天朗房研网-2021年上半年北京房地产市场监测报告

2021年上半年北京房地产市场监测报告1市场概览-整体市场上半年住宅成交量创历史新高n

上半年新房住宅市场成交活跃，成交总量达到3.79万套，同比大幅增加89.5%，是继2010年后历年上半年成交量最高值；n

二手房市场同样表现强劲，截止6月27日，上半年北京二手住宅成交量达到9.99万套，同比大幅增加59.3%；n

上半年北京新房住宅+二手住宅总成交量达到13.78万套，同比增幅达到66.6%，为2017年以来半年成交量新高。2市场概览-市场结构纯住宅量稳价升，限竞房需求强劲，限竞房与纯商品住宅市场结构此消彼长愈加明显n

上半年纯商品住宅供应量比重已达到68.5%，成为市场绝对主力。纯商品住宅供应量也达到1.91万套，也是自2018年下半年首次反超限竞房；成交量保持回升态势，上半年共计成交1.33万套，环比增加8.6%，上市存量继续攀高。n

限竞房市场则在尾声中展现强劲的去化力度。上半年成交量达到1.63万套，同比增加37.3%。市场存量也连续减少，截止半年末已不足2.5万套。今年上半年限竞房市场去化强度已达39.9%，为历史最高。3市场概览-市场趋势改善型市场周期全面打开n

北京新房商品住宅供给端已发送明显变化，限北京新房普通住宅套均面积半年走势竞房供应量大幅减少，纯商品住宅90㎡以内产品供应仅占23.4%，90~150㎡供应占比过半，达到48.8%；供应套均面积（㎡）成交套均面积（㎡）12010080604020010911710910910597n

从套均面积变化来看，已展现明显扩大态势，新增供应套均面积已由去年下半年的109㎡增加至117㎡。2018年

下2019年

上2019年

下2020年

上2020年

下2021年

上n

随着北京土地供应“套内90/70”政策全面实行，未来这一趋势将更加明显，改善型市场周期已经全面打开。4市场概览-土地市场北京首批集中供地入市成交，出让方式创新多样，目的在于稳定市场n

3月31日，北京规自委通知，2021年北京住宅用地供应将采取集中供地形式，并公布年内三批土地供地时序；同日夜间，北京首批住宅用地在官网挂出，供地量达到30宗，总建设用地面积168.97万㎡，规划建筑面344.98万㎡，占全年供地计划的32.5%，高于去年同期133.4%。n

北京首批集中供地在土地出让方式上都作出了综合性考量，落地实施“房地联动、一地一策”机制，从供、销两端实现联动引导，从而落实“稳地价、稳房价、稳预期”；n

供地政策的着力点开始向租房市场倾斜，市场供应结构将向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变。5第四部分住宅分市场第一部分宏观环境第二部分土地市场第三部分住宅整体市场•

限竞房•

纯商品住宅•

共有产权房•

二手住宅第五部分商办市场注：本报告数据、资料全部来自天朗易研通系统

，咨询电话6第一部分宏观环境•

政策导向•

行业动向7一、政策导向总调性“房住不炒”仍是楼市基调，将大力发展保障性租赁住房••“房住不炒”在上半年重点会议中多次提及，，并首次写入“十四五”规划；在楼市“房住不炒”定调之下，各部门分别表态定调保障性租赁市场：增加小户型供给、支持改建、降低税率等，大力发展保障性租赁住房。上半年重点会议对房地产定调表述：1.23北京两会3.5全国两会4.30中央政治局会议6.18国务院常务会议•2021年工作安排中涉及房地产方面的内容：对于2021年，政府工作报告指出，要完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套。完善长租房政策，规范租赁市场秩序，对于闲置商业、办公楼楼宇等改造为租赁型宿舍或公寓。大力实施城市更新行动，更新改造300个老旧小区。•坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。•会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。•一：落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加小户型租赁住房供给。•解决好大城市住房突出问题。•二：人口净流入的大城市等，可利用集体用地、企事业单位自有土地建设租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为租赁住房。•通过增加土地供应、专项资金、集中建设等办法，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税务负担，尽最大努力帮助新市民，青年人等缓解住房困难。•三：10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位向个人出租住房将减按4%征收房产税。•新开工改造城镇老旧小区5.3万个。8一、政策导向总调性严打经营贷违规，调升房贷利率，资金监管全面收紧••央行和银保监发布通知表示实施房地产贷款集中度管理制度后，今年上半年银保监会同其它政府部门多次发布，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，对违规信贷报送征信，并对贷前、贷中、贷后等全过程监管；紧随中央调控总基调之后，上半年北京、上海、广州等一线城市接连开展经营贷等自查，严打经营贷违规；同时深圳、广州、苏州等热点城市也频繁调整房贷利率，资金监管全面收紧。从2月份起，北京开启对银行和个人的调查，经营贷全面从严。3月初，上海开展了经营贷、消费贷2021.3.26：银保监会、住建部、央行三部门联合发布了防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。违规流入楼市专项稽核调查。2020.12.30：建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。5月底，广州下发通知，严禁过桥贷、赎楼贷排查经营贷违规流入楼市。2021.6.1：银保监会、央行对确认挪用经营贷的，要压缩授信额度、收回贷款，并报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。6月2日，深圳重点排查涉房贷款。5月起，深圳、广州等相继上调首套房、二套房贷款利率。9一、政策导向北京经营贷全面从严，政策聚焦住房保障•2021年上半年，北京房地产政策主要集中在租赁、金融、行业管理等方面；增加租赁供给，规范发展；严查经营贷；优化管理房地产各个领域。2021年上半年出台的主要房地产政策：序号序号类别政策名称执行日期2021/6/182021/6/102021/6/10类别政策名称执行日期租赁住建委《关于进一步推进非居住建筑改建宿政策舍型租赁住房有关工作的通知》行业管理12311住建委《北京市物业管理委员会组建办法》2021/3/19城市市人民政府《关于实施城市更新行动的指导规划意见》行业住建部《北京市共有产权住房规划设计宜居建管理设导则（试行）》的通知）12132021/2/222021/3/12021/2/20租赁住建委等《关于规范本市住房租赁企业经营活政策动的通知》市人民政府《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》土地银保监《关于进一步规范商业银行互联网贷款财政部等《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》14金融业务的通知》45金融2021/6/42021/5/7央行等《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》发改委等《农业农村部关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》15金融16土地2021/2/102021/2/72021/1/132021/1/122021/1/5行业《关于进一步优化购买域内存量住房提取住管理房公积金业务的通知》租赁住建委《北京市租赁住房建设导则（试行）》政策（征求意见稿）租赁发改委等《关于进一步加强全市集体土地租赁政策住房规划建设管理的意见》行业住建部等《关于加强和改进住宅物业管理工作管理的通知》住建委等《关于进一步简化购房资格审核程171819689购房2021/5/72021/4/152021/4/7序的通知》租赁住建部等《关于加强轻资产住房租赁企业监政策管的意见》行业住建委等《关于禁止房地产开发企业违规收管理取契税和住宅专项维修资金有关问题的通知》银保监等《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》1010金融2021/3/26二、行业动向房企继续去杠杆，市场监管持续严厉类别行业动态房企高管变动：中梁地产、旭辉集团、首开房企架构调整：万科、旭辉集团房企动态中介行业房企转让资产：奥园美谷、恒大、合生创展、北京建设、北京城建物企上市：越秀服务、德信服务、领悦服务、康桥悦生活彭永东接任贝壳董事长下一步或加码家居业务；贝壳发布Q1财报：营收达207亿元内容提要：1.房企高层频换血，股权转让升温；我爱我家发布加盟战略2.物业企业上市热度持续高涨；3.中介行业竞争激烈；安居客递交上市申请北京住建委严查“借学区房炒作”等违规行为从只审流水到多维指标北京经营贷全面从严北京二手房市场平稳学区房成交转淡4.北京楼市监管下热度不减；5.北京将建设住宅高品质发展；6.首轮集中供地，头部房企表现突出。楼市资讯土地资讯2021上半年北京房地产市场：限竞房尾盘忙跑量，纯商品住宅悄悄拉升均价，打开改善型市场周期北京供地计划出炉：租赁住宅占比增至30%首轮集中供地渐入尾声：30强房企共计拿下260宗含住宅地块，占集中供地的4成左右，核心土地资源持续向头部房企集中北京10宗高标准方案PK地块全部确定归属11二、行业动向房地产市场投资持续增长，但增速放缓••今年1-5月份，全国和北京各项房地产开发数据均呈现不同程度增长趋势，但房企在开发投资方面，受融资政策影响，全国和北京开发投资累计同比增速均自2月上升至高点后连续3月收窄。今年1-5月份全国和北京商品房销售面积同比继续增长，但全国销售面积增速也从今年1-2月份的高位连续三个月回落。开发投资（亿元）新开工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）施工面积（万㎡）销售面积（万㎡）日期2020年1-5月45919.5969532.8123687.12762627.7548702.97全国房地产开发投资2021年1-5月同比54318.0818.3%74348.716.9%27582.6916.4%839961.6310.1%66383.3236.3%开发投资（同比增长）新开工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）施工面积（万㎡）销售面积（万㎡）日期2020年1-5月2021年1-5月3.6%687.0194.211565.0228.6北京房地产开发投资19.9%720.54.9%414.612875.411.3%379.5同比113.5%66.0%注：因全国/北京统计数据第一季度数据未完全发布，统计以2021年1-5月份数据为主。12小结n

