XXXX年新政对房地产市场走势的影响

“4.15新政”对房地产市场的走势影响2010年4月新联广谨呈“4.15政策”内容4月14日对贷款购买第二套住宅房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对于购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日对商品房住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放都买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；各地政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民正宗负责、城市人民政府抓落实的工作责任制。4月17日房地产开发企业应将取得预售许可证的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，名吗标价对外销售。“4.15政策”出台背景分析房地产市场现状影响政策出台的几方面因素：全球经济及国内经济国内经济结构调整国计民生影响

因素一：全球及国内经济形势全球经济复苏进程加快世界经济强劲复苏，国际货币基金组织已经先后四次上调对2010年世界经济增长率的预测。2010年3月份，国际货币基金组织对2010年世界经济增长率的预测为4％；欧美、以及其他经济体已经逐渐摆脱经济危机，2010年开始缓慢回升；“三驾马车”重新拉动国内经济随着世界经济强劲复苏，经济危机缓解，中国对外贸易逐渐增加，2009年，中国对外贸易出口总额达到1.2万亿美元，成为世界第一出口大国；经济复苏政策、房地产扶持政策的出台，以及信贷的相对宽松，致使国内投资总额大幅增加；国家一系列政策，如假日消费、家电下乡、汽车下乡等都起到了积极的作用，国内消费额大幅增长，2009年全国消费总额12.53万亿元，同比增长了15.5%。因素二：国内经济结构调整中国经济结构矛盾重重，调整紧迫性凸现经济增长背后的结构失衡，引发了中国土地、能源及原材料的紧张，中国经济原有的二元经济结构没有改变，经济可持续增长问题严重；投资热情、投机热情高涨；内需严重不足；房地产新镇是经济结构调整的先兆随着世界经济及国内经济的好转，以及国内目前经济结构转型的紧迫性凸，房地产已经不再是拉动GDP增长的重要一环；4月份紧锣密鼓出台的房地产新政，绝不仅仅局限于房地产市场本身，而是中国经济结构调整的重要组成部分。因素三：国计民生影响通胀压力进一步上升，资源价格上涨CPI压力持续上升全国房价持续上涨，部分区域涨幅较大民众意见较大，调控房价呼声较高CPI当月同比值因素四：房地产市场现状土地市场火热，地王频出；国家对房地产市场调控不力；市场上投资、投机行为盛行；房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨；随着2009年楼市的复苏到火热，房地产扶持政策的实施，信贷的宽松，大部分的开发商度过了困难期；开发商资金宽裕的同时，重新燃起拿地的热情，随着众多央企的进入，土地市场变得火热，地王频出；土地市场火热，地王频出；城市日期地产企业价格地块备注2010年北京1月21日中海地产59.7亿元北京丰台区六圈A居住项目用地楼面价每平方米17153元上海2月1日上海证大置业92亿元上海外滩8-1金融地块单价有望达40000元/平方米北京3月15日北京远洋40.8亿元朝阳区大望京地块楼面地价27500元/㎡北京顺义3月16日中信52.4亿元大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块楼面地价13400元/㎡北京3月16日北京世博宏业房地产开发有限公司17.6亿元海淀区东升乡蓟门桥地块楼面地价29000元/㎡长春4月2日龙创地产7亿元长春市净月樱花地块长春地王，楼面地价：5184元/㎡南京4月14日银城地产2.88亿元江宁2010G08地块楼面地价6449元/㎡，江宁新地王2010年3月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到近年来新高09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年一季度，全国商品房销售均价达到5193元/㎡，同比09年一季度上涨16%。2010年3月，70个大中城市新建商品住宅价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。一线城市：2010年3月份与09年同期相比平均上涨55%一线城市房价疯狂上涨二线城市：四大二线城市2010年3月与09年同期相比平均上涨47%部分二线城市房价过快上涨促使本轮房价快速增长的四大成因政策的两面性信贷投放过量通胀预期加速市场供给不足本轮房价快速增长的原因成因一：政府的两面性推高房价北京：及你那3月份，通州新城规划上报后，楼价与去年同期相比最高涨幅达330%；深圳：4月2日，《深圳城市更新办法》出台后，部分片区的房价也几近翻倍；海南：国际旅游岛获批后，多个地方房价应声跳涨；…………调控房价2010年1月10日，国务院办公厅就进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展提出了是一条工作措施，即“国十一条”；银监会于1月18日和2月25日分别上调存款准备金率0.5个百分点；3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了关于《加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，再次从土地方面来调控房价；…………两面性成因二：信贷投放过量2010年第一季度，新增人民币贷款高达2.6万亿元，占09年全年信贷放量的27%，预计全年总贷款量的35%，投放过量。成因三：市场供应不足截止2010年三月底，全国主要重点城市（10个）商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月，其中重庆、佛山、杭州的可售周期少于6个月。成因四：通胀预期加速2010年第一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近四年的最高。2010年1季度，居民消费价格同比上涨2.2%，达到08年以来的高峰，同时工业品出厂价格同比上涨5.2%，已连续9个月上涨。政策的出台是对高房价呼声的回应在四大因素的影响下，房地产市场在经历了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控的核心。政府的杀手锏：“4.15新政”出台“4.15政策”影响分析全国一线重点城市楼市表现新政前后重庆房屋价格下降12.8%

