无量药谷生态旅游土地报批项目可行性策划书

PAGEPAGE10无量药谷生态旅游土地报批项目可行性研究报告建设单位：云南维和无量山农业科技有限公司建设地点：大理州南涧县无量山镇无量药谷建设时间：2012年11月至2015年11月目录第一章总论1一、项目基本情况1二、项目由来2三、相关政策3四、政策依据3五、建设原则5六、结论6第二章项目支撑体系6一、政策支撑6二、环境支撑8三、运营与管理支撑8四、其他支撑10第三章项目建设地点11一、项目建设地概况11二、项目区域分析13第四章运作主体和模式14一、设计指导思想与原则14二、项目建设规模15三、运作模式15第五章用地情况19第六章建设内容20一、基础设施建设20二、项目建设工程25第七章资金来源及建设进度26一、投资估算范围26二、投资估算依据26三、计算期26四、项目投资27五、资金来源28六、建设进度29七、招投标方案29第八章效益分析30一、经济效益分析30二、环境效益分析35三、社会效益分析36第九章结论与建议38一、主要研究结论38二、建议39

第一章总论一、项目基本情况（一）项目名称：无量药谷生态旅游土地报批项目（二）项目业主：云南维和无量山农业科技有限公司（三）项目地址：大理州南涧县无量山镇无量药谷（四）项目性质：新建（五）项目建设内容及规模本项目拟使用流转土地652亩（其中林地450亩、农用地202亩），其建设主要内容为乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园及药谷小镇新村的建设。主要建设规模如下：1、服务式公寓（生态生活体验站）：用地面积60000平方米，主要用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品（如：特色瓜果，花草）和精致特色原生态手工艺品展示和交易。2、互助农庄：用地面积90000平方米（其中新建70000平方米，维修改造20000平方米），主要用于出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。3、生态农业园：用地面积80000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。4、药谷小镇新村：用地170000平方米，利用农民原有宅基地用地将农民集中安置的区域。（六）项目工期：项目建设期拟定为3年，即2012年11月至2015年11月。（七）项目总投资及资金筹措1、项目总投资为20000万元，其中建设投资17500万元，土地租金1000万元，流动资金1500万元。2、资金筹措：企业自筹资金10000万元银行中长期贷款6000万元银行短期贷款2000万元其他融资2000万元二、项目由来本项目积极响应党和国家对三农问题的关注和号召，严格按照十七届三中全会的政策指引和精神解读，合理利用农村自然资源，森林资源，农副产品资源，劳动力资源以及农村荒地、林地基础资源，并充分发挥多年来积累的技术研发手段，开发组织管理手段和市场运作能力，建立起新的商业运作模式——集“休闲互助农庄、乡村俱乐部，农业生态园和农民新村”于一体的创新型开发模式。该模式从根本上保障和解决了农民的终身利益：提高和改善了农民的居住条件，充分利用农村剩余劳动力资源，提供工作机会，保障农民长期稳定的经济收入，让农民的生活有所依托，得到社会的保障；同时，该模式为政府减轻了社会就业压力，为地方政府长期稳定的税收做出积极的经济贡献；保证了农民，政府等多方利益。在更大的程度上发挥了土地的经济价值，改善并优化了农村自然资源配置，保护林地、耕地的使用性质和规模，对农村集体建设用地实现集约有效利用。

该模式实现了农民，政府和企业的利益的统一，使三者相辅相承，和谐共生。该模式在实现三赢的基础上，为农村生态环境保护，农村资源利用和社会效益等方面提供了可持续发展的模式，在创造社会主义和谐社会这条路上，积极探索和实践出一个可持续发展道路的新方向。三、相关政策（1）党中央《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》；（2）财政部《关于改革和完善农业综合开发若干政策措施的意见》；（3）国家发改委《国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》（4）《云南省三七产业发展“十二五”规划》；（5）云南省省情和大理州、南涧县地方政府文件汇编；（6）建设单位提供的相关资料。四、政策依据2008年10月19日，党中央发布了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。其原文如下：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包出租、互换、转让、股份合作等形式流转土承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变原生态森林休闲旅游村土地用途，不得损害农民土地承包权益。2.可以允许农民以5种形式流转土地承包权，它们是：A.转包，就是指承包方将部分或全部土承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。B.出租，是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他们从事农业生产经营。C.互换，是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。D.是在土地家庭承包经营的情况下，由第三者代替自己的发包人履行承包合同的行为。E.股份合作，是指承包方之间为发展农业经济，将土承包经营权作为股权，入股组成股份公司或合作社等，从事农业生产经营。3.现有土地承包关系长久不变。文件指出，要稳定和完善农村基本经营制度，以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制，符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。赋予农民更加充分而有保障的土承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。4.允许农民开发经营集体土地。文件中提到，在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土建设非公益性项目允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。