“房住不炒”一再被国家重申为楼市调控基调；n

政府从经营贷、房贷利率着手，全面收紧资金监管；n

首批集中供地落幕，北京楼市将迎来高品质发展；n

北京经营贷收紧，市场热度不减；n

房企融资收紧，继续去杠杆；n

房地产开发投资各项指标都呈现增长趋势，但增速放缓。•

预计下半年房地产调控重点将落在住房租赁、房企融资、经营贷方面。13第二部分土地市场•

供地形势•

土地公告•

土地成交•

市场竞争•

成交排名14一、供地形势供地调整

3月31日，北京由分散供地调整为集中供地，并挂出首批30宗宅地•

2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。•

3月31日，北京规划和自然资源委员会发布通知，2021年北京住宅用地供应将采取集中供地形式，并公布供地时序，将在3月、7月左右、11月左右分三批次入市；•

同日夜间，北京首批住宅用地在官网挂出，供地量达到30宗，总建设用地面积168.97万㎡，规划建筑面344.98万㎡，占全年供地计划的32.5%，高于去年同期133.4%。15一、供地形势出让特征一从土地到新房严格控价，根源在于稳定市场•

北京首批集中供地在土地出让方式上都作出了综合性考量，落地实施“房地联动、一地一策”机制，从供、销两端实现联动引导，通过限总价控制溢价率，设置房屋销售指导价，预留一定价格空间但防止抬高房价，热点板块再叠加“共有产权”限制，多种出让方式限制将在一定程度上遏制非理性拿地行为，从而落实“稳地价、稳房价、稳预期”。30宗地块均在土地出让环节设置地价上限，并公告具体地块地价上限，集中公布土地合

理上限价格，除房山共有产权房地块采取招标外，29宗地上限溢价率均值仅为9.8%；设置地价上限严控溢价率设置销售指导价，“房地联动”30宗地除招标地块，均公布房屋销售指导价，并要求开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件；针对朝阳金盏乡和崔各庄乡、海淀树村、副中心0302街区等6宗地块，采取“设定地价上限

+竞政府持有产权份额+竞建高品质住宅”的出让方式（政府持有商品住宅产权预设份额：

20%；新型共有产权房，进一步控房价16一、供地形势出让特征二政策的着力点开始向租房市场倾斜，市场供应结构将发生改变•

北京首次集中供地均不限价，增加了公共租赁住房以及新型共有产权房。将影响未来北京商品住宅市场将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构，向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变。另外，大量竞配建租赁住房用地也传递政策的着力点开始向租房市场倾斜的信号。全部1出让条件设定地价上限土地宗数建设用地(万㎡)164.92164.9263.77规划建筑面积(万㎡)335.7129291362设定商品住宅销售指导价格竞公租房335.713148.414竞报政府持有商品住宅产权份额涉及高标准商品住宅建设方案投报执行70/90政策27.3646.6652717155.0185.81311.986196.6318一、供地形势出让特征三保刚需同时，引导住宅向高品质、改善型发展执行套内面积70/90政策的土地分布图（17宗）••对高标准方案的评选，体现政府对于居住品质的高度重视，积极引导房企不断提升自身产品建设和运营管理水平，推动行业进入高质量发展新阶段，将调控政策落到实处70/90政策执行标准有所调整，由原来的“套型面积”调整为现在的“套内面积”，单套户型建筑面积有所增加，产品结构由刚需向改善推进。全部1出让条件涉及高标准商品住宅建设方案投报执行70/90政策土地宗数建设用地(万㎡)规划建筑面积(万㎡)311.982717155.0185.812196.6319二、土地公告公告总览北京首批集中供应住宅用地30宗，规划建筑面积344.98万㎡，占全年供地计划的32.5%•••2021年3月31日，北京集中供应住宅用地30宗，占全年供地计划的32.5%，达到2020年住宅公告土地宗数的75%；首批集中供地规划建筑面积344.98万㎡，起始价金额合计约1043.12亿元；同比去年一季度供地，住宅用地供地数量增加17宗，规划建筑面积增加197.16万㎡，分别增加了130.8%和133.4%，为2018年以来“一季度”住宅公告土地最高值，且创下2019年以来单季度住宅土地供应新高；从住宅类型来看，首批集中供地中29宗为不限价商品住宅用地、1宗为共有产权房用地；从交易方式来看，其中29宗为挂牌交易，1宗为招标交易。全市住宅公告土地宗数对比表住宅公告土地宗数住宅公告土地住宅建设用地住宅规划建筑日期面积(万㎡)面积(万㎡)面积(万㎡)2021年一季度2020年一季度同比3013168.9785.23168.9784.97344.98147.82↑133.4%534.5464.5%↑130.8%40↑98.3%271.5162.2%↑98.9%270.1962.5%2020年占比75.0%20二、土地公告区域分布特征首批土地以中心城区和近郊区为主，朝阳区占据1/3市场份额最高2021年北京首批集中供地分布图•

