房地产建筑业营改增企业涉及部门分工实务V

房地产、建筑业营改增实务篇——业务分工与落地本课程面向对象为：基础篇：普及介绍，面向会计、业务、法务、管理人员、高管全部人员实务篇：营改增实际问题，以会计为重点，业务、法务管理人员落地篇：营改增业务分工：前期、预算工程成本、销售、法务、财务战略篇：企业运营方面思考，主要面向决策高管技术篇：主要介绍IT升级，相关部门人员【本讲稿只提供给客户及合作伙伴内部使用】PPT课件使用说明010203基础篇：增值税原理规定实务篇：建筑地产行业操作落实篇：业务部门分工落地（重点讲解）目录04战略篇：架构设计股权并购05技术篇：IT系统升级与税控010203基础篇：增值税原理规定实务篇：建筑地产行业操作落实篇：业务部门分工落地目录04战略篇：架构设计股权并购05技术篇：IT系统升级与税控NO.1基本原理增值税36号文工程物资流转环节，道道征收，只对增值部分征税，不重复出售劳务2200房产（房地产）基建（建筑）采购1170出售商品房5550税款：1170/1.17*17%=170税款：2200/1.1111%=220税款：5550/1.1111%=550应交增值税=220-170=50应交增值税=550-220=330增值税计税原理国家课税税目免征（或零税率）法国生产者或经营者为取得报酬而提供有形动产或劳务的所有交易行为，即包括了商业、工业、采矿、农业、自由职业、民用管理等金融、保险、医疗、住房租赁等非盈利收入新西兰货物、劳务、金融活动金融、现有住宅出租销售、出口等加拿大销售或提供的商品或劳务普遍征收的商品劳务税生活用品、药品、医疗、农业等日本销售货物或提供应税劳务、进口商品等土地转让、教育、医疗等其他国家增值税对比表建筑业房地产与甲方可议价：双方最优开票则——抵扣进项开专票与甲方不可议价：首选低税率【老项目\清包工\甲供】甲供将是重要合同条款：1条钢筋算不算甲供?不可议价：不轻易接受甲方要求开具11%发票可以接受按规定开票计税原理选择【在法规框架内】老项目：4月30日之前开工是标识新项目：供应商比较就看不含税进价谁最低VS:S>S/1.03>S/1.06>S/1.11>S/1.17新项目合同处理:要建筑企业签订11%考虑可执行未来与发展·许多细则规定近期会密集发布，天天学习；·国家5000亿税务红利我们必须关注，合理利用；·0、3%、5%、6%、11%、13%、17%既提供了筹划可能也增加了征管难度，但无交易依托的筹划及发票开具都会给企业招致严重风险。未来与发展与提示NO豪.2房地全产新规营改已增36号文增值税营业额500万原营业税营业额515万小规股模纳税违人简易签征收不能敲抵扣否税额增值信税营刊业额普通逮发票税务危代开抓专用括发票纳税籍人一般吹纳税耍人税额灿抵扣专用窃发票房地眠产业起的改坝革与脑变化纳税始人：在中华柱人民倦共和简国境兵内销错售自休行开虎发的寻房地轧产项漂目的违企业拣，为剖增值冬税纳毕税人。增值访税纳税呀人分惩为一断般纳吉税人州与小揉规模塌纳税忘人两阵大类。房地俘产业房地粒产业俗的改泛革与扮变化一、盖房地坚产业主要历涉及弹以下赢税目月：（一）他房地杠产企腾业销稻售自崖行开季发的烦房地踩产项固目属业于销算售不椒动产断税目渴；（二）公房地候产企刻业出中租自云行开热发的图房地冻产项岂目（渔包括涝如商镰铺、浇写字缩慧楼、明公寓奥等）脾，属疯于租戚赁服予务税地目中策的不方动产迅经营怠租赁巩服务讽和不过动产兵融资末租赁基服务卫（不谦含不浅动产哈售后铁回租执融资蚁租赁屋）。二、不歪征收呜增值化税项暮目（一）涌房地永产主嫂管部爸门或后者其叹指定筛机构披、公峡积金百管理眉中心削、开路发企蹲业以显及物淋业管袖理单抄位代跃收的棋住宅垄专项拆维修色资金帖。（二）帖在资弹产重刑组过逐程中毒，通阅过合昆并、绒分立膀、出庆售、唇置换询等方安式，哥将全臣部或寄者部描分实谊物资伍产以章及与掩其相撞关联舱的债革权、前负债侨和劳僚动力哀一并口转让环给其恼他单世位和吉个人去，其敏中涉择及的滋不动脉产、连土地疤使用央权转老让行尘为。房地泊产业房地贿产业边的改则革与筋变化1、房湿地产企业裕销售岂自行六开发栋的房京地产藏项目转、出彼租不女动产票适用田的税刃率均拿为11示%2、房碑地产开发纪企业乘中的陶小规丧模纳剧税人俭销售低自行择开发简的房惜地产产项目疲、出旷租不替动产的，以马及一凝般纳央税人鞭提供象的可朋选择耍简易折计税搜方法钢的销哨售房鬼地产元项目她、出愉租不宪动产甜业务艳，征奖收率月为5%。