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文档简介
房地产开发全程各个不同阶段涉税业务会计核算与税收风险防控
一、取得土地阶段税收风险控制与纳税答疑
(一)以招挂拍方式取得土地,合同条款如何商定才能规避土地使用税风险?计征契税的依据以及纳税环节如何确定?
1、税收政策:
(1)土地使用税:
财税【2006】186号:
自2007年1月1日起,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
(2)契税:
《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号):①出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
A、以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:
评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。
B、以壳竞课价毁方盘式馆出齐让孙的剥,滚其用契愧税真计饮税野价冤格锁,厕一朽般犹应达确按定拴为牵竞誉价行的减成爪交低价节格扯,扎土户地郑出弃让公金座、居市招政绸建涨设锋配与套搭费颗以厅及疑各娃种芽补坐偿欣费揭用瘦应债包户括产在葛内纤。②先针以颈划袭拨基方亭式封取值得图土全地搁使枪用拴权骡,约后膏经选批就准雾改新为摔出袜让色方席式从取待得嘴该叠土冻地检使盾用慰权耍的窜,妇应扒依充法拒缴绕纳轻契嫁税抗,炸其芹计腔税造依锄据消为像应疯补费缴揪的奥土添地振出题让目金耳和润其池他突出炸让卖费调用案。《艘契育税妹条蒜例剪》枝第矮八匙条龄:契粉税堂的遭纳江税魄义且务启发影生狗时么间联,庸为养纳滴税谎人详签必订造土门地谅、锹房范屋健权喊属筋转码移稠合圣同孝的锄当锦天煤,逢或辆者菌纳箩税茶人炉取聪得坡其驱他出具乔有柴土伤地怪、活房晕屋繁权让属建转狗移悲合盐同被性规质由凭老证季的索当访天衣。教工师搏讲米解来:(1)消根叛据睛财喜税【辅2杏0盒0疏6释】多1茶8棍6号仔规缓定靠,率以田招者拍强挂辫方野式挣取第得把土筑地啦,张在搅签疗订六土胜地迷出阻让冰合源同宫时拥应纯注痛意僚两漠个术方泥面智:电第名一造合爸同绿约记定兽交摸付唉土喷地插时充间秘的芬,扔交术付法时度间垫一尘定废要得选堆择蔽在鞋合详同话签搁订秒的歌下们月脊初见。障合早同凉没册有酿约夕定肌交纵付浴土弊地胆时浅间您的稳,句签时订隐合养同乳的般时肝间怜,固一矩定梅要织选欧择萌在潜下帖月掠初啄,夺不曲要晚选叼择限在醒本贴月胆末饮;尊第兽二蛙,庆政狱府杠答秋应抱出洗让减净庙地啦的亡,搭合竿同棉中年一券定缸注袜明品,雨实启际励开跑始免用挽地坑时广间答以棚政长府暗实虎际挂交剥地怠时青间污为观准魂(乖实玻际脆交牢地士时扩尽往量址履层行饮书捐面耀手富续暑)选。(2)多财僻税〔它2仅0转0址4麦〕概1贺3偿4号萄所柳称钳的漆合真同赌中栋的马“想成器交罢价青”赚不大仅耽限劳于散出塘让冤合浑同怖中晌明煤确宜的庸价纪格土,断还诸包目括含合权同鞋外甜,怖为格取盖得饭土徐地双所市支盛付狭的糠所吴有介货从币墨、封实落物国、您无衬形斩资茶产瓜及绒其讽他级经往济喘利甜益味。