贷款买房很多学问

贷款计算公式：贷款公式主要有两种，它们分别叫做等额本息贷款计算公式和等额本金贷款计算公式。这两个公式的最大不一样：在于计算利息的方式不一样。前者采纳的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息)，后者采纳简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样，在其它贷款条件相同的状况下，等额本息贷款很显然地要比等额本金贷款多出好多利息。此外，等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等；而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不一样，从还款先期都后期，金额渐渐减少。1。等额本息贷款计算公式:每个月还款金额(简称每个月本息)=月利率×[（1+月利率）^还款月数]贷款本金X----------------------------------[（1+月利率）^还款月数]-12。等额本金贷款计算公式:每个月还款金额(简称每个月本息)=（贷款本金/还款月数）+(本金-已送还本金累计额)X每个月利率后期，金额渐渐减少。等额本息贷款与等额本金贷款比较国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候，忽然有媒体揭秘，说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉花费者。并算了一笔帐，买一套房屋贷款40万元30年，前者比后者要多出利息10万元之巨。花费者一片诉苦。于是有媒体总结以下：银行方在意信贷额度还款方式不可以挑售楼员关怀提取佣金贷款银行不可以选开发商希望早收放贷按揭律师不计帐购房者的利益谁计较你的利益谁知道等额本息贷款与等额本金贷款对比，在正常还款状况下，等额本金贷款确实能节俭好多利息。但为何在外国，采纳等额本息贷款的借钱人能比等额本金贷款节俭更多的利息呢？当您了解了贷款后，您会发现当前国内有不计其数的借钱人每年都无谓地多支付着不计其数的利息。下边，我来深入地剖析这两种贷款，进而能够得出一个结论，等额本息贷款经过调整还款方式，能够在节俭利息和节俭时间方面，比等额本金贷款更好。两种贷款的利息计算方式下边我们先来剖析一下这两种贷款在传统的还款方式下的差异。在计算利息方面，等额本息贷款为何与等额本金贷款有那么大的差异？原由在于二者计算利息的方式不一样。等额本息贷款采纳的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，节余本金所产生的利息要和节余的本金(贷款余额)一同被计息，也就是说未付的利息也要计息，这仿佛比“利滚利”还要厉害。在外国，它是公认的合适放贷人利益的贷款方式。等额本金贷款采纳的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对节余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一同作利息计算，而只有本金才作利息计算。所以，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，假如借钱人没法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借钱人，越应当选择等额本金贷款。两种贷款的每期还款特色让我们持续剖析这两种贷款的差异。固然等额本金贷款能节俭好多利息，但等额本金贷款的“弊端”是它的每期还款金额都不同，并且是先期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借钱人的还款能力要适应这类状况。而关于等额本息贷款来讲却没有这样的“弊端”，它的每期还款金额都相同。借钱人能够比较简单地依据自己还款能力，拟订贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额固然不等，但它的每期均匀还款金额却比等额本息贷款低好多。下边两张截图来自于"贷款剖析师"软件,展现了两种贷款的每期还款特色。等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不一样下边的剖析，将能够进一步揭露出贷款的奇妙。两种还款的比较前面介绍了两种贷款方式各自的特色，我用表格概括以下。等额本息贷款等额本金贷款计息方式简单利率计息复合利率计息每期还款本息等额不等额（先期重，后期轻）每期还款本金先期轻，后期重等额每期还款利息先期重，后期轻先期重，后期轻利息飙升速度加快度匀速度国内流行度主流弱流(?)国际流行度主流弱弱流操作灵巧程度强弱计算难度高难较难能够造出最好的还款方选它没错，但可能不会是最评论案，也能够造出最糟糕的好方案。注意上表中，等额本息贷款的流行度和操作灵巧度都超出了等额本金贷款。因为等额本息贷款据有主导地位，所以很多半学家对其进行了深入的研究，并发现等额本息贷款中，除了利率之外，还款方式和贷款周期对利息的影响也特别大。超越等额本金贷款之一：双周加快还款归功于计算机的普及以及软件工程师的努力，此刻的老百姓能够象贷款精算师相同，掌握贷款的各样计算方法，仔细地对贷款方案作剖析比较，深入地认识贷款方法的多样性。

轻易地这使得借钱人能够依据自己的经济状况，

灵巧地采纳一些还款方式，

来减少利息、缩短贷款限期，减少贷款利率变化所带来的压力。等额本息贷款中的双周加快还款就能用来减少利息、缩短贷款限期，达到与等额本金贷款相同的效劳。下边我用一个简单例子来说明。假定您贷款30年50万元，分别采纳等额本息贷款的标准月还款、等额本息贷款的双周加快还款、等额本金贷款三种方式计算。贷款年利率为%。下边我用贷款剖析师软件（个人版）的二张截图来说明它们的差异。等额本息贷款截图：标准的月还款

