商业地产项目招商管理策略课件-002

商业地产项目招商管理策略商业地产项目招商管理策略商业地产项目招商管理策略商业地产项目招商管理策略第一部分:现代商业地产经营招商创新模式第二部分:引爆投资热潮的招商管理法则第三部分:"一箭中的〃选择最佳商家策略第一:现代商业地产经营招商创新模式招商的成功与否,是关乎后期经营问题与影响前期营销中投资者信心的决定性因素之一,也即是说,它不仅关系到发展商的资金能否顺利回笼,出是影响后期经营的关键。作为立于企业的战略高度的招商营销,怎么说服商户往往成为商业物业成功营销的第一步。但是目前由于开发商们对招商的理解和重视程度不够,致使招商中存在着这样那样的误区,如何避开迷误,于招商营销中一炮而红赢得开局胜利。以下将对现代商业地产项目的招商技巧作出系统指导。培养学生的英语阅读能力是初中英语新课标中的重点内容。本文中所要讨论的阅读训练方法的宗旨是通过日常的积累形成能力，然后通过应试训练形成技巧，最后将两者融合，互相促进。一、修炼内功，大道深远一部分是着重于全面铺开，夯实基础累积能力的素质型的训练，通过这种训练所培养出来的能力更加的内敛绵长，会使学生在英语学习的道路上终身受用。1.熟练“招式”不积跬步，何以至千里。英语学习不是无源之水，要想学好必须具备大量的“招式”―――单词和短语，只有熟练掌握了“招式”之后才有可能来熟练运用“招式”形成套路。对于这些“招式”的学习，没有其他的办法，唯有静下心来踏踏实实的将该掌握的单词和短语进行理解记忆。当然，在理解和记忆的时候也是有一些技巧的。一般来说有以下几种。词缀法：很多的英语单词具有相同的词缀，通过同一个词缀来对相关单词进行识记。例如否定前缀（un-），有unless、unusally等词语，逆向意义前缀（dis-），有disability、disable等词语。近义词反义词记忆法：将具有相同相近含义和相反含义的词语短句组合到一起进行记忆，看到一个就能联想到其他的。例如可以将agree（同意）和oppose(反对)联系起来记忆。语句理解法：将单词和固定短语结合句子进行理解记忆，这样不仅能够记住单词和短语，更能够记住单词短语的用法，一举两得。例如短语differencein（在……方面的差别）。2005年大学英语四级阅读理解中有这么一段话：Scratchythroats,stuffynosesandbodyachesallspellmisery,butbeingabletotellifthecauseisacoldorflu(流感)maymakeadifferenceinhowlongthemiserylasts.（喉咙沙哑、鼻塞、身体酸痛都令人痛苦，但可以通过这些来确定是感冒还是流感后你就会知道这些痛苦还要折磨你多久。）通过理解这样一个复杂的并列句学生可以更为深刻的理解掌握differencein短语的用法。2.自习“拳谱”如果学生只懂得被动的接受而不懂得主动的汲取，那么进步的幅度就会很慢，教师完全可以引导学生将步子迈的大一点，不要害怕扯到蛋。基于此，我们教师可以让学生在每节新授课之前通过阅读来自习教材这本为其定身打造的“拳谱”。课文的自习要有针对性，教师可以在新授课之前的一节课上将对于新学课文的几个问题写出来，让学生根据问题来进行相关的自习，这样的自习效率就会比较高。例如，在进行牛津初中英语9A的Unit5Reading学习之前，我准备了几个问题：1、WhoisAudreyHepburn？2、HowmanyyearslivingHepburn？3、SeveralOscarnominationshegot?4、WhatmovieearnedheranOscarforbestactress?我要求学生自己进行预习，通过阅读课文找出以下几个问题的答案，然后在第二天的课堂上随机抽取学生进行回答。这是学生运用已知来探索未知的一个主动性学习过程，对于旧有知识的巩固运用和新知识的吸收掌握都很有好处。3.套路练习在经历了一段时间的基础能力的提高之后，我们的学生急需去进行各种套路的演练―――领略各种不同体裁内容的文章去进行进一步的提升。