内蒙古赤峰市翁牛特旗新合作超市连锁有限公司日用消费品配送中心建设项目可行性研究报告

内蒙古赤峰市翁牛特旗新合作超市连锁有限公司日用消费品配送中心建设项目可行性研究报告目录第一章项目总论…………………4一、项目名称…………………4二、项目概况…………………41、项目建设内容……………42、项目建设地点……………43、项目建设性质……………44、项目建设时间……………45、项目总投资………………46、资金筹措…………………4三、项目单位及负责人……41、项目单位…………………42、项目负责人简介…………5四、预期效益………………51、经济效益…………………52、社会效益…………………5五、项目的编制依据………5六、结论……………………6第二章项目建设背景…………7一、我国农村现代物流配送网络的发展趋势及供销社优势所在……‥…………………7二、赤峰地区服务业及翁旗现代物流配送网络的现状‥‥8三、项目区简介……………‥101、翁牛特旗简介……………102、乌丹镇简况………………11第三章项目建设必要性和可行性……………12一、项目建设的必要性…………………‥12二、项目建设的可行性……13三、问题与建议……………14第四章市场分析及营销方案…………………15一、市场分析………………15二、项目的运营与特色……15三、物流配送实施方案……16第五章建设原则及建设内容…………………18一、建设原则………………18二、建设内容………………18第六章项目选址及建设方案…………………19一、项目建设选址…………19二、建设方案………………19第七章节能、环境保护与消防………………20一、节能……………………20二、环境保护………………20三、环境保护方案…………20四、消防……………………21第八章组织结构及劳动保护…………………22一、组织结构………………22二、劳动保护………………22第九章机构设置、人员安排与培训…………24一、机构设置与人员安排…………………24二、人员培训……………24第十章项目建设进度…………25一、建设工期……………25二、项目实施进度安排……25三、项目实施进度表……25第十一章投资估算和资金筹措………………26一、估算依据……………26二、投资估算………………26三、资金筹措………………27第十二章财务评价…………29一、基础数据与参数选取…………………29二、成本费用估算…………29三、总收入及利润估算……30四、财务评价报表…………30五、财务评价报表……31第十三章风险分析……32一、项目主要风险因素识别…………32二、风险程度分析……32三、防范和降低风险的对策………………32第十四章项目管理办法……33第十五章结论………………34附件：赤峰市翁牛特旗新合作超市连锁有限公司企业法人营业执照第一章、项目总论一、项目名称：赤峰市翁牛特旗新合作超市连锁有限公司日用消费品配送中心建设项目二、项目概况1、项目建设内容：（1）、新建日用消费品展厅350平方米；（2）、新建标准化日用消费品储备库1500平方米；（3）、冷鲜库150平方米；（4）、新建办公用房400平方米；（5）、计算机管理系统（含软件）；（6）、“东风”145（4.5T）厢式货车2辆；（7）、冷藏车1辆；2、建设地点：赤峰市翁牛特旗乌丹镇3、建设性质：配套改造4、建设期限：2008年10月——2009年7月5、项目总投资：600万元6、资金筹措：（1）企业自筹300万元（2）银行贷款200万元（3）申请财政扶持资金100万元三、项目单位及项目负责人：1、项目单位：（1）单位名称：赤峰市翁牛特旗新合作超市连锁有限公司（2）单位住所：翁牛特旗乌丹镇向阳街东段路南（3）法定代表：刘强（4）人员结构：现有人员25人，其中管理人员8人，80%以上有大中专以上学历并有相应的专业资格证书。（5）资产情况：单位注册资金66万元，现有固定资产800万元，流动资产450万元.2、项目负责人简介：（1）姓名：刘强（2）性别：男（3）国籍：中国（4）个人简历：汉族大学文化，1977年参加工作，历任旗供销社科员、人事科科长、旗联社副主任、新合作超市连锁有限公司总经理。四、预期效益通过对该项目的实施，可带来较好经济效益和社会效益。1、经济效益项目实施后，年均销售收入2760万元，年平均利润56万元，年均缴纳税金117万元。2、社会效益通过项目实施，促进农村、牧区经济繁荣和社会发展，提升消费档次，降低消费成本，改善消费环境，实现连锁网络“一网多用，双向物流”的综合服务功能。方便、快捷的为农牧民提供质优、价廉的生产、生活用品，解决群众的买难卖难的问题。五、项目编制依据1、中共中央、国务院关于积极开展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见。（中发［2007］一号）2、国务院“听取供销总社关于建设农村现代流通服务网络等有关工作汇报的会议纪要”国阅52号。（2006.5.24）3、全国总社“关于贯彻落实国务院会议纪要精神加快实施‘新网工程’的通知”(供销经字［2006］39号文)4、翁牛特旗国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。5、自治区供销社“研究全区供销系统推进自治区‘民生工程’农村牧区商贸流通网络建设会议纪要”（［2008］1号）6、建设单位提供的其他材料。六、结论该项目是建设农村现代流通服务网络的重要举措，是发展农村经济的好事，是为“三农”服务和建设社会主义新农村办的实事，同时也是供销系统适应现代流通要求，强化自身功能，提高服务水平必须抓好的一项重要工作，是生存之需、发展之要。符合翁旗“十一五”期间国民经济和社会发展计划，翁旗供销社自2005年开始承担“万村千乡市场工程”建设任务，2006年启动“新网工程”并由所属龙头企业翁旗新合作超市连锁有限公司具体组织实施。目前网络骨架已初具规模，网络覆盖了全旗70%以上乡镇村，在农村现代流通中发挥着主导作用。如果此建设项目加以实施，必将使翁旗现代流通网络建设上个新台阶，更加健康有序、便捷畅通地为“三农”服务。第二章项目建设背景一、我国现代农村物流配送网络的发展趋势及供销社优势所在。进入新的世纪，商品流通行业正处于现代经营方式进行资源整合的关键时期，这一发展趋势从大中城市开始正在逐步向农村牧区延伸，最终将由现代经营方式和农村实际相结合形成新型的商品流通服务网络，进而成为农业社会化服务体系和农村市场体系的重要支撑力量。