房地产行业专题报告周期未变-市场竞争格局在动

房地产行业专题报告周期未变_市场竞争格局在动（报告出品方/作者：中国银河证券，杨超、周美丽、孟繁欣、吴佳文）一、房地产市场需求两端变化（一）三大因素：人口、城镇化、政策房地产的总需求涵盖真实市场需求与投机市场需求两部分。真实市场需求来源于居民的买房市场需求，受当前城镇化率，人口，住房消费观念，移居条件，经济快速增长以及家庭结构六大因素影响。根据上述影响因素，真实市场需求可以细分为刚性市场需求、条件提高市场需求和城市更新改造市场需求三类。投机市场需求则来源于房地产的金融属性。随着“房住房居住”政策的深入细致和房企的经营风险暴露，房地产正在经历回来金融化过程，预计该部分市场需求无法存太小变动。因此，房地产市场需求两端的变化，应先从人口、城镇化和政策三大因素著手分析。1．人口因素：总人口预计负增长根据我国国家统计局发布的年度总人口数据所述，2022年我国总人口为14.12亿，低于2021年的14.13亿，已呈现出人口负增长态势。联合国于2022年年中发布《世界人口展望未来2022》，分别从高、中、低生育率三个假设下对中国总人口进行了预测，中国总人口将分别在2036、2023、2022年已经已经开始负增长。融合2022年我国人口已已经已经开始负增长，挑选出联合国预期的高生育率水平为基础，对我国未来人口进行预测。低生育率下，2022年联合国对我国人口的预测为14.25亿元，但2022年的实际人口似乎大于该值。因此，参照联合国低生育率下的总人口递减比率，以我国2022年实际人口数为基准，按比例预测我国2023-2035年的人口，且暂未考量未来政府施行鼓励生育政策而导致的生育率变化。2025年，预计我国总人口数将降至14.04亿，2027年已经已经开始将跌破14亿，至2035年总人口预计为13.47亿。2．城镇化因素：尚未结束但进程将大幅下滑我国城镇化进程尚未结束，根据中美日韩四国城镇化比率所述，2021年我国城镇化率为64.72%，2022年受疫情影响，城镇化率进程有所大幅下滑，为65.22%，仅相等于韩国1985年左右、日本1963年左右和美国1960年以前的水平；截至2021年，美、日、韩的城镇化率分别为82.87%、91.87%和81.41%，我国与发达国家的城镇化率仍存非常大差距。按照韩国、日本、美国城镇化进程来看，城镇化率多均衡在80%附近，日本突破90%主要系则2000-2010年由市町村“昭和大拆分”导致了城镇化率的非自然提升，因此通过横向较之，我国城镇化率仍存15%左右的上行空间。然而，我国城镇化进程即将步入缓慢发展阶段。国际经验表明，城市化过程可以大致分为3个阶段，城市水平较低、发展较慢的初期阶段，人口向城市快速涌向的中期快速阶段和步入高度城市化以后城镇人口比重快速增长下滑甚至停滞不前的后期阶段。根据发达国家的城镇化进程，城镇化率的提升遵守诺瑟姆曲线规律，30%以下为平衡发展阶段，30%-70%为快速发展阶段，70%以上则为缓滞发展阶段。目前，我国常住人口城镇化率为65.22%，按照标准仍属于快速发展区间。疫情期间我国城镇化率同比明显下行，疫情前我国城镇化率绝对值与同比变大动均与韩国同阶段（1985年左右）较为相似，且我国城镇化率增长速度略高于韩国同期，预计疫情影响逐步消除后，我国城镇化率变动趋势将与韩国历史变动相似，甚至快速增长速度慢于同阶段韩国，步入缓滞发展阶段。根据2017年联合国对我国城镇化率的预测，未来10年我国城镇化率预计年均提升1个百分点，预计2020年少于61.40%，2025年少于66.50%，2030年少于70.6%，2035年少于73.90%。2020年我国阻挡了疫情冲击，城镇化率增长速度相对大幅下滑，当年城镇化率为63.89，预计时程疫情影响逐渐弱化后，我国城镇化进程能恢复正常发展水平。因此，本文通过融合联合国对我国的城镇化率预测和韩国同阶段城镇化率增长速度推测2023-2035年我国城镇化率。上述提到，我国城镇化率增长速度略高于韩国同期，因此，2023-2029年我国城镇化率增长速度放韩国1990-1995年数据，1996年韩国增长速度出现较大幅增加，普适性严重不足，融合2028年1.02%的增长速度，将2030年增长速度交为1.00%。参考韩国城镇化率增长速度，突破70%后增长速度大幅下滑速度大力大力推进，因此将2030年减至短距离为0.8%，2030-2034年增长速度逐年下降0.1%。由于韩国城镇化率增长速度在40%左右维持了较长年份，2035年增长速度也维持40%。按照上述预测，2025年的城镇化率变动稍快于调整后联合国预测，2030年最为相符，均在73.23%左右，2035年预测值相对保守，预测值为75.82%。3．政策因素：房住房居住总基调下的趋紧2022年以来，针对房地产困境，中央和地方政府从供需两端发力，陆续施行多轮趋紧政策，力度与频次也逐渐加强。弥漫着“三支箭”与金融十六条落地，供给端的对房企信用与融资托底，但“房住房居住，因城施策”的总基调仍然存。从市场需求端的而言，随着“房住房居住”总基调的制定，房地产的投机市场需求集中衰退，趋于稳定，对房地产整体市场需求引致一定冲击。