对房地产中介行业的理解

对房地产中介行业的理解对房地产中介行业的理解一、房地产中介行业的认识二、房地产中介行业的发展历程三、南昌房地产中介行业的现状四、2006年房地产市场的总结分析五、房地产中介行业的发展方向一、房地产中介行业的认识房地产中介行业的定位

房地产中介代理是市场经济发展的产物，是房地产行业的重要组成部分，主要是从事二手房地产咨询、房地产估价和房地产经纪(二手物业买卖、租赁）等活动，收取居间服务费的行业。一、房地产中介行业的认识房地产中介行业的作用

房地产中介行业是房地产市场发展的重要组成部分，它已成为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对带动房地产市场运转起到润滑剂的作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二、三级市场、放宽信贷政策、房改房上市等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运作对盘活住宅二、三级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进增量房的销售作用明显。一、房地产中介行业的认识房地产中介行业的描述

房地产中介行业是知识密集型服务性行业，它并不是一个有实业载体的公司，而是由房地产行业衍生出来的，它的载体就是有形的市场（需求）。操作的形式就是利用渠道内的客户资源，通过销售人员的匹配，令双方达成意愿，促进相互的成交，从而收取相应的中介服务费。可以简单地理解成中介公司卖的就是信息，提供的是自身的服务。二、房地产中介行业的发展历程

二十世纪八十年代末九十年代初，随着中国房地产业的发展，特别是住房福利体制的终止和货币化分房制度的实施，我国住宅建设进入了快速、健康的发展轨道，住房二、三级市场逐渐“浮出水面”，并日趋活跃。与此同时，我国房地产中介市场也经历了从无到有的历史阶段，使得房地产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。

二、房地产中介行业的发展历程纵观目前全国房地产中介市场的整体发展态势，首先是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。其次是形成了包含房地产楼盘代理、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。三是房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长等等，这一切都预示着房地产市场和中介业务发展的外部环境正在逐步走向成熟。

二、房地产中介行业的发展历程随着市场发展，行业内部竞争也愈来愈激烈，对中介公司的专业性要求也愈来愈高，中介公司内部也开始出现专业化分工。近年，香港代理公司进驻国内市场，带来了丰富的行业经验和经营理念，对国内的中介行业走向规模化、专业化起到了很大的促进作用。

二、房地产中介行业的发展历程南昌市场行业过去中介行业多数以小中介为主，行业操作比较原始，市场上存在大量的“房虫子”，很多违规操作，给客户及心理造成了不好的影响，口碑差二、房地产中介行业的发展历程行业现在南昌市房地产中介行业经过近几年的发展，品牌公司更多的生存和发展了起来，中介市场竞争也日趋激烈。与公司数量的增长成正比，淘汰出局的公司数量也逐年递增，从前几年的每年30多家到近两年的60家左右。日益规范的市场和大量的客户需求给中介行业的发展提供了广阔的发展空间！三、南昌房地产中介行业的现状1、行业的规模不断扩大，出现明显的分化南昌房地产中介从1993年的79家增长到目前的近千家，其中有资质合格证的为500家，另外中小中介约400多家。从业人员达数千人。随着房管局相应的规范管理，为市场的进一步发展带来了勃勃生机三、南昌房地产中介行业的现状2、行业内品牌效应明显，企业平台作用凸现

到2006年末，南昌的大型中介公司已经发展到6家以上，各大、小中介行竞相开业，二手房行业逐渐兴旺起来，中介行业更加规范。大部分都是采取加盟经营形式，例如：江投、满堂红、鸿基和中环等），而且都以经纪人模式主攻二手楼买卖、租赁等，但员工缺乏发展空间。易佰家不动产作为唯一一家具有品牌代言人的公司，为员工提供了广阔的发展空间。三、南昌房地产中介行业的现状3、中介行经营模式、服务理念的多样化行业内公司都采用经纪人操作模式。采用内部加盟的形式。（鸿基）采用私人承包的形式。（满堂红）采用取长补短之现代化开放式管理的模式。（易佰家）多元化的经营服务理念，也在互相冲撞、融合。不同的做法开始对市场产生新的冲击。三、南昌房地产中介行业的现状4、客户对中介公司依赖度强，收佣空间大据不完全统计，当前南昌市房屋租赁的30％以上和买卖交易的50％都是通过中介公司完成的。购房人对中介的依赖度较高，但忠诚度较低。客户信息在各中介公司快速流通。

主要业务收佣情况：买卖上游：成交价1.5%；买卖下游：成交价1%租赁上下游：一般收下游50％月租金其他各项附加值服务根据各公司情况另外收费。三、南昌房地产中介行业的现状5、中介行业业务的细份

房地产中介行业的业务范围：物业的买卖（二手房屋、写字楼、商铺）物业的租赁（房屋、写字楼、商铺）按揭贷款业务交易过户业务一手物业策划代理三、南昌房地产中介行业的现状6、中介市场更加规范

