房地产开发项目经济测算培训含案例二

房地产开发项目经济测算培训做一个合格咨询者——咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业）当一个合格的老师——老师本质：复杂东西简单化感谢公司提供的机会培训说明培训目的：

掌握经济评价及其在决策中的作用思考问题：——项目利润是怎样计算出来的？——房地产经营需要哪些要素投入？——什么样的房地产项目才是好项目？产出》投入；回报》付出5目福录C鸽O巡寿N盐T勇E梦N慨T五、沟相关侧分析三、灾项目支收入四项、道项边目火利捉润六、僵典型瞒案例二、项目效投资一孟、咽基则本寸知旺识6一筛、看基结本奴知阿识估算奴必要戴性估算祸思路估算貌假设房代地去产箩类断型（手一售）姨估毫算赴意战义估算必要性在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算。如果投资估算误差太大，必将导致决策的失误。估算作用是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据估算精度要求机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行。初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行。可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行收益投入成本实现收入投资计划税收静态利润动态利润融资计划？（一弃）估摆算思秩路9（毁三标）激估止算趴假凝设指槽标般和钟物崇业熄配寒比偿的宾模层拟成本刚和投爱入节弹奏估脖算租、贷售计顶划模恢拟现金恳流分铅析相尾关构分叨析模拟你开发玻进程财色务尺评林价项目伤经济辰评价固的基支本结再构—骂—以金房口地巴产垫开你发轧项架目疯为亲例（四蛙）房饰地产矩类型别墅板楼塔楼独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。房地忙产类敏型：雹商业团、办穗公、慌住宅炊、工押业1劣1目接录CO到NT放EN轧T五麦、乓相摧关剧分骡析三臂、百项乘目深收梳入四、桌项目棒利润六、辉典型签案例二、催项目建成本一、等基本伐知识12二匠、次项便目誉成鸦本土券地皱取窄得出成穗本前期病工程炮费房屋忧开发倍费管巷理去费史用财沿务膏费使用销售优费用开絮发脱期躁间仗税叔费其行他那费笼用不闭可台预卧见博费对于女一般陆租售浅型房笔地产想开发此项目适而言备，其南投资弯成本刺费用刮由以没下部盯分组踏成：土赖地寄费辱用前期胞工程腿费房屋至开发弄费用丈（建惧安工奖程费瓜、基凝础设桂施建膀设费茂、公纺共配窃套设坊施建落设费乎）期间宽费用惭（管愧理费周用、殖销售两费用闸、财提务费太用）开流发娱期端间发税蹲费其他笛费用不齿可午预既见冤费艰等（一巩）土蓝地取昌得的反费用土地构费用控估算开发厕项目蠢土地模费用:指靠为拍取茎得叫开奇发势项灯目怪用除地简而妻发茄生楼的蒜费雾用般。痰开副发孕项惠目驰取待得敌土勺地陵使英用象权酒有餐多补种棉方绣式般，根所扩发指生块的都费悬用井各答不律相惰同附。做主宰要过有惭以全下徒几摧种出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费、转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费提示单：取少得的券只能智是使笑用权我国病的土叼地所讨有权时只有订两种旺：国德家和液集体错身误插案嫩例风：符电贯视研上靠一震个勿律累师译竟雅然转说柏土浙地迟所靠有生权赏属肤于拘某素家奸。⑴混土地菜征收甲拆迁长费凶：土地诵征收猪拆迁糕费分女为：慎农村市土地水征收者拆迁统费和辩城镇糠土地救拆迁贸费。涝农村婚土地翁征收播拆迁缘瑞费主迫要包冻括：口土地杯补偿押费、趁青苗返补偿境费、只地上曾附着累物补江偿费蓬、安眉置补洁助费枪、新轻菜地像开发呢建设熄基金午、征让地管唯理费版、耕亭地占队用税户、拆泄迁费蹦、其馆它费捏用。聋城镇寨土地匙拆迁俗补偿味费主桌要包抄括：怖地抄上建惨筑物臂、构习筑物红、附造着物征补偿考费，城搬家兆费，庄临时池搬迁雹安置邻费，及周转答房摊免销以班及对恋于原牌用地佣单位铜停产墓、停愿业补些偿费你，拆及迁管围理费伍和拆六迁服庆务费率等。⑵续土地牲出让崭地价陶款转：土地培出让至地价段款是助国家支以土勺地所怠有者污的身至份，汗将土弃地使案用权竞在一售定年洲限内时让与温土地挨使用抵者，汪并由县土地所使用介者向峡国家洋支付酱的土呆地使屑用权压出让宿地价笋款。语以出硬让形增式取嘴得城熄市熟捆地土束地使剑用权惠时，巡寿土地努出让捆地价看款由扔土地麦出让毫金、下拆迁润补偿丸费和经城市颂基础童设施香建设怜费构驱成；匆以么出让野方式厌获得堪城市稠毛地户土地肿使用振权时盗，土暖地出菠让地液价款紧由土谁地使晕用权布出让洋金和叮城市旗基础销设施娇建设话费构苹成，华获得盯此类飞土地吉使用顶权的穗开发犁商，词需要洲进行祥房屋窗拆迁骆和土总地开货发活夫动，拍并相别应支兴付城磁镇土苹地拆范迁补仆偿费兵。土地椒出让役地价隔款的务数额滋由土素地所隐在城奇市、详地区采、地租段、欲土地存用途特及使庸用条财件等倡许多隔方面捐因素嘱决定砖。许阔多城般市对允土地通制定岁了基庸准地节价，堪具体折宗地醉的土汇地出布让地汤价款枯要在穿基准短地价挡的基腹础上久加以锤适当像调整嫂确定塞。⑶级土产地访转纽奉让瓶费界：土地嘴转让遭费是怨指土峡地受闯让方仍向土愤地转半让方送支付旨的土区地使苗用权忠的转浴让费宏。依届法通任过土寇地出肤让或矮转让低方式板取得旷的土与地使摆用权程可以壤转让阔给其爱它合拆法使哀用者始。土浙地使绞用权前转让戴时，勉地上济建筑无物及划其它昆附着坏物的考所有妖权随男之转宿让。⑷突土地及租用姐费蚀：土地韵租用宇费是撇指土岛地租兄用方协向土裤地出傲租方魔支付时的费嚼用。摧以租袋用方叮式取乔得土州地使责用权尾可以牢减少奶项目尤开发敲的初隙期投谊资，据但在误房地龟产项英目开唉发中史较为面少见捉。⑸吹土惭地骗投皆资揪折纱价揭：房嗓地敞产顽项那目跪土诊地宽使宏用今权爹可覆以与来漆自庭房搏地元产幸项昼目悟的娘一茄个够或损多伶个亏投俘资疏者塔的故直堆接丽投项资迟。方在咸这洪种排情勇况嘴下杂，奴不刃需悉要绳筹付集还现屿金旬用连于升支巡寿付有土掩地茶使应用肉权坊的驱获那取爬费革用腿，溉但罗一饰般姨需睁要简将孔土垃地卧使趋用挽权钥评耗估现作与价鹅。（一胆）土额地取顺得的她费用——竞筛价选购征买一辩般浪土膀地淹储痒备皱中粘心宁主勾导疼土奇地俊一棋级谦开董发确（亡公绘开全交笔易六市荣价转直秩接顿买料）序号项目计费依据计费标准(元/)费用合计(万元)备注名称数值单位

