写字楼营销策划方案

【银河·逸城枫景写字楼】营销策划方案2018年7月25日谨呈：皖西银河房地产开发有限责任公司目

录第一部分：项目背景概况第二部分：市场分析第三部分：项目客户分析第四部分：产品分析与现状第五部分：营销策略建议区位分析

1.0公里内好上市广场索伊大厦御财大厦2.0公里内鼎城东方广场城投大厦红叶大厦3.0公里内锦成迎宾府（红星美凯龙）六安大学科技园建业大厦银河·逸城枫景周边竞品写字楼项目区位图项目SWOT分析S优势现房，即买即用，自营和投资均可，投资风险小国企开发，实力雄厚周边配套成熟，小区众多，入住率高，人流量大周边教育资源丰富，人民路东校区、一中东校区W劣势项目写字楼体量小，单栋总建筑面积约5000㎡周边地块未形成商务CBD集聚氛围【政务区、振兴金融大厦板块已经形成成熟商圈】销售模式采用单层或整栋销售，面积大、总价高，目标客户具有局限性，销售抗性大。地段不在城市黄金主干道，交通通达度欠佳【如皖西大道、皋城路、梅山路、迎宾大道、佛子岭路等】因写字楼建成时间较长，外墙和楼梯出现部分漏水广场停车位未规划地下停车场和招标物业公司管理O机会合肥—六安区域快线、合六轻轨等建设纬三路新建拓宽至淠河边，长安厂棚户区改造周边地块开发，新项目入市，带动整个片区发展城市化发展带动写字楼需求量的增加T威胁周边写字楼项目以租赁招商为主，竞品优惠力度大政务区高端写字楼如高速财富广场、文汇中央广场、振兴金融大厦分解大部分高端客户开发区规划中居住区和工业区相互交叉，棚户区、拆迁地块较多，区域板块写字楼市场整体办公环境氛围一般，金领、大蔚观澜国际、六和城等烂尾楼较多。项失目赏经贷济显技歉术大指阁标楼念号氏：4#，烦总旬建买筑洁面布积赶：40傻42巷.1释6㎡位巧置沫：森安阿丰哨路肠与初纬炉三片路讯交帐汇像处立十衔字且路贺口单友层声面垒积抄：1紧0晶1嚼0验.际5屈4㎡，3楼部稼分社头区用弓房1楼大填厅功睡能：队不能黑单独否销售为，3孔-冶6层配化套销坛售朵单厨价桨：70消00元/㎡案场最优惠居政策堪：按辆揭单滴价优凑惠2瓶0揉0元/㎡销售贵模式顾：单传层/整域栋萝销热售援，顿不昼按贸套追单缺独付款稍方式元：按曲揭、木一次填性、浓分期交予房的：克现什房是，惕客发户琴房些款骄付欢清浙后抖交盛房装修鞠标准贪：毛棚坯（循含公绵共走烈道及除洗手誉间）建议毯写字泡楼案罢名：筐银河膜大厦枪，奠撤定项湖目调既性和新高度碗。通浩过厅对歼项兴目楚背吼景没深飘入污分趟析斥，阿需佳要经思事考1、娇项悬目盟面闹临扒什胆么喘样纪的锐市夺场厦环嗽境钱？2、闭项秃目饭的商核翅心侄卖欢点让和驴机话遇演？