文件指出，依法征收农村集体土地，按照同地同价同原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业，住房和社会保障。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。五、建设原则1、以《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》为指导，明确规划片区功能定位及发展方向。2、将无量山镇发达村委会发达地上社作为一个完整的空间，从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、开发控制和引导。突出规划的综合协调作用，统筹考虑区内经济、社会和环境的均衡发展；实现区内土地和各项资源的优化配置，使无量山镇发达村委会发达地社在有机、合理、统一的原则下进行有序的发展建设。3、策划应能满足无量山镇发达地社不断发展壮大所需要的空间构架，远近期相结合，尽可能保留林业、农业用地，合理开发宅基地，并不断完善药谷小镇的功能，使小镇健康有序的发展。4、策划应充分利用该地区的人文、自然景观、不破坏自然及生态环境，严格控制农民宅基地，保证占用耕地与开发复垦相平衡，创造既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的新城镇。5、策划要与当地经济发展相适应，从用地划分、功能分区和道路结构等方面，为近远期建设提供方便，有利于镇区整体规划，分片实施，项目启动，滚动发展的模式。六、结论本项目经济、环境及社会效益良好，在不改变土地性质和用途的基础上，最大程度的提高了土地质量，增加了农民年收入，为广大游客休闲养生提供了场所，并且改善了当地自然环境状况，是可行的。第二章项目支撑体系一、政策支撑本项目参照的政策及有关法律法规有以下几个：（1）党中央《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》；（2）财政部《关于改革和完善农业综合开发若干政策措施的意见》；（3）国家发改委《国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》（4）《云南省三七产业发展“十二五”规划》；（5）云南省省情和大理州、南涧县地方政府文件汇编；（6）建设单位提供的相关资料，采取土地整理、农村土地承包经营权流转等方式使用农民集体所有的土地，发展养生休闲旅游、度假等项目，带动区域经济增长，实现城乡统筹发展。在项目的设计、施工、销售过程中也将严守云南省和大理州的各项政策规定。根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中可以看出，本次决定主要强调了以下6点：1、新形势下推进农村改革发展的重大意义本点指出，目前农业基础仍然薄弱，最需要加强；农村发展仍然滞后，最需要扶持；农民增加收入仍然困难，最需要加快。我们必须居安思危、加倍努力，不断巩固和发展农村好形势。2、推进农村改革发展的指导思想、目标任务、重大原则本点通过5个必须，指出了目前农村改革发展的指导思想与目标。统筹工业化、城镇化、农业现代化建设，加快建立健全以工促农、以城带乡长效机制，调整国民收入分配格局，巩固和完善强农惠农政策。3、大力推进改革创新，加强农村制度建设农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。4、积极发展现代农业，提高农业综合生产能力按照建设生态文明的要求，发展节约型农业、循环农业、生态农业，加强生态环境保护。继续推进林业重点工程建设，延长天然林保护工程实施期限，完善政策、巩固退耕还林成果，开展植树造林，提高森林覆盖率。5、加快发展农村公共事业，促进农村社会全面进步社会主义文化建设是社会主义新农村建设的重要内容和重要保证。坚持用社会主义先进文化占领农村阵地，满足农民日益增长的精神文化需求，提高农民思想道德素质。6、加强和改善党的领导，为推进农村改革发展提供坚强政治保证实现全面建设小康社会的宏伟目标，最艰巨最繁重的任务在农村，最广泛最深厚的基础也在农村。锐意改革，加快发展，在推进中国特色社会主义伟大事业进程中努力开创农村工作新局面！本项目的建设，正是响应了推进农村改革发展的号召。项目建成后，通过土地整治，不但能够提高当地的土地质量；而且农民通过租借宅基地并入股的形式，每年可以得到分红，从而提高自身收入；本项目的建设过程中及项目建成后可以提供大量的工作岗位，解决了农民的就业问题。综上所述，本项目的建设具有可靠的政策支撑，是可行的。二、环境支撑无量药谷位于云南省大理州境内无量山与哀牢山谷地，药谷长16公里，总面积82平方公里（12.28万亩），非常适合三七种植和养生休闲旅游开发.南涧县地处无量山、哀牢山北端，属红河流域和澜沧江流域，东接弥渡县，南连普洱市景东县，西接公郎镇，北邻宝华镇，国道214线和省道小普线呈“丫”字型穿过境内，是大理通往普洱、西双版纳的主要通道。境内最高海拔3061米，最低海拔994米，地形地貌多样，立体气候明显，受地形和山脉走向影响，呈现“一山分四季，隔里不同天”的气候特征。全县广大山区气候温和，湿润多雾、干湿季节分明，四季气候不明显，年平均气温19.7℃，年极端最高气温34.3℃，年日照时数2442.9小时，年降雨量762.1mm三、运营与管理支撑（一）项目运作1、“纲举”：就是在项目设计之前，要尽快占领该项目行政与技术的至高点，也就是说要得到与本项目相关的最高行政与技术部门的支持、指导与帮助。2、“目张”：就是在相关行政与技术部门的认同、支持、指导与帮助下，找到项目的建筑设计、施工单位、园林保护、拆迁安置方面的专家。在找到各类单位与专家后，依据先设计，后施工，再管理的原则，编制项目开发的进度表，严格按进度表实施。（二）项目管理1、建设期管理为了实现项目预期的质量、工期、投资等目标，业主应成立项目管理的组织机构。由该项目组织机构对项目进行管理。项目组织机构应根据项目总目标制定各分项目标、各阶段目标。要建立适当的职位体系，明确职权范围，对各职位的主要任务应有明确的规定。还应明确与其他部门人员的工作关系，以便于相互协调。（1）为了更好实现项目预期目标，建议业主委托监理单位对项目的质量、进度、投资等进行控制。业主可将精力主要放在总目标的控制，项目各分项、分阶段工作的衔接协调，项目的外部协调等。（2）工程项目从筹划、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设工程中，必须遵循先后工作次序。建设期的各个阶段可以进行合理交叉，但不能任意颠倒次序。应严格执行工程建设有关法规、规定、标准。（3）业主单位应高度重视合同管理。