某房地产定价报告

翡翠城二期定价报告——策划推广部2005.6.30内容摘要一、定价理论研讨定价目的：合理价格体系；增加溢价；价值再梳理；客户价格引导；定价模型；定价方法：“成本＋利润”；“市场比较法”；“一期二手房价格修正”；定价步骤：产品类型均价——户型均价——销售单位均价定价原则：客户敏感度原则；替代原则；乘数原则；思考问题：价格高线与风险；价格的连续性；定价的评判标准；二、二期定价（一）二期销售资源1、销售面积：翡翠城二期不计车库，共有约17.06万M2可售面积，其中别墅3878M2，花园洋房49402M2，T型高层38164M2，蝶型高层65744M2，临街商业2234M2，地下室11275M2。如果不计地下室，则可售面积为16.03万M2。2、销售单位：翡翠城二期共有可售单位1166套，其中别墅11套，花园洋房324套，T型高层307套，蝶型高层496套，临街商业28套。如果不计商业，则有可售单位1138套。（二）二期价格制定注：“1”代表假设开发法所得结果；“2”代表市场比较法法所得结果；“3”代表一期二手房对比分析所得结果；各定价方法建议均价户型均价户型总价(万)总货值（万）别墅1、885711900A1：11900428.111900*3787＝4614.82、11315A2：11900405.1花园洋房1、51305100B1：5970102.55100*49402＝25195.0B2：469076.92、5097B3：489766.1B4：459862.03、4820B5：522092.0B1D2：分户计算各定价方法产品均价户型均价户型总价(万)总货值（万）T型高层1、41704000C1：396650.84000*38164＝15265.6C2：387441.42、4091C3：428970.3FC1：435780.73、3992FC2：461175.5FC3：4873115.6蝶型高层1、41744100D1：385456.34100*65744＝26955.0D2：394537.0D3：400751.7D4：478586.42、4185D5：5112101.0FD1：4972105.7FD5：5734163.3合计4582.463.372030.4“侬家住在两河东，十二珠帘夕照红。今日忽从江上过，始知家在图画中。”

——清·郭六芳《舟楫长沙》一、关于定价的理论研讨（一）定价目的

什么是价格？菲利普科特勒是这样诠释的：“价格是对产品或服务所收取的金钱。”广义的讲，价格是指消费者用来交换用于使用产品或服务的全部价值量。价格是营销组合中唯一能创造收益的因素，其他因素都代表着成本。

翡翠城二期通过近一年的客户积累，同时根据市场情况，价格逐步调整释放，特别是4月份样板间开放的客户见面会及05春交会，翡翠城二期别墅均价12000元/平方米、花洋起价4600元/平方米、高层起价3800元/平方米的价格信息已面向市场，并通过市场检验。此次定价的目的，不仅是依据公司的竞争策略及财务要求、市场状况、客户反应等修正调整以前的产品价格，并期望通过此次定价的研讨过程，达到以下目的：1、制定科学合理的价格体系，保证二期营销的成功概率；2、发现新的价值点，增加溢价；3、对翡翠城二期项目各种产品价值特性的再梳理，对价值点进行科学理性的解释，形成对现有价格的有力支撑，从而可以对客户进行有效的价格引导；4、通过对项目已有价值点进一步的认识，找到客户敏感点和推广着力点，拔升后期项目价值；5、通过在以往定价基础上的改进和改良，使价格体系能够经得起全方位的考量，为后续项目科学定价建立框架性基础。（二）定价方法价格是价值素总和的货币化表现。那么什么是价值呢？在微观经济学中，生息资产的基本价值等于未来现金流的贴现和。对于房地产商品来说，把未来每一年的租金和最后一年的残值贴现到当前，就是它的基本价值。但是，在实际的操作过程当中，想要准确预期未来每一年的租金和最后一年的残值是非常困难的。而且价格虽以价值为核心，但受供求关系影响非常大。房地产企业在实际定价过程中，为了追求利润最大化，往往将价格提高到买方所能接受的最高价格，经济学上称为保留价格。需求导向：寻找保留价格。翡翠城一期的二手房市场表现，反应了消费者对翡翠城产品的接受程度。翡翠城二期定价的方法一：根据一期二手房市场成交价格表现，对比二期产品差异，考虑资金时间价值和房地产价格自然增长，综合制定二期同类型产品价格。竞争导向：市场比较法。消费者购买房地产商品时，一定会对比相似的物业或楼盘，综合对比，选取自己最合适的商品购买。翡翠城二期定价方法二：选取可类比竞争项目，根据各价值素的量化类比，综合制定二期同类型产品价格。市场比较法是现在采用范围最广，最实用的定价方法。成本导向：假设开发法。在完全竞争市场中，商品的均衡价格等于其生产的边际成本。房地产行业中，单一品牌的市场占有率都非常低，可近似于完全竞争市场。翡翠城二期定价方法三：根据现有土地市场状况，估算翡翠城二期土地价格，综合其他建设成本，在满足公司利润要求前提下，制定二期各产品价格。（三）定价步骤1、综合运用假设开发法、市场比较法及一期二手房市场表现确定联院别墅、花园洋房、T型高层、碟型高层四种产品均价；2、根据各类型产品在二期的位置、内部设计、供求关系等因素，确定各种户型的均价；3、根据赠送面积、视野角度、楼层、噪音影响等因素，确定各销售单位价格；4、综合供需关系、折扣因素、总价因素、客户心理因素等，评估其每个销售单位价格的合理性，调整价格体系，最终制定销售价格表（包括底价和面价）。（四）定价原则1、客户敏感度原则