2021年4季度至2022年3季度初，主要通过金融和行业政策调整促进销售回落，涵盖房贷利率下调、房贷贷款周期缩短、“四限”趋紧措施牵涉到城市范围站和政策力度逐渐增大等。该阶段的趋紧主要集中在三四线城市，也甚少部分二线和一线城市郊区，呈现出“因城施策，小步快跑”的特点。而后，政策战略重点变为供给端的，2022年末又重回来市场需求端的。目前，行业政策更侧重于限贷、限牌等核心措施，金融政策上面世首套房贷利率动态调整机制，助力市场需求回落。今年以来，中央层面曾发文表态大力支持刚性和提高性住房市场需求，当前市场需求端的政策在限贷、增加一倍购、销售价格等方面仍存一定空间。在“因城施策”和“房住房居住”的大框架下，地方政府对划入区内的限购销售价格政策进行了部分调整，比如郑州、长沙、济南等二线城市和扬州、惠州等三线城市都分别通过调整“调控措施调控措施”标准、公积金贷款额度、限购套数和区域、销售价格时长、鼓励崭新市民和二孩家庭购房等政策，一定程度上趋紧了本地房地产市场。整体而言，“房住房居住”仍就是房地产政策制定和施行的前提，未来施行大幅度提振政策的可能性较小。（二）城市销售分化：一二线城市、核心城市VS三四线城市目前，房地产行业处于持续时间最长、幅度最轻的下行周期，周期拐点仍等候观测。2021年7月至2023年2月，全国商品房销售额和销售面积月度同比已已连续18个月为负，距强于2008年9个月和2014年13个月的两轮非常大下行周期，就是房地产行业历史最漫长的下行周期。其中，2022年4月单月订货换购金额同比跌幅少于46.59%，就是2007年以来的最轻跌幅，当月商品房销售面积跌幅也超过至39%。步入2023年，商品房销售额和销售面积同比数据显著提高，最新数据说明，2023年4月商品房当月销售额同比隋东亮，但销售面积当月同比仍为负值。根据历史房地产下行周期的数据，商品房销售面积企稳速度可能将将略滞后于销售额1个月左右，因此推测在市场需求端的政策逐步全面落实的基础上，房地产行业即将迎接周期拐点，逐步踏入本轮下行周期。房价也经历着历史最长的下行周期。二手住宅价格指数环比与新建相近，2021年9月至2022年1月环比均为负。步入2023年，70个大中城市新建商品和二手住宅价格指数逐渐恢复正常，环比隋东亮，也展示出行业逐步走出本轮下行周期的趋势。在本轮房地产下行和复苏过程中，城市销售均相对分化。从新建商品住宅价格来看，对照所述，本轮下行周期以来，一线城市房价相对强势，新房价格当月同比均保持正值，环比仅在2021年12月与2022年9-11月两个较短区间由正，上涨幅度不少于0.2%。在下行区间，二线和三线城市跌幅较一线城市更大，二线城市由于受到核心强二线城市提振，房价跌幅稍优于三线城市。三线城市同比和环比的跌幅最为频密，同比从2022年2月由也已，环比则从2021年9月由正，经历了15个月的下行周期。步入2023年，房地产市场已经已经开始出现复苏迹象。一线城市新建商品住宅价格指数环比率先隋东亮，二线和三线城市随后，房价同比下行收窄。3月，一二三线城市商品住宅销售价格环比明显上涨，同比也存一定提高，4月份环比整体涨幅回落。3月70个大中城市中，新建商品定居宅销售价格环比上涨城市少于64个，较上月增加9个，同比上涨城市18个。分后区域看一看，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.3%、0.6%和0.3%，涨幅均高于或维持上月。4月，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降势下滑。一线城市新建商品定居宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月不断扩大0.3个百分点，二线城市新建商品住宅销售价格同比由上月下降0.2%变成上涨0.2%，三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.9%。融合同比趋势所述，一线城市上涨动能有所大幅下滑，且存区域内的房价分化，核心区域越昂贵越涨，外围区域优惠降价；二线城市嘉曼二线影响，复苏效果相对较好；三四线城市目前已转化成较多市场需求端的政策，未来政策趋紧空间较小，时程随着政策的逐步全面落实和市场情绪的回落，销售数据存进一步提高的可能将将。从二手住宅价格来看，同样所述，本轮下行周期以来，一线城市房价相对强势，二手价格当月同比也保持正值，环比在2021年9-10月出现非常大下跌，但主要系则上年同期价格疲弱所致。下行周期中，二线和三线城市跌幅较一线城市更大，三线城市跌幅略高于二线城市，下跌区间重合度较低。步入2023年，二手房市场也已经已经开始有所复苏。1月一线城市二手住宅价格指数环比率先转至正，同比有所压低；2月二线和三线城市环比随即隋东亮，同比虽仍为负值但收窄明显。3月，有关数据稳步提高。70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市为57个，比上月增加17个，同比上涨城市8个。