某市高层物业项目初步市场调查报告4

xx市高层物业项目初步市场调查报告专业决定高度理性决定价值目录一、xx市房产宏观市场分析二、xx市区域市场调查分析三、xx市房产类型调查分析四、项目周边区域的竞争楼盘分析五、项目概况六、项目分析七、项目认知一、xx市房地产宏观市场分析

2003年xx社会经济指标

——GDP为1870亿元

——社会消费零售总额771亿元

——人均GDP2300美元

资料来源《统计年鉴》

2004年一季度xx房地产开发概况数量：新开盘项目共计35个（包含亮相项目）

供应总量约109.12万㎡

类型：小户型住宅商业物业

区域分布状况城西和郊区：（城西供应体量最大）城西房地产供给达34.16万平米城东和城南：（供给平淡）但万科金色乐章、华润翡翠城二期等大盘将在年内引起城东楼市井喷城北：（主要是商业地产项目）金荷花、荷花金池、大正鞋都、亿家天下（筹备）等项目掀起了xx商业地产之革命。环域分布状况

一环内：20%一环到二环：17%二至三环：37%三环外及郊区楼盘：26%特征：楼市供应量较为均匀，二环到三环仍是商品房供给主力区域

03—04年度xx房地产小结

2004年1-2月：市区住宅供应面积：45.64万平方米，同比减少24.6%，销售面积：106.69万平方米，同比增长42.49%，供应缺口：

61万平方米+2003年的供应缺口=200万平方米（约2万户的需求缺口）

2003年：xx的城市住宅地价为负增长，拍卖土地：60%为旧城改造置换出来的土地

40%为新增土地市区内：住宅用地〈商业用地

大量的住宅开发转向郊外土地供应错位消费者研究降价敏感：40%的消费者认为未来两年内，xx的房价将平和下降60%认为可能会上涨，上涨的平均幅度为10%34.2%的人认为不会因为涨价而冲动购房44%的则处于观望状态8.4%的会延后购买13.4%的会提前购买二、xx房地魄产区场域市木场分荒析理想匆的居峡住地想选择甜比例31该.1％购房足者选栋择城西27％购房绞者选灿择城南17却.6％购房欢者选寻择城东购房尿区域气敏感沃性图城屠西纱区将域市场旧表现倍：xx的传颈统居非住区盯域城闹西成业为xx楼市散的一叙大亮冷点巨大舟的投遭放量纳在短竹时间垂内就棋被市兄场消木化了补近80％原相因策：城西蜂的生莫活配探套设墓施的俱日益唱完善胸，并偶且房亦价低匆于城业南房价俘结构巩：城西败二环辣至三炭环外沈住宅惕价格帽在30蹄00元/㎡左右恢浮动代表纸楼盘标：向左参向右弓、博壶瑞都号市花亩园、色楠极细地等元贝例驾考20忌16科目合四剖元贝惑驾校厘网特别秩提示：30奶00元/㎡左捕右的终价格使是目公前市励民的润心理双价位盯！城效南范区揪域市场殿表现钥：人南吉南延扇线楼凭市发粮展迅绿速，贼但是铁由于闸大量告土地闭手续虑办理拉还快需要今较长党的时雪间，缠新城师南近资年的挺开发赛量不袜会很誉大。量所以诞城南厦的可感供选档择的拒楼盘例不多侨。城粱南的状房价例平在xx一直疯保持疼领先朵。但孟住房帽却一他直供济不应扎求。锈值得容思考摘！原堪因游：由于顷成熟森的城稠市配肿套和大高品斩质的拍楼盘啊建筑酬，形柏成已猪久的奶居胳住偏革好，名导致瘦了区辟域房尝价的槽攀升唤和高渣价位斩。房价倚结构皂：城南炕的房颗价基泻本维嘱持在35妄00元/㎡这个饭价格寒线左统右。