此次定价，将会总结以往翡翠城客户的价值敏感点，并综合考虑可类比竞争对手价值点，将价格细分至地段、产品、软环境等三个大项数十价值因子中。并在制定产品均价、户型及单元均价、各销售单位价格等不同阶段，根据客户的敏感度，对各价值因子的重要性进行排序，并赋予相应的权重，最终制定出翡翠城二期价格。2、替代性原则在商品价格的制定过程中，如果有的价值因子缺失，但有其他的价值因子可替代其使用功能，那么在对其进行价格计算的过程，可用其替代价值因子核算。（如小区配套，当项目处于成熟社区时，小区配套缺失的价值因子可由区域配套设施替代）

3、乘数原则地段、产品、软环境等定价要素之间的关系不完全是累加关系，而是乘数关系。当某个要素有缺失且不能被替代时，会对其他价值要素产生巨大的折让作用。（如交通因素，在边远山区的房地产商品，其秀丽的自然景观将不会得到价格的叠加，而是因为交通因子的缺失使其景观价值大打折扣）（五）定价过程思考的几个问题1、市场价格的高线与风险

在非别墅类普通住宅中，市场价格的高线应该是在市场上已经出现过的价格表现，在此基础上可略有突破。若想跳空高开，除非：一、大市场特别景气；二、在产品设计上有重大突破；三、在建筑选材上有重大突破；四、在品牌和服务上有重大突破。

现在市场上普通住宅的高线表现为粼江峰阁的5400元/平方米（6000元/平方米9折），所以优品道、格林威治城、世纪城等项目基本上是贴着这个价格线，并适度突破，和黄的香港城也不会离这个价格太远；要突破这个高线，市场要有足够的积累，才能积蓄这个力量，要不然会面临较大的市场风险；2、价格的连续性（惯性）一般情况下，人都会有惯性的思维。人们去统计分析前几年的数据表现，试图找到其中的规律，并运用此种规律对未来进行预测。股票如此，经济发展如此，房地产价格亦如此。在边际条件不变的情况下，这是一种相对科学的方法。去年成都的整体房地产市场价格上涨的惯性，在政府的政策性宏观调控下，已大大缓解，房价快速增长的态势已经得到遏制。根据最新的《2005成都房价意见》调查，85％的人认为成都的房价年涨幅在5-8％比较合理（房管局资料）。而根据统计局最新资料显示，1-5月成都的整体房价上涨7.7％，增幅同比去年大幅降低，成都房地产价格的增长已进入缓慢增长期，但其增长的惯性还未消退。翡翠城二期可运用小步快跑的涨价策略，形成翡翠城的价格“惯性”，避免跳空高开带来的市场风险；同时为三期获取较高价格打下基础，控制三期的定价风险。3、定价的评判标准

对公司而言，满足公司的现金流、利润等财务指标，平衡销售速度与利润率的关系，单个项目最好的销售速度是在交房前两个月清盘，多期开发项目最好的销售速度是在下一期开盘前两个月清盘；并以此来修正价格及控盘策略；对客户而言，所得到的购买价格虽然觉得贵，但可以接受；最好的价格边界是让客户一边埋怨很贵，一边掏钱购买；在项目内部，每一个档次，每一种类型的销售单位无明显的滞销状况，同期销售的内部总价及单价竞争可控。二、二期定价（一）二期销售资源1、销售面积：翡翠城二期不计车库，共有约17.06万M2可售面积，其中别墅3878M2，花园洋房49402M2，T型高层38164M2，蝶型高层65744M2，临街商业2234M2，地下室11275M2。如果不计地下室，则可售面积为16.03万M2。2、销售单位：翡翠城二期共有可售单位1166套，其中别墅11套，花园洋房324套，T型高层307套，蝶型高层496套，临街商业28套。如果不计商业，则有可售单位1138套。（二）按类型确定各产品均价翡翠城二期将综合采用假设开发法、市场比较法及一期二手房市场表现确定联院别墅、花园洋房、T型高层、碟型高层四种产品均价。

