房地产投资环境与市场课件

模块3房地产投资环境分析与市场分析本模块主要任务任务1房地产投资环境分析任务2房地产市场分析任务1房地产投资环境分析导入：房地产宏观调控政策历年房地产宏观调控政策思倦考智：从上察述资冷料中烫你是患如何跟认识右投资呼环境禁的？上玻述鸟资菌料种中妖影粒响篮投玩资播活挡动盲的精因稠素耽属异于圣哪吃一率种休？除此稼之外寄，你症认为好投资特环境底中还帆有哪暮些因膝素对持投资债活动斑会造师成影昼响？犹试举阀例说殖明相关洲知识3.齿1.猴1浊房地论产投承资环某境的朱含义却及特画征3罩.跪1武.爷2粪房鼠地斤产及投沫资隶环稼境洋的浑分产类3侄.汪1史.弱3喜房暮地煎产注投诉资抬环华境涨分款析衔的余内规容3钟.西1迟.但4跌房旅地垫产晋投咽资餐分浮析经的妇方钳法3.找1.惑1房踏地产悲投资攀环境探的含驳义及件特征1茶、向投撇资显环假境锡的陪含己义冰：卷狭迟义址和舅广取义狭义培：指寄自然战环境碌和经磁济环置境广千义柿：东影瞧响度投引资异活约动判过命程棍的屯外驱部冤的五各穷种巡寿情陈况导和嫩条主件箭的晨总爱和爆。四包职括膨政行治默法挤律合、完经衫济理、社自享然锡、沫社禽会暂文翁化抖等产各底种宾要写素续相纪互离依惜赖隆、羊相究互错完从善密、挥相臂互织制秆约抢所仁形纯成竭的倒矛粗盾愈统赢一猜体塑。3占.尊1蹲.虫1次房幕地诞产汽投雅资警环膏境意的骆含总义哑及增特绪征2销.腿投况资即环党境蓬的帖特劈燕征差异售性—地域过差异着；不畏同的洁部门米、行校业、脑项目份；时迹间差吩异系统票性—投资占环境仍是由皇众多唯因素亏构成还的复像合体动滔态炎性宿—动态侄平衡陵的开朴放系杆统主导眉性—一个纯或几困个要厘素居可于主毙导地购位区域错性—地内区财之捉间婶自景然炼、弊地尤理效、烟社俘会允经撤济疾等栋特孝点雀不星同3糕.牌1喂.限2榜房犁地顿产内投李资凉环问境唯的饶分字类3士.导1苹.泄2炸.番1骗按钻表穴现拣形晚态逼分跑类1停、返硬围环泻境闭：贼影呆响恒项左目闪投坛资巨的商各鲁种逃外像部语物秘质膜条法件扮，朗自屈然锁和抱基惭础拦设锄施2、惩软环呆境：鹅影响体项目酱投资狼的各向种政堡治、壮经济梅、社懂会文驰化条笋件3.膏1.送2.挣2郑按层践次分显类1、扑宏观伙投资渔环境共：国稍家投碌资环故境2悦、窃中蛛观昌投到资筒环肾境甩：甩地蔬区袖、碌行败业戚投言资蹈环啊境3登、州微态观类投品资愤环栽境限：听地切块搁周胆边贴及母地狼块脆投护资析环客境3鸦.所1辞.锯2眉.总3夸按解研喉究晴角状度戴分碰类1虑、麦地鸽区伏环腿境2、野产业算环境3摊.榨1颤.协3聚房会地威产着投妈资斑环栋境至分士析戏的淡内泛容一般疤涵盖食六大伙类：政治倾因素法律尘因素经济索因素自偏然完环骄境樱因拳素社会笛文化奇因素基彻础布设纤施费因见素政治结因素政脂治恨制堵度政局兰的稳抽定性政粘策王的吗连里续跃性政廉府守管跃理救服景务阵水寄平是否炕存在烘战争雅风险法非律月因题素法掌律画的撞完隔整努性法标制隙的牧稳逐定肤性执法脚的公卵正性经定济徒环剖境验因驾素宏观惭经济炕环境拖——脑国民边生产然总值脑、国示民收速入、帐国民周经济茫增长号率；赏消费耗总额刃、消浅费结掌构、触居民拥收入蒸、存漂款、帜物价沃、通冬货膨听胀、魂经济维周期店等市掀场咳环判境需—治—余市币场姜状交况箱、搅供求给凭、辰需界求果、饮购船买言力胁、恼同艇类泉楼盯盘示的要分朗布路状貌况子及挥竞题争烟状乎况苦及触竞朽争奸对颗手目、盈市屠场废价絮格坐水蛙平价及脂走促势财价务州环纽奉境型—苗—本资虑金浩、蚕成椅本充、室利歇润抖、撤税判收赴等资缺源懒环营境柱—芳—肝人毙力忘、助土虫地莲、色原政材混料萍及邮能广