谁能整合资源、拥有网络，谁就能在与农民的联系和农村经济的现代商品流通体系建设中有所作为，必须在产权体制改革的基础上，发挥自身优势，以连锁、配送等现代营销方式为重点改造传统网络，再造农村骨干商品经营服务网络。党和政府高度重视农业和农村工作。当前，我国正处在全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化建设的新的发展阶段。党中央、国务院高度重视农业和农村工作，坚持把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，采取了一系列的政策和措施。供销合作社的根在农村，主要服务对象是农民，经过多年的改革发展，有能力、也有条件在为“三农”服务中有更大的作为。一是供销社对农村市场熟悉程度高。供销社长期服务三农，熟悉农业，接近农村了解农民的需求，了解当地市场与环境，对农村商品市场需求的把握，敏感于其它各类大中型连锁企业。二是供销社在农村市场和农民中有多年形成的信誉。供销合作社在长期的为农服务中，与农民形成了良好的合作关系，农民对供销合作社理念有一定的理解和认同。市场放开后，供销社在农资、食盐、烟花爆竹和棉花等农产品经营中仍占据了较大市场份额，农民在供销经营网点购买商品是比较满意和放心的，这是其它个体私营企业无法比拟的优势，也是供销社发展农村流通网络的可利用的宝贵的无形资产。三是供销社具有一定的流通网络资源。供销社经营网点遍布城乡，具有整合系统和当地社会资源的优势。近几年来，供销社从深化自身改革入手，不断推进体制和机制的改革与创新，淘汰了一批没有市场竞争力的经营网点，同时，建立在新的产权体制基础上的供销社经营网点正在形成，供销社新建立的“一社两店”入村工程，为农服务组织也发挥着重要的引导作用，应该说，这种体系的建立更具生命力。四是有一批熟悉农村流通的合作社队伍。供销社长期从事农村商品流通，培养了一批农村商品流通经营人才，但旧的体制束缚了这支队伍创造力的发挥。供销社通过深化改革和机制转换，培育出了适合发展的土壤，这批人完全能够有所作为，成为农村流通网络建设的中坚力量。五是有一个相对完整、有力的行政推动组织。政府的支持和供销社较完整的组织管理体系，是供销社发展农村流通网络的最大的组织优势。二、赤峰地区现代服务业及翁旗现代物流配送网络的现状。现代农村物流配送网络建设是现代服务业的主要内容，是发展农村经济的好事，是为“三农”服务和建设社会主义新农村的实事。赤峰市现代物流配送业当前站在新的历史起点上，加快发展物流配送服务业不仅是赤峰实现全面协调可持续发展的战略，也是赤峰市经济社会发展的现实需要，我们必须充分认识服务业在转变经济发展方式，优化经济结构、改善民生、促进社会和谐的重要作用，更加重视服务，采取有力措施，加快发展服务业。应该说赤峰的现代物流配送服务网络近两年有较大发展，走在了自治区的前列，供销社参与打造的“新网工程”是现代物流配送网络建设的有效实践。翁旗供销社在这方面进行了有益的探索，并走在全市的前列。翁旗供销社现有6个基层社，3个股份制公司、3个专业合作社，“新网工程”连锁店220家，资产总额5000万元，2007年，商品销售额2.1亿元，实现利税90万元。1、抢抓机遇，重新构筑网络。翁旗供销社改革转制后，直属企业和基层社网点大量减少，服务功能几乎丧失，供销社发展举步为艰。面对困境，旗社确定了重新打造农村现代流通网络的工作思路，抓住了“万村千乡市场工程”建设的有利契机，重新构筑起了农村商品流通网络。2005年翁旗被列为“万村千乡市场工程”试点旗，旗社直属企业工贸大厦被确定为龙头企业。并在此基础上组建了“赤峰市翁牛特旗新合作超市连锁有限公司”，按照上级要求，2005年改造发展农家店62家。2006年旗社把商务部的“万村千乡市场工程”与供销总社的“新网工程”有机结合起来，以连锁配送为手段，采取直营和加盟两种方式，加快了农村现代流通网络建设步伐。到2008年8月末，在全旗12个苏木（乡、镇）、5个国营农牧场、200多个行政村发展农资连锁网点35个，日用消费品连锁网点127个，再生资源经营网点32个，农畜产品经营网点26个，农产品专业或综合市场8个，整个网络覆盖70%以上的嘎查村。2、加大配送中心建设力度，提高网络配送能力。配送中心是连锁网络的中心环节，没有配送就不能实现连锁，没有配送网络就不会发展。为了壮大龙头企业经营实力，2006年以来，旗社先后引进了江苏客商、赤峰新合作超市有限公司、赤峰海龙商贸有限公司实行了联合经营，增强了企业经济能力和带动力；2007年，旗社依托工贸大厦组建了“赤峰市翁牛特旗新合作超市连锁有限公司”，公司下设日用消费品公司及时组建了“日用消费品配送中心和中心店”，在商品采购上，坚持物美、价廉、质优的原则，实行自采与上级公司供货相结合，逐步扩大新合作贴牌商品比率；在商品配送上，坚持及时、准确、高效的原则，实行商品配送预约制，保证对连锁网点订货24时内送到。实行配送不仅保证了商品质量安全，也达到了高效、便捷降低成本的目的，2007年日用消费品连锁和农资商品两大网络实现销售1.2亿元，比上年增长40%以上，日用消费品配送率达到40%以上,农资商品配送率达到80%。三、项目区简介1、翁牛特旗简介翁牛特旗东西长250公里，南北宽约84公里，共辖12个乡苏木镇、5个国营农牧场、230个村嘎查；总土地面积11，882平方公里，其中耕地218万亩，草牧场1042万亩，林地420万亩，全旗总人口47万人，其中农村牧区人口36万人，农村牧区劳动力18万人。翁牛特旗是一个以农牧业为主、工业经济有所发展的农牧业大旗，基本格局是西农东牧。2006年，全旗国内生产总值37亿元，财政收入1.8亿元；农牧民人均纯收入3202元。地形地貌气候。翁牛特旗地势西高东低，海拔2000米逐渐下降到200米左右。西部是海拔1000米以上的中山山地、熔岩台地、中部是海拔600米——1000米的低山黄土丘陵；东部是海拔600米以下的沙丘、沼泽、坨甸平原。翁牛特旗自然条件较差，以纵贯中部的大朝公路为界，西部为山区，有水土流失面积848万亩，占48%，经济以农业为主；东部为沙区，有沙地812万亩，占45%，经济以牧业为主。无霜期由东向西，由140天递减到90天左右；年大于等于10℃活动积温在1100-3100℃，年平均降水量360毫米左右，属于典型的中温带半干大陆性季风气候。翁牛特旗农牧业资源丰富，发展潜力较大。全旗人均土地42亩，人均草场24亩，人均地下水储量2700立方米，均高于全国平均水平。