知名地产广东中山住宅项目前期策划建议书

万科中山项目前期策划建议书1我们面对什么样的市场环境？稳定健康的市场环境宏观上竞争相对激烈产品日渐同质化品牌化，优胜劣汰己成必然中观上微观上我们面对什么样的购买市场？对产品对区位对价格高性价比、物质与精神的复合产品有较好的城市配套及发展前景的区域以地段来决定价格选择2我们有什么？我们的风险在哪里？优势劣势机遇威胁市场低迷；新增购买力脱节；消化速度缓慢规模优势；发展商综合实力优势区域形象差、认识度低；市政配套缺乏所在区域为发展型区域；客户注重社区综合因素置业者对该区域选择率较低；项目前期的投入风险较大区位风险销售速度市场整体销售速度慢，影响到投资动态指标3我们去哪里？档次定位客户定位新中山人3200元/m2均价2700-2800元/m2入市价格定位中档、高品质的精品社区形象定位享受纯美生活4策略：项目未动品牌先行教育营销贯穿始终我们如何去？先认识品牌再认识产品，展示万科实力。品牌导入区位导入项目导入在开发顺序上对学校优先投入品牌带动，教育强区，对南区再定义5目录第一部分 总体市场分析第二部分 消费者行为分析第三部分 项目分析第四部分 项目风险分析第五部分 项目定位第六部分 产品建议第七部分 营销推广策略6第一部分总体市场分析7一、中山市城市概况8中山市地图9【行政区划分】全市设置1个开发区、4个街道办事处、19个镇。1个开发区：中山港（中山火炬高技术产业开发区）4个街道办事处：石岐区、东区、西区、南区19个镇：南头镇、黄圃镇、东凤镇、三角镇、小榄镇、阜沙镇、古镇镇、东升镇、民众镇、港口镇、横栏镇、沙溪镇、大涌镇、板芙镇、五桂山镇、南朗镇、三乡镇、神湾镇、坦洲镇。10【人口】全市总人口236.35万人。其中本市户籍人口135万人，家庭43.4万户，占总人口的57%；外地籍人口101.35万人，占43%。11城镇人口143.41万人，占60.67%；乡村人口92.95万人，占39.33%。侨胞60多万人。12大专胆以上6.砖24万人宏，高岸中33躁.1拴5万人碧。13【经您济】个体票私营罗经济欲成为麦中山纷经济丈的重菠要支疾柱个体磁私营牛企业70私71地5户，执注册阿资金缠达到53土.5亿元捕，经塞营网队点占铺全市93莲.2售9%，从业重人员32评37座29人，智占全帐市人瓜口30牌%。去年窝全市精个体絮私营偷企业重总收意入13抚9.袋36亿元,工业昆总产魄值占告全市需工业猛总产水值约27借%。在古唉镇、其小榄兄、大瞎涌、晶东凤歉、黄午圃等红镇区膏，部栗分行辫业已们成为左支柱要产业犯。14产业颂走规腥模化崭、集金约化拥道路规模来化、培集约扬化趋捷势日珠益明竖显。泳年营缩慧业收狂入超校过10蛮00万元怠的85家，腥其中健不乏纽奉亿元冈大户筐。以规计模化羞和特麦色经涝济形茧成集熊约效帮应。工业鸟基地奏、园爹区的逼建设瞎加快蚀城镇它经济泳发展15小结缴：综观鉴中山评市整绪体概孙况，愉我们辨认为勇中山霜是一浮个受盖益于管得天这独厚朝自然骑资源自和侨梦乡背邮景的蛋城市弊，经斑过多瞎年的守沉淀洒已经疾形成块了具肯有地宝方特挨色的寇产业气结构敲。尤煌其是来镇区扑，私业营经站济、膨民营江经济字是当忆地经讽济的自支柱顽，全内市七心万多抚家私岩营企旨业使凳民间阁财富壶积累放很多柔，真溜正是出“藏掀富于绳民”扩，市融场的怎消费班潜力磨巨大杨。与珠奔三角敢其它坛城市承不同嫩的是悬，中涝山受千外来脊人口苹和外租来文表化的告影响阶相对会较少碍，她算保持紫自己题的传画统习砍俗、辞节奏设和生朝活方骡式，冤这也踏是中纺山成糊为珠枯三角兔最受魔欢迎鞠城市对的原伐因之素一。甚至判可以饥这样星描绘疫中山狮：她掠在享趋受经麻济开聋放带工来益啄处的闪同时漆，在集内部梯仍保悔留相赛对“云封闭房诚”的抓生活相方式席，中乘山人绸有自逗己评局价生蝇活的摔一套笋标准副。16二、浮中山勾市房译地产么数据粗分析1、护中杀山市啄房地沈产成述交概遮况172、济城区教、镇耳区对休比分济析18193、剥外婚销房伙情况理分析2021三、汤中山逮房地劣产市甘场特参征分味析1、嘴区逼域性扰分布归明显东区也、石询岐区哥在楼室盘数箭量、量质量偿、价拳格上偷均高棵于其栋他区棵域。原因富与城救市经妖济发婶展、康人文么环境鞭、自秒然环织境、休市政路建设坝等有斥关。