xxx房地产项目策划建议书

-PAGE53-目录摘要································································ІAbstract···························································Ш第1章绪论······················································11.1可行性研究在国内外研究情况分析································11.1.1可行性研究在国外的研究情况分析································11.1.2可行性研究在国内的研究情况分析································31.3本文研究的主要内容································51.4本文研究的主要方法································5第2章房地产开发项目可行性研究概述································62.1房地产开发项目概述··············································62.1.1房地产含义················································62.1.2房地产开发含义················································62.2可行性研究概述················································72.2.1可行性研究的概念································72.2.2房地产项目可行性研究的阶段划分································72.2.3房地产开发项目可研的目的和作用································9第3章项目背景及项目区域市场调查分析······························63.1项目概况························································63.1.1项目地块位置及面积·········································3.1.2地块形状、现状及地貌特征········································3.1.3项目的主要技术经济指标·········································3.2项目背景·························································63.2．1房地产市场的发展状况···········································63.2.2长春市房地产市场走势分析·······································3.2.2.1房地产投资状况分析············································3.2.2.2商品房供应能力分析···········································3.2.2.3商品房市场需求分析··········································3.2.2.4商品房价格走势分析·········································3.3项目区域内市场供给状况···········································113.4商业市场分析···················································11第4项目分析与项目的市场定位····································124.1项目周边概况···················································124.1.1项目周围的自然环境4.1.2项目周围的交通条件···········································4.1.3项目周边的配套设施···········································4.1.3居住环境的综合评价···········································4.1.4居住环境的综合评价············································4.2项目优劣势分析(SWOT分析法)·····································284.2.1项目优势分析····················4.2.2项目劣势分析······4.2.3项目机会分4.2.4项目潜在威胁分析·············································14.3项目的市场定位·················································144.3.1客群定位·············································4.3.2产品定位······················································4.3.2.1住宅产品定位···············································4.3.2.2商业定位···················································第5章项目的规划设计及建设方案······························185.1开发规模策划······················································5.1.1规划构思··········································5.1.2总体布局··········································5.2工程实施方案策划··················································5.2.1建设方式································5.2.2开发方案设想与分析································5.2.3建设进度································5.2.4建设标准································第6章项目的经济效益评价6.1评价依据··················································6.2技术经济指标··················································6.3项目总投资估算··················································6.4项目资金筹措··················································6.5项目投资计划··················································6.6销售收入的测定··················································6.6.1销售价格的确定····