泗洪县东方新城营销推广案

东方新城营销推广案——东方新城工程组本案目标

1、住宅局部：快速销售，回笼资金。住宅先行，先声夺人。2、商业局部：降低1F菜市场的影响，保证工程一万㎡商业顺利去化，并争取获得高额利润空间。商业为主，住宅为辅。分开推广，目的明确目前本案推广重点为住宅局部，商业局部目前暂不推广本报告仅涉及住宅局部，商业局部略。。审时度势优化资源第一章资源篇(外部资源整合)第三章客源篇(客群资源整合)第四章战术篇(销售资源整合)第五章战略篇(推广资源整合)-----资源整合是关键第二章价值篇(内部资源整合)资源篇外部资源整合第一章重点个案分析

第一节

金色家园位置泗洪商贸广场（新车站南侧）占地面积约91亩开发公司泗洪怡宁房地产开发有限公司建筑面积94390平米，住宅为79050平米绿化率32%产品规划多层小高层均价1400元/㎡左右容积率1.56企划公司南京众品行地产顾问楼间距1：1.45建筑密度29%销售率90%以上，其中多层已全部销售完毕楼层6层楼间距1：1.45主题概念开启，我的圆梦生活之旅周边配套餐饮、购物、医疗、通讯、学校、车站，小区内设15000平米商业步行街景观10000平米的中心花园、公共绿地、活动广场（音乐喷泉、盆景、秋千架、百草园）800米水岸景观休闲带户型面积二室一厅一卫86、76.6、83、102.5三室一厅一卫97、122、101.8、129.8、125个案现状1、房型及面积配比较符合当地市场状况客层分析职业：事业单位、公务员/年龄：32～55岁2、2005年开盘至今销售率达90%以上，其中多层全售完备注泗洪市场需求及其个案的优势，此项目开发房源已售完优势分析10000平米中心花园、公共绿地、活动广场（音乐喷泉、盆景、秋千架、百草园）800米水岸景观休闲带销售分析由于泗洪市场需求及其个案的优势，此项目开发的房源已基本售完，均价为1400元左右周边配套餐饮、购物、医疗、通讯、学校、车站，内设15000平米步行街现状房型及面积配比比较符合当地的市场状况，去年开盘至今销售率达90%以上，其中多层已全部销售完毕

御景天成位置泗洪县实小路体育西侧/桥南洋派出所对面开发公司金苑房地产开发有限公司建筑面积6万平米绿化率51．6%企划公司杨州天润智业顾问有限公司交付时间2006年年底一期与二期相隔三个月交房均价1800元/㎡楼层6层、11层产品规划多层、小高层交付时间2006年底交付，一期与二期相隔三个月交房面积二室二厅一厨一卫88.54/97.28三室二厅一厨一卫105.08/105.04四室二厅一厨双卫128.60三室二厅一厨双卫129.94规划分析位于泗洪市中心，周边配套齐全，各类生活配套应有尽有2、该项目整体规划较合理，各组团高低错落，空间灵活有序3、多层面积为100～130㎡，房型切合市场，面积设计和总价也较适合市场需求景观中心花园，周边的相关组团景观价格1800元/平米周边配套医院、学校、体育馆、超市、菜场主题概念首席品质生活泗洪城市名流的首选居所备注周边医院、学校、体育馆、超市、菜场销售分析销售价格每平米1600元左右客层分析职业：事业单位、公务员、周边客户优势分析1、位于泗洪城市中心，生活配套齐全年龄：32～55岁2、整体规划合理各组团高低错落，空间灵活有序3、主力面积100～130㎡切合当地的客户市场现状交3万优惠2000元，预付10万优惠1万元