222、邀市场挎成熟绑度还庙有待策于提音高多数纪开发沉理念冬落后麻，缺泡乏统织一指圈导思常想。法律打法规罚的执兼行监祸督不粗够。营销蹦手法艺趋于梅常规滥。舆论巧监督播力度鱼不够轿。中介犬业务断不发和达，桐缺乏刚主流罢媒体壶。233、伤内外枝销并布存，循内销抄占绝棍对主六力中山山内销以市场盘仍是覆绝对翅主导岭，外陈销只劲集中鹿在个队盘。口碑未传播势、群仍居效笛应在杨中山扑外销绳房市牲场中辉非常厚明显楚。本项预目我怖司建红议外弱销不庸作重董点。244、最产品呢更新碧快、市品牌穴忠诚事度高市场凉呼唤漏品牌哭，市汁场追宪随品载牌，诊品牌樱和规喂模交未相辉水映。受香膨港的泼影响沫大，乔产品建形态纯更新籍快。雅居穴乐的声作用棍及影章响力混不容嘴忽视戏。255、米电视狱媒体殊和房喜展是孙购房脆信息尾传播鲜的主衰渠道特别庆提及字：电视哭广告亲友灿介绍266、勉推货侄谨慎僵，吸朽纳速寻度慢市场碧上首袜期推拆货量艳在30用0套（3-筋4万平夺方米冒）左咸右，迎大约宇一年锋的时鞋间消循化，旅即3-搞4万平谣方米/年。参照挤案例翻：楼盘名称雍逸廷凯茵新城奕翠园发展商雅居乐雅居乐新鸿基占地面积（万㎡）520034首期开发量（万㎡）3123月销售速度（套/月）2797110备注共800套，分三期开发，已售80%，2001年开售首期推出洋房1000多套，已售70%，别墅169套，售罄。2001年10月1日开售首期312套，已售70%，今年五一开售，去年11月内部认购277、竿销售的价格义区域丢差别炉大东区劝的均汤价大屯致在比35诵00谷--硬38恼00汤元/旱㎡之订间，零而南忆区给匪市场真的概轰念价恢格却孩是低灾于2辱00辨0元姐/㎡广的。28第二忠部分消费寻者行叹为分沾析29一、优市场吵客户松主流炼与非屑主流蛋分类行政事业单位人士个体私营企业主主流非主流企业高级管理及技术人员港人市场存在客户者群30二、滩市场闲客户里群体茶的消著费行露为分颜析1、泪生幼活基格本特盾征消费薯层次询较高口碑荐传播闲对消里费者屠影响湾大312栏、品匠牌的践影响叙力“在番中山碰，雅诊居乐轧的房弄子盖屋到哪汽里，呜人气希旺到昏哪里将，没稀有不内好卖胜的！遗”323、危购屈房区刮域选背择如何怪改变途置业伸者对众项目卡区域胞的抗皆性，执将是马本项竖目后孝续发凶展的动关键专。334、卖价狭格选合择置业席者的贺目标啊价格婶集中锁在2银50齿0-捎30弓00宫元/柜平方蜻米。345、甩产品逢要求户型显设计桥：中减山市屡民一妄般选食择三避房二诱厅，崇注重禽实用嚷、功谷能性睁等理梯性因左素。朝向象选择脉：多钻选择受南向锈，对警东西展朝向甚抗拒拦性强挤。园林拌规划狗：消身费者谷对园洒林越仅来越众关注红，但崖对其竿理解污还是类以发塌展商晨的引悄导为做主。生活慕配套谁：主棕要集秆中在地名校云、商裁业、护交通苍、会亏所上绩。交楼神标准山：本昼地客转户主拌要选积择毛突坏房友自已泥装修蚁，而泡城市玻白领暮多选箩择带装修丹或装攻修套挣餐。356、蛮置眉业时善机消费铜集中劣在节拔假日虎，其害中春捷节前柱后的青购买区数量饱最为缠明显犹。原因亡：开发眠商的聋促销消费丝式者节铃假日头消费辣能力糊强。367、攻对粪折扣标的敏叼感对于隶价格牙的敏芳感度冒要低桌于折房诚扣优假惠，争也就船是说追同样可的实让收均混价在绵操作度中采素用不下同的偷销售夹折扣酸对客使户的稿吸引撕程度难是完枕全不册一样舒的。37置业选择因素客户类别置业次数区域价格楼型行政事业单位领导二次或多次置业东区3000-3500元/平方米小高层行政事业单位员工首次置业东区2500元/平方米小高层、多层市区私营企业主二次或多次置业无选择重点价格相对实惠无选择重点镇区私营企业主二次或多次置业无选择重点价格相对实惠无选择重点企业高级管理及核心技术人员首次置业邻近工作区域2500-2800元/平方米无选择重点部分港人在中山首次置业无选择重点2700-3100元/平方米小高层三、鞋不同撑客户悼群的的置业半特点38置业选择因素客户类别户型面积教育配套商业配套社区规模行政事业单位领导四房140平方米以上可有可无大型商业规模大行政事业单位员工二房或小三房丰富的教育资源大型商业规模大市区私营企业主四房140平方米以上丰富的教育资源大型商业无选择重点镇区私营企业主四房140平方米以上丰富的教育资源大型商业无选择重点企业高级管理及核心技术人员三房100平方米左右丰富的教育资源大型商业规模大港人二房80-100平方米无选择重点品种齐全规模大（接适上表刑）39思考保：按照骨目前矮客户戴选择滥区域如的分寺布格盛局，摘我们绵能吸熟引什肃么类树型的饱客户归群？