一土地费用

35741.2

1.1土地受让费土地面积1145.00亩30.0034,350.00763337.151.2契税土地价34,350.00万元4.0%1374.0地价款的4%1.3印花税土地价34,350.00万元0.5‰17.2合同额的0.5‰如脱果巧不披是锅公热开郑市鸡场阀购隙买钻，中如番何周确室定诸土朽地鲁的晃价阵款照？？（一始）土笋地取筋得的防费用—召—价储格宿预突估钻方泪法1奋.市场言比较使法：根据代市场顿中的拨替代痕原理登，将壁待估熟土地梳与具猴有替码代性义的，同且在界估价继时点芳近期禾市场尿上交版易的腔类似今地产吉进行塔比较顾，并考对类效似地缴产的主成交芳价格球作适租当修深正，蹄以此胃估算奖待估私土地膨客观泪合理您价格顶的方跌法。府在同恭一公袄开市批场中淹，两浴宗以漫上具经有替愿代关朗系的依土地虚价格贫因竞淘争而抄趋于抵一致土。市戒场比乐较法赖的基锯本公着式如飞下：直脆接渣比忠较和公亭式桨：P裤D＝PB额×A恒×B乓×D抓×E间烂接桌比卧较戴公浊式遮：PD＝P谊B乒×深A丢×口B孟×盏C赴×慢D筝×杏EP银D摆―刚―待欣估及宗络地膨价按格撑；P项B北―书―比较骆案例私价格角；A亿―待估隔宗地扬情况类指数/比策较球案条例崖宗刚地烦情熄况茎指贷数＝正姿常情掩况指涂数/比较她案例池宗地迅情况村指数B竭―待估俩宗地长估价彩期日粮地价缝指数/比较燥案例做宗地算交易功日期急指数D―待淘估洗宗仿地毙区直域汇因填素挥条阻件滑指济数/比闲较周案串例柱宗盈地直区廊域波因凑素迎条进件戚指伴数E―待怨估真宗志地敬个锹别餐因夏素租条击件赚指移数/比较奥案例辰宗地中个别观因素狐条件狂指数式稍中维：P鸭D、P盟B、A、B、D、E含义计同前赵；C泰―标准挽宗地街条件袭评价京系数化／比布较案秤例宗缝地条袭件评轿价系育数2君.成破本枯逼历近共法黎：成本疲逼近号法是配以开薪发土且地所俩耗费让的各墨项费耗用之肥和为铺主要繁依据现，再华加上暑一定享的利宪润、莫利息帮、应佛缴纳钳的税潜金和忠土地阵所有策权收凡益来君确定躁土地税价格泼的方赛法。公成本四逼近晴法的尼新开腊发土租地的筹一般欧地价模公式钞：集体土地征地费用说明土地补偿费①按需要安置的农业人口数计算②农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见①）地上附着物和青苗补偿费（见②）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费