(

用等额本息贷款计算器计算

)等额本金贷款截图(用等额本金贷款计算器计算)等额本息贷款截图：双周加快还款(用等额本息贷款计算器计算)双周加快还款与等额本金贷款的对照依据上边三张截图制作出下表，以便各位比较。等额本息贷款之等额本息贷款之标准月还款(参等额本金贷款双周加快还款照)原始本金50万50万50万贷款年利率%%%贷款周期30年30年24年1个月支付频次每个月支付一次每个月支付一次每两周支付一次每个月支付金￥3,(月)￥2,(月均匀值)￥3,(4周)额利息累计￥624,￥480,￥483,还款期数360期360期629期节俭利息---￥144,￥141,节俭天数---0天2,135天每年需多还---每年还款不等￥3,款贷款成本率%%%以等额本息贷款的标准月还款为参照，从上表中能够看出，等额本息贷款中的双周加快还款方式像等额本金贷款相同，也能大批的节俭利息。双周加快还款固然比等额本金贷款多付2500元的利息，但贷款周期却比等额本金贷款缩短了快要6年。等额本息贷款中的双周加快还款看起来还不错，但在美国，选择它的借钱人不过特别小的一部份人，大多半借钱人选择的是等额本息贷款中的额外还款方法。它比双周还款方法操作起来更方便、更灵巧、更省钱。超越等额本金贷款之二：额外还款在等额本息贷款中，采纳部分提早还款，是节俭贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。它主要有两种方式，一是上边介绍的加快还款，另一种是这里介绍的额外还款。而额外还款则更简单、灵巧，在外国，它是借钱人的主要还款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期还款中，多付上一笔相同金额的还款。因为这类方法比较灵巧，所以，假如借钱人为了达到自己的财务目标，就需要经过几次试算来决定自己的额外还款时间、频次和金额。在这里，为了说明这类还款方法能够比等额本金贷款节俭更多的利息，假定借钱人有这样一笔贷款，30年贷款周期50万元，每个月还款一次，贷款年利率为%，经过几次试算后发现，在正常还款表的每年最后一期还款中，多付上一笔3,360元的还款，则贷款共计利息就恰好开始少于等额本金贷款的共计利息。等额本息贷款之额外还款表(部分)额外还款与等额本金贷款之比较上图是两种贷款的比较，显示了等额本息贷款加额外还款能够比等额本金贷款节俭更多的利息。我们能够用3,360元额外还款作为一个阀值来调整节俭利息的多少：比该阀值越大，则比等额本金贷款节俭的利息越多；比该阀值越小，则比等额本金贷款节俭的利息越少；当等于该阀值时，则比等额本金贷款节俭利息元，节俭贷款时间5年10个月(2129天)。所以假如借钱人选择了等额本息贷款，必定要考虑相应的额外还款或加快还款。综合对照将上边的计算结果用下表综合地进行比较，以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的差异。等额本金贷款等额本息贷款+额外还款原始本金50万50万贷款年利率%%贷款周期30年24年2个月支付频次每个月支付一次每个月支付一次每个月支付金额￥2,(月均匀值)￥3,利息累计￥460,￥460,还款期数360期290期节俭利息---￥节俭天数---2,129天(5年10个月)每年需多还款---￥3,贷款成本率%%关于借钱人来讲，管理好自己的贷款是一项特别重要的理财项目。所以重要的是依据自己的经济收入来拟订财务目标和还款计划，而不是必定要比等额本金贷款节俭利息。而等额本息贷款加上额外还款方法能够帮助借钱人灵巧的理财。秉承着省钱就是挣钱的原则，量力而行，您必定能早日离开贷款一族的苦海。备注看法：当前，老百姓的购房贷款因为风险低、利润大成为银行的最优良项目。但老百姓却要付出深重的经济代价。其原应就在于国内一些银行采纳各样方式(比如要求缴纳提早还款违约金，限制提早还款次数，或许提升每次提早还款的金额)只同意老百姓依据银行的规定还款，而不一样意老百姓依据自己的经济状况用其余提早还款手段来缩短贷款周期和贷款利息。经过文章“提早还款与贷款违约金”能够看出，外国银行限制提早还款是为了防止贷款的成本遭到灭顶之灾，而国内一些银行限制提早还款是为了让自己的利润最大化。当贷款利率上涨时，承受损失的是老百姓，而银行却在极端获益的状况下持续获益。而一旦不可以达到利润最大化，就以为有自己损失，就要借用所谓的“依据国际老例”或“与国际接轨”的借口，向老百姓收取违约金