如果凉以低架价格庙切入晕市场轰，能游否改侍变目归前客潜户选唐择的天区域艺偏向当？如果吸发展叔中档茧、精蜂品项装目，棵回避客东区陕的高抹价竞扭争，奸我们凉的目乖标客毛户群禽又是珠哪一健类人兄群？40第三摧部分项目怒分析41一、碑项目窗所在脖区位勉描述【区吗位概返念】库【人敏口分冷布】誉【产场业特壶点】啄【交鸭通条青件】益【城霸市可真利用齐配套满】42二、隐项目拥SW繁OT笑分析【优恋势分身析】规模坊优势崖。交通阴系统医良好耐。地块缸方正枪平坦蹦易于毫规划陕设计姐。【劣宰势分等析】区域汪的形倍象差雕。周边盏生活悉配套扯较少剪。项目允周边缴的环厌境较认差。【机汪会分鹅析】政府羞对南序区的顺基础点建设后已开雕始加收大投入荣。市民孕置业董时已株经开赖始注涉重社银区的在综合质介素，连而不础单纯施是区姜位。另有娃知名疑发展亡商在灿南区为圈地迫准备凝开发阿。【威寄胁分情析】市场恢供过同于求祖，竞驱争激斜烈且固低迷朋。新生饭客户食增长塔出现省脱节洪，消痒化速下度缓慢合。市民狂对项蜓目所踏在区催域有携较大种的抗荷拒。43三、精竞争陕分析【短盖期竞豪争分谁析】我司裁认为固短期仿竞争苦主要远来自爪市场掌供应版量的袍压力愚，城虎区即眠将开鼓发项煌目占地末大约豆43借万平挺方米揉，以滨平均说1.撕2容络积率工计约吩52祸万。项目占地㎡项目占地㎡天明花园158404（已开发三期）世界文化广场70440奕翠园348000（已开发一期）紫来花园21697嘉和苑14825碧湖居7653高云苑6666聚贤阁766644【长馋期竞滋争分蹦析】从市缺民对孝品牌趣的追御逐及鹿品牌漠发展犯商的庆召唤咱力来挑看，巷在未集来，廉品牌桂发展遍商的休大型耀项目冶将是脊我们杠主要平的竞热争压虾力，扔如新忆鸿基消的奕绣翠园劲、雅寻居乐惜的凯概茵新切城。品牌颤发展俘商规模配大区域敬相似45四、钉思考1、岁如转何改旦变市代民目都前对结项目盗区位汽认识丈？问题狮：8虾0%征市民味对南薪区的助概念葬是一密个修敏车的仗地方徐，房暖地产迈价格朋预期捷在2沙00再0元折/平翁方米菊以下毕。解决钱：通仿过特滚色教硬育引句进、垮生活汇配套袍的完坡善、胀事件摇公关赏活动颗、媒焰介传招播来意改变胆市场伤对区愚域的悄偏见好。2、恨如何川利用围项目声自身查优势始？突出友大盘叙的社灰区优旗势，沸对南芬区再割定义械。利用杰品牌疗的穿描透力配。46第四租部分项目歌风险平分析47一、颜区位兽风险1、慈城市悲发展俘主方刮向不醒在于针此2、拳市民糊印象猴欠佳中山级市民竿对南负区的秀认识一个偷较偏刮远的财区域生活译设施闻极为卫缺乏爪的区陷域环境恼、治普安较瞎差的墙区域一个练档次晋较低瓶，脏卸、乱刷的区铺域48二、击销售郊速度奋风险1、魔市升场一境般销泪售速帮度去年断全市贯城区栽成交旱面积午：1陪17破04价02嘴平方漏米在售俱项目莫：5恋0个难左右平均女销售厨速度劲：2腥万多俩平方缘瑞米/箱年资金姜回收羊：销售线总额/销售述面积=销售御均价=3灶32写0元/平方法米销售呜均价*2万平扫方米=6钥64粘0万元492、许市场由较快毙销售杀速度20固03每年5贯月份棋中山迎市商按品房只销售若数量物前十定名项贼目：名次开发企业项目名称项目区域销售套数1新鸿基地产奕翠园东区1602雅居乐集团雍逸廷东区663雅居乐集团凯茵新城东区624亿达商业康庭苑石歧区575广浩地产第一居广浩华庭西区566仁和实业张溪豪苑石歧区487昌生实业东景廷东区458大信置业大信新都花园石歧区459盈丰创建优雅山房东区4410格力集团格力歧乐花园石歧区40说明具：1孙、奕窄翠园然，今吹年5聋月开惩盘，蔑去年高11急月开滋始内予部认士购。2、范五一切黄金结周旺虏季促浴销。503、剃不法同销述售速症度对挂本项易目开普发指虹标的枯影响基本柳参数饿确定度：土地电价格遣：5衔00吃元/合平方蛾米（参楼面驶地价罪）可销输售面宣积：令50碧00五0平市方米建筑估成本葡：1资50偷0元成/平李方米蝇（该当成本痰为估深值，惧其中农包括摄建安柔费、愈绿化惑费、类设计盐费、铜管理蜘费等里不可柿预见椅费用枪）预计妖销售浸均价蛋：2鼠70灶0元寒/平科方米建设描周期睬：六其个季荡度营销吊费用裤：销卵售额照*5夜%所得暴税：昏15则%营业弱税：删5.盗05言%折现文率：艘8%51部分钳经济绒测算苏：税前援利润侵：2源14处3万终元税前序利润启率：跑20佣.0诊7%税后易利润脂：1遇82惧3万订元税后啊利润互率：丢17找.0央6%52敏感座性分昏析结课果如题下：投资然回收锡期的独影响花：53内部保收益痛率的读影响彼：54总结珍：我们化解风险全新的教育理念对南区再定义

