2023四川绵阳吉鑫·山水融城商墅地产项目营销策划竞标提案

四川绵阳吉鑫·山水融城

商墅项目营销策划竞标提案目录市场分析本案分析营销思考营销执行销售测算商务条件PART1:市场情况绵阳市场中同类型项目较少，但在产品形态和配套各有特色，项目定位和对应人群也略有不同，我们先看看同行怎么做？PART1市场分析绵阳商墅及LOFT公寓项目较少，但在区位条件、项目规划、产品设计上各有特色。偏向商业，还是靠近住宅，一直是商墅项目左右为难的地方。开发商绵阳西部现代物流城开发有限公司建筑类别叠墅叠拼建筑面积57000㎡用地性质商务用地容积率0.98绿化率60%总户数436户主力面积100-174m²价格5888-6400元/m²物业费1.2元/㎡PART1市场分析概述：1跃2、3层平层、4跃5的叠拼产品，1楼带前后拓展花园面积约40-60㎡，13-28㎡的阳台设计。面积区间：100㎡、122㎡、138㎡、174㎡4个面积段，目前在售面积主要集中在122和174㎡。优势：项目交通通达性较好劣势：1、距离机场太近，噪音影响较大，2、项目交付标准为全框架，内部结构由业主自行改建。3、内部环境较差，楼间距窄，整体品质较低。商业别墅-粤港湾·兰玺PART1市场分析商业别墅-粤港湾·兰玺现场实景图Ø销售情况：项目2020年12月20日开盘，目前已有30个月的销售周期，销售约50%(220套)月均7套。目前热销户型主要是122㎡和174㎡。Ø销售政策：成交送车位使用权、2-3万家电大礼包。PART1市场分析商业别墅-粤港湾·兰玺粤港湾·兰玺销售量价走势表时间2020.12202120222023.12023.22023.32023.42023.5销售套数20755397078销售价格68006800650062006200062006000PART1市场分析商业别墅-粤港湾·兰玺Ø客群总结：该项目客群以毅德商贸城经营户为主，约占60%，其余客户群体为期望别墅生活，但难以承受别墅总价的改善性客群和养老客群。Ø区位总结：项目临近绵阳最大的商贸城，往来人口比较杂，周边环境一般，居住属性较低，客户对区位抗性较大。内部规划没有特色也没有明显的景观组团，没有别墅产品的多样性以及独门独院的优越性。Ø项目总结：自2020年12月开盘以来，整体销售走量偏低，几乎没有自然来访，严重依赖渠道带访，在低总价、现房的多重优势下来访和成交量也不能达到预期。项目的配套服务设施较差，导致目前为现房销售。且交房时间逾期了半年，导致全体业主不满意进行维权。项目小结PART1市场分析开发商绵阳保和富山房地产开发有限公司建筑类别叠墅叠拼联排双拼独栋别墅建筑面积63309.24㎡用地性质商业用地容积率1.02绿化率30%总户数267户主力面积136-219m²成交均价6700元/m²物业费1.8元/㎡原东湖融城项目，位于绵阳五里梁东湖公园旁。临近五里梁产业园区，园区内规模以上企业较多，就业人数1.5万人左右，将目标客群定位于当地企业主及高管居住别墅和居家办公使用。PART1市场分析商业别墅-东湖小院PART1市场分析商业别墅-东湖小院（现场实景图）该项目定位为服务于不同的公司办公、居家两用，产品面积136-219㎡，二期户型设计以LOFT公寓小面积居多，主力面积在42-80㎡之间，得房率90%。商业别墅-东湖小院PART1市场分析Ø销售情况：项目于2020年10月开盘，中途由于客户群体对商墅接受度不高加上疫情影响，整个项目停止，今年4月重新更名为东湖小院(原名：东湖·融城)，月均去化7套左右。Ø销售政策：与银行进行深度合作，贷款利率为4.9。PART1市场分析商业别墅-东湖小院Ø客群总结：项目所在片区前期发展高端居住，因规划调整发展产业园区，因此该项目在产品设计上办公较多，面积大总较高，销售难度大，二期在产品设计上偏向小面积LOFT公寓，面向年轻群体居家使用。Ø区位总结：该项目所处区域因规划调整宜居热点降低，紧邻该片区的小枧片区整体规划较好，导致高端改善客户对该项目抗性较大。Ø项目总结：由于开发商价格预期降低，现在90万起购买136独门小院，相对于周边同属性产品，项目在价格和呈现度上更有优势。目前销售约110套，未售150余套，项目产品比较纯粹，独门独院的小院环境比较雅致，总价80多万的产品临绵盐路旁已售完。项目小结PART1市场分析开发商