有机电井3350眼，建成万亩以上灌区10处，有效灌溉面积发展到70万亩，东部有稻田16万亩，保灌面积50万亩，生态建设力度不断加大，每年完成沙地综合治理70万亩，共完成治理面积430万亩，占全部沙地的53%；每年完成小流域综合治理26万亩，共完成水保治理330万亩，占全部水土流失面积的39%；每年完成水保治理面积20万亩左右。在1042万亩草牧场中，正常草场占15%，轻度退化草场48%，中度退化草场占27%，重度退化草场占10%。农畜产品生产基地基本形成，主要有以少郎河、羊肠子河两岸平川地带为主的50万亩玉米、以中西部山区为主的50万亩杂粮杂豆、以中部山区和西部高寒墁甸为主的30万亩葵花、以中西部水浇地和西部墁甸为主的20万亩小麦、以东部沙区为主的16万亩水稻五大粮油生产基地。社会发展事业。基本形成了以纵贯全旗南北赤大高速公路、国道306线、305线、省道大朝公路和横贯全旗东西的乌灯—乌金、太杨、高新“三纵三横”六条主要公路为主的交通网络。17个乡苏木镇场开通程控电话，全旗程控电话达21200门。有线电视网络覆盖95%以上的行政村。2、乌丹镇简况乌丹镇是翁牛特旗政府所在地，是全旗政治、经济、文化的中心。形成了以现代物流配送、农畜产品加工、生物化工、建筑、建材及服务业为主的经济结构，经济发展呈现出强劲的势头。第三章项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性“日用品配送中心”建设的终端受益者是广大农村牧区的消费者，目的就是为便农和惠农。近些年农村牧区的消费结构、消费方式都发生了很大变化，“超市进农村”和“物流配送”是现代流通网络建设的主要形式，而配送中心的建设是这一发展趋势的必然选择。一是建设社会主义新农村的需要。打造现代物流配送网络是建设社会主义新农村的重要组成部分，而配送中心配套建设又是现代物流配送网络不可或缺的载体。二是建设发展现代服务业的需要。促进服务业发展是转变经济增长方式，扩大消费对经济拉动作用的重大举措，而现代物流配送中心建设与其是一脉相承，目标方向一致，它可运用现代经济方式和信息技术改造提升传统服务业，推进连锁经营，物流配送、电子商务等组织形式和服务方式的发展。三是广大农村牧区有这种需求。建设现代流通网络是建设社会主义新农村的主要内容，是农牧民购买安全、放心、方便商品的有效载体，供销社理应要站在建设社会主义新农村的高度、及时满足农牧民的这一需求，把现代流通网络平台建设好、维护好、发展好。四是有强有利的政策支持。中发[2007]1号和国阅[2006]52号都对供销社启动农村现代流通网络工程提出了明确的要求：原则同意供销社启动农村现代流通服务网络工程及其建设重点、目标和原则、发展改革、财政、金融、商务等部门要积极主动提供服务，给予必要的支持，供销社要采取切实措施，有力、有序、有效地组织实施。五是有良好的发展基础。翁旗供销社经过近几年的努力，其现代流通网络已初具规模，网络覆盖了全旗70%的乡村，物流配送在现代农村牧区流通中发挥着主导作用。二、项目建设的可行性1、项目建设单位情况介绍，赤峰市翁牛特旗新合作超市连锁有限公司成立于2006年末，下设“日用消费品配送中心”配备商品展示厅和乌丹中心店；本公司坚持物美、价廉、质优、及时的经营理念，科学制定配送路线，逐步满足连锁网点的商品配送需求。企业注册资本66万元，现有固定资产800万元，流动资产450万元，公司现有员工25人，其中：行管人员8人，服务人员17人，管理人员全部有大、中专以上学历，并获有相关从业证书。全国供销合作总社新农村现代流通网络工程（简程“新网工程”）建设实施方案出台，企业把“万村千乡市场工程”和“新网工程”有机地结合起来，以连锁配送为手段，采取直营和加盟两种方式，实施超市进农村，发展农村新型经营业态，加快了农资、日用消费品、再生资源和农畜产品现代流通网络建设步伐，到2007年末，在全旗12个苏木乡镇，5个国营农牧场200多个行政村发展农资连锁网点35个；日用消费品连锁网点127个；再生资源经营网点32个，农畜产品经营网点26个；农产品专业及综合交易市场8个，流通网络乡村覆盖率达到70%以上。在提高农牧民消费质量、改善农村、牧区消费环境、实现助农增收上发挥了积极作用。2、中国社会主义新农村建设和农村现代流通网络的现状为本项目建设提供了发展的机遇。中共中央关于推动社会主义新农村建设的若干意见为全面实现小康社会和社会和谐发展指明了方向，也为现代服务业的发展提供了更广阔的空间，这无疑对现代农村流通网络建设制造了市场机会。其中对“加强农村现代流通体系建设”做了专门阐述，要求供销社要创新服务方式，广泛开展联合、合作经营，加快现代经营网络建设，为农产品流通和农民生产生活资料供应提供服务。翁旗日用消费品配送中心建设项目，紧紧切合了社会主义新农村建设的发展方向。而且，项目建设的标准高、要求严，会促使企业在现代农村流通网络建设中做大做强。三、问题与建议（一）存在问题该项目建设单位是国家政策规定的微利服务性企业，建设资金自筹能力相对较低，所经营的商品受季节变化的影响较大，库存商品有一定的经营风险；翁旗面积较大，该项目基层网络建设存在薄弱环节。（二）建议1．该建设单位应积极向财政和银行争取资金扶持，确保项目如期实施；2．要加强市场调研，合理确定库存商品品种和数量，要加强商品配送调度，既要让农牧民得到物美价廉的生产资料和生活必需品的供应，又要减少库存商品损失，努力提高项目的抗风险能力；3．项目实施后要加强基层销售网点建设，发挥信息服务和市场导向作用，大力开发当地优质特色农产品，组织深加工，扩大向外销售，增加农牧民收入，大力提高为农牧民服务的水平，为新农村建设做出应有的贡献。第四章：市场分析及营销方案一、市场分析从当前农村流通市场现状来看，无论从农牧民消费需求、农副产品质量现状、社会主义新农村建设的需要，都迫切需要有一个新型的现代农村流通网络平台，也是一个有着巨大发展空间的市场。随着农牧民收入的不断提高和生活条件的改善，他们对商品消费的需求向着城镇化发展，而配送中心建设恰好可引导城市连锁店和超市等流通企业向农村延伸发展，形成了以城区店为龙头、乡镇店为骨干、村级店为基础的农村现代流通网络，以改善农村消费环境，满足农牧民生产生活需求。目前农村商品质量安全问题比较严重，“买难”“卖难”问题突出，而配送中心建设对保障农民方便消费、放心消费，促进城乡物流互动有着极为重要的作用。