准确的定造产品灵活多样的销售渠道全面导入万科品牌全面拓宽产品

的覆盖区域55第总五始部封分项目彻定位56一、股目标涛客户面定位1、脆目标中客户抢定位备推导目标奋客户“新智中山顷人”思想开放、有追求的青年族外来人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接触外界信息较多的企业主行政事业单位公务员私营企业主企业白领购买力地域消费观念持续稳定或上升的购买群体履盖全市的购买人群，特别是镇区心态开放，易接受新鲜事物定义范围较宽的目标客户定义572、屡定位畅依据购买棕力因垫素针对周消费生能力漠最稳孩定、惨最持缺续或莲增长存最迅拾速的珠群体秩。地域帽因素覆盖厕的客蜂户群插有条肃件在唱全市还范围话内辐证射。镇区灵客源貌不容其忽视戴。消费暑观念犬因素哪个义年龄漂层次稿的人泪比较治容易纯转变仪观念纳？哪个慨类群递体比拿较容需易接介受新惕兴事其物？583、悄定位走结论“新贱中山喝人”594、爽特征阴分析在外督接受逐教育督的回沸流人伪士接触赶外界汪信息粗较多旅的企豆业主外来铜人口相中高巷收入说人群思想压开放增、有座追求测的年惰青族605、呈职业硬分类行政事业单位公务员私营企业主企业白领注：洪公务鄙员的底界定616、寸目标穷客户乌特性腹需求汪分析行政豆事业拉单位恨公务音员特征释：工作滔和收楚入稳郊定，踢有较砌多积世蓄。乡丰有较栽高文砍化素插质，前思想数观念远比较键新，俗容易蛮接受荒新事矮物。追求钳较舒吃适的碑生活防环境拔，生行活讲障究品丽质。斯非常丹注重肺子女百教育出。人员糕结构像本地画人和禁外地随人都御有，馒本地象人为忌主。纸数量草庞大钉且结涉构稳邮定，沿置业殃需求代明显堡，因妹工作熄年限攻和职宋级的球不同冶，一魂、二棵次置峰业的港可能亿性均缎等。62需求狡：要求简教育瓦配套本完善煮，并宰且不扯满足另于传将统的锐应试丈教育其。距离佣工作义单位圈近，阴车程既在二末十分饰钟以苏内，裁上下还班方月便。完善虫的配腾套，析安全甘舒适膜的居狗住环毙境，构良好女社区旨文化竭，体辰现身断份档皇次。以二台房、绢三房盯户型怜为主套，注冠重朝者向。63私营怕企业邻主特征慌：全市振至少7万多资个私丛营企绳业主泥，数稳目庞杂大，译资本刷雄厚喉，收甘入高贩，购扰买能跌力强态。属升二次输及多亡次置幼业者虽然钳文化球素质基不高茅，但绝由于备营商骡的原冷因，续接触倒新鲜杀事物巧多且简观念扇超前伪。人员管结构伶主要腾是本斤地人触，多香散居陶在个歪镇区兰，置业字在地茅域上丹没有婚明确恒的要蚀求，大拿多是末为子虫女教炕育才骗置业爷城区改，希释望将催来子未承父旗业、菠后继舌有人软，望横子成棋龙心警切。64需求膜：要求葱教育加配套摔完善最，注肆重子斗女教主育。优美查舒适利的居姑住环怕境，羊完善按的配叔套设慕施，墓能满练足社悔交的柔需求六。对产室品质妹量和唐服务榴要求吧比较警高，不体现纠其身虏份。以大嘉户型时、大愉面积岔为主湖。65企业身白领特征盟：他们啦是伴券随着诸城市健的发滴展迅隐速形树成的暑新兴娘群体紧，属得于消旋费能口力增重长最亲快的届人群拆。收腾入稳灵定且馆较高齐，但秆积蓄搁有限篇。外地辅人为种主，夺文化纺素质收高，咳融合停各区啊域文垦化特眉征明经显。他们予是中社山的殊新人配类，向生活浅节奏肥快，兴时间燃观念截强，嘉生活唉注重扭品位绵和细候节。置业增在地找域上份没有凑太多御的约轰束，形比较匠理性谢，讲斩求最满高性施价比刚。多重属首掩次置危业。66需求肾：生活旋配套受完善沸，交省通便元利，柏距离枯工作启地点平较近痕。追求奇较高嫩的性册价比为，有功户口辣的要掀求。需求革以中歇小户执型为羊主，劣多注些重朝列向。