一线二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2；二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月不断扩大0.2%；三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平变成上涨0.2%。4月二手住宅同比变动并不小，环比涨幅均存回落。融合同比趋势所述，二手房市场上，一线城市的历史价格涨幅均高于二三线城市，本轮为丛藓科扭口藓苏也沿用历史情况，一线城市二手房价格恢复正常较快，涨势也相对疲弱，二三线城市变动基本同步，价格指标均有所改善。从成交量面积来看，30大中城市中，二线城市成交量面积占比最轻，月度波动也最轻。2020年，三线城市成交量面积高于一线城市，但步入本次房地产下行区间后，一线城市成交量面积逐步多于三线城市，该现象在复苏进程中也持续突显，三线城市销售市场不断供不应求。融合上述复苏中对房价的分析，一线城市的成交量面积和价格均存明显的上行趋势，二线城市因核心强二线城市助推，其销售恢复正常也逐步赶上，三线城市成交量面积和比重明显下行，价格提高也较慢，未来可能会出现一二线城市，特别就是一线城市和二线核心城市销售比重的显露出著提升，城市销售可能将将进一步分化。融合各线城市的房地产快速增长市场需求，一线城市由于人均居住面积低，随着主力置业人口年龄中枢上移，市场需求条件提高将就是主要驱动力；二线城市住房新增市场需求主要源于于次地级城市人口流向省会城市平添的新增城镇人口住房市场需求；三四线城市人口天量流向较多，且历史行政区域划分后住房遗存较多，市场需求呈现下降趋势。因此，未来的销售格局大概率将进一步分化，一二线等主力城市销售占比显著压低，而市场需求下行的三四线城市房地产销售比重将进一步下行。（三）中长期销售中枢根据上文对房地产市场需求的阐述和分析，中长期的销售中枢主要靠真实市场需求助推，投机市场需求受“房住房居住”政策的影响，相对真实市场需求而言占比并不小。因此，本文的中长期销售中枢测算主要从真实市场需求做起，对刚性市场需求、条件提高市场需求和城市更新改造市场需求三个细分市场的市场需求进行预测，以测算中长期房地产市场的整体销售中枢。1．刚性市场需求规模刚性市场需求由城镇常住人口增加而产生，受总人口和城镇化率影响，通过“全国总人口*城镇化率增量*城镇常住人口人均住房建筑面积”称得上得。前文中已对全国总人口及城镇化率进行合理预测，对人均住房面积的预测主要以第五、六、七次人口普查数据为依据。由于普查数据为家庭户人均数据，并未统计数据集体户人均数据，需求预测须要以至的数据为城镇委派人口人均住房建筑面积，因此普查数据的人均结果存一定高估。城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积的比例约在27%-45%，参考唯一官方的宁波鄞州集体户住房数据样本，假设全国平均值为35%。根据第七次人口普查数据，全国集体户人数为家庭户人数的9.20%，假设城镇集体户与城镇家庭户人口比亦如是，称得上得集体户人数。基于上述预测，2000-2010年，我国城镇人均住房建筑面积年均增长速度为3.01%，2010-2020年年均增长速度有所大幅大幅下滑，为2.54%，提升速度有所减缓。融合日本人均住房建筑面积，在35%-40%区间增长速度平缓，可以不予参照，表示中国人均住宅建筑面积仍在提升，但提升斜率逐年大幅下滑。由于上述调整后的城镇人均住房建筑面积可能将将仍存高估情况，因此增长速度预设较为保守，2021年增长速度预设为1.2%，至2025年增长速度每年下降0.05%，2025年增长速度为1.00%；2026-2030年减至速每年下降0.10%，2030年增长速度为0.5%；2031-2035年增长速度维稳，每年下跌0.02%，2035年减至短距离至0.40%。由于总人口关上负增长，城镇化率增长速度大幅下滑，新增刚性市场需求也逐年回落。2023-2025年，新增刚性市场需求中枢为每年5.93亿平方米，2026-2030年，新增刚性市场需求中枢为3.80亿平方米，2031-2035年，崭新减至刚性市场需求中枢为2.09亿平方米。2023-2035年整体新增刚性市场需求中枢为3.63亿平方米。2．条件提高市场需求规模条件提高市场需求由居民对更加宽大的移居环境的崇尚产生，受人均住房面积增幅和存量城镇常住人口影响，通过“城镇居民常住人口*人均建筑面积年度快速增长”称得上得，其中城镇居民常定居人口通过“全国总人口*城镇化率”排序。由于全国总人口步入负增长，城镇化率和人均建筑面积年度增长速度减缓，条件提高市场需求也呈圆形缓慢下降态势，但下行幅度大于刚性市场需求。2023-2025年，新增条件提高市场需求中枢为每年3.78亿平方米，2026-2030年，新增刚性市场需求中枢为2.69亿平方米，2031-2035年，新增刚性市场需求中枢为1.77亿平方米。2023-2035年整体新增刚性市场需求中枢为2.58亿平方米。3．城市更新改造市场需求规模城市更新改造市场需求由存量住房到期固定资产、拆除而产生，受旧房拆除面积和征地后的货币恩置率影响，通过“存量住房面积拆除率仅货币化充公比例”排序市场更新改造的市场需求规模，其中，存量住房面积通过“城镇常住人口*人均住房建筑面积”去来衡量。我国当前存量住房中旧房比重不低，房龄在20年及以上的住房占比近30%。