2021年济南房地产市场半年报-腾策顾问(7.14)

202年济南房地产半年报青岛腾策房地产投资顾问有限公司QINGDAOTENGCEREALESTATEINVESTMENTCONSULTINGCO.LTD统计口径数据来源区域范围统计口径腾策数据平台济南房产交易网济南公共资源交易中心网上交易系统济南市七区成交数据以实际备案数据为主，市场调研数据为辅商品房：市中区、历下区、历城区、高新区、槐荫区、天桥区、长清区、不含其余县、市普通住宅、别墅、公寓、商业、办公商品住宅：济南市自然资源和规划局市场调研普通住宅、别墅目录CONTENTS政策篇

土地篇

市场篇

开盘篇

房企篇

未来预测1PA

RTONE-政策篇-⚫全国⚫地方⚫济南中央政策2021年上半年，房产政策延续房住不炒的定位、因城施策的政策基调；房地产金融领域政策持续收紧，针对房企和银行，强化调控，落实房地产长效机制。同时针对学区房、土地等出台政策，调控更加聚焦，指向性更强。两道红线1月1日起实施房地产贷款集中度管理制度，央行、银保监会为各大银行发放房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比设置了两个上限，被舆论称为“两道红线。三胎政策公布2021年5月31日，中共中央防止经营用途贷款违规流入房地产领域3月26日晚间，中国银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。政治局召开会议，会议指出，进一步优化生育政策，实施

土地出让资金归税务部门一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战中央政治局会议：整治以学区房等名义炒作房价4月30日，中共中央政治局召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。重点城市供地“两集中”2月18日，国家自然征收6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部委公布通知，将由自然资源部门负责征收资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。《知》要求，房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；略、保持我国人力资源禀赋

的国有土地使用权出让收优势入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。自2021年7月1日起，在河北、青岛等7个省份和计划单列市试点，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。地方政策2021年，房住不炒，因城施策背景下，各地政策频出，部分楼市升温的热点城市相继升级限购政策，调控指向性更强，调控范围下沉至热点城市、热点区域；金融政策从紧，各地房贷利率上调。6月15日，无锡：遏制学区房炒作5月28日，上海：限购套数最新规定：获新房认购资格即认定为名下购房套数5月18日，湖州：住房两年限售，新房公证摇号销售5月11日，绍兴：试行公证摇号公开销售

开展宅地限房价试点4月30日，绍兴上虞区：实行商品房摇号销售，不少于30%房源保障无房户4月27日，武汉：加强新建商品房销售全过程监管

预售申请限最高5次4月15日，合肥新房摇号细则公布：三成房源用于刚需选房。4月16日，宁波六部门联合通知：扩大限购区域，坚决抑制房地产投资投机行为4月9日，江苏徐州楼市新政：土地“两集中”供应，政府制定新房成交最高价4月5日，合肥市人民政府发布房地产“新政八条”，其中涉及学位制、二手房限购、热点楼盘“摇号+限售”等政策，并明确不低于30%比例的房源用于刚需购房。3月31日，西安出台房产新政：商品房买卖合同网签备案满5年后方可交易3月22日，成都升级楼市调控：增加宅地供应、禁止红线企业参拍3月5日，西安颁布调控新规

购房者“代持”规避限购5年内不得购房3月3日，杭州：法拍房纳入限购；3月5日，上海，住房5年限售。2月19日，深圳：夫妻离婚买房纳入限购1月28日，杭州：落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房1月25日，上海将法拍房纳入限购范围1月21日，上海政策核心内容主要涉及封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、增加土地供应调整供地结构、“无房家庭”家庭优先摇号、加强信贷资金管理等五方面济南政策2021年上半年济南市房产政策以维稳为基调，整体调控基本沿用往期限购政策，规范房地产市场秩序；预计下半年仍然以稳定为前提，延续现有政策；市场秩序规范等方面是主要调控方向。房屋同步验收住户门外开范围至少留足1.2米商品房预售资金专户专存⚫

济南房产综合验收备案细则发布《细则》提出，房地产开发项目建设单位对房地产开发项目竣工综合验收负主体责任。房地产开发项目分期开

发的，可以分期办理竣工综合验收备案。土地出让合同约定的移交或代建的公共服务设施，要纳入项目首期或与项目首期同步建设、同步验收。水5月电气暖、学校等与项目建设同步完成。⚫