677、伟目标陕客户岩群的扯拉升从长未远看桃，伴泛随着搞本项墙目开表发的泄深入驶，居恋住人贵气逐慰渐形福成，葬各类详配套况设施刊完善嘴，必录然带猪动南答区整滔体区被位价难值的滋提升轨。届帮时地短块的潮区位饺资源苏对产谷品的禾支撑遭力度窑将大聋大加辛强，土将有妖号召旷力吸民引更瞎高档葵次的参目标疾客户桑。68二、煌项目握档次卸定位1、铃定位查推导采用氧排除知法：结论盾：不佛支持结论畜：不狗支持结论识：支啄持高档中高档中档中低档低档论证排除法论证结论孩：中宿档价鹅格、硬中档友成本桌、中演高档读形象悲。692、杜档次桃定位本项歪目定唯位为第“中档墨、高卫质素砌的精骑品社贼区”。所谓架中档饭，主带要是鹊针对阅成本助而言某，力蓝求控孩制未降来的晃销售矛价格亿不要存过高厉；虽算以中绵档为更定位拌，但玩在产烫品形瘦象上锹应走递中高耀路线训，即栏将能奴够体午现项芝目形古象的铃地方狠做足监功夫进，通直过提款供性蜂价比舰高的跨产品洁促进熊销售却。70随着虎项目肾开发肥深入额，各邮类配作套设吸施逐耻步完泥善，段居住碧人气确提升色，可惩以带迅动南脊区的遮整体异区位挺价值今，本沸项目汪价格天也会事随之逮升高孙。届碑时我阀们将昆有号速召力套吸引墙更高昼档次套的目萌标客覆户，隆将整终个楼采盘档盒次提后升。3、崖档投次提范升的茎演绎71三、浙项目益形象您定位1、肺形象刺概念般推导沟思路市场柿导向其性：市场需求品牌需求形象概念结合自身72开发淹概念原的推法导步去骤：确定目标客户群研究目标客户的生活特征和向往的生活方式了解本项目的独特点研究万科品牌深层含义的精髓得出符合市场需求的关键词得出符合万科品牌要求的关键词总结项目形象定位形象定位将指导项目的建设，并提升品牌影响力732、创从萍市场金需求屠推导纳形象紧定位仓的关硬键词高品味生活良好的居住环境核心目标客源对产品的需求完善的配套子女教育74质朴舒适享受延伸目标客户对产品的需求753、崭产品接自身病特色痕推导鼓形象去定位邻的关册键词自然禁清新现代识明快离尘慢不离征市优雅小安逸自身卷特色76万科杀的品冈牌口西号：“建部筑无过限生延活”万科伏的品血牌核稠心：“以宴客户廉的生并活为喉本”万科哭的品租牌个梢性：“有氧创见辈的、放有文鹿化内光涵、透关心猜体贴份的”万科更的品残牌主偏张：“万眼科提疤供一笔个展紫现自块我的胡理想值生活歪”4、川从万恋科品蒸牌推梯导关世键词77万科替品牌筋精髓品牌绿利益栗--冷--御高性换价比细产品根，不联断提五升的往无限江生活品牌筒价值品牌粗文化项创袄新、劫品味裂、积编极、饿健康山、贴福心品牌榜个性78万科扒品牌辈的关秘键词高品视味生挨活高性誉价比创新健康顾客挑为本贴心万科箭品牌795、难从万叔科“寨四季斩花城雷”系掌列推绳导关炼键词年轻权、活泪力亲和络温馨现代四季访花城806、止本项少目形但象概间念的妄推出核心奥客户落需求高品页味生撤活完善月的配昆套良好傍的居领住环析境子女绞教育本项督目形逝象概勤念关乎键词品质头悠酷闲匠创新自然战健品康蔑现代本项故目形菜象概协念描涂述享受孝纯美客生活延伸旺客户汽需求质朴舒适享受产品五自身罩特色自然疮清新现代笔明快离尘柄不离床市优雅胃安逸纯美盘生活万科找品牌启要求高素除质生似活高性庸价比创新健康顾客梁为本贴心“四残季花亭城”谢系列年轻码活力亲和池温馨现代81四、傍价格蚊定位1、肤参证照对总象选贫取依比据楼盘恭规模项相近地理锐位置涉参照仿其它呀郊区胸项目产品帝形态粪相近综合给上述直条件络，选举取凯茵饺新城略、蓝毕波湾线、阳屯光花崇地三个承项目笼作为巩比价护对象牵。822、暴市扔场比倍较法末分析当均价小高胖层价授格建钞议单位返：元盲/㎡凯茵新城蓝波湾阳光花地按揭均价（毛坯）320032003100区域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然环境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100规模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100对比价298332592916权重40%30%30%建议均价3045由上策述市许场比术较推泪导后红，得膊出参昂考均醋价为30形45浙元/浓㎡，以5%的技钞术参梦数作键调查间，得处到参宜考价章格区寄间为28嗽93甘-3魂19矮7元勺/㎡。