签择订陪出蓬让套合龄同允的滨,菜契美税者的的纳浇税绕义车务促发篮生跨时容间执为霸出歌让辞合冬同界签尚订肃的泉当柿天蒙;侨签饿订五出铁让俘合愈同生后屋,路再许涉半及献到术拆孤迁蔬补套偿泻的睡,踩契肆税平的拜纳睁税叙义沸务用发拴生壶时贫间盯原茫则结上挤也普应刚为接出虏让蜻合劝同迈签治订始的魔当哄天井。(协二恢)以垦接摇受愤投创资启方陷式漠取雾得刊土喷地蛛,种土劫地禽成桌本王如煤何蔬确光认怪,亦以迫什求么戚为恐原顾始颂记婚账余凭阶证区?1、以境接醒受乒投致资懂方稻式驱取勾得咐土汤地贩土平地派成蒜本伍是洲否莲能裤够洁扣雪除政鬼策具讨欺论技:《山养东欲省糟地禾方纷税反务幻玉局斤关疏于钞明净确括投运资乒入晴股吐土史地简征严收军土哄地屑增效值寻税鼠土仍地杂扣掩除标项见目筋金该额守问堤题宵的海通慰知》(烧鲁桥地耐税怜函[验2述0党0楼4获]辨3编0号黄)各古市桨地条方鸽税盾务社局刃:近目来朋有奖的岗市叼询艺问覆,社企况业催利坐用顶投然资研入躲股兆的任土向地类从赌事砖房魂地控产杨开遥发贸,仰其肾在祝转砖让乞该袍宗恨土横地尽上或开螺发介建遮设罪的草房居地绝产倒时诸,盟如庆何坟计轮算薄确醉定就土低地悉增扭值苍税爽土闷地岸扣埋除献项唐目渗金答额罩。鸭经葵研暗究妥,眉明决确纠如杠下羞:纳涉税稠人押利沾用猛外赢单猴位筛投京资迟入坏股居的观土魄地参从享事疾房圾地炉产送开晓发肚的滨,峡由用于断其炼取版得雾该写宗诉土饿地喇使罩用或权抱时砍并近无嫂支喝付债任减何症金蛇额落,榜故蜘在肌转渠让穴该遗宗境土背地晃开姻发贪建澡设湿的玩房糟地研产标计凳算怀土与地壶增徐值者税夏时让,膀不佩得卵按哨照叠投碑资狼入尽股常企庄业傲取咐得爱土堪地妨使受用会权阴时拨支题付卖的脂金槽额墓或枣投伙资厨入叔股眼时约土评地峰的莲评疲估名价妹值凉作赖为菌土探地惊的厨扣在除夹项各目头金装额衣予避以臭扣泼除姓。教痰师关提呢示赛:山轰东鬼省是的笋政黄策粮对菌投滥资企业也务杀的亩实坏质混没畅弄灵清范楚驾,蚀同虑时壤也领违恋背授了吸土怀地臭增乖值谋税钞的注计叙算添原姜理夹。2、极营滥改羽增饿前忽关迹于旁以鹊土凳地喝投广资妻业痰务显税清收虑政靠策身的堵适桨用拐及构成灶本且确羊认衣、月票桃据岩处筒理示:(1)娇税们收述政革策叨适倦用早:①弓营艘业亿税谎:《室财慨政缸部睬、劫国鸣家蝴税专务林总业局柴关翼于包股臣权范转湾让算有凯关嫩营粮业氧税怠问触题天的杠通犯知洞》崭(之财挨税[剥2钞0按0流2进]拔1今9铺1号蜜)等:以萝无牧形戒资既产泳、尝不冬动化产联投砖资附入滥股柏,绍与理接组受奇投脱资弱方心利舟润匹分彻配铺,欣共瓦同赏承脖担生投凝资宵风瘦险赔的楼行地为篇,吉不离征活收奔营启业带税单。础对竭股炼权四转颤让敢不始征疏收借营凑业物税雨。②土搬地殊增辰值仁税案:财曲税鸽字[陕1湾9汗9差5嫌]念4着8号垂,1青9愚9抹5年5月2煎5日筝)可:以娘房之地突产挪作摸价盏投隙资你或挨联循营醉,碗将辆房搁地碍产螺转滚到近被伞投异资笋、皮联哈营宅企浆业膨时喇,宣暂直免累征扇收亏土象地米增荷值放税(佩已挖经交作建废倍)。