①被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。

购建拆迁安置用房费安置补助费（见①）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费公坟式够：况地袋价=土棍地全取汁得果费+土地踪蝶开发跌费+利息+利呢润+土怠地扎所颠有搅权累收钻益=成本炒价格锋＋土扎地所梨有权讲收益3芹.基传准养地阀价乳系碑数捏修懂正称法：达通酬过棍对顶待房诚估仁宗旁地突地惜价般影较响泄因淡素海的俘分设析锁，但对笼城喉市呼已犬公跟布渠的用同竖类邪用畏途华同乖级描土薪地才基愿准开地涌价竟进刊行荒修洗正拨，布估拐算怖宗灶地画客暖观独价帐格幅的造方萝法状。唤其货基永本穗公仇式严如趟下滔：土地祝价格=基帜准年地固价×(还1±夏K)式中百：弓Ｋ—基管准栏地骨价节修简正散系毙数⑴商业泡、综好合、播居住熊用地宗架地毙楼喊面垃熟佛地肚价=适用省的基烂准地犯价（甜楼面绪熟地炊价）×期日蚕修正射系数×年芳期屋修胞正故系射数×容积篇率修映正系悉数×因屈素离修臂正蹲系薄数⑵寄工腊业弦用枣地宗月地绒楼骗面层熟码地讲价=适诱用歇的徒基逮准银地么价裂（晃楼例面透熟瞧地牧价讽）×期娱日样修贵正意系听数×年期艇修正托系数×因茅素腔修件正候系忆数/宗迁地姻容院积迅率昌（奴当治宗腿地僵容滤积笼率<1时）（三诸）前宵期工六程费前草期贪工获程独费汇：骡主辉要绸包金括禾开摸发义项眠目才的疯前勉期津规幼划照、令设贪计催、晚可念行详性短研暮究咳、预水垂文饲地拔质脾勘虑测种以盈及另“网三聪通斯一杀平室”变等两土业地无开狐发摸工贵程鸭费该支肠出电。规划设计费建安工程费的3%左右可行性研究费项目总投资的1%～3%，水文、地质勘探所需的费用需工作量结合有关收费标准估算一般为设计概算的0.5%左右“三通一平”等土地开发费可根据实际工作量，参照有关计费标准估算“三通一平”等土地开发费主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用提约示像：菊一鄙般熟按妙建凡安扔工捏程张费3-悠6%（雾最赖简难单魔的乖方植法葱）项目单价（元/㎡）备注二前期工程费

1节能评估及项目申请报告2.7

2环境影响评估0.3

3交通影响评估0.9

4监理费45.2按照《建设工程监理与相关服务收费管理规定》，暂按安装工程费的2.1%估算5勘察费2.0

6设计费15-40市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7审图费3.0

8标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照<北京市招标代理服务收费管理暂行办法>累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12测绘费用（房屋面积实测）1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整（删三托）过房窗屋员开稍发讯费房屋早开发茅费包橡括建幻玉筑安彻装工抚程费线、公胳共配罢套设筋施建暮设费法和基跟础设坚施建漏设费洞。基础设施建设费公共配套设施建设建筑安装工程费（三悼）房裕屋开蜜发费——建安扁工程杰费项目单价（元/平方米）备注三建安工程费1地上建筑建安费按建筑工程单方造价

别墅、类别墅毛坯

小高层住宅毛坯

高层住宅毛坯

集中式商业

写字楼酒店……2地下建筑建安费2000-3000视项目实际情况而定（车库、人防）1.建燥筑秋安坟装即工董程弯费建筑我安装狭工程认费是郊指建铲造房验屋建响筑物盈所发愤生的电建筑译工程不费用(结水构渠、的建割筑库、筛特竟殊断装慢修奏工耽程杏费)、设述备采偏购费辩用和僻安装狮工程改费用(给排阴水、煌电气生照明恭及设献备安著装、陶空调冤通风冤、弱钢电设胃备及穿安装猜、电慨梯及断其安县装、要其他生设备狐及安义装)等毁。毫当喂房蜓地住产齐项屈目兽包惹括振多急个供单谜项吼工坝程撇时棒，馆应抹对家各贩个炮单烤项饱工闯程西分华别箭估泻算挖建贩筑吊安应装最工洞程觉费续用嘱。项目单价（元/㎡）备注（北京）三建安工程费1地上建筑建安费

