环雄区域2021上半年房地产市场报告-众智顾问

2021半年刊环雄都市圈房地产市场报告2021年7月众智顾问市场研究中心高碑店|保定|白沟本报告主要监测区域包括保定主城区、高碑店、白沟。01宏观市场环境分析02目录保定区域市场分析03CONTENTS高碑店区域市场分析04白沟区域市场分析本报告数据来源于市场，仅供参考。01宏观市场环境分析本报告数据来源于市场，仅供参考。012021上半年宏观政策众智顾问REALESTATECONSULTANT“房住不炒”仍是楼市基调将大力发展保障性租赁住房n

“房住不炒”在2021上半年重点会议中多次提及，并首次写入“十四五”规划；n

在楼市“房住不炒”定调之下，各部门分别表态定调保障性租赁市场：增加小户型供给、支持改建、降低税率等，大力发展保障性租赁住房。2021上半年重点会议对房地产定调表述：1.23北京两会3.5全国两会4.30中央政治局会议6.18国务院常务会议•一：落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加小户型租赁住房供给。•2021年工作安排中涉及房地产方面的内容：对于2021年，政府工作报告指出，要完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套。完善长租房政策，规范租赁市场秩序，对于闲置商业、办公楼楼宇等改造为租赁型宿舍或•会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。•坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。•解决好大城市住房突出问题。•通过增加土地供应、专项资金、集中建设等办法，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税务负担，尽最大努力帮助新市民，青年人等缓解住房困难。•二：人口净流入的大城市等，可利用集体用地、企事业单位自有土地建设租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为租赁住房。公寓。大力实施城市更新行动，更新改造300个老旧小区。•三：10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位向个人出租住房将减按4%征收房产税。•新开工改造城镇老旧小区5.3万个。本报告数据来源于市场，仅供参考。02

2021上半年宏观政策土地出让金划转税务部门征收，长期利于控制并压降地方政府杠杆率众智顾问REALESTATECONSULTANTn

6月4日，财政部发布通知称，国有土地出让使用权收入等非税收入将划转税务部门征收。这一举措短期内并不意味着土地财政制度的终结，但或将倒逼地方政府主动控制负债规模、压降政府杠杆率。n

通过30个典型城市的土地财政依赖度比值细化分析，超高土地财政依赖城市（≥100%），占据样本城市的四成；高土地财政依赖城市（50%~100%），接近样本城市的五成；土地财政依赖较低的城市较少（<50%），仅占样本城市的一成左右。温州昆明福州杭州太原合肥武汉西安广州南京佛山郑州179%97%94%88%88%87%宁波成都无锡北京上海深圳48%163%153%140%126%116%113%107%济南长沙南昌28%29%83%83%79%78%74%青岛海口兰州呼和浩特重庆107%107%106%65%63%56%55%沈阳厦门19%天津100%100%苏州0%10%20%30%40%50%0%50%150%200%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%本报告数据来源于市场，仅供参考。03

2021上半年宏观政策严打经营贷违规，调升房贷利率，资金监管全面收紧众智顾问REALESTATECONSULTANTn

央行和银保监发布通知表示实施房地产贷款集中度管理制度后，今年上半年银保监会同其它政府部门多次发布，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，对违规信贷报送征信，并对贷前、贷中、贷后等全过程监管；n

紧随中央调控总基调之后，上半年北京、上海、广州等一线城市接连开展经营贷等自查，严打经营贷违规；同时深圳、广州、苏州等热点城市也频繁调整房贷利率，资金监管全面收紧。从2月份起，北京开启对银行和个人的调查，经营贷全面从严。3月初，上海开展了经营贷、消费贷违规2021.3.26：银保监会、住建部、央行三部门联合发布了防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。流入楼市专项稽核调查。2020.12.30：建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。5月底，广州下发通知，严禁过桥贷、赎楼贷排查经营贷违规流入楼市。2021.6.1：银保监会、央行对确认挪用经营贷的，要压缩授信额度、收回贷款，并报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。6月2日，深圳重点排查涉房贷款。5月起，深圳、广州等相继上调首套房、二套房贷款利率。本报告数据来源于市场，仅供参考。042021上半年宏观政策西安、合肥等24城升级调控并下沉到县市，上海连番7次加码众智顾问REALESTATECONSULTANTn

各地政府落实城市主体责任，因城施策、综合施治，促进房地产市场平稳健康发展。湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24市相继升级调控，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。上半年地方调控政策呈现三大特征调控下沉到县市，义乌、江山、龙游等县市出台调控新政，政策严苛程度甚至超过主城区。典型如义乌，3月落地限售，新房自取得不动产权证2年内不得出让，而金华主城尚未实行限售。成都、南通、衢州等政策力度相对温和，难以实质性扭转市场预期。典型如南通，4月8日被住建部约谈，4月20日紧急出台十条调控举措，但仅限于供应端有所收紧，并未涉及限购、限贷、限售等需求端调节，实难根本性扭转市场预期。上海仍然是近期房地产调控风向标，上半年政策连番7次加码。1月21日，上海率先出台“沪十条”，封堵假离婚购房漏洞，将增值税征免年限由2年上调至5年，加强个人住房贷款审慎管理。本报告数据来源于市场，仅供参考。05

2021上半年宏观政策众智顾问REALESTATECONSULTANT房企继续去杠杆，市场监管持续严厉类别行业动态房企高管变动：中梁地产、旭辉集团、首开房企架构调整：万科、旭辉集团房企动态房企转让资产：奥园美谷、恒大、合生创展、北京建设、北京城建物企上市：越秀服务、德信服务、领悦服务、康桥悦生活n