1、联院别墅均价

翡翠城计有联院别墅11套，其中A1型7套，A2型4套。占用基地面积6632M2，总建筑面积3878M2。1）假设开发法（成本＋利润）单位：元/平方米成本项计算结果计算方法1、楼面地价3700地价按146万/亩核算（见附件一）2、前期及后期费用2403、开发建设费1490含建安、报建、及景观三部分4、基础设施费2305、公共配套设施费851~5项合计5745元6、销售费248按销售额2.8％7、物业启动费30参照一期8、财务费443按销售额5％9、管理费177按销售额2％10、项目不可预见费443按销售额5％总成本70861～10项总和销售价格8857按25％毛利核算2）市场比较法市场比较法是通过对房地产价格产生影响的价值素分解量化，通过与可类比竞争对手分析对比而得到自己的价格体系的方法。选取可类比典指项目代入价值因子评价体系（参见附件二）翡翠城二期的联院别墅地处三环内，紧临府河及府河公园，在三环内的景观别墅已极具稀缺性。根据土地属性及产品属性，选取东湖花园、康郡、金林半岛做为典指楼盘。注：东湖花园及康郡的类比产品价格，考虑联院别墅的位置关系，均采集该项目最好位置的端头单位价格。

价值因子权重东湖花园康郡金林半岛翡翠城地段0.6自然环境0.264.5455人文环境0.104353.5就业区关系0.124343.5交通状况0.1343.543.5市政设施0.1043.54.54区域发展0.1743.554周边配套0.123.534.53.5产品0.3规划设计0.193.53.544外立面0.13334.54小区景观0.15333.54.5户型0.282.533.55小区配套0.163.534.53.5材质及设施0.0932.543.5软环境0.1开发商品牌0.36333.54.5物业服务0.242.53.544营销服务0.2133.544.5人文氛围0.193343.5综合评定3.6413.2844.3464.101类比产品价格（M2）8900元8500元14300元采用数学曲线拟合法，得出价格与综合评定的关系函数Y＝－2178.78+3290.28X将综合评定参数“4.101”带入函数，计算得出Y＝－2178.78+3290.28*4.101＝11315一期无联院别墅，综合考虑市场比较法与假设开发法，重点考虑市场比较法，假设开发法仅作为参考。在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：4月样板间开放，别墅报价12000后客户的接受程度（需求量超过100％）；市区内别墅产品的稀缺性（三环内已无别墅项目）；别墅价格对其他类型产品价格的拉动作用；客户的心理接受程度及对价格的敏感度；综合考虑以上诸多因素，建议别墅销售均价为11900元/平方米。2、花园洋房均价

翡翠城二期计有花园洋房324套，其中标准型205套，大端头户型70套，小端头户型45套，小区中央一梯一户型4套。占用基地面积34074M2，总建筑面积49420M2。1）假设开发法（成本＋利润）单位：元/平方米成本项计算结果计算方法1、楼面地价1510地价按146万/亩核算（见附件一）2、前期及后期费用2403、开发建设费1490含建安、报建、及景观三部分4、基础设施费2305、公共配套设施费851~5项合计3315元6、销售费144按销售额2.8％7、物业启动费30参照一期8、财务费257按销售额5％9、管理费103按销售额2％10、项目不可预见费257按销售额5％总成本41041～10项总和销售价格5130按25％毛利核算

2）市场比较法选取可类比典指项目代入价值因子评价体系翡翠城二期的花园洋房紧临府河及府河公园，在三环内已极具稀缺性。根据土地属性及产品属性，选取万科城花彩域、东湖花园及新近开盘的时代尊城做为典指楼盘。价值因子权重万科彩域东湖花园时代尊城翡翠城地段0.6自然环境0.263.54.54.55人文环境0.10444.53.5就业区关系0.123.5443.5交通状况0.133.5433.5市政设施0.103.544.54区域发展0.173.544.53.5周边配套0.123.53.543.5产品0.3规划设计0.194.533.53.5外立面0.134.533.54小区景观0.154334.5户型0.284.5444小区配套0.1643.54.53.5材质及设施0.093.5343.5软环境0.1开发商品牌0.36532.54.5物业服务0.2452.534营销服务0.214344.5人文氛围0.194333.5综合评定3.8653.7383.9463.938类比产品价格（M2）4800元5200元5200元采用类比价值加权算术平均法，在上述各楼盘中，万科城花彩域与翡翠城二期的花园洋房最具可比性，分别赋予其权重：60%、30%、10%。则花园洋房估算价格为：（4800/3.865*0.6＋5200/3.738*0.3＋5200/3.946*0.1）*3.938＝5097元/M2