宏挑观脱市环场守分吨析六恩安疫市秋写衣字自楼珠市郊场疑分智析区洗域稍板晋块咽竞顺品纪写构字沃楼情分锦析六安博写字捏楼市伟场解放苏路、升万达语、大坡钟楼竞板块城牲东席板描块政务掩区板威块政务狼区板家块以梅象山路纯、佛奔子岭车路为版坐标挨，代吃表项希目有辉凯旋广净场、高速尖财富裁广场铃、文都汇中馅央广惹场、份建设姿大厦中心蛙城区虾板块以解仓放路先、皖貌西路富为坐贞标，嗽代表货项目贡有白们云商蹈厦、魂徽商罪国贸召、安月丰大伶厦、山新都影会大洒厦城紧东悼板针块以皖值西大惰道、测皋城地路、G3内12国报道忆为喂中帜心乌，无代帆表塞项桐目世由鼠城快投势大妙厦雄、枯红毕叶逗大剥厦碎、染建弟业昏大攻厦担、由索另伊拾大坐厦写字浑楼投旨资5大逐要档素写煤字巷楼亚价它值蒙的5大恰核龙心上要赵素地段交通硬件猴装修挣配置电职梯赔空去调啦智估能勿化能、炭停穴车扶场物业钉管理市连场燃在得售励写童字直楼壶调客研项目膏：文的汇中惹央广普场位坏置驰：层政泻务商区耻梅谜山驱路抓与汪万项佛错路若交耍汇损处督广衡电新中瞎心跌西总建叠筑面纸积：8悲6约5姜0首9滤.报4㎡安，凭总幸层渗数损：2题7层面积廊区间伯：5凭0座-炕2突4绘5晒0㎡，闹按套陪进行乐销售建惰筑士特漠征勤：抖大棚理制石胃材缎、登金命属怒板延配召玻匹璃佩幕拥墙恼、赖钢美筋旷混场凝坐土芹结笼构交房悉标准添：玻折璃门童、智险能门纱禁、芒公共负洗手梦间开密盘盟时望间亭：20竞15尽-1计2-盆26成交抓均价紫：6君8暴0图0虎-归7透0都0丘0剥/㎡分析困：该项上目地烛处政差务区郑、六座安政忧治、漫经济着、文罪化中仪心区戚域，蚀紧邻赴中央煎森林授公园船，定燃位高芒端写豪字楼悟，交尾通便功利；该朱项欠目漆自20学15楼-1殃2-疑26开盘该截止20病18陆-7雕-2意6，合借计3垂1个哑月需，丙共捡销忍售37按6套，奋月均科去化库约：12套/约，粱去化放率：54恐%；该项驼目面秧积段恭多集描中在10恰0㎡业以客下叫户研型溪，70翼-9阿0为泛主也力腊户吉型慕，晋单价价70卫00术/㎡般具股有烂吸买引垂力婆，壮总愁价悲约5蚀0万-6冬0万，邪投资屠门槛等低；市场也在售纺写字麦楼调咱研项目助：高舱速财德富广妻场购深买螺客坦户局分爸析恢：桃龙茅湖修山绘庄把、锋龙诊湖习天雨地已、矿御粱景男天结地漂等拔老顽业葡主充以肿及阶认颂可挖国嫁企咱高秤速痕品择牌圆的鞠部批分斧六蓬安禾市金及义合纤肥汗投级资香客罩户劣。项训目件周复边掏写撞字坦楼索伊聋大厦周边筛竞品拥分析城狱投停大感厦占据堡七里绵站板雕块黄伙金地煤段皖西旷大道叶、长饿安路慰等快父速连引接市奸区、滋开发爬区、宏政务取区交浓通冰便亚利未来喉合肥款至六涨安区欧域快逃线长掠安北级路站苗点经标过城投绝集团搂开发往，国萄企品谦牌周边荐商业部配套里完善愁、入饱住率怨高、台人流腾量大逝，商语业氛如围城崭东涌板某块亲写乒字拍楼催板藏块充占猎据库重蚀要河地杠位畅，狂运机营片时菜间快长轿，符目冈前喷大访厦迟入锅住喷企孟业遵多图，奏以柄租暴赁钥招铲商父为女主凑。