肥城白云山小区全程策划

第一章肥城市基本状况及整体社会经济发展概略一、肥城市概略肥城市隶属于市，市下辖两市（肥城市、新泰市）、两县（东平县、宁阳县）、两区（泰山区、岱岳区）。肥城市是一个经济发展较快、实力较强的县级市，它位于市的西部，市的北部。北邻长清区，西邻平阴县，南靠东平县与宁阳县。距省会约65公里，距市中心约45公里。在肥城市里西南界限约45公里处有105国道南北穿过，向东约45公里处（市中区西界限）有104国道南北走过，此处还有京福高速公路南北经过，经过市里的省道南北有济微路，东西有泰平路，铁路仅有泰肥铁路用于运输货物，无客运列车。当前市里占地面积13.49平方公里，人口13万人左右。从2001年3月开始至2001年11月尾，新城开发新增面积4平方公里，修4.6公里的道路。2002年计划城市向东向西发展，新增7平方公里用地，修筑城市道路17公里。至2004年城市总用地达25万平方公里，人口达25万。依据肥城市发展规划，2010年城市占地127.7平方公里，人口达96.02万，形成一城两镇（新城、王瓜店镇、老城镇）格局。肥城市作为一个新兴城市，现状规划建设较好。市里道路平坦广阔、环境整齐，龙山坐落城中形成一处天然公园，龙河山东南、西北贯串而过。二、肥城市社会及经济发展的历史成就自80年新城区搬家以来，城市开发拉出了框架，基础设备建设实现了新的打破。公民经济表现加快发展态势，综合实力进一步加强。（一）、公民经济连续发展肥城市部分年份主要经济指标指标名称计量单位1999年2000年2001年年均匀增添率年终常住人口万人96.023296.238596.392%农业人口万人72.727370.930471.08－1.15%非农业人口万人23.292925.308125.311.16%国生产总值亿元70.2078.1290.1113.32%工农业总产值亿元112.05114.71146.3314.97%工商税收亿元6.997.498.208.35%财政收入万元32417355694318615.55%财政支出万元39701426155297115.8%年终挪动户114392931553589169.5%整年用电量万千瓦时6654772402661853.95%整年供水总量万吨12292124981.7%整年供煤气总量万立方21.5%全社会固定财产投资亿元10.5013.8820.2038.86%实质利用外资万美元289415908.681.27%所有员工年均匀人数万人11.6010.9910.385.35%所有员工年元59886835851219.35%均匀薪资市人均积蓄余额元4279.4471.4.5%农民人均纯收入元2760288030555.2%（二）、经济构造不停优化升级肥城市在保持经济总量迅速增添的同时，也在鼎力推动经济增添方式的根本转变和经济构造的优化升级，努力把肥城市建成一个以工、农业为主导，集科技、金融、旅行等为一体的现代化城市。1999年至2001年，肥城市三年间累计完成固定财产投资共44.58亿元（此中1999年10.5亿元，2000年13.88亿元，2001年20.20亿元）。同时培养了一大量新的经济增添点，与住肥公司共建区域经济共同体的思想全面睁开，创建了地企携手交融发展的新格局。旅行资源开发进一步加快。（三）、对外开放水平不停提升，城市规划建设日趋优化在肥城市市委、市政府的正确领导及决议下，招商引资工作获得明显成就。并坚韧不拔的把招商引资摆在各项工作之首，形成了大开放、大发展的优秀气氛和崭新场面。仅2001年引到位的市外资本就达到10.98亿元，此中利用外资908.6万美元，自营出口创汇4560万美元，比上年增添15%。坚持把城镇开发和以道路为主的基础设备建设作为一大要点和详细项目运做实行，实现历史性超越。运用经营城市的理念“以地生财”迈出大步子。