房地产项目开发流程讲义

房地产项目开发流程CONTENTS目录项目决策阶段01前期准备阶段02工程建设阶段03项目销售阶段04交付使用阶段05从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。概述第一章：项目决策阶段项形目秀决交策也阶税段产开户发阁项汪目旷经日董色事月会毫（批企掌业捏主秧）累批援准柏初怜步绿立左项欣后椅，害转卧由率企迎业窝战跨略海发鱼展佩研交究广中雷心握（痛策既划哥部匙）秘进重行凉可泥行涝性紫研赌究。可行垂性研外究根柱本两目厉的托：实桶现披项静目跑决迫策魄的慕科轮学请化题、殊民填主殃化容，度减志少疾或畜避繁免闲投摘资赠决比策岩的亦失裂误钟，倡提天高爸项腐目粥开冷发层建绩设嫁的仰经拆济工、断社琴会带和脸环辽境承效叫益搂。主要保内容经：(1句)项目概况；(2挑)开发培项目拦用地府的现麻场调将查及宝动迁目安置；(3骄)市场茄分析穷和建将设规尼模的确定；(4输)规划迈设计别影响致和环杠境梳保晕护；(5)资源修供给拜及资娱本运着作方案；(6)环境功影响窜和环纷境历保趴护；(7)项劣目绩开车发旬模玻式婆、虎组拜织牵机省构戚、晋岗佩位迈需言求词、坦管白理阶费呜用粥的研由究；(8)开发岭建设透节点计划；(9房诚)项懒目鸡经朽济乏及妄社蒙会亏效森益炒分所析；(10翁)结论坑及建陆议。可摸行通性页研阴究驼成同员枝知眠识山组晒成经肢济泻师房地文产专础家建粱筑宣工程专音家财会丝式师及律妨师市占场产分暮析帝专额家可行筝性研柴究的恭工作执阶段阶吨段楚一投资竭机会成研究该阶抵段的匀主要洲任务魂是对特投资雹项目香主要渠是土洗地进秋行初箩步摸婶底和障意向加性谈祝判，领并对常投资胡项目曾或投伐资方响向提脊出建睁议，就即在踪蝶一定艇的地奴区和哲部门狐内，卖以自己然资兵源和菜市场秤的调血查预壁测为鹊基础柳，寻特找最宾有利讨的投盐资机炕会。旅投资铲机会限研究斜相当殊粗略蔬，主范要依戏靠笼府统的搁估计贼而不答是依授靠详垄细的啄分析解。如厨果机隐会研榨究认国为可设行的思，就恳可以古进行诊下一撞阶段耕的工碎作。阶段酷二初板步培可抚行妹性兔研疤究亦钳称“预可恼行性扁研究”。祖在管机顶会康研遥究夏的暂基效础象上铜，绍进统一蜓步局对股项序目恳建沙设搏的撑可针能琴性晃与锹潜滋在铁效刑益耐进董行责论贞证绑分蚕析石。阶残段能三详细冠可行厅性研正究即境通因常塔所前说墙的尊可楚行偿性半研愤究匆。科详境细得可澡行描性葱研裳究凑是薪开湿发旅建喘设筐项太目表投说资滚决张策惯的广基彻础偿，蹄是葛在垫分姓析黄项意目示在描技忍术篇上续、掘财妙务共上球、晋经梦济彻上狱的爸可吐行迈性龟后态作震出皇投桌资汪与稻否询决叔策然的尊关搂键漂步翠骤恒。可帖行由性北研宿究特的障步茎骤集益团误公驳司董浇事矩会蚕通武过俩，岩批墓准磁正道式陶立剑项仆，但项贤目括进但入郊前晒期叼开脾发牲阶归段。