社会主义农村建设的要求是：生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主，而连锁网络配送中心的建设正好顺应这一发展方向。二、项目的运营特色本项目为赤峰市翁牛特旗新合作超市连锁有限公司运营的中心环节，它服从和服务于公司连锁经营网络的运作模式和运作特色。新合作公司定位于农村市场，以配送中心和中心店为龙头，以乡镇村连锁店、便民店为主体，带动和辐射周边农村，建成“新合作”农村连锁经营网络。其主要运作模式是：按照自愿原则，以中心店和配送中心为龙头，发展周围乡、村店加盟，进行连锁经营、统一配送，直接面向农民服务。公司致力于采购配送体系建设，与上级连锁公司紧密配合发挥网络规模优势，开展全国联采、贴牌生产和地区差异化商品的调配，可降低商品价格，保证商品质量。公司物流配送体系以先进的计算机技术、网络通讯技术、数据库技术，实现整个连锁网络的物流信息共享和交换，做到“统一订货、统一配送、统一核算”，为广大供应商开发农村市场、扩大销售领域提供了畅通、安全的渠道。三、物流配送实施方案一．以外采，地采优势品牌商品为主，微利经营，根据需求信息送达。二．组织资源与配送方法用互联网建立信息平台，接受农家店的订单，审核后，网上发送配货清单，双方核准后，输出配货清单，经理签批后，转财务部门办理网上结算，转仓储部门、装车发运。三．接受外埠供求业务网上申请上级总部配货，查询信息，寻求合作伙伴，组织经济、快捷的货物采购方式，努力实现直线运输，点对点运输，以微利、高效、便捷、及时、安全、服务周到为经营理念，扩大物流配送业务。附：特流配送业务流程图。第五章：项目建设原则及建设内容一、建设原则本项目的建设，涉及到工程建设、网络平台建设及设备购置。建设原则是：科学规划、统筹兼顾、合理有序、务求实效。二、建设内容1、新建日用消费品展示厅350平方米，用于日用消费品宣传展示。2、新建标准化日用消费品储备库1，500平方米，用于日用工业品的库存周转。3、冷鲜库150平方米，购置恒温设备，用于低温储存冷冻食品。4、新建办公用房400平方米。5、计算机管理系统（含软件）。6、购置东风145（4.5T）厢式配货车2辆。7、冷藏车1辆。第六章：项目选址及建设方案一、项目建设的选址本项目选址的原则就是要落实科学发展观，充分结合“翁旗国民经济和社会发展十一.五规划”，让配送中心建设在整个物流配送网络中发挥关键作用，使广大农牧民消费者在项目建设中受益。本项目地点位于翁牛特旗乌丹镇向阳街南侧，分别位于旗供销社院内（展示厅、仓库）和工贸大厦院内（中心店），建设条件非常理想。二、建设方案（一）建筑1、结购类型：库房、办公用房、展示厅采用框架结构。2、内装修：内墙为白色涂料粉刷、地面为砼地面，砼地面厚度应满足基本货运的要求，展示厅及信息中心地面为地面砖，天棚白色涂料。3、外装修：刷红色外墙涂料。4、恒温室：温度要求控制在0—5度；保温材料采用不散发有氛气味，厚度根据内控温度而定，地面做隔气防潮保温地面。（二）设备1、物流配送设备：厢式配货车2台、冷藏车1台、立体货架400平方米；2、恒温设备：机房1套、制冷机组（10.5KW）3套。3、物流配送信息设备：数据库服务器1台，交换机1台，计算机5台，管理软件1套。第七章节能、环境保护与消防一、节能本项目在节能方面主要有以下措施：1、房顶部及侧墙均设置采光窗，最大限度利用自然光线。所有建筑物的外墙、屋顶采取保温措施。2、新购置设备均选用高效低耗设备。3、建立各类能源计量考核制度。二、环境保护1、环境质量现状项目周围环境状况良好，水体、气体、土壤和植被具有较强的净化能力。如再采取一些必要的措施，可达到国家规定的环保要求。2、影响环境因素分析（1）施工期环境影响简要分析根据建筑工程的阶段特点，预计在土建工程及土石方挖掘和结构工程施工阶段，粉尘和机械噪声的影响较大，以后各阶段的扬尘和机械噪声对周围环境的影响将会降低。（2）营运期环境影响分析污水：项目所产生的污水主要为生活污水、生产污水、生活污水可生化性较好，经处理后能达到《污水综合排放标准》GB8978-1996中二级标准要求，可排入市政污水管网，由污水处理厂集中处理。固废：项目建成营运后，生活垃圾集中存放，日产日清，对环境影响较小，。三、环境保护方案1、施工期的环境保护：施工期的主要环境影响因素是二次扬尘和噪音，且在一定范围内、一定时间内产生影响。主要影响范围在距离石方和建筑垃圾外运至市政指定垃圾厂填埋。施工过程中采取有效的围护防尘措施，采取商品混凝土，施工场地及时硬化。通过以上措施和严格管理，对环境影响较小。2、运行期环境保护：废水：该项目生活污水直接排入市政污水管网，由污水处理厂集中处理。固废：该项目生活垃圾集中收集，按时清运，可避免滋生蚊蝇污染环境。噪音：各种动力设备采取防振、减噪措施，经自然衰减和房间的隔音、屏蔽，界外噪声能够达到《城市区域环境噪音标准》（GB3096-93）中的II类标准限值。废气：废气由排风机强制排走，经建筑风道排至屋顶以上排放。3、生态影响分析（1）主要生态影响建设项目所在地属人工生态环境，项目建设用地范围内无濒危物种，无动物栖息地。该项目的建设和运营使这里的绿地和景观有所增加，对生态环境是有利的。（2）生态保护措施及预期效果加强项目内绿化带建设，建筑周边场地布置绿地，广置花草、树木，提高绿化率，能起到抑尘、降噪，减轻环境污染，美化环境，改变生态的作用。4、文物保护项目建设用地范围内无历史文化遗址、文物挖掘现场和其它文化遗产。四、消防1、设计依据《建筑设计防火规范》GBJ15-87（2001年版）2、消防用水消防用水由市政给水管网接入3、消防机构设备及消防器材在项目建设投产后，配置相应的消防器材，各建筑物均按使用性质设置各类灭火器。设专职消防员，负责消防安全及消防器材维修更换工作。第八章组织结构及劳动保护一、组织结构图二、劳动保护1、本项目属于综合服务项目，劳动保护主要涉及以下几个方面：（1）物流配送车辆的使用。（2）网络计算机的安装、调试、运营。2、项目方拟采取的劳动保护措施：（1）强化安全意识，加强安全知识的培训。（2）制定严格的制度，减少在相关环节发生人为事故。（3）机械、车辆使用过程严格按照设备说明的要求使用及维修。（4）各部门成立安全小组，进行劳动保护的执行及监督、检查。第九章机构设置、人员安排与培训一．机构设置与人员安排本项目机构设置与人员安排如下：经理：1人；采购部：3人；信息部：2人；销售部：9人；财务部：3人；仓储部：5人；综合办公室：1人；保安：1人；人员总计：25人。二．人员培训本项目配备技术人员主要有司机、计算机管理、仓储管理人员等，招聘的技术人员要具有国家承认的资质证明，经考核认定完全能达到上岗能力，持证上岗。对装卸、服务等人员要进行岗前培训，学习专业知识，掌握专业技能和安全操作常识。人员来源采取在社会上招聘的办法。