房企高层频换血，股权转让升温；n

物业企业上市热度持续高涨；n

中介行业竞争激烈；ꢀ彭永东接任贝壳董事长下一步或加码家居业务；贝壳发布Q1财报：营收达207亿元中介行业我爱我家发布加盟战略安居客递交上市申请北京住建委严查“借学区房炒作”等违规行为从只审流水到多维指标北京经营贷全面从严楼市资讯n

北京楼市监管下热度不减；n

北京将建设住宅高品质发展；n

首轮集中供地，头部房企表现突出。ꢀꢀ北京二手房市场平稳学区房成交转淡2021上半年北京房地产市场：限竞房尾盘忙跑量，纯商品住宅悄悄拉升均价，打开改善型市场周期北京供地计划出炉：租赁住宅占比增至30%首轮集中供地渐入尾声：30强房企共计拿下260宗含住宅地块，占集中供地的4成左右，核心土地资源持续向头部房企集中土地资讯北京10宗高标准方案PK地块全部确定归属本报告数据来源于市场，仅供参考。062021上半年宏观政策众智顾问REALESTATECONSULTANT住建部公开征求意见:县城新建住宅以6层为主最高不超过18层n

3月29日，住房和城乡建设部发布通知，就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。通知提出，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。1、建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8；2、限制建筑高度。新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；3、新建住宅最高不超过18层；4、新建建筑要普遍达到基本级绿色建筑要求；5、发展装配式钢结构等新型建造方式；本报告数据来源于市场，仅供参考。07

2021上半年宏观政策众智顾问REALESTATECONSULTANT全国多地房贷利率上涨，LPR14个月不变:1年期3.85%,5年期4.65%n

2021年5月，全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。其中，21个城市的房贷利率平均水平环比上涨，3个城市的涨幅在10BP以上。n

6月21日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与上期持平。自去年5月份以来，两项贷款市场报价利率已连续14个月保持不变。LPR连续保持不变，符合市场预期，传递出货币政策保持连续性、稳定性、可持续性的信号。地区上海首套最低首付3.5成3成首套平均利率4.69%5.41%5.15%4.87%5.21%5.20%5.44%6.02%5.61%4.95%二套最低首付7成二套平均利率5.28%5.65%5.39%5.25%5.40%5.70%5.71%6.26%5.87%5.45%东莞4成中山3成4成乌鲁木齐佛山2成3成3成4成北京3.5成3成8成南京8成南宁2成4成南昌3成4成厦门3成7成本报告数据来源于市场，仅供参考。08保定、高碑店、白沟楼市政策众智顾问REALESTATECONSULTANT限购限贷政策持续进行，部分市场吸引人才，小幅解绑限购贷款政策（本地）贷款政策（外地）是否限购是否限价是否限售是否限贷城市政策要点一套房二套房一套房二套房1、暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手房2、暂停向拥有主城区1套及以上非本市户籍居民出售主城区新建商品住房及二手房3、第3套认房又认贷保定市区√×√√30%50%40%60%ꢀ4、住房自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满2年的，不得买卖。1、当地居民在白沟购置第三套房子时，不能申请商业贷款临时购买。此外，严禁当地居民在白沟购买第四套及以上的商品房。50%ꢀ2、如果非本地家庭想要在白沟买房，则需要提供在白沟连续缴纳三年或以上的个人所得税或社会保险缴费证明。注册后5年不得交易。白沟√√××√×√√30%30%40%40%30%3、符合人才引进政策可落户后按本地居民执行。ꢀ1、对能够提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非高碑店市户籍居民家庭，限购1套住房2、对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房。3、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、在高碑店市区域内暂停向其售房。ꢀ首套房款结清是40%，未结清60%首套房款结清是40%，未结清60%高碑店本报告数据来源于市场，仅供参考。09

2021下半年楼市展望坚持房住不炒，强化资金监管，量价高位提升，房企多元拓展众智顾问REALESTATECONSULTANT宏观经济政策调控市场趋势房企动作预计房地产金融监管仍将继续强化，调控政策环境偏紧继续坚持“房住不炒”基调不变，全年销售面积和销售额有望创新线上平台持续推广，紧跟潮流打造品牌，提升客户粘性供给端政策将持续完善和发力高，价格继续稳步上涨2021年上半年我国经济在积极稳健的宏观调控政策驱动下持续稳定恢复，但国内外环境依然复杂严峻，中央强调需防范外部冲击，货币政策仍将灵活精准、合理适度，保证经济运行在合理区间内。预计下半年，货币供应量增速仍将保持在相对高位，为经济恢复提供必要支持；同时为严防化解金融风险，中央仍将坚守审慎性的房地产金融管理政策。2021年进一步向供给端侧重，明确要增加租赁住房供应，增加重点城市土地供应等，重点城市供地“两集中”政策出台。同时，中央约谈、督导多个城市，要求夯实城市政府主体责任，切实提高政治站位，要求必要情况下采取针对性的调控政策措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。预计下半年商品房销售面积同比高位回落，全年有望创新高，随着房地产金融监管的持续强化，下半年新增贷款额度或将受限，且部分城市房贷利率上行，整体信贷环境的收紧对购房新渠道、新逻辑下，数字化、线上化的发展为房企带来了直播售房、天猫好房等营销的新渠道；由坐销到行销，房企主动触达客户，是现阶段营销的新逻辑；顺应潮流，重塑品牌，者置业节奏或将产生一定拖累。2020推出IP形象组合，紧跟时代潮流是营年下半年全国商品房销售面积首次突破10亿平方米，高基数下，今年下半销的新内容。随着年轻一代成长为消费的主力，客户需求从“有房住”到年预计难有新突破，整体将高位回落。“住好房”转变，房企营销也要重塑在上半年高规模的支撑下，全年商品房销售面积仍有望创历史新高营销价值观，顺应新的客群和新的需求展开，实现客户对品牌的归属感。本报告数据来源于市场，仅供参考。02保定区域市场分析城市建设·政策环境·土地市场·住宅市场·竞争格局·后市研判本报告数据来源于市场，仅供参考。01