建设合同是业主和项目实施各主体之间明确权利、责任关系的具有法律效力的协议文件，也是应用市场经济体制、组织项目实施的基本手段。从某种意义上讲，项目的实施过程就是建设工程合同订立和履行的过程。一切合同所赋予的责任、权利履行到位之日，也就是建设工程项目实施完成之时。（4）组织协调是实现项目目标必不可少的方法和手段。在项目实建设公害作为重要内容予以密切注视。2、运营期管理项目建成后，运营期间各种事物由项目开发企业来统一管理。（1）运营期管理的利与弊。利：积极性高，效益好。弊：管理复杂，难以规范。（2）运营期管理部门设置：行政事物部：含行政事物与人力资源的招聘与培训工作。综合管理部：含景点管理、园林维护、清洁卫生、森林保安工作。工程维修部：含景区内所有工程的维修与养护工作。租赁部:含项目运营区内所有农庄、客房、餐饮、商店的租赁管理工作。财务部：含公司所有财务工作。四、其他支撑在本项目实施前，云南维和控股有限公司邀请中国科学院昆明植物研究所专家杨崇仁教授及植物资源学专家邓德山博士到大理南涧县无量山进行实地考察，通过对地理环境、气候温差、年降雨量、日照情况、土壤等条件的仔细调研、考察、分析论证，认为当地地理位置特殊，山区土壤酸碱度适中，有机质含量和熟化程度高，远离城镇，周边没有工厂，环境无污染，农作物种植还保持着原生态，同时动植物资源十分丰富，森林覆盖率高达91%，是天然的大氧吧，非常适宜原生态的养生休闲农业的发展。第三章项目建设地点一、项目建设地概况（１）．自然概貌南涧县位于云南省西部、大理白族自治州南端，地处东经100°06′~100°41′，北纬24°39′~25°10′之间。东与弥渡县接壤，南与景东县毗邻，西南与云县以澜沧江为界，西至黑惠江与凤庆县隔水相望，北与巍山县相连。县域东西横距59千米，南北纵距55千米，总面积1731.63平方千米。县人民政府驻南涧镇，距省会昆明356千米，至州府下关103千米。交通便利，214国道横穿县境，是滇西地区通衢要道。南涧县地处云南省西部横断山系纵谷区，云岭余脉——无量山、哀牢山结合部。位于澜沧江中下游和元江上游支流的分水地带。地势由中南部向东北、西南逐步降低。最高点为北部的太极顶山，海拔3061米，最低点为澜沧江畔的小湾子一带，海拔994米。地形为高中山地区，除县城为10平方千米的盆地外，大部分为河谷、山峦和坡地构成的山区或半山区。境内有澜沧江和元江两大水系，9条干流，59条支流。澜沧江、把边江、礼社江由西而行，将县境分割成北部的南涧河谷地、东南部的石洞寺深谷、西南部的公郎河谷及中部与西部大片山岭地区四部分。地貌构成主要有侵蚀构造地貌、侵蚀堆积地貌、剥蚀地貌、断块山地貌、岩溶地貌等。1995年完成的全县土地利用现状调查结果：县域共有国土面积260.85万亩，其中：耕地（灌水田、望天田、水浇地、旱地、菜地）37.35万亩；园地（果园、桑园、茶园、其他）12万亩；林地（有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地、苗圃）139.2万亩；其他农用地（农村道路、坑塘水面、农田水利用地、田坎）16.2万亩；建设用地（居民点及独立工矿用地、交通用地、水利设施用地）5.4万亩；未利用土地50.85万亩。土地资源的特点是：山地占绝大多数，耕地资源有限，土壤类型较多，宜种植物较广，成年植被覆盖率低，水土流失面大，山高缺水，水土潜力难以充分发挥。土壤资源有棕壤、黄棕壤、红壤、紫色土、石灰（岩土）、冲积土、水稻土、盐土8个土类，分为16个亚类、34个土属、66个土种、10个变种。2009年末，全县有耕地面20.94万亩。无量山镇位于南涧县东南部，地处哀牢山和无量山中部，东经100°28′－100°41′，北纬24°42′－24°56′之间，东接弥渡县，南连普洱市景东县，西接公郎镇，北邻宝华镇，国道214线和省道小普线呈“丫”字型穿过境内，是大理通往普洱、西双版纳的主要通道。全镇国土面积251.95平方公里，辖光明、保平、德安、新政、古德、马街、可保、卫国、红星、发达、保台、和平、华山13个村民委员会，222个自然村，290个村民小组，8884户，36115人，居住着汉、彝、白、哈尼、傣、苗、傈僳、佤、纳西、回、布朗11个民族。（2）气候特点南涧县北靠东亚大陆、南近热带海洋，处于我国西部热带海陆季风区域，气候随海陆季风的进退有明显的季节性变化，从而形成干湿季节分明，四季气候不明显，雨热同季的低纬山地季风气候。受地形和高大山脉走向影响，使光、热、水等气象要素在垂直方向和水平方向上产生再分配，呈现出“一山分四季，隔里不同天”的立体气候和区域气候。年平均气温18.9℃，年极端最高气温34.3℃，年日照时数2272.4小时，年降雨量（二）项目区域分析1、项目区域资源分析云南北依广袤的亚洲大陆,南临辽阔的印度洋及太平洋，既受东南季风和西南季风的控制，又受西藏高原的影响，形成了复杂多样的气候类型，具有北热带、南亚热带、中亚热带、北亚热带、南温带、中温带和高原气候带等"立体气候"的特点。本项目种植基地选址位于云南省南涧彝族自治县。该县位于云南省西部的大理白族自治州南端，地处东经100°06′～100°41′，北纬24°39′～25°10′之间。东与弥渡县接壤，南与景东县毗邻，西南与云县以澜沧江为界，西至黑惠江与风庆县隔水相望，北与巍山县相连，总面积1731.63平方千米。该县地处横断山系纵谷区，云岭余脉——无量山和哀牢山的结合部，澜沧江中下游和元江上游支流的分水地带。地势由中南部向东北、西南逐步降低。该县除县城为10平方千米的盆地外，大部分均为河谷、山峦和坡地构成的山区或半山区。南涧县境内有澜沧江和元江两大水系，9条干流，59条支流。澜沧江、把边江、礼社江由西而行，将县境分割成北部的南涧河谷地、东南部的石洞寺深谷、西南部的公郎河谷及中部与西部连片山岭地区四部分。地貌构成主要有侵蚀构造地貌、侵蚀堆积地貌、剥蚀地貌、断块山地貌、岩溶地貌等。本项目实施地无量山镇，位于南涧县东南部，地处哀牢山腹地，海拔1950-2400公尺，土壤多为山地黄红壤，大面积撂荒土地和离地表面普遍拥有5-10cm枯枝落叶及腐殖质，其下面是自然发育的土层，大多数地块土层达60公分（少数较差的地块土层10-30公分）。由于地处云贵高原，当地的日照时数和日照百分率非常充分，植物光合作用充分，常年微风和雨，具备大部分国药原料植物生长的必要和优良自然条件，为我国绝大部分地区所不及。项目建设地域北靠东亚大陆、南近热带海洋，处于我国西部热带海陆季风区域，气候随海陆季风的进退有明显的季节性变化，从而形成干湿季节分明，四季气候不明显，雨热同季的低纬山地季风气候。在此基础上，因受地形和高大山脉走向影响，使光、热、水等气象要素在垂直方向和水平方向上产生再分配，因而还呈现“一山分四季，隔里不同天”的立体气候和区域气候。