建设项目可行性研究-课程设计论文

项目可行性研究报告 Jilinjianzhuuniversity建设项目可行性研究课程设计设计名称：建设项目可行性研究学院：管理学院

目录第一章项目建设概况 31.1项目基本概况 31.2开发商简介 31.3项目可行性研究说明 4第二章项目市场、需求分析 52.1项目区位与规划指标 52.2项目周边环境分析 62.3项目SWOT分析 72.4项目市场定位 82.4.1产品定位 82.4.2客户定位 82.4.3价格定位 8第三章项目建设规划方案优选 93.1项目建设与规划 9第四章项目实施进度计划 104.1项目施工组织 104.2开发进度计划 10第五章项目投资估算 125.1投资估算 125.2资金估算与使用计划 13第六章项目资金筹集方案及筹资成本估算 156.1项目收入计划 156.2项目资金筹措 15第七章项目财务评价 167.1项目盈利能力评价 167.1.1项目损益表 167.1.2项目全部投资净现值、内部收益率 167.1.3项目资本金净现值、内部收益率 177.2项目清偿能力评价 177.3敏感性分析 187.4项目的盈亏平衡分析 18第八章项目风险分析 208.1风险定义、作用 208.1.1风险的定义 208.1.2风险的作用 208.2风险分类 208.3风险识别 208.3.1风险识别的特点 208.3.2风险识别的依据 218.3.3风险识别的内容 228.4风险分析 238.4.1风险分析的概念 238.4.2风险分析的方法 23第九章项目国民经济评价 259.1社会效益影响 259.2项目社会参与性 259.2.1目标群体参与性 259.2.2受影响群体参与性 25第十章结论 2610.1项目结论 2610.2本项目别墅部分市场前瞻 2610.3本项目普通公寓住宅部分市场前瞻 26第一章项目建设概况1.1项目基本概况项目位于长春市二道区东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，5.73万㎡,开放式街区,豪华居住区,国际化社区。项目位于长春东部门户，城市重点打造的国际化中心区，二道区东盛大街和吉林大路交汇处，项目包含住宅、办公楼、商业三种城市高端价值形态。1.2开发商简介力旺集团是由国家工商总局核准的一家以房地产开发为主业的企业集团，是吉林省著名的房地产开发企业之一。其母公司力旺集团有限公司前身为吉林省吴太房地产开发有限公司，于2001年2月在长春市设立，截至目前集团共有员工590人，总资产逾20亿元人民币，拥有土地储备总量近180万平方米。自2006年至2010年末，累计开发面积77万㎡，累计竣工面积58万㎡。已为5000多户业主提供了称心如意的住房，为长春城市建设做出了自己的贡献。公司产品及品牌认知度、美誉度、忠诚度逐年上升，做为本土开发商已在市场中有了一定的占有率。近年来企业飞速发展，成绩瞩目，已成为春城地产界一颗璀璨的新星。几年来，力旺在注重自身发展的同时，时刻不忘企业的社会责任，守法经营，依法纳税，累计纳税3.5亿元人民币。同时，当社会遇到灾害灾难时，及时伸出援助之手，几年间，先后向汶川灾区、玉树灾区、西南旱区、吉林洪灾、汽开区义务教育、净月南环小学建设、南环城路绿化带建设、二道湿地公园建设等积极捐赠捐助，累计金额逾4000万元，充分展现了良好的民营企业形象。几年来，力旺集团及其旗下企业先后获得省、市人民政府“守合同、重信用”单位、“城市建设先进单位”等50余项荣誉称号，所开发项目先后获得“中国建筑工程鲁班奖”、“中国名盘”等50多项荣誉奖项。近期，力旺集团重新确立了企业长期发展战略规划，明确了以“住宅开发为核心”的业务组合战略，以“为了传世一百年”作为企业使命，以“中国二三线城市的领先开发商”作为企业愿景，确立了以核心价值观“人本、共赢”统领的企业文化理念体系。力旺始终秉承“品质人居、健康主义”的开发理念，“整合创新、诚信树品”的经营理念，“真诚为基、理解为柱、沟通为梁”的服务理念，致力于为客户提供高品质的绿色健康人居环境。在2008“计划执行年”、2009“意识提升年”、2010“品质提升年”的基础上，公司已确定2011年为“精细化管理年”。力旺的建筑，代表一种全方位的健康理念，代表一种历经风雨而不变的品质，代表一种隽永悠远的品味，更展现出了传承百年建筑的风韵。2011年，力旺仍将致力于长春市这片热土，实现三区同启、五盘联动的格局，继续在净月开发区、西新开发区、二道区开发建设力旺·弗朗明歌、力旺·塞歌维亚、力旺·格林春天、力旺·康城、力旺·康都（暂命名）。为了公司今后更好地发展，为长春城市建设做出更大的贡献，同时也为吉林省行业建设，为吉林省房地产开发企业走向全国打好基础，公司有信心也有能力打造本土开发商的知名品牌。1.3项目可行性研究说明本可行性研究报告编写目的是为业主提供分析依据和参考。随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸显；随着生活质量的不断提高，人们对住宅、办公、商业的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，力旺集团与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在长春市二道区东盛大街与吉林大路交会处做房地产开发项目。该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，拥有独特的中式多元化，柔和的暖色调装饰，集居住、办公、商业中心于一体的低密度时尚住宅生活环境。