力穿等自然歪环境籍条件地理孝条件挣——揭地质霸地貌督、自则然风子光、档气候宽条件狸、环暮境质引量、情绿化年等地理猴位置华——轧交通遵便捷当程度社会宵文化赞环境公民胁受教堤育程获度宗惧教风俗特习惯社会欣心理道德价朱值曲观文化涉传统基绣础壁设仪施托因征素城鱼市坡能顷源浆系蛮统组—碎—隶煤汇气除、旷电排力柄等城晓市茄水非资位源萌和独供宵水钱排引水法系扭统城市上交通怜运输及系统城市窑邮电秩通信呼系统城户市挺生违态盲环均境叶系刺统滨—蹄—鼠环袍卫格、咸园抵林键绿违化城唯市肺防香灾纹系软统为—末—乓消浩防月系忽统材、辉防音洪锈系烫统枪、抱抗彩震乌及委防梨地宜沉欺系液统杜、躺人仇防的备辞战粘系绸统搁等生怒活次配慎套心及巴商调务穗设栽施生李活稳配驼套前—钢—址超扮市备、工商拜场集、巧饭宽店胆、巷娱半乐药场私所督、径邮宫局提、音银绝行为、逼医葬院蹈、熔学尘校帝等商务性设施均——汤商圈3.饺1.鄙4泡房地罗产投枪资分教析的栽方法冷热野对比受法等级牢尺度者法道氏涉评估虽法多独因汉素电和蚁关倾键终因蒙素薄评箩价拜法S配W枣O祝T烦分迷析和法3哭.魂1姨.肤4童.林1珍冷忆热堂对激比胁法依据扁：19梯68午年，净美国六利特妹法克浴和班该廷两广位学逐者对朋美国窜和加颈拿大霉等国恋工商汤业人禾士的睬调查脑，在岸《国仙际商枕业安臣排的罩概念屠构架抵》中卡提出探了对裕投资略环境华分析贤的冷宽热因穿素法僚。基筒本磁方齿法：从投异资者零和投是资国馅的立预场出瓦发，流选定宿诸投兼资环气境因茧素，绍具此写对目免标国唉家逐蓬一进徒行评既估并事将之偶由“热”至“冷”依恨次纽奉排偏列蛛，料热宋国土表胡示身投粉资欲环设境泳优主良雁；低冷屈国百表夺示委投食资随环顷境膨欠牲佳拨；3搅.衔1卧.桌4惭.碍1奖冷庙热议对赞比丹法具体示过程：把投辩资环党境分意为七果大因辫素：政治虏稳定趴性；旦市嫁场悦机洗会尤；岭经除济吃发乡丰展寨及换成绍就屠；迷文锡化才一清体旱化肝；朝法幸律油阻竞碍后；为实祖质跟阻略碍惨和申地肉理饼及酬文迷化活差掀距捕。特性：是稿最语早仅提挪出突的歇投产资祝环岭境踏分观析够方嗽法渴，侧重亲于对温投资梅环境塌的宏毛观因念素考半察，渐对微店观因栗素考薯虑的司少。虽然忍在因馅素的装选择届及评季判上炕有失亏系统柴性，确但为泄环境岭分析宇的方猾法的吃形成谱和完校善奠孤定了熊基础茎。“热教”表钢示投炕资环叨境优票良,染“冷马”表铜示投渗资环但境欠等佳.3.伶1.略4.衣2万等级榨尺度努法依嫌据：1恢9姻6击9杯年蛇，绢美档国并学现者榆斯扯托吼伯敏发钥表奶了艇《畏如会何稀分仗析找国膨外肾投柏资掉气欣候庭》欧，境提荒出慨了岩投怨资利环书境期的缘瑞等阅级庭尺治度躬分肚析驾法父。过珠程：将投疑资环勺境分痰为八字大因贡素：资本岂抽回号限制蜜度；霜外国怀股权杜比例貌；对井外商丝式的管凝制和湖歧视断程度恢；货年币稳抹定性革；政秋治稳球定性引；给葡予关者税保检护的唐意愿考；当乳地资蓬本的饱可供蔬程度贩；近耕五年宿的通童货膨汁胀率槐高低谎。又把察八大步因素婆分为唱4-象7个存子因展素，份根据介个因售素和际子因欧素对会投资肃环境衣的影托响程劲度，军定出稠从最恨差到斤最好蛛的各播种情员况的崖分类冰标准稿，好凡的情盐况评泰分为冤12阳、1珠4、惭20宴分不讲等。白最差肚情况算为0居、2娇、4裤分不柴等，飘按各句种情池况打启分，乌综合解后得衡出投宅资环汪境总侄分：杰8-互10尖0分牢，分皇数越蠢高，姥投资危环境宾越好唇。3口.俯1批.羞4芽.凯2聚等歇级简尺桥度唤法优缺欢点：指遣标妖趋物向桑于毯具浮体卸，阴因劈燕素池趋志向渠于掘量北化幕。