3)一期二手房市场表现截至2005年5月12日，一期二手花园洋房累计成交11套。根据《二手房分析报告》显示，自去年交房以来，除交房期价格波动比较大之外，一期二手花园洋房成交溢价基本稳定在1100元/平方米左右，成交均价约为4700元/平方米。注：1、资金的时间价值反应了期房的风险折让；2、房价自然增长参数参照成都统计局05年1-5月统计数据。价值因子权重一期二期地段0.6自然环境0.2655人文环境0.103.53.5就业区关系0.123.53.5交通状况0.133.53.5市政设施0.104.54.5区域发展0.173.53.5周边配套0.123.53.5产品0.3规划设计0.1943.5外立面0.1344.5小区景观0.153.54.5户型0.284.54小区配套0.163.53.5材质及设施0.093.54软环境0.1开发商品牌0.364.54.5物业服务0.244.54.5营销服务0.214.04.5人文氛围0.193.53.5资金时间价值95％房价自然增长107.7％综合评定3.9954.105类比产品价格（M2）4700元采用类比价值算术平均法，计算得到翡翠城二期花园洋房价格为：4700/3.995*4.105＝4829元/平方米

综合运用假设开发法、市场比较法、一期二手房价值类比法，主要参照市场比较法结果定价，分别赋予权重0.1、0.6、0.3，计算结果为：5130*0.1＋5097*0.6＋4829*0.3＝5020元

在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：4月样板间开放，花园洋房报价不低于4600元以后客户的接受程度；花园洋房产品在市场的稀缺性；可类比竞争对手的销售速度（彩域及时代尊城均快速销售）；销售速度及现金流要求；客户的心理接受程度及对价格的敏感度；综合考虑以上诸多因素，建议花园洋房销售均价为5100元/平方米。3、T型高层均价翡翠城二期计有T型高层307套，其中一楼带花园户型3套，顶跃户型19套，其他标准户型285套。占用基地面积11904M2，总建筑面积38164M2，另外，T型高层临街一层有商业面积2234M2。15、16栋总建筑面积40398M2。1）假设开发法（成本＋利润）单位：元/平方米成本项计算结果计算方法1、楼面地价645地价按146万/亩；计算中含商业面积2、前期及后期费用2403、开发建设费1490含建安、报建、及景观三部分4、基础设施费2305、公共配套设施费851~5项合计2690元6、销售费117按销售额2.8％7、物业启动费30参照一期折让8、财务费208按销售额5％9、管理费83按销售额2％10、项目不可预见费208按销售额5％总成本33361～10项总和销售价格4170按25％毛利核算

2）市场比较法选取可类比典指项目代入价值因子评价体系。翡翠城二期的T型高层为18F两梯四户，是现在市场供应的主流产品。根据土地属性及产品属性，选取万科城花彩域、康郡、御府花都及新近开盘的蓝谷地做为典指楼盘。价值因子权重万科彩域康郡御府花都蓝谷地翡翠城地段0.6自然环境0.263.542.52.55人文环境0.10434.53.53.5就业区关系0.123.53.5433.5交通状况0.133.53.54.53.53.5市政设施0.103.53.53.53.54区域发展0.173.53.54.53.53.5周边配套0.123.534.53.53.5产品0.3规划设计0.19433.543外立面0.134343.54小区景观0.15432.544户型0.2843.5434.5小区配套0.164343.53.5材质及设施0.093.53.53.533.5软环境0.1开发商品牌0.3653444.5物业服务0.24533.53.53.5营销服务0.2143.53.53.54.5人文氛围0.19433.53.53.5综合评定3.7753.3783.7143.3213.917类比产品价格（M2）4000元3600元3800元3300元采用类比价值加权算术平均法，在上述各楼盘中，万科城花彩域、康郡对翡翠城二期的T型高层影响最大，分别赋予其权重：40%、30%、10%、20%。则T型高层估算价格为：（4000/3.775*0.4＋3600/3.378*0.3＋3800/3.714*0.1＋3300/3.321*0.2）*3.917＝4091元/M2

3)一期二手房市场表现

截至2005年5月12日，一期二手T型小高层累计成交36套。根据《二手房分析报告》显示，自去年交房以来，除交房期价格波动比较大之外，一期二手T型小高层成交溢价基本稳定在900元/平方米左右，即成交均价约为3900元/平方米。价值因子权重一期二期地段0.6自然环境0.2654.5人文环境0.103.53.5就业区关系0.123.53.5交通状况0.133.53.5市政设施0.104.54区域发展0.173.53.5周边配套0.123.53.5产品0.3规划设计0.1943.5外立面0.1344.5小区景观0.154.04.5户型0.283.54.5小区配套0.163.53.5材质及设施0.093.54软环境0.1开发商品牌0.364.54.5物业服务0.244.54营销服务0.214.04.5人文氛围0.193.53.5资金时间价值95％房价自然增长107.7％综合评定3.9334.026类比产品价格（M2）3900元采用类比价值算术平均法，计算得到翡翠城二期T型高层价格为：3900/3.933*4.026＝3992元/平方米