2月7日，济南市住房和城乡建设局印发《关于优化提升住宅建筑入户门有关设计建设要求的通知》，对住宅建筑入户门有关设计建设作出明确规定。通知要求，住宅建筑入户门设计应采用向户外开启的方式，且保证相邻户门在同时向外开启时，各户门在1.2m×1.2m范围内不应重叠。⚫4月1日,济南市住房和城乡建设局发布《济南市商品房预售资金监管办法》，要求房地产开发企业将预售资金,如定金、首付款、贷款等购房人支付的款项全部存入监管账户。新办法相对旧办法最大的变化是:商品房预售资金不再由开发企业存入,而是需要购房者凭据存入监管账户中,监管方式从对总留存预售资金的监管转变为每一笔预售资金都要监管。3月1月2月4月6月济南“两集中”供地计划出炉业主预验房制度西兴”战略启动⚫

1月25日，济南市住建局发布《加强住宅工程建设全过程质量闭环管理十五条措施（征求意见稿）》，明确济南将落实业主预验房制度，在住宅工程竣工验收合格后至交付业主使用前，设立业主开放日，由建设单位通知业主分批次对拟交付使用的房屋进行预查验。⚫

3月31日，济南市自然资源和规划局网站发布《济南市市辖区2021年度住宅用地供应计划》。首次明确住宅供地计划和集中供地时间。年内3次集中发布招拍挂出让公告的时间分别为4月下旬、7月下旬、10月下旬⚫

5月7日济南西“兴”行动方案也出炉了！在这份最新出炉的方案中，济南西客站片区、国际医学中心的城市定位进一步提高，这里被定义为济南城市副中心！济南“西兴”的范围，主要指二环西路—五峰山街道、马山镇东界以西区域，面积1700余平方公里2PA

RTTWO-土地篇-⚫整体市场⚫分区市场⚫成交土地明细⚫重点地块土地市场·半年概况大房企拿地为主，优质地块获疯抢绿地、万科、远洋、中海、金地等纷纷拿地；南北康组团地块竞拍143轮，溢价64%2021年上半年济南商住办土地市场表现抢优质地块土地成交：77宗，570万㎡涉宅用地369万㎡，商业用地200万㎡溢价率上升，地价下降降地价成交金额：261亿2021年商住办土地成交溢价11.53%，同比上升500%；楼板价同比下降6%。平均楼板价：4579元/㎡升供求量供应量/成交量2021年供应592万㎡，同比上涨155%成交570万㎡，同比上升143%注：土地市场统计数据为2021年济南商住办用地土地论述均为建筑面积土地市场·整体市场2021年济南市推出集中供地模式，整体土地供应相比同期上涨，市场成交稳定；成交均价略有下降，溢价率呈上升态势，市场成交仍以底价成交为主。2017年-2021年济南商住办土地成交溢价率2017年-2021年济南商住办土地市场供求价走势（建面）12001000800600400200080007000600050004000300020001000012010080604020035.0%30.0%25.0%20.0%15.0%106785131.6%78866757053246945813.8%11.53%10.0%5.0%0.0%8.9%2353.9%4.28%2.13%1.92%1%数量（宗）溢价率（%）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）楼板价（元/㎡）