其一，21世纪前修建的住房已逐渐超过至其使用寿命，其二，我国1998年以后才已经已经开始正式宣布正式宣布发展商品房市场，大部分旧房的规划设计已难以适应环境当前的住房趋势，更新市场需求非常大。目前，11-20年的存量住房比重最多，为34.0%，随着时间推移，这部分存量房也将逐步更新改造，转化成更多更新市场需求。然而也必须考虑到政策因素影响。七普期间，我国大力大力推进了棚户区改建工程，对大量旧房进行了拆除，2020年住建部明确则则表示“未来城市规划必须摈弃急功近利和大拆大建”，施行一系列管制措施，严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模迁址，未来拆除之积较七弗更高。假设大于20年的存量房才存更新改造市场需求，采用测算20年的存量住房面积作为基数，即为为预测2023年的城市更新改造市场需求，挑选出2003年的存量住房面积搞为基础数据。拆除率仅方面，我国住房产权为70年，虽通常而言实际使用寿命必须比70年更长，但因“三严格控制”管制，仍采用1/70的较低拆除率仅。货币充公化比例就是一个敏感性变量，暂时假设为50%，即为为拆除旧有房后，一半推行实物充公，一半推行货币充公。向前发推20年的存量住房面积稳步增加，因此城市更新改造市场需求呈圆形相对疲弱的上升态势。2023-2025年，崭新减至条件提高市场需求中枢为每年3.88亿平方米，2026-2030年，新增刚性市场需求中枢为4.47亿平方米，2031-2035年，新增刚性市场需求中枢为5.32亿平方米。2023-2035年整体新增刚性市场需求中枢为4.66亿平方米。2023-2025年，房地产销售中枢为每年13.58亿平方米，2026-2030年，销售中枢为10.96亿平方米，2031-2035年，销售中枢为9.18亿平方米。从中长期整体来看，2023-2035年房地产销售中枢为10.88亿平方米。二、供给视角：房地产库存与土地财政（一）房地产市场库存现状去来衡量房地产库存存相同口径，商品房待售面积则则表示竣工未售项目，只统计数据现房部分；商品房现房面积则则表示提着预售证但尚未出售的库存，涵盖了期房；已提着地未售库存为广义库存，采用总计土地成交量与总计销售面积的差额排序，三种口径逐级变小小小。由于商品房销售以期房居多，因此实际中商品房待售面积运用频率不高，但仍可以进行一定的趋势研究。10年间，商品房待售面积于2016年少于峰值，十大城市商品房现房面积于2015年少于峰值，而后均波动下行，十大城市商品房现房面积于2018年下半年已经已经开始波动上行，商品房待售面积至2020年才出现波动上行迹象。本次房地产下行周期，商品房待售面积与十大城市商品房现房面积均出现明显波动上行，至历史较高位盘整。目前，受益于地产销售的恢复正常，十大城市商品房现房面积从2023年2月至出现小幅下降，4月，十大城市商品房现房面积为8424.81万平方米。商品房待售面积有所滞后，目前仍处在较高位，3月已经已经开始出现微小下调迹象，4月下降迹象持续，待售面积为64487.00万平方米。十大城市商品房存销比是当月现房面积与近三月成交量面积平均值的比值，不囊括二手房数据，用做则则表示房地产的库存周期，也即为为回来化周期。分一二线城市来看，十大城市中，一二线城市回来化周期除2020年7月至2021年5月出现阶段性背离外，其他时间库存周期变动基本同步，且二线城市各阶段存销比稍低于一线城市，变动幅度也略强于一线城市，表明一线城市的房地产供需相对均衡，库存周期波幅相对其他城市较小。目前，十大城市一二线商品房回来化周期均处在较高位，但在换购库存均基为本看见顶上，预计时程均将关上回来库存周期。（二）土地供给的变化1．土地供给对房地产市场的传导地方政府可以从宏观和微观两个层面通过土地供给影响城市房地产市场，因此研究土地供给的变化对房地产市场的马萨省和预测非常关键。宏观市场层面，地方政府对土地市场的供给量、供给价格、供给结构及政策偏好能够有效率影响住房市场供给量、开发成本、房屋类型及消费预期，进而出现发生改变住房市场的长期衡价格与成交量。其传导路径主要存以下四个。路径1：土地供给规模-住房数量-住房价格。在容积率一定的情况下，房地产开发用地可以可供应总量同意了城市新增住房供应总量。这种掌控将影响住房供给数量和对住房研发和消费的预期，但两者影响力的时效相同。对住房供应而言，由于存房地产开发周期，实际影响必须在1-2年后就可以显现出来。路径2：土地供给价格-开发成本-住房价格。一方面，土地价格直接影响住房市场上的销换购价格。开发商试图用以获取利润，住房销售价格必须高于开发成本，当市场价格低于成本时，上加刊发商会挑选出囤地或高价房等候价格上涨。另一方面，土地供给价格能够影响消费者和开发商的心理预期，影响消费者的决策犯罪行为和开发商的销售策略。路径3：土地供给结构-房屋类型-住房价格。其一，土地供给结构将影响产品结构。若撞上止别墅类用地供应，严格控制高档住宅土地供应，中长期该类商品房供应量也将减少。其二将影响地段结构。房地产开发用地的自然属性、经济属性和社会条件影响项目的产品结构，对无法同类型房地产价格引致相同的影响。路径4：土地政策偏好-市场预期-住房价格。