新政（4月1到18日为新政前,19日到25日新政后,下同）前后相比,成交房屋价格下降12.8%；总价在100万元以上,或者单价超过8000元每平方米的二手房源,影响最大。新政前后北京销售量下降11.39%

新政出台后，北京房地产市场成交量在连续七周上涨后，首次下滑，日成交量下降19%；北京房地产交易管理网数据显示，4月12日-18日，期房、现房成交总量呈现环比下滑趋势，共减少了315套，降幅达11.39%；4月17日到4月23日，广州新房成交1254套。受09年底到2010年初出台的系列政策打压，加之两会期各界对房价的“讨伐”，出现同比大跌43.3%的局面。广州成交量同比下降43.3%

新政第二周上海楼市加大优惠成交仍惨淡新政后众多楼盘打折，最低优惠到9.5折，但成交惨淡，环比成交下滑13%；二手房受到严重冲击，成交量下跌50%。南京房地产市场表现住宅市场随着新政的出台，南京整体住宅市场发生了较大的变化，新政出台前一周，市场较量为15.3万㎡，而新政出台（四月第三周）市场成交量为27.4万㎡，上涨78.9%。这是由于大量客户赶在政策实施前，完成交易造成的（大量认购转为成交）；而新政出台后一周，市场成家量下滑近14%，下滑幅度较大；从南京各板块住宅成交量来看，江北市场受影响最大，新政出台后一周，江北市场成交环比下降高达56.7%；由于新政出台时间较短，市场反应尚不明显，市场变化还待进一步观察。经济型别墅市场从新政出台前后一周，南京经济型别墅成家套数看来看，叠加别墅变化不大，仍然维持低位的成交走势。联排别墅成交变化较大，从新政前的儋州50套，到次周的16套，下降了68%。作为投资型的经济别墅，叠加由于供应量少的缘故，成交一致不温不火。而联排别墅产品，由于总价段价高，且多处于城市近郊或远郊区域，客户受政策影响较大。高端别墅市场南京高端别墅成交量在新政出台后，不降反增；这是由于高端别墅市场本身受政策影响较小，置业高端别墅的客群购买实力较强，在加上新政后，高端楼盘推出了一些优惠活动，反而促使成交量有所上升；另外，由于时间较短，短期的数据难以说明市场真正的情况，后期的市场表现，还需进一步观察。个案分析—卧龙湖项目占地：3400亩总建筑面积：80万万平方米。容积率：0.35物业类型：独栋开发商：南京卧龙湖置业有限公司总套数：约3300户。卧龙湖环抱整个原生态的卧龙湖主湖面，由5个半岛组成，面积200万平方米，社区分三大功能系统：南加州圣芭芭拉风情小镇，国际乡村俱乐部，高尚居住区。建筑类型新入网量累计入网总去化量本月去化量面积(㎡)销售价格(元/㎡)独立61811658230--50012500项目整体去化情况（截止4.25日）类型月数分布供应量去化量当月成交量栋数及成交面积栋数分布成交面积独立2008-6-2616161572692008-12月545302009-1-8111002009-7-258302009-9-30201902010-1-1914137215、216、238、308、310、322、323238-2932010-4-3