3、增陪值税的计不税方咏法，然包括暗一般是计税锈方法落和简肥易计弊税方圈法。4、一症般计税堡方法倾的应银纳税港额按骑以下岸公式毙计算练：应纳税渐额=当期抚销项顿税额羡－当扁期进锐项税隙额5、、简易斥计税富方法仔的应咬纳税竿额应纳税洪额=销售引额×征收训率销售茂额＝含且税销漏售额÷（1＋征颈收率由）房地盼产业营改增给迎房地贺产业蝴带来马的主好要变桶化A.房地产销售收入将适用于11%增值税，房地产自建项目的经营租赁收入适用6%增值税B.地价款可以扣除，以差额计算销项税额，税改后新项目实际税负平稳；C.过渡期政策老项目按比例简易征收方式，税负平稳过渡；D.住宅专项维修资金、资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让行为属于不征收增值税项目；E.增值税免税政策适用范围有限，主要适用于境外项目；结构性节税明显、但行业短期压力加大；结束房地产行业黄金时代，老项目利润率下降，土地高利润时代结束。NO申.2建筑并业主要搂变化营改脱增36号文在中粉华人测民共岂和国连境内崖提供焦建筑壶服务客的单桑位和层个人秒，为蹲增值删税纳傲税人虚。单位，是伪指企冠业、旬行政踏单位刻、事容业单鸽位、厉军事络单位念、社签会团寸体及蓄其他道单位租。个人，是驾指个熟体工怒商户户和其短他个购人。在境内鄙销售亲提供籍建筑凝服务白是指之建筑靠服务伴的销精售方叠或者师购买巨方在西境内筒；——纳税迎人俱言乐部40长0-量65忽0-习99柿36丈——营改增给输建筑鞭业带矿来的评主要惹变化建筑服务戒税目秀注释建筑服务芹，是物指各杨类建忘筑物惠、构章筑物解及其蜓附属巧设施衬的建尊造、遇修缮惊、装烤饰，挥线路塔、管坟道、痕设备绸、设肌施等生的安阀装以插及其季他工基程作买业的嫁业务矩活动。包括工程服务安装表服务修缮障服务装饰米服务其他建筑倒服务造。——纳税扬人俱绵乐部40存0-顽65错0-继99怖36例——营改增给梦建筑挡业带你来的主主要煮变化一、睡纳税龙人分为前一般郑纳税劣人和唐小规坝模纳纤税人。纳税摇人提供极建筑痰服务伯的年拖应征惨增值论税销掩售额埋超过50井0万元暗（含野本数询）的格为一翻般纳撞税人赢，未孤超过雄规定飘标准介的纳乒税人屯为小使规模睡纳税遥人。一般纳税摊人适咳用税届率为11翁%；小剂规模散纳税坚人提故供建晃筑服恳务，予以及梅一般娘纳税茅人提念供的率可选安择简坦易计赔税方裁法的怎建筑策服务奶，征粪收率脱为3%。增值睬税的计红税方续法，袄包括冈一般符计税酿方法堆和简四易计馒税方岸法。一般纳税昏人发抢生应扬税行拌为适秤用一陶般计街税方垒法计匹税。滩一般逼纳税樱人发宰生财怜政部互和国皮家税毕务总面局规察定的旺特定乌应税遇行为鞋，可避以选迫择适袍用简境易计炕税方覆法计背税，梁但一鸦经选滔择，36个月伴内不技得变刚更。小规可模纳税保人发脆生应摆税行嘴为适桥用简怨易计过税方忧法计翻税。二、一纯般计劝税方黄法的泉应纳纺税额一般计税袄方法汇的应六纳税咽额按混以下字公式宫计算孝：应纳税域额=当期谎销项扩税额破－当额期进争项税届额三、简胞易计痰税方弦法的惠应纳抗税额应纳税冬额=销售华额×征收胳率销售婆额＝含剃税销餐售额÷（1＋征很收率肿）——纳税泥人俱祥乐部40柴0-阴65庙0-捉99已36火——营改增给表建筑誉业带嫁来的墓主要袄变化A.建筑企业出现史无前例的会计正规化、采购发票正规化；B.小企业管理规范、传导结果是施工企业正规化、供应商正规化；C.生产企业正规化、建筑业粗犷经营的时代结束；D.施工企业将大企业化，小流转税负很可能上升；营改增给餐建筑悔业带提来的我主要岩变化010203基础过篇：增值完税原理规定实务蛛篇：杂建筑湖地产钞行业躺操作落实替篇：业麻务部鄙门分园工落峡地目唤录04战略稿篇：封架构靠设计里股权品并购05技术码篇：IT系统拨升级堪与税铺控NO祸.3新规源梳理增值奔税36号文一般森纳税遇人销粥售自酒行开系发的泻房地极产老机项目妻，可妨以选苍择适喷用简里易计迹税方具法按鸡照5%的征容收率眉计税灾。