（1）土建工程费

别墅、类别墅2000-3000毛坯

多层建筑1600-1800毛坯

高层建筑2000-2200毛坯

（2）设备安装费200含水电暖通、电梯等给排水工程采暖工程照明及弱电工程电梯安装工程2地下建筑建安费2000-3000视项目实际情况而定（车库、人防）㈢院房屋宰开发肿费—事—建安扛工程秆费（李明细微）（遇三播）栏房片屋精开刘发榨费——基础箭设施堆建设姥费2.基谷础税设永施垒建立设练费基卷础味设平施鞋建斤设辨费援是炎指捎建军筑卸物2米管以捞外誓和翼项茅目芒红劫线焰范枪围传内烂的旱各悬种讯管肺线包、罚道过路露工虽程舞的继建翁设戴费逐用考。傲主吸要办包略括骑：舌自伙来漫水球、顾雨蚁水披、尾污纺水逢、坦煤步气寒、舅热施力串、不供狱电番、荷电急信诞、既道射路吹、漫绿鼻化育、走环纲卫旦、搅室颂外变照质明旦等搭设参施雄的倍建延设童费职用粥，缺各挠项逼设处施厉与睛市雅政席设辰施臣干呜线廊、秧干拣管细、浮干屋道算等失的下接姻口冠费敌用甚。狠一指般咱按虑实您际买工居程推量猪估辆算尸。提脖示阳：晕一言般醋按能规文划暂指竟标察和键实毫际她工升程毙量绕估庙算纳。罚也把可畏以佩按所建权安踪蝶工堵程扛费饮的1联5拦%，某宽某项叔目达染到2武5站%序号项目单位数量单价（京政发[1993]34号文）（元）造价计算说明1道路工程平米80按概算造价2室外供水工程（自来水）米

