工程项目的前期策划与决策二

第三章工程项目的前期策划与决策本章内容：第一节：工程项目的策划与构思第二节：工程项目的可行性研究第三节：工程项目决策学习要求一般了解：工程项目前期工作程序及内容一般理解：工程项目管理决策的基本原则和方法重点掌握：工程项目可行性研究的内容第一节工程项目的策划与构思一、工程项目策划概述

1、策划的含义

策划是找出事物因果关系，衡量未来可采取的途径，作为目前决策的依据，它预先决定做什么、何时做、如何做和谁来做的问题。

2.策划类型的划分方法--从策划工作在社会上不同的应用领域看企业策划、事业策划、政府策划、公益事业策划等--从策划的范围不同整体策划、区域或局部策划。

---从策划内容的不同工程（建设）项目策划、营销策划、选题策划、形象策划、公关策划、广告策划等等。

（二）工程项目策划

工程项目策划是指项目业主或策划人员根据业主投资设想与总目标要求，从不同角度出发，通过对工程项目进行系统分析，对项目建设活动的整体策略进行运筹规划，对工程建设活动的全过程作预先的考虑和设想。具备以下三点基本要素

-----是要有依据国家、地方法规和业主要求而设定的工程建设项目；-----是在对项目的实施、运营与未来发展做出预测的基础上策划------是要有能对手段和结论进行客观评价的可能性。二填、科工秩程廊项尖目堪的龄前由期咳策期划东过沫程终及尚其嘱主饥要魄工摩作一是答投资侦机会甘研究蠢－－构伍思轨的材基免础势。机会点研究哨的主冷要任朵务在嘱于寻因找投扑资机闹会，嘉为项舞目的侵投资狸方向简提供次建议雅。二良是扩项稀目抖构席思悼－独－目低标秘设伐计搞、猾方瞒案痒策债划还的金基宜础。项目溪构思夸就是卵对项预目建殿设与尤投资坦方案换的初刷步设女想。三接是寨目盯标岭设荐计目标纸设计诉在项茎目前偷期策泊划过雷程中泰居于庸核心北地位昏。四圆是贝方尊案冷策化划息－颂－可行砖性研放究的饲基础佛。方案签策划方是计敲划编轰制的汉依据岛。五棍是照可牢行蝇性翁研棵究含。可津行狗性恼研按究捏是拳对届项井目双投较资巷方半案庄的竞可居行趴性缸进省行鞠的童全皆面请的行技叛术虎、鼓经寇济摸论水证混，愈是都对裁前乒述宿项派目们构或思梳、名目获标拔设话计拿、汇方映案朵策牌划顺工例作光的章进邪一关步乱细鄙化芹与弓具匆体笛化腿。三、敌工程论项目奶前期浪策划喊工作针的重俯要性（一郊）钥项贷目蔬前面期阅策闪划呢工取作只的拆意敢义1.可要解幸决唱项自目本的疏方欢向拌性桐问住题虹。2.具有招的全梳局性庸影响梯。（溪二争）悄工训程携项疑目渐前仿期内策含划破的仆作血用1)构燥思洋工工程堤项页目办系找统役框捕架泉。2讲)形插成并项姥目桥的婚竞课争绪优巾势哈。3)决策遥保证错作用咐。4举)项亡目失计豪划巷的功依摧据啦。5)预懂测筑的扯作般用删。6)项句目肯管财理言创页新受作留用愈。五牛、并工厌程凤项锈目枣机铁会颈研泻究娇与婚项洪目酷构土思（慨－政）战工斤程姓项灾目赔的断投糠资庙机沃会谎研士究通旷常婶投桌资告机梦会崇研败究持是衫指忆针对一容地区/一种姻类型木以投胶资方芝向为肥目拘标忘进突行书的治研齐究倡。精研少究英的她目敬的妖在傍于项识贯别罗投或资盘机蚀会虽，副对复项姐目坊的雁投学资欲方盯向倦提布出乔建支议鸽。具体信项目矛的投文资机正会是截针对监具体慢的地汁域进碰行的塞。（二旷）投米资项仓目构榨思1)构利思慢的芝产丢生倒。2)构思辞的选眯择。（三旧）项否目构林思的矛选择洗与方院案策臣划1)项目朗规划耻与目餐标设廉计2瞒)方案叼策划梢。六、度项目劫前期剖策划堪应注付意的狸几个元问题1.优束先礼注牛意轧环溪境允调党查猫，蔬并垫对忧环昆境窑发每展势趋蛛向付进丹行执合慰理欢的诉预惭测遭。2.重视除在现兰代工冠程项凉目中刑项目分管理都专家课的早谱期介去入。第二粒节紧工程证项目杨的可皱行性防研究一、坡可行册性研找究前蛇的工通作1．项鞭目经汽理的湖任命精。2．雾研天究器小京组葛的辛成鞠立巷或临研友究盼任怨务蚊的炮委惠托摩。3．驴工蚁作环圈猜子木的西指微定祸。4．乡丰研短究果深幅度厕和割广须度揪要结求逮，雨以光及利研呆究法报般告末内努容制的愿确绳定递。5．铸可酒行子性艺研嫁究冷开场始冒和多结签束怕时烤间少的印确诵定授以尿及患工枝作海计势划喂的婆安喊排请。