房地产合同管理(高职)PPT完整全套教学课件

房地产合同概述学习情境一学习情境1房地产合同概述学习情境2房地产合同的订立学习情境3房地产合同的效力学习情境4房地产合同的履行学习情境5房地产开发类合同学习情境6房地产建筑工程类合同学习情境7房屋买卖合同学习情境8物业管理合同目录contents适用于房地产合同的法律法规2我们要做什么房地产合同的概念11债权与物权3学习单元一房地产合同的概念学习单元一房地产合同的概念房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：土地、建筑物、房地合一。不动产有狭义和广义之分。狭义的不动产指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利；广义上的不动产除上述内容外，还包括诸如水坝、港口、码头、矿藏和森林等自然资源。房地产商品和其他商品比较起来具有固定性、保值性、增值性、特定性及永久性等特性。二、房地产合同的概念和特征一、房地产的概念三、房地产合同的分类四、合同原则学习单元一房地产合同的概念

房地产合同是指平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止房地产法律关系的协议。房地产合同主要具有以下几个特征。（一）主体具有多样性

由于房地产合同种类的多样性、内容的差异性、牵涉社会利益的复杂性，法律、法规对于具体的房地产合同主体资格有严格的要求。二、房地产合同的概念和特征一、房地产的概念三、房地产合同的分类四、合同原则学习单元一房地产合同的概念（二）房地产合同一般采取书面形式订立

我国《合同法》规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。由于房地产法律关系具有相对稳定性，因此房地产合同一般采取书面形式订立，即要求房地产合同的当事人，将其相互之间的权利义务关系用文字记录下来。（三）标的物转移或生效要求特定条件二、房地产合同的概念和特征一、房地产的概念三、房地产合同的分类四、合同原则学习单元一房地产合同的概念

按照不同的标准，房地产合同依照合同内容的不同可以划分为房产合同和地产合同；依照合同标的物的用途不同，可以分为住宅用房地产合同和非住宅用房地产合同；依照合同标的物的地理位置的不同，可以分为城市房地产合同和农村房地产合同。本书按照合同订立的不同阶段，对房地产合同进行了以下划分。二、房地产合同的概念和特征一、房地产的概念四、合同原则三、房地产合同的分类学习单元一房地产合同的概念（一）房地产开发类合同

房地产开发类合同是指在房地产开发阶段，当事人就房地产开发用地的取得和房屋建设的相关事宜设立、变更、终止权利义务关系而达成的协议。主要包括国有土地使用权出让合同、国有土地使用权转让合同、国有土地使用权出租合同、集体土地征用补偿合同、城市房屋拆迁安置补偿合同、房地产联合开发合同等。（二）房地产交易类合同房地产交易类合同是指在当事人以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等活动中，就相关事宜设立、变更、终止权利义务关系所达成的协议。主要包括商品房买卖合同、商品房预售合同、购房贷款合同、房屋赠与合同、房地产抵押合同、房地产租赁合同、房地产中介合同等。二、房地产合同的概念和特征一、房地产的概念四、合同原则三、房地产合同的分类学习单元一房地产合同的概念（三）物业管理类合同

物业管理，广义而言，泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的管理和服务，包括房屋及其设备、公共设施的保养、维修，住宅小区的治安、环卫、交通、分送信报、绿化以及社区康乐活动与生活服务等。狭义而言，指运用现代管理科学和先进的专业维修养护技术，借助经济和法律的手段，对房屋及附属设施、周围环境实施统一的综合管理，以期为用户创造一个整洁舒适、安全高雅的居住、办公环境。在物业管理过程中，根据管理内容不同，可以签订各种合同，归纳一下主要可分为物业管理公共契约、前期物业管理服务合同、物业管理委托合同。二、房地产合同的概念和特征一、房地产的概念四、合同原则三、房地产合同的分类学习单元一房地产合同的概念

合同原则是指对合同关系的本质和规律进行集中抽象和反映，贯穿于整个合同法制度和规范之中，是从事交易活动的当事人所必须遵循的行为模式，也是制定、解释、执行和研究《合同法》的出发点。

合同原则主要有合同自由原则、诚实信用原则、鼓励交易原则及合同正义原则。（一）合同自由原则

合同自由原则是指合同主体在进行合同活动时意志独立、自由和行为自主，即合同主体在从事合同活动时，以自己的真实身份来充分表达自己的意愿，根据自己的意愿来设立、变更和终止民事权利义务关系。二、房地产合同的概念和特征一、房地产的概念四、合同原则三、房地产合同的分类学习单元一房地产合同的概念（二）诚实信用原则

根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。（三）鼓励交易原则

交易是指在独立、平等的市场主体之间，就其所有的财产和利益所进行的交换。商法上的鼓励交易原则，顾名思义，即法律对交易中合同的效力最大可能地予以维护，在法律的具体制度设计上，在合理的范围里，给予交易以最大程度的支持。二、房地产合同的概念和特征一、房地产的概念四、合同原则三、房地产合同的分类学习单元一房地产合同的概念（四）合同正义原则

合同正义，是指合同当事人在平等自愿的基础上缔约和履约，并保障合同的内容符合公平互利、诚实信用的要求。合同正义关键为合同相对方权利义务的平衡，主要为合同相对方对价的公平。合同正义以合同自由为保证；同时在合同主体实质不平等时，以社会公权力对合同私权利进行干预，以使当事人的权利义务实现实质公正。合同体现的是平等的民事主体对私权利的处分，因此公权力的干预应当为例外、补充的形式。二、房地产合同的概念和特征一、房地产的概念四、合同原则三、房地产合同的分类学习单元二适用于房地产合同的法律法规学习单元二

适用于房地产合同的法律法规1.《中华人民共和国合同法》

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》），是我国调整合同关系的基本法律之一，该法对合同的订立、合同的效力、合同的履行、合同的变更和转让、合同权利义务的终止以及违约责任等问题均有详细的规定。二、适用于房地产合同的相关行政法规一、适用于房地产合同的相关法律法规三、适用于房地产合同的相关部门规章学习单元二

适用于房地产合同的法律法规2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》），１９９４年７月５日由第八届全国人大常委会第八次会议通过，１９９５年１月１日起施行。该法对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等问题均有较为详细的规定，同时又对土地使用权出让、房地产转让、房地产抵押、房地产租赁的各个重要方面均做了规定。二、适用于房地产合同的相关行政法规一、适用于房地产合同的相关法律法规三、适用于房地产合同的相关部门规章学习单元二