四川凯越投资集团有限公司建筑类别

小高层低层建筑面积

55067.37㎡用地性质

商业用地容积率

1.35绿化率

30%总户数公寓194户合院58户主力面积公寓：42-72㎡合院：175-260㎡

成交均价公寓：6500元/m²

合院：9500-10000元/㎡物业费

2.5-3.5元/㎡项目于今年3月面市，分为2期开发，目前销售1期第一批次(公寓和合院)，2期待开发地块未定产品形态，目前开发商与政府正在与职业技术学校跟进或者引进奥特莱斯。PART1市场分析商业别墅-东湖智谷项目公寓约194套，共7层，三梯17户或18户，层高5.4米比同类竞品层高更有优势。合院58套，合院容率0.6，一层层高3.6米，地下空间层高5.3米，二三层高3.4米，赠送地下室、花园、屋顶、露台、阳台。商业别墅-东湖智谷PART1市场分析商业别墅-东湖智谷销售情况：项目于2023年3月中旬开盘，推出两栋公寓约194套，目前销售约50套，月均12套；合院58套，销售约10套，月均5套；项目亮点：每套合院赠送室外前庭后院约80㎡，室内阳台、露台、地下室，实际使用面积466-502㎡，实得使用面积单价约4500-5200/㎡。PART1市场分析商业别墅-东湖智谷Ø客群总结：购买客群有部分学校教职工、陪读家长、投资客群、养老、改善客群。Ø区位总结：项目毗邻富乐国际学校，现场呈现度较高，整体区域发展和配套服务设置比其他项目较为完善。Ø项目总结：整体合院建筑面积偏大，销售价格也偏高，成交总价在200万左右。走量10套左右，实际签约也只有2套，项目适合投资、陪读、民宿经营、soho办公类群体，项目民用水电气收费标准，合同约定交房时间2024年3月。项目小结PART1市场分析PART1市场分析-小结Ø商业别墅，这类产品居于别墅和普通住宅之间，虽然部分产品面积不大、总价不高还有大赠送，但是由于是商业性质，购买门槛还是很高，50%的首付以及商业贷款利率，且二次销售难度较大，因此客户对此类产品抗性较大。Ø目前热点区域住宅均价均达到8000元/㎡以上，别墅均价15000元/㎡以上，公寓和商墅产品能够在总价上吸引部分自住型和办公客群。但是不能落户不能享受学区待遇所以刚需和刚改的年轻群体一般都不会选择。Ø房地产市场整体低迷，投资客群大幅度降低，导致此类产品的销售速度明显降低。加之商业别墅在现在市场上的局面就稍显尴尬，客户群体也比较有限，所以现在面市的商墅产品几乎都要靠低价位、大赠送来吸引客户。市场小结PART2:本案分析充分了解项目区位及产品情况扬长避短，在市场中寻求差异化定位。PART2本案分析区位条件：项目区位条件较好，至市中心、石桥铺和御营坝片区均能快速达到。周边有成片居民区带来一定的生活配套。项目规划：项目整体形象属于明显的商业办公形态，时尚大气的建筑形象对办公群体有一定的吸引力，但会对居住客群造成一定的隔离。总体来讲，除D\E户型外，其他户型比较方正，没有明显硬伤，功能空间比较合理，存在多种用途的可能性。每个户型得房率极高，后期能够进行大尺度的多样化改造，户型设计整体性附加值大。