北京大望京规划设计方案-经济汇报-SOM

大望京项目业态定位研究与物业发展建议易居中国决策咨询2009年10月12日首都国门国际化企业总部集群活力都市新中心Keywords:生态/技术/人性/活力未来主要入驻企业类型：高科技、信息类行业国际性企业能源、制造业、汽车行业国际及全国性企业其他相关上下游链条产业本定位如何确保其不可动摇的市场竞争力？项目研究逻辑

本项目综合竞争力分析何种业态定位能够最大程度地发挥本项目的全部优势？竞争项目分析本区域现有物业市场分析本定位将体现为何种开发模式与开发节奏？开发具体技术指标分析开发节奏与规模分析北京城市优势分析建缎立默一只个件充柜满窝活讽力欧的影新渴城大市亮中钉心兔需击要横的系四古个畏核男心鞋元妙素垦：延续文脉体现城市对于文化传承、人类创造性发挥的尊重和鼓励人性与可持续关注人类命运和可持续发展的模式探求经济活力强大的产业基础与购买力是分析人群行为特征的出发点场所精神充分体现场所对公共空间行为的展示作用和引导作用寻依找丘方速向目：神阅始读午城井市剪和酸市堵场P词a说r艘t恐O木n舱e作屋为颜一章个厕总湖体直量单超肥过1骨5拆0万槽方战的除重户型淡综荷合克城束市论开评发歌，纽奉本等项器目亭的毕重器点校发笛展络方不向浙是谊大挺型陈综打合粉性压商闭业仰中扑心姜还盗是生以征办改公肉物槽业蹦为腾主垦？思兼考诉本归项盾目币发她展纵可蝴能带性丑的型第涛一津个庄问凳题梁，盟就午是陷：如迫果挥我除们行关圾注雄办社公区物盐业录，稿那俩么挺我蠢们习的拌立狗足仰点龄是铺整盆个员中急国—救—北架京巴的法价毙值胳在筝哪壮里名？北浇京伐是梳中璃华弹人腰民粗共湖和书国革的改首钻都躺，速是职全烟国乎的政贼治料中彻心导、计文辱化酱中晨心，焰是穷世榨界边著腊名桥古帝都摊和看现屯代旬国善际税城丙市请。—昌—《北顿京欧市迅总匪体灿规智划2素0肉0今4线-君2纲0肌2帽0理》“中肿心”价插值如肤何滴体奸现导？“中救心”即剂为抗注过意位力蔽聚孕焦迫点阴，部也轰是御政始治拘决嚷策派的势全拜国涨中绩心陕地锡位遭。门因归此某，锁对意于圾中寸国纺经寺济床界鸭的祝办搁公马物套业说选趴址企决疑策桐来将说肾，呼只催有将米政共治筛决双策品与艇经历济此聚境集毫功捎能牌相架匹平配，璃才护能浓全粱面侮体龙现匹北院京翻市突的“中眼心”价本值析。靠格近摘政帮治疤中镜心桑，匠了克解反决渡策险过透程览，香表版达体利葛益偏诉其求靠侮近露注饭意晒力柄中范心充，纤体个现娘外傅在膜形其象察，愁传木播帝企苏业赛实矿力北你京馆对爆于基全签国伶性/国犯际临性松企喘业诸总辰部由具浆有纯强廉大剂的救吸习引盛力目拍前高北总京果地叼区顿唯雨一并已蔑经阅发兽育颜成痛熟阿的抱国树家待级旺企肿业运总小部待聚傲集狸地—蜂—东皆二卡环巧内秒北超区目怜前燃东问二津环貌商呈务痰区俱已称发敏展喷成哗为练著华名罩的邮巨己型毒国弊企倡总剃部逆办牙公碍区轮，骆但牵东脂二鱼环瞎沿裙线舱所折有言可摄开渴发病土鸣地系已盗经捆开栋发茶完搅毕颠，无鸡任花何敞后滔续蜓发工展东空膏间验。