年平均温度18.9℃（最冷月一月平均温度6.5-8℃，年极端最高气温34.9℃），年日照时数2196.4小时，第四章运作主体和模式一、设计指导思想与原则（一）遵循观光旅游与森林工程的内在功能联系：即利用自然或人工营造的环境空间，向游客提供逗留的场所，提供体验交流的场所，提供农产品交易的场所。（二）坚持可持续发展观念，以保持生态环境为出发点，保持自然环境每一自然元素完整性，突出生态、环保及绿化的特征，实现经济、社会、生态效益三者完美统一。（三）考虑到无量山的历史与人文环境，建筑形象追求稳重、纯净，与项目所处环境有机结合。力求做到功能完备、形象新颖、个性鲜明、文化内涵深蕴，展现新的风姿。二、项目建设规模该项目建设规模如下：1、项目宅基地共涉及农房的农户有120户，共占地约250亩2、主要建设内容：①土地整治。②修建乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园。③修建农民新村。④修建其他配套公共设施。3、农民的安置工作。三、运作模式（一）总平面布置本项目主要是以森林工程和生态观光农业为主线，充分利用周边的自然、人文景观展开布局。采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点，空间主题结构分为五个区域，主要有乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园、原生态森林保护区及农民新村。（二）功能分区1、乡村俱乐部：以森林公园和农业园配套，用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工艺品展示和交易。有别于普通的自由市场的传统的交易中心，本俱乐部的建造突出了“精品、休闲、风情感”等特色。通过打造精品，创造服务的高附加值。利用农民宅基地设立一个集多中心为一身的功能机构。它包括接待中心、游客集散中心、服务中心、餐饮与娱乐中心、旅游特色产品交易中心等等。它的出现使农村和农副用地以单纯的农民居住及农副业生产活动向乡村生活结合休闲旅渡假的复合功能转化，乡村俱乐部是这种功能复合转化的中心杻带和重要载体。2、互助农庄：通过翻新和整修原有农舍或重建危旧农舍，并利用农舍周围耕地、林地形成一对一配置，建成新型农庄，以集体土地流转的方式形成开发成果，出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。同时使当地农民以乡村生活向导，耕作生产教练或代工民工的的身份参与该农庄的工作，与城镇居民形成合同关系，当地农民获得可持续的收入，城镇居民花钱享受田园、森林生活，这样的农庄成为名符其实的互助休闲农庄。3、生态农业园：以本社植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。4、原生态森林保护区：本区域为无量山森林的一部分，利用原生态的森林保护区为游客和居民提供观赏、徒步健行和休闲娱乐的场所。5、药谷小镇新村：利用农民原有宅基地用地将农民集中安置，并科学专业地集约配置建筑结构和水电气的设备资源，修建花园洋房供农民居住。这样不仅一次性解决农民的安居问题，而且由于科学专业的设计和建设，而且其住房用材、构造、彩光和节能条件，其住房的给水、排水、污水处理条件，以及照明、电讯条件都生步达到与城市居民比肩的水平。与此同时，其原有的自然景观，植被水土继续得到保持，其抗震、防灾防火和生态环境措施则远胜从前。（三）土地利用规划规划区用地主要分为公共设施用地、居住及娱乐用地、道路广场用地、耕地、原生态林地等四大类。1、公共设施用地公共设施用地包括行政办公用地、商业用地、医疗卫生用地等。2、居住及娱乐用地该区主要包括乡村俱乐部、互助农庄、药谷小镇新村及生态农业园。本区域的规划主要是根据规划及设计方案的需要，利用宅基地和林地面积的3%进行建设。3、耕地该区为农民原有耕地。4、原生态林地本区域利用项目原有的林地，不需要进行太大的调整，只对林地与其他区域结合处稍作调整即可。5、道路广场用地该区域主要是进行道路及广场的修建。（四）绿地系统规划1、绿地指标规划绿化总占地约630亩，其中林地约为450亩，耕地180亩，绿化覆盖率大于95%。2、规划以本项目周围的林地、农田作为规划的绿色环境背景，通过沿道路的绿化，将大环境背景与主体工程联系起来，形成了点、线、面相结合的绿地系统。3、该区林地面积大是构成该区特色的积极因素，又要保护好原生态林地，避免破坏，于是规划该区建筑中低层搭配，建筑与高大的乔木、矮小的灌木有机的配置，造就了多层次具有人情味的景观。（五）空间设计1、商业空间：商业空间是该区的重要功能空间之一，也是该区最具活力的地区，整个商业区的主要组成部份为乡村俱乐部和生态农业园，以广场、农田、森林和道路作为两部分的中介空间，使室两部分过度和交融。2、居住空间：该区主要由互助农庄和药谷小镇新村组成。分为一般农庄、休闲农庄、旧住宅区、农民新居住区。一般农庄采用院落式布置方式，分别形成各自的组团中心绿地。休闲农庄区建于原生态林地中，交通便利、环境优美、宁静。农庄采用智能化设计，为来此休闲旅游观光的人提供先进、舒适的居住空间。（六）建筑形态设计1、建筑形态设计（1）区中的建筑造型设计简洁、格调平和、宁静、富于想象并与生态景观良好地结合在一起。建筑形态强调一种生活的态势，由生动、简练的几何形体和线条构成。（2）区中标志性建筑力求洗练，追求现代感，其它公建采用加法，体形丰富、活泼。（3）建筑高度与尺度互助农庄2~3层，一般住宅1~3层，乡村俱乐部主体部分可达4~5层，以丰富空间轮廓线。2、建筑材料与色彩（3）.1建筑材料：使用已经成熟的新型材料，体现了节约能源、美观耐用的原则，外观材料一般采用以不反光的砖石面材、不反光的玻璃、塑板。（3）.2建筑色彩：区内建筑主要和周围环境的色彩相搭配，清新淡雅中焕发出勃勃生机。（七）地块开发强度及控制规划1、开发强度区内建筑总用地面积约35亩（宅基地22亩、林地3%13亩），耕地保持180亩，绿地率大于95%，区内可容纳上千人居住。2、地块控制规划规划地块控制要素包括两部分：功能控制要素和形体环境控制要素，功能控制主要分为土地利用和开发强度、道路交通及竖向交通，涉及的要素主要有：用地性质、用地面积、容积率、建筑覆盖率、绿化率、林地面积、耕地面积、建筑限高、居住人口、配建停车位及公共配套设施，其中前7项为规定性指标，后4项为指导性指标。第五章用地情况本项目拟租赁土地652亩（其中林地450亩、耕地202亩），其建设主要内容为乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园及药谷小镇新村的建设。