2019年下半年-2020年上半年，受疫情影响，土地市场供应、成交均不足，2020年下半年市场恢复常态。2021年上半年集中供地，开发商整体拿地热情较高。

南北康5宗地块，竞价143轮，溢价64%，拉高整体溢价率土地市场·整体市场受集中供地模式影响，2021年济南土地供求集中于4、5月份，本次供地各开发商拿地热情较高，整体溢价率较高。商住办土地市场月度供求价走势商住办土地月度成交溢价率600.0500.0400.0300.0200.0100.00.0700060005000400030002000100008070605040302010014121086420供应面积（万㎡）总建面积（万㎡）成交楼板价（元/㎡）宗数溢价率（%）土地市场·整体市场2021年涉宅用地成交占主力，共计成交369万㎡，占比65%；商业用地共计成交200万㎡，占比35%。2021年商住办土地建面供求量2021年济南七区土地成交结构（土地建面）40035030025020015010050369.1供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）住宅65%200.0商业35%0住宅商业土地市场·区域市场2021年土地成交面积主力区域为市中区，共计23宗，143万㎡，溢价率最高；高新区平均成交楼板价最高，为6700元/㎡。各区成交楼板价平均楼板价（元/㎡）溢价率（%）各区商品房土地成交面积高新历下市中槐荫历城天桥长清6700664000NO.5天桥区66万㎡，6宗NO.2历城区116万㎡，18宗NO.4槐荫区83万㎡，11宗5647479223.4713.57NO.7高新区13万㎡，2宗NO.1市中区143万㎡，23宗44493562250114.910.870NO.6历下区47万㎡，7宗NO.3长清区102万㎡，10宗02000400060008000土地市场·板块市场2021年涉宅用地成交建筑面积共计369万㎡，二环南区域供应建面最大，主要为党家片区和南北康地块，是未来潜在供应最高的板块，其次为北湖板块及美里湖板块。各板块涉宅用地土地成交面积占比各板块涉宅用地成交情况1201008060402001200010000800060004000200002%3%11%2%4%3%28%7%18%5%14%13%8%北湖板块高新会展板块

郭店板块盛福板块

西客站板块彩石板块长清板块二环南板块总建面积（万㎡）成交楼板价（元/㎡）美里湖板块新东站板块泉城板块英雄山板块土地市场·重点地块田园新城插花地工业北高架新东站C3/C5项目山塑项目医学中心数据科创中心北湖项目郭店土河项目二环西路济齐路项目天桥车管所地块盛福A7项目北关项目北园高架天桥区政府西地块粮食局项目大众报社项目腊山上盖商业神武二期地块经十路章锦地块长清区除尘设备厂地块山凹安置地块王府TOD项目大学科技园片区A-1后魏华庄纯安置项目老党校组团地块二环南路大学路以南地块东王城中村改造项目南北康项目党家一期、二期组团土地市场·重点地块2021年上半年济南商住办土地成交五“最“建筑面积（万㎡）楼面地价溢价率成交总价（万元）竞拍次数（轮）用地性质项目地块名称位置容积率竞得人(元/㎡)（%）最大北湖核心区西侧片区地

天桥区生产路以东，水屯北路

纯住宅+商北京颐璟虹泰企业管理咨询有限公司2807123265240003.843.91.80%1块A两侧务金融单块成交建面最高楼面地价市中区土屋路以北、玉兴路以东除尘设备厂地块纯住宅1.881329827%64%6瑞马集团有限公司最高溢价率最高成交总价纯住宅+商务金融2.8（综合）济南万昌达国际合作园区有限公司南北康地块07街区组团