二融、预建佩设烘项滴目榆的纺可亏行渠性村研冬究域的骨内堵容夜主宵要贡包稍括：①未拟讽建练项聪目堂在阿技果术挖上呀的般可泛行袖性堤；②调拟幼建渡项惧目谋在缝经各济折上限的地合娃理否性逼；③拟帮建项办目在忘财务碰上的声赢利零性；④项惨目所辣需资爽金的晕数量普；⑤项喜目建匆设的弦质量河标准症；⑥建饱设资漆金的塞筹措浴方式牢及渠犬道；⑦叔项偏目碗建房诚设魂周毛期泡；⑧项庸目建谨设及郑建设拜完成倚后需忘要的抵人力味、物殊力、音资源柱和动爪力。⑨铺社而会狡上茫的退可雄接捏受讲性雪。二、序可行倍性研优究各拾工作舰阶段电的基娃本要泽求可行维性研姐究的垫工作据过程州，一灾般可振分为客四个爱阶段机地会浴研排究--仪--阅--尚--瓣--项目糊建议殃书初步耕可行富性研嫌究-早-步半可摊行雹性蒸研伙究慈报牢告详细值可行杜性研圾究--态-可若行无性滤研躬究垦报矮告项旬目盟评搁估-符-轰-邪-腔-减-攀-项目销评估循报告（一稻）投水资机睛会研沫究－驾－主要笔任务宪是为外建设忆项目阵的投映资方肝向和然设想帅提出坝建议杀。（二）彻初步摩可行勇性研洞究－萄－作出拢初步斜投资惹估价亿、确芦定专铲题辅鸣助研弦究的蚀问题筒、确醉定项彻目的瞒初步质可行弄性。（三睡）详塞细可语行性介研究第－－也叫烈可行肥性研饰究。这遵是毙建筝设裤项吗目耍投网资愁决笋策届的性基惧础腔，肃其耗主炮要阿目绞标堵有：1)深互入感研茅究缓各殃种宪可遍能催选践择留的丙的斤计探划葵和既技绕术上方帜案约，吼进懂行愉全连面艘深明入名的桃技佳术齿经弟济娇分潜析蹈和拾比摆较念选压择邪工奶作打，考并蛋推由荐仗一火个表可纤行庙的蛙投锤资竹建格设唤方蝴案猴。2永)着却重绍对日投炭资翼总设体师建黎设葵方么案售进腐行弓企谣业席财溪务羽效才益极、库国鸡民许经顺济画效添益回和关社溪会抓效求益茄的形分花析棚与刊评滥价驶，欧对徐投时资枕方竿案剧进纺行仓多潮方引案恨比显较湖选猾择般，互确存定岸最冈佳端建械设粘方窝案勺。3)确定催项目萄投资井的最封终可树行性死和选滔择依跳据标急准。贡对拟析建投疾资项瓦目提碑出结宋论性肥意见激。4)可行孩性研通究是怕决定痰项目盏性质输的阶连段（舅定性鸽阶段饱），偿是项锄目决鼓策研眉究的备关键饲环节飞。在此蔬阶段戴，要啦求建叔设投资狸和生夺产成情本计耻算精恶度授控梨制借在±1珠0％录的衣范都围姨内促；研您究盛工紧作恰所花费浙的时挨间为8～1资2个月症；所需洪费用中街，大躺项目蚁约占店总投址资的0茶.言2允%据~受1柱.万0集%，中小怪型项尚目约暖为总佣投资的1.具0%～3睁.龟0％。（四）扣项目坟评估项目觉评估颤是由骨投资卫决策杀部门锦组织烂和授隐权给肃诸如钓国家唇开发凤银行隙、建洋设银闭行、笨投资焰银行愈、国定防工智程咨伏询公乓司或羞有关禾专家复，代鸟表国翼家或药投资何方（切主体访）对填上报战的建禁设项久目可呼行性律研究隶报告飘所进松行的眼全面庸的审刮核和柔再评详价。其主堆要任坛务是歪对拟较建项那目的誓可行狐性研飘究报锤告提最出评窗价意柴见，身对该馅项目惩投资衫的可夫行与高否作委出最伤终决龄策（谦取舍也），肥确定源出最筐佳的讯投资饶方案为。通淹常鱼，项目甘评估廊其主帮要内核容包括碑：1)该可糠行性工研究增报告拴中反释映的玩各项厉情况括是否现确实水；2态)分肯析娘项隆目娇可码行亲性灰研领究缺中喜各指项集指厅标偿计匠算度是叫否默正当确暮，锻包传括摧各尽种驼参箭数屠、慰基追础糊数偷据纲、企定栋额域费经率炉的毅选府择游；3)从企轧业、揉国家场和社袄会等蛇方面乌综合泽分析饺和判僚断工狡程项溜目的陶经济计效益仅和社纱会效竞益；4)分析比和判酷断项换目可殊行性伴研究双的可闷靠性用、真弯实性兰和客供观性肿，对只项目淋作出照取舍旅的最充终投欣资决咱策；5袭)最后汁写出宫项目尼的评竖估报沫告。（怨五桨）花关挎于理可冻行扩性柏研鸦究哀报虹告鞋具舰体肥内奸容携的夜规同范衔要构求1、趁可宣行家性沃研旱究逝报计告积应驰由苍有厌资歇质磨的良设移计剃（户咨御询粉）此单方位县（煮人惑员幅）播编虾制鞠。2、可耀行性以研究户的基紫本内厅容和寒深度刃应根逢据国们家规拳定确烫定，一宰般凤新胀建这工愉业向项竭目红的糟可肢行魔性华研相究胖应死包椒括渡以浆下剪十谦个宣方糊面京的弟具世体护内岂容常：1稼)总傅论陡：综絮述符项砖目碗概粒况云、朝可截行害性蝇研蚊究伟的妇主齐要尺结雷论伤概胞要甘和竖存降在吸的驼问晴题戒与云建面议旁。2谋)产挣品过的可市辫场浩需喘求抹和腥拟浅建他规当模荒：3)资源风、原哈材料虏、燃堤料及现公用览设施瓣情况轧：4)建厂鄙条件党和厂膛址方扣案：5程)项题目络工黎程婶技道术追方旋案等：6)环境娃保护谢与劳泛动安痰全：7稼)生产浊组织笛、劳午动定质员和晶人员林培训油。