83多层妇价格耕建议由于懂可比共项目掉较少加，所胆以根复据市译场上补同一职项目荐中多神层与层小高俭层价颠格比犬得到浅多层信价格稿。参照减楼盘满：凯矛茵新壳城——凯茵新城多层均价3200小高层均价3800价格比84.2%推导类结论低：旬本项园目中岁多层品楼型谨建议夕均价坐30旨45王×8笑4.蒙2%哥=2厕56澡4元冶/㎡以“师低开抓高走贪”的阵价格静策略搂，建月议首仁期多蕉层以24摆00顾元/道㎡均价嘴入市腔。84情景私洋房汤价格饲建议情景介洋房旨属于努中山乡丰市的价创新转产品葬，没叨有同冤类产量品可厨直接泪比较接，但漏奕翠糟园项芳目中袄带电头梯的窄多层甘与情威景洋参房具窝有一惊定可变比性补，所洗以本俩项目鲜中情关景洋触房价瞎格我歪司建尽议与疏之相疑近，盆即均蛾价4牧00孕0元虾/㎡兰左右盘。85To冰wn刷ho父us饿e价予格建肢议To法wn除ho蓄us栋e在中匆山也影是创虏新户杂型，们无法淡直接收类比比，但技在产公品形抵态上葛，To瘦wn咬ho挺us惜e是介异于别叙墅与恨情景桑洋房慎之间将，所壳以价钓格定验位也临界于格两者碑之间杂。86项目云总体挽价格兵建议根据酿上述漏四种悦产品烘价格纠定位照及楼族型配屋比，肚得出城本项纳目总勒体均墙价的情建议偶区间养为32魂00犹--晋33汪00太元/㎡蚀。873、令入补市建恼议建议宪项目卵采纳进低价疑入市飘的策裂略，密初期内以28湾00闭/㎡（毛说坯）态的均涛价入肿市，他营造滔“同者价优馒质”座的市旺场口或碑。88第隐六妈部陆分产品府建议89一、山项目钢整体沿容积栽率建勤议建议求项目而整体锋的容钳积率服为1恒.5项目奇总建沃筑面卖积为稍52斑29神48辈平方拌米90市场母比较馋法91项目支本身政的产姜品需气要产品助形态骑可安谣排的英得很宽丰富猫，环叫境优净势可长以表每现得灶更加圈明显秩，且帆比较个符合喊本项迟目整迁个的澡档次条定位叶。在产柿品形磁态符恨合目纷标客役户选搭择的免前提恭下，骡适当诵提高复容积垫率也攻基于篇盈利较的考屯虑。项目企的盈建利需仰要92产品种类所占比例建筑面积(m2)备注小高层60%314097平均层数16层一梯4户多层25%130873层数6层一梯三户情景洋房10%52350层数4层一梯两户Townhouse5%26174单位面积230m2二、此产品针形态情建议9394三、佳分期盈开发效次序舟建议拟定专整个胆项目毒的开捐发周榜期为帖6年膀。项目期数开发面积㎡产品类型所占比例一期50000（可售）小高层、情景洋房11.20%二期60000多层、小高层、情景洋房11.50%三期80000小高层15.38%四期90000小高层17.30%五期80000情景洋房、多层15.38%六期80000情景洋房、多层15.38%七期72000Townhouse13.85%95体现副一个草大盘币应有泽的综束合环误境优作势。在销孕售现不场及笨参观边区域拔，突忆出本惠项目晴在细寨部处旱理，研如安蚊排特禾色景葡观带折及具补有观堤赏效眠果的煎小品福。销售咽区域反的环格境处梳理，乒体现役出本渴项目学纯美赌、向也上的寻生活赤形态骂，让暂客户葬在不陆经意校之中艘触摸讲理想魂的生普活境斯界，枪并适涨当增逆加立赢体的皂环境越音乐烫、自案然虫焰鸟声翁等。本项勇目所婶处位墓置，双是一酷个整障体环侦境欠娃佳的车区域内，所万以首亏期形派象及势销售夫示范锡区设傍计时治我司孤建议及主要现参考脑以下木几点坝：9697四、偶首期都开发喊楼型垫建议产品类型比例备注小高层60%一梯4户12层多层20%一梯3户6层情景洋房20%一梯2户4层98其中番参考钢项目暂如下休：别墅30%洋房70%小高层带电梯6层多层，11层小高层中高档凯茵新城多层25%小高层75%全部带电梯4层多层，10层小高层高档奕翠园比例备注楼型定位档次项目名称99根据葱市场验平均睁售价语计算页，市扬场需锤求主卡力户惧型面纺积在10纪0-心12描0平方蚀米左鼓右。五、卫首期甚户型食、面拖积建膛议10辨0户型镰、面半积建片议：户型面积(m2)大约数量（套）占总建面（%）二房二厅70-8013320三房二厅95-10515030三房二厅115-13012530情景洋房150-1606520合计47310010作1万科四季花城绿景水景“风”景光景互动性设施渗透六、桂园林艰建议10馋2绿之阔演绎毅：绿色浸代表疤健康乘、自决由、肠舒适誉，通石过在撒园景较中种滩植树楚木、招花草嘴等常续绿植关物，杏运用要高低角错落顽、色蒙彩映读衬等胜手法透，构填成一佩幅立茫体式牌绿树暗掩映示、曲辛径通铺幽、弯枝繁况叶茂沸的空烧间。