600

按概算造价3室外排污排水工程米

700（雨水）800（污水）按概算造价4热力工程米2000按概算造价5煤气工程1000按概算造价6室外供电安装工程米

700按概算造价7绿化工程平米20按概算造价8路灯安装工程米

5按概算造价（三蠢）房紧屋开博发费—帝—公来共汗配枕套呀设达施汤建摇设桥费3赤.公俱共亚配安套扁设向施密建砌设桥费坐：是指飘居住翼小区休内为夺居民酸服务笛配套鉴建设东的各妥种非港营利洗性的滔各种胖公共从配套业设施(或公夜建设势施)的扑建捐设碑费港用野。俭主捷要厦包残括桑居迷委灾会衡、政派锈出阀所楚、怒托邮儿伤所必、谈幼剪儿催园嚷、兼公死共旁厕作所挨、热停牧车吗场象等寸。提皇示稀：辜一交般僻按裤规宏划劝指暴标泳和刑实展际址工资程钻量曾估啄算画。鼓也掩可因以归按额建蓬安眉工傻程姻费沿的3锦-躬5看%序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米2托儿所平方米按概算造价3文化活动站平方米按概算造价4居委会平方米按概算造价5单车棚平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价（三律）房秒屋开跪发费—餐—估赚算军方明法：单元估算法单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。单位指标估算法指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量(千卡/小时)指标计算，变配电安装按设备容量(千伏安)指标计算，集中空调安装按冷负荷量(千卡/小时)指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量(立方米/小时)指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米)指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标估算法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×建筑面积。其他方法类似工程经验：般使用用的方法；外概预算定额法（网三践）肝房纪屋托开傻发灿费—喜—案呀例江西训造价绕案例袍：某阁砖混歇住宅矩建筑运安装终工程秒造价登分析结构类型：砖混结构建筑面积：5612.29平方米基本特征檐高（ｍ）层数层高（ｍ）基础类型利润率%17.356首层标准层顶层满堂基础7.52.82.8×42.9工程洲概况工程仇造价南分析工程价格（元）（以2000年预算基价为依据）每㎡价格各项费用所占比例（％）元％人工费材料费机构费费用利润税金4,800,752.87855.410016.100216.38757.223.7412.486.993.3其中土建工程748.3210016.3857.364.1912.026.753.3给排水工程19.8910014.4859.380.1214.688.043.3采暖工程301009.2772.40.59.45.133.3照明及弱电工程57.1910019.1646.650.8619.4110.623.3土建羽工程切造价艘分析安会装场工杠程沈造汗价注分狭析土建单方造价土建各部位所占比例（％）元/㎡％基础主体屋面门窗装饰其他748.3210012.3954.415.610.116.760.74安装单方造价安装各专业工程所占比例（％）元/㎡％给排水采暖照明及弱电通风其他107.0810018.5728.0253.41－－提示辅索引倡：查怪询项伯目所童在省乒份造透价信领息网如北匀京造辈价（提）造意价招艰标、苍造价拆指数（益四沟）裳管恭理慎费挺用管抬理项费格：蕉指珠房赌地贤产眠开堆发旅企袍业茎的管管陷理如部庙门鞋为绸组苦织遮和滤管波理辽开竖发睛经称营抵活语动丑而盯发凑生材的谜各没种拖费絮用枕。主叔要冰包炊括音：管理赛人员监工资巡寿、职凝工福杰利费饰、办守公费详、差鹅旅费各、折趣旧费茎、修址理费峡、工扩会经锋费、歇职工芦教育残经费橡、社童会保渴险费喜、董手事会洲费、弓咨询由费、种审计倚费、恐诉讼弯费、手排污茅费、瓣房地纠产税船、土塑地使晋用税亡、技椒术转攻让费兰、技泽术开爬发费挡、无番形资裕产摊伟消、台开办咬费摊摸销、血业务待招待概费、喜坏账必损失然、存众货盘指亏、抱毁损纷和报梢废损喂失以豆及其悟他管静理费露用。注：并如果拨房地砌产开伍发企河业同恒时开斥发若欢干个留房地袖产项学目，乔管理牢费应饿该在参各个贡项目狐间合券理分届摊。提示墙：管崇理费按可按争项目琴（二激）+（郊三冰）制的3%～5%估妥算。（更五担）枝财晌务族费夏用财铅务折费滴用托：指鲁企聪业至为扇筹阁集伏资剑金行而盆发劝生奏的傍各浸项冰费鸣用扛，防主拴要挡为睬借桂款般或汁债店券骂的卵利坟息漂，边还仙包网括梳金宰融较机退构汪手冶续简费厉、眠融剧资换代汁理传费逃、张承短诺阳费倘、写外识汇容汇爽兑胡净灶损戏失隔以混及江企吼业熔筹蚕资六发话生缠的商其伍他幻玉财爱务北费滋用纹。提腔示友：阶利嚼息完的谨计熟算依：盖可通参乓照赏金慌融戏市盗场劈燕利石率研和览资阻金筒分把期晓投燥入笼的铅情头况射按誓复迹利珍计辰算大；计算爸基数=（猴一洽）+（二裁）融资习费用链：塞利息水以外请的其饮他融课资费白用，占一般德占利送息的1撑0华%左右恭。（六令）销萌售费庆用销售貌费用:指僵房搂地侵产宫开谎发遇企末业追在体销擦售棕房胳地孝产存产擦品慎过缎程桑中谜发贱生叉的疏各麦项辜费戚用店，轮以蛇及戒专炎设蜜销提售均机粒构厕或敌委抚托步销吸售咽代坑理刘的砍各凳项步费休用脊。包财括沟销猴售区人面员真工摄资馆、纯奖交金局、罢福档利龟费可、鼠差涨旅螺费币，参销耕售苹机戒构攻的渠折困旧闸费嘱、揉修咐理拆费景、致物亦料道消漆耗贞费咐、顽广雁告异宣段传鹿费纹、外代问理挪费致、稀销停售邮服豆务堂费减及权销弊售叮许秤可闷证抢申羊领酱费影等增。1）图广糟告桂宣娘传内及昂市裹场苏推姨广高费蕉，掉一讲般友约堆为脏销泻售寇收悉入剪的1%婶~2枝%。2）筑销这售污代驾理串费规，教一稍般匪约墓为恩销备售宇收恋入案的1耻.换5谨%台~颈2英%。3）帆其拼他云销商售眨费电用娃，四一河般馆约缘瑞为艇销服售辨收馅入涛的0农.器5洪%饭~责1诵%。提苗示开：紫销盈售氏费范用才约省占勤到锣销宜售令收疏入追的3%爱-5羞%。（七言）开悼发期堆税费房森地坊产搞开苗发坡项性目宰投准资畅估慎算投中锅应躁考馋虑粥项屡目溪开须发未期肺所筒负拿担秆的扑各咳种鹊税枝金胶和河地伪方暴政辞府箭或拉有施关加部谅门盘征异收康的积费圣用其。昌主帖要坊包般括监：专固召定团资演产桃投愤资水方伍向魂调雅节疏税背、甲市止政材支那管撤线枝分谦摊陵费努、康供亦电次贴纵费取、搜用辅电尿权义费晨、皂分更散鹿建铃设评市习政子公改用耳设快施钓建伶设路费暗、脖绿浸化获建键设灰费泪、尤电货话樱初灾装沈费辣、熟建胶材兵发扔展枝基摊金愧、付人格防束工奔程孟费精等冲。豪各日项停税肤费演应胃根尿据阿当框地剧有设关牌法似规钱标难准催估忘算垫。提示蠢：可渡按建初安工死程费导的8好-毫1孤5暖%（柴八摘）席其器他倡费吵用其他塌费用贴：主要烟包括宣临时斥用地莲费和键临时侍建设造费、凯工程滚造价液咨询全费、臭总承也包管忠理费临、合雷同公惯证费旦、施孩工执遇照费广、工则程质胆量监肯督费锁、工剪程监线理费店、竣扮工图竞编制荷费、唉工程下保险遍费等鸽杂项定费用境。这测些费浆用一荷般按贺当地荷有关经部门卷规定职的费揭率估慌算。序号项目取费基数取费单价（元/平米或%）金额（万元）算算说明1临时用地费按建筑面积或建安费用按当地规范文件取费，按建筑面积、土地面积每平米，或建安费用2临时建设费3工程造价咨询费4总承包管理费5单车棚6垃圾中转站提示偷：一膏般约口占建因安费赠用的2%裕-3亦%。（裤九掩）用不倒可拴预南见他费不鲜可煎预步见尺费误：登根霸据普项械目姑的终复茅杂声程晒度仇和艘前抛述萍各贯项梅费杯用件估肿算贡的策准玩确始程求度土地但成本挠视具全体情司况尔如定是拢否加白入（—）当弦房瓶地呢产凡开纳发鼓项双目当竣朗工责后略采年用愿出搏租俗或胜自堡营府方筒式恢经荣营仓时奴，框还诸应慌估须算蕉项礼目漠经迅营鞠期勾间保的团运射营吴费之用虽。数运禾营栗费欲用廉通尝常上包鱼括漠：燥人娃工狗费氧，哀公追共败设质施洽设葬备妻运削行虎费出、手维绿修托及船保闪养孟费累，跨绿希地黑管蔑理歌费荒，槐卫拆生扮清奴洁宽与巷保峰安镇费娃用狭，桥办竖公屋费夺，趋保仗险面费谁，久房误产赞税险，稼广握告液宣滩传膝及许市孕场沈推核广萍费监，勾租俘赁心代押理被费掏，夫不渔可则预峡见秀费浑。提妄示坚：翻（蹲一待）~（八遵）各迅项费闸用之眉和的3死%～7%估算旗。小结开发脑建设止费用议投资捕估算言表序号项目计费基础单位计费数值计费标准(元/㎡，%)费用(万元)计算依据一土地费用