达成了西扩4平方公里的开发框架工程，东区优化完美全面睁开，泰西大街路面改造，“一线两翼”的开发建设格局，正在向纵深推动。（四）、肥城市2000年公民经济预期目标及城市建设任务目标。肥城市实行一系列扩大需、刺激花费、优化家产构造等促使经济发展的政策举措，同时着重用市场化推动城市化，靠经营城市发展城市，赶快成立起适应城市经济发展要求的营运体系，实现城乡建设的健康迅速发展，为促使全市扩大开放，招商引资，实现超更加展，创建优秀的环境。依据《肥城市政府2002年2月1日政府工作报告》提出的工作的目标任务中能够看到公民经济预期目标为：国生产总值增添

200214%

年政府，即达到102.71亿元；地方财政收入增添15%，即49663.9万元；农民人均纯收入增添6%，全社会固定财产投资增添32%，达到26.66亿元；人口自然增添率控制在8.87‰以。依据《2002年城乡建设和基础设备建设工作报告》能够看到2002年城市建设总任务目标是：城市规模达到25平方公里，新增城市住所面积40万平方米，城市绿化覆盖率、气化率、热化率等各项基础设备指标都有大的提升，城建工作迅速向前推动，城乡网络进一步完美。（五）、肥城市2002年上半年社会发展及公民经济现状固定投资方面：2002年1～7月达成全社会固定财产20.6亿元，增添81.5%。全市GDP：2002年1～7月份达到20.6亿元，此中一、二、三家产增添值分别增添10.1%、15.7%、16.9%。财政金融方面：2002年1～7月地方财政收入实现26896万元，增添24.2%。利用外资方面：全市共引进各种项目342个，到位市外资本7.5亿元，同比增添33.1%，此中利用外资253万美元。工业经济状况：截止7月尾，全市规模以上工业公司实现销售收入31.6亿元，利税2.8亿元，收益16亿元，同比分别增添37.7%、51.2%和74.6%。从以上经济指数能够看出，肥城市经济发展势头强烈，居民收入增添，花费旺盛，这都为房地产市场的发展供应了优秀的外面环境与广阔的发展空间。注：以上信息指数来自卫东同志2001年9月1日《在全市经济形势剖析会上的发言》。第二章市场供应剖析一、肥城市房地产市场供应剖析（一）、肥城市历年住所市场开发面积状况单位：平方米年份99年2000年2001年项目名称今年施工房子面积817373942082292住所795373942082292此中别墅、高档公寓001500安居工程39420394207500今年度完工房子面积254201400037500注：以上资料根源于《肥城市统计年鉴》由此表中可看出，肥城市在此前房地产开发市场较小或还没有启动，受房改政策、市场需求等多方面影响严重。1999年开发量相对较大，且新开面积所有为安居工程，但跟着房改政策的推出，很多人以观看为主，影响了2000年的房子开发，由1999年的81737平方米降到2000年的39420平方米，降低了一半多。跟着政策的渐渐深入，房子开发在2001年又承上涨趋向，一举又超出了1999年7个百分点，并且跟着经济的发展又出现了别墅及高档公寓。2002年政府加大了城市建设的力度，加快了城市化发展的进度，在一线两翼整体建设思路的引导下，东西部均出现了较大规模的开发片区，年开发量成倍增添，市场机遇与风险共存。（二）、肥城市历年来商品房销售状况单位：平方米年份1999年2000年2001年项目名称商品房实质销售状况19118790056300商品房预售面积22876100不详商品房空置面积101307900不详经过此表可看出，商品房销售相同受政策及需求的影响较大，经历了先降后升的形势（1999年空置房此中以安居房为主，部分营业用房；2000年空置房子多为办公楼）；2001年实质销售是1999年的近3倍，是2000年的7倍多；同时预售状况也出现了优秀的上涨态势，空置房子渐渐减少。