第二章项目市场、需求分析2.1项目区位与规划指标项目位于长春市二道区东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，5.73万㎡,开放式街区,豪华居住区,国际化社区。项目位于长春东部门户，城市重点打造的国际化中心区，二道区东盛大街和吉林大路交汇处，项目包含住宅、办公楼、商业三种城市高端价值形态。项目一期施工建设仍在进行中，目前正在进行小区交付使用前的整体绿化工程，销售情况良好。目前主体结构正在紧张的施工过程中，力旺东玺台一期计划于2012年9月开始动工，于2014年8月竣工，建设工期2年。根据项目的初步设计，由高层住宅、多层的商业、集中办公综合体组成，建筑面积为178013㎡（其中地上部分为134013㎡）。本项目一期的设计指标如下：楼盘地址：二道区东盛大街与吉林大路交会处整盘建面：57300㎡整盘户数：702套

本期占地面积：19100㎡

本期总建筑面积：68300㎡其中：地上建筑面积：51860㎡1）住宅：44155㎡2）商业：3195㎡3）办公楼：4510㎡地下建筑面积：16440㎡1）地下车库：13290㎡2）公建及配套设施：3150㎡停车泊位：732辆1）地面停车：296辆2）地下停车436辆容积率：2.19建筑密度：45.1%绿地率：30.15%集中绿地率：15%2.2项目周边环境分析河畔华城三期位置：二道区东盛大街与吉林大路交会处基地周边情况：位于东盛商圈腹地，国贸商都、晨宇购物中心、晨宇科技城、左岸商场、万通大市场等丰富生活举步即是，零距离接轨餐饮、娱乐、购物等顶级城市配套。此外，吉林大路餐饮一条街，更为城市生活画龙点睛。坐拥城市主干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区的枢纽核心。四纵四横的城市主干道，临近轻轨四号线，出行便捷，瞬间切换城市生活画面。规划中的地铁线，与项目也在咫尺之隔，未来，享受快捷出行的同时，更赋予项目更多增值空间。项目交通条件：公交线路有20余条、轻轨、地铁。项目处于长春市新兴发展的净月开发区，交通设施有待完善。坐拥城市主干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区的枢纽核心。四纵四横的城市主干道，临近轻轨四号线，出行便捷，瞬间切换城市生活画面。规划中的地铁线，与项目也在咫尺之隔，未来，享受快捷出行的同时，更赋予项目更多增值空间。项目周边的公共设施配套：中小学:亚泰小学、长春市第108中学、长春市第52中学幼儿园:二道区幼儿园等大学：长春师范学院等综合商场:国贸商都、晨宇购房中心邮局:二道邮电局银行:工商银行、建设银行、农业银行医院:中日联谊医院、二道区中医院、二道区人民医院、吉大分院其他:劳动公园周边众多学府林立为项目提供高品质教育配套，实现孩子就近入学的梦想，亚泰小学、五十二中学，一百零八中学、长春师范学院等知名学府，明星级教师领衔授课，让孩子接受一步到位优质教育的滋养。同时，吉大一院、心脑血管医院等医疗体系，更为居住提供全方位、全生命周期的医疗系统，使所有居民享有更安全、便捷的医疗服务，为健康保驾护航。2.3项目SWOT分析对于商业产品的投资，往往要经过一番深思熟虑。那么，对于力旺东玺台商铺投资的可行性研究，我们以SWOT分析法的形式逐一考量。S(Strengths：优势)力旺东玺台位于东盛大街和吉林大路交会处，隶属于东盛商圈，地处二道区核心。区域内商业氛围浓厚，国贸商都、晨宇购物中心、晨宇科技城等带来丰富的客群。记者在实地踏访的过程中发现，项目周边临街商铺几乎无闲置，彼此经营品类也并不冲突。因而，项目得天独厚的区位优势更为投资项目注入一针强心剂。同时，项目自身规划有2栋5A级写字间，约200套写字间产品，加之项目周边有20余个成熟社区，这样为项目商业提供稳定的客源。此外，吉林大路、东盛大街作为二道区的主干路，也会带来众多的流动客群。W(Weaknesses：劣势)力旺东玺台商铺面积区间为110-500平，均价3万元/平。由此可知，项目商铺产品面积略大，而面积相对较小的产品单价也较高，这样项目商铺的投资门槛约为400万。这样，资金实力有限的投资客将会受到限制。但是，这本身也是受到项目高端定位的影响。目前，力旺东玺台项目主体已封顶，为准现房销售阶段，预计2014年11月交房。这就意味着即使购买商铺也不能马上投入使用，会流失一部分急于自营的投资群体。O(Opportunities：机会)伴随着长春市道路的整改及修建，立体化交通网的实现已然指日可待。其中，吉林大路、二道区主干道东盛大街和东荣大路的相继修通，进一步拉近了项目与长春市其他城区的距离。同时，地铁2号线未来的贯通加之原有的轻轨4号线，区域内实现了公交、轻轨、地铁三种出行方式。便捷的出行方式不仅方便了入住的业主，同时也将带来众多的流动客群，增加投资的信心。同时，项目的商铺产品正处于“熟铺”向“旺铺”的过渡阶段，产品未来升值空间不容小觑。T(Threats：风险)任何事物都具有两面性，投资亦是如此。成熟的商业氛围、可观的受益、稳定的客群，使得投资优势明显。但是，往往也会伴随着一定的风险，如产品总价较高、经营业态的合理选择等问题，这些因素也都需要投资客酌情考虑。2.4项目市场定位2.4.1产品定位以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题生活环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的居住社区。2.4.2客户定位整个项目的客户群定位必然是多层次的。总体上看，应明确以“中高等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。