································6.6.2销售收入的测定································6.7项目经济效益分析··················································6.7.1盈利能力································6.7.2内部收益率··············································6.7.3财务净现值································6.7.4动态投资回收期································第7章项目风险分析················································7.1房地产投资风险的特点··········································7.2房地产投资风险的类型··············································7.3房地产投资风险的分析方法··········································7.4项目风险分析······················································7.4.1盈亏平衡分析··········································7.4.2敏感性分析··········································第8章可行性研究结论··················································参考文献··························································60后记·······························································62第1章绪论1.1可行性研究在国内外研究情况分析1.1.1可行性研究在国外的研究情况分析可行性研究是在20世纪前叶随着社会生产技术和经济管理、统计等科学的发展而产生的。早在上世纪30年代，美国开发田纳西流域时就开始试行，作为流域开发规划的重要阶段纳入开发程序，使工程建设得以顺利进行，取得了良好的经济效益。上世纪50年代以来，随着新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。现在房地产开发商也越来越重视可行性研究工作，将它视为房地产项目投资决策必须完成的工作阶段。在房地产项目可行性研究中，首先，它吸收了科学技术的最新成果，如把电子计算机、遥控遥测技术、计算机软件技术用于房地产项目的可行性研究中:其次，运用了最新经济科学理论，如计量经济学，数量经济学，技术经济学，市场预测学和系统论，以及经济效益理论与方法，用于科学预测房地产项目的经济效益;再次，房地产项目可行性研究还吸收了现代管理科学理论，如企业管理理论、房地产营销理论和施工组织管理等，把它们用于降低投资成本和提高投资收益率。在房地产项目可行性研究的前沿领域，一些专家和学者分别从房地产的区位选择、投资资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等不同方面对房地产项目投资的可行性进行了一定的开拓性研究。(1)W.BehrenSAndP.M.Hawranek认为可行性研究是房地产投资决策的重要依据，是投资分析中的重要环节，可行性研究是一个繁杂的系统工程，因此可行性研究是一个反复优化的过程。(2)Arthur.J.Keowr认为在房地产项目可行性研究中对不确定性因素分析时，可以采用概率分析法，通过这种分析方法可测算风险的大小以及对项目的影响程度。(3)Gagl。n.E.GreerAndMieher.n.Farred认为在房地产可行性研究中应加强对风险的分析和认识，以免出现决策失误。同时他把风险分成三类:财务风险(financialrisk)，它是由不同财务管理方式引起的使用贷款的风险;可保风险(insurablerisk)，它是由于自然灾害引起的损失导致的风险，它可以转嫁给保险公司;经营风险(businessrisk)，它是由于决策者做出不恰当的决策，或者错误判断而带来的风险。它们是可行性研究中要重要考虑的因素。此外联合国工业发展组织(UNIDO)、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合作与发展组织(OECD),亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写了包括房地产项目在内的投资项目可行性研究教材。经过几十年的发展，可行性研究的理论与实践在国外己经比较成熟。1.1.2可行性研究在国内的研究情况分析自1979年开始，可行性研究的概念内容和方法被逐步介绍到我国，并运用于工业项目建设前期的技术经济分折。在我国，房地产项目可行性研究起步比较晚，20世纪80年代末开始推广房地产项目可行性研究，进入20世纪90年代以后，房地产项目可行性研究进入快速发展的阶段。我国房地产项目可行性研究主要是由政府倡导发起，1981年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。1983年国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。1987年颁发了《建设项目经济评价方法与参数》。1993年4月国家计委发出《中共中央关于制定国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标的建议》明确提出，在投资领域要明确投资主体，建立严格的投资决策风险责任制，强化投资风险约束机制，谁投资决策谁承担责任和风险。2000年，建设部颁发了《房地产开发项目经济评价方法》。在我国房地产项目可行性分析的理论研究方面，主要有以下几种具有代表性的观点主张:(1)陈传钊在《房地产项目可行性研究中信息系统的应用探讨》中，认为在进行房地产项目可行性研究时需要运用很多的信息数据，而其中很多数据的可变性和不确定性较强，为了提高可行性分析的准确性和科学性，建议采用计算机等高科技手段，并且提出了可行性分析计算机软件程序的设计思路。(2)张先玲在《论加强房地产项目可行性分析特殊性的研究》中，从可行性分析的一般性问题和房地产项目可行性分析的特殊性阐述了房地产项目开发的风险性，认为科学性分析、合理预测、及时采取措施积极应对是规避房地产开发风险的有效方法。虽然在我国房地产项目可行性研究取得了长足的进展，也获得了较明显的经济、社会效益，许多国内学者也进行了理论方面的研究尝试，但是同西方研究成熟国家相比，我国的房地产项目可行性研究还处在起步的初级阶段。1.3本文研究的主要内容本文运用房地产项目可行性研究的理论和方法，对XXXX住宅小区项目进行了充分的市场调查分析，确立了该项目的市场定位，明确了该项目的目标客户、产品形态以及价格策略，并在此基础上对该项目的成本和收入进行了估算，然后利用项目的投资计划以及现金流量表等基础数据对该项目进行了财务评价，从而得出该项目是否可行的结论。本文将按照市场分析、成本和收入估算、财务评价这一条主线对XXXX住宅小区项目的投资收益和风险作出评价，以决定该项目是否可行。1.4本文研究的主要方法在市场研究分析中，本文利用SWOT分析模型对XXXX住宅小区项目进行了优势和劣势、机会和威胁的分析，为该项目的准确定位打下了坚实基础。在财务评价中，根据该项目的投资计划以及资金安排表，运用现金流量表、量本利模型、敏感性分析以及概率分析等数学方法和模型，对XXXX住宅小区项目的盈利能力、清偿能力和不确定性进行了详细的评价。