(1训)项澡目乱公林司打接烟受携委宇托数或锯集处团亿公舱司见董沟事袭会呜立常项;(2油)调狱查存研惊究;(3葬)方梯案绘选政择屋与优外化;(交4服)财务坡评价班和经技济评掏价;(砖5谨)编泳制智可员行恋性登研邀究欠报疼告堪。第二章：前期峰准备阶待段一、陶获取厨土地镜使用码权二、虽征地隐拆迁柿，申耀办并克取得《房屋身拆迁青许可周证》三筋、脱规屯划壮设倚计四、上建设议项目牲报建凉登记凤，申犬请招葡标，鹊办理蛛招标优投标兽手续愿，确基定胀勘纤察、设旧计肢、臂监遍理徐、菊施浪工宫队聋伍湿。五、颗申办《施工宾许可码证》六亩、秧招掘标一、捧获取累土地串使用算权前期王准备树阶段获卷取丘土略地援使出用乐权1、通隆过梁行顿政挨划鲁拨碌方勒式非取宜得劲；2、旧城窜改造府取得受中标仁地块佣国有锡土地涉使用弓权；3、转让浅取得崭；4、出让挨方式高取得廊（招也标、盐拍卖匠、协睬议出土让三渡种方峡式）熟；5、联合梢开发匹并报集有关森主管命部门然立项木、审膏批后配取得争；6、通过暴司法珍裁决因取得树；7、通问过各兼着并锁、责收铸购签等遭股滤权谢重杜组盐方置式锋取配得堤。开蜡发纯商锅获嗽取悼土逢地捕使类用肌权肉的芦主棋要劣方旁式土摆地矛使持用芹权铺有驱偿项出疫让匠的踢方炒式：出让没方式觉是指游政府想作为药国有掠土地吓的代纤表以攀什么燥形式夜或程难序将留国有冤土地羞使用滚权出让驾与店土生地按使椒用门者站。誉按丝式照义《梳中器华羡人犹民河共米和巨国竖城告镇苍国优有绞土剩地疼使旗用幻玉权凭出毒让棕和吉转画让侄暂逐行忘条逗例粗》捞国胁有观土建地冻使尘用表权会的以出斑让粒方木式幅有敲三毛种摸：协议竟、招倾标、熄拍卖碎。获取绸土地雁使用火权开发语商获稳取土裂地使它用权抖的程告序协议出让指土地否使用洪权的登有意腾受让小人直踢接向脂国有蒙土地梨的代户表提它出有眠偿使增用土月地的诞愿望毒，由杠国有燥土地喝的代找表与询有意车受让旨人进卫行一银对一召的谈演判和养切磋转、协莫商出沿让土央地使肺用权轿的有盆关事乓宜的辣这样厌一种语出让坦方式涝。招午标出让指在才指写定律的低期开限叉内栽，映由缎符衣合悉条呆件残的育单屿位最或灯者弓个侮人列以盼书谅面烦投专标孕形缝式吗，涂竞朋投渠某吵地感段讨土玻地市使屡用屿权化，迷由授招纺标火人环根困据剖一闹定唯的蕉要替求覆择旷优握确返定队土愈地茎使柏用咱者吸（奶即督土摔地付使写用馒权鹊受划让牙人尿）忌的烤出吐让卸方筑式腊。询以昂招炒标金方甜式妇出阴让傻土夜地鬼使哄用蚊权仓，神不趁仅兔要袍明解确定合筐同废双艘方远当表事森人位的域权涝利耐义态务立，没而荒且束要眨明赠确认投兰标绍的摧效陷力太及菠招罢标咸人何在斥招罚标浇期嘉限燃内呜应龙负士的姓责胡任岂等丘。拍卖又称真竞脚投送，姓有突些呀地置方炎也货叫“拍恐让”。沫它猜是累指毕由津土挂地把所菠有甘者玻代渣表蝇在苍指纤定测的午时蜂间凤、豪地腹点中，弦组然织占符箩合肌条锐件截的暴土灶地俊使服用冰权捎有洪意脾受渡让蛇人熄到巴场姐，庭就忽所尘出轻让裂使依用斥权燥的团土霜地产公番开妖叫忙价糕竞滨投桨，拒按“价高拼者得”的原估则确倚定土瓦地使铜用权晌受让睁人的交一种孤出让嚷方式亲。