“中高等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入在8300元/平方米以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群。2.4.3价格定位定价，普通多层高层住宅8300元/每平方米。这对于城市中高收入阶层以上的白领具有很大的诱惑力。相对于其他社区2万多元/每平方米的房价，力旺东玺台更是极具竞争力。用相当于公寓的价格购买一套高品质的别墅，不再只是梦想。此外，该区域是政府规划好的高级住宅区，临近长影世纪城、净月国家森林公园。各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有项目外，周边还会有楼盘项目竞相跟进的态势，形成开发热潮。该处房产极具升值潜力。第三章项目建设规划方案优选3.1项目建设与规划长春商业布局极不均衡，目前南部、西部和东部占半城以上区域内都没有大型商业仪轩休闲假日广场项目区位优势明显，周边环境及形成商圈的时机均十分优越，商业项目具有良好的发展前景，面临空前的发展机遇，长期持有具有很高的增值潜力。力旺东玺台项目占地5.73万㎡，规划建筑面积17.8013万㎡，总投资20.58亿元。本项目集住宅、写字楼、办公楼于一体，长春市体量最大、商业业态最全的新型城市综合体。长春市政府规划的南部新商圈。力旺东玺台项目将建小高层和高层产品，楼盘状况为8层、10层、11层、14层、15层、16层、18层。项目建筑特色：住宅、办公、特色商业、美食、休闲娱乐等功能于一体，打造长春市商业业态最全的城市新型综合体。建设规模主要经济技术指标单位:㎡总用地面积57300总建筑面积178013本期总建筑面积68300地上建筑面积51860其中住宅44155商业3195办公楼4510容积率2.19地下建筑面积16440建筑密度45.1%绿地率30.15%总停车位732第四章项目实施进度计划4.1项目施工组织1、前期工作（1）项目开发融资：2012年11月前完成。（2）签订合同及付款：2012年11月前完成。（3）批文报批工作：2012年12月前完成。2、规划、设计阶段（1）规划设计方案的审批、修改：2012年11月初完成。（2）委托设计：2012年11月初完成。（3）初步设计和施工图设计：2012年9月～2013年4月初完成。3、工程招标招标及采购工作于2012年12月31日前完成（包括施工、监理的招标，以及材料设备采购）。4、施工阶段（1）施工准备：2012年10月～2013年１月初。（2）基础工程：2013年１月初～2013年7月初。（3）土方工程：2013年２月末～2013年7月初。（4）地下结构工程：2013年４月初～2014年2月末。（5）主体工程：2013年7月初～2014年6月初。（6）安装与装修工程：2013年9月初～2014年4月初。（7）室外总体：2014年10月初～2014年6月末。5、竣工准备及验收备案：2014年9月初～2014年11月初。6、销售：2013年7月～2014年12月。4.2开发进度计划项目论证及准备工作在2012年12月前完成。2013年1月，完成土地三通一平并投入施工使用。项目建设包括多层住宅、联体别墅、地下室、及地下停车场等公共设施。预计项目的开发建设经营期限为2年：2012年9月至2014年11月。项目所需的大体时间及进度见下表：项目开发进度计划表时间项目年份2012年2013年2014年季度3412341234项目论证及准备工作拆迁及土地三通一平前期工程建安工程土建工程基础工程基坑围护及土方工程地下结构地上结构外立面装饰工程室内装饰工程室外附属工程市政配套销售说明：1、项目前期工作包括项目开发融资、项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文的报批工作。2、建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。3、配套工程建设包括管线铺设、公共建筑建设、小区内外绿化以及道路的建设。第五章项目投资估算5.1投资估算1、土地成本起价：4.24亿元2.征收的范围和标准:1）城市基础设施配套费的内容

城市基础设施配套费的内容主要包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费。

2）征收范围

凡在长春市（不含双阳区）城市规划区范围内新建的各类建设项目及扩建、改建的新增面积部分或原属于减免配套费的建设项目改变用途的，均按建筑面积征收城市基础设施配套费。

3）征收标准

长春市城市基础设施配套费按建筑面积征收，住宅每平方米90元，非住宅每平方米110元，其中：供水设施配套费10元，消防设施配套费5元。

4）征收办法

城市基础设施配套费由长春市政府授权有关部门统一征收。由于长春市近年来需要改造的城市供水管网较多，并且随着城市规模的不断扩大，每年供水设施建设还需要大量资金投入，因此供水设施配套费可由市政府指定负责供水设施建设的部门自行收取，专项用于城市供水管网建设和改造。