8作)项普目扫实愁施稍计岭划某和堡进怖度善要糖求圾：9)经剪济卷效证果吓的厘分呼析矮与劳评该价玩：10絮)评演价苍结精论篇与铸建翻议霸：项录目红可叉行劈燕性起研宣究顿的婶基贝本军内闸容封可浑概塞括先为松三嫌大战部须分饱：首先是产词品的天市场刃调查好和预办测研极究，其次是图技观术么方泽案揭和亡建块设档条弓件段，最差后是经镰济效肺果的间分析咐和评以价。案例债：南双通选中谷央西商绕务叠区苗项吸目腐市袍场岛调为研纯报渗告一、疮住宅卷部分（灶一帜）片南青通倦市右民著的状住勉房析消街费申特晃点琴：1、到消渣费物比洁较寸喜佩欢副跟余风沟，位爱袋攀烤比新。拣如堵摩嫩托别车装，钳汽蕉车叠的位消跟费布，脊房达地绑产败消森费起也亡存耻在她这螺一瞎状勇况径；2、购哭房选稍择对恢地段愤和居孟住的板便利的性比弹较重雀视；3、笨经滴过莫房暖产跪热衬，椒住劳房陕消染费旨还扬算最比境较秋成缩慧熟镰，煎对箭物阳业旨的中环狗境症，仗外暴立鹿面找，勇物底管童已爪有寻比副较怎高叛的演要寸求猾；4、盖一文般违购贴房那是首面教比屯较种多胜的架也低比肤较浅畅猜销石的酷户番型唇面斗积鸣在1再3目0平方酸米左眯右（6周0太%以出上庄）分。盖比携较雨喜裤欢珍南恒厅代，管三乳室摄朝近南曾；5、贷车款是选住房谦消费歼的重斜大支葡撑，8杜0仅%以上倘；1胃0黎%或更骨多的刑家庭包已有告了二挂套以蛛上的游住宅吨；6、已道出现营居住堂阶级厚的划描分；7、对图住宅愉风水左也有蛮一定眨的想荷法；（二疯）从落现有躲小高甲层和植高层欠开发衣和销飞售现迫状况只看，督有这缠样几归个特毫点：1、基艘本集膨中在订濠河经周边平地区末，地观段较动好，桌大都者向濠蹄河借卵景。2、毫物睛管摆费1痒.脱5元/平方括米/月含左恨右揉。3、娱一梯林二户临位主刘。4、车亚库为10到25万。5、外下立面掩风格孤缺乏加创意休，用嘴材简减单：词面砖辟和外潮墙漆炭。户拨型御比驱较孔大投。弹定羽位吵符籍合虫高殿层鸦追础求升豪墙华际气则派浸要仓求荡及基二孟次选置色业清状港况泻。6、修高幕层腾，野小俊高呜层衰住增宅换宅驶本窗主踩要捉都韵集生中派在惩濠乱河唯及堵周出边搅区溉域置，光凭巩借叼其蛙天循然第的外地锋段墨优滥势顾和志完节善养的券生田活保配知套,因此蔽基本容上不连需要横营销.入住懂率不努高,其客画户基渣本上甜为投音资型盆客户之。（涂三洗）捎南器通竿房仔地偷产话的毛开各发炮预扫测耕趋兄势1、区枕域:以昂新得区乳为仗主粉的伪地铸块险将刚是甜开巡寿发扰的险重盯点放热疾点陷区绕域贤。艇通舌过障开顾发霜品肉质丛的峡提悲升泽，摩及滨大摔盘蕉的园优膛势箭，歌有户望满取登代刑老未城屑区徒领墨跑圾南掀通铅房乐产寺开颂发幕。2、裙品趋质且：更晌趋企大淘盘优化固，兆郊冈区室化仁，酱楼苗盘窗品己质耗将藏会陆有娘飞先跃坛性观的物提厦升卡，羞单今一原卖巾点列已恐经巴不欢可胖能筹赢碍得盯市蔑场点。3、溪价始格释：在菌宏潜观蔽调潜控污的倦背钉景谨下番，云通蓬过际对融开额发警商歼，某银女行窗，缓房浓地贼产灯交邮易韵所邮的战走棚访酱，傻目路前铺这攻一勤时挠段则还称看渐不梯出皇对遣南别通享房惧地仍产亚的缓影郊响痰。勺但而后阳期栋走挖势悉依四然棉需谅要平关漂注竹，皆市广政遮府团已计经丘出对台洪多裕项徐调雀控者措厕施薄，沃考扯虑绍到纪这揭一底政右策腥并稠考逮量捷了齿低超价页商昆品图房熊的剧冲弹击转，治南步通咸的贿房蹈价仁将庸稳感定勾在4让6须0族0元篮左凯右皆。中吉央拢商政务姿区伪部牢分安住首宅痒将许通窝过蛇多旅卖模点连集昆成木，浆争流取盆达抵到50为00以上暗，远消期争彻取达稼到70魔00元插。4．对磨中央捡商务懒区构妥成竞棍争的肃现有以盘面磁分析粪和未武来开炼发的或互动英。从呆现奸有击楼茂盘虎品舱质馒和趁价夫位剑及带目肉标倘客挡户耽来蜻看恢，责以耻下兽楼责盘趟将乒会刃在独新味构塔板缩慧块雁内副构食成尼竞肉争秘又哨构察成顾互齿动性，盏他碰们塑是钻：拘天遗安场花某园骗，郊兆寺丰且嘉跃园涝，持凤雀凰诉莱爪茵乏苑傍，耀公蒜务瞧员雕公抱寓蠢，枣春露晖上花愧园席。茂开宅发溪区么的盟一房诚些事项港目均及朋位殿于慕新屋区恳周倍边喊的柱低铲价撇位劲商漠品垦房洪不宜会蛇对罩楼酷盘汪产垃生咸竞场争拴。亡反颈而确有像利销于唐推统动泛新瞎区坛人痛气经。白中察央封商纱务雀区羽住锤宅没项令目洗要盗争葵取涌将钞准陆备警在修老户城独区随购伴置耐高滩档硬物锡业馅的鞭客傅户则吸航引些到黄新偿区冬来坡。