从城区分布来看，中心城区供应15宗、近郊区供应12宗、远郊区3宗，占比分别为50%、40%、10%；共有产权房用地商品住宅用地宗地简称/规划建筑面积•

从行政区分布来看，朝阳区居首，通州区、大兴区以五、六环之间为主，占比66.7%，优质地块众多，集中在海淀树村、朝阳崔各庄、王四营及北京城市副中心等区域；昌平北七家村2.56万㎡延庆南菜园3.2万㎡怀柔刘各长村21.17万㎡密云檀营乡11.67万㎡昌平中关村14.9万㎡昌平东小口8.83万㎡朝阳金盏027.41万㎡朝阳金盏085.06万㎡朝阳崔各庄L0110.3万㎡朝阳崔各庄L048.53万㎡朝阳崔各庄L067.04万㎡•

对比2019-2020年住宅土地供应，首批集中供地更加侧重前两年供应较少或无供应的区域，如朝阳、昌平、延庆等区，减少了前两年相对集中区域的供应，如大兴、顺义、丰台等区，同时为了保持供地平衡，预计后批会对顺义、丰台、门头沟等区域增加供应量。海淀树村北9.24万㎡海淀树村南8.32万㎡朝阳东坝4.79万㎡门头沟永定镇5.19万㎡通州宋庄17.73万㎡朝阳豆各庄石景山衙门口11.08万㎡24.24万㎡丰台张郭庄17.11万㎡副中心03029.59万㎡副中心120124.07万㎡朝阳王四营L018.1万㎡朝阳王四营L027.3万㎡丰台张家坟12.61万㎡大兴旧宫8.26万㎡朝阳王四营L0312.2万㎡大兴新城D26.24万㎡大兴新城H19.29万㎡房山长阳9.27万㎡大兴榆垡9.68万㎡22二、土地公告规划用途特征首批供地商品住宅面积达285万㎡，占比83%，以朝阳、通州、大兴三区为主••在首批集中供应的30宗地中，规划商品住宅面积最高，总面积285万㎡，占比83%；公建面积约32.68万㎡，占比9%。排名前三的均为朝阳、通州和大兴区；此外，共有产权房面积约6.22万㎡，占比2%；公租房面积约7.16万㎡，占比2%；其它面积13.92万㎡，占比3%；公租房供应比例明显增加，初始配建的行政区就达到了4个，分别为朝阳、昌平、房山和开发区，区域分布相对分散，且不乏优质地段位置，减弱了原有共有产权房和限竞房土地的供应。2021年北京首地集中供地规划建筑面积分配表规划建筑面积分配（万㎡）建设用地规划建筑面全部行政区土地宗数商品住宅↓共有产权(万㎡)积(万㎡)公建公租房其它房12朝阳区41.0827.3525.1616.4511.5211.5510.975.8494.9751.3955.2129.7226.381.24

6.0239.62

10.9139.16

14.7601.8905.820.861.290.81033231211111通州区大兴区丰台区昌平区怀柔区海淀区密云区石景山区门头沟区开发区延庆区房山区0030428.9224.0918.717.5511.6710.815.195.122.9300000501.4100.8621.1717.5511.6711.085.190.99001.4807008000094.160000.270101112135.290003.868.26001.2801.860.270.4713.921.693.2004.059.2706.222.587.16123合计30168.97344.9828532.686.22二、土地公告出让条件特征集中供地出让方式调整变动大且有创新，重启的公租房将成为未来配建的重点•

除房山区招标地块外，其余29宗土地均设定了地价上限，并在土地竞买前集中公示，上限平均溢价率为9.82%，改变了原有“价高者得”的模式，进一步规范完善了市场运作，同时要求房企在竞买时提交房屋销售价格承诺书，作为日后入市销售上限价格；•

竞公租房和政府持有商品住宅产权份额是在土地竞买中首次提出的创新出让方式，将“稳地价、稳预期、保民生”政策落到实处；（注：竞报政府持有商品住宅产权份额，属政府与购房人共有产权的商品住宅，且有5年限售要求，二次出售时可同时转让，交易不受限制可取得100%产权）•

竞报政府持有商品住宅产权份额6宗、竞报公租房14宗、竞人才社区住房1宗、共有产权房1宗、纯商品住宅宗地仅8宗；•

海淀树村、朝阳金盏、崔各庄、北京城市副中心6宗地块，首次采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”方式交易。2021年北京首地集中供地出让条件分配表全部1出让条件设定地价上限土地宗数建设用地(万㎡)规划建筑面积(万㎡)335.712929136164.92164.9263.772设定商品住宅销售指导价格竞公租房335.713148.414竞报政府持有商品住宅产权份额涉及高标准商品住宅建设方案投报执行70/90政策27.3646.6652717155.0185.81311.986196.6324三、土地成交成交总览北京首批住宅用地30宗全部成交，创2018年以来单季度最高值•

北京首批集中供地30宗土地全部成交，无流标和撤销地块，总规划建筑面积共计344.98万㎡，达2020年住宅成交量的57%，比去年第二季度增加127%，创下2018年以来单季度住宅用地成交量最高；•

首批土地成交总金额1109.71亿元，金额达单季度历史高位，为2020全年成交住宅金额的64%；经营楼面价3.6万元/㎡，为2020年2季度以来最高水平，仅次于2020年1季度的价格；•