市中区南北康片区

07街区3.68753363699最激烈企业竞争143土地篇—重点地块【单块成交土地建面最大】北京颐璟虹泰企业管理咨询有限公司于3月8日以12.3亿元拍得北湖核心区西侧地块A，成交占地面积11.56万㎡，是2021年成交建筑面积最大地块。北湖核心区西侧地块名称项目名称——片区地块A所在区域占地面积天桥区土地用途竞得企业住宅+商务金融北京颐璟虹泰企业管理咨询有限公司海尔云世界115565㎡地块位置总建面积溢价率439147㎡0.0%容积率成交时间成交楼板价3.8海尔云世界2021年3月08日2807元/㎡成交总价123265.27万元地块位置居住小区数据来源：腾策数据库土地篇—重点地块【成交单价最高】瑞马集团有限公司首进济南，于5月24日以2.4亿元购得市中区除尘设备厂地块，成交建面2.86万㎡，成交楼板价13298元/㎡，是2021年成交单价最高的地块。市中区除尘设备地块名称项目名称——厂地块项目所在区域占地面积市中区土地用途竞得企业纯住宅玉涵小学9600㎡瑞马集团有限公司地块位置总建面积溢价率18048㎡容积率成交时间成交楼板价1.8合丰苑小区27%2020年5月24日13298元/㎡舜耕名筑成交总价24000万元地块位置居住小区数据来源：腾策数据库土地篇—重点地块【成交总价最高、竞品轮次最多、溢价率最高】济南万昌达国际合作园区有限公司于5月24日竞拍143轮，以36.4亿元总价、64%溢价摘得该地块组团。地块名称南北康地块组团市中区项目名称——所在区域占地面积土地用途竞得企业纯住宅+商务金融万科山望济南万昌达国际合作园区有限公司（万科）149383㎡415492㎡地块位置总建面积溢价率容积率成交时间成交楼板价2.564%2020年5月24日8753元/㎡成交总价363688万元地块位置居住小区数据来源：腾策数据库土地市场·小结集中供地，价格微降主力供应成交区域为党家和南北康片区商住办土地供应592万㎡，同比上涨155%；商住办土地成交570万㎡，同比下降143%；成交均价4579元/㎡，同比下降6%纯住宅用地成交占比最大，共计369万㎡，占比65%；纯住宅用地成交主要集中在党家和南北康片区，占比28%，共计104万㎡；市中区成交面积最大高新区楼板价最高房企拿地积极本次供地相对比较分散，地块位置分布相对较偏，但是整体溢价率逐渐走高；其中南北康地块竞价143轮，房企拿地热情较高。历城区土地成交面积最大，共计23宗，143万㎡，占成交总量的24%；高新平均成交楼板价最高，为6700元/㎡，市中区溢价率最高，为23.47%3PA

RTTHREE-市场篇-⚫整体概况⚫商品住宅市场⚫公寓市场⚫商业市场⚫办公市场商品房市场·全年概况2021年济南商品房市场表现成交560万㎡环比上升23%成交均价16230元/㎡环比上升4%商品住宅供应量：31654套，成交量：57836套，378万㎡环比下降21%公寓成交34万㎡环比下降10%成交均价9565元/㎡689万㎡环比上升19%公寓市场成交均价：15833元/㎡

环比上升4%商业成交30万㎡环比上升38%办公成交66万㎡环比上升1%商办市场成交均价25592元/㎡

成交均价11668元/㎡3PA

RTTHREE住宅市场⚫整体概况⚫分区市场⚫成交结构⚫销售排行商品住宅市场·整体市场2021年上半年市场热度重现，整体市场供小于求，商品住宅供应300万㎡，成交560万㎡，为近五年新高，成交均价16230元/㎡，整体均价稳中有升。2017-2021年济南商品住宅市场供求价走势162305606005004003002001000200001500010000500003002017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2019-2021年济南商品住宅市场供求价对比15018000100500160001400012000供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）商品住宅市场·七区市场2021年上半年历城区占据市场主导，供应量占全市总量41%，成交量占全市总量44%；历下区成交均价最高，为24997元/㎡。2021年上半年济南七区商品住宅供求价天桥长清长清天桥6%9%市中3002502001501005030000250002000015000100005000012%14%高新2499710%249高新市中12%8%6%历下槐荫8%历下9%槐荫10%12%2021年上半年2021年上半年累计供应占比累计成交占比123历城历城041%44%长清高新槐荫历城历下市中天桥供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）商品住宅市场·板块市场2021年上半年新东站、雪山为全市成交热门板块，占全市成交量19%。唐冶、莲花山、华山、西客站、孙村为重要置业板块，东部城区仍为主力成交区域。＞40万㎡25-30万㎡20-25万㎡10-20万㎡5-10万㎡1-5万㎡＜1万㎡待开发区域商品住宅市场·成交结构分析成交主力面积段100-160㎡，核心面积段110-120

㎡

；主力去化单价段12000-14000元/㎡；主力总价段160-180万元。成交面积结构成交单价结构成交总价结构单位：㎡单位：元/㎡单位：万元250以上200-250180-200160-180140-160130-140120-130110-120100-11090-10030000以上26000-3000024000-2600022000-2400020000-2200018000-2000016000-1800014000-1600012000-1400010000-1200010000以下500以上400-500300-400250-300200-250180-200160-180140-160120-140100-120100以下90以下商品住宅市场·成交结构分析近几年，100㎡以内房型逐步缩减，110-130㎡产品成交量上涨明显；总价段随房价上涨不断提升，120万元以下产品成交减少，置业门槛提高。2017-2021年商品住宅成交面积结构2017-2021年商品住宅成交总价结构2021年上半年2020年下半年2020年上半年2019年下半年2019年上半年2018年下半年2018年上半年2017年下半年2017年上半年2021年上半年2020年下半年2020年上半年2019年下半年2019年上半年2018年下半年2018年上半年2017年下半年2017年上半年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%90以下90-100100-110