一丢经选晨择简后易计帖税方央法计食税的复，36个月衔内不普得变疾更为勾一般厉计税翅方法辽计税。房地逝产开疑发企膨业中古的一茅般纳当税人翻销售争其开灵发的叼房地来产项将目（师选择握简易军计税嗓方法墓的房叨地产厦老项无目除垂外）距，以岗取得撑的全羽部价桨款和纪价外短费用语，扣雀除受输让土旧地时跳向政堤府部阔门支头付的抹土地肯价款贺后的虏余额距为销完售额留。房地斜产老两项目，是帮指《厚建筑暂工程同施工潜许可恨证》郑注明裹的合请同开阴工日丝式期在20杯16年4月30日前赠的房羞地产今项目寄。地产蜂老项焦目可侧以选稍择简服易计箱税按叼按5%征收诞率计伪税原增值坟税一便般纳旧税人怒购进副服务素、无梦形资床产或钞者不址动产揪，取涛得的京增值劫税专状用发根票上猾注明里的增定值税黑额为娃进项裁税额剩，准耐予从双销项云税额脏中抵纹扣。20念16年5月1日后雀取得保并在逃会计锈制度枣上按算固定义资产右核算峡的不厉动产存或者20材16年5月1日后怜取得筹的不字动产施在建类工程永，其技进项棋税额懂应自轨取得烤之日她起分2年从每销项夫税额轿中抵办扣，粪第一宪年抵律扣比剥例为60敢%，第租二年弄抵扣底比例换为40略%。纳税兼人按照串本办遍法规唤定从彻销项急税额孟中抵敲扣进剥项税革额，秧应取茎得20俱16年5月1日后控开具响的合权法有乘效的蚕增值休税扣功税凭青证。上述进项或税额红中，60甜%的部锐分于稳取得郑扣税采凭证沃的当装期从议销项毁税额策中抵昏扣；40散%的部详分为舱待抵倚扣进画项税旷额，铜于取会得扣狱税凭乐证的传当月话起第13个月傻从销敢项税时额中经抵扣闻。20外16年5月1日后克取得优固定帆资产不动露产抵扣一般睬纳税吊人出害租其20犹16年4月30日前搞取得浅的不讲动产邀，可盒以选消择适园用简批易计废税方允法，身按照5%的征阻收率职计算秆应纳懒税额象。不动势产所能在地厅与机剃构所削在地棒不在身同一茧县（局市、译区）鼻的，惩纳税傅人应认按照挂上述往计税蹈方法组向不缸动产配所在教地主馒管国垒税机掉关预找缴税溪款，剖向机惯构所待在地攻主管理国税泽机关槐申报岗纳税饭。不动挥产所槐在地睛与机锦构所勿在地册在同角一县固（市提、区蓄）的掩，纳匀税人价向机辛构所锦在地广主管殃国税骆机关破申报魂纳税。一般飞纳税乓人20峰16年4月30日前粉取得赵的不蓝动产出租紫计税1、销酬售额=（全派部价债款和陕价外吸费用-当期友允许梯扣除东的土拔地价算款）÷（1+垂11正%）【引申】是含墙税价给款减占除土烘地价兼后余蛾额）音再除邻以算私不含订税收蹲入，亲但是垫日常日实务朴中因那会计浊上已肉经是起不含沿税收繁入，略(会夕计不男含税皱收入纱*1.阔11己-土地迟）/1.11=会计多不含许税收驰入-土地/1京.1索12、当哀期允里许扣意除的湿土地网价款=（当落期销啊售房惯地产文项目颈建筑蹲面积÷房地瞒产项亏目可绸供销誉售建围筑面海积）×支付傅的土屠地价孝款3、当抓期销窃售房冶地产识项目允建筑康面积羞，是田指当害期进抗行纳通税申幻玉报的糊增值万税销米售额山对应控的建轮筑面贸积。4、房初地产暂项目浇可供怀销售题建筑另面积示，是事指房盼地产群项目叛可以赵出售税的总对建筑面积，不略包括弓销售虹房地侦产项悄目时惧未单炉独作腥价结字算的明配套超公共盯设施涝的建圈筑面请积。5、支付刃的土兄地价币款，是造指向促政府跟、土习地管票理部根门或胳受政傍府委氏托收这取土犯地价罢款的却单位欲直接渠支付梢的土搜地价饭款。斤在计候算销蜻售额研时从累全部爆价款禾和价债外费缘瑞用中耕扣除爷土地黑价款旋，应束当取戚得省挑级以境上（帆含省两级）队财政底部门爽监（换印）隔制的胶财政暮票据。房地科产一绵般纳键税人节在收拖入扣土地夺价款扣除如何计算一般赔纳税互人出界租其20尝16年5月1日后压取得晋的不均动产菌，适致用一扶般计崭税方叼法计评税。架不动翠产所辩在地觉与机什构所捞在地硬不在寄同一亭县（贸市、指区）故的，鞭纳税捧人应满按照3％的族预征炉率向塞不动埋产所峡在地柳主管退国税垦机关侮预缴扎税款磨，向删机构组所在消地主腊管国观税机扩关申沃报纳烂税。不动堆产所李在地琴与机酒构所伏在地政在同储一县松（市丛、区氧）的疏，纳联税人冲应向歌机构税所在览地主膛管国细税机销关申名报纳畏税。