适用于房地产合同的法律法规

3.《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），１９８６年６月２５日由第六届全国人大常委会第十六次会议通过，１９８７年１月１日起施行。该法是我国第一部全面、系统的关于土地方面的法律。其明确、详细的规定了土地的所有权和使用权、土地利用总体规划、耕地的保护及建设用地。其中与房地产合同联系最为密切的是关于土地所有权和使用权的规定。二、适用于房地产合同的相关行政法规一、适用于房地产合同的相关法律法规三、适用于房地产合同的相关部门规章学习单元二

适用于房地产合同的法律法规4.《中华人民共和国担保法》

《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》），１９９５年６月３０日由第八届全国人大常委会第十四次会议通过，１９９５年１０月１日起施行。该法规定了保证、抵押、质押、留置、定金５种担保方式。其中与房地产合同联系较为密切的担保方式是保证、抵押、定金，最常见、最重要的是抵押。5.《中华人民共和国拍卖法》《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》），１９９６年７月５日由第八届全国人大常委会第二十次会议通过，１９９７年１月１日起施行。该法详细规定了拍卖标的、拍卖当事人、拍卖程序等，之所以与房地产合同密切相关，是因为许多房地产合同是通过拍卖方式产生的。二、适用于房地产合同的相关行政法规一、适用于房地产合同的相关法律法规三、适用于房地产合同的相关部门规章学习单元二

适用于房地产合同的法律法规6.《中华人民共和国保险法》

《中华人民共和国保险法》（以下简称《保险法》），１９９５年６月３０日由第八届全国人大常委会第十四次会议通过，１９９５年１０月１日起施行。该法是我国第一部关于保险方面的专门法律，对于保险合同、保险公司、保险经营规则、保险业的监督管理、保险代理人和保险经纪人等均有详细的规定。房地产合同中的房屋保险合同，适用该法中有关财产保险合同的规定及其他规定。二、适用于房地产合同的相关行政法规一、适用于房地产合同的相关法律法规三、适用于房地产合同的相关部门规章学习单元二

适用于房地产合同的法律法规7.中华人民共和国公司法

《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》），１９９３年１２月２９日由第八届全国人大常委会第五次会议通过，１９９４年７月１日起施行。房地产合同中当事人有一方或双方为公司的，其主体资格问题适用《公司法》的相关规定。二、适用于房地产合同的相关行政法规一、适用于房地产合同的相关法律法规三、适用于房地产合同的相关部门规章学习单元二适用于房地产合同的法律法规

1.《中华人民共和国土地管理法实施条例》

《中华人民共和国土地管理法实施条例》，１９９８年１２月２７日由国务院发布，１９９９年１月１日施行。该条例是对《土地管理法》的细化，对其中原则性规定和不明确的地方进行了详细的说明。其中一些规定对房地产合同具有直接的指导作用。二、适用于房地产合同的相关行政法规一、适用于房地产合同的相关法律法规三、适用于房地产合同的相关部门规章学习单元二适用于房地产合同的法律法规2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，１９９０年５月１９日由国务院发布，同日施行。该条例规定了城镇国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、中止、划拨土地使用权等内容，是我国第一部关于城镇国有土地使用权出让和转让的专门行政法规。3.《城市房屋拆迁管理条例》

《城市房屋拆迁管理条例》，２００１年６月１３日由国务院发布，２００１年１１月１日起施行。该条例对拆迁管理、拆迁补偿与安置以及处罚等内容进行了全面系统的规定，对房屋拆迁合同的相关内容具有规范作用。二、适用于房地产合同的相关行政法规一、适用于房地产合同的相关法律法规三、适用于房地产合同的相关部门规章学习单元二适用于房地产合同的法律法规4.《城市房地产开发经营管理条例》

《城市房地产开发经营管理条例》，１９９８年７月２０日由国务院发布，同日起施行。该办法对房地产开发建设、房地产经营、房地产开发企业等进行了详细规定。房屋拆迁合同、房屋建造合同等房地产合同应适用该条例。二、适用于房地产合同的相关行政法规一、适用于房地产合同的相关法律法规三、适用于房地产合同的相关部门规章学习单元二适用于房地产合同的法律法规1.《城市房产交易价格管理暂行办法》

《城市房产交易价格管理暂行办法》，１９９４年１１月１１日由国家计委发布，１９９４年１２月１日起施行。该暂行办法对房地产交易中的有关合同价款条款的拟定具有重要的指导作用。2.《商品房销售管理办法》

《商品房销售管理办法》，２００１年４月４日由建设部发布，２００１年６月１日起施行。该办法对商品房销售条件、广告与合同、销售代理、商品房的交付等问题进行了规定。商品房买卖合同应适用该规定。二、适用于房地产合同的相关行政法规一、适用于房地产合同的相关法律法规三、适用于房地产合同的相关部门规章学习单元二适用于房地产合同的法律法规3.《城市房屋租赁管理办法》

《城市房屋租赁管理办法》，１９９５年５月９日由建设部发布，１９９５年６月１日起施行。该办法对房屋租赁合同的内容、终止、变更、解除、租赁登记、转租等都进行了详细规定。城市房屋租赁合同应适用该办法。4.《城市房地产转让管理规定》

《城市房地产转让管理规定》，经修改后于２００１年８月１５日由建设部发布，发布之日起施行。该规定对房地产转让方式、范围、程序、合同的主要内容、房地产转让时土地使用权问题的处理等进行了详细规定。城市房地产转让合同应适用该规定。二、适用于房地产合同的相关行政法规一、适用于房地产合同的相关法律法规三、适用于房地产合同的相关部门规章学习单元二适用于房地产合同的法律法规5.《城市房地产抵押管理办法》

《城市房地产抵押管理办法》，经修改后于２００１年８月１５日由建设部发布，发布之日起施行。该办法对房地产抵押权的设定、抵押合同的订立、房地产抵押登记、被抵押房地产的占用和管理以及处分进行了详细规定。房地产抵押合同应适用该办法。二、适用于房地产合同的相关行政法规一、适用于房地产合同的相关法律法规三、适用于房地产合同的相关部门规章学习单元三债权与物权学习单元三债权与物权

