城市新苑商业地产提案

城市新苑地产提案商业部分项目概述

城市新苑商业项目位于兴中路与华强路交汇处，东临规划中的文景路延伸段，项目中间贯穿规划的城市快速干道大兴路。总商业面积约5万平方米，已建成裙楼底商约1万平方米。项目建成后必将改变了附近北稍门商圈及龙首商圈长期以来分散，凌乱的商业局面。并充分补充了对红庙坡商圈正在建设大型综合体开发商业体系，满足了附近社区群众的生活，教育，学习，医疗、休闲、购物等众多条件，社会效应与经济效益巨大。项目区位宏观环境分析北城区域概述

西安北郊包括未央区和经开区，现称为“未央新城”，规划面积为24平方公里，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区，形成新的中心区。从2010年10月起，西安市行政中心将陆续迁至张家堡区域。主要商圈城北从大范围来划分分为十大商圈一、未央大道商圈二、大明宫商圈三、大学城休闲时尚商圈四、三桥汽贸物流商圈五、环汉城休闲服务商圈六、龙首商圈七、太华路商圈八、辛家庙商圈九、西安北客站商圈十、渭滨生态旅游商圈商圈分析北郊十大商圈按发展状况，地理位置，和主要商业活动的不同大致可分为三类。第一类是综合性的商圈；区域内写字楼，底商较多，各种业态较为丰富，各种公司较多；包括龙首商圈，未央大道商圈，太华路商圈，商业形式以大中型购物中心，百货，集贸市场，生活超市和精品专卖店为主，例如：龙首商业步行街，家家福生活超市和安踏李宁等品牌店构成了该区域现有的商业内容。第二类是旅游休闲类商圈，以旅游休闲为主，包括休闲，旅游娱乐教育等，各业态也偏向旅游休闲娱乐教育方面等方面，包大学城休闲时尚商圈环汉城休闲服务商圈西安北客站商圈、渭滨生态旅游商圈。第三类是商业活动针对性比较强的商圈，发展到一定规模以后形成一种大型的产业集聚，业态也较为单一，基本属于一个大的行业。包括大明宫商圈，三桥汽贸物流商圈，辛家庙商圈，大明宫商圈主要以建材家居为主，周边业态也以此为主，三桥汽贸商圈给业态以物流汽配，汽车配件，维修美容为主，而辛家庙商圈则以蔬菜水果批发，农副产品批发零售为主。现状及发展目前本区域的写字楼主要集中在北关大街，未央大道两侧，也是现阶段各业态主要集中的区域，现主要楼盘有：利君V时代、御道华城、赛高国际商务港、第五国际、天地时代广场、赛高国际街区、经发大厦、和谐大厦、中登大厦、凯鑫国际、雅荷中环大厦、金泰财富中心、海联国际大厦、天乙大厦、宏林名座、方兴大厦等。其他商圈主干道两侧的大多以底商为主，例如：凤城三路的香克林小镇的底商文景路周边各楼盘自主经营的底商等，现阶段无大型商业。未来商业与公寓写字楼发展潜力巨大，例如：老三届首座、荣豪大厦、宫园一号、MAX未来综合商业体项目，边海荣豪佳花园二期底商、凤城四路中登城市花园底商、银池品智天下商铺、双威理想城2万平米商铺、目前只有御景华府的部分商铺正在营业，大部分在招租。白桦林居的底商大部分已在营业。北郊多为1-4层剪力墙结构的独立门面，缺乏大型柱网结构的框架结构的商业建筑，制约了北郊整体商业发展水平，是公司机会点业态分析就北郊各种业态在全部业态所占比重来看，餐饮和金融机构所占比重较高，分别为23.89%和17.45%几乎占到了一半，目前有建设银行，工行，西安银行，农行，招商银行的等，休闲娱乐场所，超市，酒店，物流中心所占比例也较高，加起来占到了一半还多，目前有奥斯卡影院，人人乐，华润万家，沃尔玛等大型超市，还有如家汉庭酒店。而便利店，百货鞋类，及其他服务性的业态则较少，加起来所占比重居然不到10%，发展潜力巨大。区域业态比例图业态后潜在哥需求就整清个北街郊各盖种业著态来么看，锄目前个在金知融机赤构方荐面，殿北郊顿最缺俘乏的天是一感些地块方性环银行狗，私酿人银再行，馒例如消；招债商银泰行，为重庆浩银行馋成都纷银行伞等；员此外西，还点缺乏墙一些魔投资脊理财电机构禁，保鞋险类蝴企业姥。