600合计1751658当月去化详情（3.25-4.25）项目名称4月1日-7日4月8日-14日4月15日-21日4月22日-27日卧龙湖3212新政前后成交情况个案分析—恒大绿洲开发商：南京恒大富丰置业有限公司物业类型：独联、双拼、联排、公寓项目占地：98.5万平方总建筑面积：100万平方容积率:1.05内部景观规划：双湖概念（内部引入翡翠湖）、中央景观大道总套数：6590套该项目坐落于卧龙湖风景区，紧靠3000多亩卧龙湖水面，是溧水最大的招商引资项目。项目园林景观采用经典的欧式皇家园林风格。配有超五星级酒店及六大中心等10万㎡的商业配套。小高层、高层叠加联排独联双拼花园洋房324套面积：130-180㎡主力面积：170-180㎡联排158套面积：140-250㎡主力面积：175-200㎡双拼160套面积：175-250㎡主力面积：175-200㎡独联222套面积：270-515㎡主力面积：300-350㎡小高层：1198套面积：80-380㎡主力面积：130-140㎡，220-230㎡二期规划用地高层物业类型构成情况与所占比例1、独联别墅：222套，占总量的3.37%。2、双拼别墅：160套，占总量的2.43%。3、联排别墅：158套，占总量的2.4%。4、叠加别墅：324套，占总量的4.92%。5、高层：1198套，占总量的18.18%。6、未规划部分：4528套，占总量的68.71%共计：6590套项目总体去化情况（截止4.25日）建筑类型新入网量累计入网总去化量存量本月去化量销售价格(元/㎡)双拼独联022218735109300常规双拼0160156228800联排0158156205700项目名称4月1日-7日4月8日-14日4月15日-21日4月22日-27日恒大金碧6411新政前后成交情况个案分析—森湖溪谷开发商：南京德文房地产开发有限公司项目占地54万平方总建筑面积：13万平方容积率:0.236物业类型：独栋、双拼、渡假型公寓总套数：350套左右该项目一期规划由104栋独立别墅构成，其建筑立面采用温暖的现代主义建筑风格，在社区的整体规划上，森湖溪谷采用借景、造景与障景等园林设计使人充分体验到回归自然的感觉。未推居住组团已推居住组团一期双拼42套、联排62套双拼面积：197-252㎡联排面积：197㎡建筑类型新入网量累计入网总去化量本月去化量面积(㎡)销售价格(元/㎡)联排0104665197—2508500项目总体去化情况（截止4.25日）3.25-4.25去化详情类型月数分布供应量去化量当月成交量栋数及成交面积栋数分布成交面积双拼2008-8-9242202008-11-13222214、19197、2342009-1-84202009-5-15146252302009-7-173014131234合计104665项目名称4月1日-7日4月8日-14日4月15日-21日4月22日-27日森湖溪谷4320新政前后成交情况商业、办公市场重点开发商（楼盘）营销反映二手房市场挂牌成交分析二手房挂牌量激增买房人不着急