债权与物权是签订房地产合同过程中必须要明确的内容，只有确认这两部分的归属问题，才能避免签订合同之后产生各种纠纷。（一）债的概念

债是发生在特定主体之间请求为特定行为的财产法律关系。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第８４条的规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。（二）债的发生根据

根据《民法通则》的有关规定，债的发生根据主要包括如下几种。二、物权制度一、债权制度学习单元三债权与物权1.合同

合同是发生在当事人之间的一种法律关系。合同关系和一般民事法律关系一样，也是由主体、内容、客体三个要素组成。合同关系的主体又称为合同的当事人，包括债权人和债务人。2.不当得利

不当得利是指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。当发生不当得利时，由于一方取得的利益没有法律或合同根据且给他人造成损害，在这种情况下，受损失一方依法有请求不当得利人返还其所得利益的权利，而不当得利人则依法负有返还的义务。二、物权制度一、债权制度学习单元三债权与物权3.无因管理

无因管理，是没有法定或者约定义务，为避免造成损失（损失既包括自己也包括他人，或者仅为他人），主动管理他人事务或为他人提供服务的法律事实。管理他人事务的人，为管理人；事务被管理的人，为本人。无因管理发生后，管理人依法有权要求受益人偿付因其实施无因管理而支付的必要费用。这种由于无因管理而产生的债，称为无因管理之债。无因管理旨在适当界限“禁止干预他人事务”与“奖励互助义行”两项原则，使无法定或约定的义务却为他人管理事务之人，在一定要件下享有权利，承担义务。二、物权制度一、债权制度学习单元三债权与物权4.侵权行为

侵权行为是指侵害他人财产或人身权利的违法行为。在民事活动中，一方实施侵权行为时，根据法律规定，受害人有权要求侵害人承担赔偿损失等责任，而侵害人则有负责赔偿的义务。因此，侵权行为会引起侵害人和受害人之间的债权债务关系。这种因侵权行为而产生的债，称为侵权之债。侵权之债是除合同之债以外的另一类较为常见的债，它由非法行为引起，依法律规定而产生，以损害赔偿为主要内容。二、物权制度一、债权制度学习单元三债权与物权（三）债的分类1.法定之债和意定之债

根据债的发生原因不同，债可以分为法定之债和意定之债。

法定之债是依据法律规定而直接发生的债。法定之债包括侵权行为之债、不当得利之债、无因管理之债和基于缔约过失而发生的债。

意定之债是指依据当事人的意思而发生的债。意定之债一般是基于双方当事人的合意而产生的，即合同之债，这也构成民法上的契约原则；特殊情形下，单方行为也可以产生意定之债。例如，捐助行为。二、物权制度一、债权制度学习单元三债权与物权2.特定物之债和种类物之债

根据债的标的的性质不同，债可以分为特定物之债和种类物之债。

特定物之债的标的是特定物的，只能是意定之债，法定之债不可能是特定物之债。比如，买卖古董。

种类物之债的标的是种类物的，可以是法定之债，也可以是约定之债。比如，买卖大米。（四）债的消灭

根据《民法通则》规定，债因以下事实而消灭。二、物权制度一、债权制度学习单元三债权与物权1.履行

债务人履行了债务，债权人的利益得到了实现，当事人间设立债的目的已达到，债务人清偿了债务，债权人的权利实现，债的目的达到，债当然也就消灭。因此，清偿为债的消灭的最常见的原因。2.抵消

抵销是指当事人双方相互负有相同种类的给付，将两项债务相互冲抵，使其相互在对等额内消灭。抵销债务，也就是抵销债权。用抵消方法消灭债务应符合下列条件：必须是对等债务；必须是同一种类的给付之债；同类的对等之债都已到履行期限。二、物权制度一、债权制度学习单元三债权与物权3.提存

这是指债务人在债务履行期届满时，将无法给付的标的物交给提存部门，以消灭债务的行为。4.免除

免除是指债权人放弃债权，从而免除债务人所应承担的义务。因免除成立后，债务人自然不再负担被免除的债务，债权人的债权也就不再存在，因此免除债务也为债的消灭原因。免除债务实质上是对债权的抛弃，所以就法律禁止抛弃的债权而免除债务的，其免除为无效，不发生债消灭的效果。二、物权制度一、债权制度学习单元三债权与物权5.混同

即债权与债务同归于一个民事主体，而使债的关系消灭的法律事实。法律上的混同，有广义与狭义之分。广义的混同，包括权利与权利的混同；义务与义务的混同；权利与义务的混同。二、物权制度一、债权制度学习单元三债权与物权（一）物权的概念

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用意物权和担保物权。它既具有人对物的内容（这明确着对物的支配方法及范围），同时又具有直接对抗一般人的效力。因此，作为法律范畴，物权为权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利。（二）物权的特征

1.物权为直接支配物的权利

2.物权为支配特定物的权利

3.物权的排他性权利二、物权制度一、债权制度学习单元三债权与物权（三）物权的种类

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第２条指出：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接分配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。基于物权法定主义原则，我国的物权种类主要有所有权、用益物权和担保物权。（四）物权变动的原则

物权具有主体上的对世性和效力上的排他性，这就决定了必须采取一定的方式将物权变动的事实进行公开，以让第三人知悉物权变动的事实，保证交易的安全。物权变动的原则有公示原则和公信原则。二、物权制度一、债权制度学习单元三债权与物权（五）物权的保护1.请求确认物权

因物权的归属和内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。2.请求排除妨碍3.请求恢复原状4.请求返还原物5.请求损害赔偿二、物权制度一、债权制度Thanks

房地产合同的订立学习情境二目录contents房地产合同的签约主体2我们要做什么合同订立的一般程序11房地产合同的成立3学习单元一合同订立的一般程序学习单元一合同订立的一般程序

合同的订立又称缔约，是当事人为设立、变更、终止财产权利义务关系而进行协商、达成协议的过程。《合同法》第１３条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约与承诺是当事人订立合同的必经程序。二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元一合同订立的一般程序（一）要约的含义

《合同法》第１４条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约有时称为发价、发盘或报价。发出要约的人为要约人，接受要约的人为受要约人。要约的构成要件主要有以下内容。