依脖照《摄招标托拍卖柴挂牌划出让血国有甚土地诉使用贷权规撤定》吓，建美设用侵地凡看属于端营利阀性的望商品帮房开邀发、保旅游造、商梁业、示娱乐上等用味途的彻，必屡须通绒过市阁土地史交易傍中心员挂牌扁出让锹国有射土地锣使用忍权，锣并取荣得《敲成交颂确认丈书》虫，然暮后签丧订《毫国有纠土地窃使用联权出目让合膝同》。获取抢土地沫使用线权开发某商取得织《国减有土轮地使堡用权凝出让茫合同颈》后温，到腾建管昂处办醒理建俘筑方舞案报信建手汪续，劫至地宿籍处幼办理肿土地氏证登渠记手究续。属协件议贞出蹲让浙的诉，而办顺理邮土昼地械登销记因时露应南提心交烫以轮下资顺料并境送林至铲土逃地创主络管吹部川门滑：1、《土屡地出眠让合例同》、《孟划拨侍决定伤书》视或转悦让批伤文；2、开腐发丈商营业洲执照金或组处织机点构代别码证酬，房洗地产怨开发钓资质孩；3、属新等增拦建排设胶用胸地老的鹅，击应红提床供斯《傅建赔设怎用舱地承批团准蛮书章》拴；片属其存稿量矩用葡地切的值，赌应板提蜓供艺原崭土拥地飘使彻用技者组土峰地效权乘源资粒料。4、1：2哲0政0急0地形叉图2份；5、加盖了“权属旅已审去核”的宗岸地图朝、地骆籍图仰各3份6、地吴上附哀着领物播权平属狼证后明善；7、土地悬登记申请叮书；8、土地辩登记法人稀代表来证明谜和身脚份证欧明；9、土钻地攀登牺记委托封书。获取陕土地瓣使用梯权获透取欣土手地从使仍用省权（1）土然地使剃用权检出让地管仗理部梢门负撑责办俊理土淹地使闹用权麦出让煌和划留拨土蕉地使尸用权销转让跟需补保办出亡让手麻续的武审核模和报很批工沉作，馆远郊惰区、喷县房科地局陷负责政办理堆不足1妙0亩冲土召地览使厕用往权叫出浑让熄和励转族让辆划熄拨堵土蔬地射需迷补嫁办诊出兆让款手哥续仆的朴审敬核喜和滔报券批帅工登作烛。（2）土舟地使教用权芹划拨房扫地偿局谷负性责您办露理10亩以幼上（现含1练0亩）收的城溉镇建货设用拍地的龟划拨湿手续尊。区模、县古房地画局负径责办怀理10亩捕以亭下绵的责城散镇间建哪设派用菜地寺的贫划双拨皮手帮续耳。（3）雨征杯用辰土葱地征剂用醉耕寺地10板00亩熟以龄上垃，壶其怎他管土吸地2截0畏0滴0亩以深上，疮由政违府部搏门审物核后肯报国闷务院焦批准耐。征用柜耕地3亩以渡上1错0么0很0亩围以靠下辣，普其鄙他脱土枣地10亩难以羡上2五0涌0尤0亩执以筹下晶，裂由众人昨民怨政沉府众批瘦准西。征用妹耕地3亩慈以浸下欺，兴其摧他廉土耕地10亩将以陶下仁，迈由悬区异（贩县凡）狸人换民选政顷府践批坟准。（4）地伏价评贸估市房斯地未局诱负朴责馒城液近黄郊揉区丘、关县遇土突地垫出歌让缘瑞和监转赛让殊划扯拨透土倾地办需沾补扔办充出愧让凤手壤续白的鸡地封价挨评翼估献工丙作为及鞋评圣估店报迈告军的受审孤查吗、锈地迹价捆审相核简和待报步批工听作仅。获取德土地太使用牌权用地者竞见到乞招标咳公告滨后到狂指定耀地点吵索取锦招标畏文件事。用地者矛到市耗或区知、县尺房地自局或踏其它客部门聚了解芽情况油，进疑行咨惹询，承并到良出让刃地块漆实地允勘察低，搜仓集资祸料。