二开发成本总建筑面积万元

#DIV/0!

1前期费用建安工程费万元

4.00%

建安工程费3-6%2基础设施费建安工程费万元

15.00%

建安工程费的15%3建安工程费总建筑面积平方米

#DIV/0!

4公共配套设施建设费建安工程费万元

4.00%

建安工程费的3-5%5开发期间税费建安工程费万元

8.00%

建安工程费的8-15%6其他费用建安工程费平方米

3.00%

据实计算或建安费用的3%三期间费用

万元

#DIV/0!

1销售费用销售收入万元

3.00%

销售收入的3-6%，2管理费用开发成本万元

3.00%

开发成本的2-3%3财务费用土地成本+开发成本万元

8.65%

3-5年贷款利率6.65%上浮30%计算四不可预见费土地成本+开发成本+期间费用万元

5%

土地成本视具体情况而定序号项目总投资合计总建筑面积万元

#DIV/0!

37目录C迹O坟N常T模E喘N蛋T五、致相关饿分析三、悬项目疫收入四头、舞项窝目吃利弊润六、反典型袋案例二替、桥项推目袄成浸本一、扁基本稍知识3翻8三、过项目飘收入开发昏计划销售罢计划价格返估算销霞售服收乏入税屡费波估翻算收湿入女估馒算估富算僻房脚地跳产荷开蛙发钉项鸭目睁的先收鱼入霸，住首桨先子要声制牺定罪切世实织可忍行府的烛租宰售例计爱划(含销并售、苍出租组、自亭营等朋计划)。租并售计扔划的偿内容聚通常街包括道：拟坡租售名物业菜的类侨型、忆时间铲和相艘应的陈数量堪，租帐售价盒格，鼻租售狸收入装及收墓款方毅式。顽租售啄计划烈应遵庭守政婆府有廊关租炮售和储经营强的规年定，壤并与扰开发嘉商的纠投资胞策略奖相配检合。开发碑方案铲：整奸个挣开锯发句期棵数筒量事拟慢开裳发给建心设粉的傍物骂业泰类欧型阿和杜数昆量世。租棒售勿方求案页：对于倍一个腐具体搁的房粉地产群开发陷项目祖而言扮，此什时必珍须明宵确：咐出租平面积掘和出嗽售面壳积的忽数量吨及其富与建杯筑物鸦的对萄应关喂系，锋在整给个租绵售期心内每火期(年、半鸣年、撤季度逝、月)拟销诊售或嫁出租正的物盯业类夜型和撕数量舌。综合汽用途士的房慈地产岔开发辨项目谱，应够按不尿同用恭途或世使用咽功能奏划分剖。租差售厅价举格胀：租售薯价格毒应在谷房地声产市稠场分闻析的娱基础闭上确产定。（一众）开袄发计尸划序号

合计开发经营期项目1234……1一期普宅

2别墅3商业

4二期普宅

5别墅6商业

7三期普宅

8办公9商业

10…….

11

合计

整个研开发蒜期数夸量拟旦开发乱建设己的物历业类似型和惜数量闷。一期开发

商业

住宅

酒店

办公小计A1区

97500——9375——234875A2区

——9200036000——二期开发

商业

住宅

酒店

办公

小计B1区

68000——————310760B2区

55000——————B3区

——127760————B4区

——60000————三期开发

商业

住宅

酒店

办公

小计C1区

————1500038000150632C2区

——97632————地上总建筑面积

（合计）696267景得壶镇项缓目案凉例4艇2一期（A1区、A2区）20个月二期（B1区

、B2区、B3区、B4区）22个月三期（C1区、C2区）20个月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年景得扎镇项某目案桌例（开二还）积销淹售愉计共划序号

合计开发经营期项目1234……1一期普宅

2别墅3商业

4二期普宅

5

别墅6商业

7三期普宅

8办公9商业

10…….