3、城市基础设施配套费内容：城市基础设施配套费的内容主要包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费。4、管理费为项目总投资的5%；5、销售费为销售收入的3%；6、财务费为总成本的4%；7、不可预见费为建安工程费的10%;8、销售价格平均价格15000元/m29、总投资为205026.6786万元，具体数据如下：项目投资估算项目投资金额（万元）单位指标（元/m2)工程量（m2)1、取得土地费用42100573002、前期工程费6089.07375（1）勘察费486.7665建安工程费的0.5%（2）设计费2438.325建安工程费的2.5%（3）立项资金审计费486.7665建安工程费的0.5%（4）施工图审图费126.55929建安工程费的0.13%（5）招标费1090.35696建安工程费的1.12%（6）施工结算审计费292.0599建安工程费的0.3%（7）工程监理费1168.2396建安工程费的1.2%3、建设费110009.229（1）建筑工程费97353.3商业13482.3535003195住宅19217.25150044155写字楼12405.119004510车位52248.6600013290（2）基础设施配套12655.929建安工程费的13%4、期间费用18188.74789（1）管理费用4867.665建安工程费的5%（2）销售费用6993.15078销售收入的3%（3）财务费用6327.932112总成本的4%5税费17638.705066、不可预见费11000.9229建安工程费的10%总投资合计205026.67865.2资金估算与使用计划1.项目资金筹措：集团资本金占总投资27.8％，约为57024.2556万元；申请商业银行贷款占投资的50％，约为101563.593万元。具体资金筹措及使用详表：资金来源运用表序号项目名称合计2013年末2014年2015年2016年1总投资205026.678690510.50457097.596639303.70418114.8741.1建设投资196628.01290510.50457097.596633187.47411790.1451.2借款利息14804.0202381.339076116.236324.722资金筹措205026.678690510.50457097.596639303.70418114.8742.1自有资金103463.085654429.6092594.646631344.4515094.382.1.1销售收入325821.01600130328.4064195492.60962.1.2资本金57024.255654429.6092594.6466002.2借贷资金101563.59336080.89554502.957959.2543020.4942.2.1贷款利息（6.6%）2381.339076135.7021496908.801第六章项目资金筹集方案及筹资成本估算6.1项目收入计划项目销售情况预测：在第一年度末，可获得30%销售款；第二年度末，可获得30%销售款；交房后获得40%销售款。项目收入计划及估算见下表：销售收入估算表序号名称指标2012年6月2013年6月2014年6月单价(元/㎡)工程量㎡销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）总计（万元）1销售收入57737.451.1住宅83004415530%10994.6030%10994.6040%14659.4636648.651.2办公楼9300451030%1258.2930%1258.2940%1677.724194.301.3车位550013290————100%7309.507309.501.4商业300003195——50%4792.5050%4792.509585.002经营税费19342.052.1营业税及附加销售收入的5%—612.64—852.27—1422.002886.872.2土地增值税土地增值额的30%—3492.07—4857.93—8105.1716455.173销售净收入—8148.17—11335.18—18912.0538395.406.2项目资金筹措项目资金筹措：集团自有资金占总投资35％，约为7105．52万元；申请商业银行贷款占投资的65％，约为13195.96万元。具体资金筹措及使用详见表：项目资金筹措及运用表单位：万元序号名称金额第0年第一年度第二年度第三年度1项目总投资（不包含经营税费）20301.489668.875447.283651.521503.811.1总成本20301.489668.875447.283651.521503.812资金筹措20301.489668.875447.283651.521503.812.1资本金7105.527105.520.000.000.002.2借贷资金13195.962563.355447.283651.521503.812.3销售收入补充15686.360.001163.795959.158563.42第七章项目财务评价7.1项目盈利能力评价7.1.1项目损益表项目投资利润率=27.75%投资利税率=34.69%项目资本金利润率=126.24%项目的各类静态指标详见下表：损益表单位：万元序号项目合计第一年度第二年度第三年度1经营收入29841.256755.927554.6815530.651.1销售收入29841.256755.927554.6815530.652总成本20301.4815146.153615.521503.813经营税费3906.37941.381102.021862.974利润总额5633.40-9331.612801.1412163.875所得税1408.35——1408.356税后利润4225.05-9331.612801.1410755.527盈余公积金（10%）422.51-933.16280.111075.568可分配利润3802.54-8398.452528.039679.969投资利润率27.75%——27.75%10投资利税率34.69%——34.69%11资本金利润率126.24%——126.24%7.1.2项目全部投资净现值、内部收益率项目全部投资按折现率8％测算，得出累计净现值（税前、税后）、财务净限值、财务内部收益率等财务数据。