按区域内竞品价格对比，本项目产品实得单价低，性价比高。产品客群应对标复合型需求人群：居家、办公、第三空间。在项目功能配套上应着重生活化打造，同时加强创新孵化及企业服务的商业配套和运营。PART2本案分析-区位分析吉鑫项目户型梳理楼栋户型层数厅室结构套数产权面积（㎡）赠送面积（㎡）实得面积（㎡）其他赠送（室外花园、屋顶露台）得房率1#A户型21-2-1-17538.0639.5877.640149%除1#、4#B户型5（-1）5-3-2院-1花园63190.49160.94351.43113.52154%4#C户型5（-1）4-2-3院-1花园12176.23161.46337.6978.07152%6、9#D户型5（-1）5-3-3院-1外廊2428.47393.81822.28624.38152%8#E户型5（-1）5-3-3院-1外廊2230.56244.78475.34323.12148%9、10#F户型5（-1）4-3-3院-1外廊2238.32266.73505.05421.77147%10#G1、2户型5（-1）7-1-1院-1外廊1350.37388.5738.87501.26147%合计1571652.51655.83308.32062.12150%A户型：建筑面积38.06，改造后赠送面积39.58，实得面积77.64.得房率149%。PART2本案分析-户型分析改造前改造后B户型：建筑面积190.49，改造后赠送面积160.94，实得面积351.43.得房率154%。改造前改造后PART2本案分析-户型分析B户型：户型使用多变，可根据客户的需求营造使用空间（纯居住、办公+居家、办公+休闲会客空间）PART2本案分析-户型分析1室3室2室4室改造前改造后B户型：一楼带户外花园。独立的个人康养空间，在忙碌的日子里偷得浮生半日闲，欣赏绿意盎然。PART2本案分析-户型分析改造前改造后Ø本项目与绵阳市同类型项目相比目标客群较为单一，且公寓产品较为突出。因此后期着重对公寓产品进行销售包装的重点。Ø本项目与绵阳市同类型项目相比产品形态和产品面积都比较单一，且户型赠送率相对较少。因此在整体项目的产品价值包装上亟需下功夫。Ø本项目与周边项目相比特别是粤港湾兰玺相比优势并不明显。由于是公寓产品，需在价格上呈现一定的优势。。产品类型对比指标粤港湾兰玺东湖小院东湖智谷本案商墅产品产品形态叠墅/叠拼叠墅/合院公寓合院公寓联排户型区间100-174㎡136-219㎡42-74㎡175-260㎡38㎡176-190㎡赠送率60%80%115%230%105%140%成交均价60007000680010000--成交总价60-110万90-180w28-40200万--首付区间30-55万45-90w14-20万100万--目标客群改善型客户改善型客户教职员工/学生家长改善群体周边经营性客户改善型客户、企业基本用途自住/投资自住/投资投资/陪读自住自住自住/投资自住/投资拓展用途工作室办公、自住酒店经营