为此，我在班上举办了读书月的活动，将一个月分为四周，每一周都有不同的阅读主题，例如四周分别是名人传记周，生活常识周，体育赛事周，科技周等等。教师和学生共同准备阅读材料，每节课上选取一位学生的材料进行阅读交流（这样一个月下来每个学生基本上都可以轮到两次），课后学生还可以自己进行交流，最后由教师选取同学中间较好的阅读材料集结成册，发给每位学生，并且在每篇阅读材料的后面都注上推荐同学的姓名。这样的一种主体读书月的举办，从学生对材料的选择上来说学生必然是精心准备付出大量精力的，选出来的一篇也许是建立在若干篇的基础之上，这就无形之中提高了阅读量。从课堂的交流上来说，学生首先用英语阅读，然后大家一起进行翻译理解，既阅读理解了英文又增长扩充了知识面。最后集结出册的时候，每个学生又能因为文章上标注有自己的名字而充满了荣誉感，所以这样的一种学习方式的好处是多方面的。4.武林大会招式和套路都比较熟练了之后就要开始比武了――阅读比赛。阅读比赛是这样来组织和安排的，第一部分是课堂上教师准备一篇文章，列出五个问题，要求学生在规定时间之内进行回答，然后同座之间将答案进行互换，由学生自己根据教师列出的标准答案进行评分。第二部分是通过查阅字典找出不认识和不会读的单词，随后同桌之间进行朗读比赛，一个同学朗读的时候另一个同学将读错的地方进行标注。教师进行巡视，看哪个同学读的又快又好，然后请读的较好的几个同学到讲台上进行朗读表演。第三部分是要求学生找出文章之中的固定短语，然后用固定短语进行造句，最后把答案上交，由教师综合进行评分。这样的比较具有趣味性的四个学习步骤从基础到能力都对学生进行了相当的要求和培养，而学生在这样的一种步骤体系之下英语综合能力也提高了很多。二、掌握技巧，快速制敌当学生具有了一定的内功之后，对于应试考察的那些阅读类的题目时就基本上可以手到擒来了。当然，为了能够更快更好的解决问题，学生还需要掌握一些必要的技巧。1.从问题看起在考试中进行阅读理解解答的时候，不要急着对文章进行阅读，这时候可以先从文章后面的问题入手，从问题中来把握文章阅读的重点内容，同时对问题中的每个选项进行理解。2.全面速读对文章进行第一遍阅读的时候一定要一气呵成，先从整体上感受和领略文章的大意，切不可拘泥于文章之中的细微难点之处，对于读不通的地方随手做个记号即可。3.第一句和最后一句对文章进行第二遍阅读的时候一定要对文章每一段文字中的第一句和最后一句话进行精读，深刻理解其中的含义，一前一后两句话对于我们把握段落的大意具有很大的帮助。4.全面深读在前面三个步骤的基础之上开始第三遍的阅读，首先是结合文章的大意及上下文攻克那些难点，其次是在攻克的过程之中如果有现成的答案就找出问题的答案，没有现成的答案就根据自己对文章内容的理解做出自己的答案。5.回顾对照这是个扫尾的工作，主要是将问题的答案代入文章之中，从整体上来进行感知，以判断答案是否准确。以上五个步骤是在解答阅读理解题型时的简单技巧，做的好能够事半功倍。三、内功技巧，比翼齐飞从目前的教育界内和社会的舆论来看，一部分人将应试教育和素质教育分的过于清楚，认为两者是不能兼容的。岂不知，应试教育与素质教育之间也是有很大交集的，客观的说素质教育就是从应试教育之中演变而来。古话说的好，练拳不练功到头一场空。同样的，练功不练拳戏不能演全。从英语学习的角度来看，能力与应试技巧是可以互相促进的，拳练多了自然就会有一些功力，练功多了之后再练拳那感觉非常顺畅，如滔滔江水绵绵不绝。通过在应试的时候发现自身功力方面的一些问题，回过头来再加强相关功力的练习，功拳相涨，学生不仅可以在应试当中得到好成绩，更能够凭借一身功力在今后的英语学习之路上策马奔腾。【“家庭教育”一般是指家庭中父母及成年人对未成年人进行教育的过程。家庭教育与学校教育、社会教育的有机结合，构成了人类所接受的全部教育。在中国，近60%左右的家庭存在着不同程度的家庭教育问题。特别是在农村地区，很多孩子没有好的学习环境，出现心理问题得不到正确及时地解决，家长教育意识淡薄，对孩子的关心不够，缺乏沟通。本文就谈谈农村地区家庭教育存在的问题及解决策略。一、农村地区家庭教育存在的问题1.