5．中伤央商嫌务区胳优势稍与障么碍优酸势：C图B末D概梨念押有养利级于肺营爬销嗓的夏尊牺贵主感允，做包钻容累性恐强逼，离易灰于厦生相发桥次逐级川概逮念证；示新呈城肢区叫的倚发翼展惧后义劲愚前麦景榴已雪为涉市羡民缓认答可所接烘受垮，以普换遍弹看具好柏；妥体哥育透会漂展融中窗心巩，纸狼塔山璃风势景邪区竿和盆南蹦通记大纲学眯新毫校很区害正禾可螺借妖势熄；唐目驰前凳南载通桶市第场妨热毁度僚不傲减比，质市程场化氛瓦围叫还钳好膏；断目胞前铲无拥论睡是润市苗场悼还雹是五产登品遇和妄开晓发纸商土水茎准病都刘还粒有可很迅多刃空吼白顽点勒，箱切馅入修口读。障貌碍象：开略发街周摔期霜长暑，孟政痕府许已价经涂开很始弄打此压塘房伟价附，武政滋策境面志不哲好止，越相桨较马于牢项琴目抵体还量露目莫前赖市蹄场林容欲量简不批够油，吗前妥期印市堵场住高菌端将购什买殖能龄力轮已川经关得夹到凑充勿分奴释难放为，辛后颜续须可害能性能醋量价不卡足疾，村新销区有周邻边瓜配群套黄还益不权完酱善插，旧居扣住凝的鬼便触利蹄性杆不傅够拴，页周舞边扭竞丹争渣性疑项城目部的铁价掩格脚冲兰击值。跨比锈如避：盖公叮务暮员况公挥寓四。磁存孝在谨以篮时华间穗兑丈换堪空项间船的奔问狼题剑。6．中锁央商钥务区棕的目奴标客法户及粘市场键定位纹。中母央宾商夹务贯区妨的狡开怠发按量赛大够，腾而临且摊定冬位羡于龙高筑档侵物区业讨，失其斩购岸买亲人碌群删也钥是惨特折定质和偿可喂预做见博的怀。一晃是吹城等中希的酿先犹锋页人曲士谋，对居榆住有廊比较额新奇众的要励求，怠对城顺市发性展有纽奉较高仍的预倒判。德重视椒居住技品质举与潮纺流。社估计跳前期撕销售爆这样捐的客宋户群醒将达孙到3阁0帜%以桂上衣。二是是只城否市掉中库比粮较逃富厕裕臣阶宁层的更溉新两换权代棍，腥或种扩叛张丛置余业永，填短疯期药内北应磁该嘴以势公庭务筹员步为兴主逢，代但厌公枣务蔬员斗公侨寓报的税兴瓦建平将队是厨一坐个悠不槽小握的劝冲锤击呀。三霉是苗外扣来挑人甩口走的富成野功轿人话士主悠要压是植南饱通利所甚辖止市梁县胸。节这均一丧人骄群源比腥较修喜晓欢仿跟今进罚，题对萄价况格北的最敏懒感稿性校不尽高凑，银应软该击是它后依期兄主队要责顾事客额。四叔是杠原虎住敏新古区炭周需边窗或抄工什作胜在床新炮区拿附叔近馒的题公但司楚企栋业对居摩住区削域与灯习惯甲性要腹求的浓人群的。五茧是揭投裤资肥性须购删买你人民群业。看深好约新墨区棵附证近啊的绘增前值虫潜显力难。毫估纲计勿前岂期龄销言售斯这棉样童的而客闻户磨群翼将责占箱到3糊0尝%以上姨。根据扑目标榆客户娇及新英城区炭核心坑区的俭地位段，品联味定满位于商南通近最高督档的蝴住区壶。其飞高档病性体庆现在痰景观乏，规诸划设字计。法建筑形立面裁用材愧，配宿套，吗物业编管理向，价斯格，臣区位浴，客彼户群伤等方宁面。慕项目霸的开屡发必单须走心引领奖路线撞。7．避鞠免风速险，扶中央亩商务谈区的浇住宅援开发锻建议顺。本项权目定绑位于沃高档疗客户塞，提锤出建灯议如迅下：鉴究于菊体挥量死及析市羞场刮问扰题祸，猛建瓣议2奋0万平罪方米谢不要娱一次系性推过出。秀先期定推出威的市沿场成暮熟度插较高湖的二跳房获罢或三比房板榜式楼迁。通骆过不副断的军营销煮互动伐，走番上良肤性循坏环。20万驼平零米丛的扛开熊发脂量患中巴，毅建慕议限结拒高悄层出和押小碰高筑层立类盟型纷中类再汇进获行锡细伍分暮。比扰如稿单友身异公付寓她，限特舒小腹户门型县，奥（5巾0坪以瞒下）桌，当殊然类炸新产杠品应衰该在丛地区崭炒热赵之后窜推出远，或扭者是烈打造拣南通垫第一昼的豪迈宅等锦。比停如悲精膊装斤修淋，缸利厕用绝体是育码会归展检中陪心栋由价是色打谋造初健筹康眨住戒宅偿新球概燃念滩。进踢行冒创泽新飞，全实烘现伐品捷质蝴化赔和牙优浙质锦化防，伶必如须词赋浇予闷一先定羞的杨概酱念柜，案在碧规铸划像设客计悟，泛特旦别留是偿单泰体撒设版计夏上窗下葡功谢夫胶。势比杂如陆外钓立移面赔细填部惧色窜彩陵线贷条牛处镇理盒。前期浇在市竖民中兰普及CB阔D的概等念，太渲染狱工作吼要做闯足。逆对提句高项奔目品吊质感浓，价淡值感辨，满蜘足客吃户尊彼荣感顾，吸享引投袍资性键买家姐大有耀好处承。这赚一工棍作现岭在就汉应该定在进亡行按敌一件般皮概所念纵，题建铁议仓户捐型歪面家积业区模间给应湾该与在90浆-2型00坪孙米阀为堤宜请，寨二演房荷二著厅果和缩慧三带房偿二杂厅疏，盏四腊房丧二飘厅钻，伍考详虑颠一停部用分剖复休式印。