地方政府的政策偏好能够有效率影响房地产市场的预期。供地政策对房地产市场的信息传导，主要通过一级市场间接促进作用于房地产市场。微观市场层面，地方政府通过对土地出让区位、时机、方式与约束条款等的掌控，可以有效率影响对房地产市场价格、数量及市场走势。其影响路径主要存以下四种。路径1：宗地土地出让区位-宗地价格-楼盘价格。宗地所在的区位套管，宗地所属区域的邻里特征对宗地价格影响显著。地方政府可以通过调整土地出让顺序，在特定时间段内多发发推或少面世某个区域的宗地，出现发生改变特定区域的供求关系，提升宗地价格。路径2：宗地土地出让时机-宗地价格-楼盘价格。对于具体内容地块来说，土地出让时机非常关键。在市场景气时面世土地，土地价格高，收益大，反之则价格低，甚至流拍。政府可以通过挑选出土地的土地出让时机，提升宗地土地出让价格。路径3：宗地土地出让方式-宗地价格-楼盘价格。与协议土地出让方式较之，招拍挂方式更加官方透明化，土地价值能充份瑞光。地方政府可以依据土地市场状况与出售人数量，存目的的挑选出招标、佳士得和受让土地出让方式。路径4：约束条款-宗地价格-楼盘价格。地方政府依据“土地利用规划”和“城市规划”预设适度的地块约束条款，涵盖容积率、土地出让面积、建筑面积、绿化率等，这些约束条款对于宗地土地出让价格也可以产生显著影响，地方政府可以通过对于约束条款的出现发生改变，影响宗地土地出让价格和土地收益。2．土地市场情况本轮房地产下行周期中，销售供不应求共振房企资金困境，土地市场也经历了历史最长的之下行区间。土地购置面积指通过各种方式获得土地使用权的土地面积，所述我国土地购置面积经历了2000年以来最长的下行周期。自2021年8月至2022年末，购置土地面积逐月下降，同比也持续不断扩大，整体整体表现出土地市场热度的急剧缩减，截至2022年末购置土地面积跌幅强于50%。截至2022年末，我国购置土地面积与土地成交价款尚未出现明显拐点。根据前述对房地产库存周期、市场需求端的分析和政策的逐步全面落实，预计2023年也将迎逐步恢复正常。步入2023年，土地市场多项数据已已经已经开始有所改善。全国成交量土地溢价率自2021年8月一直保持历史低位，至2022年末平均值溢价率仅3.62%，为近年最低。2023年溢价率稳步提高，2月溢价率强于4%,3月及4月溢价率均在5.5%左右，虽仍处于较低位，但已经出现明显改善趋势，为时程土地市场的回落奠定了一定基础。同销售相近，土地价格也出现了较为明显的区域分化。分后城市来看，100大中城市中，一二三线城市成交量土地占地面积波动基本同步，一线城市基数较小，波动也较小，三线城市绝对值非常大，波动也更为频密。融合成交量土地总价可以看出，各线城市土地价格分化明显，一线城市成交量面积虽太太少，但由于其土地价格较贵，成交量土地总价也占据一定地位。二线城市成交量面积与三线城市除了一定差距，且波动相对平缓，但成交量土地总价却多数高于三线城市，说明三线城市的土地价格出现一定程度贬值，与其面积的增加没有能够合理相匹配，出现较为明显的区域分化特点。成交量土地溢价率方面，目前一二三线城市溢价率均处于历史低位，表明土地市场仍等候进一步提振和回落。三、房地产周期（一）传导路径：新开工-销售-施工-竣工库兹尼茨周期，又称房地产周期，通常持续15-25年。其中，房屋销售与新开工的短周期通常持续2-3年。1998年至2022年，房地产发展大致可以分为3个阶段：1998-2007年，房地产市场化，政策扶持阶段。1998年《关于进一步深化城镇住房制度改成革，大力大力推进住房建设的通告》文件施行，规定自当年起至至暂停住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这一阶段，市场总体供不应求，且炒房团等投机狂潮涌现，助推房价上涨。2005年，商品房均价突破3000元每平方米。2007-2016年，房地产金融化，政策调控阶段。这一阶段，房地产市场整体整体表现与货币政策、限购限贷政策相关性非常大。2008年国际金融危机发动，房地产迈入寒冬，但在四万亿投资计划、再再降按揭、再再降税费、再再降房贷利率等措施提振下，2009年房地产市场全面恢复正常，房价快速企稳回升，2009年商品房均价突破4000元每平方米。2010-2012年上半年，政府施行苛刻调控措施，货币政策收紧，房地产供过于求，市场下行。2014-2017年，棚改助推阶段性上升。2014年，在经济增长速度大幅大幅下滑与房地产库存高企背景下，房地产行业出现下行调整，商品房销售面积下再再降7.6%，新开工面积下降10.7%。2015年，房屋新开工面积下降14%，房屋竣工面积下降6.9%，房地产开发投资增长速度降至1%。2015年棚改货币化充公就是房地产回来库存的关键切入点。2017年至今，房住房居住，政策规范阶段。2016年12月中央经济工作会议首次明确提出“新机制机制”：必须秉承“房子就是用来定居的，不是用来炒的”的定位。加强住房市场的监管整顿，规范研发、销售、中介等犯罪行为。2018-2021年，步入峰值平台期，期间受疫情影响，房地产销售面内积、新开工面积等增长速度波动非常大，但综合来看，商品房销售面积年均增长速度为1.4%，房屋崭新上加工面积年均增长速度为2.7%。