相但希考鲁核栽的刻是邪东寒道杠国坟对透外蠢资盗的炒优予惠挺条气件贤及之吸滩引灰外魄资雨的庆能委力盲，招并纸没怜有撑考昨虑亭项她目援所卖在脖地仙的慨具右体辣环赤境气条卡件帆，示有稍其榨局生限邪性炮。3涛.售1果.等4金.抓3改道钩氏刊评硬估则法依涛据：美夺国腔道贤氏全化候学沟公渴司皱根扩据问自扒己当在海外锋投资的经夸验提今出的。方皂法牺：把海责外投钟资风窃险分脉为：籍竞争虹风险西和环导境风亚险。道愚氏盛公框司翁把挣影忘响逮投痛资壁环乡丰境负的予因挽素购按秘其截形眨成尼的清原宅因苏和诉作旧用赴范露围揪分垒为女两冠部仍分听。1拥、春企湖业零从预事吩生旋产夏经冷营纠的洁业脚务掠条古件击；2、苹可能愁引起陡这些叔条件柔变化迅的主义要压鸭力；3很.造1垒.阶4宜.环3脚道占氏葬评轮估戴法过程甜：评估巷影响叼企业谷业务孕条件航的诸穗因素浮；评免估油引信起狗变泥化出的役主裁要牵压江力破因旗素泄；在前啄述两亚步的监基础足上，笔进行蚁有利毕因素疏和假趟设条送件的羊汇总符，从瞧中指余出8杯-1诸0个线在某肢个国位家的愁某个碗项目甩能获蜜得成柄功的撞关键评因素洲；在层确济定误个丽关英键艳因杏素馒及摄其习假肆设情条青件脱后璃，虚提约出耐4龙套表项茂目宪预握测虑方垫案炼：第一玩套方卖案：捐根据薄未来肺7年暖中各突关键家因素“最料可能网”的何变悠化检而孟提马出厚的捷预芬测喂方学案卵；第二把套方齿案：能假设歼各关赠键因肚素的惜变化膝比预击期的峰好，些提出“网乐旺观”米预啄测孟方息案趣。第三曾套方狮案：扫假设疫个关腥键因容素的党变化积比预辈期的纵差，障提出烈‘悲观’孝的制预双测宅方测案黎。第四努套方济案：炕各关猛键因虚素变匙化最清坏，迈可能叙导致称公司“遭盐灾”的红预点测嘉方普案悄。四套河方案穴提出抵后，毒请专缓家对幼各方氧案可忘能出有现的土概率电进行漆预测常，为伟决策筐提供作参考拘。3私.送1驳.榆4逼.华4倾多胜因奥素屋和强关拥键泄因烟素拍评头价箭法依悟据臭：香佣港点大纲学愚的涉闵惰建厨蜀培教贪授盯提扮出倡。1吉.热多坛因蹦素拌分腊析江法又臂称刃为更体翼制承评鼓价疯法歼，春从春政奴治朴体乡丰制触、堂法撤律填体毛制迈和卷经摘济否体永制嫌对柳外包国狠投漏资耀者按投重资慨风止险服的异影投响提出沙发灾，自将窄影击响刘投严资贯环锅境戚的踏因柱素争分亩为验十弓一腥类差，密在缝按招五洽级拌分奋别耻计吴算穗。先独对童各砌类锣因惑素穗的讽子渔因忘素逐作酬出斤综牙合赢评浅价使，仿按符此隐对局该亏类喊因但素傻作乓出锤优侮、瓶良脾、奏中恨、撞可逐、重差校的翅判昌定园。悔最膛后挽按饶公酱式吓计橡算康：投资将环境恢总分贫=∑叛Wi(洒5a晶i+两4b卷i+阻3c担i+梦2d韵i+摊ei艺)其中妈:w糖i:催第i府类因告素的猎权重广；a隐i疼、播b殃i医、斥c军i副、侮d许i漠、涌e反i尸:盖第摧i富类欢因顾素侄被旬评拆为病优虹、矛良权、泡中化、射可麻、那差县的慨比亩率投资贡环境面总分番在1商-5培之间特，越孩接近看5，兄说明只投资摄环境添越好萌。多因川素分总析方侍法影响因素子因素权数政治政治稳定性、国有化可能性、当地政府的外资政策；0.15经济经济增长率、物价水平；0.10财务资本与利润外调；对外汇率；集资与借资的可能性；0.15市场市场规模；分销网点；辅助机构；地理位置；0.10基础设施国际通讯设备；交通与运输；外部条件0.05技术条件科技水平；劳动生产力；专业人才的供应0.05辅助工业辅助工业的发展水平；辅助工业的配套设施等；0.10法制商法；劳工法；专利法等各项法律健全度；执行情况0.10行政效率机构设置；办事程度；工作人员的素质等；0.05文化当地的风俗习惯；对外企的信任与合作程度；0.05竞争竞争对手的强弱等0.103.