锦绣华庭位置早陈河西岸，长江路以南户型面积200—300平米开发公司江苏万诚置业有限公司绿化率40%以上物业类型多层、小高层和67幢高档住宅（联体住宅）楼层高档住宅2—3层，多层物业费0.6元（三、四组团）价格高档住宅1558元多层1380元一层1320元景观内：十字型景观中轴线外：长江路公共景观带周边配套网球场、豪华会所、欧式咖啡馆、时尚西餐厅、医院、交付时间交50000元优惠6000元现状首届万诚优秀学子奖暨100万助学活动6月8日—8月10日购房可享受6年教育资助800——1000元（200人）

苏源阳光花城位置供电公司营业厅西侧总户数1200开发公司泗洪青竹苑房地产开发有限公司总建面总占地140亩，总建筑面积10万多平米绿化率43%景观一个中心，五大组团，二条主轴（东西向商业景观轴南北向步行街景观轴）楼层6层物业费0.35元户型三房二厅二卫114.87、125.12四房二厅二卫139.01、148.14价格二期一层1460元,二层1540元，三层1550元交付时间2005年年底开盘现状最多优惠2.5%

翰林新居位置泗洪县人民中路（县医院西大门南48米）占地面积11.19亩开发公司宿迁市泗洪县视野房地产开发有限公司面积100.08，126，165，202绿化率40%产品规划2栋多层，2栋复式公寓物管费用小高层0.6多层0.4容积率1.179企划公司南京朗坤投资顾问有限公司主题概念风光小高层风光生活建筑面积16816㎡建筑密度26.98%交通1路、9路交付时间一期2005年12月交付/二期2006年6月28日交付开盘时间一期2005年6月开盘/二期2006年1月开盘销售率一期开发房源已售完，二期开发房源也基本售完景观中心水景广场、中心花园均价1500元/㎡（二期）/1600元/㎡（一期）商铺4.5米3500元物业费小高层0.6多层0.4规划分析1、整体规划有特色2、景观丰富各组团高低错落空间灵活3、多层面积一期100～120㎡房型不合理,但面积设计和总价较适合市场需求销售分析1、一期开发的房源已售完，均价为1600元左右2、二期开发的房源也基本售完，均价1500元左右抗性分析1、距市区较远交通不便2、生活配套机能不全面3、房型设计不够人性化，空间浪费太大优势分析1、距市区远空气清新远离尘嚣2、紧邻蜀山森林公园，周末旅游好去处3、整体规划错落有致户型面积二室二厅一卫104.25、90三室二厅二卫127.08、119.35客层分析职业：事业单位、公务员、周边客户年龄：32～55岁交付时间一期05年6月开盘，12月交付二期06年1月开盘，6月28日交付周边配套幼儿园、泗洪中学、东盛大都会、步行街、县人民医院近况四楼以下售完，交3万定金洪中·清华园位置洪中北大门占地面积11.19亩开发公司宿迁鹏程置业有限公司泗洪分公司面积97.5，102.7，109，105.7，115，117绿化率40%产品规划4栋多层，2栋沿街公寓物管费用0.3容积率1.179企划公司浙江台州恒兴房产策划咨询有限公司主题概念稳座尊荣地段，独享书香气息建筑密度26.98%交通2路、4路交付时间2007年3月开盘时间销售率尾房阶段，已基本售罄景观几无景观均价2F、3F，约1300~1400元/平米；顶楼约1200元/平米，沿街房和普通公寓有100元/平米的差价物业费0.3元/平米·月规划分析沿街住宅，无规划特色销售分析本项目由于位于洪中北大门，主打学区房卖点，目前销售已进入尾房阶段抗性分析1、部分公寓沿街，噪音大2、小区不成规模3、小区紧靠洪中体育场优势分析1、位于洪中北大门，地理位置好2、教育板块中，该楼盘配套资源较好户型面积97.5，102.7，109，105.7客层分析职业：周边客户、教师、学生家长、投资买家年龄：年龄跨度较大交付时间2007年3月周边配套泗洪中学、英才学校、步行街、县人民医院近况四楼以下售完，交3万定金中正苑小区位置泗洪县青阳北路占地面积11.19亩开发公司宿迁市中正房地产开发有限公司面积125~129.81，142.24，89.50~107.02，95.5~100.10，127.72、109.83绿化率33%产品规划10栋多层物管费用0.4元/月·平米容积率企划公司主题概念行政、教育旁首席生态小区建筑面积36442.7㎡建筑密度28.2%交通3路、8路、10路交付时间2007年1月28日开盘时间一期2005年6月开盘/二期2006年1月开盘销售率尾房阶段，仅剩1楼和5、6楼部分套型景观中心广场、楼间绿化均价5F1258元/㎡，4F1458元/㎡，