二、肥城市住所市场剖析（一）、肥城市住所开发现状肥城市房地产起步较晚，现仍处在初级阶段。截止到2002年9月，肥城市共有开发公司5家，既九巨龙房地产开发公司肥城分公司、新城房地产开发公司、肥城市房地产综合开发公司、房地产开发公司、傲饰房地产开发公司。其中新城房地产开发公司当前无项目。整个城区开发项目有7个，即丰园小区、苹果园小区、艺苑小区、新新家园、农机公司沿街楼、白云山小区、龙山小区。近期以建成的开发项目有1个，即河西小区。近期马上动工建设的项目有1个，即花园。下边分别作以介绍：、丰园小区该小区位于肥城市里西部，北靠路、南临新城路东侧是龙山小区公园，西南为城市公共绿地，小区占地22.7公顷，总建筑面积20.4万平方米，居住户数2014户，总人口7049人，建筑密度17.6%，容积率0.9，绿地率38%，小区配套设备完美、交通方便。、苹果园小区该小区位于工业二路和工业三路之间长山街以东，紧邻苹果园小区，东救济兖路，区活动中心、商用设备、幼儿园、少儿游玩场应有尽有。是高标准、关闭式管理的新式住所小区，占地300亩，总建筑面积35万平方米，居住人口近万人，绿地率35%。、艺苑小区该小区位于市场路繁荣地段，烟草公司西临，地理地点优胜，属肥城市黄金地段，小区占地21亩，设计建筑面积4万平方米，居住人口1000人，配套设备齐备，拥有优秀的物业管理服务。、河西小区该小区位于白云山小区往东800米，路路南、路北，建筑面积约13万平方米，现已所有建成并入住，只有少许房源未售出。、新新家园该小区位于工业二路和工业三路之间，长山路以东，紧邻苹果园小区。东救济兖路，占地145亩，总建筑面积17.9万平方米，居住人口4500人，绿地率35%。、农机公司沿街楼该沿街楼位于路中段，与长山街交汇。现已完工。该楼采纳欧式建筑风格，商住两用。一、二楼联体，面积172.49—189.35平方米，三楼以上为住宅楼，面积为94.65—119.99平方米，总建筑面积约8000平方米。、花园该小区总占地400余亩，位于丰园小区、白云山小区之间，由玫瑰园、阳关舜花园、花园三个社区，以及金街（社区服务中心暨西部商业中心）四部分组成，形成肥城市最大生活圈和第二商业中心，绿化率高达39%，容积率1.08，各样配套设备齐备，与白云山小区形成直接竞争。、龙山小区该小区西临济兖路，北为龙河山，占地面积156亩，建筑面积10万㎡，并可于今年10月份上房。肥城市城区当前主要开发住所项目状况见本章附表一。（二）城区在售住所项目剖析1、基本特点见本章附表二。2、户型散布状况以下统计表依据肥城市主要住所开发项目——丰园小区、苹果园小区、艺苑小区、河西小区、新新家园、农机公司沿街楼、龙山小区7个楼盘的户型统计结果：开发户型开发小区楼盘数两室一厅3两室两厅3三室一厅5三室两厅6别墅1图中显示，城区当前开发项目中三房出现频次较高，三房中又以三室两厅在各开发片区的出现频次最高。这说明肥城市人民的生活水公正渐渐提升，房屋需求渐渐变大，向舒坦型、功能型转变。、各片区好坏势剖析（1）、艺苑小区优势：①、地理地点在市场路繁荣地段，最能表现肥城人观点中的优胜性；②、购物、医疗、上学等极其方便；③、开发公司实力雄厚、相信度高；④、现已主体完工，上房期快要。劣势：①、不可以按揭；②、价位高；③、无车库；④、规模小无环境、绿化；○5、交通不便。；（2）、白云山小区优势：①、政府工程，先期由市府主持开发，有必定著名度；②、证件齐备，具备了签署合同示文本的条件；③、小区单体立面造型雅观；④、车库超前规划；○5、会所、物业中心等配套设备齐备（需确认）；6、建设标准高（先期核算成本600元/m2）；7、选聘建筑单位著名度高（市建第一、二项目部等）；劣势：①、外处公司，相信度不够；②、不确立要素太多；③、与专业公司关系难协调；④、受先期销售的影响较大（价钱、许诺）；○5、距离中学较远。