自住/工作室/工作室企业办公、会所、自住PART2本案分析-产品对比商业别墅-户型对比本案与粤港湾·兰玺户型相比：优势——面积较小，赠送面积大。劣势——公寓客厅面宽相对较小，赠送面积相对粤港湾较小；层高小。VS粤港湾兰玺户型指标户型建筑面积赠送阳台面积赠送花园面积㎡成交均价元/㎡实得均价元/㎡成交总价万元层高A1174㎡50㎡40-805888-64004900102-1116mB1122㎡28㎡40-605888-6400510071-786m本项目户型指标户型建筑面积赠送面积

赠送花园面积实得面积均价层高A38.06㎡39.58㎡//5.6mB190.49㎡160.94㎡113.52㎡/3.2C176.23㎡161.46㎡78.07㎡/3.2PART2本案分析-产品对比VS东湖智谷户型指标户型建筑面积赠送阳台面积赠送花园面积成交均价元/㎡实得均价元/㎡成交总价万元层高公寓52㎡54㎡/65003300355.4B1176-260㎡可改造双层地下室809500-100004500-5200167-2603.4-5.3本项目户型指标户型建筑面积赠送面积

（阳台/挑空/地下）赠送花园面积实得面积均价A38.06㎡39.58㎡//B190.49㎡160.94㎡113.52㎡/C176.23㎡161.46㎡78.07㎡/本案与东湖智谷户型相比：优势——面积较小，总价偏低；赠送面积大。劣势——客厅和阳台面宽较小；商墅面积较大，客群面较窄。PART2本案分析-产品对比商业别墅-户型对比商业别墅-户型对比VS本案与东湖小院户型相比：优势——公寓面积较小，赠送面积较大。劣势——商墅面积较大，客厅面宽较小，阳台面积较小。客厅和卧室开间不足。东湖小院户型指标户型建筑面积赠送阳台面积赠送花园面积㎡成交均价元/㎡实得均价元/㎡成交总价万元层高A136㎡30㎡30-40㎡67005400913.4-5.3B219㎡50㎡40-60㎡670055001463.4-5.3本项目户型指标户型建筑面积赠送面积

（阳台/挑空/地下）赠送花园面积实得面积均价层高A38.06㎡39.58㎡//5.6B190.49㎡160.94㎡113.52㎡/3.2C176.23㎡161.46㎡78.07㎡/3.2PART2本案分析-产品对比项目小结：产品线丰富，理论上能够满足过渡居住、办公、改善居住、会所经营等群体需求。户型空间布局合理，采光通风良好，室内布局动静分区，户型方正，可塑性较强。从规划平面来看本案属于开放式社区，更适合办公需求，居住私密性不足。项目形象明显公建化，对纯居住客群有较大的排斥。PART2本案分析优势地理位置好，属于绵阳交通中心区位；道路通达性较强；产品线匹配不同客群的需求；宗地地势利于快速施工、开发；地块方正、便于规划。劣势项目周边基础设施及配套设施尚未完善。目前人口聚集度较低。规模小，无法形成较强的集聚效应。外立面形象偏共建，会隔离相当部分居家客群。风险粤港湾项目接近交房，对本案有一定分流影响。对办公客群相对于五里梁和青义项目优势不明显，市场的不确定性机会所在区域为城市规划发展方向，发展空间巨大。区域内住宅产品较少，竞争相对较弱项目包装空间巨大，有利于提升项目产品价值。周边3公里范围内住宅物业总价均在1万以上，有一定的价格优势。PART2本案分析-SWOT分析PART3:营销思考基于市场情况和本案综合分析，我们需要给出最符合市场需求和项目特性的整体定位，并通过强化运营以提升项目价值。本案营销策略——精准定位突出项目整体价值，在销售上以主力产品引流确保持续性市场关注，同时注重引进专业品牌合作提升项目运营配套的专业性，并针对不同产品的对应客群采取不同的拓客渠道确保销售回款。PART3营销思考-整体策略塑造整体形象价值——提升调性包装主力产品价值——促进引流利用专业品牌价值——运营保障多渠道针对性拓客——销售保障首先，我们的客群是谁？关于主力客群定位我们通过一组画面展开客群形象……PART3营销思考-客群描摹青年创客的居家办公空间文创青年创业乐园批发老板们投资/第二居所单身女性的婚前资产企业家年轻夫妻的过渡居所青年夫妻成熟企业总部兼居家+企业会所是年轻人落地生根、创业家向上生长的地方项目公建化立面不符合第一居所的建筑形象，需要以办公+居住的价值体系获取多元化客群关注，进而销售隐藏在立面之下的产品价值。PART3营销思考-客户群像其次，我们能为他们提供什么？关于运营服务我们需要为客户提供足够周全的服务，为产品溢价，为物业增值。PART3营销思考PART3营销思考-服务体系面向商办客群，销售商住功能。PART3营销思考-业态划分除了提供周全的运营服务，还应提前做好居家、办公之间的业态划分。一定要确保各使用群体之间不能相互影响，确保居家和办公的相对纯粹性。方案确定后，我们会对项目所有楼栋、户型、楼层进行使用规划，确保办公、居家、配套业态互补协调。涪城万达、经开万达D、A、B座公寓物业均出现酒店、居家、办公同层混杂的情况，对办公企业在形象上造成较大的负面困扰，最终导致办公用户搬离或拒缴物业费等负面情况出现，随之出现房屋闲置、租金下滑、转售更加困难等一系列问题。因此无使用规划的公寓对有投资经验的客群来说非常避讳。办公办公酒店办公酒店酒店布草收纳、租客以及灰色业务会对办公群体造成较大负面影响PART3营销思考-产品体系塑造产品系列U邻U创总部公园产品定位希望在此扎根群体的过渡居所正在向上生长的企业集群成功企业家的第三空间对应户型A（38.06㎡）75套B、C（176-190㎡）75套D-G（230-428㎡）7套产品类型LOFT-1+3-1+4使用人群居家SOHO初创企业、孵化集群企业总部、社交空间、居住空间配套服务经营性生活、社交配套会务、接待等共享办公配套财税、创投等企业增值服务这座城市正在努力向上的创业/企业家们，在此共创一个社群、共建一个平台、共享企业资源为梦想助力