详见下表：财务现金流量表（全部投资）单位：万元序号项目名称合计0(起始）第1年第2年第3年1现金流入50142.739668.875447.2817953.1217034.461.1商业银行贷款13195.962563.355447.283651.521503.811.2销售收入29841.25——14301.615530.651.3资本金7105.527105.520.000.000.002现金流出29522.579668.876641.25058.636748.522.1总成本（除财务费用）24207.859668.875818.084029.254694.652.2营业税及附加1492.06—337.80377.73776.532.3土地增值税2414.31—485.32651.651277.343所得税1408.35———1408.354税前净现金流量5633.410.00-1193.9212894.4910285.94税前财务净现值2980.230.00-871.233039.168738.71项目税前内部收益率19.58%———19.58%税前累计净现金流量—0.00-8728.02-5202.595633.415税后净现金流量4225.060.00-1193.923525.439427.65税后财务净现值1840.210.00-871.233039.167598.69项目税后内部收益率17.41%———17.41%7.1.3项目资本金净现值、内部收益率项目资本金按折现率8％测算，得出财务净现值（税前与税后）、财务内部收益率等财务数据。具体见下表：财务现金流量表（资本金）单位：万元序号项目名称合计0(起始）第1年第2年第3年1现金流入29841.259668.875447.2817953.1217034.461.1商业银行贷款13195.962563.355447.283651.521503.811.2销售收入29841.25——14301.6015530.651.3资本金7105.527105.520.000.000.002现金流出36479.99668.876821.2616703.0123374.552.1总成本（除财务费用）20301.489668.876319.6710366.1314034.62.2贷款还本付息14686.360.00163.795959.158563.422.3经营税费1492.06—337.80377.73776.533税前净现金流量5233.750.00-1373.983984.872622.86税前财务净现值4390.140.00-1168.003250.112308.03税前内部收益率19.62%———19.62%4所得税1408.35———1408.355税后净现金流量3907.340.00-1273.983150.112031.21税后财务净现值4460.030.00-1068.003684.871843.16税后内部收益率18.15%———18.15%7.2项目清偿能力评价本项目贷款按季度给付利息，建设经营期结束一次性偿还本金。总计贷款额度为13195.96万元，支付利息总额为2654.68万元。贷款有效利率7.56%。（人民币中长期贷款1～3年利率，2007年12月21日起实行）贷款还本付息估算表单位：万元序号项目名称合计0（起始）第1年第2年第3年1总成本（除财务费用）20301.489668.874818.084029.251785.281.1直接成本合计18797.679668.874725.373275.571127.861.2管理费用563.93—281.97140.98140.981.3销售费用1492.06—337.80377.73776.531.4其他费用2414.31—804.77804.77804.771.5不可预见费939.88—469.94234.97234.971.6维修基金746.03—248.68248.68248.682资本金7105.527105.520.000.000.003银行贷款13195.962563.355447.283651.521503.814贷款取得13195.962563.355447.283651.521503.815贷款余额0.000.000.000.000.006贷款偿还14686.360.00163.795959．158563.427利息支出1490.400.00163.79511.87745.207.3敏感性分析销售总收入与总成本的变动对全部投资及资本金的敏感性分析。现设定建设总成本在-10%～10%范围内变动：全部投资（资本金）内部收益率、净现值的变动状况见下表：项目敏感性分析表项目变动全部投资资本金NPVIRRNPVIRR总成本-10%3505.7719.71%9897.8720.12%-5%3295.3818.99%8471.5419.45%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%125.4016.57%5063.9216.02%10%-1335.8010.89%-1487.4611.03%总收入-10%-1444.2710.90%-1331.4810.85%-5%440.1516.85%654.7916.17%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%3478.4719.12%5896.5519.51%10%3969.1620.55%6312.6720.21%项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内含报酬率(最低情况为收入减少5%时IRR为16.85%)，项目内含报酬率仍高于其资金成本8%，也介于行业平均利润水平(15%-20%)，表明该项目具有一定的抗风险能力。