首批集中土拍，政府严控溢价率，在地价上限的约束下,成交地块整体溢价率水平处于低位，土地溢价率平均值仅6.4%，落实‘稳地价’的目标。首批住宅用地成交量价走势首批住宅土地成交量对比表规划建筑面积经营楼面价成交金额日期宗数(万㎡)(元/㎡)(亿元)2021年首批土地2020年二季度同比3015344.98151.71↑127%602.8657.22%3636531997↑14%30431--ꢀ1109.71460.61↑100%48↑141%1737.5563.87%2020年占比62.50%三、土地成交成交类型特征首批土地除4宗底价成交、1宗招标成交外，其余全部进行入现场竞价•

北京首批集中30宗住宅用地已成交，其中29宗为挂牌，1宗为招标；•

29宗挂牌土地底价成交的有4宗，剩余25宗进入现场竞价。其中现场竞价直接成交15宗，其余10宗土地进入高标准投报成交；•

10宗进入高标准投报程序的土地，除了密云，延庆，豆各庄3宗土地达价格上限直接转入高标准投报程序，其余7宗土地均达“地价上限外、又竞公租房/政府持有比例”双限后进入竞报高标准商品住宅方案程序。26三、土地成交规划用途特征首批土地成交可售商品住宅面积占比74%，竞报公租房面积占比8%•

首批成交土地从规划建筑面积来看，可售商品住宅256万㎡，占比74%，主要分布在朝阳区；规划建筑面积分配(万㎡)行政区土地宗数自持公租房面积共有产权房可售商品住宅可售商办自持商办•

成交土地的用途与公告时明显变化，起始公租房面积7.16万㎡，经过现场竞报公租房面积竞到21.42万㎡，合计成交公租房面积28.58万㎡，占比总面积8%，共计13宗地块合计商品住宅其它配建公租房

竞报公租

合计朝阳区大兴区通州区丰台区怀柔区昌平区海淀区密云区10394.9755.2151.4329.7221.1726.370.8339.06323.942.08ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ1.89ꢀ10.410.112.30.1ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ5.821.290.860.814.76含有公租房建设。310.91

7.61ꢀꢀ225.6718.7ꢀ0.99ꢀꢀ3.25ꢀ3.25ꢀ1ꢀ1.480.8318.0317.5511.671.41ꢀ6.06ꢀ7.47ꢀ217.5511.67ꢀꢀ1ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ石景山区门头沟区1111.085.1910.815.19ꢀꢀꢀꢀꢀ0.27ꢀꢀꢀꢀꢀꢀ开发区延庆区118.263.23.522.93ꢀꢀꢀꢀ1.281.62.881.850.27ꢀꢀꢀ房山区合计19.27ꢀꢀꢀ2.582.586.220.4730344.98255.9830.67.61

2.087.1621.4228.586.2213.9127三、土地成交成交价格特征首批土地优质区域地块众多，经营楼面价结构性上升••从数据来看，自去年2季度以来，2021年首批土地经营楼面价最高，达3.6万元/㎡，仅次于2020年1季度的价格。主要受海淀、朝阳等城区优质地块成交影响，经营楼面价结构性上升；区域来看经营楼面价最高的是海淀区，达6.89万元/㎡，第二位是石景山区5.96万元/㎡，朝阳、昌平区经营楼面价分为5.06和5.01万元/㎡；最低的是房山招标地块，经营楼面价1.1万元/㎡。建设用地面积

规划建筑面积(万

经营楼面价成交金额行政区土地宗数(万㎡)㎡)(元/㎡)(亿元))朝阳区大兴区通州区丰台区昌平区怀柔区海淀区密云区石景山区房山区开发区门头沟区延庆区合计1033231211111141.0825.1627.3516.4511.5211.5510.975.8494.9755.2151.3929.7226.350606228332160038375501382313368934148935969011031432232945814737395.19122.28108.7199.192.6645.721.1717.5511.6711.089.2712117.3864.44.164.057.53.868.2616.35.295.1915.31.693.24.1930168.97344.98363651109.7128四、市场竞争宗地竞买首批土地企业参与竞买积极性高，但区域土地市场差异明显••首批土地企业竞买积极性较高，平均参与竞买企业数8.2家，创近年新高；从区域宗地参与企业数来看，海淀区、朝阳区、昌平区等核心区域地块竞争激烈，单宗土地参拍企业数量均为10家以上；丰台，通州等区域参与企业4~7家之间；门头沟、怀柔等远郊区域地块，地块自身条件较弱，以及位置不佳，参与企业仅为1家，底价成交。29四、市场竞争宗地竞买首批宗地企业竞买以联合为主，老牌央企、国企参与土拍依然活跃•

从首批土地竞买来看，以联合企业报名为主，采取“平摊风险，规模取胜”的策略；•

“金保华”强强联合，参与报名最高，共参与23宗土地竞拍，竞得2宗；首开、旭辉、城建等企业均联合参与14宗以上土地报名；•

老牌央企、国企参与土拍依然活跃，总竞买10宗以上的企业有15家；采用联合的方式参与报名较多，首开共参与21宗土地竞拍，16宗采用联合的方式参与报名；•

一些在京多年未参与拿地的企业，如中冶、华侨城、天恒等也开始以不同方式进场；同时，也增加了一些新参与的企业，比如中航、信达、石泰等。首批土地企业参与联合竞买宗地数：（含9宗）以上的企业竞买宗数No.1品牌企业名称竞得宗数斩获率独立联合↓总竞买保利地产华润置地金地集团首开集团旭辉集团北京城建招商蛇口厦门建发集团建工集团2322221614141192322242114141512932351321013%9%234567892513%24%7%21%13%8%4390%30四、市场竞争现场竞价首批土地现场竞价激烈，达价格上限22宗，达“双限”7宗•

首批挂牌的29宗土地中，现场25宗土地参与竞价，总举牌次878次，平均每宗土地举牌35次；•

29宗地块中,22宗地达地价上限，占比达76%，其中7宗地块达“地价上限、又竞公租房/政府持有产权份额比例”进入竞报高标准商品住宅方案成交；•

首批单宗土地现场举牌30次以上的有15宗，最高举牌达到110次，自2017年以来最高位。首批成交宗地现场举牌次数排名TOP10：达双限土地列表：现场竞报次数成交结果参与竞买企业数房屋销售指导价（万元/㎡）ꢀ规划建筑面积（万㎡）成交金额经营楼面价(元/㎡)全部宗地名称公租房

产权

溢价率(亿元)

（万㎡）

份额竞得人（家）朝阳区王四营乡1304-L01地块保利/华润/金地128.17.313132831.51.391.385%56485553407.17.1朝阳区王四营1304-L02、L05地块中国绿发（鲁能）2730.955.09%朝阳区王四营1304-L03地块城建/五矿/招商3412.27.041214274554.5282.445.01%54578399567.18.8朝阳区崔各庄30-L06地块20%