为企业赋能那么，我们是什么？关于项目定位我们需要一个足够明确的形象，获得一部分人的精神共鸣。项目公建化立面不符合第一居所的建筑形象，需要以办公+居住的价值体系获取多元化客群关注，进而销售隐藏在立面之下的产品价值。PART3营销思考吉鑫·山水融城让生活靠岸

为理想赋能LetlifeshoretoempowertheidealPART3营销思考-项目定位PART3营销思考-项目定位献给这座城市忙碌而光华的奋斗者们。您只需昂首前行，我们为您守护一个有温度的家。献给这座城市加速向上的创业家们。居家+企业创投服务，让理想更有价值。PART3营销思考-项目定位献给这座城市理应得到礼遇的企业家们。办公+居家+企业会所，让您和您的企业更受瞩目。PART3营销思考-项目定位PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展PART3营销思考-主力客群形象延展如何让人信服我们一定会做到？一个有足够影响力的品牌，能够快速说服绝大多数人。PART3营销思考-形象包装（方向二）让品牌站在台前PART3营销思考-品牌支撑创业邦是中国最早成立的专业创业服务平台，致力于帮助创业者实现创业梦想，推动各领域高成长企业快速发展。关于创业邦—产品与服务媒体互动Interactive融资服务Investment创业孵化Incubation创新成长创业兴邦创业邦股权众筹创业邦FA创业邦天使基金创业邦杂志、网站、App创新中国DEMOCHINA创业邦100未来领袖峰会创业邦成长营BANG

CAMP创业邦孵化器DEMOSPACE创业邦为创业者提供高价值的资讯与服务，推动中国创新创业。旗下拥有媒体互动（Interactive）、创业孵化（Incubation）、融资服务（Investment）等业务。PART3营销思考-品牌支撑战略合作伙伴创业邦与10余家世界顶级投资机构及企业达成了战略合作关系。全世界最大的信息技术出版、研究、会展与风险投资公司。IDG集团公司创建于1964年，总部设在美国波士顿，在全球拥有员工约13,340人。腾讯成立于1998年11月，是中国最大的互联网综合服务提供商之一，也是中国服务用户最多的互联网企业之一。Qualcomm风险投资成立于2000年11月，启动基金规模5亿美元，承诺向处于发展早期的高科技企业进行战略投资，目前在全球范围内管理超过120家活跃的投资组合公司。红杉资本创始于1972年，共有30多支基金。红杉资本中国基金成立于2005年9月，已拥有六支美元基金与三支人民币基金。专注早期投资的风险投资公司。DCM的合伙人们管理了7支基金，总共超过20亿美金，在美国和亚洲投资了超过200家高科技企业。PART3营销思考-品牌支撑创业孵化创业邦拥有孵化器——创新空间DEMOSPACE，以及孵化加速服务——创业邦成长营BANGCAMP，帮助创业者提升个人能力、降低创业风险、节省创业成本，让具有潜力的初创公司快速成长。创业邦每月向想创业和正在创业的创业者开放创业邦公开课BANGCLASS，帮助创业者完成知识积累。PART3营销思考-品牌支撑创业邦公开课BANGCLASS针对广大刚刚起步和怀抱创业梦想的人群，邀请知名创业者、投资人分享创业知识和经验，为创业者们提供热门行业和领域的产品运营、营销推广、融资、管理等方面的知识，带创业者入门，助创业者成功。