孩子缺乏良好的家庭教育氛围。许多农村家长由于自身文化素质不高，又忙于生计，无法对子女进行教育和指导。重养育，轻教育，把对孩子的教育视为学校的天职，认为家长的任务就是解决孩子的物质需求，却忽视了孩子精神需求及道德教育。2.错误的家庭教育方式。当前的家庭教育，把关爱孩子当作教育孩子的全部，爱变成了一种溺爱，导致孩子以自我为中心，无视他人的感受，不懂得尊重他人。父母觉察不到孩子的不足和弱点，不能及时予以引导和纠正，导致孩子自我评价的歪曲，形成惟我独尊、为所欲为的性格缺陷。3.家长与孩子之间缺乏有效的沟通。由于教育观念错误，有些农村家长不会选择与孩子交流的时机，更缺乏与孩子有效交流和沟通的技巧，更有部分家长与孩子“交流方式”简单粗暴，非打即骂，缺少耐心说服和对孩子正确的思想教育。许多家长认为，他们的任务就是提供孩子吃穿，至于学习和教育是学校和老师的事情。在孩子成长的过程中，家长只重视孩子物质上的满足，却忽视了精神上应有的关怀、交流和沟通。4.家庭教育的要求缺乏一致性。由于受农村居住条件的限制和传统文化的影响，在家庭教育中，有时是爷爷与奶奶，有时是父母，由于他们教育孩子的方式方法缺乏一致性，从而导致他们对孩子的教育要求也不同，使孩子无所适从。5.家长不良言行的影响。部分家长对自己要求低，对孩子要求高。个别家长自己得过且过，却要求孩子做事认真，奋发上进。这种做法使孩子对父母的教育产生了怀疑，削弱了家庭教育的作用。6.家庭学习环境差。笔者在家访的过程中，经常看到许多农村学生没有专门的学习房间，学习环境和学习设施普遍较差，有的学生边看电视边写字。这样的学习环境，容易造成学生视力下降、脊柱弯曲、身体发育不良、注意力不集中、书写不规范等问题。二、农村地区家庭教育的改进策略1.家长要更新教育观念。家长要树立正确的教育观，学习必要的家庭教育知识，只有不断提高自身素质，才能教育好孩子。家长在注重对孩子智力投资的同时，还要加强精神方面的教育，特别注重孩子的品德和能力的培养。因此，家长应通过学习，参加培训去了解少年儿童生理、心理发育特点和教育规律，与孩子建立平等、和谐、民主的家庭关系，努力与孩子一起成长。2.加强家、校之间的沟通。对孩子的教育，离不开家校联系，学校和家庭对孩子的教育真正形成合力，才能共同推进教育工作的开展，促进孩子德、智、体多方面均衡发展。学校和老师要充分利用家访、家长会、家长学校、家长听课日、电话交流等活动进行充分交流和沟通，共同教育好学生。3.建立农村家教组织网络。要充分挖掘社会资源，推动创建各类家庭教育组织，如：农村留守儿童家长学校、家长假期学校、家庭教育指导咨询站等。要积极推广成功家长的经验，树立典型。精心设计和组织各种内容丰富、主题鲜明、形式新颖、有感染力的主题宣传教育，深入农村向家长传授家庭教育常识，传授如何营造温馨和睦、民主宽松、有利于未成年人健康成长的经验，帮助家长树立正确的教育观，提高科学教育子女的水平。4.扩大宣传，营造有利于未成年人健康成长的社会氛围。要充分发挥大众传媒在推进家庭教育和未成年人思想道德建设中的宣传教育和舆论引导作用。倡导各类报纸、电视台开办家教园地、父母之友、家长课堂等家庭教育专题、专栏节目，引导和帮助家长树立与社会相适应的教育观、人才观和价值观以及“以德育人”、“科学育人”的理念，使先进的教育思想和科学的家教方法走进千家万户。总之，农村学生的家庭教育问题是一项长期而复杂的工程，它需要全社会的共同关注和努力。作为学校、教师、家长，应充分了解当前家庭教育的现状，采取有针对性地教育手段，以文明、科学的态度提供一个有利于孩子健康成长的家庭教育环境，形成教育合力，促进学生全面发展。商业地产项目招商管理策略第一部分:现代商业地产经营招商创新模式第二部分:引爆投资热潮的招商管理法则第三部分:"一箭中的〃选择最佳商家策略第一:现代商业地产经营招商创新模式招商的成功与否,是关乎后期经营问题与影响前期营销中投资者信心的决定性因素之一,也即是说,它不仅关系到发展商的资金能否顺利回笼,出是影响后期经营的关键。作为立于企业的战略高度的招商营销,怎么说服商户往往成为商业物业成功营销的第一步。