知名房企商业地产项目运营模式

“xx速度”的背后—xx商业运营模式浅析2012年2月策略一：订单地产策略二：房地产开发补贴商业经营策略三：多渠道资金来源策略四：畅通的融资渠道1订单地产策略一：订单地产1——采用备受政府认可的运营模式xx采取土地增值，区域升级的城市运营模式，与各地政府发展的需求高度吻合，从而备受政府的认可。在政府的支持下，xx在拿地、开发、税收、招商等方面都具有极大的优势。2——标准化的产品设计：xx标准化的产品设计带来的项目前期高效率推进。广州xx广场在《xx商业综合体规划设计准则》控制下，从拿地到全面开工耗时不到两个月。3——长期稳定的工程战略合作带来的工程质量和工期保证。与中建二局的稳定合作使其工程实现了超常规的建设速度，工期得到充分保障。策略一：订单地产策略一：订单地产也叫共同选址。即xx集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。与xx签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论xx到什么地方开发xx广场，这些合作伙伴都要跟随开店。联合发展大大缩短了前期选址的周期。4——联合发展5——统筹谈判xx将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其他城市，xx对核心主力客户将定期发布各个城市租金市场的数据。针对这部分核心客户不就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。策略一：订单地产6——先招商，后设计：招商在前的原因是：一个购物中心一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高所有商家的效益。主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手，这些问题在建设前先处理，可以降低经营风险。由于xx广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第91天起开始计租，因此租户不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。策略一：订单地产7——技术对接：也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积、高度、出入口、交通体系等，再由xx做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，缩短工期，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。策略一：订单地产8——发展战略合作伙伴：xx广场每到一个城市，都会从中选择适宜的合作伙伴。具有战略伙伴关系的主力店可以消化购物中心70%面积的商业。主力客户包括：沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美电器、一兆韦德、神采飞扬、运动100、大歌星KTV、百盛购物广场、灿坤3C数码广场、红星美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场等等。策略一：订单地产2房地产开发补贴商业经营策略二、房地产开发补贴商业经营“以售养租”、“房地产开发补贴商业经营”：通过项目的销售部分的销售还款平衡投资现金流，商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标。以售养租的做法很多公司都有，xx的优势在于产业链条比较完整，前端和后端能够无缝衔接，并且形成核心竞争力。

整体业态组合优化：由于xx自主持有物业比例很高，主力店的租金收入比较低，回报慢，且占了大部分面积，影响整体经营收入，而xx广场采取的又是快速复制扩张战略，在资金周转上要求非常高，曾经一度陷入资金紧缺危机，所以在第三代产品xx调整了物业结构：在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。策略虏二、麦房地航产开罪发补钱贴商饼业经肌营xx骑广场转商业将租售加比例绒的优逝化：1、2代x炒x产乘品中牵，商扇场大荒部分筹以卖贴散为凑主。到从第3代产暗品开驳始，屋xx匪广场物调整蒙策略浩，对确外围杨的商藏业街伶进行疯销售列，回老笼投要资资蹲金，旁核心容商业躺部分拣进行盯持有盖，长幻玉期经良营收逃取租锄金及组作为冬后期西融资杂载体偿。3多渠道资金来源策略损三、零多渠肆道资吴金来签源资金捧来源：自曾有资冻金、承银行不贷款归、建学筑商游垫资魂、销糕售回抓款、姿租金铸收入店、经厕营性宪物业忌中长子期抵突押贷普款等肾。在宰分期串滚动客开发胸下，米前期珠销售席收入负对持停有型讽物业华的资家金来厉源支睡持作肤用很称大。商业混地产中开发俊所需急资金凳，约20放%由x扰x直液接投辛资——给“销售黄利润+内部撒资金餐调配鹊”；商裹业地兴产约60卧%投资浪向项增目当蓬地银虾行贷皂款；像另20长%左右科由主艘力店饼企业听自己额投资——如沃糟尔玛肌，前塑台、详后台尺、配恢供系荡统、条电脑说系统忍和结映算系娘统等肉均由很企业缴自行即设计货投资摊。4畅通的融资渠道策略滔四、脖畅通逢的融饿资渠闭道银行轨资金家：从x谅x的态开发爬项目将分析姨，贷邪款类呈型包债括：土地竿抵押醒贷款鞋、开胁发贷绑款、鬼资产顺抵押衰贷款刑、资块金贷已款、肿租约蹄抵押蚕贷款再和银析行贷登款的蹄异地铅使用漫等。xx苍集团床与国絮内银笋行保葵持良陆好、慕深度笑的合现作关别系。央行忆金融所管理结部门住金融舅司把们xx沃列为芒了全透国房示地产谁金融作改革祸试点发企业照，享受龄“绿愚色贷轮款”骗通道克。xx拼已经体分别自与中躁国银云行、握建设博银行猫、农秀业银劈燕行签贵订了“总前对总略授信南”的协拌议。业所谓树“总恢对总碎授信如”，土就是祝指由涛商业格银行漏总行窜与企脖业签役订授午信协其议，席在协竟议签脏署后孤，企揭业在蔑该商读业银呆行各元地各喝分行角的贷叮款，展将无踏须再叛履行登既有诊的信稍贷逐国级审且批程嘴序。国内蛋私募耕：与麦玻格理直在20咏05年完称成的9项商陪业物仰业的24妖%股权棵转让性，涉称及资筐金高邪达32亿元类。配合A股上乏市进扇程，惕与坛建银贿国际育已完蹄成的曾股权械私募霉，惊具体晶金额喘不详绣（有以调研高信息馅为10亿元拒左右闪），烈未来奴xx况为配浙合上总市进级程，纸仍将虚增加距战略侨投资栗者。信托民融资缘瑞：20羡09年x床x尝仇试信临托融跨资，垦国内尼信托积融资扬的综叮合成绿本普催遍在12役%左右足，科明显背高于羊xx痛早前舅重点喷依赖燃的银狗行资司金成棚本策略辜四、制畅通遥的融河资渠倒道销售鱼回款落对现驰金流武的支匙撑：对城则市综啄合体敌的销绣售回贱款部员分，差xx耗内部喂从“溜生命队线”清的热定位六，提忙升到缝“长练发展指战略柴支持胡”迎的高