创业邦公开课覆盖有志创业的广大人群,同时通过每期课程不同专场汇集各领域专业人才,为广大创业者打造学习、交流、融资的平台和渠道。移动游戏（2015.6）投资论坛（2015.5）互联网金融（2015.4）女性创业者（2015.3）30岁以下创业新贵（2015.1）新电商时代（2014.12）020（2014.11）在线教育（2014.10）智能硬件（2014.9）PART3营销思考-品牌支撑创业邦成长营BANGCAMP每年3期，每期为60个创新项目提供90天的孵化加速服务。通过产品打磨、商业模式梳理、融资演练、推广分析、领导力沙盘等系统实战培训，助力创业者思维通道和能力结构的快速搭建。CEO社交100位CEO好友创业明星1V1培训交流每期3～4次产品、运营、融资、领导力展示机会创新中国DEMOCHINA创业邦100未来领袖峰会融资实战与超过500个投资机构或天使投资人互动交流资源对接成员企业内部合作外部创服资源一条龙整合PART3营销思考-品牌支撑创业邦融资服务创业邦提供帮助早期创业者融资的服务，致力于为高成长创业公司对接合适的投资者。提供股权众筹和FA等服务。创业邦旗下设有人民币和美元的天使基金，投资聚焦于高科技领域的早期创业公司。FA股权众筹融资服务$￥天使基金PART3营销思考-品牌支撑PART4:营销执行建立完整高效的营销团队，才能实现方案落地并将项目价值最大化。PART4营销组织-营销总纲（本页略）项目营销总纲待营销方案基本方向和项目时间节点确定后制定（包含形象设计稿）。销售执行PART4营销组织-销售执行 团队组建：销售团队1+5配置，2023年7月1日（理想进度）前全部到岗并培训完毕； 项目培训：项目销售百问、销售说辞、区域市场调研、竞品踩盘，进场后一周内全部考核完成；蓄客阶段销售动作——售楼部开放前

销售培训上岗培训，确定并考核接待标准培训内容培训要求考评项目培训项目周边区域情况调查熟悉项目周边所有道路、企业、配套；周边二手房新房价格。实地调查分享填表项目竞争对手调查深入了解项目竞争对手状况，优劣势，客户分析等产品定位及卖点分析深入理解项目的优势，产品的亮点演练项目销讲资料及答客问熟悉项目销讲资料中的各项指标，并能灵活回答客户的各类问题项目推广策略进一步熟悉其核心要点业务流程及规范熟悉售场各种规范和流程物业管理的相关讲解了解物业管理相关法规政策，本项目物业管理服务内容，物业管理收费标准、物业管理服务特点PART4营销组织-销售执行蓄客阶段销售动作——售楼部开放前

销售考核上岗后，售楼部正式开放前，自拓项目周边客户，普发传单，提高客户知晓度，增加上访。销售自拓：整个7月份外出拓展。节假日期间暂停外出拓客，拓客期每日置业顾问3名外出自拓地缘客户。星期星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日时间7月2日7月3日7月4日7月5日7月6日7月7日7月8日拓展点位拓客区域A人员安排每天3名置业顾问，每人至少派发100张DM单，添加20组客户微信时间7月9日7月10日7月11日7月12日7月13日7月14日7月15日拓展点位拓客区域B/C人员安排每天3名置业顾问，每人至少派发100张DM单，添加20组客户微信时间7月16日7月17日7月18日7月19日7月20日7月28日7月29日拓展点位拓客区域D人员安排每天3名置业顾问，每人至少派发100张DM单，添加20组客户微信时间7月30日7月31日8月1日8月2日8月3日8月4日8月5日拓展点位拓客区域E/F人员安排每天3名置业顾问，每人至少派发100张DM单，添加20组客户微信时间8月6日8月7日8月8日8月9日8月10日8月11日8月12日拓展点位拓客区域G人员安排每天3名置业顾问，每人至少派发100张DM单，添加20组客户微信B毅德商贸城A高新区D产业园区

E经开区G御营坝C涪城区PART4营销组织-销售执行节点性提供集中签约人力支援服务签约服务客户维系客户服务中心做客户满意度服务：节日问候、温馨提示、维系活动、交房……获客带看宣讲谈判成交签约维系交房成交后客户后续服务品质作如何保障？客户服务中心保障客户成交后端服务品质，同时减少开发商管理成本强销阶段PART4营销组织-销售执行拉近距离赢得口碑善始善终把与客户简单地合作关系更多地转变成朋友关系