新政实施前后挂牌量增涨明显，达到27.45%，接近三成。但是购买意向的客户量却有所下滑，较新政实施前减少了11.11%。此消彼涨，供求关系的变化说明南京二手房市场已由4月初的卖方市场转向买方市场。成交量逐天递减中介劝房主降价南京二手房市场成交量基本呈现出逐级递减的趋势，从日均成交500套跌入400大关，维持两天后一下子锐减到200档口，紧接着适逢周末更是跌入谷底，4月24日的29套成交。市场陷入僵持新政逼出炒房客目前浦口和江宁区的挂牌量增长幅度最多，说明新贷政策的调控逼出了投机性炒房客，新政让南京二手房市场由卖方市场转向买方市场，市场的主动权已经由业主手中交到了客户手里。除了购买90平米以下的首次置业者继续享有政策性优惠外，其他购房人几乎都不同程度的要提高购房成本了。因此，除了短期炒家和投资客会大量离场外，带有恐慌性色彩的改善型需求将在心态平和后考虑量力而行。“4.15新政”比07年“9.27新政”力度更大在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40%提高到50%，对于贷款购买第三套以上住房的家庭，首付由原来的40%提高到50%以上。信贷政策政策背景核心内容市场效果07年的“9.27政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以下的，贷款首付款比例不得低于20%；2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的，贷款首付款不得低于30%；3、对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。连续16个月成交量下降，成交价格下降2010年的“4.15政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；2、对于购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。？“4.15新政”对客户的影响提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行；短期内抛盘量增加，业主降价销售；12提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行新政实施后，对于首次购房者来说，要多支付10万的首付款，但月供与利息却分别下降614.34元、47441.16元；同时对于二次及以上购房者来说，在严格按政策执行层面来说，也只提高了10万元首付款，月供利息也相应的减少，但对于按最近市场执行来看的话，就大大提高了首付款，虽然月供减少了，但总还款利息却增加了，从而本次新政大大的抑制了二次及以上购房者的需求，市场进入新一轮的观望期。新政出台后：1、新政策出台，售楼处的上门量明显减少；对于放盘的业主，情绪影响较大，前期市场行情持续走高，部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货；2、短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度；3、首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；4、而改善型住房或其他购买第二套房客户的需求将会受到抑制；5、对于投资客而言，虽然首付比例的提升以及利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市；自住和投资客户购买心理影响对策建议投资开发方向谨综合考察、放低预期、谨慎投资向二、三线受政策影响较小，或市场反应较慢的城市转移产品定位思路做好客户研究，切入中低收入人群做适销型产品，对于豪宅定位要谨慎营销推广方式回归产品本质，还原项目价值结合市场热点，采用适当的营销手法，谨慎使用高端概念项目定价依据保证项目现金流注重成本的控制降低对未来房价上涨的预期理性定价THANKS谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本万利工程1、背景驱动2、盈利策略3、选菜试菜4、价值创造5、完美呈现6、成功面试7、持续改造（一）、一本万利工程的背景驱动

1、什么是一本万利

2、餐饮时代的变迁菜单经验的指导方针运营市场定位的体现经营水平的体现体现餐厅的特色与水准沟通的工具餐厅对顾客的承诺菜单承诺的六大表现1、名字的承诺2、质量的承诺3、价格的承诺4、规格标准的承诺5、外文翻译的准确6、保证供应的承诺

1、顾客满意度餐厅价值、价格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、满足感、有价值感、喜悦感、特别感2-2、初期投资餐厅面积、保证金、设备投资、店铺装潢、器具用品投资、制服选定、菜单制作2-1、开业准备厨具、供应商选定、设计、用品选定、餐厅配置、员工训练、餐厅气氛、促销方式3、经营数据营业额、客流量、成本率、人均消费、顾客回头率、出品速度、人事费用菜单内容决定决定相关相关决定决定决定决定以菜单为导向的硬件投资

1、餐厅的装修风格2、硬件设施服务操作3、餐厅动线4、餐具与家俬5、厨房布局6、厨房设备菜单设计正果1、能诱导顾客购买你想让他买的餐点2、能迅速传达餐厅要表达的东西3、双赢：顾客喜欢、餐厅好卖餐厅时代的变迁食物时代硬体时代软体时代心体时代食物食品饥食饱食品质挑食品味品食品德惧食体验人们正在追寻更多的感受，更多的意义更多的体验，更多的幸福（二）盈利策略1、组建工程团队2、确定核心价值3、确定盈利目标4、确定客单价5、设计盈利策略6、确定核心产品谁来设计菜单？产品=做得出来的物品商品=卖得出去的物品商家=产品具备商品附加值物（什么产品）+事（满足顾客何种需求）从物到事从食物到餐饮从吃什么到为什么吃产品本身决定一本，产品附加值决定万利从生理到心理从物质到精神从概念到五觉体验创造产品的五觉附加值体验何来