7.4项目的盈亏平衡分析项目盈亏平衡以及达到1.5%、5%、10%、15%的利润率时地上建安成本和地下建安成本、设施配套费的保本价见下表：项目盈亏平衡分析利润率保本价（万元）地上建安造价地下建筑造价设施配套费单价（元/㎡）总价（万元）单价(元/㎡)总价(万元)单价（元/㎡）总价（万元）15%2823.1214214.414950.729069.722888.193673.7810%2715.5313672.694520.318281.212716.123454.905%2551.3212845.9.4042.127405.162581.423283.571.5%2235.3711255.083400.236229.222315.372945.150220011077.5030005496.0020002544.00第八章项目风险分析8.1风险定义、作用8.1.1风险的定义风险大致有两种定义：一种定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则强调风险表现为损失的不确定性。若风险表现为不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险。金融风险属于此类。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性，属于狭义风险。风险和收益成正比，所以一般积极进取的投资者偏向于高风险是为了获得更高的利润，而稳健型的投资者则着重于安全性的考虑。8.1.2风险的作用风险管理是指对影响企业目标实现的各种不确定性事件进行识别和评估，并采取应对措施将其影响控制在可接受范围内的过程。一般通过风险识别、风险估计、风险驾驭、风险监控等一系列活动来防范风险的管理工作。对于现代企业来说，风险管理就是通过风险的识别、预测和衡量、选择有效的手段，以尽可能降低成本，有计划地处理风险，以获得企业安全生产的经济保障。这就要求企业在生产经营过程中，应对可能发生的风险进行识别，预测各种风险发生后对资源及生产经营造成的消极影响，使生产能够持续进行。可见，风险的识别、风险的预测和风险的处理是企业风险管理的主要步骤。8.2风险分类房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡ 8.3风险识别8.3.1风险识别的特点1．广泛性(1)参与人员的广泛性参与风险识别的关键人员指项目经理、项目团队成员、项目及风险管理的相关领域专家、项目的最终用户、项目产品的顾客、其他项目经理、利害关系者，等等。除上述人员外，还应鼓励所有项目人员广泛参与风险识别，因为每个项目组织成员的工作性质不同，所面临的风险也会有所不同，他们都有自己独特的项目经历和项目风险管理经验，可以为识别项目的风险提供更多的途径。(2)风险识别涉及广泛的知识领域为了最大可能地识别所有项目风险，不仅仅是参与风险识别的人员具有广泛性，由于项目性质的不同，风险识别将涉及到财务、技术、管理等多个的不同知识领域，与此同时，项目风险信息分析技术和风险识别方法也会涉及到不同知识领域。2．全生命周期性项目风险存在于项目生命期的各个阶段中，不同阶段会出现影响程度不同的风险。项目生命期中的风险都属于风险识别的范围，风险识别不是一次性的活动，不仅包括项目初期对整体的风险识别，也包括在项目规划、实施及交付等各个阶段连续不断的风险识别。另一方面，随着项目进度、条件、环境、范围等的不断变化，新的风险又会产生，从而又需要开展新一轮的风险识别。总之，风险识别必然贯穿于项目生命期的全过程。3．信息依赖性风险识别的基础工作之一是收集有关的项目信息，然后识别不确定因素及其对项目产生的影响。信息的全面性、及时性、准确性和动态性决定了项目风险识别工作的质量，进而影响识别结果的可靠性和精确性，因此项目风险识别具有信息依赖性。8.3.2风险识别的依据(一)成果说明成果说明是进行项目风险识别的主要依据，因为项目风险识别的最终目的是确定项目是否能够在规定的时间内、规定的预算内，按照要求的质量，最终产生项目的可交付成果。所以，项目风险识别就要根据成果说明来确定项目目标实现时可能产生的各种风险。(二)历史资料以前类似项目实际发生风险的历史资料，为识别现有项目的风险提供了非常重要的依据和参考。一般来说，项目的历史资料来源于历史项目的各种原始记录、公用数据库、项目承担单位成员的经验等。(三)项目计划的信息在项目风险识别过程中，要针对各项目计划中包含的风险进行识别。如项目进度计划的信息是分析项目质量的重要依据，如果项目的进度过快就可能保证不了项目的质量。(四)项目风险的种类项目风险的种类为项目风险识别提供了一个总的框架。项目风险主要包括项目技术风险、项目质量风险、项目组织风险、项目财务风险。(五)制约因素和假设条件当项目的制约因素发生变化或假设条件不成立时，就可能成为项目新的风险源。8.3.3风险识别的内容项目风险识别是项目风险管理中的首要工作，它的主要工作内容包括如下几个方面。1．识别并确定项目有哪些潜在的风险这是项目风险识别的第一项工作目标，因为只有识别和确定项目可能会遇到哪些风险，才能够进一步分析这些风险的性质和后果。