屠1.箭4.陵4多色因素聪和关厨键因议素评软价法2总.饶关朝键独因晓素旅法针枯对奖多抓因酒素次分字析体法撒只饮是树对钟某持一歼地刷区系的披投愤资将环巡寿境察进底行筛一尝般晒性挪分圾析肠,薪没舞有违对仅各其类蒜投俘资龙动嚼机班进蒜行居分枯析箭.混又馆提览出饮了参关钟键责因船素哲法矿,从迅影栋响备投柔资介环启境汤的隶一僻般升因课素羽中幼,握找伍出弃影模响拌投等资披动够机赤实阿现锹的话关鞋键运因肌素毁。然餐后否根臣据梳这砍些桃选讲出抄的仍关宜键任因鹊素棉采畜用案多碰因醋素已分碑析虾的该方谱法球进觉行览评廊价批。例忍如晃：辱影沿响的投公资你环漂境江的窃关民键蹄因似素降低礼成本别：适堤合当随地工怀资水苏平的悔劳动工生产洲率；永土地珠费用横；原印材料格价格像；运端输成朴本发展园当地轮市场奔：市显场规佣模；荒营销罢辅助借机构躲；文归化环日境；熊地理里位置义；运饭输等预；通锈信条税件获得良原材舱料：毒资源吩；当合地货辜币汇闷率；弟当地那通货耍膨胀幕率；胸运输摘条件透；风行险幼分共散陶：糕政已治奸稳灰定疯性腊；变国秩有死化缎可嫂能缘瑞性烤；偏货贺币今汇视率扩；劳通辩货航膨使胀路率追慌随缎竞奋争血者再：脾市皱场镰规好模瘦；湿地宰理活位将置圣；捉法桂制轿建怕设获总得搅当捆地殃的卫生盒产兄和戒管咸理甩技努术绪：蛇科富技妨发应展践水弹平吧；振劳眨动渔生登产胖率虚；例术如樱：蔬我社国灯开倦发拴建淋设码的胀普惊通夹住想宅柴投兔资绑项借目型，1怀、政重膜点浓因但素艘：妻权困数抹[妄0示.凝6核]市洞场飞环闹境谱中奥的苦购采买续能覆力屯，鼻市畏场惯容摘量照，毯供曾应化量辆等触；财射务依环佳境塘中相的懂项森目础融垄资并可撇能社性近；遣融王资往成脉本连，早税丽费坟负晨担杨等自榨然早环去境恨中妙的仁地痕理疼位裕置挤，纱风悟景放地倾貌屈，基晌础仿设始施榨条薄件庭中驶的申电喝力何、士通主讯披、悟给番排罩水赠、择交翅通纵等脏；2、机一般拿因素犁：权属数[东0.喷3]经峡济胳环狱境水中筝的我消舞费车结赖构号、测居笔民障收富入告、进物成价痛指采数叮；资薄源违环稳境近中业的柳劳托动势力镇资醉源皱条织件农、缎原档材六料前供傍应牲等奸；3、亲次要字因素申，权臣数[吼0.敌1]社会增环境森中的市社会洒秩序娱、社框会信隐誉；文化上环境种中的先文化丘传统老、教生育水勇准；环境海因素侄的类趴型及课权数狼确定裹后，去按照法多因现素法买的计殃算公匆式，仁计算阀该投段资项疾目的受投资狐环境展总分颂，进披行评迅价。3秃.赌1威.象4杨.语5辉S贫W愉O迫T染分想析SW殊OT碑分析柔思路宏观环境重要因素中观环境重要因素微观环境重要因素企业内部环境分析综合分析经营决策SWOT说明：S为企业荷内部们环境枝的优殃势，W为企业稻内部魔环境膨的劣势，O为企维业致外待部姓环察境狂的机会，T为企业洗外部外环境缠的威园胁。四种势内外旺因素较的组灶合S＋T＝可规避风险点S＋O＝机会点W＋O＝可借力机会点W＋T＝风险点机会即可进取的市场空间，包括市场空白、市场供给不足、市场供给缺陷以及凭实力竞争入市。关键是抓住机会，及早出击。外部环境不利，潜藏风险，但企业处于有利状态，风险尚可规避。此时应以企业优势点为基础，进行经营方向改革。

外部环境产生了机会，但企业处于劣势，所谓有心无力，机会在身边却无法掌握。关键是抓住机会，借力进取。自身资金不足，还要去做市场上已饱和的项目，市场风险大，自身回避风险的能力差，决策失误可能导致房地产企业的破产。

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