御财舱大厦稿、红秋叶大们厦占是据劲正浅阳剂路坛与秒纬否三枯路宇交蛾口皖赠西绸大盟道尘、薯迎私宾吨大呜道角交宜汇交通滑便利似，连疤接开芹发区棉与市批区、矛东部倘新城开锣发宰时怨间歇较僚早奏，倘目岩前状已玻经帐运蔬营比成絮熟攀，械招斑商而入卸住矛率恳高索伊逆大厦丸锦成伪迎宾告府占据骡城市挤主干他道皋无城路目烧前浴正申在欠建转设补中坡，缎建厌成锋后虎成膛为愤城坛东充地咐标豆性芒建安筑索伊猪集团沉和浙架江精无工有屈大量池客户首资源占据象迎宾姻大道首与皋气城路幻玉交汇仙处红垒星岔美恳凯多龙呜广忌场骨之饼前基开肃发会过有锦片城然国背际韵有帆大残量诊老厕客学户碗资姑源项目著启动窜阶段献招商棒优惠每政策携力度呈大市摇场旗分狠析隔总序结渔概似括六安希写字察楼的椒发展缠还是倚处于白起步饺阶段包，目庆前已松经入燃住的口写字谦楼很渠少有川符合黎甲级灭标准树；目穗前励新稍建蜡的肢写控字驼楼风，父包突括幕高趁度氏、楚品定质镰、精物基业兰上睬等怀等惕也恋都俗开汁始殃接还近嘉或貌者这达痒到揭了匹一迎线办城膝市汽甲海级五的周标屯准阅。拒这谈些肿产迈品革在醒未百来阳会码陆婶续派入卵市壮，还在恩这环个艇过酿程带当亲中吉价琴值锅是白被率低搂估赌的带，距但灿未诸来铲潜裕力畜无觉限僻；六唉安浑公金司补的绘办斥公站地贞点撞通瞒常封有涨以必下蓝几岭种黎选咽择忠。专就泰工磨厂星来卡说质，回不奔少叠厂待企香都卵直奔接佳选村择乓在姿厂守区享办继公站。宴大过部露分展中平小上型隐公腿司择基杨本悲都芝选齐择木在浊住贯宅压小厘区与办同公孝，并但迈是烘这通个秤趋世势妹正横在卧改壮变匪，蜓写符字岩楼毒开磨始喉陆才续版成兔为茧很真多狂六聋安吸公全司顷办聋公得地狐点彩的狐新活选孤择蚂；写字客楼的斩品质骆、物旦业以闹及配督套将背决定鼻未来婶市场岛的核齐心竞贴争力惊。银河·逸僵城凶枫炎景庄项晶目妇核下心朽卖胸点滋：败现醉房桥，猴建熔议详通定过罪招堡商世方斤式坦引材进锋主原力揪店迁进层驻旁，览通纳过眠优师惠竭的怀招衬商欠政照策帐，添以级租勺带恰售推，辩增锡加迎客根户君购甜买挺的宗信绳心池，霸展拳示策项轿目桃的厅商今业晨氛炭围华和炮形绿象等，烘提恰升闻项供目恨的脂价卡值榆，中实葡现说租痛金患收侮益捞和工销魄售区资触金游回霉笼端。结合鄙市场拉其他绍竞品墨开发物节奏使和招任商策临略，斜索伊溉大厦绢正在狠建设纽奉中，威锦成洋迎宾池府正从在建近设中拖，本下案建更议采燥用错狱位竞避争，杂抢占中先机龟，销妇售模猴式以理套为伍单位朋销售裳，降劲低投土资总阔价门跌槛，梢采用础物业让统一短管理突模式赔，营演销中退心做杏为写锄字楼芒的配菊套功畜能。第杨三桶部县分购买著银河·逸思城疤枫蜘景4#银鹿河裤大汇厦单渡层/整摔栋雪的胀客谷户仰在聪哪肾里勒？客户赶定位项哈目洲周被边月从仪事框教面育绩行检业项、披酒银店尊（眨宾地馆棍）它行搭业提、厉娱买乐罩行喝业原、选金挖融邻行鞭业巨为载核窃心混客惰户米群岩体蛇，唉经下营倒者栽需命要族有锐固历定园的渔办轧公鞋经旺营位场关地旗，病本玩地押经晌济痕实占力勇雄旅厚责工哄厂馆企朴业新老晋板暖及烘公奶务宝员闭事汁业帆单观位萌客耍户布，搅本到地混拆侄迁坦投疼资越客股户贿，讯六首安概籍婶江蹄浙炮沪挖地器区利经嫁商巾客捷户百。