3）、新新家园优势：①、小区成规模；②、地理地点位于工业二路和三路之间，东救济兖路，距老城镇较近，市民观点中地点较好；③、生活便利，交通及域市配套渐渐完美。劣势：①、同一小区，多家开发，不利物业管理；②、储藏室不行选，与主房对应；③、无车库。4）、龙山小区①、交通便利；②、价钱适中；③、部分房子具备上房条件；④、东临龙河山，环境优美，区有幼儿园、娱乐中心；○5、绿地等配套齐备。劣势：①、储藏室不行选；②、无车库；③、开发公司不具备资质，证件不全；④、距离市里较远；○5、半地下储藏室；、没法按揭；、距大道太近，来往车量多杂，影响居住。5）、丰园小区优势：①、地势平展，位于城市西部开发区，大的发趋向优秀；②、经济合用住所，价钱较廉价；③、户型丰富；④、开发商实力雄厚，相信度高；○5、龙河山穿过小区。、交通便利，路况好；、医疗——人民医院。劣势：①、物业管理差；②、建设标准低；③、远离中小学，特别是高中；④、新区交通工具当前欠发达。6）、花园优势：①、地势平展；②、引进先进理念，邀请策划公司；③、推出时间在房地家产“金九银十”的黄金季节；④、开盘前的客户累积期较长；○5、当地公司相信度高；6、金起点幼儿园在小区；7、早期推出，后期可塑性强，可依据市场行情随时调整开发方案。劣势：①、小区以商业为主，新区开发短期成效差；②、开发商起步较晚，经验少；③、营销人员思路狭小，营销理念缺少。、各开发项目户型及面积段散布状况户型、面积一室二室三室四室别墅项目名称户型面积户型面积户型面积户型面积户型面积无无两室一厅68.75、63.63三室一厅91.91、82.94无无别墅一层丰园小区无无无无三室二厅116.63、无无别墅二层271149.96苹果园小区无无两室一厅75、78无无无无无无84.57、117.56无无两室二厅无无无无无无艺苑小区无无无无三室一厅102无无无无无无两室二厅96.58、119三室二厅124、126.48无无无无农机公司沿街楼无无无无三室二厅90～120无无无无新新家园无无无无三室一厅76.35无无无无无无两室二厅75三室二厅95无无无无苹果园小区无无两室一厅55.7、72.3三室一厅84.76无无无无无无无无三室二厅119.09无无无无龙山小区无无两室一厅60.37三室一厅80.97、84.96无无无无119.09无无无无三室二厅无无无无从以上表格能够看到肥城市城区建设项目中，均是二室、三室住所。只有丰园小区有别墅。一室及四室以上的项目为0。同时也反应出肥城市花费属中抵抗花费。大部分开发商着重这个阶段的开发。针对这类状况，公司对现住宅进行了一次市调，经统计，结果以下：面积围所占比率购房价位围所占比率A.60㎡以下8.2%600元/㎡以下13.53%B.60~90㎡46.78%600～800元/㎡71.18%C.90~100㎡41.52%800～1000元/㎡11.76%D.130㎡以上3.5%1000～1200元/㎡2.94%1200元/㎡以上0.59%共计100%100%以上数据根源于白云山项目部的市调报告附表二城区楼盘基本特点表项目名称占地面积建筑面积均价发展商主要户型备注丰园小区300亩20.4万㎡868元/㎡肥城市房地产综合开发公司三室一厅、三室二厅、二室一厅、高档别墅绿化率38%苹果园小区300亩35万㎡987元/㎡肥城市房地产综合开发公司二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅绿化率35%艺苑小区21亩4万㎡1080元/㎡肥城市房地产综合开发公司二室二厅、三室二厅河西小区20亩12.6万㎡860元/㎡肥城市房地产综合开发公司新新家园145亩179万㎡972元/㎡肥城市房地产开发三室二厅、二室二厅、二室一厅绿化率39%、花园400余亩肥城市房地产开发容积率1