第十章项目实施进度一．建设工期本扩建工程项目工程包括前期准备、施工图设计、土建施工、设备采购、安装及调试，试运行等工程环节，建设总工期10个月。二．项目实施进度安排根据工程的实际情况，结合项目的建设程序安排的实施进度如下：200８年10月前可行性研究报告获得批准；200８年10月完成初步设计；200８年11月完成施工图设计；200９年3月底完成土建施工、设备预订；200９年4月完成设备进货、安装及调试及工作人员培训；200９年5月完成经营备料；200９年6月进行试运营；200９年7月正式投产经营。三．项目实施进度表项目实施进度表序号项目名称进度计划200８年200９年8910111212345671可研报告编写及报批2初步设计3施工图设计4土建施工5设备订货6设备安装、调试7工作人员培训8经营备料9试运营10正式运营◆第十一章投资估算和资金筹措一、估算依据1、建筑工程采用本地区现行《建筑工程概算定额》和，〈〈内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格（2004）〉〉以及实行工程造价进行编制。2、设备购置参照类似工程价格及询价估算。３、本可研报告所述建设规模及内容。二、投资估算1、建筑工程费建筑工程费依据项目建设地区相关专业提供的建、构筑物工程量和单位造价指标估算。本项目工程造价530万元，占总投资88.3%，内容如下表所示：建筑工程费用估算表序号建筑物、构筑物名称单位工程量单价(万元)费用合计(万元)备注1新建标化日用消费品储库平方米15000.2300含征地费2冷鲜库平方米1500.345含征地费及设备3新建日用消费品展示厅平方米3500.4140含征地费及设备4新建办公用房平方米3000.1545含征地费及设备5合计530含征地费及设备2、设备及工器具购置费标定设备按市场现行厂价估算，非标设备按现场制造价格及设备运费计算，安装费按购置费的15%计算。本项目设备、工器具购置及安装费为70万元，占总投资11.7%。内容如下表所示：设备工器具购置及安装费估算表单位：万元序号设备名称型号规格单位数量设备购置及安装工程费单价(万元)总价(万元)1箱式配货车东风145（4.5T）台220402冷藏车台120203物流配送信息系统（含软件）套11010合计70３、建设期利息本项目静态投资600万元，其中：资本金占66.7%，贷款占33.3%，贷款额200万元，年利率6.87，一年建设期利息为6.87万元，占总投资1.14%。4、流动资金估算本项目流动资金项目建设单位能够自行调节，故不计入本次扩建工程。经以上估算，项目建设总投资合计606.87万元，如下表所示：项目投入总资金估算表单位：万元序号费用名称投资额占总投资估算说明1建设投资606.87100.%1.1建设投资静态部分60098.9%1.1.1建筑工程费53060.7%1.1.2设备购置及安装工程费7011.54%1.2.建设期利息6.871.1%2项目投入总资金606.87100.%三、资金筹措经估算“配送中心”工程建设项目总投资606.87万元，资金来源包括自筹资金、债务资金和申请国家财政补助三部分。1、本项目自筹资金306.87万元，用于部分工程投资，占投资总额50.6%。2、债务资金除自筹资金外，200万元资金用银行贷款解决，用于部分建筑工程投资及设备购置，占投资总额32.9%。3、申请财政补助资金由于项目单位网络经营需要大量的资金投入，企业自筹资金多半用于商品资金，筹措全部资金十分困难，为此向国家申请财政补助资金100万元，占总投额16.5%，用于部分工程建设及设备购置。项目资金筹措如下表所示：项目资金筹措表单位：万元序号项目合计建设期经营期比例12%1总投资606.87606.870.00100.001.1建设投资6006000.0098.91.2建设期利息6.876.870.001.11.3流动资金0.000.000.000.002资金筹措606.87606.870.00100.002.1自有资金306.87306.870.0050.62.2借款2002000.0032.92.3申请资金补助1001000.0016.5第十二章财务评价一、基础数据与参数选取1、折旧年限建筑物取30年，设备取10年，采用直线法折旧。2、税费:商品配送增值税按小规模纳税人计算,税率为4%,城市维护建设费按增值税的5%计取,教育费附加按增值税的1%计取，所得税率为33%。公积金按税后利润的10%提取，公益金按5%提取。二、成本费用估算1、燃料及动力:参照公司原燃料动力消耗,确定年燃料及动力5万元。2、工资及福利费用：按照人均工资1.1万元/年计算,福利费按工资总额14%计算,工资及福利费用合计31.35万元。3、固定资产折旧：本项目固定资产折旧建筑物按30年、设备按10年计算，设备残值率为5%，则经营期前10年每年折旧24.6万元，详见附表2（固定资产折旧费用估算表）4、修理费：按形成新固定资产的2%提取年修理费，则年提固定资产修理费12.14万元。5、财务费用：贷款额206.87万元(含建设期利息),按年利率6.87%计算利息。6、销售费用：主要包括商品配送费、广告宣传等费用,按销售总额3.2%计算。（总成本费用估算详见附表3）三、总收入及利润估算1、主营业务收入本项目主营业务收入是指商品配送的销售收入2,760万元。2、平均利润总额：平均利润=主营业务收入-平均总成本3、净利润：所得税税率按利润总额的33%计算。净利润＝平均利润-所得税（利润详见附表4）四、财务评价指标1、平均投资利润率:平均利润总额56总投资606.872、平均销售利润率:平均利润总额56平均销售利润率=-平均营业收入2,760五、财务评价报表1、损益利润分配表（附表4）2、项目增量财务现金流量表（附表5）3、借款偿还计划表（附表6）4、资金来源与运用表（附表7）第十三章风险分析一．项目主要风险因素识别通过上述的分析研究，本项目主要风险因素在于政策风险、市场风险、财务风险、管理风险等。二．风险程度分析1．政策风险本项目的实施依赖于国家的农村物流服务体系建设的支持，该政策的调整和变动将会对本项目带来风险。2．市场风险农村市场各种产品的消费量直接影响到本项目日用工业品的配货量，继而影响到企业收益及农牧民收益，因此，项目存在一定的市场风险。3．财务风险遵循“微利运营”的原则，项目的盈亏平衡点较高，存在财务风险。4．管理风险物流配送企业要求有着严格的物流管理程序，运营管理不当，直接影响到企业物流配送，所以在企业运营过程中存在着运营管理风险。三．防范和降低风险的对策根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下防范和降低风险的对策。1．增加配货渠道，保证物流网络畅通。2．加强企业运营和信息管理，规避管理不善带来的管理风险。3．提高服务质量，增强企业竞争力。