A类B类C类自营胆：客耻户炉需同要蛛固而定磨办黄公度经神营哥场夫地逆，膊公乡丰司姨处肝于臭快欣速伏发犬展脱扩他张幸上他升撤阶琴段客渗户付类型型：垫民帝营徒学垦校跨、折培减训鹿机惯构嫁、繁艺抬术欧学泰院停、应酒棵店尽（闸宾大馆逆）珠、KT颂V、健拒身房潮、民栋营医务院、陕银行稿等投腾资痰：公戏务排员锄、斧事糕业惭单雨位急、垮国岸企探高占管慕、烧工拉厂龟私茧企构老节板匹等络有尘经逆济妖实鲜力拐没北有扬更怖好周投认资悼渠轰道盯的墙客密户客阔户矛类爆型喂：工灰厂组老劈燕板氏、子银棚行吐、改证胞券挎、仰企办业辜高虏管棍等拆迁最户：拆迁睁货币确安置夜后有择大量湿资金递投资础房产史的客蚕户外亚地贵客冷户养：有先敏颠锐枪的渴投徒资浩眼孙光第沈四款部滨分项目技目前片的现馋状实景盯展示参（外探部环牧境）垃圾压站、吃城中荡村实景袜展示竿（内抵部结看构）建议仿方案1、外租立面办、外忘墙脱海落部江分进亡行适帐当维洁修，爪提高省项目棵的档作次和监客户监认可东度2、述内冈部革部惧分象漏磁水洋房完屋药进浮行沿彻慢底待维姨修胡，僻解骨决岭漏笨水摔问茶题3、6楼恨楼絮顶似楼没梯讽位蛇置纤建循议抵等售销遇售双后吴与恩业污主漏沟笨通何具疤体铺的仰维月修约方借案第说五抵部浙分营销掀推广珠策略推广南计划楼顶阁广告在忙营内销汁中思心旬西群面修朝半安暮丰别路旁方恐面赔楼柔顶悠安盾装扣巨师漫像广兽告续，案在甲朝展纬句三才路颜方驳向间安痕装担巨感漫毒广过告垒，龄利扣用迹项匹目属位若于惩安鞠丰会路嗓与码纬祥三母路晶交绿汇灿处池人乏流鸣量耗、养车暴流细量念大创，漫大守润傍发羊超膏市散人尘口难集露聚粥的贪优哨势加。推邪广嗓计年划电果梯皮广后告在步政喘务吧区冠高学档面写桐字语楼C洲B尼D商务呜区投原放电说梯碑广告在摧市柔区祝高客档宣住救宅搏小故区堂投菠放统电津梯技广密告在城皇东片蛇区投酱放电菠梯广宝告推广胞计划电哗台踏、鱼网兆站互饶联监网拐时毛代谢客梯户纹通肝过涝房箩地聋产洗相淘关蓬专咬业合网先站赠了担解色咨集询炊买胞房民相右关略问屯题裹，君尤五其蚂在膛外屯地雷客和户府通打过描网准络你途目径煌来秃访调来六电次数组量技增令加掉。汽车书的保篇有量吼呈现网逐年龙增加摊趋势强，商恨务人易士投系资客层户经捧常出艰差开赢车，束具有葵时效串性。推具广愿计病划社波区塌桁存架渠广眼告城杀区爽高汇端薪小仿区倾入氧住虚率啦高么选销点惧投随放骗桁降架补广硬告重点亚监督陪和验耍收小浅区桁付架广忌告安吹装和招后期控维护营销霞中心福做好恨来电跨、来鸣访客胳户的稍登记悟和统咳计推广斤计划微录信穿营亚销微更信思矩徒阵箭“取病舒毒货式颗”堤传唇播——利用辛区域茂微信疲大V进行森快速陶传播内，如从：六戚安人乡丰论坛您、六斜安论饱坛、蛾大六乳安网忍、六哥安新外周报表，附勇加企谜业订仍阅号朗、工予作号疼、营协销小尿号，幼以及壁甲方表、乙蒜方、仔丙方佩等合腊作方狗微信堤平台客，传吴达特像定信哨息，转占领腔微信篇圈。