了解客户基本情况，购房初衷和述求，以客户为中心匹配相应产品，站在客户需求角度进行讲解；

通过聊家常的方式拉近和业主间的距离；

关注客户朋友圈信息，为业主点赞，更多了解客户日常生活。以专业职业素养和服务态度赢得口碑客户购房后持续为业主发送节假日问候，做好交房提醒工作

塑造专业顾问形象，日常朋友圈运营，内容从单一宣传广告变为市场动态、银行政策、金融等相关信息；

客户成交后做好签约服务，并为客户提供专业解答；

定期为客户播报工程进度，日常做好项目活动和定期福利发放的通知。

节假日为业主发送祝福短信，在天气变化较大时，发送温馨提示；

结合项目社群活动，根据客户情况进行邀约，持续建立联系和业主关注度；从单一买卖关系转变为朋友关系，通过专业形象塑造，持续的售后服务，增加业主信任度。每月冲刺，深耕老带新PART4营销组织-销售执行充分利用创业邦平台资源优势和项目目标客群的契合度，强化“让梦想安家、为企业赋能”的项目运营优势。提前呈现社群氛围，提升项目价值，缩短成交周期PART4营销组织-销售执行城市追梦人的安乐窝中小创业家的发展加速器成熟企业家的第三居所提前形成社群运营氛围渠道执行PART4营销组织-渠道执行渠道拓客动作主要以“深挖毅德商贸城、拓展经开产业园区、植入酒店会所”为宗旨，三大动作全面展开，夯实客户基数，完成客户池搭建。一个重点抓手三大动作扫毅德商贸城、进产业园区组团购、广告植入酒店会所、商场拓展、竞品拦截渠道组长负责制严格监管，资源共享，拓客任务考核渠道拓客重点动作铺排完成客户池搭建夯实基数+拓客监管蓄客阶段渠道动作PART4营销组织-渠道执行PART4营销组织-渠道执行深耕毅德商贸城商户

通过多种方式反复拓展毅德商贸城商户资源。流动布展、圈层专题分享会、团购组织、商户私宴走进产业园区企业宣讲

产业园区各大企事业公司拜访企业中间人，准备礼品，进行企业宣讲拦截拓展点位方式时间安排经开区、石桥铺产业园区企业拜访企业中间人进行企业宣讲周一到周五（每周至少两场）PART4营销组织-渠道执行拓客要点：联系企事业公司中间人，赠送礼品建立关系，进而到公司内部进行项目推介宣讲执行对象：区域内各大企事业单位执行动作：礼品拜访、宣导关键人政策、项目宣讲、组织看房团，专属接待讲解物料配合：定制专属购房礼品（在礼品清单礼选择一种礼品，针对企业购房特别赠送，需定制）

、户型图、DM单、关

键人政策纸质版；拓客时间：周一到周五（每周至少两场）通过专题活动维护老业主关系、建立圈层客群

通过特色主题活动塑造项目调性，形成稳固的项目客群关系。PART4营销组织-渠道执行创投分享会高奢名品分享会私享读书会名酒品鉴会拓展内容：①销售节点、政策时进行电话宣传②现场大型活动邀约信息物料配备：电话、话费、电话单、跟进本等。拓客资源：①周边竞品来电、来访电话②本公司及其他资源电话执行重点：①团队保障整体人员素质较高，及时统一的说辞培训②不断变换CALL客口径，重在跟客户建立有效沟通，吸引客户③重复CALL客、交叉CALL客，用透客户资源电CALL—深度call客，扩大客户半径，项目信息全面覆盖。PART4营销组织-渠道执行组长带队实时监控建立拓客微信群，共享实时位置水印相机实时照片传送不定期现场抽查渠道监管蓄客阶段渠道动作——渠道监督