东医二柄环甲入猜驻醉企雨业伙包弟括钞：中混国慎三羽大优石宇油滩巨双头—变—中拨国巨石期油佛、夺中锣海菜石陈油杯和腔中寄国灯石蹄化中丹国狸物谣流壶巨切头—宪—中蛛铁奏物暴资中稍国晨通院讯西业帽巨店头—奶—中泽国倦电智信柱、耽北周京柱移幸动中调国融旅蓬游感业冷巨利头—甩—中讯青织旅中傻国兽电烘业增巨破头—密—国稠华谁电列力东二环商务区如唐果湖我镜们洽的衰重坚点掌是砖集翻中栽性甚商井业缴，裁那词么击我肃们倘的谁立因足沉点活就响仅塘仅辩是筑望焰京荡地座区—红—目炒前极北供京剖的肃核茄心容商疏业滤区级可耍分四为打三刃类编、索两增个眠层袖级洽，楚而炊望杏京镇地钩区鼓与进其奥他群区盈域付商朽业碎中炎心任相赶比盗不患具票有扭显件著结竞挺争倦力旋，坐无疮法孤跨哗区种域乏竞淡争洽，猜更浑无霸力亏与泽市乔级班商亚业窗区慢竞欧争矛客丧户抛。档次现代化商业传统、风情化商业一级（市级）商业区西单、王府井、CBD前门地区、三里屯二级（区域级）商业中心燕莎、世纪金源、崇文门、中关村、亦庄、大红门与望京地区等荷花市场、南锣鼓巷、地坛公园区域等根匙据竿易追居椒（衰中老国充）C缸R丝式I地C系渗统机统贩计谜数厌据弃，旷望诊京伤地耽区浇目兔前书已楚营轿业困和致即晃将凭投会放巡寿市衫场叔的集换中撇型纤商怒业茄面葛积铜已半达7战0万稳平疮米，纱对腊于疏望章京求地桂区核现稳有酬人港口浪活顶动它强榆度脉来充说岗已基经记完繁全某足专以集满袋足马需冲求少，读几愚乎钓可鲜称佛为涂过允饱愈和键状执态劝。中关村亚运村望京燕莎三里屯CBD金融街西单王府井前门崇外大街公主坟北彼京餐市拾主壮要哗商才铺害区谱域望堵京扔物版业霸市殖场—特—商婆业扔现嫂状黄分毁析商业物业总量70万平米，其中综合类商业面积为50万平米占全市商业比例4%租金水平17元/平米/天商业形态以购物中心、专业卖场为主望冰京萝商箭业拢市挖场娱基凡本齐信肝息望先京出商涂业断在胞体怨量死上西目冒前仆处恰于肉供猫大参于萌求浸的营状族态傻，目驶前翁以黄生途活寻需凡求乡丰为倾主获，衬主载要陪商练业斩体赞均店以很大羡众煤品杆牌禾为茶主援，芒定此位倾比贱较槐雷绪同辰，把内甚部牢竞止争茎激丹烈涌。本块项还目般办勿公块物歼业胁进坝入肿后驾，尚对尽配丛套腰商摘业雀设脚施嘉有朗一乒定柜需派求壁，谢但催对喘于龄区复域耗级绑或沃跨恢区驻域意型彻商枕业漠中议心桨则必完铺全障不籍具懂备容容痒纳畜力医。因某此铅，缓如舟果工我过们志希榨望嫌本丢项时目眠体小现你足猪够然的计影像响伴力认和党市衰场六启科动掀力屑，未必筋须项从创办图公汤物杯业并和崖北友京抢市“中摩国央中俯心”的秃起扣点浅出纲发胃，恭而苹商户业饮发元展尊的管前野景担无眠论暴从晃现机有搜市眼场春饱船和弓度涝或村区悼域通竞态争禽力胀来样看功，蹲均楚无缠法造企眯及顺此跪种胁高寄度素。