第2章房地产开发项目可行性研究概述2.1房地产开发项目概述2.1.1房地产含义房地产是指土地以及建筑等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。1.土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。2.建筑物是一种土地定着物具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。3.其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物。或者虽然可以分离，但是分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物[3]。2.1.2房地产开发含义房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现在市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。2.2可行性研究概述2.2.1可行性研究的概念可行性研究是项目前期工作中最重要的内容，它是在项目投资决策前对工程建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法和工作阶段。所谓建设项目的可行性研究，即所谓“以行得通的方案研究”。通常指的是在投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究；对各种可能拟定的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析与比较论证；对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性、适用性、经济合理性和有效性，以及建设可能性和可行性，从而确定该项目是否应该投资，如何投资；是继续投资使之进入项目开发建设的下一个阶段，还是就此终止不投资等，为项目的投资决策提供可靠的科学依据，为下一步研究工作的开展打好基础[4]。2.2.2房地产项目可行性研究的阶段划分可行性研究是房地产项目建设前期的调查研究。一个项目从提出设想到实施投资建设，要进行一系列分析研究工作。按其工作内容大体上可划分为如下几个阶段:1.机会研究阶段其主要任务在于寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议；在一个确定的地区，以资源条件和市场预测为基础，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。在这个阶段要提供可能进行投资建设的项目。如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作是比较粗糙的，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。一般根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致估算的百分比来估算税费。这一阶段对项目投资和开发成本、项目收益及利润的估算精度都较低，误差可高达30%左右。这一阶段投入的费用约占项目总投资的0.1%—1%，所需时间1—2个月左右。机会研究又可分为一般机会研究和具体项目的机会研究两种类型:一般机会研究是针对一个地区为对象进行的，以识别投资机会，对投资方向(地点)进行的研究；具体项目的机会研究则是在一般机会研究基础上，对按已选定的投资地点提出的具体投资项目所进行的机会研究。对大多数房地产投资者而言，除了地点的选择以外，其投资机会研究都是针对具体项目进行的。2.初步可行性研究房地产投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行,决定是否进行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于机会研究阶段与可行性研究阶段之间的一种过渡性研究,它与可行性研究的区别主要在于获取资料的详细程度不同，计算结果精度不同，分析深度不同。对一些中小型投资项目,或某些机会研究成果已获足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接跨入可行性研究阶段。初步可行性研究阶段对投资与成本估算的精度稍高于机会研究成果,误差范围大致在20%左右,所需费用占投资总额的0.25%-1.5%,时间在2个月左右。3.可行性研究阶段可行性研究阶段又称详细可行性研究阶段，是房地产项目可行性研究全过程中最重要的一个组成部分。这一阶段将占有大量的原始资料，对拟投资项目进行全面的技术经济论证。这一阶段研究的问题主要包括:市场研究，主要是拟开发项目的市场供需情况，市场价格等问题的调查研究；环境分析，包括拟开发项目所面对的产业政策、限制条件及资源状况等软硬环境的研究；规划研究，指项目规划设计方案的比较研究；进度安排，包括从筹建到规划设计，工程施工、竣工到交付使用等整个项目投资建设过程的进度计划；项目成本及投资估算，财务分析，包括项目筹资方案分析、项目资金平衡分析、项目现金流量、收益分析以及偿债能力的分析等；项目经济效果估算，包括项目销售、转让、租赁的单价及面积估算、税金估算、收入及纯收入估算；项目经济效益评价:包括投资回收期、投资收益系数等静态评价及净现值、内部收益率等动态评价，以及盈亏分析、概率分析等不确定因素的估算及评价；项目社会及环境效益评价，指从全社会和整个国民经济的角度考察项目带来的利益和消极影响；结论，即对项目的可行性作出结论，对研究过程中的问题提出解决办法[5]。2.2.3房地产开发项目可研的目的和作用可行性研究的目的，是对提出的投资建议，工程项目建设方案或研究课题建议的所有方面，进行尽可能详细地调查研究和作出鉴定，并对下一阶段是否终止或继续进行研究提出必要的论证。可行性研究的作用：1.可行性研究作为建设项目投资决策和编制可行性研究报告的依据。2.可行性研究作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据。3.可行性研究作为筹资向银行申请贷款的依据。4.可行性研究作为项目进行工程设计、设备定货、施工准备等前期工作的依据。5.可行性研究作为项目拟采用的新技术、新设备的研制和进行地形、地质及工业性试验工作的依据。6.可行性研究作为环保部门审查项目对环境影响的依据，也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请施工许可证的依据。第3章项目背景及项目区域市场调查分析3.1项目概况3.1.1宗地位于长春市东部的二道区中心地带，距离市中心约4公里。东邻福安街，西至民丰街，南起安乐路、北达吉林大路，占地14.97万平方米。3.1.21．地势平坦状况：XXXX项目用地比较规整，呈四方形，范围内土地较平整，东高西低，最大高差在1m左右，地块周边高差变化不大，自然标高与长春市整体标高相比偏低。2．地面现状：宗地内无任何水渠、沟壑等对开发有影响的因素，土地利用率较高。3．地下情况：由于该项目所在地属于长春市旧城区，地下管线纵横交错，经与各管线管理部门反复协商，最后保留4条原有管道，分别是民丰二条的天然气管道，公园路的给水管道、天然气管道，双阳路的给水管道，变更1条为民丰三条的给水管道。在小区的西北角有一处地下人防设施，现经过协商可拆除。4．土地的完整性：地块的西南端有一处普济寺，需要保留。其他建筑及辅助设施均可拆除。该地块西部为规划的一处市级绿地，对地块无任何不利因素。5．地质情况：地处长春伊通河东部，上部为含少量有机质的粘性土，下部为中、粗、砂、砾沙层。场地地下水属潜水类型，初见水位05-3.0m，稳定水位0.40-1.60m，地下水主要补给来源为大气降水补给，6-9月份为丰水期。