（１）要约是特定合同当事人的意思表示；

（２）要约必须向要约人希望与之缔结合同的相对人发出；

（３）要约必须具有缔约目的并表明经承诺即受此意思表示的拘束；二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元一合同订立的一般程序（４）要约的内容必须具备足以使合同成立的主要条件。

要约是一种法律行为，要求在规定的有效期限内，要约人要受到要约的约束。当受要约人按时接受要约条款，要约人便负有与受要约人签订合同的义务。否则，要约人对由此造成受要约人的损失应承担法律责任。二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元一合同订立的一般程序（二）要约的效力1.要约的生效

《合同法》第１６条规定，要约到达受要约人时生效。采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。2.要约的撤回

要约的撤回是指要约在生效之前，要约人欲使其不发生法律效力而取消其要约的意思表示。要约的约束力一般是在要约生效之后才发生，要约未生效之前，要约人是可以撤回要约的。《合同法》第１７条规定，要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元一合同订立的一般程序3.要约的撤销

《合同法》第１８条规定，要约可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。要约生效后虽然对要约人有约束力，但是在特殊情况下，考虑要约人的利益，在不损害受要约人的前提下，要约应该允许撤销。

《合同法》第１９条规定，有下列情况之一的，要约不得撤销：①要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；②受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作。二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元一合同订立的一般程序4.要约的失效

要约的失效是指要约丧失其法律效力，要约人和受要约人均不再受其约束。《合同法》第２０条规定，有下列情形之一的，要约失效：①拒绝要约的通知到达要约人；②要约人依法撤销要约；③承诺期限届满，受要约人未作承诺；④受要约人对要约的内容做出实质性变更。（三）要约邀请

要约邀请又称要约引诱，是希望他人向自己发出要约的意思表示。在发出要约邀请以后，要约邀请人撤回其邀请，只要没给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不承担责任。二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元一合同订立的一般程序（四）要约与要约邀请的区别区分要约与要约邀请，既十分重要，又相当复杂，各国立法和实践主张也不完全一致，因此，对招标、投标、悬赏广告等行为性质的认识也不尽相同。根据我国《合同法》理论和实践，区分要约与要约邀请主要有以下标准：

（１）要约是当事人主动愿意缔结合同的意思表示；而要约邀请的目的不是缔结合同，而是邀请对方当事人向其发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为。二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元一合同订立的一般程序（２）根据当事人的意愿区分。例如，如果当事人在其订约建议中申明“以我方最后确认为准”，就表明其不愿受对方要约的约束，因而属要约邀请；商店在其展示的服装上标示“六折出售”字样及价格，则为要约，如标明为“样品”，则为要约邀请。

（３）要约的内容必须具备足以使合同成立的必要条款；而要约邀请不必具备此等必要条款。二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元一合同订立的一般程序（一）承诺的概念

《合同法》第２１条规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺是一种法律行为，承诺必须是要约的相对人在要约有效期限内以明示的方式做出，并送达要约人；承诺必须是承诺人做出同意要约的意思表示，方为有效。如果受要约人对要约中的必要性条款提出修改、补充、部分同意，附有条件或者另行提出新的条件，以及迟到送达的承诺，都不被视为有效的承诺，而被称为新要约。二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元一合同订立的一般程序（二）承诺的构成要件

（１）承诺必须由受要约人向要约人做出。只有受要约人有承诺资格，非受要约人向要约人做出的意思表示不属于承诺，而是一种要约。

（２）承诺的内容应当与要约的内容一致。承诺是受要约人愿意接受要约内容与要约人订立合同的意思表示。因此，承诺是对要约的实质性同意，也即对要约的无条件接受。但受要约人对要约内容做出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容做出任何变更的以外，承诺均属有效。

（３）必须在要约确定的承诺期限内到达。二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元一合同订立的一般程序（三）承诺的方式和期限1.承诺的方式

承诺应当以通知的方式做出，但根据交易习惯或要约表明可通过行为作出承诺的除外。

“通知”方式是指承诺以口头形式或书面形式明确告知要约人完全接受要约内容做出的意思表示。“行为”方式是指承诺人依照交易习惯或者要约的条款能够为要约人确认承诺人接受要约内容做出的意思表示。二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元一合同订立的一般程序2.承诺期限

如果双方当事人在合同中约定了承诺期限，期限为一个星期、一个月或一年。在没有约定承诺期限起算点的情况下，可根据以下三种方式确定承诺期限的起算点。

（１）以信件或电报方式作为承诺的，承诺期限为信件载明的日期或者从电报交发之日开始计算。

（２）以信件方式做出的，信件中未载明的以寄出的邮戳日期作为起算点。

（３）以电话、传真等快速方式做出的，承诺期限自要约到达受要约人时开始计算。二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元一合同订立的一般程序（四）承诺的效力1.承诺生效

承诺生效与合同成立是密不可分的法律事实。承诺生效，是指承诺发生法律效力，也即承诺对承诺人和要约人产生法律约束力。在民事法律中，意思表示如果有相对人的时候，原则上是到达相对人时生效。承诺生效的时候，合同正式成立。2.承诺撤回

对于承诺只能撤回，不能撤销。因为当承诺生效的时候，合同已经成立了。承诺生效之前，会有承诺撤回问题。承诺的撤回是指承诺人主观上欲阻止或者消灭承诺发生法律效力的意思表示。二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元一合同订立的一般程序3.迟发的承诺

《合同法》第２８条规定，受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的之外，为新要约。4.迟到的承诺

受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时到达要约人，但因其他原因承诺到达要约人时超过承诺期限的，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效。二、要约及要约邀请一、合同的订立三、承诺学习单元二房地产合同的签约主体学习单元二房地产合同的签约主体

房地产合同的签约主体是指在法律上权利的享有者和义务的承担者。房地产合同的签约主体是指具备法定条件，在房地产合同的订立、履行过程中能以自己的名义行使权利并承担义务者，包括平等主体间的自然人、法人、其他组织以及享有行政职权的国家行政管理机关。（一）自然人

自然人是指在法律上具有权利主体资格，能够以自己的名义独立享有财产权利，担负义务（包括纳税义务），并能在法院和仲裁机关起诉、应诉的个人。二、房地产开发类合同签约主体一、房地产合同签约主体的种类三、房地产交易合同的签约主体学习单元二房地产合同的签约主体（二）法人