一般纳税壮人出舅租其20鉴16年5月1日后罢取得寸的不废动产洒如何悉征税（1）纳趟税人财出租辽不动邻产适理用一便般计绒税方议法计丘税的幻玉，按沟照以亮下公涂式计缝算应届预缴嘉税款统：应翠预缴岔税款熄＝含熄税销申售额÷（1+棕11五%）×3吸%（2）纳遗税人田出租咐不动推产适犯用简夺易计抚税方孩法计凯税的茄，除牲个人蛋出租样住房叔外，巴按照世以下荒公式宅计算铲应预横缴税笛款：捡应预堵缴税弱款＝遇含税惹销售届额÷（1+佳5%）×5鄙%（3）个垮体工筹商户事出租纯住房狗，按炕照以因下公集式计沉算应傍预缴挤税款起：应雨预缴提税款楚＝含拐税销欢售额÷（1+桃5%）×1认.5劝%锡(4斥)其他培个人者出租妨不动务产，乱按照曾以下班公式素计算锋应纳名税款照：a.出租赵住房参：应巡寿纳税藏款＝储含税行销售盗额÷（1+蠢5%）×1剖.5益%委b.出租头非住席房：户应纳牧税款员＝含鹊税销荷售额÷（1+郊5%）×5铁%纳税序人提供闪不动王产经映营租执赁营演改增垫后如华何进桃行预既缴1.一般扶纳税不人销叠售其20刷16年4月30日前盲取得前（不犹含自包建）塑的不歉动产婆，可恼以选昌择适泽用简矩易计侍税方跪法，高以取悔得的萄全部鼻价款泰和价烟外费圆用减稠去该醒项不遥动产凭购置炊原价佛或者惊取得推不动粥产时鞋的作连价后满的余晴额为挎销售贝额，嚼按照5%的征镜收率躺计算帝应纳英税额蝇。2.一般辛纳税乏人销棍售其20迫16年4月30日前呈自建任的不郑动产桑，可雀以选牙择适盗用简咱易计把税方熄法，炎以取市得的舟全部捆价款决和价律外费疯用为忧销售淡额，念按照5%的征团收率张计算并应纳最税额疑。3.房地滔产开恋发企露业中虾的一悠般纳俘税人滩，销棕售自栏行开花发的夹房地芒产老踏项目岗，可申以选孟择适默用简寄易计罚税方混法按竹照5%的征彻收率芬计税疤。房地垦产一枣般纳桥税人落如何悠享受窝老项捕目政扩策不能偿抵扣,同时域纳税讽人接猾受贷肯款服扇务向籍贷款巩方支找付的绍与该裹笔贷紧款直授接相东关的恐投融水资顾膏问费摇、手蝴续费群、咨乱询费识等费窄用，霸其进疯项税循额不最得从帖销项施税额下中抵身扣。[依据纷：36号文炒《试舅点有栗关事和项的湿规定挂》][注释]利息疤不能滋扣除攀，使瞒很多扛企业秀希望赚落空虎，土砖地可咏以间踢接扣惭除，乞建筑庸业可射以凭由甲供盈材等厕方式把实现洞低税史率，贵两行养业税喂负应遭都不伐会上郑升，会企业误还可遮以用沉好统朝借统京还优鼻惠政搅策。贷款滤利息愧抵扣增值撑税?统借统倘还业小务中苍，企乏业集娘团或杆企业方集团涛中的挂核心钩企业刮以及英集团浊所属窝财务明公司想按不连高于晒支付倘给金梅融机枕构的岭借款冷利率霜水平董或者灿支付株的债抛券票屑面利殿率水猴平，多向企斗业集的团或春者集穿团内迁下属笔单位班收取捧的利窗息。统借方刺向资耽金使症用单郑位收颗取的驻利息煤，高旱于支佩付给卵金融拜机构提借款倡利率贞水平土或者液支付缎的债职券票梢面利乖率水谈平的兔，应亲全额典缴纳脱增值检税。统借辛统还屑政策苍是否秋还执行应用1.一般喜纳税累人以排清包浆工方盖式提污供的焰建筑汤服务笔，可骗以选扇择适纪用简途易计月税方继法计顾税。搅以清饮包工族方式凉提供种建筑胳服务倡，是责指施粥工方金不采吧购建爹筑工龟程所凑需的跃材料码或只室采购唤辅助宵材料疗，并示收取宫人工爪费、昂管理奸费或诵者其员他费好用的身建筑逆服务臂。2.一般金纳税售人为加甲供谱工程求提供覆的建隐筑服谈务，拣可以点选择慰适用女简易轨计税垒方法讨计税葛。甲妖供工跌程，易是指碍全部扯或部游分设咽备、垦材料墨、动茶力由青工程女发包贩方自奴行采柄购的届建筑融工程静。3.一般渴纳税娇人为致建筑时工程弹老项失目提界供的备建筑剩服务痰，可僻以选春择适筝用简掘易计斥税方隔法计耀税。[注]建筑嗽工程剥老项尽目，潜是指梁：（1）《拾建筑涛工程姐施工拒许可贩证》斩注明辨的合誓同开妥工日逝期在20陡16年4月30日前输的建毙筑工尼程项棕目；叛（2）未积取得沉《建鉴筑工砖程施肆工许巡寿可证赤》的论，建钻筑工坚程承税包合膨同注分明的赤开工私日期柏在20烤16年4月30日前浆的建己筑工腾程项碗目。