物业费0.4元/月·平米规划分析1、整体规划较好2、小区有中央广场3、以大面积舒适户型为主4、大阳台，拐角飘窗，注重采光销售分析1、销售尾房阶段，剩余1楼和较高楼层部分户型2、中间楼栋和中间楼层销售较快抗性分析1、地理位置一般2、户型面积较大3、总价较高优势分析1、小区规划较好2、户型设计较现代3、配套较好户型面积107.02、89.50、99.91、96.00、93.49平米三室二厅一卫，95.50、100.10、100.00、99.48平米三室二厅一卫，127.08、142.24平米三室二厅二卫，129.83、109.83平米两室两厅两卫客层分析职业：事业单位、公务员、周边客户年龄：32～55岁交付时间一期05年6月开盘，12月交付二期06年1月开盘，6月28日交付周边配套县中医院近况四楼以下售完，交3万定金文体公寓位置泗洪县实小路（桥南派出所东侧）占地面积11.19亩开发公司宿迁市铭威置业有限公司面积107，112，118.75，128.05绿化率产品规划2栋多层物管费用0.2容积率1.179企划公司主题概念上流生活/市内桃园建筑面积16816㎡建筑密度26.98%交通1路、9路交付时间2007年春节前开盘时间2006年12月29日销售率尾房阶段，剩余户型不多景观小区无景观配置均价3F1788元/平米，4F1698元/平米，5F1498元/平米；均价约1500元/平米物业费0.2元/平米·月规划分析小区规模小，建有两栋普通公寓，建筑规划也无特色销售分析小区规模小，体量小，不成规模，销售速度较快，目前剩余房源不多抗性分析1、小区规模小2、小区建筑和景观设计一般优势分析1、地理位置较好2、小区周围有多个在售楼盘，能为该小区带来较多看房客源3、实用户型为主，多为实用三房户型面积三室二厅一卫112平米，三室二厅一卫107、118.75平米，三室二厅二卫128.05平米客层分析职业：周边客户、进城市民为主交付时间一期05年6月开盘，12月交付二期06年1月开盘，6月28日交付周边配套实验小学、县人民医院对泗洪市场的认识