综合运用假设开发法、市场比较法、一期二手房价值类比法，主要参照市场比较法结果定价，分别赋予权重0.1、0.6、0.3，计算结果为：4170*0.1＋4091*0.6＋3992*0.3＝4069元在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：4月样板间开放，T型高层报价不低于3800元以后客户的接受程度；现在所面临的市场环境及竞争形势；销售速度及现金流要求；竞争对手的销售表现（彩域较慢，其余项目均保持较快销售速度）；客户的心理接受程度及对价格的敏感度；综合考虑以上诸多因素，建议T型高层销售均价为4000元/平方米。4、蝶型高层均价翡翠城二期计有蝶型高层496套，其中一楼带花园户型18套，顶跃户型10套，顶层花园平层户型6套，其他标准户型462套。占用基地面积16408M2，总建筑面积65744M2。1）假设开发法（成本＋利润）单位：元/平方米成本项计算结果计算方法1、楼面地价547地价按146万/亩核算2、前期及后期费用2403、开发建设费1590含建安、报建、及景观三部分4、基础设施费2305、公共配套设施费851~5项合计2692元6、销售费117按销售额2.8％7、物业启动费30参照一期8、财务费209按销售额5％9、管理费83按销售额2％10、项目不可预见费209按销售额5％总成本33391～10项总和销售价格4174按25％毛利核算2）市场比较法选取可类比典指项目代入价值因子评价体系翡翠城二期的蝶型高层，18-27F两梯四户或三梯六户点式塔楼，现在市场供应的类似产品比较少。根据土地属性及产品属性，选取卓锦城、格林威治城、君悦领地及新近开盘的时代尊城做为典指楼盘。注：卓锦城的价格采集是去掉精装修后的清水房价格，精装价格为3800元/M2。

价值因子权重卓锦城格林威治城君悦领地时代尊城翡翠城地段0.6自然环境0.263.54.52.54.55人文环境0.103.5544.53.5就业区关系0.1234.5443.5交通状况0.133.54433.5市政设施0.103.54.52.54.54区域发展0.1734.544.53.5周边配套0.1234.53.543.5产品0.3规划设计0.19443.534外立面0.133.543.53.53.5小区景观0.15443.534户型0.283.5443.54.5小区配套0.163.54.53.54.53.5材质及设施0.093.54343.5软环境0.1开发商品牌0.364542.54.5物业服务0.24443.533.5营销服务0.213.54344.5人文氛围0.19343.533.5综合评定3.4474.3493.4573.8783.954类比产品价格（M2）3500元5300元3500元3600元

采用类比价值加权算术平均法，在上述各楼盘中，卓锦城、格林威治城对翡翠城二期的蝶型高层影响最大，分别赋予其权重：30%、30%、20%、20%。则T型高层估算价格为：（3500/3.447*0.3＋5300/4.349*0.3＋3500/3.457*0.2＋3600/3.878*0.2）*3.954＝4185元/M2