110-120

120-130

130-140100以下

100-120

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180-200200-250

250-300

300-400

400-500

500以上140-150

150-160

160-170

170-180

180以上商品住宅项目销售排行榜2021年上半年济南市商品住宅项目成交金额TOP102021年上半年济南市商品住宅项目成交套数TOP10排名1项目名称融创文旅城成交金额（亿元）43.98排名1项目名称中海华山珑城融创文旅城成交套数（套）247423601262114410409782中海华山珑城银丰玖玺城40.782330.703万象东方4领秀城麓系洋房华润置地·公元九里中新锦绣天地万象东方29.964中新锦绣天地华润置地·公元九里银丰玖玺城523.265617.846716.577中新国际城9668中新国际城16.048鲁商金茂国际社区领秀城麓系洋房中粮祥云8169绿地IFC中央公馆鲁商金茂国际社区15.0197741014.15106323PA

RTTHREE公寓市场⚫整体概况⚫分区市场⚫销售排行公寓市场2021年上半年公寓市场成交34万㎡，成交均价为9565元/㎡，市场量价齐跌，成交均价降幅较大。2017-2021年济南公寓市场供求价走势1008060402001500010000500009565342017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2019-2021年济南公寓市场供求价对比302010015000106271000050000732019.01

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2020.06供应面积（万㎡）

成交面积（万㎡）

成交均价（元/㎡）公寓市场·七区市场2021年上半年历城区供应七区最高；成交主要集中在历城、槐荫区；高新区成交均价12079元/㎡，为七区最高。2021年上半年济南七区公寓供求价长天

清桥长清市中天桥高新历下高新市中0%1%7%8%12108111400012000100008000600040002000012%110%16%2%12079历下槐荫15%6%2021年上半年累计供应占比2021年上半年累计成交占比槐荫630%42历城历城33%71%0长清高新槐荫历城历下市中天桥供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）公寓项目销售排行榜2021年上半年济南市公寓项目成交金额TOP102021年上半年济南市公寓项目成交套数TOP10排名1项目名称华润置地广场地平·甲第时代财富壹号成交金额（亿元）排名1项目名称华润置地广场地平·甲第时代世茂时代先声恒大城成交套数（套）3.342.581.741.721.721.261.251.201.161.0773847043240632729727626726623422334世茂时代先声恒大城455济南远大购物广场帝华广场6龙湖汉峪光年海那城677世茂天城8世茂天城8海潮汇9济南远大购物广场帝华广场9财富壹号1010龙湖汉峪光年3PA

RTTHREE商业市场⚫整体概况⚫分区市场⚫销售排行商业市场济南商业市场量价齐升，2021年上半年新增供应面积10万㎡，成交面积30万㎡，环比上升38%，成交均价为25592元/㎡。疫情之后，商业市场逐渐复苏，但是整体商业市场仍然低迷。2017-2021年济南商业市场供求价走势255926040200300002000010000030102017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2019-2021年济南商业市场供求价对比15105400003007910

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30000200001000000供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）商业市场·七区市场2021年上半年历城区商业新增最多，供应面积4万㎡；历下区成交面积8万㎡，为七区之最；同时历下区成交均价最高，为30758元/㎡。2021年上半年济南七区商业供求价长清天桥天桥长清高新市中307585%4%9%9%9876543210350003000025000200001500010000500006%5%8市中槐荫高新14%14%16%历下2021年上半年累计供应占比27%2021年上半年累计成交占比4历下11%槐荫19%历城历城42%20%长清高新槐荫历城历下市中天桥供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）商业项目销售排行榜2021年上半年济南市商业项目成交金额TOP102021年上半年济南市商业项目成交套数TOP10排名1项目名称融创望岳府成交金额（亿元）排名1项目名称济南路港商业广场万象东方成交套数（套）7.653.843.783.002.872.621.761.461.411.391989692887067595855452绿地IFC中央公馆龙湖天璞233华润置地广场融创文旅城中南樾府4华润置地广场天鸿·公园大道名悦山庄45566鹊华天禧7融创文旅城7印象济南·泉世界海潮汇8济南路港商业广场海信贤文世家万科大都会899融汇城1010绿地明湖城3PA