法人是指法律上具有人格的组织，它们就像自然人一样享有法律上的权利与义务，可以发起或接受诉讼。法人能够以政府、法定机构、公司等形式出现，但不可以个人（自然人）的形式出现，即法人必须是组织。（三）其他组织

其他组织是指依法成立但不具有法人资格的组织，具有以下主要特征：是具有稳定性的人和组织；有自己特定的经营范围；有能够由自己独立支配的财产或经费；有组织的代表人或管理人；以自己的名义进行民事活动。这类组织比较常见的有非法人的社会团体、私营企业、合伙组织、集体企业和非法人的外资投资企业、企业集团、企业联合组织等。二、房地产开发类合同签约主体一、房地产合同签约主体的种类三、房地产交易合同的签约主体学习单元二房地产合同的签约主体（四）国家行政管理机关

一般指经国家授权代表国家签订房地产合同并实施管理的行政管理部门，这类行政机关一般是指县级以上土地管理部门和房地产管理部门。二、房地产开发类合同签约主体一、房地产合同签约主体的种类三、房地产交易合同的签约主体学习单元二房地产合同的签约主体

房地产开发是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发企业可分为全民所有制企业、集体所有制企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业。这些企业在符合法律规定，经行政管理部门批准后，就可以按不同的资质等级进行相应规模的房地产开发。有外资参与的企业的设立还须符合《中华人民共和国中外合资经营企业法》《中华人民共和国中外合作经营企业法》或《中华人民共和国外资企业法》的规定。二、房地产开发类合同签约主体一、房地产合同签约主体的种类三、房地产交易合同的签约主体学习单元二房地产合同的签约主体（一）土地使用权出让合同的签约主体

我国为土地公有制国家，土地公有制有两种形式：为国家所有；为集体所有。（二）土地使用权划拨合同的主体

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。作为土地使用权划拨合同的划拨方是县级以上人民政府，具体负责的是县级以上人民政府的国有土地管理部门。二、房地产开发类合同签约主体一、房地产合同签约主体的种类三、房地产交易合同的签约主体学习单元二房地产合同的签约主体

房地产交易合同包括房地产转让合同、房地产抵押合同、房地产租赁合同。房地产交易合同的主体为一般民事主体，即平等主体间的自然人、法人或其他组织，自然人为完全行为能力人。（一）房地产转让合同

房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。房地产转让时，应当签订书面转让合同，主要包括商品房预售合同、房屋买卖合同、赠与合同等。二、房地产开发类合同签约主体一、房地产合同签约主体的种类三、房地产交易合同的签约主体学习单元二房地产合同的签约主体（二）房地产抵押合同

房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成的明确相互权利义务关系的协议。二、房地产开发类合同签约主体一、房地产合同签约主体的种类三、房地产交易合同的签约主体学习单元三房地产合同的成立学习单元三房地产合同的成立

合同成立是指双方当事人意思表示达成了一致，合同生效是指合同成立后在法律上得到肯定性评价，产生了当事人意定的法律效力。合同的一般生效要件包括：①主体合格，行为人具有相应的民事行为能力；②意思表示真实；③不违反法律和社会公共利益。某些特殊合同，须办理特殊手续，如批准、登记等。二、合同成立的注意事项一、成立与生效三、格式合同学习单元三房地产合同的成立注意合同的合法有效性1.合同主体资格

在签订合同过程中，不仅要重视合同的内容，还要对合同主体的签约资格进行审查。为慎重起见，可以要求对方提供资质证明，以确认其签约资格。2.合同双方的行为是否合法

合同双方的行为不能违反国家强制性法律法规的规定，不能违背社会利益，不能存在欺诈的情形。3.合同主要条款是否具备

当事人在合同签署过程中，对条款的设置往往出于自身利益的考虑，而且主要是从商务的角度出发，往往会出现缺少某些主要条款。二、合同成立的注意事项一、成立与生效三、格式合同学习单元三房地产合同的成立

格式合同以契约自由为理论基础，结果却成为了滥用自由权利的典范，走向了契约自由的反面，引起了立法、司法、行政的广泛关注，甚至是社会对格式合同的普遍敌视。格式合同的作用和它所带来的后果不得不让人们对它进行相应的规制，可以综合采用自律规制、行政司法、社会监督的方式。（一）格式合同的概念

格式合同，也称定式合同、标准合同、附从合同。对于格式合同非拟定条款的一方当事人而言，要订立格式合同，就必须全部接受合同条件；否则就不订立合同。现实生活中的车票、船票、电机票、保险单、提单、仓单、出版合同等大多是格式合同。二、合同成立的注意事项一、成立与生效三、格式合同学习单元三房地产合同的成立（二）格式合同的特点与一般合同相比，格式合同具有如下的法律特征。1.单方性

格式合同的有关条款全部或部分由当事人一方预先确定，这一点是不同于一般合同的，一般合同是由双方当事人共同协商拟订的。2.稳定性和重复性

格式合同条款一经拟订，在相当长的时期内具有稳定性。这种稳定性表现在：一方面，合同条款不能随意修改，欲与之缔结合同的当事人只有完全同意才能成为缔结的一方当事人，不能就合同条款讨价还价；另一方面，格式合同多是由提供商品或服务的一方印制成书面的固定的形式以便使用和当事人了解。重复性是指格式合同的反复使用性。二、合同成立的注意事项一、成立与生效三、格式合同学习单元三房地产合同的成立3.客观性和科学性

格式合同一般是专门部门或具有专门知识的人员或行业机构制定的，能够正确反映所涉及行业的客观规律与特殊要求，并经过较长时间反复运用与实践后总结出的，具有客观性和科学性。4.书面性

格式合同可以用不同的形式表示，但是一般是用明确的书面形式表达出来。二、合同成立的注意事项一、成立与生效三、格式合同学习单元三房地产合同的成立（三）格式合同的特殊规定

格式合同（条款）的出现，对社会经济交易具有极大的促进作用，但其本身亦是一把“双刃剑”，它使对方失去了选择合同条款的自由。更重要的是，其提供者往往利用优势地位，在拟定格式条款时加入有利于自己，不利于相对人的不公平、不合理的条款，因此法律对此有特别限制。二、合同成立的注意事项一、成立与生效三、格式合同学习单元三房地产合同的成立1.提请注意和说明义务