南昌市房地产中介行业由专门的政府机构进行业内管理，并出台了多项政策法规，令行业的操作越来越规范化，市场也日趋走向规范、成熟，整个行业已经逐步走上了健康有序的发展道路。四、2009年房地产市场的交易情况

一、二手住房交易环比下降。

受国庆节日长假影响，10月份二手房交易量与9月份相比环比下降，但仍保持历史较高水平。10月份市区存量住房交易1617套，同比增长204.52%，环比下降21.73%，与历史较高水平年份2007年相比同比增长27.72%；交易面积13.33万㎡，同比增长230.85%，环比下降24%，与历史较高水平年份2007年相比同比增长28.67%。2009年1～10月份，我市市区存量房交易17523宗，同比增长105.48%，交易面积156.25万㎡，同比增长77.86%；其中存量住房16902套，同比增长119.99%，交易面积为139.37万㎡，同比增长127.0%。二、2009年南昌市二手交易价格增长幅度环比上升。

从二手住房交易资金托管数据反映，10月份市区二手房交易均价5244元/㎡，同比增长18.72%，与9月份环比增长8.29%。2009年1～10月，我市市区二手房交易均价4553元㎡，同比下降1.23%。四、2009年房地产市场的总结分析

2009年成交热点仍然集中在市中心及周边热点片区，成交量大，而京东和青云谱等区域暂时成交较少，但增速很快。随着成熟区域和新兴区域共同发展，2010年南昌二手市场仍将保持高速增长。四、2006年房地产市场的总结分析二手住宅成交量接近近一手房2006年南昌市二手住宅成交面积占一、二手住宅成交面积的比例为44.70%，同比增幅达12.57％，成交量与一手房比例为1：1，基本形成梯级消费四、2006年房地产市场的总结分析2006年二手房地产市场的总结：

二手房成交价格的高起，显示了二手房明显的向上走势。过去的一年，在国家限制土地供应、营业税和个税等政策的影响下，南昌市二手房价格持续上升，不少人今年选择继续投资二手房。加之置业者对2007年南昌一手楼市价格走势“吃不准”，持币待购的置业者增多，因此造成了现阶段楼市“一手冷（土地供应量减少）、二手热（需求量明显增加）”的现象。五、房地产中介行业的发展方向二手房成交价格将保持稳步上涨，为行业带来利润的空间。城市规划的进一步完善建材价格的进一步提高预售面积的进一步减少刚性需求的进一步增加

2010年南昌二手房价格上涨是必然的事实五、房地产中介行业的发展方向政策法规的完善，必将给行业的发展提供更规范,更专业的平台。将不符合规范的中介机构清除出去将服务意识不强的中介机构清除出去将实力不强的中介机构清除出去保障真正有实力的企业在行业中发展五、房地产中介行业的发展方向房地产中介代理公司的综合实力将决定其生存品牌形象规模、资本、业务服务水平、专业能力

未来的房地产中介代理应该向标准化、专业化、规范化的方向发展。五、房地产中介行业的发展方向网络的广泛运用，渠道的搭建必将成为行业可持续发展的竞争优势。网络将成为引入信息的资源的核心渠道。渠道的搭建将实现客户资源价值的最大化。中介代理外的收入，将是行业收入重要的组成部分，有效地降低了行业出现的风险。五、房地产中介行业的发展方向房地产中介代理是市场经济发展的产物，是房地产行业的重要组成部分。房地产中介行业在国内的发展还处于起步阶段，属于朝阳行业！！！未来的发展空间无比巨大，有长远战略、综合实力强的公司必将成为最终的胜利者！！！