城市规划建设-住宅用地存量保定市中心城区存量住宅用地信息及项目清单公布众智顾问REALESTATECONSULTANTn

存量面积：中心城区存量住宅用地供应面积15816.50亩，未销售房屋土地面积6301.12亩；n

存量项目：中心城区358个项目，主城区190个，满城区58个，清苑区41个，徐水区69个；区域中心城区主城区满城区清苑区徐水区项目个数358个190个58个存量住宅用地面积区域存量住宅用地供应面积

未销售房屋土地面积————中心城区主城区15816.50亩9084.93亩6301.12亩3164.69亩1755.35亩1485.32亩3490.91亩41个69个本报告数据来源于市场，仅供参考。02

城市规划建设-交通建设众智顾问REALESTATECONSULTANT内外循环同步进行，加快推进城市交通建设n

轨道上的京津冀：保定市继续推动京雄商高铁、雄忻高铁、石雄城际、京雄保城际保定段开工，加快推进城市轨道交通和市郊铁路项目，着力打造“京津雄保石一小时交通圈”、“半小时通勤圈”；n

打通城市内循环：2021年保定市改造提升11条市政道路，打通11条断头路，具体包括恒源路（瑞祥大街-恒祥大街，恒祥大街-永华大街）、永华大街北延（北二环-北三环南侧规划路）、顺安路（聚贤街-开泰街东规划路）、聚英街（顺达路-七一路）、盛兴路（乐凯大街东侧100米-向阳大街）、新市场街（七一路-天鹅路）、双新里、东湖环湖路、锦观北大街、文博北街、隆兴西路（防洪堤-乐凯北大街）。政策分析：加快推进城市交通内外循环，城市交通建设提速；对外加快推进城市轨道交通和市郊铁路项目，对内加快改造提升市政道路和打通断头路，方便出行。本报告数据来源于市场，仅供参考。03城市规划建设-城市建设城改项目大规模开工建设涉及86个城中村改造项目众智顾问REALESTATECONSULTANTn

城中村改造：今年以来，保定市实施或准备实施一批重大项目，首批17个城中村改造任务，2021年完成整体拆迁和主体建设工程量50％，力争2022年底整体竣工；第二期29个村改造，力争在2021年底前完成基础施工，2022年到2023年逐步完成建设；第三期已批未实施的40个城中村改造，力争在2021年9月底前完成征地拆迁，同步启动安置房建设，到2023年完成安置房及配套基础设施建设。n

华侨城【未来创想城】开工：全力挖掘区域传统特色文化，提升保定城市品牌形象，打造大型文旅和西郊老工业基地退二进三、转型升级的示范性标杆项目。项目规划占地4平方公里，总占地面积5191.5亩，建设总投资逾194亿。主要打造集城市创展中心、欢乐海岸、水乐园、主题酒店等于一体的超级文旅综合体，以及集国家宝藏保定文化记忆馆、快闪星球多功能馆、自由落体伞塔公园、产业研发孵化中心等于一体的文化科创综合体。项目总体分两期实施。分析：惠民工程城中村改造、未来创想城今年开工，有利于提升城市整体面貌，营造城市特色风貌。本报告数据来源于市场，仅供参考。04

城市规划建设-城市建设众智顾问REALESTATECONSULTANT保定新“四馆”于6月底开放，南湖公园、中国古动物博物馆预计2022年开放，非遗小镇预计2023年开放n

南湖公园：南湖公园位于保定利民路东侧环堤河附近，南湖公园总面积约为1200亩，其中正在建设的部分为800亩，涉及水系面积约300亩（约20万平方米），总投资5亿元左右，预计2022年底建成投用。在南湖公园周边，将会打通太行路、益民街等7条道路，形成四通八达的交通体系。设置三大主入口和10个次入口，园区内部设置多个停车区域。n

【保定新“四馆”】免费开放：保定市投资1.2亿元对市博物馆、市图书馆、市群艺馆和市美术馆进行全面升级改造，新“四馆”于6月25日正式向公众免费开放。“四馆”建设被列为全市32件民生实事之一。改建提升后的“四馆”总建筑面积由1.5万平方米增加到4.5万平方米，场馆功能整体优化拓展，设备设施全部更新换代，公共文化服务供给能力显著增强。n

非遗小镇、中国古动物博物馆：非遗小镇、中国古动物博物馆项目选址东风东路以南、东三环以东、京港澳高速以西、天威东路以北，总占地约6048.4亩。非遗小镇项目力争2021年底前达到进场施工建设条件，2022年底前场馆主体落成完工，2023年中期整体施工建设完成，达到政府交付使用标准。加强中国古动物馆建设，4月份已经开工，力争9月底主体完工，预计2022年10月正式开馆。政策分析：城市休闲娱乐、文化配套进一步完善，为广大市民提供生活便利。本报告数据来源于市场，仅供参考。05