用地少者间进逃行焰投拼资吴分严析驴。到指瞧定队地纳点裹办含理古投饭资导登吃记旨，安提厚交咽企避业老工颗商鸽营饺业立执却照颗、窜法幸人狭资选格蚁证私明妹、描银隙行柄资芒信畏证晓明秃，伞并大按抛规消定促缴漠纳尖投漠标辜保勿证开金叉。用地禁者飘填茫写绣投短标当书级送讲达或指劈燕定苗方站进薯行透投静标哲。收合到中标测通知介书后号，由义企业菜法定选代表款人或股授权敲代表盗人与史市或吗区、块县房胡地局绩签订津土地繁使用楚权出患让合蒸同，测并按个合同然的规萄定支耽付总昨地价键款的六一定孕比例展作为铜定金肠。按合肉同哗的俱约婆定便支著付住余粉款拳。寺付朴清4慕0吼%地价谨款后省向市触或区渐、县影房地稿局申古领临迁时国灰有土国地使叮用证茫，付粉清全分部地村价后穿向市尘或区椒、县卖房地竹局申虚请正适式国菊有土辽地使冬用证妻。招植标烤受乘让素土寨地授使眼用将权仰申要请惑程凡序从：获责取楚土填地螺使漏用怀权用地焰者偶见笨到兆拍乡丰卖肥公桨告逃到概指某定节地否点成索技取锄拍窄卖亩文殊件耀。用地者篮到市抹或区宝、县赛房地往局或胆其它珍部门丧了解悔情况街，进虎行咨返询，域并到个出让明地块吴实地考勘察配，搜虏集资疯料。用地者合进行触投资鼠分析鸣。到指鸣定闻地止点痒办钥理薄竞松投病登染记拿，眠提膀交幻玉企肢业努工患商钻执姿照著、迹法风人尸资寇格柔证都明截、勤银袖行颈资颗信妈证狐明鹅，挖并助按斥规旱定绍缴泪纳暮竞艺投青保立证柄金为。用地续者贸到蹦指躁定庄地头点搂领纹取欣竞煎叫驼牌哄。用地膀者迎在猫规柿定熔时客间恰、瓣指耕定暮地耐点缎到掌拍赔卖反现怖场此参陵加阀竞蔽投慢。企冬业法定偶代表叔人或泰授权鞠代表具人与战市或码区、乏县房流地局拨签订担土地查使用拳权出贱让合妥同，总并按惯规定贪支付疏总地饥价款事的一中定比德例作番为定箭金。按合叠同连的悲约鄙定白支欧付肾余赏款痰。目付恐清40际%地价巷款后窗向市竟或区径、县妈房地劫局申器领临唤时国洞有土惯地使灰用证够，付症清全忧部地棍价款红向市福或区患、县钩房地朋局申途领正期式国膝有土吧地使煤用证。拍卖蚁受让趁土地附使用堤权申员请程氧序：获妄取羞土任地采使乖用尿权属经营善性开饰发用苗地的退，开灵发商扫通过曲招标服、挂罪牌、纹竞买客或协株议出怎让程盾序取繁得《肉成交纠确认单书》欢。凭蛇此书库办理根土地航出让剩或划俘拨手拘续，命进行倾土地要登记雷，取酬得《慢国有乎土地胆使用亚权证垄》。二促、薄征袄地锣拆莲迁泰，砖申博办揉并删取数得《房叛屋造拆它迁疤许垮可便证》前期某准备窝阶段征地傻拆迁谦，申买办并饿取得怎《房缓屋拆盐迁许醋可证备》拆就迁城市糊房屋鼠拆迁寻是对央城市引规划激区内常国有崇土地初上原替有的剑房屋育及其姐附属鱼物等腾，不吐适应冠经济寒、社息会发础展需选要的贤部分轿进行兽拆除订重建翅，使叛城市箱的整马体功普能得宣到改颤善和虹提高族。征头地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