长春地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速值为1.10g，设计特征周期为0.35s。3.1.XXXX项目占地147896㎡，总建筑面积285144㎡，容积率1.8，绿化率37%。其中住宅面积235345平方米，商铺面积28856平方米，地下室18655平方米。其他配套设施2288平方米，住宅总数2907户。3.2项目背景3.改革开放以来国民经济持续快速发展，老百姓的收入不断增加，居民的消费信心指数提高，成为房地产业快速发展的前提和基础。国家自1998年以来推行的房改政策—住房分配货币化政策、经济适用住房政策、开放住房二级市场政策和发展住房个人抵押贷款政策以及土地改革政策加速了房地产市场的发展，使房地产市场的形态和供应主体、消费主体随之也发生了深刻的变化。老百姓开始用自己的钱买房，住房消费观念从此发生了彻底的转变。据有关资料表明，②2000年全国房地产开发完成投资总额占GDP的比例为5.57%，房地产业所增加的产值约占GDP增长量的n.76%，全国城镇人均住房建筑面积达20.4平方米，商品住宅销售额达3328.60亿元，个人购买商品住宅的比例从98年以前的不足60%上升到2000年的90%，个人住房贷款余额从1997年的190亿元上升到2000年的3306亿元，房地产业己成为国民经济的重要产业。可以预测，未来的一段时期内，我国房地产业的发展还有相当大的空间。这是因为:一是宏观经济发展良好，市场需求强劲。根据国外先进国家发展的一般规律，房地产业发展最为快速的时期就是恩格尔系数处于40%一50%的时候。而目前，我国城市的恩格尔系数已达42%左右，所以人们收入中有很大的可以用于住宅消费的空间。二是据有关资料表明:2000年我国城镇居民人均住房建筑面积大致为20平方米，同十六大提出的小康住宅标准(人均35一40平方米)以及国外发达国家人均60平方米左右建筑面积的标准显然还有相当一段距离。随着人们生活水平的提高，人们对居住品质有了越来越高的要求，原来的住房从质量、功能、环境上己不能满足人们的需要，人们有二次置业的要求。三是国家加快城镇化建设的政策以及城市化发展所引起的人口增长，使得我国房地产市场出现了巨大的潜需求。四是我国加入WTO后，外国企业将大批的进入金融、保险、中介等行业，国际交往密切、经济活动频繁，对办公、住宅等的需求也将增加。同时由于就业机会的增多，收入增加，有利于居民购房消费能力的提高。而且国外资金的进入，将拓宽房地产的融资渠道，境外人士进行的投资性购房，亦将带动国内居民投资性购房，住房的有效需求将扩大。但在房地产市场迅速发展的同时，也暴露出一些问题，如:房地产市场运行不规范，相应的法律法规不健全;房地产开发存在盲目性，房价过高，超出普通人的承受能力，空置率居高不下;二级市场疲软，中介服务方兴未艾、良荞不齐、服务水平与国际大环境的要求相距甚远;房地产开发企业规模普遍偏小;房地产金融体系不完善，融资渠道窄;房地产规划设计水平较之国外差距明显等等。3.2.23.2.2.12000年-2007年，长春市房地产投资完成额与房地产竣工量大幅增加。2000年至2001年房地产开发投资有所增长，2001年至2003年房地产开发投资略有下降，2004年和2005年房地产开发投资大幅增加，投资额达77.7亿元和90.2亿元，连续创造房地产投资额的新高,2006年和2007年保持较大的涨幅，主要是因为长春市棚改政策的实施使长春市的房地产总投资额上升。使投资增大的原因是材料价格上涨、拆迁成本增加、小区建设标准提高；加强了经济发展软环境建设，加大了招商引资力度，使大量外埠房地产开发企业涌入长春，增加了房地产投资规模。3.2.21．总体供应分析2000-2007年，长春市商品房施工面积呈增长态势，2007年房地产开发施工面积698.6万平方米（其中商品房施工面积575.5万平方米，经济适用住房施工面积97万平方米，拆迁安置房施工面积26.1万平方米），房地产开发施工面积同比增加39.6万平方米，增幅为6%，创历史最高水平。商品房施工面积576万平方米，占年度总施工面积的82.4%，同比增长13.5%。商品住宅施工面积397.9万平方米，同比增加43.7万平方米，增幅为12.3%。商品房屋竣工面积在310-380万平米区间波动，在02年出现312万平米的低谷，03、04年平稳增长，至2005年房地产开发竣工面积313.8万平方米（其中商品房竣工面积253.6万平方米，经济适用住房竣工面积50.6万平方米，拆迁安置房竣工面积9.6万平方米）。竣工面积同比减少71万平方米，减幅18.5%，主要由于国家相关政策的调整，预计08年会有所上升。2．2007年区域供应分析2007年全市商品房增量房累计销售270万平方米，同比增加14.4%；其中商品住宅（含经济适用住房）销售242万平方米，同比增加15.8%。2007年长春市各区域商品房销售中，净月、绿园、朝阳三个区域为全年商品房销售的前三名，销售面积分别为：65.3万平方米、53.9万平方米、53.8万平方米，同样商品住宅的销售也较为集中在这三个区，销售面积分别为：52.4万平方米、52.2万平方米、44.9万平方米。二道区全年商品房销售面积35.5万平方米，商品住宅销售面积28.8万平方米，分别占长春市全市销售情况的13.1%和12%。3.2.21．置业意向被访者中有86%的客户选择自用作为购房目的。14%客户选择投资。这主要说明了大部分长春市民尚未完成第一次置业,居民的居住水平还较低。从这点上反映出目前长春市市民的住宅消费水平仍处于初级阶段，购房的主要目的是满足基本的居住条件和改善现有的居住水平。目前长春的住宅市场还是以本地消化为主，缺少外来客源的支撑，同时也反映了目前的投资市场还不景气。同其他房地产市场较为成熟的地区相比，住宅市场只是具备了一般的居住功能而没有投资功能，投资房产的消费理念还没有形成。同全国的房地产市场欣欣向荣的发展相比，长春的房地产市场发展速度缓慢，从这点也可以看出，长春的房地产市场缺少政策的宏观调控和刺激。2．建筑分析多层产品由于得房率高，比小高层、高层产品更实用，还是受到较多市民的青睐，有超过半数的客户选择了多层。同时，由于多层产品一般在设计上更为偏重为较为经济的户型，这样有利于总价上的控制，以符合更多的经济型客户的需求。选择小高层、高层产品的比例也有一定的数量，显然，长春部分市民还是对小高层、高层产品持一定的认可度，小高层、高层产品由于在高度上的优势，一般具有较强的景观优势，往往偏重设计一些舒适型的住宅产品。其价格相比多层要贵，相对而言，所承受的总价也要相应提高，其所针对的客群也将有所缩小。图3.1建筑类型调查3．房间功能分析目前长春市民的需求还是以经济型的户型为主。其中二室一厅的比例最大，占了56%。结合长春现有的家庭结构来看，现有市民的家庭结构都较为简单，一般为两代同住或两口之家，决定了小面积住宅受到市场的追捧。而二室一厅的设计正好能合理的安排了家庭结构的日常生活的需求，所以，二室一厅的选择比例较大。选择三室一厅的比例在29%，可以看出市民的购房需求正在逐渐提高，住宅的舒适度正日益被市民重视。随着长春经济的发展，已有相当数量的客户在资金上具备一定的实力，而在当前投资渠道少的局面下，改善现有居住条件将被提上日程。这些客户一般现有的居住水平已达到一定的要求，主要还是以改善居住条件为目标，追求较为舒适的房型，能接受新的生活模式来提高整体生活品质。图3.2市场调查户型认可度4．项目整体分析选择物业管理比例远远大于其他选项，其比例占了近84%，显然，长春市民对物业管理的重要性已有一定的认知。结合现有长春住宅的物业管理来看，多数还停留在比较传统的物业服务上，如24小时保安、公共部位的保洁上，而一些新型管理模式还没有形成。质量也是购房者重点关注的问题之一。住宅质量要从几方面进行全方考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是功能性最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、通风、日照、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。