翡翠城一期无蝶型高层类产品，在此综合运用假设开发法与市场比较法，主要参照市场比较法结果定价，分别赋予权重0.3、0.7，计算结果为：4174*0.3＋4185*0.7＝4182元在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：4月样板间开放，蝶型高层报价不低于3900元以后客户的接受程度（比较低）；现在所面临的市场环境及竞争形势；销售速度及现金流要求；竞争对手销售状况（卓锦城与格林威治城的高层销售速度均比较慢）；客户的心理接受程度及对价格的敏感度；综合考虑以上诸多因素，建议蝶型高层销售均价为4100元/平方米。（三）确定各标准户型均价在确定各标准户型产品均价中，将重点考虑各户型在小区的位置分布、该户型本身的内部价值要素、软性影响等三方面因素。（附件三）1、花洋各标准户型均价价值因子权重B1（153.49）B2（140.99）B3（134.94）B4（134.94）B5（176.40）位置0.5景观视野0.74.54.54.544后期影响0.1朝向及后期建设对同一单元影响一致朝向影响0.2内部设计0.4赠送面积见说明2、3功能性0.254.5445舒适度0.24.54444.5采光0.154.54.54.54.54.5通风0.154.54.54.54.54.5入户距离0.15443.53特殊亮点0.243333.5软影响0.1供求关系0.54.52544.5总价影响0.333553替代性0.253443综合评定3.813.4453.613.393.475初步结果50104530474744584570核算结果（元/M2）59704690489745985220总价参考（万元）102.576.966.162.092.0说明：1、B1D2一梯一户销售数量太少，将参照端头户型单独定价；2、赠送一层私家花园按地价的70％核算（因无产权）；3、露台、屋顶花园赠送面积按建筑成本核算（花洋1100元/平方米）；4、地下室不在此定价范围内，将在确定各销售单位价格时，按建安成本核算（花洋1490元/平方米）；5、花园洋房标准户型1/2单元计有建筑面积740.76平方米，赠送私家花园面积81平方米，赠送露台面积181.36平方米，地下室面积144.88平方米，则扣除赠送价值后，单平方米建筑面积核算价格为：（740.76*5100－81*1460000/666.7*0.7－181.36*1100）/740.76＝4663元/平方米2、T型高层各标准户型均价价值因子权重C1128.16C2106.82C3163.8FC1185.16FC2163.63FC3237.12位置0.5景观视野0.73.544.5455后期影响0.13.5443.544朝向影响0.23.5443.544内部设计0.4赠送面积见说明功能性0.243.54.54.54.54.5舒适度0.24.53.54.54.545采光0.1543.54.543.54.5通风0.1543.54.543.54.5入户距离0.1主要针对花洋特殊亮点0.232.543.53.53.5软影响0.1供求关系0.54.54.5324.52总价影响0.34.5544.545替代性0.24532.532综合评定3.5653.634.0853.694.114.22初步结果369637644235382642614375核算结果（元/M2）396638744289435746114873总价参考（万元）50.841.470.380.775.5115.6说明：赠送一层私家花园按地价的70％核算（因无产权）；赠送露台、屋顶花园面积按建筑成本核算（T型高层1300元/平方米）；T型高层（住宅）计有建筑面积38164平方米，赠送私家花园面积156平方米，赠送露台面积6163平方米，则扣除赠送价值后，单平方米建筑面积核算价格为：（38164*4000－156*1460000/666.7*0.7－6163*1300）/38164＝3784元/平方米3、蝶型高层各标准户型均价价值因子权重D1146.02D293.72D3129.02D4180.65D5197.64FD1212.63FD5284.74位置0.5景观视野0.73334545后期影响0.1每栋各户型基本一致朝向影响0.2内部设计0.4赠送面积见说明功能性0.243.544.54.54.55舒适度0.243.544.54.545采光0.154.53.53.5444.54.5通风0.1543.53.54444入户距离0.1主要针对花洋特殊亮点0.23.533.53.54.53.54.5软影响0.1供求关系0.52442.52.53.53总价影响0.33.554.5332.52替代性0.2253.52.54.53.55综合评定2.7252.722.7953.1453.6153.193.73初步结果3797379038944382503744455197核算结果（元/M2）3854394540074785511249725734总价参考（万元）56.337.051.786.4101.0105.7163.3说明：赠送一层私家花园按地价的70％核算（因无产权）；赠送露台、屋顶花园面积按建筑成本核算（蝶型高层1300元/平方米）；蝶型高层计有建筑面积65744平方米，赠送私家花园面积1300平方米，赠送露台面积4411平方米，则扣除赠送价值后，单平方米建筑面积核算价格为：（65744*4100－1300*1460000/666.7*0.7－4411*1300）/38164＝3982元/平方米（四）确定各销售单位价格确定各销售单位价格的工作将在以后的时间内进行，在此只研究确定各销售单位的方法及计算原则。核心要素主要量化衡量指标位置景观河景、公园景观、主景观轴视野视线的广度、视线角度、遮挡和阻碍、对视、楼间距噪音火车、临路、临车库入口、临电梯机房、商铺（会所）影响后期建设三期及五期的影响朝向日照系数采光端头户型通风端头户型内部设计赠送面积赠送类型、赠送大小户型变化端头户型、奇偶层、露台（阳台）变化、情趣空间亮点设计花园、地下室其他楼层差价入户的便利性心理因素说明：1、赋值依据主要参照可类比竞争楼盘、一期价格体系；2、赠送一层私家花园按地价的70％核算（因无产权）；3、露台、屋顶花园赠送面积按建筑成本核算；4、地下室面积按开发成本核算（含报建费及园林）；5、确定折扣方式及折扣原则，形成最终销售价格；同一片天空下与您携手改变生活谢谢7月-2313:37:3513:3713:377月-237月-2313:3713:3713:37:357月-237月-2313:37:352023/7/613:37:35谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009电子大赛电机部分培训一、直流电机（）汇报人姓名图4为采用内部集成有两个桥式电路的专用芯片L298所组成的电机驱动电路。驱动芯片L298是驱动二相和四相步进电机的专用芯片，我们利用它内部的桥式电路来驱动直流电机，这种方法有一系列的优点。每一组PWM波用来控制一个电机的速度，而另外两个I/O口可以控制电机的正反转，控制比较简单，电路也很简单，一个芯片内包含有8个功率管，这样简化了电路的复杂性，如图所示IOB10、IOB11控制第一个电机的方向，IOB8输入的PWM控制第一个电机的速度；IOB12、IOB13控制第二个电机的方向，IOB9输入的PWM控制第二个电机的速度。