寻彼找剑优橡势询竞朱争贴力越：解篮读贱市北场遣现众状狐和臣动蓝态P江a济r旦t歇T灶w旦o本幼项孙目态地想块栏发断展赞现阵状1构.距悉离摇首饼都涨机北场2织0分徒钟漠车笛程闯，核为葱高谅效盗企腐业葛运稿作课和尝管描理课提四供赤了哥极盘大特便佛利翼；2轻.位抖于哲城稀市饭成郑熟思建春成六区甚内忆，团保抵留漠了春企漂业坐形境象义对哨于傻主皂流耐人茄群招的钻影案响静力越。首被都难机疏场序进翠入叶北斧京牧建窗成田区民的垂大悬门堵，仰名筋副射其龄实暗的“国渐门”。交颠通柏：多学条蠢轨盈道溜交删通：1认3号户线蜜（勺在蜘运始行利）栽，1航4号馆线兆（2柳0勤1按2年吩）命，1技5号领线亮（2歼0趟1冒2年纵）便牧捷恼的连公常路趴连努接往：四似环难、包五毕环炎、辅京峡顺危路斥、兽阜肝通令东凡大型街南，劲湖欢光赌中洽街规划地铁14号线（2012年）规划地铁15号线（2012年）城铁13号线已开通阜通东大街：连接北三环湖光中街：连接亚奥地区区旧位增：先伴天养条使件械具啊有巡寿两烈大喜优率势疮：实躁际凳上泄，孔望抽京恢已里经状成妻为讲大闸量祥终斑端饿型未、锁效正率佛型冒企钻业肥的桌总百部劈燕聚啊集袍区终奏端标型酒、披效嗓率伙型净企树业易对茂于我其区总喉部倘选尚取窗有秋如势下绵两厚个很要妈求尾：第束一乒，防由副于适企反业具面嚼对者的诞是恼消街费昌链概条乐中灭的惰终榜端陆消悉费析者棉，幸企便业布品抓牌兽感香知见对阀于锈企捷业肝的迈无亲形头价埋值影具境有询强肤大旨的乐提勇升肃能鹿力傅。狠因柳此具，娘其汤总猛部址不蹄应革远羡离虚城途市冻建改成蓄区稼；第践二正，振由普于户企政业穴经州营旺班现子扰对里效化率骑要欠求梳极膜高转，嘱企悄业据联诵络解和淘会坊议呈需筝要由尽斗量摊缩败短旱通矛勤划时旦间上，何因巷此新对说于喝机玩场袭的蝴邻狭近鱼性贸有啊极第高圾要艺求月。由落于生上泽述悟原好因宵，衰目顾前概已苏经塘总坏部万进部驻供望缸京/搬净入命望示京面的继国漠际芽化箭效酷率新型颈企纲业鼠基批本熟符动合摩这蕉一季原聚则谁。在属这匹一夜企传业瓦拼壮图柳中亩，喊仅鹿有脆安骗捷阁伦现为絮电瞧子僵行掀业宾测宿试夺测仇量严器毁材率生金产篮商建，眼非钉终题端喜型垃企阵业着（软阿框尔蛛卡决特-朗季讯腐和误西卡门肢子炼都领是允有殿对装商块业淹务嫂也售有待终吊端埋业抖务鬼）役。蜂但肌由轨于壶本块地斗区拖聚层集返了窜大难量普电们子着行踩业唐的霉终苹端葬企镜业丸，桌导悼致割对土于室上蚀游秤链剂条颂企优业烧的巷服须务叠需她求喇大懂增肆，直客抚观驾上晴刺正激网了饱安流捷民伦维和楚西农门助子/阿-郎同的分对腿公驾服依务润部旅分伍的踢入租驻阿，娃这庸实卡际太上绢是透这柳一矿模香式透的游深线化仅和牧体辩系广化尸。望京I脏T企子业令搬劳迁荒路迷线厕：望愿京剪区笋域暂现惕有拔众党多汁电浓子国信覆息鸭类雪国梯际5留0北0强赢企螺业跟总孕部革多片数违是浓从跌核箩心省商怜务讲区惨搬抓迁稍而室至套。金巡寿融检街望烘京6拆-赏96毒-侨86休-轰85役-务75范.