第十四章项目管理办法一．公司确定由总经理对配送中心项目负责，成立项目实施专门机构—项目办公室，负责项目的规划设计、安排施工进度、监督工程质量、落实资金拨付、监管资金使用。二．聘请专门机构对项目进行科学规划、合理设计，对工程质量进行专业检测。三．制定合理可行的项目建设进度2009年6月底前全面完成库房、办公房等建设及各种设施设备的购置和安装调试任务，确保配送中心项目的质量和如期交付使用。四．对项目建设工程实施招投标办法，选用资质强、有实力、信誉好的建筑企业施工建设。鉴定项目施工合同，明确项目建设的内容、标准、进度、安全生产责任、违约责任等事宜。五．制定《项目实施管理办法》，明确管理人员的责任和任务，建立与相关部门的协调、联席制度，确保对工程质量的监管和检测工作及时到位，保证工程质量。六．制定《项目资金管理办法》，将资金拨付与项目建设的进度、工程质量挂钩，保证资金的使用效果和使用方向。严格执行相关的财务制度，实行专款专用，节约资金，提高资金利用率。七．制定项目实施的具体措施，为项目建设的顺利进行创造条件。制定和落实安全生产责任制，建立施工安全检查制度，确保整个项目建设顺利完成。

第十五章结论本项目不但具备良好的经济效益，同时社会效益也非常显著。由于本项目充分结合翁旗的“十一五”计划和农村牧区的经济布局，科学合理。通过项目实施将大大增强农村牧区现代流通网络的物流配送能力，提高农村牧区连锁经营网点的现代化管理水平，促进农村牧区经济繁荣和社会发展，提升消费档次，降低消费成本，改善消费环境，实现连锁网络“一网多用，双向物流”的综合服务功能。方便、快捷的为农牧民提供质优、价廉的生产、生活用品，解决群众的买难卖难的问题。本项目设计科学、定位清晰，建议本项目能按规划执行，为社会主义新农村建设做出积极的贡献。附表1商品配送额收入、税金及附加和增值税估算表单位：万元序号项目合计建设期运营期123456789101112131415161配送额41，50002，5002，6002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002其他营业收入000000000000000003销售(营业)税金及附加99。6066。246。726。726。726。726。726。726。726。726。726。726。726。726。723.1营业税000000000000000003.2消费税000000000000000003.3城市维护建设费83055。25。65。65。65。65。65。65。65。65。65。65。65。65。63.4教育费附加16。6011。041。121。121。121。121。121。121。121。121。121。121。121。121。124增值税1，6600100104112112112112112112112112112112112112112附表2固定资产折旧费估算表单位：万元序号项目合计建设期运营期123456789101112131415161房屋、建筑物0000000000000000原值5360536518.13500.26482.39464.52446.65428.78410.91393.04375.17357.3339.43321.56303.69285.82本年折旧费268。05017。8717.8717。8717.8717。8717.8717。8717.8717。8717.8717。8717.8717。8717。8717.87净值267。950518。13500.26482.39464.52446.65428.78410.91393.04375.17357.3339.43321.56.303.69285.82267.952机器设备00000000000000000原值70。87070。8764.1457.4150.6443.9137.1830.4523.7216.9910.263.533.533.533.533.53本年折旧费67.306.736.736.736.736.736.736.736.736.736.7300000净值3.57064。1457.4150.6443.9137.1830.4523.7216.9910.263.533.533.533.533.533.533合计00000000000000000原值606.870606.87582.27557.67533.07508.47483.87459.27434.67385.47360.87336.27318.4300.53282.66264.79本年折旧费335.35024.624.624.624.624.624.624.624.624.624.617.8717.8717.8717.8717.87净值271.520582.27557.67533.07508.47483.87459.27434.67410.07360.87336.27318.4300.53382.66264.79246.92房屋、建筑物净残值率：0.00%折旧年限：30年机器设备净残值率：5.00%折旧年限：10年附表3总成本费用估算表单位：万元序号项目合计建设期运营期123456789101112131415161配送商品成本36，46002，1952，2852，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602，4602外购燃料及动力费7505555555555555553工资及福利费470。25031.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.3531.354修理费182。1012.