主要建设规模如下：1、服务式公寓（生态生活体验站）：用地面积60000平方米，主要用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品（如：特色瓜果，花草）和精致特色原生态手工艺品展示和交易。2、互助农庄：用地面积90000平方米（其中新建70000平方米，维修改造20000平方米），主要用于出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。3、生态农业园：用地面积80000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。4、药谷小镇新村：用地170000平方米，利用农民原有宅基地用地将农民集中安置的区域。第六章建设内容一、基础设施建设（一）给排水工程1、设计范围与依据建设内容（1）设计原则《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88）（1997版）；《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001版）；《室外给水设计规范》（GBJ13-86）；《室外排水设计规范》（GBJ14-87）；《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）；其它有关部门资料。2、给水系统（1）水源发达水库饮水工程。（2）用水量及要求本项目年工作日为365天。用水量考虑到节水的原则和本项目建设期较短的因素，一次性预测水量预测指标如下：游客——按40升/人·日计算29客房——按80升/人·日计算公建——按居民用水量15%计算其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量——上述水量20%计算用水要求水质：符合饮用水卫生标准水温：≤20℃水压：≥0.3MPA（3）管网设计管网布置：本工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保证供水的连续性，主供水管网干管布置成环状，支管布置成树枝状。城市干管为DN300毫米，给水管布置于道路右侧（标准横断面）。管网上按规范设置阀门、排气阀和泄水阀。管材及接口：室外管道：DN>50毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。室内管道：DN<50毫米，采用PPR管，热熔焊接。阀门设置及防腐阀门设置：DN>65毫米，采用闸阀：DN≤65毫米，采用截止闸。管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐层结构防腐，管道露置时，采用底漆一遍，调合漆两遍防腐。3、排水工程（1）系统的划分本工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统，采用清污分流排放方式。污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。（2）污水量统计污水排放总量按用水的80%考虑，排放量0.44万立方米/天。（3）管道设施采用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下，采用弧形素土基础，地基较差时，采用混凝土带形基础。在充分利用现有的市政污水排放管汇入市政道路下污水主干管。（二）供电设计1、设计依据、规范（1）《民用照明设计标准》（GB50034-92）；（2）《建筑物防雷设计规范》（GB50058-94）；（3）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；（4）其它有关资料。2、设计范围：本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。3、供电要求及负荷等级除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负荷。4、供电方式供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电源进线方式采用高压电缆架空敷设，经变配电室变压后向各单体提供380/220V电源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。根据项目的用电容量，配备400kVA变压器三台。分别配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各单体内的线路采用铜芯电缆ZZ-VV经穿线管暗敷。整个配电系统采用树干式和放射式相结合的方式。所有建筑按第三类民用防雷建构筑物设计，屋面设避雷网，冲击接地电阻要求小于8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于4欧。低压进户零线要求作重复接地，接地电阻小于10欧。（三）道路1、路线平、纵面线形设计路线平、纵面线形设计是旅游公路设计的龙头和主线。路线平、纵面线形设计不但要与沿线地形、地质、相适应和协调，尽量降低工程造价，减少对沿线道路、水系和自然植被的不利影响，而且要充分满足驾乘人员的心理和视觉要求，减少和消除人为的景观障碍。同时，路线要为旅游创造有利的可供利用的地形条件和自然环境。2、路基、路面设计（1）路面设计原则：1满足公路路面必须满足的安全性、耐久性、舒适性及美观的特点；2因地制宜、合理取材、技术可行、施工方便、美观适应、利于养护、保护环境、使用寿命长。（2）设计标准设计标准：沥青路面以双轮组单轴载100KN为标准轴载。（3）路面设计面层：沥青混凝土面层，设计弯沉为32.5（0.01毫米）。基层：水泥稳定碎石（5%）基层具有强度高，稳定性好，可增加路面面层的整体强度，且沿线石料丰富，故本路推荐采用水泥稳定碎石基层。底基层：根据公路沿线自然条件和就地取材的原则，结合当地现有公路底基层的类型，推荐采用水泥稳定砂砾底基层。3、防护及排水设计（1）边坡防护，包括路堤边坡和路堑边坡，加强了路堑边坡的景观设计。（2）边沟设计，考虑明沟、暗沟和盲沟等多种排水方式和不同的外形和尺寸。（3）路面排水，包括路面水、下渗水部分，路面排水分漫流和截流两种方式。加强路面下渗水的排水设计。（4）土路肩结合绿化，设计为植草防护。土路肩高度略低于路面，便于路面水排除。（5）边坡防护以植物防护和柔性防护为主。对于挖方路段，特别是石质挖方路段，考虑采用草坪液力喷播技术、TBS或SNS柔性防护技术，减少硬质防护的范围和面积。