14.99%建发海淀镇树村B-1南地块568.329.241311414157.363.720%2.5%689036896111.211.2融创融创海淀镇树村B-1北地块20%20%2.58%城市副中心0302街区城建/阳光城79.59122522.425%2504231四、市场竞争宗地竞得首批宗地国企和央企拿地最多•

知名央企、国企集中竞地优势明显，如首开、金茂、融创等；融创今年激进拿地，今年总报名参拍土地7宗，总竞得土地4宗，斩获率57%，其中独立竞得3宗土地；•

首批集中竞地联合竞得比例上升，首开摘得5宗土地，多以联合竞得。•

中海和万科、金茂等企业独立较多，其中独立报名15宗地，参拍过程中仅海淀树村、昌平地块提交高标准投报环节，最终无一收获；•

从首批土地竞价倒数退出企业看，保利、金地、等企业名列前位；金地、保利、华润强强联合体，现场竞价表现上，曾五次竞争到最后环节，金地、保利、华润、中海、招商、旭辉等企业将成为市场强有力的争夺者。首批宗地企业参与竞得宗地数：（含2宗）以上的企业竞得宗数No.品牌企业名称

竞买宗数斩获率独立联合总竞得↓122333344444首开集团卓越集团融创中国保利地产北京城建金地集团住总集团中航地产华润置地中国交建中冶集团招商蛇口2111711343154433332224%36%57%13%21%13%43%100%9%231424733222222211222922222%15%13%131532五、成交排名宗地排名首批土地成交单价地王排名TOP10：首批土地成交总价价地王排名TOP10：33五、成交排名宗地排名首批最受企业关注的宗地排名TOP10：首批现场竞价最激烈的宗地排名TOP10：35五、成交排名企业排名首批土地企业竞得宗地数排名（含2宗以上的企业）：首批土地企业竞买宗地数排名（含12宗以上的企业）：No.企业名称总竞买↓总竞得举牌率No.企业名称总竞买总竞得↓斩获率12金地集团保利地产24233383%83%12首开集团卓越集团21115424%36%34华润置地首开集团中海地产中国金茂万科集团招商蛇口旭辉集团北京城建中冶集团厦门建发集团绿城集团22211816161514141312122501021321186%81%39%63%63%100%86%86%92%92%92%2333344444融创中国保利地产北京城建金地集团住总集团中航地产华润置地中国交建中冶集团招商蛇口7433332222257%13%21%13%43%100%9%2314247566728229822%15%13%91315101036五、成交排名企业土地储备排名企业土地储备量排名：No.企业名称宗数土地面积（万㎡）建设用地面积（万㎡）规划建筑面积（万㎡）↓首开集团保利地产8645.5246.5245.5246.5285.0487.38123亦庄国投华润置地金地集团北辰实业卓越集团北京新城投资建工集团北京城建1551411400059.043524.9215.74023.615.740450617.357.647.6421.9517.354.714.7121.9540.85457845939.5310注：1、土地储备量数据截止到2021.6.24；2、2013-2021年成交未上市土地（公开招拍挂）；3、企业联合拿地按均分。38小结n

2021年3月31日，北京首批集中供地共30宗，全部为住宅用地，占全年供地计划的32.5%，占2020年住宅公告土地宗数的75%，规划建筑面积344.98万㎡，起始价金额合计约1043.12亿元；n

北京首批集中供地30宗土地全部成交，首批土地成交总金额1109.71亿元，在地价上限的约束下,成交地块整体溢价率水平处于低位，土地溢价率平均值仅6.4%，落实‘稳地价’的目标；n

从企业竞买报名来看除长期活跃在市场中的老牌国企、央企外，一些在京多年未参与拿地的企业，如中冶、华侨城、天恒等也开始以不同方式进场。企业偏向优质地块位置好的区域，核心区域海淀、朝阳、昌平区等地块竞争激烈；n

企业竞得来看，首开集团宗地竞得依然位居榜首，中海和万科、金茂等企业参拍较多，但斩获率较低或最终无一收获；部分企业虽然在本次竞地中无收获，土地储备告急，在后续竞争中，会是实力型选手，不可小觑。n

土地竞拍规则复杂，土地拍卖门槛高，但市场热度不减，相对于整体市场，从本次限价中可以看出，从整体价格来看，调控中依然温和上涨，预计第二批土地政府会进一步政策加码。39第三部分住宅整体市场•

市场成交•

新增供应•

上市存量40一、市场成交新房+二手住宅上半年新房+二手住宅成交总量达13.78万套，创2017年以来新高•••2021年上半年北京新房商品住宅+二手住宅成交总套数达到13.78万套，同比大幅增加66.6%，环比小幅增加3.3%，成交总量创2017年以来半年新高；分市场来看，新房、二手住宅成交量均价呈明显增加态势。其中上半年新房商品住宅成交3.79万套，同比大幅增加89.5%，环比微幅减少2.4%；二手住宅成交9.56万套，同比、环比分别增加52.5%和1.1%。从成交比重来看，上半年北京住宅成交仍以二手住宅为主，占比72.5%，新房商品住宅占比27.5%。注：新房商品住宅包括纯商品住宅、限竞房和共有产权房三类；2020年上半年二手住宅成交量统计日期为1月1日至6月27日。41一、市场成交新房住宅上半年新房住宅成交量创历史同期新高，成交均价结构性小幅上涨•••上半年新房商品住宅市场供应虽有所减少，但保持相对高位。总供应量达到2.79万套，同比减少9.5%，环比减少33.1%；但新房住宅市场成交表现活跃，成交总量达到3.79万套，同比大幅增加89.5%，是继2010年后历年上半年成交量最高值；成交整体均价也一改4.8万/㎡左右稳定状态，继2019年以来半年走势中首次突破5万元/㎡，达到5.07万元/㎡。均价稳中有升，与纯商品住宅比例升高、热点区域成交等结构因素相关。42一、市场成交上半年限竞房仍为市场成交主力，纯商品住宅成交比重持续上升，拉高市场整体均价•••上半年市场成交仍以限竞房为主，占比为43.1%，但成交比重呈下降态势，环比、同比分别减少4.8和16.4个百分点；相对于限竞房比重下降，纯商品住宅成交比重则连续增加，今年上半年达到35.1%；从均价走势来看，受区域成交结构影响，特别纯住宅成交比重的上升，是拉动市场整体均价呈现小幅上涨的因素之一。北京新房商品住宅分市场成交量结构对比：2021年上半年分市场2020年下半年成交均价465602020年上半年成交均价49074成交套数16336133108252成交均价484556015731367成交比重43.1%35.1%21.8%成交套数18612122517966成交比重47.9%31.6%20.5%成交套数119014702成交比重59.5%限竞房纯商品住宅共有产权房582795732623.5%3104734002644017.0%43二、新增供应上半年纯住宅供应比重反超限竞房，达到68.5%，限竞房供应比重仅占15.7%••纯商品住宅市场逐渐扩大的迹象，在供应端表现更加明显。2021年上半年纯商品住宅供应量比重已达到68.5%，成为市场绝对主力。纯商品住宅供应量也达到1.91万套，也是自2018年下半年限竞房集中入市后首次反超；上半年限竞房供应量仅4379套，供应比重已减至15.7%，同比明显减少39.6个百分点。北京新房商品住宅分市场新增供应量结构对比：2021年上半年2020年下半年新增供应套数2020年上半年新增供应套数分市场新增供应套数4379供应比重15.7%68.5%15.8%供应比重35.3%39.0%25.7%供应比重55.3%20.0%24.7%限竞房1474916287107281706461697612纯商品住宅共有产权房19133441645三、上市存量截至上半年末，限竞方上市存量继续减少，占比仅25.4%••截至2021年上半年末，北京新房住宅整体上市存量呈现减少态势，上市存量为9.71万套，环比减少9.9%；分市场来看，限竞房热销之下供应萎缩，上市存量仅2.46万套，占比仅25.4%；纯住宅市场供应量依然高于成交量，上市存量继续攀高。截止上半年末，纯住宅市场存量达到5.53万套，环比增加9.3%。共有产权房上市存量也在减少，截止半仅1.71万套，环比减少了16.7%。46小结n