谢谢大家！演讲完毕，谢谢观看！安全阀基本知识如果压力容器(设备/管线等)压力超过设计压力…1.尽可能避免超压现象堵塞(BLOCKED)火灾(FIRE)热泄放(THERMALRELIEF)如何避免事故的发生?2.使用安全泄压设施爆破片安全阀如何避免事故的发生?01安全阀的作用就是过压保护!一切有过压可能的设施都需要安全阀的保护!这里的压力可以在200KG以上,也可以在1KG以下!设定压力(setpressure)安全阀起跳压力背压(backpressure)安全阀出口压力超压(overpressure)表示安全阀开启后至全开期间入口积聚的压力.几个压力概念弹簧式先导式重力板式先导+重力板典型应用电站锅炉典型应用长输管线典型应用罐区安全阀的主要类型02不同类型安全阀的优缺点结构简单,可靠性高适用范围广价格经济对介质不过分挑剔弹簧式安全阀的优点预漏--由于阀座密封力随介质压力的升高而降低,所以会有预漏现象--在未达到安全阀设定点前,就有少量介质泄出.100%SEATINGFORCE75502505075100%SETPRESSURE弹簧式安全阀的缺点过大的入口压力降会造成阀门的频跳,缩短阀门使用寿命.ChatterDiscGuideDiscHolderNozzle弹簧式安全阀的缺点弹簧式安全阀的缺点=10090807060500102030405010%OVERPRESSURE%BUILT-UPBACKPRESSURE%RATEDCAPACITY普通产品平衡背压能力差.在普通产品基础上加装波纹管,使其平衡背压的能力有所增强.能够使阀芯内件与高温/腐蚀性介质相隔离.平衡波纹管弹簧式安全阀的优点优异的阀座密封性能,阀座密封力随介质操作压力的升高而升高,可使系统在较高运行压力下高效能地工作.ResilientSeatP1P1P2先导式安全阀的优点平衡背压能力优秀有突开型/调节型两种动作特性可远传取压先导式安全阀的优点对介质比较挑剃,不适用于较脏/较粘稠的介质,此类介质会堵塞引压管及导阀内腔.成本较高.先导式安全阀的缺点重力板式产品的优点目前低压储罐呼吸阀/紧急泄放阀的主力产品.结构简单.价格经济.重力板式产品的缺点不可现场调节设定值.阀座密封性差,并有较严重的预漏.受背压影响大.需要很高的超压以达到全开.不适用于深冷/粘稠工况.几个常用规范ASMEsectionI-动力锅炉(FiredVessel)ASMEsectionVIII-非受火容器(UnfiredVessel)API2000-低压安全阀设计(LowpressurePRV)API520-火灾工况计算与选型(FireSizing)API526-阀门尺寸(ValveDimension)API527-阀座密封(SeatTightness)介质状态(气/液/气液双相).气态介质的分子量&Cp/Cv值.液态介质的比重/黏度.安全阀泄放量要求.设定压力.背压.泄放温度安全阀不以连接尺寸作为选型报价依据!如何提供高质量的询价?弹簧安全阀的结构弹簧安全阀起跳曲线弹簧安全阀结构弹簧安全阀结构导压管活塞密封活塞导向不平衡移动副(活塞)导管导阀弹性阀座P1P1P2先导式安全阀结构先导式安全阀的工作原理频跳安全阀的频跳是一种阀门高频反复开启关闭的现象。安全阀频跳时，一般来说密封面只打开其全启高度的几分只一或十几分之一，然后迅速回座并再次起跳。频跳时，阀瓣和喷嘴的密封面不断高频撞击会造成密封面的严重损伤。如果频跳现象进一步加剧还有可能造成阀体内部其他部分甚至系统的损伤。安全阀工作不正常的因素频跳后果1、导向平面由于反复高频磨擦造成表面划伤或局部材料疲劳实效。2、密封面由于高频碰撞造成损伤。3、由于高频振颤造成弹簧实效。4、由频跳所带来的阀门及管道振颤可能会破坏焊接材料和系统上其他设备。5、由于安全阀在频跳时无法达到需要的排放量，系统压力有可能继续升压并超过最大允许工作压力。安全阀工作不正常的因素A、系统压力在通过阀门与系统之间的连接管时压力下降超过3%。当阀门处于关闭状态时，阀门入口处的压力是相对稳定的。阀门入口压力与系统压力相同。当系统压力达到安全阀的起跳压力时，阀门迅速打开并开始泄压。但是由于阀门与系统之间的连接管设计不当，造成连接管内局部压力下降过快超过3%，是阀门入口处压力迅速下降到回座压力而导致阀门关闭。因此安全阀开启后没有达到完全排放，系统压力仍然很高，所以阀门会再次起跳并重复上述过程，既发生频跳。导致频跳的原因导致接管压降高于3%的原因1、阀门与系统间的连接管内径小于阀门入口管内径。2、存在严重的涡流现象。3、连接管过长而且没有作相应的补偿（使用内径较大的管道）。4、连接管过于复杂（拐弯过多甚至在该管上开口用作它途。在一般情况下安全阀入口处不允许安装其他阀门。）导致频跳的原因B、阀门的调节环位置设置不当。安全阀拥有喷嘴环和导向环。这两个环的位置直接影响安全阀的起跳和回座过程。如果喷嘴环的位置过低或导向环的位置过高，则阀门起跳后介质的作用力无法在阀瓣座和调节环所构成的空间内产生足够的托举力使阀门保持排放状态，从而导致阀门迅速回座。但是系统压力仍然保持较高水平，因此回座后阀门会很快再次起跳。导致频跳的原因C、安全阀的额定排量远远大于所需排量。

由于所选的安全阀的喉径面积远远大于所需，安全阀排放时过大的排量导致压力容器内局部压力下降过快，而系统本身的超压状态没有得到缓解，使安全阀不得不再次起跳频跳的原因阀门拒跳：当系统压力达到安全阀的起跳压力时，阀门不起跳的现象。安全阀工作不正常的因素1、阀门