11

合计

在整菜个租员售期篇内每抵期(年、把半圆年钳、压季焦度载、简月)拟洞销警售虎或厨出完租味的黎物校业统类幕型着和笛数宝量惧。综合循用途党的房腔地产投开发饥项目喘，应债按不龙同用滔途或缴使用某功能孕划分凝。44一期（独栋200栋，联排116户，商业9.75万平米）23个月二期（独栋200栋，联排116户，花园洋房720户，商业12.3万平米）21个月三期（普通住宅900户,办公3.8万平米）18个月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年景蔑得这镇夫项装目谈案悉例序号类型预测销售均价（元/㎡）或租金01234……1住宅

1.1别墅1.2联排1.3洋房1.4高层2商业3办公（三祸）价党格估学算定义窗：根况据你市缓场吸比冬较虽法恋的言替句代石原绍理总，华选描择钱与如估描价都对糊象诸处浇于槽同夸一歌供拢需碗圈身内母的缴物粗业愿作袜为饲比粪较抵案竹例董，窝经订过撑交绿易西情年况无、丢交临易滑日压期励、梢区前域扯因六素狮及享个幸别朴因馒素普诸杆项抢修庭正究，味得肉出越估列价苹对鸣象故的建比慌准疤价开格源。市堂场蓬比魔较剪法题定线价施过搁程：①搜脚集交妻易实程例，岁②选贯择比摔较实震例房盖地产纸，③袖建立飞价格割可比抽基础女，④蕉比较来实例韵的比结较和墨修正蝇，⑤甘确定强该房今地产大的比宴准价汇格计算锐公式钩：PD＝PB×A直×B大×D产×E46式中之：PD—谜—待旧估它物蝇业焦价坊格记；PB—按—比氧较堵案柜例宫价体格肿；A—违—待膨估动物晒业无情喝况辞指跳数/比纯较田案仿例显物孕业威情钞况下指嚷数＝析正拢常得情检况笑指先数/比小较腹案忆例诸物倦业锹情肚况申指命数B——待婶估纺物普业剖估横价洒期忆日懒价致格柏指骆数/比较舌案例矩物业去交易谦日期络指数D——待态估麦物孔业喷区乏域振因奴素凳条挥件果指瓶数/比马较怎案抢例模物蒸业养区遭域兔因乓素烘条净件屠指臂数E——待估民物业忧个别移因素吨条件振指数/比找较贼案晶例胜物锹业烂个阶别些因昌素哀条杀件仗指洋数（厨三押）术价馒格须估秒算—堆—市场逝比较竞法定义微：收励益需法悟又土称贺收抚益猪资育本君化阵法照、示收辈益去还固原蒸法灾，叙是摩预恭测霉估这价揉对盘象孝的虽未塑来甚收延益冻，刚然酸后药利双用堪报浩酬擦率如或吗资虫本猛化笼率涨、渐收悬益拢乘衡数闹将洞其案转洞换班为危价萍值狱来踢求因取腐估棵价帅对纺象间的时方元法分。瞎收铅益馅法改的眯本跳质用是固以番房疏地步产射的屯预刃期滥未鬼来侮收暮益便为添导格向情求绩取昼估锐价胆对乌象怪的左价焰值巷。计峡算愧公多式圆：无限蝇年期固：P=坏A/纹r（房地歉产价其格＝浪房地杰产的识净收怖益/利独率元）有限局年期必（我朽们一愉般用虹的）完：4牌8（三啊）价殃格估严算—疼—收益兰法注：尤其他尾情况疼详见鲁培训圈教材《房地筑产估盛价理亭论与滋方法》定欺义性：房地喝产开梨发过绿程中坦发生抬的各森种费蜓用加迅和的去一种汇方法址。新馒建：取匀得房服地产科开发候用地拉进行绿房屋死建设假，然木后销商售所辨建成归的商蹈品房堂”这堆种典勺型的译房地恶产开值发经态营方诸式为沫例，理并从吼便于孝测算意各构声成项冶目的灾金额游的角眉度，贸来划烛分房钱地产监价格敌构成犯。在绝这种煎情况林下，弟房地膀产价漠格通垂常由捏如下7大显项喘构右成亦：芹①矮土蓝地酱取叛得峡成光本庙；艳②叹开移发便成释本况；额③产管夺理岭费覆用迁；爷④以投热资坝利香息脑；求⑤暂销匠售换费谣用静；器⑥摆销管售林税帆费挠；宣⑦塞开短发脉利快润灭。基本症公式歇：新受建叙房眼地面产执价索值=土葛地怕取休得寺成歌本+开惑发骂成议本+管猜理社费孩用+投资兄利息+销去售头费克用+销售柜税费+开发尘利润掉（注术意在肯成本握计算膨中无葡此项垄）49（三信）价萍格估领算—参—成泳本谊法现实久中的伸开发稍利润孟是一侍种结给果，杀是由咸销售劝收入(售序价)减刘去踪蝶各非种讯成廊本未、木费刊用驼和释税指金馒后敬的叛余其额帽。版而湾在丢成猴本肾法辜中妄，都“热售尿价每”皱是刮未卡知妥的螺，贡是纺需死要狸求摇取董的呈，运开亲发屿利飘润相则爪是计需还要肺事似先灿测喊算聋的绕，美所民以剂，葬运揉用浊成毒本锄法备估营价忠需勇要查先做测览算昏出梳开撑发殊利毙润凳。劲在约估就价斜中浇，施测刊算督开览发另利况润匪应参掌黄握欢下盖列摸几由点吵：⑴则开兽发驻利师润滋是赶所恨得泽税非前炕的汽，避即叙：开扁发桂利暑润的＝哄开扫发尊完疲成星后矩的票房亡地绢产掏价裳值贡－烂土从地执取伴得烫成量本滋－轻开如发惨成罗本愈－志管乱理爱费砖用允－碌投粒资卷利唱息久－输销狸售戚费杏用必－槽销匀售滴税武费⑵开粮发谷利营润画是耐在荒正允常墓条截件酷下闲房椒地爬产监开寄发汇商唉所酸能傅获槽得赖的耳平职均云利俱润，煮而耻不恳是偷个悟别愧开体发未商纵最烘终转获员得健的陶实院际午利纸润肾，亩也乡丰不术是涨个期别迁开洗发姐商底所冤期短望庙获纪得员的月利筋润年。序号类型2011年每年销售均价（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多层、小高层3500367538594052425444672商业6000630066156946729376583办公500055006050665573218053某某构案例——价壶格熊估牛算惩及跟预肥测捧表注借：宋写筹字秋楼绞售础价皇按20年回引收期符估算曾，涨型幅按10痰%；其仿他物弓业涨他幅按5%。（耽四揭）标租旁售涛收调入经营裹收入表是指栏向社条会出嫁售、养出租豆房地粘产商扩品戒溪自营愉时的疼货币临收入僻。房葬地产咏投资督项目碰的经级营收滚入主疑要包插括房脑地产享产品坑的销砖售收肌入、登租金班收入爪、土期地转柴让收偷入、个配套拳设施栋销售爆收入使（以剪上统团称租室售收著入）眯和自同营收纤入。序号类型项目合计开发经营期1234……1住宅销售收入（万元）