上半年新房及二手住宅成交势头强劲，新房商品住宅+二手住宅成交总套数达到13.35万套，同比大幅增加61.4%，环比微幅增加0.1%，成交总量创2017年以来半年新高；n

新房成交均价继2019年以来半年走势中首次突破5万元/㎡，达到5.07万元/㎡。均价稳中有升，与纯商品住宅比例升高、热点区域成交等结构因素相关；n

市场结构：限竞房与纯商品住宅此消彼长愈加明显。成交仍以限竞房为主力，但供应端纯商品住宅主力地位凸显，上半年纯商品住宅供应量首次反超限竞房，供应比重达到68.5%；市场存量限竞房仅占25.4%，纯住宅占比达到57%。47第四部分住宅分市场•

限竞房•

纯商品住宅•

共有产权房•

二手住宅48一、限竞房供销走势2021年上半年，限竞房供应大幅下滑，成交稳中有降，住宅市场供销主力位置开始动摇•

首个限竞房项目入市时间为2018年6月，至2020年末市场供应充足稳定；而2021年上半年则呈现断崖式回落走势，新增供应4379套，环比减少70.3%，同比减少74.3%，供应只占住宅市场的15.7%，远低于去年同期的55.7%；•

受项目个案入市时间影响，限竞房成交稳中有降、震荡下行；2021年上半年，限竞房成交16336套，环比减少12.2%，同比增加37.3%，成交占住宅市场的43.1%，低于去年同期的59.6%，尽管仍占据住宅市场成交主力位置，但下滑趋势已经开启。•

在纯商品住宅成交增加、共有产权房成交平稳的市场环境下，限竞房止升反降，受限竞房土地供应减少及入市节奏放缓等因素影响，未来或呈现持续递减的态势。成交套数排名成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)No.项目名称区域成交套数↓12奥森ONE限竞房京投发展岚山限竞房奥海明月限竞房昌平区海淀区昌平区丰台区房山区187082269860259653250348046042516.438.426.45766455268587346766327676530414727335130480814951594.7246.5237.5738.9413.9725.6222.4414.7720.6719.5334中铁诺德逸府限竞房中骏云景台限竞房5.765.054.834.754.256中海寰宇时代限竞房一期/二期大兴区7万科城市之光东望限竞房融创公园壹号限竞房金辰府限竞房通州区大兴区昌平区大兴区894.310中国铁建国际公馆限竞房3.9449一、限竞房去化率自2018年6月限竞房首个项目入市以来，累计成交71852套，总体去化率为74.21%•

自2018年6月限竞房首个项目入市以来，累计供应96825套，累计成交71852套，总体去化率为74.21%；•

2021年上半年，仅有10个限竞房项目有新增供应，供应4379套，共92个项目有成交，成交16336套；受限竞房市场低供应、高成交态势影响，去化速度快速提升，从而导致上市存量明显减少；•

从市场反馈来看，限竞房整体销售冷热不均，但位置优越、布局地铁、配套完善的近郊区项目，房源稀缺外加价格优势更受青睐。2021上半年限竞房成交行政区特征截止2021上半年已入市限竞房项目供销价及存量半年统计成交均价周期新增供应套数成交套数上市存量套数(元/㎡)2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年合计189822995133402240017064147494379454251492044872448323490744656048456481061894204522412434323407903660924629246294437911811444119011861216336718529682550一、限竞房上市存量限竞房上市存量持续回落，截止2021年上半年末还有2.4万套，环比、同比均减少30%以上••2021年上半年，限竞房成交量稳中有降，但高于新增供应量，导致上市存量明显回落，环比减少32.7%，同比减少39.6%；自限竞房首个项目入市以来，上市存量呈现持续递增走势，至2020年上半年末，首次突破4万套大关，达到历史峰值去化压力加剧，受限竞房整体供应减少及纯商品住宅市场回暖等因素影响，同区域拥有价格优势的限竞房备受消费者追捧，近一年成交明显增加，上市存量回归至2019年上半年末的水平，约2.4万套。上市存量套数排名No.1项目名称区域上市存量套数↓

上市存量面积(万㎡)金茂北京国际社区限竞房中骏云景台限竞房和悦春风限竞房顺义区房山区大兴区房山区顺义区房山区通州区昌平区大兴区大兴区137789988788280680572269668864411.037.6237.738.0913.38.067.377.836.886.454恒大御峰限竞房5富力首开金禧璞瑅限竞房熙湖悦著限竞房67万科城市之光东望限竞房金辰府限竞房89熙悦宸著限竞房10新城熙红印限竞房52一、限竞房去化强度2021年上半年，限竞房市场成交均价稳中有升，可售去化强度持续加速上涨•

2021年上半年，限竞房可售去化强度为39.9%，高于2020年上半年16.7个百分点，高于2020年下半年6.3个百分点；•

自2020年初至2021年上半年，可售去化强度呈现逐步递增趋势，按2021年上半年去化速度计算，上市存量去化周期约9个月（正常值12个月），库存相对偏低、去化压力减弱；•