8．户晋型配雪比建毯议：90至1触2甘015改%总识价旅约呀在5爱0至6身0万1伍2哄0至1裤6艳06滤0刑%总价贱约在6滤0至80万16疼0至2毁0手020僚%总达价捎约故在8张0至10屠0万以上盒或复转式5登%总呼价慈约叨在10沉0至1煤2芦0万9．涛开恶发改次日序察：先开附发住暴宅的本市场派成熟冠度较涉高的扭二房裁或三疫房板锄式楼许（小共高层曲）→称相应管的社钩区配恋套商需业→悬五星感级酒饶店→归娱乐丑业房炼地产号→主陕题购禽物（星休闲骡街区掀）→闯地块暖热度字足够俭时再糕推出态住宅框（高氏层）敢，并斧根据您市场车反应读适度战尝试带新鲜杂品种迷（如捆小户苗型）牲。二、逗办公筛楼部纵分（迈一榆）鞭市前场搜现多状与住死宅市恭场不方同，诞南通默的写和字楼蛮办公辰楼启捞动缓效慢。由于20汽02年充前努的东市昂场别低雁迷回，音本屋地成开露发派商晚很逝少书开江发抢办患公伙楼拌。历这燃是歼因济为忘：巩住贼宅玻市蜘场屯风份险颈较缓小签，爸而址写紫字谢楼已单视位国利掘润毛并余不甘高强于李住参宅劫，密因腥此生开部发厌商拐更妇乐世意恨兴占建再高灯回铲报致率疤的镜住坚宅堆。南速通鼻的乌交羊通臣不益便芳，贞外袍来轨人服口啦较她少延，芽虽弱是块沿暮海真较股早焰的麻十装四治个终沿和海绪开打放袍城倚市续，抛但滔经浅济袜总史量海不踏高畏，伪外汪向宅度荷也宋不词高豪，布故者商敏务自空核间堂需汇求湖并脚不搏多兰。近三拢年有斗转好竟的趋扛势。很称多煮单咏位崭都喇是绍自杰己毙新加建衫办香公题楼针，曾金妨融淹资饶料晒，轧行狗政延机吸关怖，贞厂伴矿洋企室业惧，朱并归且慢南济通错体拾量普大从标造准劲高疯的俯写券字差楼振一渔般怨的汉都星是纸政能府忙和出银五行聚所凝建献，背如呢：坊建带行位大腾楼根，挑国内土胃局踢大东楼锐，才税你务夸局进大叮楼胡，燥电衰信耽邮袖政颂大件楼幻玉。近几缘瑞年来顽随着上房地索产市衣场的伶繁荣愚，商向务市根场开缩慧始回森暖。除砖正耳常仆的桌经统济胆发针展贩推插动畅的且商漆务敏空含间积要袜求鼠之裕外缸，屯也躺有贷大鹿量敢的伤投设资派者解开谁始爬瞄饶准枝了弦商酿务母楼络这筛一难新盲的渐投载资步品族种便。态因仿此德近帜年电来秤办庭公沸楼滋市录场厉有膝起周色判，挂但供即融便咐如检此京，窗办淹公哀楼遇市年场文的骗开找发拼目淋前歪占悉到随南呈通怕市籍场严开旨发等总尺量蓬的5%左悟右旨。对南鼓通市抖场办逐公楼弃的特茎点总刺结如岁下：1尽.分看布随区久域珠：南通偶的商搭务楼凯大都醋集中结在南本大街眠和工丧农南右路，队主要真是因伤为该形区的栋交通瞒比耻较便千利，隙商务绒形象币好，葛合作左伙伴业集中阿，商察务设阁备齐祥全。2矿.格计局凯：主浓要辱是习内快外令走排廊句分闪边肃式诵，奖比章较砌拥留挤犹，插没灰有易共旧享轰空地间贷。3.物献业析管嚷理：脾物肥业古管刃理衬仅丘仅遭是乞提躺供桂一准般杀的震保景安冲，槐保床洁录，弟报奏信奏业切务,技斜术辉防宰备想设义施谎简鼓单犬。4.楼内抄配套份：一泄般代无链，侨新幻玉海寄通踪蝶等拣内宾有歇中安央续空戚调5痰.租金将水平垃：一般邻为20歉-4权0元每译坪，梢车为执一般槐为租悟赁，2曾0驶0留-逗3己0伸0元/月/个享。6.销售辜价格亮：一沸般怠与椒住敞宅唱价片格棉相应同感。7埋.销售酒时间作：有陡的咏整趁层铅销渣售,有衔的尺分招割焰销肆售。2杨.中央丘商务蜜区写惧字楼如建议a)在开驻发次惠序上惯在住膜宅启今动吸鸭引人厘气后具，市炕场预戏热后顺，方循考虑鲜建写敞字楼逢，并担且一巡寿次推弄出不售要太融多。b）拣将写生字楼爱市场祖再做思细分顺；比伪如对倘网络匠公司以、广贤告公君司、导贸易需公司闷对写谁字楼督的不唐同需折求进肿行度继身定纺做，环在前皱期设滴计上眠，考淡虑与毒相关僚行业旦的适漏用性讯。c)在设树计及额细分漏时考碍虑投第资性域购买锄需求交；辅档以相晒应的膝营销据手法酒。d高)品窄质种上删要室提形高赢；通办转公雕格替局刃，痕设咬备烂设斥施姿配赤置携、款外胞立懂面敬用纪材赞。e)可归以刑考择虑币进偏行蚕预住订眼、使联它建戏式愉开键发讯。瞒比哲如上可卷于近王蛛子矛职骗纸迅业汽等减开删发缩慧区肿大鸟型填企员业袍磋淹商铃。棍南晚通阿写膀字娇楼股普渐遍愧存月在耕停飘车浅难搞，楚中箩央梨商牢务厚区悉写采字滥楼芬应蝇合仍理纳规草划倍交暗通钻、迹停搞车洽。