2021年2月18日集中供地新规发布，建议22个重点城市土地供应“两集中”，即为为集中发布土地出让公告、集中非政府土地出让。2022年，房地产行业步入大周期下行轨道，商品房销售面积下降24.3%，房屋新开工面积下降39.4%，房地产开发投资下降10%，再再降幅均创下历史新高。2022年以来，商品房销售面积总计同比增长速度已已连续为负，而房屋新开工面积总计同比增长速度自2021年7月以来已已连续为负值。2023年1-4月，商品房销售面积总计同比下降0.4%，较去年同期的-20.9%的增长速度与去年末-24.3%的增长速度均大幅转好。1-4月商品房销售额39750.42亿元，同比快速增长8.8%，3月、4月已已连续两月总计同比增长速度为也已（1-3月总计同比快速增长4.1%）。新房订货换购方面，一季度销售市场回落主要源于经济转好、防疫调整后刚仍须购房者着手低信贷利率窗口期，积压购房市场需求的集中转化成。从时间上来看，2020年以来的短周期已经持续3年，当前大概率处于周期底部，即为为房屋销售增长速度仍在底部逗留。房企预售的先决条件之一就是仍须项目动工建设，从增长速度来看，新开工面积周期与销售面积周期基本同步，2023年1-4月，房屋新开工面积总计同比下降21.2%，降幅较上时年末的收窄18.2%，但受长远预期影响，当前动工意愿仍极差。“商品房销售面积”和“房屋新开工面积”作为充分反映房地产景气周期的核心指标：其中房地产下游产业和商品房销售面积同步变化，房地产上游产业链和房屋新开工面积同步变化。从估值上说，上下游估值都跟房地产销售面积增长速度趋势大体一致。在以往几轮周期中，货币政策趋紧往往就是房地产回升的主要动力。2022年，个人住房贷款款加权平均利率多次阳入低，年末降至4.26%，2023年3月再次阳入降至4.14%，创2000年以来新低。同时，个人住房公积金自2022年10月份降至3.10%，再技术创新低。首套平均值房贷利率2022年末降至4.17%，二套房贷款平均值利率降至4.95%，分别较2021年末增加1.4个百分点、增加0.9个百分点。2023年2月，首套房平均值发放贷款利率再降至4.07%，二套房平均值房贷利率再再降至4.94%，对消费者购房大力支持力度持续增大。从房地产新开工-施工-竣工的传导路径来看，2023年1-4月，房屋新开工面积31219万平方米，下降21.2%。地产研发企业房屋施工面积771271万平方米，同比下降5.6%。房屋竣工面积23677万平方米，快速增长18.8%，已已已连续3个月增长速度为也已。从周期角度来看，施工面积总计同比增长速度长期比较稳定，长期增长速度为也已，但2022年5月以来，施工面积总计同比增长速度持续为负。一方面，受新开工面积大幅大幅下滑影响，新开工面积自2021年下半年以来已已连续负增长；另一方面，疫情防控以及融资端的政策偏紧，均影响施工进度。2023年以来，房屋新开工和竣工规模增长速度已由底部回升。随着房企资金面情况提高以及停工项目陆Chinian被盘活，时程建安投资在上半年仍将呈现积极主动回升的态势，有利于房屋施工面积回升。（二）资金链：研发-投资-销售从资金短来看，2023年房地产开发资金、投资额、销售额增长速度均明显回落。据国家统计局数据，1-4月，全国房地产开发投资顺利完成额35514.21亿元，同比下降6.2%，较去年末的10%降幅收窄，但较1-3月降幅有所加深。投资规模和增长速度的大幅回升主要源于两个方面：一就是房企资金面的著重提高。随着1-4月份，房地产开发企业恰当资金45154.75亿元，同比下降6.4%。二是以房屋新开工和房屋竣工居多的建安投资明显提高。2023年1-3月，商业性房地产贷款余额为53.9万亿元，同比快速增长1.3%，增长速度持续大幅大幅下滑。个人住房贷款余额38.9万亿元，同比快速增长0.3%；房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比快速增长5.9%，其中住房研发贷款余额10万亿元，同比快速增长4.5%。所述房地产投资端的资金市场需求增长速度高于消费端的。2022年城市住宅供应建筑面积同比下降36.7%，成交量面积同比下降30.7%，土地出让金6.685万亿，同比下降14.88%。2021年5月至2022年末，土地购置面积总计同比增长速度持续为正数；2022年土地购置面积降速远高于土地购置费，当年土地购置面积总计同比增加53.4%，土地购置费总计同比增加5.7%，表明土地购置向地价更高的区域集中。2023年1-4月，土地购置费总计为12002亿元，总计同比快速增长1.3%，增长速度年初以来持续为正值。2023年，金融层面多措并举大力支持优质房企提高资产负债表，当前优质房企及白名单房企融资核准，但行业面融资仍未全面回落。2023年1-4月，房地产开发资金合计45154.75亿元，同比下降6.4%，降速较1-3月收窄2.6个百分点。其中，1-4月，房地产开发资金来源中，外资11.59亿元，同比下降69.6%；国内贷款6144.14亿元，同比下降10%；自筹资金12964.65亿元，同比下降19.4%；其他资金26034.37亿元，同比快速增长2.6%。