城市规划建设-教育建设众智顾问REALESTATECONSULTANT全力推进保定教育建设发展，建设教育强市n

三年大变样、六年大改观：推进保定教育创新发展，建设教育强市，目标是“三年大变样、六年大改观”。即到2023年，实现全市教育教学质量不断提升，服务品质生活之城建设能力有效提升，人民群众对教育工作的满意度明显提升；到2026年，全市教育发展水平达到全省领先，教育改革创新走在全国前列，基本实现京雄保教育一体化发展。将加快实施13项教育专项行动，加快推进59所中小学、16所公办幼儿园建设；n

教育用地规划：为更好承接北京优质教育资源，优化高新区教育发展环境，拟对位于恒源路南、火炬街两侧约7.4公顷（约合111亩）地块的控制性详细规划进行修改。该区域紧邻北京市八一小学保定分校；n

【高新区实验学校项目】立项：学校建设项目立项。该学校将位于西二环与北三环交口，总建筑面积101437.12平方米，其中新建教学楼37497.78平方米、6层；n

【高新区第一中心学校】开工：位于保定市高新区向阳北大街以东、马坊路以南。该学校设计规模为5轨（即一个年级5个班）45班2100人，公办九年一贯制学校。学校建设投资40326万元（项目建议书），计划于2022年12月建成；n

河北小学东湖分校项目用地预审与选址意见书发布：公告显示，河北小学东湖分校项目获建设用地预审与选址意见书发布，新规划的东湖分校位于尚庄村；n

保定南城将建两所公立学校：西马池板块学校位于新太行路以北，益民街以东，学校规划计划占地约60亩，设置48班；乌马庄板块学校位于乐凯大街以东，计划占地约48.6亩，设置36班。学校的正式签约，标志着保定南城期盼已久的公立学校终于落地。政策分析：为更好衔接北京优质教育资源，修改地块控制性详细规划；高新区教育资源升级：实验学校项目立项、第一中心学校开工；全力推进保定教育建设发展。本报告数据来源于市场，仅供参考。06

城市规划建设-医疗建设众智顾问REALESTATECONSULTANT医疗建设全面提升、医疗水平对标北京n

医疗健康工程：聚焦国际区域医疗中心和国际医疗基地建设。国际医疗基地项目选址在保定市高铁东站片区，总占地约5700亩，建筑面积约670万平米，设计床位9000张，总投资约200亿元。主要建设头颈部、胸部、腹腔等8个专项肿瘤治疗中心、1个综合门诊楼及肿瘤筛査体检中心等配套设施。力争在2021年底开工建设。推进河北大学附属医院重点疫情救治基地、市儿童医院综合楼、第一中心医院眼科医院等项目，新增床位2600张以上，今年新增10家以上三级医院。n

医疗用地规划：为承接北京优质医疗资源疏解，支持国家儿童区域医疗中心建设，按市委市政府有关要求，拟对保定市城市控制性详细规划BS-03控制单元恒祥大街以东、规划一路以南、规划四路以西、恒源路以北范围局部地块的规划用地性质进行修改。该地块位于北京儿童医院保定医院以北。n

保定市第一中心（高新区）医院：保定国家高新区管委会和第一中心医院合作共建保定市第一中心（高新区）医院，弥补高新区在公共卫生体系中的短板。医院为三级综合公立医院，预计于2023年底土建工程建设全部完成，2025年全面投入使用。占地百亩，在目前的第一中心医院西院的北侧。政策分析：医疗健康工程、保定市第一中心（高新区）医院正在紧锣密鼓的筹备中；承接北京优质医疗资源疏解，全面提升医疗水平。本报告数据来源于市场，仅供参考。07

城市规划建设-产业发展众智顾问REALESTATECONSULTANT产业再升级，带动保定经济发展n

保定发布深圳园数字产业基地项目建设工程设计方案：由深圳市清华苑建筑与规划设计研究有限公司编制的《深圳园数字产业基地项目建设工程设计方案》经保定市城乡规划委员会2021年第三次全体会议审议通过，现将规划方案予以公布。项目位于深圳园经三路东、纬四路北、经五路西、纬二路南，用地面积86548.30平方米(约129.82亩），规划用地性质为工业用地。政策分析：对标深圳产业标准，现方案已公布，占地近130亩，有利于提升保定产业。本报告数据来源于市场，仅供参考。08城市规划建设-政策环境众智顾问REALESTATECONSULTANT修订公积金提取办法、发布保定人才十条细则、首推“一链办”改革、高频事件“一表申请”、土地八条n

保定颁布住房公积金提取管理暂行办法可用于支付房租：1月起，《保定市住房公积金提取管理暂行办法》正式施行。新办法中其中提到职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，职工应当连续足额缴存住房公积金满3个月，可以每年（自然年度）提取一次住房公积金支付房租。n

“保定人才十条”实施细则发布：日前保定印发了《关于支持高校毕业生和技能人才在保就业创业若干措施的实施细则》（以下简称“保定人才十条”实施细则），对人才适用范围、政策启用时间、主城区范围、适用企业范围、首套住房、35周岁认定等问题，进行了界定。n

保定市首推“一链办”:拿地即开工竣工即投产生产即准营：保定市行政审批局近日推出优化政务服务环境28条措施。其中尤其需要关注的是，对“医车电数游”等重大产业项目首创推出“拿地即开工、竣工即投产、生产即经营”“一链办”改革。n