承3客户类型客户行业物业需求特点需求驱动力大客户IT-高科技产业（电子信息、移动通讯、光电显示、计算机与网络）大面积物业，作为总部及研发部门优惠政策，区位与交通优势，行业聚集效应制造、生物医药、能源企业总部大面积物业，作为总部及研发部门区位与交通优势、价格优势中小客户服务业、贸易公司、物流运输、金融类面积偏中小型区位与交通优势、价格优势望惊京尺物鞋业围市雄场—写诱字事楼标发序展书动费态旬分念析根颤据胶写然字照楼才市恐场妖发恭展蛇规兴律举，派未碎来阀望怖京哨的剥写关字呈楼哲区允域响主扒要旧客桐户抽：望悼京证已堆形径成凑的唯行僻业格聚厦集贱效痕应慰和堂独嘴特妥的扬区妥位啄、秃交愉通笼优识势慰，向以似及挂相疲对末便斑宜掀的颈租骑金仁将曲对I份T、上制肤造烘业文、锯生产物粉医钓药诉和刷能厦源摇企金业愉产云生期巨骡大催的沫吸革引有力愚。同股时口，学它垮将社继懂续在对芬其兔他叹写谜字朵楼萌区搏域净的肠现纱有叮企谷业屋产松生阀巨庆大课的蒜搬圾迁泰吸乘引哪力愈。中酿关痰村I狐T企缘瑞业渐、且制善造近企鹅业C陷B祖D及周语边冬区接域燕快莎I才T企辟业即、仗制斗造脖企革业贩、射能池源槐企为业梅、管服玻务继业障、弯贸磁易枪物辫流蜡业北扭京垃主筒要具商砍务碍产月业朴区股（秀中拢关此村技科绝技肝园悄）皇：哄现夏状刊对杨比更（1）主未导包产粉业番：桐电塑子贷信狮息企产客业蹲；代息表显企旦业陶：器联禾想爽、寇北则大链方南正酸、脑清预华俘同烂方睛、庭用允友蹲软捎件把、糟东驼方孩通慎信芒、倦华毒为固、拜北币京笔电志信睡、I福B甚M、拜诺登维拖信凉、幼发哑那姻科垫、深三增菱姓、毁华非以懒及耕很影多虽成桑长酱型没科悄技感公尖司文为熊主她，樱写凭字桂楼国很钉多染是形以膨科附技点公用司请总良部英的嫁形颤式私出屋现主依导毯产脸业页：楚电肆子肾信研息兴企惠业荒、园网映络敢企额业形总飞部亡（纠摩歪托新罗言拉贝，具西朋门拨子校、腰北劝电龙、嚷爱板立长信隙、凡索寄爱涝、洁三婆星着等栋）雨，柄微袭软迫（李电套脑国）切、宗卡冶特冤彼畜勒钓（石制市造期业佩）液、浑戴妥姆歪勒卷奔圣驰硬（母汽弄车航）主孟导青产伯业胸：洋电蜂子农信沸息型，夜网汗络马企荡业代慰表幸企济业工：投众辱多运国晨内刻外急著部名I蛮T企贡业营，模国温内况如炼新骆浪督、州搜耽狐,国逼外坐有I圾n灾t眠e马l若,槐g自o苏o锣g钞l皆e摩爆托惨罗骂拉上地望京&酒仙桥电子城亦庄核心商务区：中关村西区石景山园丰台科技园上贤地廉：北怎部包的迁三茅个就商奶务暮区贝主恼要隶以累电犹子徒信缠息盼产烦业沸的馅研阴发希和救总宇部搬办台公瓣为赛主泛。稼在江企触业创性星质豪方看面生国数企党外屿企经皆休有捎，移望陡京绣由术于谎区象位鞠特吼点肉吸钥引穿了棒大蛋量石外阿企呆总仁部述办签公脾。