RTTHREE办公市场⚫整体概况⚫分区市场⚫销售排行办公市场2021年上半年办公新增供应面积54万㎡，成交面积66万㎡，环比上升1%，成交均价为11668元/㎡，成交价格呈走低趋势。2017-2021年济南办公市场供求价走势1501005015000100005000011668665402017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2019-2021年济南办公市场供求价对比1181740302010015000100005000061供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）办公市场·七区市场2021年上半年济南市办公市场供应主要集中在高新、历城、历下区，占全市供应91%；成交历下区居多，其次为市中区；历下区成交均价最高，为13413元/㎡。2021年上半年济南七区公寓供求价市

中长天

清桥天桥长清高新5%0%4%1%252015105160001400012000100008000600040002000014%2113413市中历下22%高新26%40%槐荫2021年上半年2021年上半年累计成交占比19%累计供应占比9历下25%历城槐荫历城26%15%4%0长清高新槐荫历城历下市中天桥供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）办公项目销售排行榜2021年上半年济南市办公项目成交金额TOP102021年上半年济南市办公项目成交套数TOP10排名1项目名称汉峪金融商务中心华润置地广场博鳌中心成交金额（亿元）排名1项目名称华润置地广场恒大翡翠华庭中海华山珑城大华龙悦成交套数（套）18.615.493.442.892.632.622.542.502.191.8453336132828126223419917416514422334云泉中心45山东省大数据产业基地绿地城5华润置地·公元九里恒大金碧新城和昌水发新悦广场万科·海晏门667CBD万科中心银丰科技公园金宇大厦78899绿地城10奥体金融中心10恒大时代财富中心市场·小结商品房市场整体表现较好，创历史新高，主要受商品住宅市场影响，商业市场整体表现低迷，市场分化明显。商品房市场济南2021年上半年商品住宅市场成交面积为近五年历史新高，除去2月份之外，各月成交均过百万平米。整体成交均价上浮，集中表现在东部片区，部分项目销售均价上调。同时2021年上半年整体供应结构失衡，部分片区供远小于求。市场整体表现较好。商品住宅市场商办市场2021年上半年，商办市场持续保持较低迷的态势，成交缩水，价格走低，整体市场下滑明显。产品存量高，去化压力大，新项目入市带来新增供应增多、竞争加剧，导致老项目库存去化难度攀升。4PA

RTFOUR-开盘篇-⚫开盘解读⚫典型案例分析项目开盘情况总结2021上半年历城区加推次数最多，占比全市50%；市中区以二环南口碑老盘加推为主，平均去化率54%，去化最好。2021上半年济南7区商品住宅开盘加推情况NO.3天桥区24次，35%区域项目加推频率加推占比

平均去化率（%）NO.7槐荫区18次，22%市中区历城区高新区天桥区长清区历下区21128248%50%9%9%8%8%54%52%51%35%35%29%NO.2高新区24，51%NO.4市中区21次，54%NO.1历城区128次，52%2420NO.5长清区20次，35%NO.6历下区20次，29%20槐荫区187%22%合计255100%45%项目开盘情况总结2021年2月春节过后市场快速回温，开盘/加推频率激增，3月去化率达到峰值，随后下滑，整体稳定在40%以上，6月年中冲刺推盘节奏加快，共计推售57次。开盘&加推次数及去化率走势60504030201005760%50%40%30%20%10%0%54%48%47%44%42%41%41%40%39%38%36%36%32%32%26%26%23%0%开盘次数去化率项目开盘情况总结2021年上半年新东站板块推盘频次最高，去化率居全市第二；雪山板块以刚需产品为主，万科、绿城新项目入市热销，板块去化率全市第一。