2021年上半年，限竞房成交均价稳中有升，为48456元/㎡，环比上涨4.1%、同比下降1.3%，受政府定价及限价销售影响，近2年限竞房整体成交价格相对平稳，保持在4.6-4.9万元/㎡之间，同区域住宅价格优势明显。53一、限竞房区域特征2021年上半年，限竞房热销区域集中在近郊区，特别是地段优质的项目倍受市场欢迎•

2021年上半年，限竞房成交主要集中在五、六环之间区域，占比限竞房成交热力图58.7%，低于去年同期11.7个百分点，去化强度最高为50.8%；•

2021年上半年，限竞房热销区域集中在近郊区，拥有交通便利、资源丰富、产品优秀、供应稀缺等优势，外加销售价格低于周边纯商品住宅，特别是地段优质的项目倍受市场欢迎，昌平区的奥森ONE限竞房为上半年全市销冠项目，成交1870套，成交均价57664元/㎡，占比11.4%。顺义1506套4.46万/㎡昌平3164套5.58万/㎡海淀1039套5.49万/㎡2021年上半年限竞房成交环线区域去化特征成交均价(元/㎡)去化周期（月）环线新增供应套数成交套数上市存量套数去化强度丰台1547套5.65万/㎡二环以内二、三环之间三、四环之间四、五环之间五、六环之间六环以外000200009大兴4759套4.87万/㎡791156710963575518833548848456340.0%44.6%49.6%50.8%26.3%39.9%029367房山1527套3.18万/㎡3581004301743791944958447771633619669202133482455566179合计54一、限竞房产品特征2021年上半年，限竞房成交面积段在扩大，改善客群加速入市2021上半年限竞房成交户型特征•

2021年上半年，限竞房成交面积段在扩大，受“90/70”政策限制，90㎡以内户型仍是市场成交主力，但该面积段占比由去年同期的80.6%降至目前的75.7%，特别是70㎡以内户型占比明显回落，而110-150㎡面积段成交则明显增加，改善客群加速入市，特别是区位好、产品优、供应少、有价格优势的热销板块项目倍受市场关注；•

2021年上半年，限竞房成交主力户型是三室，成交9398套，占比57.5%，其次是两室，成交3823套，占比23.4%。2021年上半年限竞房成交面积段去化特征限竞房成交面积段去化半年对比成交均价(元/㎡)去化周期（月）2020年上半年成交套数2020年下半年成交套数2021年上半年成交套数面积段新增供应套数成交套数上市存量套数去化强度面积段占比占比占比70㎡以下70~90㎡383526156395150664311732309510024929945841548295173447233476293684437892484566631354797749.2%46.3%23.9%39.4%33.2%14.7%12.6%20.3%19.1%39.9%670㎡以下70~90㎡9838600274593766145558.3%72.3%2.3%1337122694917.2%65.9%2.6%643117323093.9%71.8%1.9%790~110㎡110~130㎡130~150㎡150~170㎡170~190㎡190~210㎡210㎡以上合计19990~110㎡110~130㎡130~150㎡150~170㎡170~190㎡190~210㎡210㎡以上合计12881345140196126978095.0%113014553366.1%128813451407.9%123542232596.4%7.8%8.2%1.2%1.8%0.9%90855900.5%2181.2%850.5%16125488580.5%2351.3%1250.8%2669282324555427119013.6%1141186126.1%6694.1%437916336100.0%100.0%16336100.0%55一、限竞房总价特征2021年上半年，限竞房成交总价段在扩张，成交千套以上的区间段提升，800万成为了新的分水岭•

2021年上半年，400-500万总价段的产品成交最多，共5927套，占比36.3%，成交占据绝对主力位置，而400万以内总价段的产品成交有所减少，成交4460套，占比27.3%，低于2020年上半年7.8个百分点，低于2020年下半年8个百分点；•

对比2020年市场走势，2021年上半年，受市场供应结构变化影响较大，700-800万总价段产品去化大幅提升，成交1035套，环比、同比分别增长了37.1%和143.5%，800万成为了新的分水岭，高于800万的产品去化有所减弱，但各总价段成交均过百套，优于去年同期水平。2021上半年限竞房成交总价段特征限竞房成交总价段去化半年对比2020年上半年成交套数2020年下半年成交套数2021年上半年成交套数总价段占比占比占比300万以下300~400万400~500万500~600万600~700万700~800万800~900万900~1000万1000~1100万1100~1200万1200万以上合计1855231836091713129242515.6%19.5%30.3%14.4%10.9%3.6%2940363157312292156675515.8%19.5%30.8%12.3%8.4%23372123592722371538103550114.3%13.0%36.3%13.7%9.4%4.1%6.3%2111.8%5122.8%3.1%680.6%2361.3%1280.8%1331.1%3181.7%1070.7%600.5%1881.0%1130.7%2171.8%4432.4%2901.8%11901100.0%18612100.0%16336100.0%56一、限竞房未入市限竞房土地位置图潜在供应截止2021年上半年末，仅剩7宗限竞房土地尚未入市，规划住宅建筑面积约40.9万㎡，预计未来可以向市场提供约4300套房源•

自2016年9月至今成交的限竞房土地共115宗，其中已入市转为项目的108宗，目前仅剩7宗尚未入市，2021年上半年没有限竞房土地供应，已经影响到未来的入市量，限竞房或将退出历史舞台；•

截止2021年上半年末，尚未入市的7宗限竞房土地规划住宅建筑面积约40.9万㎡，而2021年上半年限竞房普通住宅成交单套面积约95㎡，预计未来可以向市场提供约4300套房源。57一、限竞房2021年上半年限竞房项目成交排行榜成交面积排名成交套数排名成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)成交面积(万㎡)↓成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)No.项目名称区域成交套数↓No.项目名称区域成交套数12奥森ONE限竞房京投发展岚山限竞房奥海明月限竞房昌平区海淀区昌平区丰台区房山区187082269860259653250348046042516.438.426.45766455268587346766327676530414727335130480814951594.7246.5237.5738.9413.9725.6222.4414.7720.6719.5312奥森ONE限竞房京投发展岚山限竞房奥海明月限竞房昌平区海淀区昌平区丰台区房山区16.438.426.418708226986025965325032504144605766455268587346766327676530414727334801524884808194.7246.5237.5738.9413.9725.6222.4415.4522.8120.67334中铁诺德逸府限竞房中骏云景台限竞房5.765.054.834.754.24中铁诺德逸府限竞房中骏云景台限竞房5.765.054.834.754.444.354.3556中海寰宇时代限竞房一期/二期