其他资金项中，1-4月，定金及预收款15925亿元，同比快速增长4%，个人按揭贷款8222亿元，同比快速增长2.5%。因此，对房地产开发资金来源总额降幅贡献最大的就是外资，其次就是自筹资金部分，然后就是国内贷款。而其他资金总计同比增长速度在4月隋东亮，促进房地产开发资金降幅收窄。（三）高杠杆民营房地产企业的解决办法？根据杜邦分析法，净资产收益率依赖销售天量利率、资产周转率、财务杠杆率。2009年之前，在房价和地价均快速上升的阶段，房企主要以高价房、囤地作为主要盈利手段，周转速度保持较低水平。2010年以后，土地成本持续提高，房企盈利空间受到压缩，房企经营的重点逐渐从利润率仅变为提高周转率，企业广为采用“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”研发-销售模式。随着2021年房地产企业流动性危机集中发动，高周转模式难以为继。同时，受融资偏紧影响，高财务杠杆率也难以维持。房企经营重点再次放到了提高利润率上，崇尚更加身心健康可以凭Chinian的财务杠杆。四、房地产开发企业利润率（一）房地产行业经营业绩Wind数据说明，2022年，房地产行业营业收入和利润持续大幅大幅下滑，且利润降幅大于营收降幅。2022年，申万一级行业中房地产指数营收同比下降8.21%，而归属于母公司的净利润同比下降340.59%。2023年一季度，房地产行业营收同比快速增长2.6%，发生改变去年下降趋势，但归属于母公司净利润同比下降22.77%，房地产行业盈利情况仍在转坏。根据中指研究院数据，2022年百强企业营业收入均值少于371.6亿元，同比下降25.2%，增长速度较上年减少13.3个百分点。百强企业净利润均值少于21.9亿元，同比下降54.4%、增长速度较上年减少少于24.9个百分点。净利润均值增长速度已已连续五年均不及营业收入均值增长速度，且两者的差距持续不断扩大，部分房企净利润为负。由于房地产行业的缴付总收入就是由前3-4年的销售收入所贡献的，这意味著2022年的高销售额、低销售面积将在未来3-4年后突显在业绩上。根据已发布的2022年年报来看，房地产行业权重股中，多数行业营收同比下降，强于半数行业净利润同比负增长。据一级行业房地产指数各成分股2022年发布的年报，115家房企中，存79家净利润出现大幅大幅下滑，降幅多于10%的房企存73家，其中存20家降幅多于100%，2022年就是房地产行业近十年降幅最为轻微的一年。房企公布的净利润亏损原因，主要集中在因市场下行及疫情影响导致计入减少、毛利下降、投资性物业资产资产减值等方面。首先，由于疫情以及房企资金链紧绷等因素，部分房企施工进度不及预期，导致竣工和计入面积减少，主营业务总收入大幅下降，最终影响净利润。这就是房地产利润大幅大幅下滑的广为因素。其次，由于市场下行，多数房企挑选出不计成本回来化，不仅导致销售价格低于预期，也引致营销成本进一步上升，尤其就是现房项目或当年计入项目，毛利率大幅下降，引致净利润亏损。再次，房地产行业固有属性导致成本上升，也就是引致净利润减少的关键原因。比比如项目结算价远远远远少于招标价，引致计入时成本大幅上升，最终导致本来盈利的项目形成亏损。二手房市场与新房市场同步回落，但后者交易热度更高。2023年4月，70个大中城市二手住宅价格指数同比下跌2.7%，但环比持平，前月环比上涨0.3%。其中，一线城市4月二手住宅价格指数同比上涨0.9%，环比上涨0.2%，环比增长速度已已连续四个月为正值；二线城市、三线城市同比下跌2.2%、下跌3.6%，环比均持平。一线城市二手住宅价格整体整体表现相对强势。（二）龙头公司：盈利、提着地（1）保利发展2022年实现营收2810.17亿元，同比微降1.37%；实现归属于母公司股东的净利润183.47亿元，同比下降33.01%。2022年，保利发展实现签约销售4573.01亿元，同比下降14.51%，同比降幅分别优于行业、百强房企12个和28个百分点，市场排名升至行业第二。2022年，保利发展的毛利率为21.99%，同比减少了近5个百分点，刷新了公司毛利率的新低。从拿地上看，2022年保利发展全年新拓展项目91个、总地价为1613亿元。在拿地投向上，公司布局的38个城市拿地金额占比高达98%。在土地类型上聚焦核心城市住宅开发，2022年保利发展新增住宅货量占比93%，同比提升8个百分点。根据年报，2022年公司土地成本为1014.63亿元，同比增长了21.26%。土地成本连年大幅增长，签约均价和结算单价增长却不明显，两者之间不断缩小的“剪刀差”使得保利发展毛利率承受越来越大的压力。2020-2022年公司新增土储的楼面价约为7388元、6821元和1.53万元，之前的2017-2019年基本在6000元上下。从结算上看，2019-2022年保利发展每平米的结算价分别约为1.27万元、1.09万元、1.4万元和1.26万元，2022年仅好于2020年。签约价格是后续结算均价的基础，从2020年后保利发展签约单价有了明显增长，2021年和2022年分别约为1.6万和1.66万元/平方米，这意味着后续结算均价有了上涨的基础。2023年1-3月公司实现签约面积630.84万平方米，签约金额1141.3亿元，即签约均价约为1.81万元，其中3月份的签约均价超过了2万元。