代表欣楼盘壤：玉林概都市躺金岸赔、so劳hu沸城离、水先漪袅零铜、该棕北俱国际嫂等城另东翁区饭域市场排表现拼：向东滋发展小总体划格局惧采用肯带状禽形式切。20萝04年，婆城东自房价士急剧戒上涨扑。东旧湖片菌区、注建设剃路、吃望江运路、询蜀都疼大道伟是城迎东高编价位粮楼盘慢的主笨要集叉中区失，华京润翡跪翠城故和万舒科城横市花蛇园的足开发嚷，以稳及新孝加坡愿吉宝答集团警的进业驻，碗使得绣城东能的楼西盘品蚂质得焰到大兴幅度阀提升。原雁因萍：稀缺季的城哪市景够观使昏得目霉前越泉来越喘重视倾居住组环境萝的市结民所碗追逐匙的。房价步结构摸：二环焰路区邪域内四的楼煮盘价蛇格普安遍超喂过了30评00元/㎡代表枝楼盘岗：蜀都云花园腐、万口科城摩市花方园、涂南府钳锦、孤中海费九眼进桥项破目、坑吉鬼宝粼言江峰篇阁等城可北悉区唇域市场灿表现佛：城北帐的房悼价已问有提举升。眼城北啄的城倾市配饶套有溉待完添善，盗交通胆状况胶也还祸不怎适么理表想，塔但是机城北轰是目山前离口城区篇最近筒，房脉价最徒便宜怨，住妙宅性遍价比坦最高犹的区留域。旋下半告年万槐科金惯色花论园的女推出碰将会朴进一岔步提狮高城衣北楼促盘的煎品质后及房屋价。原签因须：由于释旧城刃改造苦、沙窜河整杯治，钳新的蜜城市计规划者，使拾得该吨区域殃的居息住环举境有今很大霉的改趟善和扒提升批，房绳价的遍上涨活也是厌预期刘的事。房价敞结构戏：城北滋二环殃路区醉域内慰的房摔价在25岁00元/㎡唤——音32灯00元/㎡左右竭，城帐北的互房价冲还有退很大相的提旧升空殖间。代表暴楼盘造：前锋减项目否、迪典康银携色诗聚典、份金荷肯花等元贝市驾考20妇16科目机一杰元贝链驾校档网典型捞项目验解读玉林·都市恰金岸锦都监一期缤纷截假日水木摸光华·向左喝向右华润·翡翠缠城蜀都粮花园典型迎项目予解读幼之一玉林·都市送金岸玉林凳都市未金岸该项藏目是璃一栋陕位于xx市玉井林小欣区玉童林南会街1号的半小高流层电强梯公亩寓，后总建求面6.蜡8万平贯方米辛，户淹型面岩积38添-1扯80，价影格34喂00绝-3绪50庆0元/平方韵米左至右。巨小区惜内有拉游泳落池、绵综合京功能冈篮球厉场、丑大型课中心锐园林缩慧、大迹型活乏动广滥场、抬社区必会所沉中心饰。现代贫城市虾功能恼时尚榜人文熔典范出入具便利大型且中心蜘景观较园林典型惜项目普解读合之二锦都目一期少城挽新天晓地眨市中每心大志型风朱尚建芒筑集朽群锦都冤近30万平购方米桥市中来心大薄型风魄尚建暑筑集督群。传融合控现代自与传绩统，柔时尚盗与古遥典的追双重战姿态狭。建每筑xx时尚边地标修、魅炒力生摸活排傻场。位于奔城市料中心布，身钥处宽削窄巷马子历浴史文料化保变护区值坚持难人文绞地产仓理念舞，传乏统文血化与跪现代挠城市情的理角解。城市拜休闲冠地标翅。汇帽聚一利线休绸闲娱用乐时西尚。胁空中贪院落竖式公岂寓、躺新派著写字扣楼、仔物色缝商格业乒广场津、咖馒啡馆圾、俱碰乐部胖、会聚馆、毛新潮跌娱乐映及时望尚风金情餐乖饮。科目缩慧一考献试20堪16年科饥目一肿模拟汁考试典型尘项目役解读测之三缤纷悔假日中央枕商务即区地输标建昂筑楼高60米，乱建筑徒面积38耻00馒0平方耕米。杜售价50境00元/平方瓣米完善珍的功此能布慢局和愚设备妨配套商务影生活候的第洗三空姜间纯酒跳店式怕公寓典型蛮项目训解读健之四水木该光华·向左易向右精致/实用烘：31－55平方劲米个锅性空芹间，误真正纯实现横都市胖实用待主义生态/成熟匹：水愈木光愁华13万平各方米辱大社蹄区，既共享垒空中商花园碎、森喝林泳赠池，虽色叶雄树林私、银看杏林隔等景长观配后套，免社区勒生活舞丰富导多彩培。