望惕京蛇：中贞关午村瘦西问区贪（蕉含奴清苦华动园翅）盏：生擦产醒制遮造环业朝为饭主斗：念航远天蛾军队工助、烈轨方道周交裳通英、蜡工望程跳服滤务眼、击生扒物蕉医愿药代碗表岭企幕业睁：国旋企订（划中尾央心及趴北恼京微市柱重忽点块国乖有针及焦国搏有唐控侨股饭企棉业粥）挖和抹民摘企锻为康主,特宜别迟吸龟引信外羊地好民斥企最在忠京咳总令部疲，银打臣造礼总姑部塞基察地国近有字企夏业:中耕铁傅总勾公扒司酱、舞通拍用帐技弹术民塔营侦企芽业略集亲团:建爷龙诸钢鄙铁纳、罚德美龙凶钢轧铁高面新植技退术典产矩业滤中怜心虾和蛛高嫂端查产医业脾服跪务头基俘地主横导颤产徒业逢为柴：址电书子老信垃息缘瑞、酱生闭物迅工寇程翻与幅新苏医亿药显、期汽惠车缺、磨装耽备踏制遇造知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待复开独发州区胸域某扭一津功究能妖区涨（瓦比昨如途某夹一尊综养合筹购狐物忙区笔）某子一牛单病独倚建箩筑勾或纠公典共验空宵间添（阳比诞如验剧葱院堤或览博恢物福馆健）某啦一种系锋列等实葛体师（茫柱淘廊纯、蹲喷炮水猫池逝等想）某素一氏群脆体产建坟筑鹅（C瓦B案D、葡大霜学蛮城东）某踩一凭自介然无景真观韵元川素窑（帽风常景亭区鬼）城合市眼触窃媒(驴C损i拨t浴y抓C糊a驻t盖a采l春y孔t舞i床c厦)概筑念翠，慨源不于丝式美赵国膜学谋者韵韦垦恩·奥差图距和叠唐·洛搏干狐先佣生帐于1册9罪8栗8年础编影著黑的《美贤国骆都名市榆建途筑—骡—城眨市戏设盈计测的哪触池媒》一栽书圈。它黎可医以柿是仪：综乡丰合轻改孟造忠措抚施烦之富二昂：智运到用厘城遮市留触裙媒蓬手辆法帜，晚通朽过向良故好虎的环城析市昼公绸共脑建喉筑俘和淘艺静术边气晚息才植萍入进，固对残城之市瘦的俊空娃间年、毁功耀能乓和刺人面群杨行头为涛进亩行那引被导发和谁提竹示作赔为线中宇国兽最朽富晕盛占名呈的7勾9榜8艺世术爆区束的寺紧羞邻投，粒本熟项池目衡中堆的蚀公柳共脸建锅筑勺有易必惨要劝对增其驱艺蹲术界气释息途做宿出狠回舌应古，盐以亩高绑端籍和莫中进心红化劈燕的警方直式哄对斜于“都鬼市政艺斑术”进古行堵解情读引，宪并梅使馆之朋融容入顺都围市嚷生五活智。一极个症具害有肤生爹机乡丰、铺水跃情径、冒城旺市剩活表力黑和须可次持弃续爽能肉力器的旨城分市膨中薯心骂区殿滨侵水扯空忧间—碰—西遭班漠牙晕毕帜尔笔巴专鄂右（B捡I慢L砍B摄A跌O）唐以品公校共君建轧筑锣为烧核别心呢的郊中弟心贩区洒重聪建跑计河划案扮例纠展孝示舞一萌：滨驼水植区玻发江展孝计袄划戒充搁分丧利马用等城贩市挎中拒部N披e休r步s朝i膀o露n和蓝滨踩水尝区老的尊景窜观俩资崭源秒，靠巩铅固辩并卫推匠动剥文准化征、皮娱计乐同等御第巧三靠方帝产壶业木的显发雄展单。蒸改忧造凝和敞重浊建妻的狐滨晚水酬区段近表百清万术平挎米仆，援主待要青设擦施猾包控括标：摇港溜口沉和泄物晴流嚷设增施冠、锅国季际眯性纸博脏览展和脂会兴议罚中厦心弃、貌欧狠洲倚计盖算炕机惨软般件酸研渗究轧中唯心卸、德大梨型泊商驼务且文逃化朽中陡心饲、随办势公探和缩慧商升业隐建锐筑和、吓宾拢馆童、阶一神个屠大嫩学步分伙部愁，浩以肌及旦千羽余省套处公错寓粘及致超声过2心0公榴顷碧的料绿激地滩。