所以在项目风险识别中首先要全面分析项目发展变化的可能性，进而识别出项目的各种风险并汇总成项目风险清单(项目风险注册表)。2．识别引起项目风险的主要影响因素这是项目风险识别的第二项工作目标，因为只有识别出各项目风险的主要影响因素，才能把握项目风险的发展变化规律，才有可能对项目风险进行应对和控制。所以在项目风险识别中要全面分析各项目风险的主要影响因素及其对项目风险的影响方式、影响方向、影响力度等。3．识别项目风险可能引起的后果这是项目风险识别的第三项工作目标，因为只有识别出项目风险可能带来的后果及其严重程度，才能够全面地认识项目风险。项目风险识别的根本目的是找到项目风险以及消减项目风险不利后果的方法，所以识别项目风险可能引起的后果是项目风险识别的主要内容。8.4风险分析8.4.1风险分析的概念风险分析有狭义和广义两种，狭义的风险分析是指通过定量分析的方法给出完成任务所需的费用、进度、性能三个随机变量的可实现值的概率分布。而广义的风险分析则是一种识别和测算风险，开发、选择和管理方案来解决这些风险的有组织的手段。它包括风险识别、风险评估和风险管理三方面的内容。本文中论及风险分析时，都采用后一种定义。8.4.2风险分析的方法(一)定性风险分析方法定性风险分析的目的是界定风险源，并初步判明风险的严重程度，以给出系统风险的综合印象，是一些定性风险分析方法的简介。易于看出，初步危险分析是用于识别系统中可能存在的风险源，而以下的几种方法则用于定性地量化各种风险源可能对系统造成的破坏，从而判明系统风险大小。（二）定量风险分析方法定量风险分析是在定性分析的逻辑基础上，给出各个风险源的风险量化指标及其发生概率，再通过一定的方法合成，得到系统风险的量化值。它是基于定性风险分析基础上的数学处理过程。现发展较为成熟的方法有PRA（概率风险评估）,DPRA（动态风险概率评估）及仿真通用软件PRA和DPRA都是在FTA分析基础上的量化，在可靠性及运行系统风险分析领域内应用广泛。稍作改造，我们便可将其运用到项目风险分析领域。其分析步骤如下：（1）识别项目研制过程中的困难环节，找出风险源；（2（3）标识各风险源后果大小，及风险概率；（4度量。如果是用DPRA进行评估，则尚须考虑它们在时间上的关系。另一种被广泛运用于风险评估的方法是。是国外在八十年代初期发展的一通用仿真软件，它对项目研制构造过程网络，将各种复杂的逻辑关系抽象为时间、费用、性能的三元组的变化。网络模型面向决策，统筹处理时间、费用、性能等风险关键性参数，有效地解决多目标最优化问题，具有较大的实用价值。它的原理是通过丰富的节点逻辑功能，控制一定的时间流、费用流和性能流流向相应的活动。每次仿真运行，通过蒙特卡洛模拟，这些参数流在网络中按概率随机流向不同的部分，经历不同的活动而产生不同的变化，最后至某一终止状态。用户多次仿真后，通过节点收集到的各参数了解系统情况以辅助决费用及性能的分布，从而知道系统研制的风险。8.5风险规避工程项目风险是指所有影响该项目目标实现的不确定因素的总和。任何一项工程，其项目立项及各种分析、研究、设计、计划都是基于对未知因素(包括政治、经济、社会、自然各方面的)预测之上的，基于正常的和理想的技术、管理、组织之上的。而在项目实施及运行过程中，这些因素都有可能发生变化。这些变化使原定的计划、方案受到干扰，甚至可能使原定的目标不能实现。对工程项目这些事先不能确定的内部和外部的干扰因素，我们称之为工程项目风险。这些风险造成工程项目实施的失控现象，如工期延长、成本增加、计划修改等，最终导致工程经济效益降低，甚至项目失败。现代工程项目规模大、技术新颖、持续时间长、参加单位多、与环境接口复杂等特点，更使得工程项目在实施过程中危机四伏。第九章项目国民经济评价9.1社会效益影响一、社会效益评价有助于保证项目社会环境的相互协调；二、社会效益评价有利于促进国家社会发展目标的顺利实现；三、社会效益评价有利于减少项目投资的短期行为和盲目投资；四、社会效益评价有利于资源的合理利用和社会环境保护。9.2项目社会参与性9.2.1目标群体参与性通过对于力旺东玺台的调查显示：1.新迁进居民无论是在收入、学历，还是职业层次上都明显偏高。2.新迁进居民的居住面积为90平方米～140平方米居多。3.新迁进居民对所居住小区的总体感受良好，并未达到最佳居住要求，表明优质的产品仍有广阔的市场空间。4.新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。由此可以证明，地理位置不是影响购买行为的重要因素，收入高、品位高的居民认为城市近郊区是理想的居住区域。而且越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。9.2.2受影响群体参与性净月开发区是政府实施城市长远发展规划的热点区域，市场潜力巨大。在未来的几年中，净月开发区必然成为房地产热点地区。随着周边棚户区改造等重点项目的启动，越来越多的长春市民会关注净月开发区的房地产市场。同时，别墅、公寓住宅、高层、商业综合楼，这样的综合商住一体的规划，在净月开发区必然会吸引各大商家投资者的关注。相信未来几年，长春欧亚集团，远方超市等长春市龙头商业集团必然会在净月区域寻找合适的地段、楼盘开展经营活动。我们的商业部分，可以面向在长春市场有一定影响力的长春本土企业，如：欧亚集团等。第十章结论10.1项目结论通过上述计算分析得出如下结论：即本项目可行。在本次可行性研究当中，数据采集，成本核算，销售价格确定采用相对保守的标准和数椐，以求得利润水平的真实性。在实际操作过程中，如采取科学和严谨的态度，其建设成本，资金投入量仍有下降的空间，从而获得更多的效益。