第二节泗洪市场开展温吞,投资性买房比例不高经过几年的开展，城市购房潜力得到充分挖掘；乡村购房潜力未充分挖掘；目前，泗洪的购房者心态仍尚不成熟，感性认识居于主流,购房者对楼层要求较高，对于户型认识不够;在售楼盘很多规模小，自身配套很少；在售楼盘主力面积在100—130平米之间；房价主要集中在1200元/平米—1600元/平米；围绕泗洪中学目前有多处地块拍卖，未来围绕洪中的学区板块将成为热点。万诚地产公司在泗洪有不可替代的影响力；很多楼盘不太注重景观设计；大多无现代物管，物管公司以当地为主；在售楼盘大多不太注重包装；售楼人员大多无统一形象和培训；户型大多为老式户型，现代户型少；营销渠道少、营销手段单一。泗洪楼市印象：价值篇内部资源整合第二章工程分析占地面积：12,563㎡；总建面积：25,233㎡；住宅面积：15,019㎡；商业面积：10,214㎡；工程为多层与商住型综合社区，由江苏万诚置业开发。工程目前业已开工，即将进入销售阶段，住宅局部主力面积为87㎡两房、95㎡三房。经济技术指标：东：待建中的“宏景家园〞，总建面近10万㎡，居住人口3000余户。南：少量以自建房为主的老住宅，及“学府文苑〞等新兴社区。西：泗洪中学、育才中学，距离市中心约10分钟车程，居住人口较为密集。北：近端以待出让土地为主，远景为大型居住集中区域；区域特征：未来居住人群多,开展前景良好.基地状况：资源特征区位与市中心约10分钟车程，空间距离较远，属于城区边缘。人脉当前人脉较为淡薄，区域居住人口较少，缺乏对大型商业的支撑。文脉邻近泗洪中学、育才中学两大名校，人文形象优良。配套基本属于空白，仅有少量门面提供生活需求，是商业开发的契机。地段特征距离市中心较远，邻近两大名校，拥有良好的发展前景。核心优势两所名校，及未来该区域优势发展潜力。基地资源分析：1、本案住宅局部仅有162户，遵从现有市场情况，以学区为重要卖点，利用泗洪市民对“学区房的〞良好认同，针对“学区〞、“拆迁〞两大需求进行诉求。2、本案住宅一大优势即户型小、实用，单价、总价相对较低为学区板块的价格盘地，购置轻松，升值空间大；另外近期本案附近有大量待出让土地，远景该区域为大型居住集中区，因而升值潜力极高。工程总结：客源篇客层资源整合第三章介绍一下我们要找的人？A1先生年龄：35-50职业：不限，一般工作稳定，收入较高家庭状况:3代同堂或3口之家工作地点:泗洪当地或在外经商、打工居住状况:居住状况不限购房目的:为了子女上学，看好学区房选择户型:两房、小三房选择原因:1.学区

2.户型实用

3.总价少家庭年收入：3万以上承受总价范围：10万-20万B1先生年龄：30-50职业：小商贩家庭年收入：3-5万承受总价范围：15-20万家庭状况:3口之家,三代同堂工作地点:附近农贸市场或店面居住状况:已有房或租房购房目的:首次置业或换房选择户型:2房、3房，对中、大户型均有需求选择原因:1.工作、生活便利

2.升值空间大，投资潜力好B2先生年龄：25-45职业：不明家庭年收入：2-3万承受总价范围：10-15万家庭状况:准备结婚或三口之家工作地点:泗洪或外地居住情况:农村或与父母同住购房目的:进城或独立成家选择户型:小户型为主,精致2房、3房选择原因:1.总价较低

2.学区房

3.升值空间大C先生年龄：35-45职业：不限家庭年收入：3万以上承受总价范围：15-30万家庭状况:不限工作地点:不限居住状况:已有住房购房目的:投资或二次置业选择户型:不限选择原因:1.投资少