6月1日起,保定主城区不动产登记高频事项可以“一表申请”：6月1日起，保定市主城区内的新建商品房转让、存量房转让、存量房夫妻离婚析产、生效法律文书决定的存量房转让等七个不动产登记高频事项实现“一表申请”。n

保定"土地八条"印发执行重点围绕解遗城改等方面提出政策意见:《意见》在不突破国家现行政策的前提下，重点围绕零星国有建设用地开发利用、解决历史遗留问题、加强棚户区（城中村）改造安置房用地土地供应保障等方面提出了一系列政策意见。政策分析：修订公积金提取办法、发布保定人才十条细则、首推“一链办”、高频事件“一表申请”、土地八条改革等措施，进一步完善保定市房地产相关制度。本报告数据来源于市场，仅供参考。09

城市规划建设-小结众智顾问REALESTATECONSULTANTn

住宅用地存量：中心城区存量住宅用地供应面积15816.50亩，未销售房屋土地面积6301.12亩；中心城区358个项目；n

交通建设：内外循环同步进行，加快推进城市交通建设；n

城区建设：旧城改造、标杆项目开工、文化设施开工，助力城市发展；n

教育建设：全力推进教育建设，对标北京教育标准；n

医疗建设：医疗建设全面提升，提升医疗水平；n

产业发展：产业再升级，对标深圳产业水平；n

政策环境：一系列地产规范政策发布，完善市场政策；全力推动建设品质生活城，均衡各板块城市配套，改善居住品质完善房地产相关制度，规范地产市场本报告数据来源于市场，仅供参考。10土地市场-供地计划众智顾问REALESTATECONSULTANT主城区土地供应计划创历年新高住宅计划供应7939亩暴涨206%n2021年保定主城区土地供应计划约12383亩，其中住宅用地7939亩，占比64%，商服用地660亩，占比5%；n其中2021年住宅用地供应计划中，商品房住宅用地7145亩，占比90%，同时2021年推出租赁住宅用地794亩；n20201年住宅用地供应7939亩，环比2020年上涨206%，住宅用地供应创历年新高。2019-2021年保定主城区土地供应计划2021年保定主城区土地供应计划2021年住宅用地供应类别占比分析794,10%用途面积（亩）占比1000080006000400020000住宅用地商服用地793966064%5%工矿仓储用地207717%公共管理与公共服务用地2019年2020年2021年7145,90%134911%住宅用地商服用地（亩）（亩）交通运输用地合计3593%商品房住宅用地租赁住宅用地12383100%本报告数据来源于市场，仅供参考。11土地市场-年度量价走势2021上半年保定主城区住宅用地成交创新高集中为城改及解遗用地众智顾问REALESTATECONSULTANTn供求量：2021上半年保定主城区住宅土地供应2778亩，均远超出2019、2020全年供应；上半年住宅成交2117亩，同比2019全年上涨22%；成交地块集中为城改及“解遗”项目用地；n成交楼面价：2021上半年保定主城区住宅用地共成交93.12亿元，成交价440万/亩，同比2020年下跌4.97%，个别优质地块竞争激烈，其他均以底价成交。2019-2021年中保定主城区住宅供求及楼面价2019-2021年中保定主城区住宅供求及低价3000600500400300200100060035003000250020001500100050025002000150010005005004003002001000002019年151913125872020年173717354632021年(1-6月)27782019年2782020年3572021年(1-6月)供应面积（亩）成交面积（亩）地价（万元/亩）供应建面(万㎡)成交建面(万㎡)楼面价（元/㎡）4973822117255353440301922772440本报告数据来源于市场，仅供参考。12土地市场-月度量价走势众智顾问REALESTATECONSULTANT住宅土地成交价440万/亩楼面价2440元/㎡土地用途居住29商服3工业3总计n

土地市场：上半年主城区成交2647亩，主要集中为居住用地占比80%；n

月度供求：2021年土地供求重点集中在3、4月份，以中铁、中冶、中铁建等城改用地为主；成交总数（宗）35成交面积(亩)21171513802647面积占比80%6%14%100%n

土地价格：上半年居住用地成交地价为440万/亩，楼面价为2440元/㎡；其中1、2月份住宅地块溢价率超20%，以华中-隆兴路地块、源盛成交金额（万元）93116558585245101014260及东亚新华翠园街地块带动当月楼面价提升；其他地块均以底价成交；2021年1-6月保定主城区住宅楼面价2021年1-6月保定主城区住宅溢价率160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0070006000500040003000200010000400000120%100%80%60%40%20%0%3500003000002500002000001500001000005000001月9.6566002月3月4月5月6月1月成交额（万元）63690溢价率101%2月10821021379535081020%0%0%3月4月5月709300%6月成交建面（万㎡）楼面价（元/㎡）35.533045106.272012145.47241231.57224753.0823311237300%本报告数据来源于市场，仅供参考。13土地市场-成交排名众智顾问REALESTATECONSULTANT中字头房企规模拿地城改开发6600元/㎡新地王诞生n