项目微信营销矩阵营销沾渠道二三立级市磨场联素动政策馅支持辱：全刃民经终纪人焦，老半带新绞等凡腾是推翠荐成廊交奖对励“2误0鸟0益0元/套叮，伟写衡字触楼挎按改房冠号/套块计元算执行嗓细则壤：项遗目悦组蚁召课开倦团寇队遣例尽会恳，视研济究延城手区孝中误介宾公莫司牛（昼含缘瑞郊翁区央三堆十善铺训、木城匙南衣）悼，普其匀他旷在令售批楼小盘辟实禽行忍全絮覆甜盖实行沉分区鲜域、庄分片渐、专帐人负读责的图灵活切机制案马场惨销石售扔经御理乱带井队怪，驳置蜡业跃顾窄问炮协竭助危采刷取巩现剑场解拜哄访南、踪蝶洽头谈第的窗合骂作钓方列式籍，薪携垫带予宣中传鲜资求料誓单启元艘等说，踢沟尸通置全驴民狂经级纪睡人凡政筐策召开坐例会金时刻仍跟进扯拜访惠和洽怪谈的傅最新寒动态乱和中雹介公杰司的犁诉求营请销灶渠彩道圈层诞营销重绢点粗方联向锦：炮商剩会廉，告拓霜展逃六兼安类浙台江助商插会说、令六箩安房诚江夹苏蔽商补会钩、射六潜安液福陶建蒙商婆会惊等驻相鸟关碑商岔会议机叉构谈，攻建蝴立叛合渡作仰模童式执幅行浸细较则钱：公司阻高层泳领导漠通过缺渠道燃初步蜡接触通过胸赞助聋商会赖活动疫的方爆式和良契机鞭适当姨推荐素公司甩写字丘楼产铺品通围过陪与累商内会仪会霜长狸、纹副么会鸟长痒等树高罢层冤沟网通培拓亭展脚宣娘传钓公耽司价全厉民偏经夜纪遭人算政知策挖掘嗓商会卸会员强中潜顾在意秩向客律户，饮持续仁跟进愧维护营销哨渠道拓伪展多娱使乐乌类悉行钢业【物料参准备】：珠定麻制定骰手子漏罐授、态扑肚克男牌价、捎打恨火降机握、兵烟夏灰约缸哪、榆毛爽巾炸、请拖办鞋热、医台贷卡郊、闹易星拉智宝员、蕉海顺报归、支车洽体吐广蚕告望挂舱牌其；【导柱入径方易式】：（1）对省相关贯线人渐等实歌现全爽面经临纪人歌模式怒，介怖绍成汇功客呢户购将买，讲可享石一定蹄比例拔的返开点；（2）惭与概门豆店培沟却通与、择在剑店溪内箱摆炉放虏宣索传阴册买架拜子差、平内尽置飘单态页夕、万供盾客时户词取远；（3）免例费提蝴供定禾制扑教克牌刃、骰色子罐叨、打悔火机梳、烟员灰缸奋，以绵便在门客户侮娱乐昆时释类放项童目信位息；（4）轰与史门锹店匠沟芹通令，匙在胳停筛车垂场询提乓供环定拒制仔挡份牌握架询、允派嘱发舒挂赚牌千单泳页宪；（5）与缝门店停沟通填，在蛛店内顿进行陆项目灯推介效，或待在门业店举控办活族动时敞，主脑持人无顺势尺推介读项目熄；（6）对喉洗浴遇中心姜免费蛛提供腹定制周毛巾杆、拖丘鞋、忌打火隆机等储物品挑；营销疯渠道拓叹展型汽括车溪类裙行悲业【物料还准备】：挥易叫拉镰宝芦、朝项膨目勉宣叔传们海说报幼、奥定级制硬化咳遮派阳华板渣、驳汽玻车纵四线件怒套陈等榜；【导棕入扣方瞎式】：（1）对少相关拢线人土等实就现全违面经演纪人裁模式光，店贡内工酿作人姜员介境绍成诸功客恼户买诸铺，会可享利一定早比例甘的返辆点；相关欠线人凭：销浑售员垂、维恶修员山；（2）与却门店各沟通枝，门努店内哥摆放档项目僵信息膛宣传残易拉添宝；（3）游与4S店沟殊通，巩店内恶休息公室摆被放项纸目楼杏书海蒜报等胶；（4）对哄客人蛋进行胡礼品辉赠送郊，包钟括定雀制化碧遮阳肃板，晒定制白化汽柳车四泉件套惹、定蹲制雨招伞等按；（5）与与门店揉沟通清，让英其与跑顾客未沟通虑，凡嘴在车据身张呈贴项灶目信图息的勺，均妄可获国赠大安礼（该现金饰、汽乌车保自养等填）营轧销晌渠智道拓汉展哈金障融戴类奔行争业【物料虚准备