休闲/舒畅膊：超闻大面妈积阳项光泛揉会所猫，浪樱漫摘律星台佳、乒箱乓球爸打拼颠场、衰完善旬周全恩。舒适/人性统：锦潮绣物脊管提陪供贴唉心服亏务，的令你客感受崖无比划的优洋越与凑舒适计。时尚/艺术哀：2万平宪方米星风情踏商业懒街，渣休闲滨设施朽、娱乐存配套缸、餐故饮茶校楼一识应俱愧全，斗展现知时尚禁生活麦魅力央。潜力/良机盘：紧林邻西伸南财帜大，盖校园塞商机革无限典型摩项目假解读遗之五华润·翡翠垒城项目栗总占姻地12也45亩，鞭总建膜筑面吧积近10森0万平代米，雕预计并分5期开缩慧发。项目稠整个撑地块帝被一绒湖、鉴两河寇、三达个公贝园层拢层环拔抱，浓风水愁浩淼闸，人裕杰地箭灵鉴，其亦中东颗湖水狸面面砍积18仰5亩，削东湖刷公园42性0亩，印沙河窃公园20靠0余亩碧，府洒河公锦园10脏0余亩钟，是包一块荒难得牵的风字水宝潜地。翡翠杠城一穗期北事靠东裹湖公抚园，腹西邻裂府河谈，南炸接华但润大嘴道。策净用应地占似地10闲4亩，找住宅仇建筑御面积12万多述平米渔，会闷所面店积21输00平米萍，商丈业建填筑面班积25室00平米茅，总渗户数98论3户，腹设计第有55米6个停誓车位喘。售踩价在36价00元/平方承米左驶右。来自贫中国简最大北的资欧料库络下载典型激项目抵解读旅之六蜀都赴花园xx市二府环路绸内最迷大电妨梯公敬寓组伤团兽“深蜀都冠花园粘”，叼总占繁地15阁6亩，馋总建赤筑面普积38万平壮方米膨。与规澳大膊利亚雾的贝林尔高葡林、默英国距的威零格斯孟及上夫海同兆策等想合作航方的益强强萌连手养使得雨蜀都颤花园嘉这个芝房产耻更具鉴市场码竞争辞力。低价制位掀弱起高敞层电蚂梯公破寓的禾价格裳风暴配套甘设施驼完备堆，以MA丙LL的形网式出吨现三、xx房地运产分诸类调驼查分拨析特征妨：百花漆齐放狸百家踪蝶争鸣（贱xx停的房宾地产就开发老在表储现出码极大屠的兼孤容性老和包四容性首。各挡种类射型的押房地京产项易都受良到追拘捧。胁））类型较：商业土VS镜住宅格投资伪VS美自用（各激种业受态的惠地产嚷项目梳，多百种方他式的煎下单鸟模式况，共张同构纤建了焦xx古地产房诚的繁葡荣！花）目标惑：知己膛知彼解百战醉不殆（本游节单迹独对扎住宅岸地产杠项目艳进行吵专项陡分析丑，以枝期对爹“维裤多利捷亚花圆园”绒提供扬市场总考证轰！）类取型材分绞析别度墅——多数昌人拥闻有的悠居住饺理想秘，少卸数人后拥有进的诗仅意栖罚居小短户匠型——“灵动训空间绕，自阔由世恭界”搭，繁孟荣之裙下暗拥流涌谢动多层鹅住宅——“很生火活，膨很xx反”，当梦前xx市民混的住社家首月选电梯卷公寓——“高层参维新愁”，狼代言警都市壤居住彼的时才代正炉在来及临（注剪：本堡报告咬在解是构分海析中覆对高减层、个小高旦层电铸梯公调寓将泄作重料点解竿析）类型短解析役之别墅俭篇区域厉：城西璃、城厦南、吊城北欣的三束环和圾外环月周边城市谈别墅昆区域南延狭线、灶牧马惹山、少温江构光华巩大道节、龙责泉、介大丰腔、新舒津近郊稀别墅霞区域崇州孩白塔也湖、航崇州剃街子陕镇、返青城痰山远郊浆别墅持区域类型锁解析雅之小户析型篇分布肆区域：一姥般都挽集中型在一辨环路裁内及暗城中有少根量的哨小户膊型分葡布在单城北痒和城常南的鼠一环绍和二惑环之对间城南姑又是尝小户闸型的摩集中餐区域代表遍项目亿：SO悔HO沸城印、花饮样年糠华、谷单人捡房·双人佛床、恭新城塑市广霞场、酱西岸怒蒂景逮、铜现代待城、食凯悦弯新城演等（目邻前高陕校小奖户型质开发丈热潮侦正在井兴起刻，其割销售邻状况劳都比巧较良荣好）价格哈表现窄：小户鼻型的塘价格达一般毅在30用00元/平方狭米以卧上破臣题浸：小户父型供蛋求关程系发乓生巨功大变浴化，日小户榆型物单业正绸逐步灭走向沈饱和肿。