建筑洽业一矿般纳苗税人返如何妨选择案按3%计税纳税装人跨今县（医市、谨区）咬提供淋建筑换服务痰，按匹照以价下公忙式计颗算应者预缴聪税款察：（1）适谜用一供般计攻税方端法计寨税的浸，应锐预缴已税款=(全部评价款衬和价择外费饺用-支付漂的分否包款)谈÷(哑1+葛11节%)命×2暖%（2）适江用简颈易计敲税方失法计葬税的拆，应扰预缴捎税款=(全部凡价款宜和价骨外费匀用-支付言的分债包款)喊÷(某1+毙3%诊)×桂3%纳税垃人取铅得的萄全部捉价款姓和价武外费东用扣胡除支灵付的劳分包耳款后和的余换额为轧负数肥的，绳可结舟转下赴次预材缴税瓶款时椒继续误扣除担。纳税独人应恩按照塞工程斑项目联分别牢计算吃应预恩缴税裂款，皂分别露预缴伶。纳税培人跨地提供建筑份服务，计语算应预率缴税款下列屋情形睛视同画销售肿服务禁、无损形资洪产或踏者不史动产俗：（1）单位异或者萍个体爆工商责户向吩其他龄单位龟或者园个人勺无偿乐提供倍服务欠，但蓬用于事公益馒事业察或者掉以社捞会公捐众为成对象斤的除芽外。（2）单位关或者扒个人撒向其体他单踏位或宵者个苗人无锄偿转今让无逢形资捧产或祸者不僚动产栏，但女用于酱公益胃事业晨或者昌以社寒会公哲众为临对象泥的除蒙外。（3）财政演部和岩国家刊税务枯总局货规定挨的其钱他情袜形。[注释]对于教回迁耗房文喝件未窃做规狐定，虽如视畜同将婚增加椒税负读，房色企业估应特鹊别关禾注营亿改增黄后旧割改、搏回迁歌项目列；营改紧增后闹视同串销售侄有几吧种情井形（一）倍用于泛简易统计税氧方法养计税雅项目艘、免默征增老值税旺项目皱、集澡体福场利或趟者个兄人消拣费的啦购进详货物谣、加辟工修洽理修停配劳织务、令服务雾、无贷形资王产和黑不动麦产。挂其中倒涉及膛的固圣定资睡产、葡无形稿资产短、不唐动产顺，仅定指专锄用于无上述府项目女的固悠定资克产、检无形句资产巧（不症包括册其他蜘权益趁性无哥形资论产）漠、不鼓动产省。纳税合人的后交际南应酬棚消费荡属于佣个人秘消费。（二时）非框正常元损失歇的购疼进货稳物，篇以及概相关说的加险工修水理修话配劳墨务和纱交通搜运输傍服务龄。（三纯）非万正常核损失转的在固产品哑、产缴成品侍所耗播用的贼购进沉货物述（不腾包括融固定假资产驳）、浸加工壶修理仇修配待劳务板和交艳通运鹅输服扶务。（四质）非皱正常慢损失挡的不隶动产凝，以柏及该鼓不动干产所惯耗用职的购恳进货姐物、苦设计开服务校和建原筑服共务。（五外）非议正常窝损失掩的不跃动产窝在建堡工程规所耗坑用的工购进仙货物就、设差计服交务和京建筑隐服务调。纳税市人新饺建、争改建逆、扩童建、耗修缮头、装摔饰不牧动产搅，均分属于也不动戴产在棋建工纠程。（六罢）购进羊的旅邪客运住输服拴务、挽贷款窑服务争、餐府饮服办务、总居民雅日常颤服务奴和娱傅乐服仔务。（七命）财加政部傍和国移家税桶务总肃局规嫂定的新其他熄情形蚀。不得也抵扣宵的进询项税逼额不得蓬抵扣罚的进劈燕项税狂额征税再机构（一赴）营梦业税营改征异的增纯值税虹，由偶国家睡税务消局负毕责征控收。（二透）纳搂税人销售取得服的不动傍产和屠其他贩个人晨出租累不动珠产的增侨值税露，国吸家税不务局惧暂委膝托地蔬方税触务局厘代为接征收状。纳税断义务馅发生说时间佳、纳素税地滴点纳税票义务抹发生时间一般斯而言张，增像值税各的纳如税义蚂务发脚生时劫间是牧收讫舰销售度款项仆或者惯取得留索取贷销售附款项反凭据定的当径天。收讫捏销售搭款项舟，是舟指纳渔税人洋销售声、出鞋租不喉动产贤过程化中或膨者完粒成后具收到愿款项滚。取得轿索取乘销售丧款项伴凭据说的当迫天，松是指脂书面绣合同项确定乌的付嫁款日统期;未签皆订书旋面合慰同或弊者书果面合摔同未俊确定豪付款睛日期疏的，夏为不像动产羽权属旦变更覆的当备天。但对于盈房地封产行束业的植不动党产租幅赁服宿务采猛取预笑收款挂方式骂的适确用特姓殊规柔则，颈即其串纳税孝义务傅发生杀时间起为收倚到预触收款拨的当天娱。纳税义务渠发生驰时间坊、地隐点纳税地点固定讨业户畅总分袄支机损构不馅在同挤一县(市)，但在耕同一模省范药围内称的，氧经省赢财政遭厅(局)和国拴家税涂务局渣批准扛，可胡以在驰总机侦构所储在地霜的主踪蝶管税劳务机随关申怀报缴诉纳增码值税。影响妹分析两个狠纳税醉人进冈行合愤并缴天纳增舞值税茎，很危大程沸度上掀解决庙了集先团内涌企业蕉进项寒税的普使用蔽，解灭决了亲资金孕调配贵，这沃样使赵账面凭上的眼进项窃税额榆通过很集团拴内抵然扣变芳成了范现金型。纳税义务凤发生碍时间码、地间点行为或行业纳税人身份项目情况判定标准计税方法适用税率（征收率）销项税额计税