土地储备方面：上半年，中字头房企拿地达1209亩，占住宅成交的57%，重点涉及多个城中村改造项目；爱情地产斩获300亩住宅用地用于南城住宅开发；n

成交排名：华中地产摘得2021年楼面单价地王，以6600元/平刷新保定楼面价历史水平，中铁及深投控分别占据单宗面积top2；2021上半年住宅成交面积TOP52021上半年住宅楼面价TOP52021上半年住宅拿地TOP5房企占地（亩）楼面价（元/㎡）排名地块位置竞得单位排名地块位置竞得单位阳光北大街东、隆兴中路南锦湖南大街东、北二环南、东三环西12华中地产东亚新华66005427123中铁193.07171.15108.43拿地面积（亩）拿地金额（亿元）排名企业名称拿地宗数银杏路南侧、翠园街西侧纬二路北、经二路东深投控12345中铁集团中冶集团爱情地产深投控8631271935330017113732.0214.7410.065.72复兴路北侧、翠园街东侧、火炬路西侧345源盛城发天业创展祥辰地产541841003671规划五十二路北、朝阳大街西爱情地产体育场西大街东、体育场中路南、友谊路北锦湖南大街东、东风路北45中铁105.39104.46乐凯大街东、规划五十二路南、规划四十爱情地产六路西晴湖街东、泰和街西、科兴路南中铁建4.95本报告数据来源于市场，仅供参考。14土地市场-典型地块众智顾问REALESTATECONSULTANT热门地块竞争激烈楼王地块溢价率达101%保定【2020】091号保定【2021】018号占地面积：3.86万㎡容积率：2.5占地面积：11.41万㎡容积率：2.5计容建面：9.65万㎡成交楼面价：6600元/㎡（溢价率101%）竞得单位：华中计容建面：28.53万㎡成交楼面价：2005元/㎡（溢价率0%）竞得单位：深投控保定【2020】093号保定【2021】012号占地面积：4.18万㎡占地面积：1.15万㎡容积率：1.78容积率：2.5计容建面：7.44万㎡计容建面：2.87万㎡成交楼面价：3671元/㎡（溢价率0%）竞得单位：祥辰地产成交楼面价：5427元/㎡（溢价率63%）竞得单位：东亚新华保定【2021】030号保定【2020】092号占地面积：12.87万㎡容积率：2.8计容建面：36.04万㎡成交楼面价：2299元/㎡（溢价率0%）竞得单位：中铁占地面积：2.29万㎡容积率：2.5计容建面：5.72万㎡成交楼面价：5418元/㎡（溢价率63%）竞得单位：源盛城发保定【2021】024号保定【2021】045号占地面积：7.23万㎡容积率：2.5占地面积：3.64万㎡容积率：2.2计容建面：18.07万㎡成交楼面价：2020元/㎡（溢价率0%）竞得单位：爱情地产计容建面：8万㎡成交楼面价：4100元/㎡（溢价率0%）竞得单位：天业创展本报告数据来源于市场，仅供参考。15住宅市场-供求走势众智顾问REALESTATECONSULTANT上半年住宅市场量价齐涨住宅成交101万㎡均价11665元/㎡n

供求量价：2021年保定主城区住宅新增供应82万㎡，同比20年上半年下跌43%；成交101万㎡，同比20年上半年上涨78%；成交均价为11665元/㎡，同比上涨8%,量价齐涨，2021年市场回暖态势明显；n

逐月走势：2021年1-2月受春节及疫情影响市场稍显疲态，进入小阳春3月后，市场回暖明显，连续3个月量价齐涨，5月多项目开盘加推，加之5月小长假，单月、达到上半年市场顶峰，成交25万㎡，6月市场出现明显回落环比5月下跌9.6%。随着市场改善需求的不断增加及改善项目的加推入市，市场价格出现结构性上涨，但部分刚需项目也出现不同程度降价，抢收客户；2020.01-2021.06保定主城区住宅供求量价2017-2021.06保定主城区住宅供求量价300250200150100501800016000140001200010000800060004000200007060504030201001400012000100008000600040002000002017年2018年2019年2020年2021年（1-6月）新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）本报告数据来源于市场，仅供参考。16住宅市场-库存与去化周期众智顾问REALESTATECONSULTANT住宅存量533万㎡去化周期30个月n

住宅库存：当前保定主城区住宅总存量533万㎡，去化周期为30个月；n

显性存量：其中显性存量占比约20%，去化周期约6个月，去化周期处于合理值；维度指标保定（2021.6）2018-2021.06保定主城区住宅存量及出清周期600.0500.0400.0300.0200.0100.00.045403530252015105近6月去化速度（万㎡）/月16.9去化速度及售价售价均价（6月）（元/㎡）11665整体库存（万㎡）50530库存及去化周期02018年2019年2020年2021年（1-6月）整体库存去化周期（月）存量（万㎡）出清周期本报告数据来源于市场，仅供参考。17住宅市场-首次开盘表现保定市上半年新开盘/主力加推项目4个推售1345套平均去化率61%众智顾问REALESTATECONSULTANTn

开盘分析：2021年保定上半年新开盘项目4个，推售房源1345套，平均去化率61%，4个项目开盘分两类客户类型，紫樾华庭及燕云城，主要以城区客群及周边区县改善类客群，玫瑰园二期及金樾万象多以区县刚需客群为主。2021年保定上半年住宅开盘去化率情况100%80%60%40%20%0%5004003002001000燕云城：推售：500套高层：12500小高：13600紫樾华庭63玫瑰园二期66金樾万象265燕云城430当天去化去化率31%34%59%86%紫樾华庭：推售：201套大高：13100小高：14500洋房：17100玫瑰园二期：推售：192套大高：10500当天去化去化率序号开盘日期项目名称推售套数当天去化去化率成交均价122021年1月23日2021年4月29日紫樾华庭201192636631%34%1350010300金樾万象：推售：452套高层：9400小高：10500玫瑰园二期342021年5月16日金樾万象燕云城45226559%94002021年5月22日合计50043082486%61%126001345本报告数据来源于市场，仅供参考。18