值得找开发塌商警貌惕！牙！！20爷02年的态小户乓型的横销售意率基包本在95谋%以上20候03年上慰半年盐的销误售率矿只达划到了85贩%左右类型酒解析须之多层探住宅拘篇区妖域颠分焦析城东遣：集中蛇在建阴设路—八里魄小区短、成除龙路—东湖蝴两个金片区哑。万科谅、静硬居嘉瓦苑、聪翰林金花园搜、香呆江花涉园等倍楼盘堵都将避陆续乒推出塘。城南骑：集中魂到人诞南延序线三殃环路设以外盟区域心怡菊房产摆、深容长城运、远彼大等以大盘尊将是听城南岭多层弹住宅宗的主早要供吼应商愧。城西估：集中左于二丛环路迎至三毕环之万间，何光华跑片区方、外初双楠姜、金便沙等驾区域博瑞井地产绿、置倒信地堵产、腊中房丙地产堵继续耀领衔拜区域召的多搭层之正舞！城北面：驷马胳桥片赶区和脖人民新北路叨片区舱有望撞成为刮市场愧供求腔最旺制盛的坐区域哗。多层嘱住宅狱市场亮破题xx市民比的居撕住习堵惯，泊决定奴了多嫩层是xx市民岁的良冈好选乳择。制所以xx的开批发商报多以剂多层译住宅兆为产挣品选童择。多层菌产品宇的海黄量入辱市，栋导致处竞争场的白云热化绕，赋根予住撕宅概乏念和浓含义妹是测缘瑞试开碍发商熄对市浑场应汁变能卸力的卸有效玩因素猛。川西彼名居查、欧患式风拌格、患院子问、阁嫁楼无数汇的居柱住样仆式成丈为多洁层住日宅冠樱冕的页外衣龟！引沫导居魔住风售向的承同时利，为xx住宅决的发穷展带蛋来革氏新的病气息帮！大型当多层忠住宅婆社区布，成功为居义住组颤团的娱构成稠因子扫。而猾居住螺大盘妈的外哥移开连发也誉正成樱为xx多层钳住宅泡开发傻的一内个趋青势！一切含便应值起了绩居腥住郊理区化费！！关键烤词：大盘中、外振移开倍发、亦居住歉郊区有化类型税解析岁之多盒层电梯辟公寓忠篇区呀域竹分抖析城中寒：享核受城暖市，叉交通冰便捷争！（主效要集蹈中在惜府南秒河沿版岸及雅城区部主要熟街道验上漏，价绸格在展35虽00泡~4本00拦0元呼/平酸方米）城南削：袭置业庭首选忍，坝身份摔的名嘴片！（分听布区出域玉掌林、叠新棕误树片吵区、稀桐梓柏林以律及南小延线栗，价事格在骂3根40缺0元村/平沟方米舱以上珠）城西龙：环吗境制喉胜！（金菠沙片军区、荷光华性片区辆，外数双楠拔为怕主要稍区域冶，价阴格在财30伪00五元/尚平方趁米以落上）城东疲：逐烘渐形受成气材候，沾充分序享受愤河景傍！（玉巴双路这沿线秤、蜀敬都大原道沿反线及药川大橡九眼潜桥，宿交通馒便捷延，沿义线新液项目昂不少惊都是亏电梯待公寓名。毙价格巾在不更断上状涨，休目前协在3佳20疾0元帅/平墙方米露）城北易：价送格取黎悦居姥民！（驷晕马桥旬片区胞、人姜民北嚼路片插区是鱼电梯脸公寓膝出现弊的热灵点区暑域菊，价名格在日29喷00鸭元/膝平方祝米以屯上）电梯协公寓化破题确之法xx正渐类渐形烫成电彩梯公钱寓的悲居住栏热潮昆！电晶梯公准寓在xx已经席度过占其“迎冰河慨季”炼，市内民的勤购买哄热情责被电羊梯公鬼寓的疫“高列瞻远朵瞩”美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