主令要手客只户成：南大猾街，换工农义路主联要以坝外贸驻公司替，广鄙告，竟纺织此品公获司，岁律师供楼，晴网络墨公司观，通躁讯公疲司为判主，缺一般滔规模皇又不梯太大钟。南前通岂目励前嘴办踏公欢楼填租浅赁语市带场只基野本弯满斧租极，东市搂场友较圆好曲，跑写擦字效楼幕空盛闲场率幅在2湖%左右谱，9狡0竞%以上浴均由汗小型鸣公司掌承租姐。j）活办公倾楼租恼金近煮年来奖比较注平稳险，租般金并蜂为随央同房误价上灵涨，鄙租售颗比1：20秘0，绪办去公鉴楼妇出康租榜投赌资如回虹报走率过是医比四较吸低众的饮。让但芳高宴于灾住拣宅混回鸟报筐率夜。k变)南通披写字初楼处庄购买顶自用暖外，皮投资规性购坦买约沈占整是个市胜场0疫%以愤上每。哥没芒有钳开便发驳商酿保蛮有稻运脉营新这筛一哲形晌式免。l劫)预计榨南通蓄写字眉楼市偏场今届后五择年内坊将能努保持抵一定物的景推气度轧，市埋场写饶字楼麻新增慢供应偏量不欧高，叼而租京赁和并购买正需求慕将比护较旺弓盛。公雕寓静式富（望酒惑店顾）芹办甘公南通搞的公恳寓式柔办公睡是随跪着南支通房金地产山市场短的兴绸起而逝诞生岸的。公阶寓膜式嗽办调公导是肢在造住尤宅晒市庙场慌比五较粪火婆爆屈后洽而勇写医字腥楼爪市帽场扩存贫在杂一每定膊风室险无的岭情樱况菠下拥，归原泪来网一保些是商勾办仰项伶目隐更心改惩规目划宾后库建加设配的晋。目前歌市场旬中明炊确以搁公寓时式办旷公立春项的拼有南腿方大岁厦，棚中华访广场像。南液方大坡厦已伞交付音使用嘴，目欧前入碎住率齐约75放%，脆现辅有孔入今住益者纽奉中蜂，棚办青公裹住凯宅抬比猪为2：8，物钉业费0麦.砖5元/平绝方赖米系。南齐通暗好趴地同段姐的亮一竹些总高捷层状住垮宅因如券王林府幕公立寓续、益望桶江萝楼险等膀存扮在规着滤住测改堡办乘现贝象荒。爱即快购远买捎者塔大亮部牙分虑系心购糟入泻后枕对逐外潮出岂租嘱给少小劣型切公盗司盛办碰公银。祖这达种困住害宅份改吨办痰公票的窃优重势村在烧于刚一漂是阔物蚕业奋管左理后费础较啄低闷；贡二或是吵地会段寨比信较难好莫；即三惧是隐租换金窄与毒纯音办塘公雷比尚有仿优究势感。对本月地快课商业谅项目到定位粪的建叹议：南通失城市纤商业造研究南镰通跌城排市座商咱业盼发抵展责的盈特畏点●习现欧有业城勤市碍商寻圈旁、浙商访业昆界姿主斑要傻是计由暖历编史制形困成拦的缸沿礼街散商群铺丝式为拐载脏体膏，蛙缺杨乏趣统站一护的箩商握业恰规压则柄，旨规宰模兵小酱、振特熊色适少挥、阵竞热争上力耳弱眠等拌问烈题舞非福常经突呈出项；●抛本方土大满型商骆业企优业缺厉乏，窃许多肥商场灰是千座店一阁面，替重复破经营政，缺诊乏专组业特选色；●股随堪着主浙城区原范围躲的扩输大和昆城市页房地舱产业载的发礼展，披也出择现了贪购物菌中心轰、休摘闲购炉物节悟等新天型商予业项阀目，舍但总报体上滥是脱创离不毅了住芝宅地愿上的宇传统烘套路赛；●旅城及市扛的少新链区厨成浓为芹超云级饶市桶场吹竞近争粪的带热河点诞区心域划，稿一孔批奴国棋际猜品六牌消的删超赠级丽大谣卖败场挑相能继隐开背业蚁，乐同道类荷业效态乔之复间罪的笨竞奖争字将烫日林趋滴激阻烈捷；总份体色开刑来伐，挨经类营允较已好辩的胡市如场武大线多停物峰业康管丹理依与贡服劝务炸也鬼较飘好员，遍特懂别世体漫现甘在荒农浸贸错市守场饿上白。县丈镇练招惩商除的啦商棒业舅项蚊目围普蓬遍织营纹销榆表醋现熔水特平拉一盖般尺，亡体立现梨在渠：债其规一鸣，催定演位页大抬而敲全淋，归主什题驴不衣鲜脊明捕，吴特深有缝性笨不错突辣出妈；骑其轨二装，腰广浓告证表立现蓝力而水猎平快较教低巡寿，励视轮觉解冲撑击临力模不管足探，更系鲁列剖性隐不融强谎；俗其驳三头，肢宣港传短资房诚料娃大扭多双较风粗柴糙内；曾其矮四凳，纲销云售重处驼装茎修解及搏包稼装吵水僻平川不急高炮。南吴通饺上坟也朽在事迅伤速宴发剩展挑的蛛同州时萌，歇在包南烧通膊以羡老土城脏区村为到主喇的轧餐汉饮迈服棉务判行供业壤有克了仙明窝显霉的歌提盟高暑。曾餐锦饮父服北务挨行赤业武的次档呢次古与圣规柄模宝有年了睁超检前话的久发庭展垫。商暂业架定辉位俭建爸议以布浮置在绞项目翅地块女上，尝东西剩轴的奋商业邀步行钻街和则南北醋州亲线水景泊观大道，国既靠欢近体恨育场势馆的探大型气购物北中心蓄为三形大核怜心区妙块，磨建成间一个息集购纠物货，浆餐脏饮泥，局休热闲斩，毙游焰乐厅，燃商查务补，峰文劝化禁等辛万尿千蚊丰多富姑业鞭态矿于况一臭体胖的刻“计一站铃式财”料超捡级细购妨物窃乐挨园伟（MA捡IL）。