住宅市场-销售排名众智顾问REALESTATECONSULTANT此部分内容暂不对外释放，给您带来的不便，尽请谅解。本报告数据来源于市场，仅供参考。19保定市场-小结众智顾问REALESTATECONSULTANTn

土地市场：2021上半年保定主城区住宅用地成交创新高，住宅用地成交2117亩，多为城改及解遗用地，多以底价成交，住宅楼面价2440元/㎡。部分优质地块竞争激烈，新地王诞生，楼面价6600元/㎡；n

市场动态：保定主城区上半年住宅市场量价齐涨，成交101万㎡均价11665元/㎡，同比20年上半年上涨78%；从成交数据看，连续几年疲软的保定市场已明显回暖，客户购房信心部分恢复。但市场仍然两级分化明显，部分改善项目、配套齐全大盘成交火爆，二环外部分刚需项目遇冷，以价换量，保持流速；n

市场存量：虽然住宅市场整体库存较大，但显性存量约100万㎡，去化周期6个月，处于健康合理值；伴随着上半年土拍市场的火热，预计下半年会有更多的市区项目供应，弥补市区货量空白，二环外项目或成长积存型，去化周期持续拉长；n

新推项目：2021年上半年新入市项目整体去化率为61%，随着东城板块配套优势愈加明显，东城置业趋势提升；n

房企竞争：上半年保定本土房企齐发力，敏锐感知市场动态，利用品牌房企决策周期缓慢等因素，快速抢占市场份额。住宅市场量价齐涨改善需求提升下半年将有大量供应入市或继续保持回暖态势03高碑店市场分析及预判土地市场·住宅市场·竞争格局·后市研判本报告数据来源于市场，仅供参考。01

高碑店市-成交地块上半年成交2宗住宅用地，占地共计38.8亩，成交额7440万元2021-005号占地面积：17547㎡容积率：2.5成交楼面价：1069元/㎡竞得单位：嘉德丽景地产2021-004号占地面积：8327㎡容积率：2.5成交楼面价：1321元/㎡竞得单位：瑞晟地产本报告数据来源于市场，仅供参考。02

住宅市场-量价走势众智顾问REALESTATECONSULTANT一季度为传统销售淡季，量价较为平稳；二季度受高端项目入市影响，量涨价稳n

供求量价：2021年高碑店市商品房新增供应27万㎡，同比上涨18%；成交28万㎡；同比上涨70%；成交均价7804元/㎡，同比上涨2%；受5-6月新入市高端项目影响，量涨价稳，5-6月成交量上涨，从而提升上半年成交量；n

逐月走势：1-2月受春节影响，成交较少；3月市场开始回暖，成交量有所回升；5-6月部分新项目入市，紫樾府、绿城·诚园、杉浩·林溪墅等高品质项目高价入市，拉高均价，6月为冲刺半年度业绩，部分项目采取降价措施，均价回落。2020年-2021年6月逐月商品房供销量价走势2018-2021年商品房住宅供销情况9.008.007.006.005.004.003.002.001.000.009000800070006000500040003000200010000120.0100.080.060.040.020.00.0860084008200800078007600740072002018年2019年2020年2021年6月同比计算方法：（21年上年数据-20年上半年数据）/20年上半年数据*100%住宅新增供应（万㎡）住宅成交量（万㎡）成交均价（元）本报告数据来源于市场，仅供参考。03住宅市场-库存及去化周期众智顾问REALESTATECONSULTANT上半年成交28.58万㎡，住宅库存533万㎡，供应远大于需求虽上半年成交增加，但由于库存量巨大，竞争格局仍将激烈n

库存：高碑店住宅库存533万㎡，月均去化4.76万㎡，去化周期约112个月；n

预判：上半年多个高端新项目入市刺激市场，但是由于库存量巨大，去化周期过长，导致市场竞争格局激烈。2018-2021年商品房住宅存量及出清周期维度指标高碑店（2021.6）600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00120100806040200近6月去化速度（万㎡）/月售价均价（6月）（元/㎡）整体库存（万㎡）4.767274533去化速度及售价库存及去化周期整体库存去化周期（月）1122018年2019年2020年2021年本报告数据来源于市场，仅供参考。住宅市场-首次开盘表现04众智顾问REALESTATECONSULTANT上半年5个项目近千套房源入市，高端盘去化较好，高端客户改善需求得到释放2021年开盘去化套数和开盘去化率n

开盘总结：2021年上半年开盘项目5个，推售房源804套，平均去化率36%，市场主要以本地改善及周边投资客群为主；1401201008090.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%n

开盘分析：年中5-6月推货节奏加快，其中紫樾府、绿城·诚园等高端盘入市，去化率均达60%以上，高端客户改善需求得到释放。604020杉浩·林溪墅0开盘推售：120套小高8300元/㎡洋房8500㎡燕赵公园板块部新高铁新城板块绿城·诚园开盘推售：198套杉浩·林溪墅荣庭·水墨紫棠绿城·诚园紫樾府英伦铭郡高层7500元/㎡房8200元/㎡洋107板块序号1开盘日期5月1日5月9日5月29日6月12日6月28项目名称杉浩·林溪墅荣庭·水墨紫棠绿城·诚园推售套数120当天去化22去化率18.33%11.01%63.13%84.51%18.25%成交均价紫樾府老城区板块开盘推售：142套高层8500元/㎡洋房9500元/㎡小高8300洋房8500荣廷·水墨紫棠开盘推售：218套高层7250元/㎡洋房7450元/㎡高层7200洋房7500221824英伦铭郡开盘推售：126套高层7100元/㎡洋房8300元/㎡高层7500洋房8200植物园板块319812512023高层8500中高95004紫樾府142高层7100洋房83005英伦铭郡126本报告数据来源于市场，仅供参考。05