《晓财少政刊部腐国悠家秃税伍务嫌总桨局柄关岁于朋土枝地臂增脾值域税阀若咽干亦问晕题障的迫通扯知裹》战(会财使税[娃2锯0麻0岗6搂]业2狡1号轮,2焦0尊0块6年3月2日型)虚:对卵于型以己土寻地梢(摧房尼地该产挠)泰作点价擦入连股层进痰行胡投建资宫入才股粗或改联剂营拢的匆,哲凡怠所困投枝资山联搬营渠的塘企制业坊从狮事愁房尾地坐产粒开殖发晒的愤,坚或就者宴房陪地销产乎企脱业漏以幼其侦建男造僵的售商跨品老房酷进倒行迈投袜资期联性营株的储,乘均俱不马适硬用勺财迁税竹字[积1酒9叮9稍5给]勾4愤8号睬,1弦9座9疗5年5月2悲5日撇)颂第观一臂条福暂贩免存征错收府土盼地渴增余值烂税豆的提规感定(堂已遇经仓作达废持)。《染财拘政桥部芳国打家劝税巨务伤总蛮局诸关纺于她企恋业拔改食制贪重胁组巧有苹关而土逆地锈增猪值蕉税势政雹策向的薯通挠知答》仔(业财释税坏〔2妈0宁1菌5〕5号求)薯:按道照糊《猪中档华泽人刮民甘共叛和以国环公秃司化法砍》农的舰规浆定途,丽非搏公估司画制摩企存业捡整适体弄改筋建脱为腰有扣限顾责穷任魔公丽司批或椒者以股闸份驾有荷限误公吴司色,悔有蒸限租责怨任作公贱司吐(瓜股蔑份拖有符限浓公概司滑)传整斥体形改除建画为恋股漫份悠有篇限仍公劳司磨(割有挽限芳责锁任饮公患司鸟)紫。映对银改蜂建菠前柔的旷企婆业友将绢国颠有间土票地转、撞房滩屋纱权扭属友转违移钻、两变滴更煤到盐改弟建序后畜的匪企概业尼,今暂山不挎征龙土帜地挡增扯值饶税攀。本册通庙知扁所烫称而整骂体蚕改动建逼是优指极不劈燕改顿变介原瓣企撇业透的送投萝资慈主责体怎,所并勒承厕继陕原倡企燃业浪权束利库、淋义吨务艇的珍行水为昏。按派照粗法寺律体规盲定紫或究者李合冰同业约股定勺,私两脆个嚼或趟两旦个逗以花上靠企渗业童合裁并括为蒜一傍个踩企照业员,府且擦原丽企董业寨投辫资集主荷体拢存疯续谷的昆,水对缓原轻企蛾业攀将独国照有捧土授地子、舌房玩屋雷权狂属眯转糊移预、育变耽更渴到定合戴并落后斥的朱企杜业现,离暂产不乖征续土术地嘱增贿值银税磨。按桌照酱法傲律脖规库定珍或乒者嫌合美同壮约系定怨,悦企陪业洁分遇设迈为娱两砍个柱或缎两趣个贝以盯上堡与述原浸企骆业艘投阁资享主第体辉相淹同匀的坑企断业砌,怨对撒原哀企博业阳将标国夜有恩土愉地提、专房央屋贝权次属撒转顺移默、烟变墓更恐到缝分漏立葡后轿的蜜企工业辜,垒暂偿不聚征舱土纸地尺增通值伪税亮。单酷位绪、死个励人降在电改洽制部重奇组佩时偏以罗国雹有岂土严地巡寿、采房物屋拼进堵行迎投鸽资督,柏对身其砍将东国迁有钞土睬地践、嘱房输屋晴权禽属去转偷移痰、搅变你更运到杜被伏投眼资铜的侮企但业芝,效暂绝不张征粘土峰地朝增叙值导税微。上葱述膜改阅制懂重罪组手有晴关屠土云地屿增水值隔税隐政璃策腐不葵适就用下于故房议地崭产心开阳发稼企富业雁。③告企网业途所反得觉税赤:企节业瞧、城单波位僻以词股狗权旁的谜形燃式购,润将近土签地张使记用碰权穷投肌资航企末业巨的追,健接持受替投秆资桌的炎企荐业险应剧在挠投衬资汗交后易忙发留生换时歌,扩按漠该职项死土薄地晌使追用史权踪蝶的抄市视场愧公沟允太价熊值什和贱土堡地融使好用管权掌转呈移驱过线程萄中抓应疏支辆付夹的弊相丽关笼税岗费律计血算枣确知认烟该游项近土沟地疾使讲用瓦权铲的肢取怪得哄成吊本理。和如宽涉质及臂补其价悦,爸土晚地序使肺用浴权金的循取灾得并成地本午还阀应辜加票上吉应爷支死付辣的凉补乓价文款冻或笼减纯除喂应依收盈到柳的娃补捡价卧款低。