《合同法》第３９条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。2.格式条款无效的情形

《合同法》第４０条规定，格式条款具有本法第５２条和第５３条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。二、合同成立的注意事项一、成立与生效三、格式合同学习单元三房地产合同的成立《合同法》第５２条内容：有下列情形之一的，合同无效：（１）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（２）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（３）以合法形式掩盖非法目的；（４）损害社会公共利益；（５）违反法律、行政法规的强制性规定。

《合同法》第５３条内容：合同中的下列免责条款无效：（１）造成对方人身伤害的；（２）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。二、合同成立的注意事项一、成立与生效三、格式合同学习单元三房地产合同的成立3.格式条款的解释

《合同法》第４１条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。二、合同成立的注意事项一、成立与生效三、格式合同Thanks

房地产合同的效力学习情境三目录contents房地产合同的效力分类2我们要做什么房地产合同的效力概述11学习单元一房地产合同的效力概述学习单元一房地产合同的效力概述

房地产合同的效力是指房地产合同的法律约束力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束各方当事人的强制力。当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，就是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。二、房地产合同效力的认定原则一、房地产合同效力的概念三、房地产合同的生效要件学习单元一房地产合同的效力概述（一）依法原则

在认定房地产合同的效力时应当完全按照法律法规的规定，此处所说的法律法规包括全国人大及其常委会制定的法律、国务院制定的行政法规、最高人民法院的司法解释，不包括国务院各部门的规章以及地方政府规章，但法律特别授权的除外。（二）遵循立法本意，维护经济秩序原则

《合同法》第１条规定，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。由此我们可看出，合同法的立法目的就是为了维护经济秩序，因此，在认定房地产合同的效力时应本着维护经济秩序的原则。二、房地产合同效力的认定原则一、房地产合同效力的概念三、房地产合同的生效要件学习单元一房地产合同的效力概述（三）公平原则

房地产开发经营活动是一种民事活动，《民法通则》第４条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、房地产合同效力的认定原则一、房地产合同效力的概念三、房地产合同的生效要件学习单元一房地产合同的效力概述

房地产合同的生效要件是指依法成立的房地产合同发生法律效力应当具备的条件。《合同法》第４４条规定：依法成立的合同，自成立时生效。

但由于一些特别的原因，合同成立后并不立即生效，有些是法律规定房地产合同生效必须具备特别条件，有些是当事人之间约定房地产合同的生效附条件，或者约定合同生效要求特别的程序或仪式，如公证、鉴定等。房地产合同的生效要件可以分为一般生效要件和特别生效要件。二、房地产合同效力的认定原则一、房地产合同效力的概念三、房地产合同的生效要件学习单元一房地产合同的效力概述（一）一般生效要件

1.房地产合同的订立主体符合法定资格

2.当事人意思表示真实

3.不违反法律和社会公共利益

4.合同的内容必须确定或可能二、房地产合同效力的认定原则一、房地产合同效力的概念三、房地产合同的生效要件学习单元一房地产合同的效力概述（二）特别要件

1.法律规定房地产合同生效需要特别条件

2.当事人约定对房地产合同的生效附条件或附期限二、房地产合同效力的认定原则一、房地产合同效力的概念三、房地产合同的生效要件学习单元二房地产合同的效力分类学习单元二房地产合同的效力分类

有效的房地产合同是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此应确认为无效。无效的房地产合同由于具有违法性，当事人不能通过承认其效力而使无效的合同变成有效合同，因此无效合同的无效是绝对的，并且自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。

根据《合同法》第５２条的规定，有下列情形之一的，合同无效。

1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

3.以合法形式掩盖非法目的二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类4.损害社会公共利益

5.违反法律、行政法规的强制性规定（二）、无效的法律后果

《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第５８条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第５９条规定：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类可见，合同被认定无效后的法律后果主要如下：（一）返还财产

返还财产，是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。（二）折价补偿折价补偿是在因无效合同所取得的对方当事人人的财产不能返还或者没有必要返还时，按照所取得的财产的价值进行折算，以金钱的方式对对方当事人进行补偿的责任形式。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类（三）赔偿损失

根据《合同法》第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿责任。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类

可变更、可撤销的合同是基于法定原因，当事人有权诉请法院或仲裁机构予以变更、撤销房地产合同。这类合同的成因主要是意思表示方面的瑕疵造成的，突出的表现是意思表示不真实。（一）可变更或者撤销房地产合同的情形

根据《合同法》第５４条的规定，下列房地产合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。1.因重大误解订立的

重大误解是指当事人在做出意思表示时，因自己的过失导致对合同的内容等存在认识上的显著缺陷而订立合同的行为。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类2.在订立合同时显失公平的

显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价、有偿原则的行为。3.一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的

在无效的房地产合同中也包括一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，但是只有当合同的签订损害了国家利益时，国家才会对其进行干预，认定该合同无效。如果一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同没有损害国家利益，国家则赋予当事人权利，由当事人自主决定合同的效力。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类（二）撤销权

撤销权是撤销权人依其单方的意思表示使合同溯及既往的消灭的利权。因撤销原因不同，撤销权人也不同。重大误解中，误解人是撤销权人；显失公平中，遭受明显不公的人是撤销权人；欺诈、胁迫中，受欺诈、受胁迫的人是撤销权人。撤销权是诉权，只能通过法院或者仲裁机构行使。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类（三）无效的合同与可撤销、可变更的合同的区别1.是否自始无效不同

无效的合同自始无效。无效的合同从成立时就没有法律约束力。可撤销、可变更的合同并非自始无效，而是被认为自始有效。只要权利人不行使撤销、变更权或者行使权利的期间已过，可撤销、可变更的合同从成立时就是有效的。2.是否当然无效不同

无效的合同，不论当事人是否提出主张，是否知道无效的情况，也不论是否经过法院或者仲裁机构在诉讼或者仲裁程序中确认，该合同都是无效的。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类撤销权人如果以明示或者默示的方式主张该合同有效，则合同对双方当事人产生法律拘束力。3.是否确定无效不同

无效的合同，从成立时就没有效力，以后任何事实都不能使之有效。而可撤销、可变更的合同从成立之后，存在转化的可能，可以依撤销权人的主张，转化为有效或者转化为无效。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类4.主张无效或撤销、变更的权利人不同