同时，采用攀藤植物和悬垂植物予以绿化和覆盖。4、道路景观设计按照观光农庄整体开发规划以“安全、环保、舒适、和谐”为理念；从景观设计入手，对线形、结构物、环境进行全面统筹的总体设计，为行车创造舒适的条件，使道路与自然、人文环境相和谐，营造“车在路上走，人在画中游”的公路交通环境景观。5、附属工程（1）人行道建设方案人行道建设在靠公路两侧，连接主干道处采用人行道宽5米的设计，其余路段为1.5米宽的设计。用混凝土花砖铺设。在人行道靠南一侧配套建设护栏和灯饰工程，护栏采用混凝土柱墩中间焊接铁艺装饰栏杆，灯饰采用水泥杆上安装防爆式装饰灯具。（2）道路标志、标线根据《道路交通标志标线》(GB5768-86)，道路沿线应设置警告、指示、禁令、导向、路名牌等标志牌，交通标志的设置力求位置适当、准确、完整、醒目、美观；路面应设置道路中线、车道分界线、车道边缘线、人行横道线和导向箭头等交通标线。（3）道路照明本工程道路全长约2公里，按照《城市道路照明设计标准》，路灯采用单杆双叉型灯杆，沿人行道布置，间距30米，灯杆全部采用一次成型热镀锌钢材，外观喷塑处理。道路照明全部选用高压钠灯，目前这种灯具节能效果好，发光效率高。二、项目建设工程（一）建设标准1、水土保持综合治理技术规范（GB/T16453.1～16453.6～1996）；2、灌溉与排水工程设计规范（GB50288-1999）；3、《土地开发整理项目规划设计规范》（TD/T1012～2000）；4、《土地开发整理项目验收规程》（TD/T1013～2000）；5、《灌溉与排水工程设计规范》（GB/50288～99）。6、国家及当地的现行设计规范和技术标准；7、生产工艺相关专业要求。（二）建设内容1、土地整理土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综合利用的办法进行整治：一是将大多数平坦土地中的碎石、石块捡出，用作生产区干道和人行便道路基使用。二是斜坡地带，用石块砌筑堡坎，建设梯地，使之成为保水、保肥、保墒的“三保土”。共修建保坎8000米，高1.5—2.5米，下底宽60厘米，上宽30厘米，预留泄水孔3×5厘米，其弧度随山势而变。三是进行土壤改良，耕作层土壤厚度0.5米以上，挖宽1米，深0.8米的壕沟改土，全部回填耕作层土壤；耕作层土壤厚度0.5米以下的，采用挖穴改土。2、休闲住宿区域休闲住宿区包括乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园以提供游客娱乐、休息、用餐为主要目的。第七章资金来源及建设进度一、投资估算范围（一）资金来源及建设进度投资估算范围为项目从筹建至竣工验收并达到设计生产能力时，按设计规定的全部配套用房工程、园内道路工程、土地整治及农田培育、配套设施工程、花卉果树种植、景观植物种植、原生态林地修整和公用设备及器具购置、安装工程、工程建设其他费、预备费等工程所需的全部费用。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（二）项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；（三）工程量根据方案设计估算；（四）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价（价格为到厂价）；（五）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用2007年《湖南省工程造价信息》公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）；（六）相关费用按国家及湖南省有关规定计算；（七）业主提供的相关资料。三、计算期计算期包括建设期和生产经营期，根据项目实施计划建设期确定为3年（2012年11月至2015年11月）。四、项目投资（一）建设投资1、项目总投资为20000万元，其中建设投资17500万元，土地租金1000万元，流动资金1500万元。2、资金筹措：企业自筹资金10000万元银行中长期贷款6000万元银行短期贷款2000万元其他融资2000万元工程费用主要包括乡村俱乐部和互助农庄等的建设工程、道路工程、配套设施工程、花卉果树种植、原生态林地修整工程，其均根据近期同类工程的造价资料进行测算。公用设备及安装工程（1）设备原价按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。（2）设备运杂费、安装费由工艺专业根据相关的估算指标进行测算。工程前期费用工程前期费用主要包括青苗费和复垦费。青苗费按1430元/亩计算，复垦费按1万元/亩计算，根据规划设计要求，本项目需复垦的土地面积约为30亩。其他费用根据国家和地区相关政策规定计取。预备费⑴基本预备费按工程费用的5％计取。⑵价差预备费根据原国家计委颁发的计投资（1999）1340号文的规定，和物价变化趋势、项目特点，本项目涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。（二）流动资金流动资金估算采用分项详细估算法。估算得项目满负荷生产年份需流动资金1004万元，各年流动资金根据该年生产负荷估算。流动资金的30%为铺底流动资金，由业主自筹，项目铺底流动资金为6000万元。（三）项目总投资项目总投资为20000万元，其中建设投资13000万元，土地成本资金1000万元，流动资金6000万元（四）有关问题说明1、其它费用参照国家和重庆市有关规定计取，若与实际不符，可按实调整。2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。五、资金来源企业自筹资金10000万元银行中长期贷款6000万元银行短期贷款2000万元其他融资2000万元资金使用的比例为：2012年安排40%，2013年安排40%，2014年安排20%。六、建设进度根据生态药谷小镇建设项目规划，本项目拟定在3年内实施，具体工作安排为：根据计划，在各项基本建设手续完善的情况下，争取于2011年底开始各项准备工作，2015年12月进行竣工验收。具体安排如下：1、2012年4月底开始项目前期工作阶段，包括：编制项目规划方案、可研报告编制及报批、完成征地、环评、立项审批等。2、2012年8月开始逐步完成项目初步设计和施工图设计。3、2012年11月开始主体工程建设。4、2013年2月开始生态农业种植。5、2013年9月开始药谷小镇新村建设6、2015年12月进行竣工验收。