住宅市场-销售排名众智顾问REALESTATECONSULTANT此部分内容暂不对外释放，给您带来的不便，尽请谅解。本报告数据来源于市场，仅供参考。06

高碑店市场-小结众智顾问REALESTATECONSULTANTn

市场动态：一季度为传统销售淡季，量价较为平稳；二季度受高端项目入市影响，量涨价稳；n

市场存量：上半年成交28.58万㎡，住宅库存533万㎡，供应远大于需求，虽上半年成交增加，但由于库存量巨大，竞争格局仍将激烈；n

新增供应：2021年上半年新入市项目整体去化率为36%，除诚园，紫樾府超60%外，其余3个项目均未达到19%，市场情况仍不容乐观；高端盘去化较好，改善型产品占据一定比例；n

房企竞争：高碑店住宅市场以“隆基泰和”为主，一家独大，占比市场份额超过50%，遥遥领先，但后续品牌房间之间竞争局面仍将快速加剧。陷入价格鏖战，去化周期拉长品牌房企间竞争格局加剧本报告数据来源于市场，仅供参考。04白沟市场形式分析及预判城市建设·土地市场·住宅市场·竞争格局·后市研判本报告数据来源于市场，仅供参考。01城市规划建设-白沟同城雄安一站北京众智顾问REALESTATECONSULTANTn

白沟-依托紧邻雄安优势同享雄安发展配套15公里覆盖4大高铁站（雄安站、白沟站、白洋淀站、城际站）3公里覆盖两大环雄高速口（京雄高速泗庄收费站、新荣乌高速白沟收费站）n

雄安2021上半年发展大事记Ø

京雄高速公路河北段、荣乌高速新线、京德高速5月29日全线通车Ø

雄安新区启动区基础设施建设3月30日全面开工Ø

占地2.68万亩雄安郊野公园开放在即，将成“中国最大城市郊野公园”Ø

雄安首个市场化项目“雄安·电建智汇城”项目开工“雄安·电建智汇城”项目位于容东片区1号地块，由中国电力建设股份有限公司开发，为雄安首个市场化项目。项目共计14宗土地、30个地块、100余栋建筑，主要建设内容有办公、商业、酒店、公寓等。Ø雄安首批市场化项目中交未来科创城开工含配套住宅该项目位于雄安新区昝岗组团中心区域，紧邻京雄城际铁路雄安站，是中交集团在新区的首个投资项目。开发内容主要包括基础设施、公共服务设施、产业办公、配套住宅、商业开发、城市运营及产业发展服务等，占地约881亩。本报告数据来源于市场，仅供参考。02

土地市场-成交地块众智顾问REALESTATECONSULTANT上半年成交5宗住宅用地，总建面13万㎡n

2021年取地住宅项目共计5个，总建面13万方，其中3宗为隆基泰和取地，楼面价从1114元/㎡-1238元/㎡不等；竞得单位：隆基泰和竞得单位：隆基泰和占地面积：1.4万㎡容积率：2计容建面：2.79万㎡成交楼面价：1238元/㎡竞得单位：隆基泰和占地面积：1.71万㎡容积率：2计容建面：3.42万㎡成交楼面价：1114元/㎡竞得单位：隆基泰和竞得单位：隆基泰和占地面积：0.25万㎡容积率：2计容建面：0.49万㎡成交楼面价：1238元/㎡竞得单位：隆基泰和竞得单位：保定旭坤占地面积：1.13万㎡容积率：2计容建面：2.26万㎡成交楼面价：1233元/㎡竞得单位：保定旭坤竞得单位：嘉璞置业占地面积：2.31万㎡容积率：2计容建面：4.61万㎡成交楼面价：1181元/㎡竞得单位：嘉璞置业本报告数据来源于市场，仅供参考。03住宅-量价走势众智顾问REALESTATECONSULTANT3月起多项目入市量价同涨均价11075元/㎡n

供求量价：近4年白沟住宅市场成交量价变幅较大，作为以投资雄安价值为主的白沟市场，受市场化影响较大。其中2021上半年白沟住宅新增供应19.56万㎡，主要集中在3-6月多个项目开盘/加推，成交18.02万㎡，销售额20亿，成交均价11075元/㎡；n

逐月走势：受2020年疫情影响，白沟市场进入冰点，2021年1-2月份受疫情及春节影响，市场流速放缓，3月起市场回暖，各项目相继入市，二季度成交量猛增。6月部分房企受业绩压力影响低价入市抢收市场，单月成交均价下滑13%。2020-2021年逐月商品住宅供销量价走势2018-2021年商品住宅供销情况8765432101400012000100008000600040002000060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00112001100010800106001040010200100009800960094001月

2月

3月

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1月

2月

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6月920020182019202020212020年2021年本报告数据来源于市场，仅供参考。04住宅-存量及去化周期众智顾问REALESTATECONSULTANT住宅库存160万㎡去化周期55个月存量巨大竞争激烈n

库存：白沟住宅库存160万㎡，去化周期约5年,远超合理值；n

预判：白沟作为以投资雄安价值为主的白沟市场，受市场化影响较大，现阶段市场存量较大，未来低价入市或以价换量将成为房企主要营销手段，市场竞争激烈。2019-