无效的合同，当事人可以主张其无效，第三人可以主张其无效。也就是说，对于无效的合同，任何人均可主张其无效。对于可撤销、可变更合同，只有合同当事人可以通过法院或者仲裁机构主张撤销或者变更。当事人之外的任何第三人均不得主张撤销或者变更。5.能否依职权确认无效或者撤销、变更不同二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类6.主张确认无效或者提出撤销、变更的期限不同

无效的合同，因其自始无效，任何人可以在合同成立之后任何时间内主张其无效。换句话说，向法院、仲裁机构请求确认合同无效是没有期限限制的，不管合同订立后经过了多少年，任何人均可提出请求确认合同无效。而撤销权、变更权是形成权，具有除斥期间。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类

效力待定的房地产合同是指房地产合同已经成立，但由于并不完全符合法律规定的生效要件，而使合同的效力发生与否并不确定。合同效力待定，意味着合同效力既不是有效，也不是无效，而是处于不确定状态。设立这一不确定状态，目的是使当事人有机会补正能够补正的瑕疵，使原本不能生效的合同尽快生效，以实践合同法尽量成就交易、鼓励交易的基本原则。当然，从加速社会财富流转、促使不确定的权利义务关系尽快确定和稳定的原则出发，合同效力待定的时间不可能很长，效力待定也不可能是合同效力的最后状态。无论如何，效力待定的合同最后要么归于有效，要么归于无效，没有第三种状态。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类（一）效力待定合同的主要类型1.限制民事行为能力人订立的合同

限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。根据法律规定。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类2.无权代理的行为人代订合同的效力待定。

无权代理行为，是指行为人没有代理权、超越代理权限范围代理或者代理权终止后仍以被代理人的名义订立的合同，属于效力待定的合同。3.法人或者其他组织的法定代表人、负责人越权订立合同的效力待定

法定代表人、负责人依法享有相应的权利订立的合同是有效的；只有在相对人知道或者应当知道法定代表人、负责人超越权限时，才属无效。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类4.无处分权人处分他人财产订立的合同

无权处分是指无处分权人以自己名义擅自处分他人财产。依新合同法的规定，无权处分行为是否发生效力，取决于权利人追认或处分人是否取得处分权。为保护当事人的合法权益，在效力待定合同中，法律赋予有关民事主体以追认权、拒绝权，赋予相对人以催告权、撤销权。当效力待定合同不发生法律效力即无效时，如何维护善意相对人的利益，也是非常重要的一个问题。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同学习单元二房地产合同的效力分类（二）处理原则

从法律后果上来看二者具有同一性。但两者之间的区别也是比交明显的。可撤销合同与无效合同的区别主要有三个，即：1.“从内容上来看，可撤销合同主要涉及意思表示不真实的问题。

2.可撤销合同未被撤销以前仍然是有效的，而且根据我国《合同法》第54条、第56条的规定来看，撤销权人亦可要求不撤销合同而仅要求对合同予以变更，这就表明了可撤销合同并非都是当然无效，这可由享有撤销权的一方当事人进行选择。

3.对可撤销合同来说，撤销权行使撤销权必须符合规定的期限，超过该期限，合同即为有效。但是，无效合同因其为当然无效，不存在期限制问题。二、可变更、可撤销的房地产合同一、无效的房地产合同三、效力待定合同Thanks

房地产合同的履行学习情境四目录contents房地产合同解释及漏洞2我们要做什么房地产合同的履行11合同履行的保全与担保3学习单元一房地产合同的履行学习单元一房地产合同的履行

房地产合同的履行是指房地产合同依法成立以后，当事人按照合同的约定完成各自应承担的义务，从而使合同的权利义务得到全部实现。房地产合同的履行是以房地产合同的成立和生效为前提的。根据我国法律，要使房地产合同得到顺利履行，必须遵守以下原则：（一）全面适当履行原则

适当履行原则，又称正确履行原则或全面履行原则，是指当事人按照合同规定的标的、质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的履行方式，全面完成合同义务的原则。如果当事人不遵守该原则，只要合同中的任何一个条款未按合同规定得到履行，都构成违约行为，应依法承担违约责任。二、房地产合同履行的抗辩权一、房地产合同履行的原则三、房地产合同的变更、解除、终止学习单元一房地产合同的履行（二）协作履行原则

协作履行原则是指当事人不仅适当履行自己的合同债务，而且应基于诚实信用原则要求对方当事人协助履行其履行债务的履行原则。（三）经济合理原则

经济合理原则就是要求履行合同时，追求经济效益，以最小的成本取得最大合同利益。二、房地产合同履行的抗辩权一、房地产合同履行的原则三、房地产合同的变更、解除、终止学习单元一房地产合同的履行（四）价格变化对合同效力的影响

执行政府定价或者政府指导价的，例如，商品房买卖中的“微利房”“解困房”必须执行政府定价，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。该规定体现了对违约方的惩罚和对守约方的补偿。二、房地产合同履行的抗辩权一、房地产合同履行的原则三、房地产合同的变更、解除、终止学习单元一房地产合同的履行（五）房地产合同涉及当事人之外的第三人时的规则

房地产合同可以为第三人设定权利和义务，但是第三人不是合同的当事人的：对于设定的权利，第三人可以接受，也可以拒绝接受；对于设定的义务，不应增加第三人的负担，否则必须经第三人同意，但可以以第三人固有的给付义务为标的，另外该合同的约定不约束第三人。当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。二、房地产合同履行的抗辩权一、房地产合同履行的原则三、房地产合同的变更、解除、终止学习单元一房地产合同的履行当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。例如，甲向房地产公司购房，因为乙欠甲钱，故约定由乙向房地产公司支付房款，由于某些原因，乙未能向房地产公司支付房款，则应由甲向房地产公司承担违约责任。（六）情事变更原则

情事变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因，发生了不可预见的情事变更，致使合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，而允许变更或解除合同的原则。二、房地产合同履行的抗辩权一、房地产合同履行的原则三、房地产合同的变更、解除、终止学习单元一房地产合同的履行