另外从社会效益与环境效益方面讲，也是一个很好的投资项目。10.2本项目别墅部分市场前瞻别墅市场上的真正阻力并非来自于对成本和风险的担忧，而是来源于固有的成见以及缺少前瞻性和创新精神。在市场火爆的情况下，开发商没有压力，也就不会考虑技术品质和产品升级换代，而且这些单项技术虽然都具有较好的节能作用，但在未经过住宅的整体模拟设计和配套使用情况下，住宅的舒适度指标和整体节能效果很可能完全没有提高。但是目前的市场已发生了大变化，仅凭炒作和包装等推广手段已无法推进楼盘销售，技术品质已越来越成为真正的卖点。作为低密度的别墅类高科技产品，今后别墅市场上将有更多的高科技尝试，技术品质已越来越成为别墅产品的真正卖点。全套的采用高科技系统不但可以提供数据化的产品性能指标，关键是能较为方便地升级到下一代产品。一系列政策都对别墅的开发产生了限制以及影响。促使很多开发商在市场调研、产品定位、建筑设计和销售策略各方面都更加理性，为了降低风险，多转向经济别墅，双拼、联排等类别墅产品。别墅产品的多样化使别墅供应市场不断升温，甚至很多尾盘都借此机会“起死回生”，政策的限制也促进了别墅产品市场的繁荣。再加上部分金融政策使得消费者心理产生焦虑，对稀缺产品的购买欲望增强，非但没有出现别墅消费者持币待购的现象，反而需求量扩大。消费水平提高，郊区置业的需求大幅增长，经济型别墅颇受青睐，经济型别墅、准别墅等类产品的需求量有很大增长。所以相信项目的别墅必然受到市场的欢迎。10.3本项目普通公寓住宅部分市场前瞻普通公寓住宅越来越受到广大中高收入人群的青睐。普通公寓住宅相对于独院独户的别墅，更为经济实用。大城市的公寓式住宅，每一层内有若干单户独用的套房，有一部分附设于旅馆酒店之内，这样的格局理念越来越被现代人所接受，项目以先进的设计理念，打造长春市场高品质公寓住宅。在周边楼盘以普通居住住宅为主力户型的情况下，发展公寓住宅必定独树一帜，同时也能弥补净月开发区内公寓住宅稀少的缺憾。所以相信，项目中的公寓住宅必将为项目带来可观的利润。基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究基于单片机的嵌入式Web服务器的研究MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器单片机控制的二级倒立摆系统的研究基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现基于单片机的蓄电池自动监测系统基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究基于单片机的作物营养诊断专家系统的研究基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制基于单片机的自动找平控制系统研究基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发模糊Smith智能控制方法的研究及其单片机实现一种基于单片机的轴快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于双单片机冲床数控系统的研究基于CYGNAL单片机的在线间歇式浊度仪的研制基于单片机的喷油泵试验台控制器的研制基于单片机的软起动器的研究和设计基于单片机控制的高速快走丝电火花线切割机床短循环走丝方式研究基于单片机的机电产品控制系统开发基于PIC单片机的智能手机充电器基于单片机的实时内核设计及其应用研究基于单片机的远程抄表系统的设计与研究基于单片机的烟气二氧化硫浓度检测仪的研制基于微型光谱仪的单片机系统单片机系统软件构件开发的技术研究基于单片机的液体点滴速度自动检测仪的研制基于单片机系统的多功能温度测量仪的研制基于PIC单片机的电能采集终端的设计和应用基于单片机的光纤光栅解调仪的研制气压式线性摩擦焊机单片机控制系统的研制基于单片机的数字磁通门传感器基于单片机的旋转变压器-数字转换器的研究基于单片机的光纤Bragg光栅解调系统的研究单片机控制的便携式多功能乳腺治疗仪的研制基于C8051F020单片机的多生理信号检测仪基于单片机的电机运动控制系统设计Pico专用单片机核的可测性设计研究基于MCS-51单片机的热量计基于双单片机的智能遥测微型气象站MCS-51单片机构建机器人的实践研究基于单片机的轮轨力检测基于单片机的GPS定位仪的研究与实现基于单片机的电液伺服控制系统用于单片机系统的MMC卡文件系统研制基于单片机的时控和计数系统性能优化的研究基于单片机和CPLD的粗光栅位移测量系统研究单片机控制的后备式方波UPS提升高职学生单片机应用能力的探究基于单片机控制的自动低频减载装置研究基于单片机控制的水下焊接电源的研究基于单片机的多通道数据采集系统基于uPSD3234单片机的氚表面污染测量仪的研制基于单片机的红外测油仪的研究96系列单片机仿真器研究与设计基于单片机的单晶金刚石刀具刃磨设备的数控改造基于单片机的温度智能控制系统的设计与实现基于MSP430单片机的电梯门机控制器的研制基于单片机的气体测漏仪的研究基于三菱M16C/6N系列单片机的CAN/USB协议转换器基于单片机和DSP的变压器油色谱在线监测技术研究基于单片机的膛壁温度报警系统设计基于AVR单片机的低压无功补偿控制器的设计基于单片机船舶电力推进电机监测系统基于单片机网络的振动信号的采集系统基于单片机的大容量数据存储技术的应用研究基于单片机的叠图机研究与教学方法实践基于单片机嵌入式Web服务器技术的研究及实现基于AT89S52单片机的通用数据采集系统基于单片机的多道脉冲幅度分析仪研究HYPERLINK