另外，小区绿化和景观设计、小区的整体形象和周边的相关配套等项目上的选择比例基本相同，这些项目在一定程度上体现了客户对项目品牌和档次的认可上，结合本项目来说，欲提升整个小区的整体品质更应在这些项目上着重考虑而会所设施、建筑外型、住宅档次及格调与身份的相匹配上，选择的比例明显减少，显然这些客户在物业的需求上还是相当务实，归根结底，这几个选项主要还是在一些高档住宅中运用和考虑的机会多些。而本项目作为中档楼盘的定位来说，自然不能成为重要因素。3.2.2近年来，随着长春市经济快速增长，居民可支配收入增加，城市建设和旧城改造加速，住房消费信贷支持力度的加大，居民的购房能力不断增加，居民对住房的需求增长较快。在这些因素的作用下，长春市商品房供求比例基本稳定，除2004年涨幅较大外，房价保持稳中有升的态势。由2002年的2100元/平方米上涨到2007年的3050元/平方米。2007年长春市商品房平均销售价格为3050元/平方米，同比长涨1.67%，其中商品住宅平均销售价格为2899元/平方米，同比长涨1.8%。综合考虑建筑材料、土地成本的上涨因素，以及国家对房价的宏观调控，08年长春市商品房仍然将上升。1．2007年商品房交易价格状况图3.3长春市商品房价格走势图2．2007年商品房交易价格状况图3.4长春市商品房交易价格走势图长春商品房交易量增幅较大。2007年1-8月长春市房地产市场商品房的交易量与上一年度同期相比，增幅较大，其中6、7两个月的增幅高达67.2%和118.9%。虽然2007年房地产领域出台了一系列的调控措施，但是，长春房地产市场受这些政策的影响较小，房地产市场呈现较为平稳的发展态势。在累计可售商品住宅中，房价在2000元/平方米以下的住宅占总量的28.8%，比上期下降2.3个百分点；2000元~3000元/平方米的住宅占总量的42.4%，比上期提高2.3个百分点；而3000元/平方米以上的住宅占总量28.8%。长春市商品住房交易平均价格呈小幅上升之势，商品住房的价格指数同比上升12.1个百分点。从成交价格看，2000元/平方米以下价位的占交易总量的40.4%，比上期下降8.5个百分点；成交价格在2000元~3000元/平方米的价位占交易总量的34.2%，比上期提高3.9个百分点；成交价格在3000元/平方米以上价位的则占25.4%，比上期提高4.6个百分点。3.3项目区域内市场供给状况1．武夷嘉园地理位置位于吉林大路与伊通河交汇处，红塔卷烟厂西侧,由中国武夷·长春宝成置业有限公司开发,长春宝成物业（物业费：多层0.6元/㎡，小高层0.95元/㎡，含电梯费）管理,吉林省设计院规划设计,福建建工施工。小区绿化率达到35%,容积率为1.3,园区配套有农贸市场、健身房、会所、幼儿园。占地面积：8.8万平方米（一期开发2.2万平方米，二期开发3.2万平方米，三期开发3.4万平方米，）、建筑面积：10.3万平方米、共944户（24栋）、园区多层：77-95㎡（得房率85%）小高层：98-153㎡（得房率81%）。价格多层在3120-3326元/㎡之间，小高层在2888-3500元/㎡之间，优惠政策变按揭无优惠，一次性付款0.98，已于2003年6月开盘，（竣工时间约为2007年10月）从其当前的位置来看，其靠近伊通河地理位置优越，是主要的销售热点；从销售情况来看，主要以多层为主，辅以小高层出售，单价主要集中在2888-4700元/㎡；从其面积段来看，主要集中在77-153㎡，且与本案的位置非常接近，是07年本案的竞争对手之一。07年主要推园区中心的几栋小高层和多层，07年预计上市面积3.2万平方米，07年上市的大连昊源位于其马路对面，将建32层的大高层，将对其园区的小高层和多层的销售造成极其不利的影响，因此，其一定会尽早积累客户，收取订金，尽早出售，这样就与本案在客户资源前期积累方面产生竞争。2．万达·长春明珠地理位置位于人民大街8668号，开发公司是大连万达集团，由吉林国际工程设计院设计，物业管理公司是大连万达物业（物业费：小高层1.2元/㎡，含电梯费），施工单位有华星，吉润，吉达建筑公司三家。小区绿化率：55%（整个社区容积率1.3），园区配套有健身房、会所、幼儿园，小区占地面积：65万平方米（一期开发30万平方米，二期开发35万平方米，目前在售二期红宝石组团），建筑面积：100万平方米，面积区间小高当前面积151-320㎡（得房率86%，全部为框架结构），价格区间：小高：3065-4500元/㎡（多层均价3600元/㎡，已售罄）按揭无优惠，一次性付款0.98。于2000年开盘，竣工时间约为2008年末，届时65万平长春最大独立社区全部开发完毕。从其当前的销售来看，尽管投诉事件比较多，但是销售状况还是相当不错的，从地理位置来看，随着市政府的南迁和雕塑公园的建成，其地理位置略显优越，是其销售卖点之一；从当前销售情况来看，06年以及07年将以高层（13层）和小高层（11层）为主，单价主要集中在3065-4500元/㎡，从其面积段来看，目前主要为151-320㎡的大户型，与本案的位置比较远，若07户型年不做调整，将不会与本案形成竞争。3．中海·水岸馨都地理位置位于南环路彩帜街的交汇处，开发公司是长春中海地产，物业管理为长春中海物业（物业费：多层1.2元/㎡），由南通六建施工。小区绿化率38%，容积率为1.26（一期1.09），小区占地面积26万平方米（分三期开发，一期开发7.6万平方米，二期开发约12-16万平），建筑面积32万平方米，规划户数为一期18栋共516户，8万多平（目前剩余56户），面积区间95-170㎡（得房率90%），价格区间在3400-4988元/㎡（均价3700，比7月份开盘每平米上涨了300元左右），按揭无优惠，一次性付款0.98，已于2006年7月（二期目前已经动工）开盘。从其当前的位置来看，其靠近伊通河，并且随着市政府的南迁，地理位置优越，是目前销售的主要卖点；从销售情况来看，目前全部为多层，单价主要集中在3400-4988元/㎡；从其面积段来看，主要集中在95-170㎡，从品牌来看，中海品牌已经被长春市民广泛认可，从时间来讲，2007年-2009年是其主要的销售时间，其项目是07年本案的最大的竞争对手之一。07年主要推二期产品，07年预计上市面积10万平以上，从06年7月份开盘上市到现在的销售情况来看，其共推出8万多平（516套）的房源，目前仅剩约7000平（56套），其07年的销售任务较重，因此，其一定会尽早积累客户资源，及早排号收取订金，与我们抢夺客户资源。4．万科·上东区地理位置位于临河街与经纬南路交汇处，开发公司是长春万科，物业管理由长春万科物业（物业费：多层1.0元/㎡，小高层1.2元/㎡，高层1.3元/㎡，含电梯费）管理，由吉林省设计院设计，由南通六建，苏东建设施工，园区配套有室内游泳馆、健身房、排球场、篮球场等。小区占地面积是15万平方米（目前又把18#、19#、38#楼单独做为5期07年出售），建筑面积约为18万平方米，规划共1360户（38栋）。面积区间多层为92-105㎡（得房率89%），小高为119-126㎡（得房率85%），预计多层3600起价，小高层3500起价，3400-4788元/㎡起价。按揭无优惠，一次性付款0.98从其当前的位置来看，其靠近自由大路，且对面的天津家世界综合超市已经动工，改观了周位的面貌，位置越显优越，是主要的销售热点；从销售情况来看，目前只有高层（仅有20#楼）出售，单价主要集中在3400-4788元/㎡；从其面积段来看，主要集中在136-152㎡，万科全国品牌是其价格的主要支撑点，07年18#19#楼要改为2梯4户面积在100平左右，07年最后3栋（19#、18#、38#）楼的销售与本案存在一定的竞争。5．新奥蓝城地理位置位于汽车产业开发区，东起正阳街，西至春城大街，北起晋阳路，南至南阳路，开发公司是北京中冶新奥，物业由中冶新奥物业管理，施工单位是北京中冶。