七、招投标方案（一）项目招投标原则依据《中华人民共和国招标投标法》，国家发展计划委员会第3号令及大理州有关工程招标文件的规定，本项目拟采用公开招投标形式确定施工单位，采用邀请招标的形式确定监理单位。（二）项目招投标方案1、招标形式及资质要求（1）由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，采用邀请招标形式确定勘察设计单位和项目监理单位。（2）资质要求建议勘察单位资质：乙级；设计单位资质：乙级；施工单位资质：二级以上；监理单位资质：乙级。（3）招标信息发布招标公告及其它公告的信息在政府指定的媒体上公开发布。2、招投标工作组织由业主自行或委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作，按照招投标的有关规定，公开招标的投标单位不宜少于5家，邀请招标的投标单位不宜少于3家，建议业主单位按照国家的有关规定进行公开招标。第八章效益分析一、经济效益分析（一）效益分析1、农民收益（1）托养项目服务收益：新房既可居住，同时还能用于休闲旅游配套营业，预计租赁、商业方面的年人均收入5000元左右。（2）务工收益。本项目的建设，为当地农民提供不少于600个就业岗位，基本月工资不少于1000元。预计人均年收入12000元。（3）股金固定分红：“农经组织”每年按其投入的10%获得固定分红，每年人均达1800元。预计农民人均年收入将达2万元以上。另外，农民将现有旧房换成了新居，大大改善了原有的居住条件。2、政府收益（1）经济效益税收：建设中带来的税收大概在800万元以上；建成后随着观光、旅游式农庄的运营，可给政府带来相应的财政税收，初约估算每年在100万元以上。（2）社会效益一方面，为区域内农民提供了一个良好的生产生活环境，成为统筹城乡的一个新亮点；另一方面，为当地甚至是全市其他地方的市民提供一个理想的休闲娱乐场所，从而填补该类型产品的市场空白，并将得到消费者及社会各方的充分认可；三是随着乡村俱乐部、互助农庄的经营运行，互助农庄配套农田、森林的建设以及相应绿化工作的开展，将提供各种服务管理近100人的岗位，物业管理及绿化维护200余人的岗位。公司效益本项目的经济收益主要来自于互助农庄租赁费、乡村俱乐部餐饮娱乐费、花卉水果销售费等。（1）乡村俱乐部餐饮娱乐费：乡村俱乐部餐饮娱乐费主要是游客娱乐、饮食、住宿费，一年理论收入应在2000万元左右（2）互助农庄租赁费：按照互助农庄90000平米的经营规模，以租金的形式租赁给游客及其他类型使用者，一年即实现近5000万左右的营业额。（3）生态农业园花卉水果销售费年收入约500万元。（4）加之其他类型的收入，全年实际收益应在毛利为4000万左右。（二）财务评价1、原则遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对应；遵循费用与效益识别的有无对比原则；以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、清偿能力进行评价；在计算期内不考虑通货膨胀因素。2、依据（1）国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；（3）建设方案；（4）业主提供的基础资料。3、评价参数项目建设期为3年，财务评价计算期取2012年至2031年。项目融资前税前财务基准收益率为12%，项目资本金财务基准收益率设定13%，基准投资回收期为8.3年。4、销售收入、销售税金及附加和增值税估算（1）销售收入估算本项目收入包括农庄租赁收入、娱乐收入、特色农产品销售收入、餐饮收入、住宿收入、农家特色种植体验收入等，经估算总收入约为4200万元。（2）销售税金及附加和增值税估算项目应缴纳税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。营业税税率为5%，城市维护建设费费率为7%，教育费附加费率为3%。经计算，正常经营年份项目的增值税为96万元，城市维护建设费为15万元，教育费附加为5万元。5、成本费用估算（1）经营成本估算原材料费：原材料消耗量根据类似项目估算，材料价格按市场价格计算。燃料及动力费项目的燃料及动力为水、电和燃气，燃料及动力的消耗量根据经营统计数据综合估算。工资及福利费项目劳动定员为300人，职工平均工资和福利费按2.2万元/人·年估算。修理费以固定资产原值为基数按一定比例提取。其他费用参照同类企业经营统计数据估算。（包含农作物种植和收获期间外聘当地短期劳动力的经费）。通过上述计算，满负荷经营年份项目的经营成本为2000万元。建筑工程折旧年限为40年，设备折旧年限为15年，固定资产残值率按5％计算。无形及其他资产按10年摊销。估算得项目年折旧费为208万元，年摊销费为0万元。财务费用：财务费用为建设投资借款余额应在生产期支付的利息、流动资金借款利息与短期借款利息之和。（2）盈利能力分析1）项目财务现金流量表分析根据项目财务现金流量表（财务分析报表－1）计算的财务指标如下：项目投资财务内部收益率：36.28%（所得税前）项目投资财务内部收益率：29.627%（所得税后）项目投资财务净现值：（所得税前）10086万元（ic＝12%）项目投资财务净现值：（所得税后）6735万元（ic＝12%）项目投资回收期（所得税前）：4.9年项目投资回收期（所得税后）：5.4年分析上述财务指标，项目投资财务内部收益率：36.28%（所得税前），项目投资财务内部收益率：29.62%（所得税后），均高于基准收益率；项目投资财务净现值所得税前和所得税后均大于零。因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。２）项目资本金现金流量表分析根据项目资本金现金流量表（财务分析报表－2），项目的资本金财务内部收益率为29.71%。因此，从项目资本金投入可获得的收益水平看，满足投资者的要求，项目在财务上可以被接受。３）利润与利润分配表分析项目正常经营年份销售收入为4200万元，销售税金及附加为62万元，总成本费用为991万元，利润总额为3160万元。所得税税率为25%，年缴纳所得税为790万元，净利润为2370万元。法定盈余公积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为237万元。利润估算及分配详见财务分析报表－3。根据利润与利润分配表（财务分析报表－3）计算的盈利指标如下：总投资收益率（ROI）＝EBIT/TI×100％＝66.69％式中EBIT――营运期正常年份息税前利润TI――项目总投资（包括流动资金）资本金净利润率（ROE）＝NP/EC×100％＝45.12％式中NP――营运期内年平均净利润EC――项目资本金均满足投资者的要求。