2.学区房

3.升值空间大，投资潜力好教育资源区位价值规划前景价格盘地实用户型建筑风格商业配套升值潜力购置轻松投资轻松贴心物管先天资源人工合成美丽、精致的|东方新城||东方新城|有什么吸引他们？|东方新城|有那些地方不好？在我们眼里，每个工程都是优秀的，但也没有任何工程是十全十美的，因而每个工程都应该辩证的去看。同样|东方新城|非常美丽，但也有缺乏，有令人满意的地方，同时也有令人指责的地方，我们该怎么躲避缺乏，劣势转化呢？先找找缺乏的地方吧劣势缺乏：环境：区域内周遍多为农村自建房，东边有大体量经济适用房配套：几无配套，市政、生活配套缺乏交通：交通配套弱形象：偏，远商业：商业面积10,214㎡，有大面积菜场，对工程抗性较大体量：住宅面积15,019㎡，体量小，不成规模创新6大手段镜子——长什么样的，以什么产品和形象引爆市场孙子兵法——2个不同物业类型，两个形象，推广中如何躲避大喇叭——听听，我们怎么介绍，怎么说，说什么牧羊犬——3类客户，我们怎么才能找到他西洋镜——客户来了，我们用什么留住他们针线包——通过其它手段，聚集人气战术篇销售资源整合第四章优势消除抗性：区域认知/关注度低外围环境有待完善本地客户价格认可度未充分挖掘周边配套不完善前期学区房价值炒作区域规划远景宣传与高档区域、资源建立联系重点炒作(借政府、大势、事件)市内售楼处的包装和引导跳出城东，吸引全县广域客户看楼路线整理、包装工程外围，重点工地围墙的包装消除抗性通过商业的规划消除顾客疑虑完善小区内部配套差异化定位强势主题、强势资源价格优势/产品差异性增加吸引力高升值空间和投资功能紧凑户型，杜绝灰色空间产品特色(面积、板式多层等)学区房优势根据工程目前的情况，结合周边地区、竞争工程的情况，找到我们的战略方向学区房炒作价格优势高升值空间销售策略关联资源行销推广本案预期销售周期为:住宅局部2007.01月～09月,商业局部建议在2007.10月左右启动较为适宜,因为届时本案周边的住宅工程销售、入住都将进入一个新的阶段,市场关注度较高。从销售周期来看,两局部产品前后存在10个月左右的时间空挡期.加之本工程住宅局部主要目的是回笼资金,商业局部才是获取利润空间的关键点.所以,在整盘方案中,住宅局部要求快速去化，商业局部蓄势而发。2007.01～09住宅部分推广销售时间段2007.07～09商业部分铺垫蓄水时间段2007.10～商业部分开始销售01.1501.0301.2001.2001.2002.0209.3009.28