一家企业以服务为舞台以商品为道具，让消费者完全投入的时候，体验就出现了PART01物=你的企业卖什么产品+事=能满足顾客何种需求？确定核心价值理念核心价值理念1、卖什么样的菜2、卖什么样的氛围？3、如何接待顾客？卖给谁？卖什么事？卖什么价？企业目标的设定1、理论导向的目标设定2、预算3、制定利润目标费用营业额亏损区利润区临界点变动费用总费用营业额曲线费用线X型损益图利润导向的目标设定确定目标设定营业收入=固定成本+目标利润1-变动成本率-营业税率例：A餐厅每月固定成本40万，变动成本50%，营业税率5.5%，目标利率每月8万，问A餐厅的月营业收入：月营收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108万测算损益平衡点保本线=固定成本1-变动成本率-营业税率例：A餐厅保本线=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90万定价的三重意义2、向竞争对手发出的信息和信号1、是利润最大化和最重要的决定因素3、价格本事是价值的体现定价由此开始1、评估产品、服务的质量2、寻求顾客价值与平衡点3、以价值定义市场确定客单价盈利占比策略

占比策略内部策略销售占比占比策略内部策略10%40%10%20%20%（三）、选菜试菜1、ABC产品分析2、产品的确定（食材、口味、烹调、餐饮）3、成本的确定ABC分析策略毛利率营业额CBACABBACCCAA营业额C毛利A优化、提升增加销售双A双赢ABC顾客商品涨价保留亏本商品删营业额A毛利C顾客超额、成本过高有意义的保留无意义的删除双C双输菜单内容选择的标准因素成本设备厨师技术操作空间菜系风格吻合度品质可控度原料供应顾客喜好菜单协议度（销售目标、颜色、口味、造型、营养等）产品类别确定的四个方面1、按食材确定比例2、按口味确定比例3、按烹饪确定比例4、按餐饮确定比例

（无酒精饮品、含酒精饮品比例）框架依据操作依据目标依据成本依据试口味成本操作第一次试菜的内容精确的成本核算—五个关键词1、净料率（一料一控、一料多档）2、调味料成本（单件产品、批量产品）3、燃料成本4、统一计量单位5、标准食谱成本卡试口味餐具造型色彩第二次试菜的内容四料构成表1、符合思想审定2、符合目标审定3、符合定位审定4、符合框架审定四平构成表(四)、创造价值1、定价策略的确定2、提升双A核心产品的附加值3、增加更多的顾客选择性顾客会记住的价格最低价人均消费热门畅销品商品较多的价格带最高价产品价格和观念价值永远是不一样的，体验经济时代出售的不是产品价格，而是观念定价与确定价格的区别确定价格产品、服务主导思路确定一个易于销售的价格由企业根据成本以及和其他企业的比较确定定价基于顾客的价值私立评估价值、确定等级在顾客和企业的来往过程中确定企业定价三大策略1、薄利多销策略2、相对稳定价格策略3、高价位价格策略提升产品附加值的“十大绝招”三好七增名字好卖相故事服务选择文案时间体验健康推广感觉“附加值”提升产品附加值的“两大前提”一好味道二品质确定好卖相美色器形设摄状增健康少油汤汁盐多有机养生品种增时间原材料生长原材料获得制作耗时美味时间要求增文案—文字叙述九问1、餐点是什么？2、如何烹调制作？3、如何呈现？4、有何故事？5、有否独特的口味？6、有否体现品质等级？7、食材的来源？8、有何独特的体验？9、对人有何好处？一料多烹多吃多味增选择增推广易拉宝台卡小画册传媒宣传销售人员介绍POP（五）、完美呈现1、专业团队的选择与合作2核心价值的呈现平面制