大兴区6中海寰宇时代限竞房一期/二期

大兴区7万科城市之光东望限竞房融创公园壹号限竞房金辰府限竞房通州区大兴区昌平区大兴区7万科城市之光东望限竞房万科雲庐（云庐）限竞房公园十七区限竞房通州区丰台区顺义区昌平区8894.3910中国铁建国际公馆限竞房3.9410金辰府限竞房成交均价排名成交金额排名成交均价(元/㎡)↓成交面积(万㎡)成交金额(亿元)成交金额(亿元)↓成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)No.项目名称区域成交套数No.项目名称区域成交套数12佑安府限竞房丰台区丰台区7911577796706506870867663672216720462963617046138120.040.250.363.715.762.652.492.621.171.510.291.9812奥森ONE限竞房京投发展岚山限竞房中铁诺德逸府限竞房奥海明月限竞房昌平区海淀区丰台区昌平区94.7246.5238.9437.5725.6225.5122.8122.4421.0420.67187082260269853239641450337646016.438.425.766.457664552686766358734530416870852488472735544748081西城天铸限竞房253华樾北京限竞房（启华大厦）

朝阳区282.5334华樾国际限竞房朝阳区丰台区39660226725527613015725.5138.9417.8216.7316.545中铁诺德逸府限竞房5中海寰宇时代限竞房一期/二期

大兴区4.833.714.354.753.794.36中国中铁诺德春风和院限竞房

丰台区6华樾国际限竞房公园十七区限竞房万科城市之光东望限竞房京能电建洺悦湾限竞房金辰府限竞房朝阳区顺义区通州区大兴区昌平区7京投发展臻御府限竞房熙悦宸著限竞房丰台区大兴区7889新城熙红印限竞房禧悦学府限竞房大兴区7.21910石景山区9.251058小结n

从供销存走势来看，2021年上半年，限竞房供应大幅下滑，成交稳中有降，住宅市场供销主力位置开始动摇；新增供应4379套，环比减少70.3%，同比减少74.3%，占住宅市场的15.7%；成交16336套，环比减少12.2%，同比增加37.3%，占住宅市场的43.1%；截止2021年上半年末上市存量还有2.4万套，环比、同比均减少30%以上。n

从去化率来看，自2018年6月限竞房首个项目入市以来，累计供应96825套，累计成交71852套，总体去化率为74.21%；同区域拥有价格优势的限竞房备受消费者追捧，房源稀缺外加价格优势，去化速度快速提升。n

从成交特征来看，2021年上半年，限竞房热销区域集中在近郊区，特别是地段优质的项目倍受市场欢迎；成交面积段在扩大、总价段在提升，改善客群加速入市。n

从潜在供应来看，2021年上半年没有限竞房土地供应，已经影响到未来的入市量；截止2021年上半年末，仅剩7宗限竞房土地尚未入市，规划住宅建筑面积约40.9万㎡，预计未来可以向市场提供约4300套房源。59二、纯商品住宅供销走势纯商品住宅新增供应量、成交量双双大幅增加，未来将回归住宅市场供销主力位置••2021年上半年，纯商品住宅新增供应19133套，环比增加17.5%，同比增加210.1%；新增供应大幅回暖，明显高于2020年同期水平；2021年上半年，纯商品住宅成交继续攀升，共13310套，环比增加8.6%，同比增加183.1%；2021年上半年供应的30宗住宅土地中的29宗为纯商品住宅用地，土地供应结构的改变利好纯商品住宅市场，在限竞房成交回落、销售份额遭受挤压的市场环境下，供销持续回暖未来将回归住宅市场主力位置。成交套数排名成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)No.项目名称区域成交套数↓12亦庄橡树湾海淀幸福里京西印玥通州区海淀区9177204303072792732482392362208.348.423.542.973.132.773.132.313.321.783783178444415762396975566557756940561279730296832931.5766.0614.737.113房山区4恒大上河院中海天钻密云区5石景山区丰台区23.6315.4321.7614.1624.2512.156熙悦天寰7长安九里石景山区通州区8京贸国际公馆中海首开拾光里中海首钢长安云尚9朝阳区10石景山区60二、纯商品住宅上市存量2021年上半年纯商品住宅上市存量大幅上涨，首次突破5.5万大关创下近4年新高••2021年上半年，纯商品住宅上市存量大幅上涨，共55357套，环比增加9.3%，同比增加17.8%，创下近4年新高；从走势图看，2020年上半年以前上市存量相对平稳，一直在4.2-4.6万套之间震荡；伴随限竞房供应不断减少，自2020下半年起，纯商品住宅供应量和成交量均明显上涨，且供应量远高于成交量，导致上市存量持续递增。截止2021年上半年末纯商品住宅上市存量套数排名No.项目名称区域上市存量套数↓

上市存量面积(万㎡)12恒大上河院k2十里春风中海寰宇视界中海京叁號院恒大上和府密云区通州区房山区大兴区顺义区通州区密云区大兴区平谷区石景山区15131452111199815.2313.8610.2319.529.693459626亦庄橡树湾9499.297国祥府8878.288和锦诚园88112.038.239北京城建乐知筑中海寰宇天下天赋840108099.2961二、纯商品住宅去化强度2021年上半年，纯商品住宅去化强度明显增强，为近4年的次高值，成交均价突破6万/㎡大关震荡上行•

纯商品住宅2021年上半年去化强度明显增强，为19.1%，仅低于2020上下半年，为近4年半年去化强度的次高值；2021年上半年成交量继续增长，去化压力持续减弱；•

伴随住宅市场产品结构地位的转换，纯商品住宅市场成交回暖，在海淀、丰台等城区项目密集成交的影响下，成交均价止跌反升持续小幅上扬，突破6万/㎡大关；•

2021年上半年，纯商品住宅成交均价60154元/㎡，环比上涨3.2%，同比上涨4.9%，主要受热销区域供应及重点项目入市等结构性因素影响，纯商品住宅市场呈现供销量价齐涨的局面。62二、纯商品住宅区域特征2021年上半年，纯商品住宅成交量主要集中在近郊区和中心城区，通州区成交2770套排名首位纯商品住宅成交热力图•

2021年上半年，纯商品住宅成交主要集中在五、六环之间区域，占比60.5%，近郊区和中心城区放量是导致成交均价上涨的主因；•

2021年上半年，纯商品住宅成交排名首位的是通州区，定位北京城市副中心后倍受市场追捧，成交2770套，占比20.8%；•

通州区的亦庄橡树湾为2021年上半年全市销冠项目，成交917套，海淀1616套成交均价3