依据的确认发票开具情况进项税额抵扣情况项目工程所在地本地项目异地项目建筑业一般纳税人新项目

一般计税11%全部价款和价外费用1、下家若为一般纳税人，应开具税率为11%的增值税专用发票。

2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为11%的增值税普通发票。凭相关合法扣税凭证抵扣实际发生的进项税额（为项目开发而发生的贷款利息支出以及与贷款服务有关财务顾问费、手续费及咨询费进项税额除外）

取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额在建筑服务发生地预征2%，再向机构所在地纳税申报老项目（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。简易征收3%全部价款和价外费用扣除支付的分包款1、下家若为一般纳税人，可以自行开具税率为3%的增值税专用发票。

2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为3%的增值税普通发票。一切进项税额，即使取得扣税凭证不得抵扣

建筑服务发生地预征3%，再向机构所在地纳税申报一般征收11%全部价款和价外费用1、下家若为一般纳税人，应开具税率为11%的增值税专用发票。

2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为11%的增值税普通发票。凭相关合法扣税凭证抵扣实际发生的进项税额（为项目开发而发生的贷款利息支出以及与贷款服务有关财务顾问费、手续费及咨询费进项税额除外）

取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额在建筑服务发生地预征2%，再向机构所在地纳税申报清包工

简易征收3%全部价款和价外费用扣除支付的分包款1、下家若为一般纳税人，可以自行开具税率为3%的增值税专用发票。

2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为3%的增值税普通发票。一切进项税额，即使取得扣税凭证不得抵扣

建筑服务发生地预征3%，再向机构所在地纳税申报甲供材

小规模纳税人老项目参照上文简易征收3%全部价款和价外费用扣除支付的分包款1、下家若为一般纳税人，可向主管税务机关申请代开征收率为3%的增值税专用发票。

2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具征收率为3%的增值税普通发票。一切进项税额，即使取得扣税凭证不得抵扣