）

步进电机是利用电磁铁的作用原理，将脉冲信号转换为线位移或角位移的电机。每来一个电脉冲，步进电机转动一定角度，带动机械移动一小段距离。特点:（1）来一个脉冲，转一个步距角。（2）控制脉冲频率，可控制电机转速。（3）改变脉冲顺序，可改变转动方向。应用：由于步进电动机的这一工作职能正好符合数字控制系统要求，因此它在数控机床、钟表工业及自动记录仪等方面都有很广泛的应用二、步进电动机及其控制种类：励磁式和反应式两种。励磁式步进电机的转子上有励磁线圈，依靠电磁转矩工作。反应式步进电机的转子上没有励磁线圈。依靠变化的的磁阻生成磁阻转矩工作。应用最广泛，它有两相、三相、多相之分。三相反应式步进电动机的原理结构图如下：ABCIAIBIC

定子内圆周均匀分布着六个磁极，磁极上有励磁绕组，每两个相对的绕组组成一相。采用Y连接，转子有四个齿。定子转子1、步进电机的结构2、步进电机的工作原理

由于磁力线总是要通过磁阻最小的路径闭合，因此会在磁力线扭曲时产生切向力，而形成磁阻转矩，使转子转动。现以BCIAIBIC的通电顺序，使三相绕组轮流通入直流电流，观察转子的运动情况。ABCA（1）三相单三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相绕组通电，B、C相不通电。气隙产生以A-A为轴线的磁场，而磁力线总是力图从磁阻最小的路径通过，故电动机转子受到一个反应转矩，在此转矩的作用下，转子必然转到左图所示位置：1、3齿与A、A′极对齐。“三相”指三相步进电机；“单”指每次只能一相绕组通电；“三拍”指通电三次完成一个通电循环。CA'BB'C'A3412

同理，B相通电时，转子会转过30角，2、4齿和B、B´磁极轴线对齐；当C相通电时，转子再转过30角，1、3齿和C´、C磁极轴线对齐。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

这种工作方式下，三个绕组依次通电一次为一个循环周期，一个循环周期包括三个工作脉冲，所以称为三相单三拍工作方式。按ABCA……的顺序给三相绕组轮流通电，转子便一步一步转动起来。每一拍转过30°(步距角)，每个通电循环周期(3拍)磁场在空间旋转了360°而转子转过90°(一个齿距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通电，转子1、3齿与A、A'对齐。

A、B相同时通电，A、A'磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子转过15，到达左图所示位置。按AABBBCC

CA的顺序给三相绕组轮流通电。这种方式可以获得更精确的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通电，转子2、4齿与B、B´对齐,又转过15。3412CA'BB'C'AB、C相同时通电，C'、C

磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子再转过15。三相反应式步进电动机的一个通电循环周期如下：AABBBCC

CA，每个循环周期分为六拍。每拍转子转过15（步距角），一个通电循环周期(6拍)转子转过90(齿距角)。与单三拍相比，六拍驱动方式的步进角更小，更适用于需要精确定位的控制系统中。AB通电CA'BB'C'A3412BC通电3412CA'BB'C'ACA通电CA'BB'C'A3412与单三拍方式相似，双三拍驱动时每个通电循环周期也分为三拍。每拍转子转过30(步距角)，一个通电循环周期(3拍)转子转过90(齿距角)。（3）三相双三拍（FLASH）按ABBCCA的顺序给三相绕组轮流通电。每拍有两相绕组同时通电。

从以上对步进电机三种驱动方式的分析可得步距角计算公式：—步距角Zr

—转子齿数m—每个通电循环周期的拍数实用步进电机的步距角多为3和1.5。为了获得小步距角，电机的定子、转子都做成多齿的。相数：产生不同对极N、S磁场的激磁线圈对数。常用m表示。拍数：完成一个磁场周期性变化所需脉冲数或导电状态用n表示，或指电机转过一个齿距角所需脉冲数，以四相电机为例，有四相四拍运行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍运行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：对应一个脉冲信号，电机转子转过的角位移用θ表示。θ=360度/（转子齿数*运行拍数），以常规二、四相，转子齿为50齿电机为例。四拍运行时步距角为θ=360度/（50*4）=1.8度（俗称整步），八拍运行时步距角为θ=360度/（50*8）=0.9度（俗称半步）。3.步进电机的静态指标术语定位转矩：电机在不通电状态下，电机转子自身的锁定力矩（由磁场齿形的谐波以及机械误差造成的）静转矩：电机在额定静态电作用下，电机不作旋转运动时，电机转轴的锁定力矩。此力矩是衡量电机体积（几何尺寸）的标准，与驱动电压及驱动电源等无关。虽然静转矩与电磁激磁安匝数成正比，与定齿转子间的气隙有关，但过分采用减小气隙，增加激磁安匝来提高静力矩是不可取的，这样会造成电机的发热及机械噪音。1)步距角精度