履行抗辩权只适用于双务合同中，在房地产合同中，除了房屋赠与合同外，其余绝大部分属于双务合同，因此可以适用履行抗辩权的相关规定。（一）同时履行抗辩权

是指双务合同的当事人一方在他方未为对等给付之前，有权拒绝自己的履行。合同法第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”二、房地产合同履行的抗辩权一、房地产合同履行的原则三、房地产合同的变更、解除、终止学习单元一房地产合同的履行（二）不安抗辩权

是指双务合同中，先履行方有确切证据证明，后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力时中止履行合同的权利，并且在后履行方于一合理期限内未能恢复履行能力或提供担保时解除合同的权利。二、房地产合同履行的抗辩权一、房地产合同履行的原则三、房地产合同的变更、解除、终止学习单元一房地产合同的履行（一）房地产合同的变更

房地产合同的变更包括合同内容的变更、合同主体的变更。在《合同法》中，合同内容的变更称之为合同的变更，合同主体的变更称之为合同的转让。（二）房地产合同的解除

房地产合同的解除是指在房地产合同有效成立以后，在一定的条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及的消灭合同效力的行为。房地产合同的解除包括约定解除和法定解除。二、房地产合同履行的抗辩权一、房地产合同履行的原则三、房地产合同的变更、解除、终止学习单元一房地产合同的履行（三）房地产合同的终止

房地产合同的终止是指房地产合同的权利义务关系归于消灭。房地产合同终止的原因除了合同的履行以外，《合同法》规定还有以下情形：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。二、房地产合同履行的抗辩权一、房地产合同履行的原则三、房地产合同的变更、解除、终止学习单元二房地产合同解释及漏洞学习单元二房地产合同解释及漏洞（一）房地产合同解释的含义

房地产的合同解释是指阐明合同条款的含义，从而确定当事人在合同中的权利、义务的活动。房地产合同解释有广义和狭义之分。对合同条款及其相关资料的含义加以分析和说明，任何人都有权进行，此即广义的房地产合同解释。狭义的房地产合同解释专指有权解释．即受理房地产合同纠纷的法院或仲裁机构对合同及其相关资料所做的具有法律拘束力的分析和说明。各国立法均以仲裁机关或法院对房地产合同纠纷的解决为着眼点制定有关房地产合同解释的规则。（二）房地产合同解释的原则房地产合同的解释原则大体上可以分为以下几种：二、合同漏洞一、房地产合同解释学习单元二房地产合同解释及漏洞1.文本解释和意思解释

所谓文本解释是按照合同条文的语言表达方式对合同进行的解释。合同是由文字或语句表现出来的意思表示一致的行为。通过对语句或文字进行惯常的逻辑意义分析，解释合同中的内容。文本解释的意义就在于紧扣文本字面意义，通过对合同文本中各个词汇的逐字分析，了解合同中各方的权利与义务。2.整体解释与目的解释

整体解释是将房地产合同的各个部分看作是一个完整统一的整体，通过对整体中各个部分作用的分析，判断条款中所包含当事人的意思表示。而分别解释则是将房地产合同的各个条款分别进行分析，从而探究各条款所要表达的内在意思。二、合同漏洞一、房地产合同解释学习单元二房地产合同解释及漏洞3.公平解释与情势解释

所谓公平解释，指解释合同应当遵循公平的原则，兼顾当事人双方的利益。根据公平解释原则作出法律解释规定是《合同法》第四十一条关于格式条款的解释。对于格式合同或附合契约，如出现两种以上含义时，应采取不利于单方面决定合同内容一方当事人的含义。这样解释，是出于对经济上的弱者予特殊保护的考虑。二、合同漏洞一、房地产合同解释学习单元二房地产合同解释及漏洞4.诚实信用的解释

诚实信用实际上也已成为交易习惯的一部分，诚实信用解释原则要求依照诚实信用的标准分析合同的条款。我国《民法通则》第4条规定，诚实信用为一切民事活动所应遵循之基本原则，房地产合同之解释当然应包括在内。运用诚实信用原则进行合同解释时，法官实际上站在一个“诚实商人”和“诚实劳动者”的立场上去解释房地产合同条款的内容。二、合同漏洞一、房地产合同解释学习单元二房地产合同解释及漏洞（一）合同漏洞的含义

合同欠缺条款，即合同漏洞，是指合同应对某事项加以规定却未予规定。造成这种现象的原因主要有三种：一、当事人对于非必要之点(常素)未予协商，例如买卖家电却未约定运费由谁负担。二、当事人对非必要之点虽经协商，但未达成协议，约定留待日后商定。例如国有土地使用权出让合同约定，定金交付的时间另行协定。三、合同的部分条款因违反强行性规范或社会公共利益、社会公德而无效。二、合同漏洞一、房地产合同解释学习单元二房地产合同解释及漏洞（二）防止合同漏洞

于合同债务中易出现的漏洞及欺诈行为，当事人在订立合同时可以从以下方面采取防范措施：

1.订立合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息

2.对代理人签订合同应对其代理权进行了解

3.注意提高具体业务人员及领导人的素质二、合同漏洞一、房地产合同解释学习单元二房地产合同解释及漏洞（三）简述合同漏洞的补充规则《合同法》分则中，规定了有关填补合同漏洞的规则：

1.确立了补交付期限条款漏洞的规则。

2确立了填补标的物质量标准条款漏洞的规则。

3确定标的物质量标准仍不能凑效时，填补标的物质量标准条款的规则二、合同漏洞一、房地产合同解释学习单元三合同履行的保全与担保学习单元三合同履行的保全与担保（一）合同保全含义

房地产合同的保全是指为防止债务人的财产不当减少而给债权人带来危害，允许债权人对合同关系之外的第三人的行为采取法律保护措施。合同保全主要有代位权与撤销权。其中代位权是针对债务人消极不行使自己债权的行为，撤销权则是针对债务人积极侵害债权人债权实现的行为。两者或者为了实现债务人的财产权利，或是恢复债务人的责任财产，从而确保债权人债权的实现。二、债权人的代位权一、房地产合同保全的概念和特征三、债权人的撤销权学习单元三合同履行的保全与担保（二）合同保全制度特征

1.合同保全是债的对外效力的体现，也是合同相对性原则的例外。

2.合同保全主要发生在合同有效成立期间。

3.合同保全的基本方法是代位权和撤销权的行使。二、债权人的代位权一、房地产合同保全的概念和特征三、债权人的撤销权学习单元三合同履行的保全与担保（一）债权人代位权的概念