10谨310挪410柴5在楼隶盘两霉边增挺加绿墙化密彼度，德种植犁大型惯树种健及多昨种彩照色花具卉，债增添漠优美辞景观腊，又议可以尸丰富惠项目槐景观滤，增陪添项翁目卖积点。在项阔目中挎部设扭置一从个小药型植哨物园得，种估植果差树。庄园通过邻山、疯石、扑树、令花、巨草等约元素立相互闲搭配纤色彩除的组链合，杰演绎妻现代旷园林静的精敢髓。其他师园艺璃景点10偏6光之晶演绎嚷：光代飘表新照世纪阴也代黄表现血代，拐可通惩过在晃园林攀中布怠置多尝种玻绸璃建婚筑物蒸，并竖配合匆泛光床灯、吉地灯稍等光箱源，蚕表示他新时当代的束璀璨逆，各安种自屿然光地、人均造光它、暖吹光、静冷光激等不灵同距阴离的属光源箱有机章结合耀起来澡，幻尼化出晶一幅喉新时赴代的麦璀璨民美景辉，从砌中体教现出腾人类箩文明忠社会枝的发潮展和胸进步蒸。10超710叉810击9在广粮场上锋兴建绳玻璃田观星末台，蛮象征挑人类幸对宇舌宙固的无羽限向移往。观星誓台通过多各种搏色彩偏的地炸灯、送墙身衬泛光馋灯的蜜搭配供，编闻织出校对生坊命、陈文化耗和光倡的礼狮赞。各种说泛光眉灯11再0水之啦演绎忽：水是孝万物者之灵脸，代梨表生详命，午可在睬区内溪设置纸各种糟流动纺的水梁系、猾喷泉侄、泳径池等西动态啄水景塘，营沉造出刃流水谅淙淙轮的美休景，威细流迅、浅济流、街跌流签、激砍流、喊涌流矮……稳循环厦往复弦，寓景意生锐机盎杀然、江生生娇不息赔、灵鸟气逼乘人的底生命券活力敬。11夜1在项疮目中狂部由才南向答北建榜造一沿条流索动水徐系，拔既可搏将项哀目各贫区园乡丰景联仅系，扯构成甩景观填主轴瓶，又蝇可丰打富水塘景效逢果，酱并可锈将洋筹房区节和别威墅区沃和谐结分隔大。流动纹水系可建驰设一戒大型宁娱乐抹型泳良池，歼内有雀浮桥劳、绳棍索桥悦、高姜速滑谅梯等喉娱乐伪设施牢，满丸足客赠人游化乐需忠要。匙另再尸设置怒一无谜极按督摩泳亡池，辱以满圆足高医层次脆客人司享受钻要。双动芹感泳井池可建邻造在季楼宇视西向眨单位惜的部蹲分外怀立面德上，挖既可担以增胆加观假赏效趣果，隔增添棚楼宇咽特色睡，制转造卖飘点，裕又可箩降温笔，减均少日真晒对攀西向笋单位倒的影测响。流水个玻璃犯幕墙11雷2风之叙演绎拔：古人筒云：匙风者检动也沟。春风慢寓意国新开岛始、拖新希受望；萄夏风览能给哗人带掠来清捆凉感恢觉，蔑使郁气闷的弃心灵灭得以乏解放烦；秋袭风送舟爽，剑使人锅一身萄轻松例；冬洁风使肾人清眼醒，耗保持扰冷静鉴。通过繁各种灭走轨需旗、沈船帆葵、风妥车的迁映衬疗，使土全区衰充满慕动感订。11娃311益411麻5互动婶性设创施设矛置：——菠有拼鹅卵怎石铺爬垫的怀梅花疼桩——间童调军训饮练基逃地，伐如绳依网、关木梯陕等——看草降缝石猎草坪齐/太大极广号场——柿树盾桩型桨的桌祖椅——闷大嫂型的贴石质就象棋11比6以1堪30平方环米一珠户计榨算，期整个拆社区关约有40洗00户。较长愉一段蔬时间赞内生顺活配旗套无仰法全印部落洽实，载客户肾对社胳区内飘配套君有较百大依搅赖。七、例双会瞎所建批议单一津会所卫辐射读半径趁有限迅，双任会所求在销架售方默面对To牺wn响ho资us业e、情景茫洋房撞等高遭档产常品买划家有郑吸引励。从客院户的央生活盏特征简的需河求来占看，戒主要据有日菊常休肤闲、充健康麦运动泳，所溜以在染会所做设置虽进行斯区别吩有必渗要。11啊7双会准所功饶能界线定分背生活怀休闲补类与过健康剂运动壳类。功能暴建议饶：位置枣建议抵：一期必会所毯建议贯安排腥在邻磨社区惕主要即道路宣附近各，如锦集中锅的园惹林或敏景观氏带附香近。11积811品9八、庭建筑蚂立面逐建议市场栋上主作要外斧立面弊设计斯情况遵：缤纷霸型代表福楼盘唐：阳薯光花狭地、疑凯茵挥新城华、雍秀逸廷培、雍珠景园主要勇表现场：强肆调色皇彩对撑比，损多用页红、裕桔、荒浅黄希等抢掉眼色虑调。素雅兔型代表蒙楼盘道：豪推逸华竿庭、罢奕翠常园主要偏表现尊：色盖彩搭课配较店少，咐主要侨以浅案灰、勉浅绿氧等色架彩为狮主。12吸012炮1中山筛市民基的整芽体欣割赏角析度；目标慢客户助群的撞喜好赢；项目侦产品跨的替除代性口。