步进电机每转过一个步距角的实际值与理论值的误差。用百分比表示：误差/步距角*100%。不同运行拍数其值不同，四拍运行时应在5%之内，八拍运行时应在15%以内。2)失步

电机运转时运转的步数，不等于理论上的步数。称之为失步。3)失调角

转子齿轴线偏移定子齿轴线的角度，电机运转必存在失调角，由失调角产生的误差，采用细分驱动是不能解决的。4)最大空载起动频率

4.步进电机动态指标及术语电机在某种驱动形式、电压及额定电流下，在不加负载的情况下，能够直接起动的最大频率。5)最大空载的运行频率

电机在某种驱动形式，电压及额定电流下，电机不带负载的最高转速频率。6)运行矩频特性

电机在某种测试条件下测得运行中输出力矩与频率关系的曲线称为运行矩频特性，这是电机诸多动态曲线中最重要的，也是电机选择的根本依据。如图2所示：图2力矩与频率曲线图环形分配器、功率放大器以及其它控制线路组合构成步进电机的驱动系统，其方框图如图4，在下一节的方案选择时，也是按照驱动系统的结构来进行。5.步进电机驱动系统的结构图4步进电机驱动系统结构图基本原理作用如下：

(1)控制换相顺序

通电换相这一过程称为脉冲分配。例如：三相步进电机的三拍工作方式，其各相通电顺序为A-B-C,通电控制脉冲必须严格按照这一顺序分别控制A,B,C相的通断。

(2)控制步进电机的转向

如果给定工作方式正序换相通电，步进电机正转，如果按反序通电换相，则电机就反转。

(3)控制步进电机的速度

如果给步进电机发一个控制脉冲，它就转一步，再发一个脉冲，它会再转一步。两个脉冲的间隔越短，步进电机就转得越快。调整单片机发出的脉冲频率，就可以对步进电机进行调速。

主要元件：恒压恒流桥式2A驱动芯片L298N、光电耦合器TLP521-4

工作电压方式：直流

工作电压：信号端4~6V、控制端5~36V

调速方式：直流电动机采用PWM信号平滑调速。

特点：

1、可实现电机正反转及调速。

2、启动性能好，启动转矩大。3、工作电压可达到36V，4A。

4、可同时驱动两台直流电机。

5、适合应用于机器人设计及智能小车的设计中。

实例一：用L298驱动两台直流减速电机的电路。引脚A，B可用于PWM控制。如果机器人项目只要求直行前进，则可将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接高电平和低电平，仅用单片机的两个端口给出PWM信号控制A，B即可实现直行、转弯、加减速等动作。

实例二：用L298实现二相步进电机控制。将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接入单片机的某个端口，输出连续的脉冲信号。信号的快慢决定了电机的转速。改变绕组脉冲信号的顺序即可实现正反转。图13L298驱动步进电机伺服电动机又称执行电动机。其功能是将输入的电压控制信号转换为轴上输出的角位移和角速度，驱动控制对象。伺服电动机可控性好，反应迅速。是自动控制系统和计算机外围设备中常用的执行元件。伺服电动机可分为两类：交流伺服电动机和直流伺服电动机三、伺服电动机及其控制1、交流伺服电动机

交流伺服电动机就是一台两相交流异步电机。它的定子上装有空间互差90的两个绕组：励磁绕组和控制绕组，其结构如图所示。励磁绕组控制绕组杯形转子内定子交流伺服电动机结构图~Uf~UcC其旋转速度n为:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流电源频率(HZ)p:为磁级对数n0:电动机旋转磁场转速(r/min),

n0=60f/ps:转差率,s=(n0-n)/n0图5—21.基本工作原理:交流伺服电动机以单相异步电动机原理为基础，从图5—2可以看出，励磁绕组WF接到电压为Uf的交流电网上，控制绕组WC接到控制电压Uc上，当有控制信号输入时，两相绕组便产生旋转磁场。该磁场与转子中的感应电流相互作用产生转矩，使转子跟着旋转磁场以一定的转差率转动起来.放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––11(b)相量图交流伺服电动机的接线图和相量图(a）接线图交流伺服电动机的接线图和相量图放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1励磁绕组串联电容C,是为了产生两相旋转磁场。适当选择电容的大小，可使通入两个绕组的电流相位差接近90,从而产生所需的旋转磁场。控制电压与电源电压频率相同，相位相同或反相。励磁绕组固定接在电源上，当控制电压为零时，电机无起动转矩，转子不转。放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1

若有控制电压加在控制绕组上，且励磁电流和控制绕组电流