但是目前由于开发商们对招商的理解和重视程度不够,致使招商中存在着这样那样的误区,如何避开迷误,于招商营销中一炮而红赢得开局胜利。以下将对现代商业地产项目的招商技巧作出系统指导。第一:现代商业地产经营招商创新模式模式一:破解现代商业物业招商拐点拐点一:目标客户主次分明1、首先是确定主力店群A、有助于稳定整个项目的经营,主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积,其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定,且有利于项目的可持续发展;B、知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球,刺激铺位的销售,以及对中小店群的招商C、主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体,这一优点可以帮助项目在日后的营运中,在保持一定量客流的基础上发挥更大的作用;D、主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平,提高项目整体租金收入;第一:现代商业地产经营招商创新模式2、确定主力店之后,再确定中小店群A、按业态组合设计招入中小店群,以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求B、中小店的铺位租金往往是主力店的410倍,有的甚至更多,其租金总和是项目的主要利润来源;拐点二:租金高低悬殊,租期长短不主力店群投资大,投资回收期长,其租期要求一般需八年、十年,有的长达十五年、二十年。其租金相对便宜得多,一般在第四年起,租金开始递增,增速在3-10%,由于发展商考虑多种因素,成功经营的主力店最终有利于项目的可持续发展。而中小型店的租期一般为3年左右,租金较高,一般在第三年起递增租金。第一:现代商业地产经营招商创新模式拐点三:招商时间长地产商业的招商时间相对较长,从业态组合确定开始至项目全面营业它可分为主力店群和中小店群两个招商阶段。主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间由于主力店群决定项目产品的形式,在产品形成之前,发展商需要确定主力店群,并按其要求设计、建造相适应的产品一商业设施。而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大,因而中小店群的招商可使主力店群确定之后才正式进行,当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作第一:现代商业地产经营招商创新模式拐点四:招商难度大A、项目建设期长,主力店群对项目业态变化趋势把握不住,不容易与开发商结成合作联盟;B、装修进度影响中小店群的入驻,虽然有项目装饰效果图,但中小店主的担忧是有一定道理的,毕竟他们也需要在适合的场地发展新的分店。功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策,按照合理的功能分区计划,顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来,对于项目和各店经营有帮助,而一旦某一类商店或服务机构招不进来,则整个项目服务功能可能不尽理想,特别是能够吸引人气的各类主力店或同类店中知名店(特色店)没法进来时,更是影响了整体的经营。在进驻决策过程中,各类店除考虑区域布局外,这一点也是考虑的重点。D、营运商较低的知名度和缺乏经验,使招商难度进一步提高。第一:现代商业地产经营招商创新模式拐点五:招商技术要求高A、招商人员需具备丰富的零售服务知识。招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点、商品或服务组合原理、价格面、产品线、房地产开发、物业管理等相关的基本知识;掌握市场学、经济学、管理学中的一些基本