(2)滚成志本俘确闹认通及会票坚据莲处钢理增:教绣师爪讲步解蹲:以杠接辱受键投伤资恶形济式迈取岁得战土行地躺,握土销地浪成关本兽的培扣对除遗,寇以《财态政称部砖国薪家差税叠务厘总互局辩关戏于脏土队地习增朋值捏税盯若仪干景问运题猎的肥通编知》(羡财重税〔兴2草0妙0兽6它〕烧2破1号害,2旷0榴0闯6年3月2日肯颁研布无)河的陪执量行锤日靠期缴为半界城限择,饭按训照铁以悟下蜜方喂法淹处挽理放:①腹投嫁资对业夺务冬发畏生野在2赖0幼0俱6年3月2日跃之性前端,轨以健土卵地弱作恐价诉入耗股排进悠行失投访资掌或美联耻营银从必事法房钞地料产馒开啊发葡的蔬,本被粪投张资说企暑业屠在朴土惯地馆增煎值雨税姥清羞算董时忽,沟应横以畏投桂资乖者申取忠得造土铲地梨使厅用鼻权栋所枪支刊付骂的茅地固价恳款纪和窜按状国梁家超统赚一套规杯定歪交数纳米的支有本关其费己用好作梅为柳其无取治得督土唯地抖使逗用港权博所痛支恳付房诚的谊金衫额个据阵以嘴扣捡除退,丸投纤资野或烫联斯营混时塑形银成洁的著土瞎地晕使挡用轨权垂溢扎价驴不撒得跑在科被倦投掘资蔽方蠢扣外除愿。②吵投颈资腿业钳务波发耳生姓在2叠0崖0璃6年3月2日娘之败后种,启在必投构资敬或江联热营信环蒜节浑,估已宰对宪土可地摔使议用储权肝投加资巨确泳认却收去入踏,律并拖对界投老资王人长按例规援定始征扩收脱土颤地急增盒值亮税签的袄,猫以项征忍税修价渠格考作仿为爆被椒投泳资别企普业拳取震得肝土苍地岂使港用威权略所柄支哗付奥的行金罚额丽据该以矿扣酿除较。③冬被尝投心资草方熔进蝇行踩土奶地喉增柔值款税疏清表算属时吴,腔必骑须满提辛供妈以照下隶文麦件曾,忠其塞土絮地垒成朋本漠才彻能高扣孟除粗:阀投邀资迅土欠地《评乓估倘报军告》、《投困资葱协殖议》、让接孤受访投教资滴土针地《国性有刚土蜂地捆使惭用傅证》、诉接香受帅土吓地遣投轧资《契激税边完租税悟(徐免命)默凭猜证》、《对浊方护土草地披增辅值抚税复完鞠税景凭遭证字复诞印龄件》、妄投臭资盯业孩务《验怎资刻报傍告》。先胸接棵受竞土翅地除投影资总入狮股秆,斤再难以煤股患权斥转懒让获形概式桃取丈得洁对仿方途的者股搁权巧,衔股在权姓溢岸价嚷,恳不撕属谎于趣取滔得显土苦地冈使疯用停权序支棍出负,君不同能拐否膊作察为色土指地益成两本巷扣染除罗。参瘦考束资嗽料衣:《公翅司盒法》:第科二辉十落七抄条旷:塑股妻东历可抚以波用戏货但币胖出罚资祥,慎也霞可莲以嫩用…呆…非希货泻币度财花产馋作滤价丙出浩资…近…对本作读为拴出埋资落的谜非方货苏币要财纤产保应尖当浅评粮估吩作茧价弦,辩核阶实脏财尝产温,旷不崭得携高百估弊或寸者池低支估狮作拼价童。第稳二丙十笋八厅条姻:奇以砍非螺货怜币题财搂产低出服资恶的齿,周应馆当粗依程法泄办确理皇其苹财腐产桨权赢的蹄转吃移热手棉续汉。第太二恭十胆九内条领:雹股缓东子缴窝纳巧出断资灯后送,剃必跪须脉经娱依兼法涨设孤立耳的表验桌资旗机忆构浙验寸资爱并帖出隆具守证廊明散。2、郑营鸟改触增卫后夕关疯于读以脏土恢地戏投职资被业亡务残税舰收候政脖策阔的喊适渠用粒及买成袋本粒确严认露、骡票签据你处双理纺。教杰师植讲女解产:根哨据牛财违税2途0灯1搬6先[仪3象6胜]号满附诊件2、芒附确件3,承以狡土测地堤对焦外或投跳资把既决不效属巩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