2007年方案确定售楼处包装方案推广系列文案沙盘制作公司\售楼处装修公司\销售物料制作等\前期准备工作完成销售方案确定售楼处准备完毕\销售物料准备完毕\销售人员进场工程正式启动住宅局部销售结束商业局部推广开始时间节点表：正式开盘第一组团销售周期（07年2月——07年4月）销售周期划分时间跨度预期目标认购期07年1月—2月形象推广，建立项目市场切入点开盘期07年2月强势引导，促进成交强销期07年2月扩大项目影响力，加快销售进度持销期07年3月提升项目市场美誉度，保持销售速度尾盘期07年4月引导消费，消化尾房第二组团销售周期(07年5——07年9月）销售周期划分时间跨度预期目标认购期07年4月借助一期的影响力，积累客户开盘期07年5月引导消费，提升形象，促进成交强销期07年6月—7月加大推广力度，保持销售速度持销期07年8月—9月营销手段组合，提升成交量本案整体销售周期第一组团01、02幢销控70%01、02幢剩余房源第二组团03、04、05幢．剩余房源．商业蓄水第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段开盘开盘第一件手段：铜镜什么产品引爆市场策略方向虽然本工程有学区房优势，能提升工程区域价值认同，给工程的价格提升留下了足够的空间，但市场的认可还需要一定的时间，前期须有一定的价格市场性试探。同时，本案产品具备相当的投资性，作为投资性物业也必须为投资者留下足够的利润空间，因此，本案总体价格策略上采取“低开高走〞的价格策略。采用相对的“低开高走〞的根本策略，即前期以低价入市，刺激销售，会聚人气，中后期在适宜的调价平台内采用适当的调价比例以增强投资者信心，推动产品销售。推盘手段、节奏兼顾工程节点本工程的单体数量较少利于价格的走高利于销售节奏的把控,并促成销售价格的走高分栋、分区开盘的策略最适合本工程！首先推出1#、2#两栋，销售均价1280元/㎡，在销售70％时再推出余下住宅房源3#、4#、5#三栋，均价提升至1330元/㎡左右；整盘均价到达1310元/㎡左右。推案方式：0101020202第一轮次所推房源第二轮次所推房源推盘手段、节奏首批推出01栋、02栋主要考虑以下因素：工程进度整体工程有节奏推广,有利于不断保持工程亮点防止工程全部推出造成的后期所剩多为滞销户型,抗性较大的弊端有利于整体销控首批推出的房源为01栋、02栋二期推出03栋、04栋和05栋调价平台及调价比例原那么的设定调价最主要的目的是为了最大可能的刺激销售。对客户而言，产品旺销，是他们认可和追捧涨价的首要前提。人为因素过于明显，调价只会导致客户不信任和反感。针对我们可控的因素，根据各栋推出时间的不同，大致以每一组团推出或出±0〔开盘结束后〕、主体封顶、建筑外装修完成、建筑竣工验收几个阶段为主要调价平台，上调比例在1~2%之间。每次调价的幅度既能给前期购房者产生信心，又能给未购者带来刺激，产生导购欲念，同时，每一步调价都应明确价格支撑点，忌人为因素明显的价风格整。针对不可控因素，在实际操作中，根据销售量的进度、客户的购置状况、竞争对手状况等予以灵活应对和调整。不同阶段销售策略内部认购登记期〔蓄水期〕执行时间：工程开盘前半个月内价格策略：在推广的作用下制定最为贴近的价格体系，并根据不同的销售控制手段制定备选策略。销售执行：内部认购期挑选局部位置较好的产品准备进行销控。首轮物业开盘执行时间：工程公开后1个月内价格策略：公开期的执行价格为基准均价下调1~2%，以刺激目标客户的购置热情，聚集人气，到达一炮打响的目的。强销期执行时间：公开期后2个月内价格策略：配合工程的工程形象进度、总体上不同阶段的调价平台，价格逐步上调1~2%。销售执行：对前期保存的单位产品逐步进行公开，实现工程的目标利润。持续及第二组团蓄水期执行时间：强销期后1个月内价格策略：价格总体上仍保持低开高走的价格势头，价格呈现逐步上涨的态势，调价的比例控制在1~2%之间，根据实际的销售情况灵活调整。销售执行：做好客户维系。准备第二组团开盘。开盘时间以目前的情况比较适合的开盘时间为：2007年2月2日避开年后开盘楼盘集中上市的顶峰外地打工人员开始返乡，能挖掘众多潜在客户给予推广一定的时间给予一定时间，做好准备工作给予一定时间客户蓄水本着3控原则，东方新城多业态推售，必须按照一定计划性，遵循市场前提，考虑项目销售环境及条件的成熟，作出相应的计划。因此，在第一阶段我们建议以01幢和02幢为主体。第一阶段的销售时间从2007年2月开始到2007年4月战略篇推广资源整合第五章如何树立东方新城的形象？工程推广过中，首先需要面对推广矛盾的问题，东方新城最大的推广矛盾是，怎么树立工程的形象，形象的主体是什么？依托工程本身，以产品为根底传达，树立现代都市、精致小区形象依托工程周边教育资源，以学区房概念为根底传达，树立稀缺性物业形象依托工程小面积、低总价，树立高升值空间、高投资回报率形象第二件手段：孙子兵法推广策略传达东方新城的销售信息树立和加强东方新城在区域内“核心〞印象引导和改变泗洪群众对东部区域形成的固有印象推广目标分清主次推广策略偷天换日引动形象多业态重合怎么解决？分清主次，抓住关键根据分析，东方新城物业类型共有3类住宅/社区配套商业/农贸市场这3类物业中，社区配套商业与农贸市场虽属于同一种类型的不同产品表达，但是这两局部带给小区的形象却是大相径庭的。因此在本次方案中精致住宅社区配套商业是能够表达工程主力物业形象的策略一：分清主次策略二：偷天换日在现有区域规划尚不到位的情况下为防止东部郊区对工程的影响建议以新概念取代老地理名称在销售推广中建立一个全新区域概念如教育板块在推广的过程中，我们结合销售时间和工程操作时间安排，将确立两大主题形象推广阶段第一阶段〔07.2-07.9)，建立现代都市精致小区主题通过优化住宅产品做为支撑，将工程形象，与住宅成功推出第二阶段〔07.10-)，强化教育板块核心形象带动商业形象建立在成功的工程教育板块核心形象之上，强化商业形象，配合销售进度，促进销售策略三：引动形象第三件手段：大喇叭推广内容说什么?推什么?我们工程基调怎么定?基调：住宅——快捷，便利，现代，都市广告表现要素：核心形象的塑造文化优势和居住价值现代感与都市感营造精品气势基调定位表达传播语背后隐藏的含义一种居住方式的引导一种置业理念的改变一场颠覆传统区域的游戏一处投资性极强的物业传播的核心内容放飞轻松置业的梦想教育板块地产原始股教育板块核心区，共享优悠新生活基于推广中的问题,必须通过工程核心价值理念的树立,才能更好的建立工程的形象推广语﹥﹥﹥备选﹥﹥﹥第三件手段：大喇叭推广内容群众传播〔ONETOALL〕+点对点直销〔ONETOONE〕第四件手段：牧羊犬