在艳东秃西倦轴触的撑商据业讲步驾行却街挂的您设露计烟上煌，右遵贪循肾以刑人耽为猛本艰的蜡原尾则刚，斑从袖人樱的行为恼、心旋理、阴视觉气出发姐。具民体的惕建议稍如下杀：1、按萄照商托业规挎律，涂商业罢街的涌“有冬效长吓度”寨大多肃为30工0到6告0淹0米杂；2、关商怒业略街耕的缴宽返度融应全该忙在20至3柏0米进，换不肝宜亲过眠宽3、欣商歼业胁街病的出建铺筑屑不谨宜援过赚高动，迅一还般陡在列两随层依为医宜眯；4、在同商业轻街的意公共螺配套雾方面墨，突露出休宗闲功乱能的屠原则淘，以般有效友延长骑消费廊者在夜商业沿街逗搅留的辉时间快。5，采甚用特方殊的窃照明黄方式鼓，特些殊的呆地面蹈铺装任，使席空间掩，建忘筑，霜景观粱的设孩置布断局浑某然一财体。××君×南北棒轴景孕观大习道上候，建拣议：设农计蔬多劣个厅主头题选景义观培选植沟攀两岩昏，次水倾阶莫石甲级黄等山体摊育油休拦闲唐等仙相聚关再的附现嗽代减游保乐碰设永施腹。建成厕超级火儿童荒游乐庆园等纺。以此揉充分深吸聚联人气压，形束成广摸泛的障商业绣凝聚助力和亡辐射选力。大型未购物虽中心猜的设隔计上细，建蚕议采裳用“孝订单垃式”沫物业否。避冷免无指效的供给丑。××砖×业锹态缴定以位旗建输议由于栋大型胆的（更含外缠资）斧商业事零售泼业的悄进驻值主要能是一拖些针宗对必正需唤品组消脊费庸的远商夹业齐经修营荡项粪目捧，美而C孕B篇D作为顷商务罗中心饼区，历无论救从品闭质逼还毛是睡价译格萝的敏定符位汤上烘，依都山不桑可挥能棋以麻超撑市店、聪普弃通宵卖船场才等露经新营痕业态为欠主，比应要笑求商璃业项励目的趁高标备准定装位。所以千，对早于东惧西和蹄南北缸轴高线盲上板的姓商吉业岩业根态击，输应熔侧径重姻于骑休钞闲倚、屋健仍身鼠、楼美旗容搅、雪娱昨乐袖等冒业态，怪且多巧选择串适度追超前啦的业苗态业羊种，器以满胳足好丙收入新人群厘个性榆化购拉物网需梦要条，荣且太高济收府入颜人具群艰的某忠黄诚货度枕会驶很姓高棚。×哑×尽×商业骨运作淹上的盼建议对召于倦大约型昆购带物抓中僻心刊，牵按醒照武国钉际害上会购抛物吹中患心经营票的成名功案寄例来饿看，背购物览中心条应遵毫循只菠租不售的秀原则概。因盒为仁，琴根返据番市秀场希需胀求总的暮变戴化联，净商倚业武业关态菜的俊调整是董商业乐经营闭不变帮的主估题，睡如果朵将店宜铺出兄售，产东权话分兼离伍，完购酷物填中求心逐的黄统冲一逼管车理禾、搂统涛一皇物留业罚、统一捆宣传无、统变一促团销等阅将很争难实血现，怨必要棒的业态疼调翠整情将炊成尘为甘空律谈符。第只三原节膛工真程邮项次目着决驶策（一）杠工程届项目叔管理竿决策队的基胃本类恒型根据骆项目斧管理泛决策究过程坑工程慎信息吃的完凭备程廉度不挪同，抬可以社把工因程项掀目管降理决装策分覆为确吸定型惹决策围、风糠险型迎决策票和不夸确定向型决组策。1、槐确丛定粮型驴工认程锅项痛目误决五策是指俘决策驶过程倡各备引选方炸案在盘确知房诚的客戚观条炼件下例，每誓个方磨案只旦有一雪种结夫果，站比较良其结捎果优贪劣作洒出最产优选掏择的知决策昆。方锁案制洁定有累固定辉的程勉式和怎选择颠准则挖，容螺易做房诚到最净优化罩选择毒。这惕类决局策一释般可铅用数信学模北型，缩慧借助稠计算码机程羊序进务行模糠拟决蜜策。2、风险触型决透策是悼指精工委程捐项暖目六决圣策蛮过傲程醋在阔事纽奉先纵能储预坑知兰各所备旨选货方笛案涝于沿几会种掠可西能浩约喉束寸状葬态东下前产虚生葛几严种判不钞同革结脑果博及渠其恳出舒现核的感概晴率致情桥况暑下协可凉作卖出朱的家决拉策担。厕因插而推工挑程壳项吹目召决乌策清的姐约机束活条史件浓就麻带浩有渗较炊大脏的分随童机循性迟，腰存派在本一亿定睡的夹决毫策货风仅险枯。3、不象确母定肿型糠决跳策是指兄决策荷过程贱事先恩仅能米预知深各备挎选方女案在般几种束可能废的客毕观状箩态下槽产生非的几炉种不容同结符果，颈其出票现概踏率不亭明确婶情况局下作劣出的饺决策挣。这益类决母策增缺大了它决策羊的不贸确定页性程沫度，烫其风唤险较修大。（二脖）工磨程项吹目管真理活游动中游的程询序化牛决策收和非办程序侮化决好策－－阿－程炊序化辰决策爬又称走例行崖决策塌，它学指阶针戴对羽项色目庙管鼠理不活夫动订中声反班复环出遥现认、挺有芽明牙确拜稳点定胸解暮决齐问鸭题龄程牵式翠的见业跌务政活毯动日进饭行剃的迅决趟策押。观如幻玉工避程招项掠目渣管其理殿中们的历大王多唤数盐内朱容姜的灾决躲策哥就促属王于肤例茂行唱活茶动摄的芬决晋策旷。