建筑服务发生地预征3%，再向机构所在地纳税申报新项目

营改宾增房地晚产建幼筑行软业过炒渡项彼目以喷及销片售、时出租层不动规产详争细过粉渡政担策一缎览表房地货产一换般纳导税人文企业油对于职老项收目选坝择简永易计央税方值法计珍征增昏值税摇，需新要考复虑以认下因狭素：分可颜议价第与不为可议丧价两港种方执式处红理现场堡讲解房地别产老昆项目话备案毒实务建筑彼、房文地产斯行业私双方闻谈判御合同丽的约恳定新订从立的祝合同:供应轮商:确保可以举收取好合同瘦价格叶以外册的增值澡税；客户:确保?供应商没仗有单耻纯按墓照原芽本含描营业滔税的屑合约誉价格丢，额居外计吓算增值丝式税；确保?供应商的评定价霜转嫁末因剔怒除营柏业税腰负担计及享眼受进积项税喉抵扣检而引卵起的戏节约却成本效益坦；确保供应天商在律您缴潜纳增些值税控前提爱供增初值税掌专用发票文；营改饰增后对建汗筑、窃房地摆产行魂业双先方谈统判合远同的约定?这样设行吗?如果说合同料中没细有增煌值税皆相应尿条款形，增值艰税可界能将锻无法殖转嫁淡给客睁户；如何甲定义“甲供虚材”？36号文叔附件2：一般抬纳税谱人为简甲供哭工程黎提供乘的建纱筑服绪务，可以胸选择鸟适用焰简易缴计税侧方法穷计税粪。甲供玻工程来，是枣指全研部或刃部分况设备芳、材第料、家动力织由工此程发直包方自行苍采购废的建混筑工止程。建筑、房毙地产收视同肾销售横情形枯与分羊析36号文规定：无偿提供厨服务架、无辈偿转钳让无溪形资帖产或创者不郑动产宁，除汤用于亚公益葛事业促或者颜以社偏会公谷众为线对象柔外，敌应视蠢同销危售并己按照亩相关哪计算苦方式至缴纳拣增值踪蝶税。回拆燥处理买一舞送一其他茶赠送010203基础球篇：增值煎税原理规定实务棕篇：酸建筑境地产交行业除操作落实皮篇：业烟务部夫门分克工落奋地（故重点钟讲解扰）目俗录04战略戒篇：尾架构认设计疮股权狗并购05技术替篇：IT系统哲升级撤与税双控业务分工与落地（房地产）工作内容负责部门营改增主要工作1、确定新老项目工程部（成本部）法务部财务部负责人1、2、1.1、落实《建筑工程施工许可证》合同开工日期，无《许可证》的要落实工程承包合同，落实开工日期，在2016年4月30日前，尽可能取得。1.2、无《许可证》或未注明日期的，又将在5月前开工项目快速落实合同手续，确定开工日期在2016年4月30日前，此业务未必有用，只是准备。1.3、所有许可证及合同进行登记；1.4、所有进展每日汇报业务分工与落地（房地产）工作内容负责部门营改增主要工作2、发票暂停成本部行政部（办公室）财务部2.1、通知供应商本月停止开入发票（除非已确定适行老项目）2.2、停止商业房产对外签约，对外开票业务分工与落地（房地产）工作内容负责部门营改增主要工作3、确定土地出让金票据财务部成本或前期部3.1、检查项目土地出让金，除非全部已确定适行老项目除外，整理汇总，登记土地出让金登记表【包括抬头、日期、摘要、金额、开票单位、票号】3.2、统计土地出让金之外【特别是5月份后开工新项目】土地成本，如配套费、契税、规费、其他收费。3.3土地出让金统计表、其他土地成本统计后交财务汇总业务分工与落地（房地产）工作内容负责部门营改增主要工作4、梳理合同工程成本部法务部财务部负责人1、2、4.1、合同进行分类梳理【总分包、材料、设备、咨询设计、土方、前期、广告宣传等】；4.2、分析供应商，给出未来可以提供足额增值税专票（总分包11%、材料设备17%、咨询设计广告6%）判断，分析中结合考评对方上游供应商发票情况。4.3、所合同进行登记；4.4、所有进展每日汇报业务分工与落地（房地产）工作内容负责部门营改增主要工作5、梳理成本材料类合同工程成本部法务部财务部负责人1、2、5.1、合同进行分类梳理【总分包、材料、设备、咨询设计、土方、前期等】；5.2、分析供应商，给出未来可以提供足额增值税专票（总分包11%、材料设备17%、咨询设计广告6%）判断，分析中结合考评对方上游供应商发票情况。5.3、所合同进行登记；5.4、所有进展每日汇报业务分工与落地（房地产）工作内容负责部门营改增主要工作6、梳理销售相关合同销售部法务部财务部负责人1、2、6.1、梳理销售合同注明开票情况，注明付款情况；6.2、分类合同台账、梳理广告宣传合同，注明开票情况，注明付款情况；6.3、分析供应商给开票税率，是小规模还是一般纳税人；6.4、所合同进行登记；6.5、所有进展每日汇报业务分工与落地（房地产）工作内容负责部门营改增主要工作7、测算开发项目新老适用财务部负责人1、2、7.1、老项目:税金A=价税合计/1.05*5%;7.2、一般纳税:B=B1-BOB1销项税金=(价税合计-允许扣除的土地价款）/（1+11%）*11%;B0进项税=允许扣除的进项税合计7.3、比较A与B，当A=<B则选适用老项目,否则选适用一般征税业务分工与落地（房地产）工作内容负责部门营改增主要工作7、测算开发项目新老适用财务部负责人1、2、7.4、需要注意的是，由于建筑企业在清包工、甲供材、老项目在种形况下，可以选3%征收，所以不要想当然地认为建筑企业会给开发企业开出11%的专用票，这一点将是一下变数，需要合同约定。7.5同时关注售价变化，当售价上升超过预期，敏感性不大时应尽量选用老项目。业务分工与落地（房地产）工作内容负责部门营改增主要工作8、修订合同条款主要是工程类财务部法务部相关部门负责人1、2、8.1、在合同中约定总结算价不变，要求供应商开出足额专票，并约定税率11%方法不尽可行，主要是施工企业很可能以甲供理由开具3%发票；8.2、可以约定不含价、甲方承担税的结算方式此方式目前不流行，有利开发商销定成本，谈判时可直接要约总价/1.11，如承包商不同意需协商8.3、其他合同明确专用发票，税率按足额货物17%、服务6%，小规模3%确定。8.4、合同条款制定标准模式，下发。业务分工与落地（房地产）工作内容负责部门营改增主要工作9、预算及新项目测算前期、预算部财务部相关部门负责人1、2、9.1、新项目价税分离重新计算收入、成本，根据面积、重新测算项目利润、税负现金流，重置内部考评；9.2、测算时以先确定面积，收入直接/1.11就可以分离价税,成本方面要根据供应商情况确定税率,再分离价税，税率按足额货物17%、服务6%，小规模按3%测定，同时考虑开票不足情形；9.3、确定收入上下限、成本上下限、不同销售组合，测算各税、利润、现金流，做好敏感分析。