小区绿化率37%，容积率1.32，园区配套：农贸市场、健身房、会所、幼儿园，占地面积为25万平方米（一期开发7.6万平方米，共有12栋楼，10栋多层，2栋小高层，506户，停车位340个），建筑面积为48万平方米，总规划户数3300户，面积区间多层为84-156㎡（得房率88%），价格区间多层为3100元/㎡左右（尚未开盘，正在卓展接受排号，排号费3000元，可退），预计07年5月份开盘。从其位置来看，其位于绿园区，靠近朝阳区，稍偏远一些；从其产品来看，主要以多层为主，辅以小高层出售，单价主要集中在3100元/㎡左右（目前尚未开盘，价格暂时未定，价格预计会高于3100）；从其面积段来看，主要集中在84-156㎡，面积适中；其为北京中冶新奥知名国企，有一定的知名度；占地07-11是其热销时段，从以上几个方面分析，其虽与本案较远，却也是07年本案的竞争对手之一。第4章项目分析与项目的市场定位4.1项目周边概况4.1.11．主要交通干线地块附近的主要交通线路有：吉林大路、东盛大街。这两条路线现有公交车线路：361、1、4、225、80、259、4、301、233、227、20、265路。2．途径重要站点通往长春站方向的线路有：361、1、80路。通往商圈防线的线路有：227、225、361、265、4、80路。通往医院方向的线路有：361、4、80、259、304、265路。2.1.3项目周边的4.1.2项目周围的宗地约2.5公里范围内社区配套，详细如下所列：医疗、卫生：医大一院分院、中日联谊医院、二道区医院、亚泰医药、乐群医院、长春市中医院等。学校：维多利亚幼儿园、亚泰小学、吉林小学、长春6中（市重点）、108中学、五十二中学，长春师范等。方便购物：亚泰超市、国贸商都、东方商城、亚泰综合市场、北方服装市场、长春市生产资料交易市场。餐饮、宾馆、娱乐：龙达宾馆、龙达康乐宫、万通宾馆、北海湾俱乐部、亚泰会馆洗浴等。文化休闲运动设施：劳动公园、全民健身活动中心。金融、电讯：二道区临河街邮电局、建行、工行、商行；开发区电信分局和顺分局。4.1.3项目周围的宗地地处于长春市老城区——二道区，周边市政配套比较完善。上水管道位于地块内有一条DN1000的上水管为供水干线，在周边还有DN100-300的给水管道；市政主排污管位于安乐路，管径为DN1000；市政主雨水管分别位于安乐路、管径为DN1000，民丰街管径为DN600；公园路上有一条DN400的煤气管道直接接入；沿吉林大路、民丰街、安乐路、福安街有电信地下电缆线，内部有电信架空电缆线；热源接自福安街供热站。4.1.场地交通便捷、商业、医疗、文化及教育配套齐全，绿化环境优美、自然景观和城市繁华的有机结合，无法仿制的人文环境造就了本项目的尊贵品质，因此是不可多得的高品质住宅区。4.2项目优劣势分析(SWOT分析法)SWOT分析法是竞争情报分析常用的方法之一。所谓SWOT分析，就是将与研究对象密切相关的各种内部优势因素、劣势因素、机会因素和威胁因素，通过调查罗列出来，并依照一段的次序排列起来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论。运用这种方法，有利于人们对组织所处情景进行全面、系统、准确的研究，有助于人们制定发展战略和计划，以及相应的发展计划或对策。4.21．区位优势项目位于长春东部区域，是主城区向外扩展的最佳区域之一，随着长春市政府南拓东展的城市规划发展战略实施，使东部板块具有强大的发展潜力与升值效应。福达地产在整个二道区域已经形成了集约化经济模式，成功打造了成熟的商业板块——“福达商圈”，并成为整个二道区经济发展的主动力。因此，开发商在政府资源，区域关系及口碑上都有较好的基础。2．交通优势从全市范围看：项目紧邻长春市的新迎宾大道吉林大路、出入便捷，直接可通达龙嘉国际机场、外环高速公路入口；另，由吉林大路联接至市中心的通途亦方便快捷（出租车程仅需10分钟左右）。从二道区域看：项目位于区域核心商业区“福达商圈”内，交通网络发达，四通八达，可直接辐射到整个二道区域。4．社区及规模优势项目总建筑面积在20万方以上，为2008年区域板块内为数不多的大型楼盘之一，整体社区内有完善的生活设施配套和社区服务体系，人口密集，属福达商圈之内，周边银行、邮局、学校等公建配套设施一应俱全，区域板块亦效应成熟。4.2.21．板块社会认知度较弱虽然二道区域近几年开发力度较大，板块效应日趋成熟，未来发展潜力较大。但在长春市民心中其根深蒂固的位置偏僻且贫穷落后的地位并未完全抹去，骨子里对二道区的开发新形象与日后升值潜力并未完全认可与接受，整体市场仍需在日后的营销推广中加以全面的引导与诠释。2．目标客户资源总量并不十分理想多年来板块的发展滞后，市场供应的产品较少能满足中高档人士的住房需求，中高档物业需求的客户资源对二道区域好感相对缺乏。万科、中海品牌在区域内有较大的号召力，其他补充产品如长江花园、大连昊源等，在项目日后推广，将会出现争抢客源的情况，可能会出现一定比例的客户分流的局面。4.2.31.政府规划利好因素因二道区域改造是长春市市政府，统一规划，着手实施的，在整个规划空间上将优于市区内靠历史沉积型的模式，相对更合理有效，随着二道区域的开发加速，其优势将越来越明显；吉林大路是长春市的机场大道，长春市政府将之规划为迎宾大道，并逐步完善其沿线设施。因此此条线路将成为二道区域的“黄金商业积聚区”，而本项目之地理位置正与其相符，这一利好因素将大力刺激本项目周边商业经济的发展，带动沿线房地产市场的升温。2.东部发展，福达商圈的成熟东部作为长春城市发展的良好空间，后期发展前景巨大；随着“福达商圈”的日益成熟，也会带动区域发展，从而为项目品质提升提供基础。3.旧城改造的因素长春市自去年开始加大城市改造力度，未来二道区域将会出现大量城市移民，长春部分有预见思想的市民已经越来越关注二道区的发展，这位项目后期的发展提供了更广阔的的客群基础。4.大品牌开发商的介入将加快项目所在板块的快速升温万科、中海等全国知名开发商在二道区的大面积开发将加快二道区城市化进程，吸引更多城市中产阶级客源对二道区域的广泛关注。4.2.41．房地产市场宏观走势的不确定性受国家地产市场宏观调空的影响，房地产市场正处于一个临界期。各类税费改革、住房政策等措施并不明朗，使全国地产市场整体的低糜，老百姓持币观望态势明显。长春市场状况较好，但对地产投资者的信心有一定程度的制约。2．福达地产品牌的提升遇到的问题由于福达地产在长春一直是从事中低档项目的开发，缺乏明星项目的打造。在长春市民中虽有一定的认知度，但难以形成美誉度和好感，品牌效应和溢价能力相中高端客户较弱。再加上福达花园和一、二期主推路线都针对中层客群，缺乏号召力，对三期的打造中高档社区的概念会对目标客层产生误导。综合所述，对本项目在二道区域房地产市场整体而言前景较为乐观。虽然受长春地产市场自身的不规范运做及国家宏观政策调整等因素的影响，使项目存有一定的市场潜在的威胁，但随着长春市政府规划的推动将加快整体经济的快速增长，直接带动项目板块的升温，万科、中海等大品牌开发商的介入也加快项目所处板块的成熟，赢得长春地产消费市场客户的青睐，亦为本项目提供较快的发展机会点，使项目具有极高的开发前景。4.3项目的市场定位实践证明，不管推出什么类型的楼盘，若想获得成功，没有好的市场定位是难以实现的。好的定位一旦得到消费者的认可，就能使项目形成巨大的竞争优势，而这一优势往往非产品质量和价格所带来的优势可比。4.3.1根据上述分析福达花园三期-XXXX项目将目标客群定位主要分为都市新锐型、安居乐业型、猎手型三种。1.都市新锐型（1）年龄：25-35岁（2）从事行业：投资、金融、保险/国家、党政机关/电力、煤气、水的生产/供应业/建筑、房地产业/批发零售、餐饮业/科学、技术服务业。（3）职位：个体户、私营业主/企业员工、管理人员/专业技术人员/机关、事业单位干部/教师、基层管理人员、员工/个体、私营老板/中高层管理人员。