物业项目管理应知应会手册

物业项目管理应知应会手册

XX物业项目管理应知应会手册（2019版）第一章项目简介1.项目名称：XX物业2.通讯地址及邮编：（省市区）（详细地址）（邮编）3.开发商：（开发商名称）4.物业服务合同期限（到期是否续签）：（合同期限）（是否续签）5.项目出入口数量及位置：（出入口数量）（位置）6.项目荣誉情况：（荣誉情况）7.项目概况：期数类别交房时间楼栋交付区域户数物业类型占地面积总建筑面积停车场面积收费面积绿化率容积率一期住宅2010年1号楼、2号楼200户住宅10000平方米20000平方米5000平方米3000平方米30%2.08.楼宇信息：类别楼号住宅1号楼住宅2号楼9.停车场：停车场规划停车位个，分别为地上个；地下个。期数类别户数（套）建筑面积楼层单元数（层）电梯/部层高商铺户数（m）二期住宅30015000平方米15层5层/单元3部3米10三期住宅40020000平方米20层4层/单元4部3.2米2010.附属设施：如游泳池、会所、运动场地等11.建筑配套：如学校、医院、银行、超市等12.交通状况：如市政路、地铁站、公交线路等13.常用联系电话（可根据实际情况增减）：匪警：110查号台：114邮编查询：184中国电信：10000燃气公司：（公司名称）（地址）XX居委会：（地址）物业服务中心：（地址）项目负责人：14.主要设施设备：设施设备名称品牌数量位置备注发电机XXX1台地下室备用水泵XXX2台1号楼、2号楼供水电梯XXX6部1号楼、2号楼、停车场住宅电梯、货梯监控探头XXX30个公共区域监控地面消防栓XXX20个公共区域消防地面接合器XXX10个公共区域消防15.各种应急阀门/开关位置：名称品牌数量位置市政供水阀门XXX2个1号楼、2号楼供电开关XXX2个1号楼、2号楼燃气阀门XXX2个1号楼、2号楼16.服务时间：数量位置备注、收费标准物业服务费按面积计算物业服务中心详见合同生活用水价格按用量计算物业服务中心详见合同商业用水价格按用量计算物业服务中心详见合同居民用电价格按用量计算电力公司详见合同商业用电价格按用量计算电力公司详见合同燃气价格按用量计算燃气公司详见合同车位费按面积计算停车场详见合同装修相关的收费标准按规定收取物业服务中心详见合同第二章基础管理1.什么是物业管理？答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2.物业管理有什么作用？答：为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供卫生、清洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增长。3.物业管理的基本内容？答：物业管理可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。答：物业服务费主要用于以下方面：1.常规性公共服务，如客户服务、秩序维护、环境卫生管理、消防管理、车辆道路管理、绿化管理、设备设施管理等；2.针对性专项服务，如为业主代收洗衣物、代订报纸、杂志、牛奶等、代购车船票、飞机票等、代业主放盘租售、代业主收取租客租金等；3.委托性特约服务，如室内清洁、代买商品、招待客人、室内设施维修、室内小型电器维修、送餐服务等；4.物业共用部位和共用设施设备的维修和更新、改造；5.住房专项维修资金的管理和使用。答：是的。即使房屋处于空置状态，物业公司仍需对公共设施和设备进行日常维护和保养，以保证小区环境的整洁和安全。因此，业主需要按照物业服务合同规定缴纳物业管理费，以支持物业公司的日常运营和维护工作。同时，业主也可以考虑将空置房屋出租，以获得一定的租金收入。产权人长期不居住的房屋或未售出的空置房都应交纳物业管理费。这是因为物业公司提供的服务是一种公共性服务，包括公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等。这种服务具有非排他性和非竞争性的特点，即一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住而减少管理成本。业主不交物业费是对交费业主利益的侵害，同时也会影响小区的物业服务质量。如果业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在小区内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。如果逾期不交纳，物业服务企业可以向人民法院起诉。购买了车库或车位的业主需要交纳场地管理服务费，因为物业公司需要对车库或车位进行清洁和维护。