（3）财务生存能力分析根据财务计划现金流量表（财务分析报表－4）可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加。因此，项目具备财务生存能力。（4）不确定性分析敏感性分析项目在计算期内可能发生变化的因素有建设投资、经营成本、产品价格。环境效益分析二、环境效益分析为了吸引消费者者，休闲旅游规划与开发的管理者会注重对环境资源的保护，一些珍稀的动植物资源和原生景观就会得以保存下来，环境状况也将得以改善。这些都是休闲旅游旅游规划与开发对环境改善的促进作用。但是，随着旅游者的进入，旅游目的地的自然、社会及游览环境会受到不同程度的影响。如果过分追求经济利益、加之管理不善的话，游客人数在超过该区游客容量后将会使该地的利益环境产生不可逆转的退化。如果游客对于环境的保护意识不强，企业的环保宣传工作又不到位，游客就会自觉或不自觉的破坏自然环境和旅游景观。发展休闲旅游、养身度假，有利于土壤植被保护，减少水土流失，涵养水源，调节气温，有利于动植物种类的增加和生物种群的发展，促进生态的良性循环。本项目是整体规划，按步实施，以很大程度上避免了土地浪费、环境破坏、森林面积减少，并且提高了土地质量。随着项目的建设和发展，项目运营区品质的提升同样会促进无量山镇发达村发达地社周边的环境改善。随着项目的不断深入，必定有更多的资金投入到环境品质建设中。总而言之，本项目的发展能反哺环境建设，对整个无量山镇的环境都有一定促进作用。三、社会效益分析（一）社会影响分析本项目是推动南涧县无量山高山生态净土开发的重要项目，对于无量山休闲旅游的发展具有重要意义。1、对休闲旅游业发展的促进作用休闲旅游业是一个综合性的经济产业，它对社会经济的促进作用主要表现在对社会的促进及相关产业的带动方面。对社会经济的促进可以通过休闲旅游收入指标、提高就业机会以及人们收入水平增加等指标来反映。对国民经济相关产业的带动则可通过计算休闲旅游产业同其它相关产业的关联性、带动系数等指标，来反映休闲旅游业的重要作用。本项目实施休闲观光农庄、乡村俱乐部以及互助农庄的建设，对于提高景区休闲旅游承载力、服务能力，增强旅游吸引力和市场竞争力，对促进景区休闲旅游事业发展有着积极而长远的意义。本项目的实施，能产生巨大的间接经济效益，对于加快建设发展无量山风景区具有重大意义。2、对改善当地居民生活条件的作用通过本项目的建设完善，可大大改善周边居民居住生活条件，提高土地质量，还可以增加就业率，改善生活环境。因此，项目建设能切实的给当地居民带来好处。3、对当地居民增收的带动作用休闲旅游业是综合性很强的产业，本项目建设可大大促进休闲旅游业发展，将创造更多的经济收入和就业岗位，并且对提高当地居民收入具有明显作用。4、对地方经济的促进作用项目建成有利于推动无量山休闲旅游业发展，增加休闲旅游经济收入，对于活跃地方经济、改善景区开发投资环境也有积极的意义，并对实现经济的可持续发展具有明显作用。通过促进休闲旅游业发展，也可推动地方经济结构升级发展。因此，项目建设社会效益明显，项目的兴建，对无量山休闲旅游业发展和大理南部地区经济社会的发展具有明显正面社会影响。（二）互适性分析从上分析可以看出，项目实施对推动当地休闲旅游发展和地方经济建设具有积极作用。本项目是一项基础建设项目，符合居民利益和游客利益的需要，符合当前经济发展的需要，符合国家相关产业政策。（三）社会风险分析该项目符合当地人民利益要求，项目的建设可提高当地居民收入，改善当地居民生活水平，推动当地城镇化的发展，不增加社会基础设施负担，无环境污染，不会产生和激化社会矛盾的因素。本项目无社会风险。

第九章结论与建议通过对该项目进行全面的技术经济分析，得出以下结论：一、主要研究结论（一）该项目符合国家政策，符合大理州以及当地的相关发展规划。（二）市场调查深入、细致，资料翔实可靠，可信度强。分析全面透彻，各项指标合理，环保措施明确，可行性强。（三）项目选址恰当，功能分区配置合理，建设规模适度，相关设施完善，交通便利。（四）项目自身主题突出，特色鲜明，从满足人们休闲、娱乐、观赏的需求出发，具有较大的市场潜力和竞争力，市场前景广阔。财务分析显示，该项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。（五）项目建设有利于促进农业、林业和旅游业的融合，建成后能充分利用当地特色自然资源，延伸农业、林业产业链条，提高当地就业率，促进当地财政增收；促进当地社会主义新农村建设；同时利于提高项目区植被覆盖率，防止水土流失。项目经济、社会和生态效益明显。（六）项目实施后，能有效推动当地休闲旅游业发展。项目建设能拓展旅游环境空间，改善山区休闲旅游环境，提高休闲旅游承载力、服务能力，增强景区旅游吸引力和市场竞争力，全力推动四面山风景区旅游业发展。可行性研究分析表明，项目经济社会效益明显，项目建设是必要的，也是可行的。二、建议（一）建议业主严格按照项目规划和可行性报告内容进行建设，以确保项目建成后达到预期效益。（二）项目的设计、建设，应严格执行国家基本建设程序，确保建设质量，符合环境保护要求。（三）在已有的总体规划基础上，对乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园及药谷小镇新村的建设还要做更精细的策划和设计使之成为当地特色旅游景点。（四）建议加强经营管理，提高种植水平和旅游服务能力，规避和减少项目风险。（五）建议上级有关部门给予一定的政策扶持。目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目背景 11.2可行性研究编制依据 31.3可行性研究范围 31.4项目建设单位简介 41.5项目概况 51.6主要技术经济指标 6第二章项目建设背景、必要性与可行性 82.1项目建设背景 82.2项目建设必要性 152.3项目建设可行性 18第三章项目地址、建设条件及优势 323.1项目地址 323.2建设条件 333.3建设优势 37第四章项目环境分析 414.1市场环境分析 414.2政策环境分析 444.3社会环境分析 494.4行业案例分析 50第五章项目建设方案 545.1适老化住宅社区设计指导思想和原则 545.2项目现状及规划建设目标 575.3适老化改造的规模和主要内容 625.3建筑方案 665.4景观设计 715.5配套设施 71第六章智能化、信息系统建设 776.1智能化系统概况 776.2综合安保管理系统 806.3护理办公专有系统 816.4综合布线系统 846.5计算机网络系统 856.6公共广播系统(含背景音乐及紧急广播) 856.7信息发布及查询系统 866.8建筑设备监控系统 866.9卫星及有线电视系统