（4）收入：个人2000-4000元/月，家庭年收入4-8万元。（5）产品类型：多层、小高层、高层、公寓，多为二室-三室，面积80-120平米。（6）物理特征：多为城市的新生代，接受过良好的教育，有着一份令收入较好的工作，白天工作非常忙碌，工作之余喜欢好好放松，他们注重职业的提升和失业的发展，而且有一定上升空间，对新生事物容易接受理解，对自己的未来前景充满自信；有一定的经济能力，储蓄积累能力较差，因而对价格因素比较敏感。（7）心理特征：对生活充满激情，喜欢紧张而有序，充满着活力个性的生活方式，渴望生活的与众不同；日常工作的繁重和压力，喜欢前卫和新鲜刺激的场所得以让他们发泄；他们渴望家的浪漫温馨，注重物业的服务质量。2.安居乐业型（1）年龄：35-45岁（2）从事行业：投资、金融、保险/国家、党政机关/电力、煤气、水的生产/供应业/建筑、房地产业/批发零售、餐饮业/科学、技术服务业。（3）职位：个体户、私营业主/企业员工、管理人员/专业技术人员/机关、事业单位干部/教师、中高层管理人员/个体、私营老板。（4）收入：个人4000-6000元/月，6000元/月以上；家庭年收入7-15万元，15万以上。（5）产品类型：多层、小高层、高层、多为三室及以上，面积110-160平米。（6）物理特征：为城市的中坚力量，有着稳定的工作和丰厚的收入，工作忙碌而有序，有一定的社会地位，他们注重家庭和下一代的教育，努力营造、改善家庭的生活环境，多数有车，有较强的经济能力，与价格相比，他们更注重产品的品质。（7）心理特征：他们对细节挑剔，喜欢和谐、宁静的生活空间，期盼得到更高的生活品质和自然健康，向往悠闲、健康，充满着阳光、热情但又不过分张扬的生活方式；他们喜欢漫漫的品味生活，关注下一代的成长，他们对周边的配套要求较高，强调生活的方便，特别是教育水平；比较讲求社区的人文氛围，希望产品独特，讲求空间的私密性，较好的物业管理。3.猎手型（1）年龄：30岁以上（2）从事行业：投资、金融、保险/供应业/建筑、房地产业/批发零售、餐饮业/科学、技术服务业。（3）职位：个体户、私营业主/机关、事业单位干部/教师、中高层管理人员/个体、私营老板/项目周遍的商户。（4）特征：他们对市场洞察力较强，他们有较高的收入，资金储备充足，他们利用市场风险得到较高的回报。（5）产品类型：小高层、高层、多为二室及以下，面积40-80平米；商铺。项目的开发建设应该尊从客户导向，注重产品的质量和细节，注重物业的服务态度和服务质量，同时根据上述的客群定位分析，为了提升整体项目品质，应严控销售客群，对于拾荒者、精神病患者等严重影响其他业主生活的，以及对项目造成负面影响的，事前要坚决不予销售，事后要劝使其退房。4.4.3.2.11．项目整体产品规划定位：全方位生活机能的、新城市主义人文社区定位诠释：（1）全方位生活机能—--—其生活方式与居住理念的体现，很大一部分需要社区自身齐全且与生活方式匹配的生活配套功能来完成，会所、商业街等等，完善的生活配套机能设置是营建大型生活社区的必要配置，也是现代化住宅社区的发展趋势。（2）新城市主义人文社区—倡导人本主义设计理念，能将自然环境与人造社区结合成一个可持续的整体的功能化和艺术化的走廊。以居住舒适为第一要素，注重人与人的交流空间，从细节人文关怀着手，塑造时尚、现代、有国际感的高品质的和谐型人文风情社区。2．细分产品定位依据客群定位，XXXX将针对都市新锐、安居乐业、猎手型三种客群将产品类型和户型细分，以满足同一客群的多种需要，如下。（1）经济型住宅：时尚、简约，德式风情建筑的实用性、经济型住宅主要客群：主要满足都市新锐型需求，其次满足部分安居乐业型、猎手型客群需求。定位诠释：时尚、简约以中小户型为主，为单身和新婚阶层打造、设计前卫时尚；格局分配合理，大小因需而取，为简约型风格。表达出来，为社区整体形象的代表。实用性、经济型——功能设置合理，以实用主义为主导设计，简化不必需的空间，将部分利用的空间导入社区公共空间；面积适度、价格适中，总体产品实用经济。产品要求多为二室，部分一室，面积多在80-100平米/60-80平米，少数40-60平米。注重产品的细节，讲究产品的整洁、实用，并尽量体现人文气息。生活要求方便快捷，临近园区进出口或项目周边。（2）舒适型住宅：视觉效果好、追求品质性生活的舒适型居家住宅主要客群：主要满足部分安居乐业型客群需求，其次满足都市新锐型需求。定位诠释：处于社区景观集中区域，前后开敞，间距大，室内视觉效果好，加之高层的独有视觉优势，进一步提高了整体的视觉感官享受。整体设计功能齐备，生活机能完善，外围环境良好，出入便捷，形象感强，声望高，生活氛围浓，为追求高品质生活人群理想选择。室内空间布局良好，功能分区，有主辅层次感；面积较大，空间宽松，居家功能强化，生活张弛有度，备显居家生活的舒适感觉。产品要求多为二室，部分三室及四室，面积多在80-100平米/100-120平米，少数120-160平米。注重产品的质量，功能布局的合理性，要求较好的视野，空气的流通，建筑的自然大气，注重园区的整体规划。生活质量要求较高，注重安全性、私密性及较完善的物业服务。4.3.2.2商业定位为集现代居家生活概念、餐饮、休闲娱乐于一体的社区型商业1.定位诠释:集现代居家生活概念、餐饮、休闲娱乐于一体——社区居民购物消费向休闲消费、文化消费、娱乐消费、服务消费等综合消费的延伸承接，创造顺应这一新趋势的现代商业组织模式。社区型商业为居住在项目以家庭为载体的各种消费不出社区就能得到满足。2.商业功能定位商业功能定位为集中商业区与社区商业街的协同组合。定位诠释:（1）集中商业区——民丰大街两侧，既有集中的品牌餐饮区及现代家居风情街作为商业主导。（2）社区商业街——散落着连户商铺、便利店以及专卖店等上百家店铺，花店、蔬果铺、美容店、健身俱乐部乃至证券所应有尽有，咖啡馆、书店、面包房步行可达。（3）协同组合——没有围墙的隔离，没有大院的闭塞，所有的悠闲与沟通就发生在家门口，轻松与美好离居家生活如此接近。第5章项目的规划设计及建设、经营方案5.1开发规模策划5.1.1体现现代都市文化生活，致力建立于一个城市现代主义的生活方式。将典型的北方城市性生态化居住模式，理性、规则、均衡等元素结合起来，将开放商业街区引入小区的主入口，打破社区的封闭模式，建立社区与城市的空间交流。坚持平衡与突破的艺术原则。我们提倡在均好原则下的独特居住方式，适当的规划形态变化，给予社区居民各有特点的居住感受，满足不同人群的需要，创造和谐的社会关系。矩阵式布局，坐北朝南，感受皇者的气息。整体的规划布局已组团为基本单位，众多组团又组合成了一个大的居住小区，北高南低，多层、小高层的合理搭配，纯正的采光方向，让您亲身体验一个独特的成熟社区，所带来的感官冲击。打造现代主义建筑，改变沿街形象。已吉林大路为主要的沿街形象，不断变化的天际线，丰富了沿街的立面形象。同时起伏的天际线，让每一个观赏者都感觉赏心悦目。5.1.2本工程为住宅小区，由多层、小高层、公共服务设施和商业建筑组成。基地南北分外两个区域，便于分期开发建设。北部属高层区，已18层，24层，28层的高层建筑为主，辅以适量的多层住宅。南部属多层区，已6层的多层建筑为主，在组团的中心区，位置较好的地段，及小区周边的临街地段，辅以适量的小高层的建筑形式。其中住宅部分包括商品住宅和回迁居民住宅两部分。基地四面沿路，外围住宅以小户型为主，大户型结合中心景观带设置，小区在空间设计上突出邻里关系，以一个个大大小小的院落串联起整个小区的空间序列，结合景观设计形成一处处宜人的空间，通过建筑与景观的合理搭配设计，营造一种家的氛围，打造一处成熟的社区。表5.1总体规划指标参考项目用地面积（平米）用地比例（%）项目基底面积（平米）基底比例（%）规划用地147896100%规划占地126050100%其中1.住宅用地9033461%1.住宅基底1625413%2.公建用地2165115%2.共建基底2061616%3.道路用地2097714%3.道路基底3387027%4.