物业管理公司提供物业管理服务业务，其应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。如果跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定造成的，物业公司应承担相应的责任。因此，业主在二次装修过程中需要做防水实验，以免将来给自己带来不必要的麻烦。业主需要向物业服务企业申请装修房屋，同时需要提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料。物业工程部会对这些资料进行技术会审，经批准后方可入场进行装修。同时，业主还需要签署相关协议，交纳装修押金、垃圾清运费、证件工本费，办理装修许可证、办理施工人员出入证。《物业管理条例》第52条规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。装修涉及到建筑物安全使用的问题，因此物业公司必须从装修开始时就进行管理。装修保证金的存在可以制约装修工人的违规行为，避免装修带来的损害已经形成，给业主安全带来威胁。答：业主需自行负责装修垃圾的清理和处理，不得随意倾倒在小区公共区域或街道上。可以联系当地的垃圾清运公司，或者将垃圾运到指定的垃圾处理场所。同时，建议业主在装修前就做好垃圾清理的计划，避免垃圾积压带来的环境污染和安全隐患。答：是的，服务中心可以代收快递，但需要业主提前告知并提供相关信息，以便快递能够准确送达。同时，服务中心也不会承担快递物品的保管责任，请业主及时领取快递。3、我需要申请停车位，应该怎么办？答：业主需要填写停车位申请表并提交相关证明材料，如车辆行驶证等。物业会根据停车位的情况进行审核，并在审核通过后为业主分配停车位。同时，业主需要遵守小区内的停车规定，不得占用其他业主的停车位。4、如果我需要报修，应该怎么办？答：业主可以通过电话、微信、APP等方式向物业报修，物业会尽快派专业维修人员进行处理。同时，业主也可以在服务中心填写报修单进行报修。物业会在24小时内进行回复，并及时跟进处理情况。5、小区内是否有公共设施可以使用？答：是的，小区内有公共设施如篮球场、游泳池、健身房等可以使用。但需要业主提前预约，并遵守相关使用规定，如时间、场地等。同时，使用过程中需要注意安全，不得破坏设施。6、物业是否提供保洁服务？答：是的，物业提供保洁服务，包括小区公共区域的清洁和垃圾清运。同时，业主也可以联系服务中心申请个人保洁服务，但需要另行收费。7、如何申请小区活动场地？答：业主可以填写活动场地申请表，并提交相关证明材料。物业会根据场地的情况进行审核，并在审核通过后为业主分配场地。同时，业主需要遵守小区内的活动规定，不得影响其他业主的正常生活。我们可以代收邮件包裹，但不接受易碎、生鲜、超大件和法律文书等物品。委托人需携带身份证前往物业服务中心签署《邮件包裹代收服务协议》。如果楼上有高空抛物行为，根据法律规定，如果造成人身伤害，责任人将依法追究责任。如果无法找到责任人，整栋业主将共同承担损失赔偿。物业服务中心会加强宣传，希望业主相互监督，共同创建和谐文明社区。业主登记时需要张贴照片，这样我们的工作人员能够更快地认识和熟悉业主。我们希望业主能够详细填写业主家庭情况登记表，包括常住人口情况、业主联系电话和紧急联系电话等信息。这样我们可以更好地为业主提供个性化服务，并在紧急情况下及时联系到业主，减少损失。业主签署的协议和个人资料由专人管理，我们建立了健全的档案管理制度，资料的查阅必须经过经理批准。如果老人晨练的声音太大，影响其他业主的休息，我们会努力创建和谐的居住环境。我们会不断协调公共娱乐与居家环境之间的矛盾，秩序维护员会随时监控并阻止老人晨练时过大的噪音，控制背景音乐的音量。目前国家政策未明确禁止饲养宠物，但对饲养宠物有相应的约束。禁止养大型犬和烈性犬，小型宠物犬必须办理养犬证及检疫证，并拴养或圈养，遛狗时应有人陪护并随手清理犬类的大小便。狗咬人或吓人的情况，养狗的主人应主动向受害者道歉，并承担由此带来的责任。我们希望业主文明养犬，物业也会加强相关宣传。如果邻居家太吵了，影响您的正常作息，请致电客户服务中心，我们会安排工作人员上门与对方进行协调工作。如果业主不住在本小区，准备出租房屋，可以到服务中心办理钥匙托管手续。答：为了美化小区环境，物业服务中心会逐步增加小区绿化面积，并引进更多品种的植物。同时，也需要业主们的支持和配合，一起共同打造美丽宜居的小区环境。3、小区的公共区域卫生情况不佳，应该如何改善？答：为了提高小区公共区域的卫生状况，物业服务中心会加强清洁人员的管理和培训，并增加清洁设备和工具的投入。同时，也需要业主们共同维护小区环境的卫生，不随意乱扔垃圾，不在公共区域吸烟等行为。4、小区绿