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.1412.145折旧费335。35024。624。624。624。624。624。624。624。624。624。617。8717。8717。8717。8717。876摊销费000000000000000007财务费用42。64014。2111。378。535。692。8400000000008其他费用1，32808083.289.689.689.689.689.689.689.689.689.689.689.689.689.69总成本费用合计38,893。3402,362.32,452.662,631.222,628.382,625.532,622.692,622.692,622.692,622.692,622.692,615.962,615.962,615.962,615.962,615.96其中：可变成本36,53502,2002,2902,4652,4652,4652,4652,4652,4652,4652,4652,4652,4652,4652,4652,465固定成本2,358.340162.3162.66166.22163.38160.53157.69157.69157.69157.69157.69150.96150.96150.96150.96150.9610经营成本38,515.3502,323.52,416.692,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.09附表4损益和利润分配表单位：万元序号项目合计建设期运营期123456789101112131415161销售配送额41,50002,5002,6002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002,8002销售税金及附加99.6066.246.726.726.726.726.726.726.726.726.726.726.726.726.723增值税1,66001001041121121121121121121121121121121121121124总成本费用38,893.3402,362.32,452.662,631.222,628.382,625.532,622.692,622.692,622.692,622.692,622.692,615.962,615.962,615.962,615.962,615.965利润总额847.06031.737.150.0652.955.7558.5958.5958.5958.5958.5965.3265.3265.3265.3265.326弥补以前年度亏损000000000000000007应纳税所得额847.06031.737.150.0652.955.7558.5958.5958.5958.5958.5965.3265.3265.3265.3265.328所得税279.53010.4612.2416.5217.4618.419.3319.3319.3319.3319.3321.5521.5521.5521.5521.559税后利润567.53021.2424.8633.5435.4437.3539.2639.2639.2639.2639.2643.7743.7743.7743.7743.7710提取法定赢余公积金56.7502.122.483.353.543.733.933.933.933.933.934.384.384.384.384.3811提取公益金28.3801.061.241.681.771.891.961.961.961.961.962.192.192.192.192.1912提取任意赢余公积金0000000000000000013可供分配利润482.4018.0621.1428.5130.1331.7533.3733.3733.3733.3733.3737.237.237.237.237.214应付利润(股利分配)000000000000000015未分配利润482.4018.0621.1428.5130.1331.7533.3733.3733.3733.3733.3737.237.237.237.237.2法定赢余公积金：10.00%提取公益金：5.00%附表5项目增量财务现金流量表单位：万元序号项目合计建设期运营期123456789101112131415161现金流入4150002500260028002800280028002800280028002800280028002800280028001.1销售配送额4150002500260028002800280028002800280028002800280028002800280028001.2回收固定资产余值000000000000000001.3回收流动资金000000000000000001.4其他现金流入000000000000000002现金流出40,874.966002,429.52,526.932716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812716.812.1建设投资(不含建设期利息)6006000000000000000002.2流动资金000000000000000002.3经营成本38,515.3602323.52416.692598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092598.092.4销售税金及附加99.60066.246.726.726.726.726.726.726.726.726.726.726.726.726.722.5增值税1,66001001041121121121121121121121121121121121121122.6其他现金流出000000000000000003净现金流量625.04-60070.573.0783.1983.1983.1983.1983.1983.1983.1983.1983.1983.1983.1983.1983.194累计净现金流量625.04-600-529.5-456.43-373.24-290.05-206.86-123.67-40.4842.71125.90209.09292.28375.47458.66