滨秤水亭区删计尿划坦利报用寸城采市岭中首部偷滨款水炼区仁的激景区观罩资碑源颈改呆造齐和规重代建舞的闪滨亩水旅区废近仁百陶万月平爱米宗，宇包漆括纯：嘱会所展兄中扔心蔽、炮产弟业栋研灯发歌中登心蚀、索商许务浓文狐化卫中堵心萝、译办始公妻和如商仍业荷建圆筑奔、基宾品馆令和虏高枣校关宏键采举药措的：四文夕化行发姓展手策将略萝被反确迁定特毕蔬尔扇巴震鄂丝式城课市犁复想兴孕最析中莲心羡环邪节横，炊旗救舰凑项数目趋是草古插根农海丽姆忽博央物唱馆指公乒共抹设危施待、煮大饲量待住仅宅请建针设绵和辜注队入服新守的庆文仓化盟艺神术播产允业维是猪毕妖尔倒巴颗鄂烈旧贪城询滨笼水言区督城沿市却重结建垦的蜜成道功锁的项推浆动缝力1991年，毕尔巴鄂市与纽约古根海姆基金会决定邀请美国建筑大师弗兰克·盖里为古根海姆博物馆进行建筑设计，希望将新的博物馆营造成当代的艺术奇迹。1997年毕尔巴鄂古根海姆博物馆在正式落成启用；古根海姆博物馆位于风光旖旎的内尔维翁河畔，与邻近的美术馆、德乌斯托大学及阿里亚加歌剧院共同组成了毕尔巴鄂城的文化中心。98年后，大规模的商业和周围的住宅建设测地改变了区域的整体形象，为文化艺术产业的注入奠定了基础。商务办公活动在区域基本成熟开始启动。旧景城楼滨束水筝区作重颈建杰将诉小搬城射镇娇翻驴身粱为阶欧圆洲践新家的扁艺珠术顶文委化导中扒心供。吼铸疮就尸著罩名损的希“息毕眯尔枕巴稿鄂涛效委应夺”贴，卵滨臭水局区餐成耍为监城酬市群最流繁浇华狐的禁核刃心秩区1匙9暖9英7博隙物妹馆叮开皇幕读一享年兵之盖内甘就庄吸曲引1桶3浴6万饿参罚观看人赔群样，晕其营中8铁5％生来柄自君城慎市拌以住外拆的谨地度区之和疏国略家储，世而8区4％退的塞人扰仅寇仅辜是殖为刑了告看双这厚个拥博冰物料馆型而屑来任到特毕公尔自巴猎鄂融；绩到2易0脂0吧0年河带拌来雪的惯经损济欣效笛益甘超慢过4阳.理5亿奸美盼元误，舌吸柜引4闲0崖0多筹万叙外龙国瘦游蝇客护，移上求缴匪税百收1亿拖美妄元愧；疾博妥物阔馆娱门像票仪收介入衰占银当外年棒全敞市盏财倚政敌总培收义入胀的4％欣，爷而首带脱动斯的声相冶关传收钳入朵则酸占构到2得0％过以另上旧嘴城箭滨刻水冲区医的洪改吉造主整箱治庙获残得攀了旧巨挥大滴成螺功婶，停成辞为城城些市成的奇标啄志葡。完溉善倡的菌发剂展弊策阅划然，裕强母调社基您础拜设站施此的去重肉要宝性阁；菊商蛮务嗓办煌公昨活数动愈在位区听域雷基妈本蓬成吐熟厘开状始堤启削动乱。通滥过锁文牲化骗艺悼术急设初施宋等累标鉴志暖性缴建浇筑司（肾如垫古借根网海装姆缴博赖物刷馆粪）宇的恼建痛设冠来滥推训动宅；挤建呼设洗公仰共围设螺施子、锋改料善挤交叔通膛等括基股础或设鼠施迈和晨积海极开注胸入攀新折产肝业嘉为蚂保默证阻旧玩城需更潮新享改灯造施实姐施奖。如蝴何竿确竟定稼本纹项胶目否各谷