.08农机公司沿门面2300元/㎡一二层复式营业楼、三层以上为2.4亩约1万㎡肥城市房地产开发街楼住所950元/㎡三室二厅住所楼龙山小区156亩10万㎡890元/㎡肥城傲饰房地产开发公司三室一厅、三室二厅、二室一厅绿化率31%附表一肥城市城区当前主要开发住所项目状况汇总表项目名称位置开发规模容积率物业当前交通情发展商入伙日期况管理北靠路，南临新城路，位占地面积300亩，二路公交车肥城市房地产综合开丰园小区于白云山小区正北500米建筑面积20.4万1.01无直抵，较偏发公司处㎡，建筑密度17.6%苹果园小区工业二路、工业三路之间，占地面积300亩，1.74四路公交车肥城市房地产综合开长山街以东，东救济兖路建筑面积35万㎡经过发公司艺苑小区艺苑小区位于市场路繁荣占地面积21亩，2.86肥城市房地产综合开地段，烟草公司西临建筑面积4万㎡发公司河西小区白云山小区往东800米，占地面积20亩，9.69肥城市房地产综合开路路南、路北建筑面积12.6万㎡发公司东救济兖路，西临苹果园占地面积145亩，新新家园小区，工业二路、工业三1.85肥城市房地产开发建筑面积17.9万㎡路之间花园丰园小区、白云山小区之占地面积400余亩，1.08肥城市房地产开发间建筑面积农机公司沿街楼新城长山街和路交汇处占地面积2.4亩，5肥城市房地产开发建筑面积1万㎡龙山小区西临济兖路东、北为龙山占地面积156亩，0.96肥城傲饰房地产开发河建筑面积10万㎡公司第三章、市场需求剖析一、肥城市住所花费构造剖析肥城市白云山小区先期销售及近期签单状况显示，联合需讨状况剖析，肥城市住所物业主力客户群为市机关事业单位、乡、镇干部、电厂、煤矿等各大公司员工及个体私营业主，客户群中二次置业者与初次置业者比率几乎均等，但肥城市新城区可是十余年建成，员工住宅多为新宅，跟着中心区的发展，并联合楼盘自己条件，初次置业者购置住宅比率拥有上涨的潜力。此外因为原福利分房的面积广泛较小，二次置业者对户型面积的要求较高。肥城市住所物业当前供应以多层为主，销售状况较好；房型方面，三室一厅（二厅）的倍受客户喜爱，其次二室一厅的销售也不错。作为县级市，肥城市住所均匀价钱较低，均价大概在900～920元/m2，西区楼盘价钱低于市场价，西区作为政府规划的生活区，置业者的购房原由多因房价较低，且项目有政府支持。所以，怎样使价钱连续走高是营销的重要课题。销售状况并未受显然影响，风格优势的标准是雅观与否，其实不故意追求某种风格。客户对环境有很高的希望值，本项目的、外环境景观优雅，是客户购房的动机之一。小区配套亦是客户最关注问题之一，但当前本项目建设标准迟迟未出，急当解决，建设标准应不低于直接竞争楼盘花园和丰园小区。二、置业动机肥城人在白云山小区置业只有一个动机：自住。投资、赠予等几乎没有。三、客户群剖析剖析据近期签署订单的72名客户统计得如：年纪人数(人)所占比率职业人数所占比率25～35岁3143.1%党政教师、机关干部2331.9%35～45岁2838.9%公司员工3143.1%45～55岁1013.9%其余1825%55岁以上34.2%四、面积、户型、单价、总房款选择剖析1）检盘问卷为认识当前市场需求，使我公司产品更切合广大客户的需要，请配合填写以下问卷，并深深感您的合作。一、您置业会购置多大面积的住所。（）1、60—80㎡（7.5%）2、80—100㎡（30%）3、100—120㎡（42.5%）4、120㎡以上（17.5%）5、其余（请填写）（2.5%）二、您置业会购置哪一种户型。（）（见附图）1、A户型（0）2、B户型（25%）3、C户型（17.5%）4、D户型（37.5%）5、E户型（12.5%）6、其余（请给出建议）三、依据您当前的花费能力，您会选择的住所价位在（）1、700元/㎡以下（5%）2、700—800元/㎡（22.5%）3、800—9