业务分工与落地（房地产）工作内容负责部门营改增主要工作10、土地取得前期、预算部财务部相关部门负责人1、2、10.1、招拍项目要看土地出让金单据，额外成本不可扣要测算影响，尽量取得；10.2、股权收购项目股权价与土地差异全售项目非普宅将超价差60%的未来按土地直接算的税金成本要考虑；尽调工作关注土地价款中的出让金单据合法有效性。10.3、历史项目尽量选用老项目，尽早开工。建筑怖业房地寇产与甲咬方可市议价更：双胖方最弦优开柔票则——抵扣芬进项阵开专赔票与甲答方不非可议槐价：在首选胸低税渔率【老项备目\清包晓工\甲供】甲供产将是猪重要科合同票条款：1条钢赚筋算艳不算钥甲供?不可银议价例：不穷轻易僻接受呼甲方要求坐开具11世%发票可以够接受近按规愚定开仅票计税字原理份选择【在法哑规框妨架内】老项枣目：4月30日之嗽前开热工是心标识新项歉目：扑供应泻商比隔较就看不也含税超进价鼻谁最正低VS项:S返>S/1促.0归3>S/1且.0情6>S/1纯.1和1>S/1疼.1亲7新项阿目合炕同处嚷理:要建邮筑企罗业签底订11披%考虑柱可执完行业务分工与落地（建筑施工企业）工作内容负责部门营改增主要工作1、项目确认：不接受结算不变开11%专票条件业务部法务部负责人1、2、1、只要结算价不变，尽量选择老项目、清包工、甲供材，如果不是老项目（如开工日在5月1日后）又无法清包工的，只有甲供材这一条路，根据规定“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。”所以，只要找出部分材料由发包方采购的情形就向甲供方向，不接受结算价不变的足额专票的合同条款。业务分工与落地（建筑施工企业）工作内容负责部门营改增主要工作2、项目确认：不接受结算不变开11%专票条件业务部法务部负责人1、2、1、为应付谈判，可以接受按规定开具专用发票条款，未来很可能开3%的专票，实行简易征收。注：在结算价不变情况下，即使签订的开具11%专票条款也未必能保护开发商（甲方），很可能因不符合税法而致失效。未来开3%还是11%专票将是甲、乙、税务难说清的条款，对税务来说按3%征税并未少征，开3%抵3%，开11%抵11%，开3%的乙方还不能抵扣，从征税来说开3%的发票更有利于征税，三方已经是2：1，开发商合同条款如约定不清将会麻烦。业务分工与落地（建筑施工企业）工作内容负责部门营改增主要工作3、项目确认：建立IT系统适应政策变化财务部业务部IT负责人1、2、1、新项目适必会出，11%的发票也会有，并且增多，在此情况下，原来手工方式不利于抵扣、申报及开票，早一点建立统一IT系统，管理进项、销项、及开票，使全国项目数据进入财务、业务、增值税管理系统，最终实现发票、业务、财务、申报接口对接。2、制定人员岗位、管理制度。业务分工与落地（全行业）工作内容负责部门营改增主要工作制定增值税内控制度财务制度相关部门财务部负责人1、2、1、梳理公司项目管理制度，重构相关涉税条款；2、制定发票管理、取得、认证、冲红、记账等岗位职责及制度；3、设置增值税核算科目，修改财务制度；4、制定IT制度、安全机制。010203基础赌篇：增值豪税原理规定实务编篇：瓦建筑资地产合行业泉操作落实羞篇：业黑务部沈门分以工落业地目治录04战略晶篇：芳架构具设计议股权孤并购05技术裕篇：IT系统什升级焦与税放控营改汗增后掩新项铺目不违增加扬供应座链不宰增税胡负，合法持范围适内进誉行处化理（隆举例晒）建筑惜业、房地塔产业企业蛋架构怕设计（重点我、案季例）企业架构设计供应链融资股权企业喝通过处借款冤合理已实现朵在集理团内努有效岗处理欺亏损（多形层次下举例脸）企业虾所得谢税是璃法人蝇税，倚收购乞项目声产生陕股权沾溢价尽要合殖理转惹回（程举例怀）选择纳税拥地与梢预征拘关系究，预势征后霜的汇或算处医理技奴巧1.企业吴总部：（1）抵妖扣征兵收企静业需泉要建丘立抵虚扣台肝账（2）为葛新项蜓目提协供服涛务的炕也要数建立慎抵扣侨台账（3）会促兽进建洞筑企米业分药设简促易征犯收与兵抵扣尿征收室子公悦司（4搜）加大宴税务晴征管绞难度（5）IT建设2.地产企业杯项目剩不在亏一个地区凯：（1）主末要是塘抵扣冷征收歪处理营改平增对按企业竭对材税料供根应、难工程恋管理验方面茧要求妥分析俗讲解1、材糊料供束应为17棋%，开左发企掀业可渠以降抬低成构本2、工屈程管义理上传要考靠虑不释含税笑成本3、其在他分厨析见殿图大型倘房企膀特别丑是国炸企、椒上市须公司停在财好务管营理方樱面优灾于小酸型民介营房匠企，挖内部海管控局也好叔，但神是有督的小乔房企圣管理脑欠缺锣，个物别有为在成圆本上焦有虚芬列情辣形，再容易仪出现诸在项销目并逃购、千装修塑、清集算等店环节萄。营孤改增忍后，欺房地慨产企惰业有碎了增楚值税叫专用齿发票贪，房渴地产线企业浇因虚叉开成夕本可须能会迟触犯壮“非法氧购买赴增值爱税专馅用发中票、脾购买灾伪造劝的增赚值税奖专用者发票搁罪”，对付非法级购买呼增值廉税专镰用发寸票或污者购痛买伪决造的顾增值炸税专闯用发值票的料，刑料法规屡定处庸五年盒以下搂有期赞徒刑武或者跳拘役誓，较撇原来数逃税维规定济要严销重得紫多，活房地括产企童业及创企业瓶负责滋人、驴财务黎负责蛾人一学定要稠重视径，避辰免出征现类射似违抛法行介为；佛税务始机关螺也要繁对开砌发企感业进壳行教吊育辅半导，拒房地宋产开某发企嚷业人杆员对背于增爬值税午不理料解，网不重爽视，广容易薪因无短知产析生不稠可挽摇回的纸严重傻事态虑。营改介增后槐企业春税务画风险馅、检胶查变练化风蒸险分橡析旧城肚及城究市更新蜻其他深问题散举例营改侍增前薯后关遍注要决点分治析取得月旧城寺土地忽、更蛋新主荐体、遇实施呈各方茂税务私筹划（1）土像地（2）更舍新主形体（3）实唯施方旧城蒸改造叼与城箭市更壁新土魂地增俯值税逐筹划铸举例地下CA栋综合筑体示誉意图B栋地上似商业织：20万㎡住宅挂：20万平隔方