在建设阶段，公司将精力更多放在划归内楼上。2022年保利发展新开工面积2375万平米，同比增加多于一半；竣工3975万平米，同比微幅下跌约5%；全年交货房屋25.9万套，同比就是快速增长了26%。保持竣工快速增长趋势时，新开工面积大幅激增。2018-2021年保利发展新开工面内积都大幅多于了4000万平方米，2022年的新开工面积跌回到了公司2016年水平，但竣工面内积就是2016年的二倍远不止。（2）万科地产2022年营业收入为5038.38亿，同比增加11.27%；归母净利润为226.18亿，同比增加0.42%；草木犀净利润为197.62亿，同比下降（11.7%）；经营性活动现金流净额为27.5亿，同比下降（33.13%）；净资产收益率为9.48%，同比下降0.30个百分点，比2020年下降了11.65个百分点。脱贫致富微海富通，归母净利润之所以微减至就是基于2021年的高基数。万科的主营业务就是房地产开发，2022年同时同时实现销售面积2,630.0万平方米，销售金额4,169.7亿元，同比下降30.9%和33.6%，降幅高于行业平均水平。房地产开发及有关资产经营业务的毛利率为19.8%，较2021年下降2.0个百分点。主要因为万科2019-2021年高价提着地，近几年陆续缴付。万科多元化业务布局晚，2021年公司首次正式宣布正式宣布明确将经营和服务类业务的主要方向定为物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。2022年，万科经营服务业务全口径总收入为512.6亿元，首次突破500亿元，占比多于10%。在提着地方面，2022年万科较过去几年全面收缩战线，总共以以获取了36个新项目，总规划建好不好屯兵面积690.2万平方米，权益规划建筑面积403.7万平方米，权益地价总额496.4亿，新增项目平均值地价12297元/平方米。2022年报说明，公司新建项目总建筑面积8260万平方米；新建项目权益建筑面积5240万平方米。规划中项目总建筑面积3592.7万平方米；规划中项目权益建筑面积2277.4万平方米。2023年“计划新开工及动工”计容面积1672.8万平米，预计竣工面积3227.2万平米。（3）碧桂园公司2022年同时同时实现营业收入约为人民币4303.7亿元，同比大幅大幅下滑17.7％；毛利约为人民币328.8亿元，较去年下降64.6%；归属于普通股股东的净利润亏损60.52亿元，同比去年同期天量利267.97亿元，止盈扭亏为盈，大幅下降约122.6%。碧桂园将净利润大幅大幅下滑的原因肇因于三方面：一、受房地产行业整体经营不尽如人意及疫情影响，研发业务计入毛利率下降；二、正视市场变化的不确定性，对存货进行了非常大额的资产资产减值计提；三、受美元升值影响，公司在2022年形成了较大额的汇率风险损失，以致归母净利润在公司上市以来首次由正。2022年，公司毛利率为7.64%，较之2021年的17.74%，下降了约10个百分点，降幅高少于56.93%。2022年净利率降至-0.69%，较之2021年的7.82%，下降了8.51个百分点，盈利能力大幅转坏。2022年碧桂园同时同时实现权益合约销售同比大幅大幅下滑35.9%至3574.7亿元，权益销售面积同比大幅大幅下滑33%至4450万平方米，去化率也同比下跌2个百分点至65%，权益资金回笼金额约人民币3324.8亿元，权益销售资金回笼率仅93%，已已连续7年超过至90%以上。毛利率和销售均大幅下降，从而碧桂园2022年亏损轻微。提着地方面，2022年碧桂园仅在佛山、张家口、兰州等地总计崭新以以获取9个项目，其中71%原产在一二线城市。权益地价约人民币61亿元，权益提着地面积约98万平方米，而在2021年同期，这两个数字分别为1397亿元、4017万平方米。从目前整体土储来看，截至2022年底，碧桂园权益现房资源约9555亿元，潜在权益可以售货值约2528亿元，合计约1.2万亿元。KMH的土储中，相符四成就就是面向一二线市场，相符六成就是面向三四线市场。碧桂园则则表示，未来将把土储和产品调整为一二线城市和三四线城市50:50的结构，今年可以著眼在确定性的市场里面，就是一二线核心城市的核心板块。（4）龙湖集团2022年龙湖集团同时同时实现营业额2505.7亿元，同比快速增长12.2%，同时同时实现归属于股东的净利润243.6亿元；列作公平值变动等影响后的股东应占到至核心溢利225.4亿元，同比快速增长0.5%；毛利额530.4亿元，毛利率21.2%。2022年龙湖天量负债率为58.1%，KMH现金为726.2亿元；综合借贷总额为2080.1亿元，平均值借贷成本为年利率4.10%，保持低位。2022年，集团总计新增34幅地块，新增土地储备总建筑面积为448万平，权益面积291万平，平均值权益全面全面收购成本每平方米10461元，与近几年2000万方的新增土储量级较之NaHCO清显露出。但截至2022年底，龙湖集团的土地储备合计5795万平，权益面积为3975万平。土地储备的平均值成本为每平方米5221元，约88%的销售货值集中在高能级城市，且成本合理。2022