销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）2商业销售收入（万元）销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）3办公……对休于饼出般租井的墨情节况季，乘还煤应喷考苦虑牲空拢置战期(项杏目向竣佛工脂后猎暂缺时愁找谈不福到弦租嚷客周的捐时巴间)和空太置率(未租唇出建铺筑面擦积占掩总建怖筑面补积的扬百分显比)对年循租金帮收入坏的影茂响。委租售繁收入砍估算纵，要栏计算栋出每旬期(年滨、涂半显年职、伴季养度义、估月)所能值获得极的租匹售收候入，催并形书成租木售收提入计丙划。被租售暗收入谣的表傲所提记供的胶格式悦进行摩。对于述出租掩的情滥况，菌还应摄考虑讽空置厘期(项晨目贴竣膛工吸后太暂欢时缎找细不纺到搅租差客巴的企时佣间)和乞空帐置吧率(未租妙出建嫁筑面字积占随总建盛筑面症积的稻百分掉比)对乔年渴租押金宵收耗入笛的删影疲响艳。甲租产售战收笔入委估牢算匪，盯要音计道算提出顺每瘦期(年谜、抗半虚年碍、睁季责度竖、耕月)所写能叹获碑得桐的盯租昂售涛收竖入菜，彻并孟形俭成薯租蒙售用收捡入厨计拉划钥。爪租免售邀收冻入难的桐表轮所谈提叼供胸的抽格开式绳进饿行敢。序号类型项目合计开发经营期1234……1商业出租收入（万元）

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出租面积（㎡）00出租单价（元/㎡.天）出租比例（%）2办公出租收入（万元）00出租面积（㎡）00出租单价（元/㎡.天）出租比例（%）3酒店经营收入0000……注轨：庭酒士店俊详海见辣酒嗓店密投江资嫌分哲析冤表曲案纷例住宅（一、二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)120000240003600036000240000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)814475607938833587529189销售收入合计(万元)97730181442857730006210040住宅（一、二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)64000128001920019200128000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)712666156946729376588041销售收入合计(万元)456088467133361400398020洋房（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)9576001915247880191529576每年销售比例(%)100%0%20%50%20%10%售价(元/㎡)468042004410463148625105销售收入合计(万元)44817084462217193124889（6层、小高层）（三期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)976320004881648816每年销售比例(%)100%0%0%0%50%50%售价(元/㎡)436136753859405242544467销售收入合计(万元)425740002076821806某某航案例序号项目税费率税费基数1营业税5%销售收入2城市建设维护税7%营业税额3教育费附加3%营业税额4房地产税（从价计征）1.20%房产购买价格5房地产税（从租计征）12%房产租赁价格6土地增值税（增值50%以内）30%0%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值50-100%）40%5%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值100-200%）50%15%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值200%以上）60%35%土地增值额增值税扣除项目7契税4%土地取得价值8印花税0.5‰土地取得价值9企业所得税25%项目销售利润13不可预见费5%土地费用+开发成本+期间费用14管理费3%开发成本15基准收益率12%

16美元汇率

17固定资产贷款利率（3-5年）6.65%贷款总额18土地使用税大城市0.5——10拥有土地使用权面积中等城市0.4——8小城市0.3——6县城、建制镇、工矿区0.2——4（刷五灰）捎税达费侨估性算目喜前炎，相我询国吧房盏地劣产仰开尾发似投废资应企够业房诚纳围税