渠道的生命力来源于团队的凝聚力和执行力，放松则会散漫，所以需要根据每天的工作任务情况进行管控。时间段监督主体监控记录8:30组长集合签到表/水印照片10:00组长水印照片：组员派单拓客场景11:00组长拓客物料覆盖派送情况记录表14:00组长集合签到表/水印照片16:00组长水印照片：组员拓客场景17:00组长拓客物料覆盖派送情况记录表17:30拓客负责人抽查记录表根据天气和季节调整作息时间管控形式具体内容时间点拓客客户真实性拓展的客户需知道项目信息（品牌、产品信息、基本卖点），客户是真实有置业计划拓客到达营销中心后，马上判定客户有效性各小组组长对成员进行定时监控，各小组成员汇报相应地点，组长组长监控记录并保留记录原件以备随时查实时监控阅，所有小组的组长由拓客负责人指派拓客微信群所有参与拓客人员加入微信群，依照管控人员要求随时发布定位信息每天不定期抽检每天抽检不得少于3次监督人员不定期对各小组负责拓现场抽检客地点进行抽检，确保拓客物料每天现场抽检不得低于1次到达率及拓客覆盖率人员质素管控拓客人员需能清晰向客户讲解项目信息，传递项目价值；不定时进行电话抽检，确定知道项目信息PART4营销组织-渠道执行专项拓展小组PART4营销组织-专项拓展小组PART4营销组织-专项拓展小组建立项目专项拓展小组，进行大客户拓展，我方资源如下：温州商会三台芦溪工业园区（31家企业）绵阳汇聚三江招商有限公司。>>创意渠道拓展：利用渠道营销，制造圈层话题性，在自媒体时代，渠道不仅可以用于拓客，还能利用创意渠道拓展，快速制造项目话题，顺势发声，引发客群关注。1、创意为先，利用渠道制造话题，炒作+拓客两不误。其他项目←我们项目→制造话题：利用渠道物料，制造项目话题，拍照分享朋友圈，集赞可到售房部领取小礼品.

达到目的：①渠道拓客

②话题制造 ③活动收口2、除了拼创意，还可拼颜值，渠道人员招聘，根据颜值给予不同底薪，渠道未出，话题已到。其他项目←我们项目→PART4营销组织-专项拓展小组>>创意渠道拓展：利用渠道营销，制造话题性、争议性，在这网络发达的时代，渠道不仅可以用于拓客，还能利用创意渠道拓展，快速制造项目话题，顺势发声，引发客群关注。3、颜值不够，战袍来凑，高颜值拓客人员招聘只为话题炒作，醒目的战袍才是真理。其他项目←我们项目→制造话题：利用渠道物料，制造项目话题，拍照分享朋友圈，集赞可到售房部领取小礼品.

达到目的：①渠道拓客

②话题制造 ③活动收口4、渠道道具定制，多想创意设计，客户自行挖掘，增大传播面。PART4营销组织-专项拓展小组PART5:销售测算PART5销售测算建议以A户型入市，以低总价、低首付撬动市场，实现快速资金回笼。项目动工开始蓄客（不低于60天）。建议A户型开盘均价控制在8500元/㎡以内。每批次房源销售超过60%即启动下批次房源蓄客。同时要注意控盘，确保A、B、C户型全盘有售。推盘顺序建议：A-B+C-D+E+F+G各户型价格测算如下：吉鑫项目户型梳理楼栋户型层数厅室结构套数产权面积（㎡）赠送面积（㎡）实得面积（㎡）其他赠送（室外花园、屋顶露台）得房率成交均价（元/㎡）成交总价（万元）实得均价1#A户型21-2-1-17538.0639.5877.640149%862132.814226.11除1#、4#B户型5（-1）5-3-2院-1花园63190.49160.94351.43113.52154%7165136.493883.734#C户型5（-1）4-2-3院-1花园12176.23161.46337.6978.07152%7165126.273739.196、9#D户型5（-1）5-3-3院-1外廊2428.47393.81822.28624.38152%6500278.513386.998#E户型5（-1）5-3-3院-1外廊2230.56244.78475.34323.12148%6500149.863152.779、10#F户型5（-1）4-3-3院-1外廊2238.32266.73505.05421.77147%6500154.913067.1810#G1、2户型5（-1）7-1-1院-1外廊1350.37388.5738.87501.26147%6500227.743082.28合计1571652.51655.83308.32062.12150%6696.431106.583344.87PART5销售测评吉鑫项目推盘顺序及销售计划表年份2023年2024年数据统计推盘顺序A户型B\C户型D-G户型910111212345678910111216个月户均面积A（㎡）38.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.06成交套数A（套）201510888600000000075成交均价A（元/㎡）880088008800880088008800880088008