－－价－非猜程序霉化决症策又尿称非辛例行随决策里，它篮指滴针筐对帅项伤目哥管浅理梨中耕随申市蝇场峡环赤境而和克社竿会肠经宪济偏环刷境撑变然化浓，颜很倒少无重碎复疲出蛇现用，硬难闲以臭用类固关定殖模尖式络解至决萍的果经炸营骑活士动由问栽题串所痛进塑行裁的健决楚策晒。腿如纵工则程炉项屡目栏中划改偶扩替建口项省目牢属竞于蒸企勒业聪的垮扩具展略、炊破车产本或详兼正并浑；二武、仇工弯程正项吗目施管粒理姨决挠策滤的属程苍序（一茎）发桨现问蚂题，储确定胳目标1、发退现问识题。2、确扁定目徐标。（1）撞在周满堆足圾决浸策焦要痒求发的扎前随提板下巾，扰对音多抢个睬目奥标扛应想按锦照茅其服相净互洁关日系浓加灰以留取撑舍践，祝削灰减从重踪蝶复仪目嫩标望，灭合屋并米类棋似兽目叹标他，跌综欺合翅同闸变户量砖目浮标苦，印把值决林策络目臂标舌减们少考到掀最半低会限劫度批。（2）费保优留粮下落来辞的项最辛低唱限去度研目董标吊，候根杨据冬其象重傅要何程完度忽分绞为羊必脱须帝达谢到浓和派希徐望渐达狼到为的肤两造类锤。（3）登在宇对皂目焰标兽取欲舍异和裂区盆分竭两返类舞目藏标架基立础悲上衡，窃再译按识照序主洗次中顺筹序见把豆决问策烛目琴标谦分凭为每主制要稠目掠标费和画次大要碌目细标音，黑将假主欲要孝目战标乓作好为党关软键港的风、锤首婆先杜应拔当乔达征到喇的胖目扁标祖，不其宵他绞目久标给则闪按雾顺费序南依蹄次陷排感序搅。（二炕）拟们定方刊案（怀三这）尾评说价座选罢择连方紫案1类)要评朗价各刊方案访技术宋上的似先进译性、捧经济斧上的搬合理浑性和视实现哪的可咐能性雹。2)在备烤选方恢案综洽合评直价基钱础上动，决钥策者歼作出柜权衡湿和最旺终抉诸择，活即所疑谓“摧拍板释定案劣”。首“拍匆板定躁案”溜选定骑的决游策方疲案，荡其可耗行性及及优宰化程设度直乡丰接影扮响方泊案的湾实施饰过程格与结粥果在工西程项妈目多光方案鼻比选爽中，吃可供始采用匹的方堵法通赤常有尼经验即判断趣法、真数学忆分析此方法曲和实绣验方殖法。①纯以习经嗽验烫判疏断堪为狠主支的青传只统旨选留优蔽方令法令，允一摸般用采纱用故淘疑汰比制雹根剩据鸣选件择跳方能案畜的曾指亿标谊（勾即狸决筛策魔目抹标挂）资对辨备冰选宅方杯案滋进滔行捐筛扶选牵、蒸淘羽汰盛，箱逐库步腹缩买小床备屿选召方灵案基的躲选滑择命范响围东。追当真余灿下疗的印备淋选房诚方故案取具库有淋同梳等日价缠值惠而鞋难怖以筑进拾一存步分抉饲择件时练，恢则骗可约以至采樱取仔补刺充锅评摄选维标闹准翼的蜘办兴法趁，柳以弟表狮明聪某透一栏方晋案对优红于狠其望他虾方无案歉。②数趁学分台析方须法，勒是通炭过建铸立决旅策问锐题的鞭数学御模型档，按湾照最刷优化决忠策准撤则进迅行方亦案优仰化选灾择，买选出拴最优剪方案少的方店法。③实墨验法竖，是惯对每剃个备察选方窗案进会行模圣拟实郊验，界选出纹效果忠最好的方牵案。帮实验强法在证工程属项目挺中经肝常是就遇到谨没有贸经验爸的非晨例行涌问题者，柱又虑无恩合踢适膀的连数们学柳方银法角进掠行母分酬析寄问驳题闪时退，这以怀恰腥当垫少哄数亭几害个转典型单佛位为川试点雹，实皱施验幼证方法案优究劣，闸然后浙总结赚经验茎作出跟选择脱。（四贵）方案案实友施与昏控制（棵五县）饥信周息赴收必集妙与极反找馈三、枯工程奔项目漆管理弄决策途的基察本原求则1秧.系统免原则一是轻内部霸条件驶与外慌部条粮件相菜结合以；二若是寒局捆部售利暖益含与租整膏体膏利势益莲相疫结丑合田；三是薯当前汗利益如与长素远利恰益相董结合安。2抚.经济青原则总之扎，就落是以尼最小纲的人郊、财糠、物昏及时番间耗蜓费取得普最大厉的效叉益或掌争取称最少覆的损臣失。3暑.科学田性原恰则4挥.可刻持良续巩发峰展文原挽则四、诞工程搜项目纸投资萌决策毕的一隙般原演理和晚基本拼方法工程存项目淹工程腰项目糖决策亲的分稍析方摔法，截又称脖项目淋决策亮技术狂。是味应用哀数学龄工具助对项元目决垫策过撒程可颂供选输择的馅多种病方案普进行娇定性均与定阿量的瞧描述勇和分巷析，脚提供糕数量柱依据视，辅掉助决伤策者府从中小选取肝最佳峰方案宁的方彩法和秀过程拌。（一近）确悔定型老决策复分析岸方法其枝决犁策沈方眉法悄多怨种持多坛样足，非主揉要信介口绍冷盈羊亏寄分先析冈的偏方崭法贩。绸所佛谓盈亏盖分析该法是茶依势据炮与强工撒程祝项够目敢决穴策幼方联案父相捏关率的硬业磨务捎量欺（齐产豪量冒或扔销港售屿量摄）容、智成状本娃、峰利称润犁三蔽者巧之浊间晃的携相顷互室关陆系梅建比立遥的舟数谜学追模爷型