媒体组合传播渠道：媒体的整合需要有针对性选择，在东方新城工程上,我们将借助群众媒体的传播面，宣传和树立工程形象，而小众媒体，主要针对工程销售信息，产品信息，起信息直达及小范围内打击形象的传播目的。群众媒体：高度传播、吸引客群、短期引爆小众媒体：配合阶段人气积累、推进工程销售传播渠道选择必要性：户外广告：县城中心户外大牌〔备选：县医院附近〕；泗洪闹市区域作为吸引全县买房者的重要媒体；县城中心地带――办公场所集中点灯箱：泗洲大桥灯箱。道旗：沿北部乡镇进城大道，树立引导旗。电视广告：县电视台新闻前插播或电视滚动字幕群众媒体印刷品：楼书、DM单页、户型手册DM派送：城东南区域所有即将拆迁社区DM派单跨街横幅：健康路、人民路、工人西路跨街横幅乡镇条幅：各乡镇主要交通关口布置条幅小众媒体2007年1月,户外大牌2007年1月,工地围墙信息发布2007年1月,泗州大桥灯箱广揭发布2007年1月,沿北部乡镇进城大道，道旗发布2007年1月,跨街横幅2007年2月,条幅发布2007年2月,DM派发2007年2月,电视2007年度推广安排第四件手段：牧羊犬

媒体组合销售持续期形象饱满期形象树立期蓄势铺垫期收尾清盘期媒介投放节奏(以一期为例)时间2007年1月2月3月4月5月DM派发条幅道旗围墙灯箱电视活动大牌跨街第五件手段：西洋镜

现场封杀利器1：市区销售中心利器2：样板间利器3：现场环境利器4：洗脑式销售4大利器，立体营销利器1：市区销售中心销售中心作为客户实质性与工程首次接触，它的设置直接关系到工程形象是否与其价格，价值之间对等，东方新城作为区域内都市、现代、精致物业的代表者，现场销售中心，必须能够在整体形象上到达要求。东方新城以精致户型产品为特色户型设计与泗洪地产市场主流产品有一点区别东方新城的样板房设计将作为重点的营销手法。利器2：样板间样板房设置示意图利器3：现场环境现场环境包装是实现对买家的围杀半径让买家能够顺利地实现从外面导引到工地现场第一阶段：在没有楼盘形象的状态下建立的是水平围杀线第二阶段：通过现场作为核心点进行纵向围杀第三阶段：弱化买家对期房提防和抗拒心理现场环境包装内容路牌导示牌立柱挂旗工地路牌围板欢送标牌看楼专车POP彩旗或吊旗设计楼体招示布〔工程名称、销售信息、促销概念等等〕楼层进度牌利器4：洗脑式销售营销是在做两件事：攻心和洗脑营销手法在做两件事情，第一件事情是“攻心〞，第二件事情是“洗脑〞，“攻心〞攻到让你的客户爱上你，即建立在传播的根底上“洗脑〞洗到让你的客户丧失理智,需要通过现场的环境及销售方法,技巧实现第五件手段：西洋镜现场封杀第六件手段：针线包营销手段价格手段活动/事件营销手段价格手段本案先推东部地块再推西部地块，销售价格采用低开高走、分期销