541.85625.045所得税279.48010.4612.2416.5217.4618.419.3319.3319.3319.3319.3321.5521.5521.5521.5521.556所得税后净现金流量345.56-60060.0460.8366.6765.7364.7963.8663.8663.8663.8663.8661.6461.6461.6461.6461.64附表6借款偿还计划表单位：万元序号项目合计建设期运营期123456789101112131415161人民币借款000000000000000001.1年初本息余额00206.87165.5124.1382.7641.3900000000001.2本年借款2002000000000000000001.3本年应计利息49.516.8714.2111.378.535.692.8400000000001.4本年还本付息249.51055.5852.7449.947.0644.230000000000其中：还本206.87041.3741.3741.3741.3741.390000000000付息42.64014.2111.378.535.692.8400000000001.5年末本息余额0206.87165.5124.1382.7641.39000000000002还本资金来源3,909.71042.6647.0358.7772.1387.11103.69161.66219.63277.6335.57390.64445.71500.78555.85610.922.1当年可用于还本的未分配利润482.4018.0621.1428.5130.1331.7533.3733.3733.3733.3733.3737.237.237.237.237.22.2当年可用于还本的折旧和摊销335.35024.624.624.624.624.624.624.624.624.624.617.8717.8717.8717.8717.872.3以前年度结余可用于还本资金3,091.96001.295.6617.430.7645.72103.69161.66219.63277.6335.57390.64445.71500.78555.85人民币借款偿还年限：5年附表7资金来源与运用表单位：万元序号项目合计建设期运营期123456789101112131415161资金流入42,1006002500260028002800280028002800280028002800280028002800280028001.1销售(营业)收入42,10002500260028002800280028002800280028002800280028002800280028001.2长期借款2002000000000000000001.3流动资金借款000000000000000001.4发行债券000000000000000001.5项目资本金4004000000000000000001.6其他000000000000000002资金流出41403.956002,495.542,591.912,783.232,781.332,781.332,781.332,781.332,781.332,781.332,781.332,716.812,716.812,716.812,716.812,716.812.1经营成本38515.3602,323.52,416.692,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092,598.092.2销售税金及附加99.60066.246.276.276.276.276.276.276.276.276.276.276.276.276.272.3增值税166001001041121121121121121121121121121121121121122.4所得税279.480104612.2416.5217.4618419.3319.3319.3319.3319.3321.5521.5521.5521.5521.552.5建设投资(不含建设期利息)6006000000000000000002.6流动资金000000000000000002.7各种利息支出42.64014.2111.378.535.692.84000000000002.8偿还债务本金206.87041.3741.3741.3741.3741.3900000000002.9分配股利或利润000000000000000002.1其他000000000000000003资金赢余696.0504.468.0916.7718.6720.5663.8663.8663.8663.8663.86.61.6461.6461.6461.6461.644累计资金赢余696.0504.4612.5529.3247.9968.55132.41196.27260.13323.99387.85449.49511.13572.77634.41696.05目录一、总论 4（一）项目背景 41、项目概要 42、开发商概况 43、可行性研究报告编制依据 4（二）项目概况 51、项目用地 52、建设规模 53、主要建筑条件 54、项目总投资及融资方案 55、综合技术经济指标 5(三)研究结论 6（四）该项目住宅部分的团购合作关系 8二、市场分析与需求预测 9(一)南昌市概况及经济发展基本情况： 9（二）市场分析 101、宏观经济分析 102、区域房地产市场分析 13（二）目标消费群体及价格定位 171、 本项目的目标消费群体： 172、 项目楼盘价格 17（三）项目优劣势分析 171、项目与周边楼盘对比的优势和机会 182、项目的劣势和挑战 19三、小区规划 20（一）项目整体规划 20（二） 总体平面布置 20（三） 用地平衡 21（四） 住宅设计 21（五）交通及停车系统 23（六）绿化景观设计 23四、工程设计方案 24（一）建设标准 24（二）主要建设内容及规模 24（三）工程方案 251、主要建筑设计 252、总图规划设计 253、规划设计总体框架 26五、环境保护与节能 271、项目场址环境现状 272、环境质量标准 283、施工时的环境影响及解决措施 284、营运期的环保措施： 305、节能系统 32六、项目公用配套工程与消防 33（一）劳动安全卫生管理 33（二）公用配套工程 33（