本案挎对外浓立面感的选聋择的烛思考垦:我司亏建议梁以缤碗纷色无彩为赵主，酱但给君人的赢不是核一种蠢浮躁睡感，铺而是优在体肃现品踢质感智的同际时，船更是取平静唤生活题的回清归。12捞212巧3九、武商业激街建众议将一暂个配谨套优森良的黄社区俩展示粮给客搂户，充解决村其对无社区互生活老配套翅的疑筛虑。呼另外安能降躺低项送目前垫期硬纲性配全套的追投入振。在建快筑形枪态上尤吻合否项目档形象冶定位柴，在斗功能绘上突射出它餐是一堪个休形闲的揭户外绝走廊费，也责是特村色和魔卖点堤。可以饰较好铃的挖储掘项吊目潜浩在的网商业盒价值怠。配置然原因债:12应4功能岸建议糟:生活驴配套然功能个性评配套架功能╋12荡5通过祥设置距露天喘咖啡触座，因增添返优雅连闲适蔑的生乖活味陵道12牲6十、瘦交楼猜标准捉建议装修标准公共部分装修标准室内装修标准12猛7公共浮部分胸装修姓:公共部分装修电梯大堂部分电梯标准层梯间12倡8建议元以装修赔套餐的形穷式让身客户叉选择蚀,套营餐的哥单位洗价格庆分3格00哨元/姿平方底米和业50殃0元窄/平疏方米守两种鉴.室内饼装修驼标准均:12敬9教育贩资源划已经找成了稿市场休项目找一个述强有促力的骑卖点盐。市场势及项久目的夜需要门：本项令目所疗在区军域的班教育授配套院。目标芽客户屈群的独需要激。销售病价格查的支绢撑。十一岗、学赖校建碗议13序0发展裙商：挎天英雨实业项目屠区位肃：石掠歧区销售跃均价茎：3登60碰0元天/平艰方米饺（包味装修才）教育拾配套纵：中画山市敢实验狮小学客户多形态瓦：镇肤区生臭意客她、白秘领发展办商：扬新鸿庆基地削产项目毕区位光：东看区销售蔽均价签：4对00嫁0元远/平朱方米教育颗配套红：中鸦山石搞歧中纱心小举学客户厌形态属：政挖府公评务员志、生殃意客【阳径光花党地】【奕雅翠园昂】13倦1学校仿的选惊址及吵规模章建招议将选学校笔安排荐在邻拾城南缠一路露或项裙目西堂北面抄的内羽环线披附近翁处。具体稍的建侨筑面箩积根铺据政裂府规肃划要虏求。疏另外恒在建轨设资肺金上遗，通勿过与用政府专协商跑，争碍取在绿地价肿或税并收上陵加以哥减免殖。13却2建设盾时间时间热建议含在首惧期项喘目开敏发之贯前，液做到论教育攻先行。首期伍项目下营销顺需要蜓；改变辞市民般对项福目区续位的仍偏见丈；树立星项目妈形象闹及整哗体特封色；满足削住户现在前腊期对幼教育陆配套拥的需再要。13院313进4第七兄部分营销叔推广验策略13阁5一、惭说明本项喉目面砌临三防个困估难点带：品牌炎知名扔度不松高区域兰形象慈不佳销售伪速度展的压摩力“如引何解锦决这修些问捷题?梯”13蛇6二、简市场轿推广喉核心核心仓思路遇如下塔：企业蚀品牌拴—→授项目侍形象留—→滤项目跌品牌秃←→储企业谷品牌项目主未动境,品鞠牌先订行,巴教育急营销竞,贯岁穿始吵终13蔽7说明：品牌圣导入旨策略形象核重塑殿策略项目道导入渗策略我们捏将从温三方乌面提蜡出本掘项目扛的策稿略建达议：在时俘间的毫顺序械上：品牌腾导入辨—→贪形象农重塑拆—→治项目尤导入闲—→闲开发删配合教育锤营销传是整未个策扛略的穷核心喉主线齿。13单8特色件教育捕营销我们塌所提泉的教坛育营聪销，渡绝非伴一般倾的名愚校概深念，蓬而是窄贴近耳时代效脉搏齐，适险应社起会需剃求的匹现代辜教育击。13智9为什端么我赖们的就教育挽一定味要有遍特色?中山立现有矮三所藏名小债，且绑已经徐在市滚民心魄目中岩树立但起了顾较高淡的社樱会形撒象，序如果妈我们杰没有绩特色联，仅很仅靠付“名详校”败效应买很容俱易流贺于一爬般，伍难以骂与之爱竞争国。竞争冈对手困中有娃二个贱都主特力诉送求教冰育，职如果宽我们少没有丹足够葬吸引拖力，润就很贼容易敌落于泼俗套透。结论毅：要协做就旦做最君好！14型0赏识头教育领袖满才能由的培螺养如何南做到涌有特胶色?它最灶大的粱特色滑不是轮教子油女，缩慧而是她教父弯母如狭何教松育子摄女。参照景：香港币“童拌子军贫”广州米团校井“少绝年领民袖训政练营刃”14枕1军事债化管监理提出托“中索山黄共埔军雁校”外、“层中山解西典肃军校疮”概舍念。中英宴文网鞠络教脱学、殖科技遗教学扔此点惕不是等诉求号重点愤，但淋也是卧现代耍教育冬的必孝须。14历2三、挠品牌怎导入激策略推广贩企业煤品牌苦，展匹示万激科实它力，蜘增强盯购买舒信心况。目的娘：14奖3关健味点：