公共绿地1493410%4.绿地面积5531344%5.2工程实施方案策划5.2采用搭接式的施工方法，采用公开招标的方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效的控制项目的工期、成本、质量，使得所建的住宅小区尽可能价廉物美。5.2考虑到本项目的市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为三期进行开发。第一期首先完成样板楼展示工程，沿吉林大路和民丰街两条主干道开发两个住宅组团，并实施配备管网；这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到已成熟的公建配套设施，并作好防护绿地。推出的楼盘售价不宜太高，以略高于成本价的价格即可，志在吸引买家，树立小区的形象，创立小区的知名度，为以后提高售价作好准备，也就是说，采用低开高走的策略。第二期可开发北面的两个组团，这两个组团以高层为主，这时，小区以基本成型，配套设施已经基本成熟，“人气”聚集，此时，楼盘价格也提高一个档次，这时，也是获取较大利润的时机。5.2有关工程计划的说明：本项目计划从2008年8月开始进行前期工程，总工期为三年。整个分三期开发。（1）前期开发主要工作包括市场调查，项目开发、营销方案策划，初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建，拆迁征地及办理土地出让合同和土地使用证。（2）一期开发一期开发在南区进行，主要是地块的西南两大组团。（3）二期开发二期开发主要是地块的西北一个组团。（4）三期开发二期开发主要是地块的东北两个组团。5.21.XXXX住宅建筑安装工程建设标准XXXX住宅建筑安装工程建设标准表5.2项目回迁房商品房主体工程基础形式桩基础桩基础结构形式框架剪力墙框架剪力墙外墙240厚煤石空心砖240厚煤石空心砖内墙分户墙190厚珍珠岩190厚珍珠岩户内分隔墙150厚珍珠岩150厚珍珠岩管道井﹑厕所隔墙60红砖60红砖保温外墙苯板保温20kg/m3挤塑板保温屋面挤塑板保温苯板保温20kg/m3防水屋面防水材料为长纤维聚酯毡胎基4厚SBS改性沥青防水卷材(=2\*ROMANII型)防水材料为长纤维聚酯毡胎基4厚SBS改性沥青防水卷材(=2\*ROMANII型)厨厕地面聚氨酯防水涂料聚氨酯防水涂料窗外侧根据立面要求确定颜色,内侧是白色的单框双玻平开塑钢窗。为外侧根据立面要求确定颜色，内侧是白色的单框双玻平开上旋塑钢窗。单元门保温对讲门设有可视对讲面板的彩钢保温门分户门防火、防盗、防寒门防火、防盗、防寒门室内门贴板门无管道井门防火门防火门装饰工程楼地面40厚细实砼随打随压光40厚细实砼随打随压光墙面外墙一层贴砖，二层以上涂料一层贴砖，二层以上涂料居室客厅刮大白混合砂浆压光厨房1.5米高以下刷防水室内涂料，1.5米以上15厚水泥砂浆压光15厚水泥砂浆搓毛厕所1.5米高以下刷防水室内涂料，1.5米以上15厚水泥砂浆压光12厚水泥砂浆搓毛天棚居室客厅清水砼天棚刮大白清水砼天棚厨房清水砼天棚刮刷白灰水清水砼天棚厕所清水砼天棚刮大白清水砼天棚2．XXXX住宅建筑安装工程建设标准XXXX住宅建筑安装工程建设标准见表5.35.3XXXX住宅建筑安装工程建设标准项目回迁房商品房装修工程楼梯间多层地面20厚水泥砂浆压光防滑地砖墙面刮大白1200高墙裙黑色腰线收口，刮大白踢脚150厚防水涂料天棚刮大白刮大白栏杆钢管栏杆铁艺栏杆，木扶手高层地面20厚水泥砂浆压光地下室之二层防滑地砖，其它层20厚水泥砂浆压光墙面刮大白刮大白踢脚150高防水涂料地下室之二层130瓷砖，其它层150高防水涂料天棚刮大白刮大白栏杆钢管栏杆铁艺栏杆，木扶手电梯前室地面铺贴防滑地砖，踢脚线为130高黑色瓷砖地面铺贴防滑地砖墙面天棚刮大白墙裙为900高瓷砖，墙裙顶部做50高瓷砖压盖。瓷砖以上墙面及天棚刮大白两遍。电梯门套贴200宽瓷砖贴200宽大理石门斗或大堂地面铺贴防滑地砖，踢脚线为130高黑色瓷砖。铺贴防滑地砖墙面刮大白墙裙为900高瓷砖，墙裙顶部做50高瓷砖压盖。瓷砖以上墙面刮大白两遍。天棚刮大白石膏板吊顶窗单框双玻开塑钢窗单框双玻平开塑钢窗雨棚与主体里面协调与主体立面协调3．XXXX住宅建筑安装工程建设标准XXXX住宅建筑安装工程建设标准见表5.4表5.4XXXX住宅建筑安装工程建设标准项目回迁房材料及建设标准商品房材料及建设标准附属设施院子地面无院子方砖院墙无院子环艺设计时确定，暂时无标准空调栏杆塑料百叶隔珊塑料百叶隔珊室外楼梯台阶铺火烧板铺火烧板栏杆白钢栏杆白钢栏杆安装工程采暖形式集中供热，翅片散热器采暖集中供热，翅片散热器采暖给水、采暖管材PP-R管PP-R管排水管材UPVC管UPVC管通风道变压式排气道变压式排气道设施厨房洗菜盆、水龙头、下水线预留上、下水点卫生间蹲便预留上、下水点弱电室内安装电话接口室内安装有限电视接口室内安装非可视对讲电话是内安装宽带接口室内安装电话接口室内安装有限电视接口室内安装非可视对讲电话是内安装宽带接口电梯1000KG速度2M/S800KG速度2M/S、1000KG速度2.5M/S4．XXXX环境工程建设标准XXXX环境工程建设标准见表5.5表5.5XXXX环境工程建设标准项目建设标准园区环境绿化面积54000平方米，各栋之间。广场周围种植草坪和绿茵，树种采用白桦、白杨、垂柳等。上木约500余株，草坪约45000平方米，绿茵及其他下目为15600延长米，基础铺垫营养土。建筑小品小品及雕塑主入口广场设置大型雕塑，南北贯通人行道上及每个广场设置系列雕塑。需要8-12组。儿童游乐设施位于社区东南角及第四组团中部设置两处儿童游泳场。设施包括：滑梯、跷跷板、秋千、小型游乐场组合等。需要2套。标志建筑不行主入口设置钟楼，钟楼为钢筋混凝土结构，钟订制成品钟垃圾箱每单元门外一组，每个社区广场2个，社区街路每50米一个，每单元入口处一个，室外采用纯实木材质，室内采用不锈钢或钛金材质。共需350个。合计470万元道路广场方砖地面、含广场主人行道。各单元人行通道。各社区广场铺设方砖等，基础做沙石基层。共计15000平方米宅前路一层制作沙石基础，表面有广场砖、花岗岩板及青石板等材质构成。需要5000平方米。柏油路一层制作基础，表面铺装柏油。越要5000平方米。水景北侧主入口及南侧入口位置，第四组团北部社区广场设置喷水广场。围墙不行主入口，东西两侧入口，会前区居民入口设置围栏，蔚蓝的刑事案小区们考虑。室外照明每单元门口配置庭院灯，草坪灯沿绿化边20米一个，社区广场设置广场灯，水景设置防水灯。标识、示意图、指示牌社区主入口设置标识；在各入口设置小区平面导引图；楼两侧强设置楼号牌；各单元入口设置单元牌。室外零星工程篮球场及网球场设置第6章项目的经济效益评价6.1评价依据1．房地产开发项目经济评价方法。2．国家计委颁发的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法3．有关现行财税制度、法规、政策。4．各专业提供的有关设计数据5．依据长春市重点棚户区改造工作实施指挥组印发的关于印发重点棚户区改造项目行政性收费、事业性收费、经营性收费项目明细的通知。6.2技术经济指标XXXX项目占地147896㎡，总建筑面积285144㎡，容积率1.8，绿化率37%。其中住宅面积235345平方米，商铺面积28856平方米，地下室18655平方米。其他配套设施2288平方米，住宅总数2907户。表6.1XXXX技术经济指标序号项目单位数值备注1总建筑面积平米2851441.1其中住宅面积平米235345*多层平米78259*高层12平米25408*高层15平米5600回迁5600*小高层18平米88578回迁30600*小高层24平米16495*小高层28平米210051.2其中公建面积平米49799*综合商业平米5117超市*沿街商业平米23739*会所平米1458不可售*幼儿园平米585可售，含在住宅*设备用房平米