酒傻店类凯现在聪连锁划酒店醒比较栗多，纠但是泪缺乏胜三星燃级以壮上的霸大型折酒店冲，娱革乐场仪所相约对较冰少，席缺乏咐大型糖的影票院，阶，K毅TV拐会所垮，健掀身类泉的业贫态。但最缺乏丘的还脑是大软型的瞎百货读商场，像总百盛造，金漠鹰之华类的筑中高拴档服留装百舰货商椅场；吸目前序有的预一些蛋百货捎规模殿太小忆，或葱档次谎不够呀，满饿足不尤了市略场的罢需求兵；便抄利店肝也远倾远不俭够，善尤其顷是大模型的那专业段的连叼锁便逝利店浊，现遣在这魂些市哗场空梨白被枯小卖山部占泰据的锋，但肢随着胖经济忆的发征必将携被淘理汰状。此外坏像品搜牌美助容店英，按桃摩，牲牙科阅等服牧务性括的中亚小业袋态也脆较少呈，随嫂着商漏圈的云日趋画成熟资，消摊费短能力也和档孝次的捆不断径提升湿，这墓些业仿态的拳需求假成为膏必然何。区域廊优势（1史）道净路交询通北郊拿地处妖北城信墙以肉北，凝北有处大学生城，德东临葱大型欲居住毅区和艘新筑炊港务墙区，跌区内瓜七横怜十一上纵交景通网蔑现在吵已经白形成展，西种安地葡铁2率号线址也将址于2骄01拿1年祸建成迷通车陪可以师说是柄四通乐发达狂，交馒通便盖捷，绍加之爆新建绍火车疾站将尝使得烤北郊搬区的马交通波更加耍便利跃。（2斗）市叫政规终划根据县西安柔市2愿00斑4年筝—2景02棚0年颜远景雪目标疼，北固郊将箭成为疏西安繁市的德第二悠个城督市中贴心，究未来投将建湿大型牙的商兰业中加心，凝还有鸦大明嚼宫遗贵址项佛目，唯大型逗企业译工业趁产业话园项庭目，茂随着良这些扁项目帝的完敲成，含该区丝式的经猛济将养迅速白发展柔，该豆区域夹最大速的优盾势资歌源来存自于篮政府插支持雀。（3较）消粗费人奸群按照办惯例姐，一迅个商端业中掀心的戏构建没需要辆强大庄的居猪住人饲群量颤作为梳基础庙，才火能保论证正浓常的是客流冠量。遣在北怀郊辐似射区仔域内追，既论包括夺了发五展成货熟的备未央装区（捷38国万人搂）、暑经济妖技术菌开发淡区、贴也包伸括了躁正在纯迅速什发展元的大戴学城搜，这搭些都足构成旨了一粘定的午消费栋人群曾。区域拆劣势（1巾）商周业氛驴围不待浓目前鉴，北腹火车病站并烫未完芒全建令成，诞大型勿港务保区和动大型搅社区梳仅处望于规手划阶鉴段，染并未券形成侄，市约政府乎刚刚幼完成兽北迁骂，大遮明宫灶遗址允仍处摩于进拴一步纠建设院中，天中心讽商圈久还需毅不断鲁完善葵，所危以就艺现在罩来说社还需触继续标发展芦。（2榜）城阁中村灶问题由于笔历史穗原因奖，形献成了毒30刑多个恨城中鲁村。续这些墨村庄蔬的房除屋、模道路亭和环您境与意国家领级经能济技盖术开忘发区至的整村体形耐象形不成很陕大反额差，伴与现亲代化威城市军新区淘总体澡面貌栏很不炎协调电。（3遥）常严住人瓦口较拌少现阶直段虽鞋然北逼郊有里很多赵在建芦的或晴已建塘好的铺大型抬的社该区，抖或商秒业综雾合体陪，但予在建娘的大祝概需来2年释后才营交房流，建烤好的并空置塑率也友很高屈，相旋对于咽其他响区域索人口念数量竿和人窃流量出较少婚。发展观潜力随着芬未央手大道尽的扩问建、们太华获路立摆交、挽二环耳全线息贯通厘、绕讯城高怪速公堆路等跃，交珍通设棉施目挎前逐锻步完吼善，止区内即现已踢形成唉七横刺十一梢纵立胸体交蝴叉的坡交通哭网。布现在招的北柳城已纽奉成为路名副允其实从的古浅城“夹门户朵”。阳北爆郊应弊该是曾近年率来西铁安房邻地产丸市场轧发展岛最为枕迅猛封的区胞域之进一。什由于管经济叮技术辱开发寒区的夜辐射蔬效应数和迎呜宾大阀道与眉北二死环所涛带来半的开铺发价烘值，狗同时命也因际土地祸储备忆充足牛及地质价相场对较楼低，减今后姐将会倾吸引辞了越方来越彻多的浆开发堡商加吼入到卵此区聪域的辨开发标，竞耗争也兽将日抗趋激尾烈。淘“龙育首商冶圈”恩和“踏张家会堡广巡寿场”限为该锤区域踏一南列一北惨的核先心地寸段和眉开发暴热点悉。“讯经开毅区”茎、“亡政府阶北迁但”是蔑重要押炒作闹主题痛。搬房调地产端的产傲业链绕是十洲分丰谋富的宏，不邀仅能遍够拉位动相斯关的佣百余怕个产栏业，肌也受驱拉动俭于其扒他产鸟业的免发展刻，随艺着新猜市政柄府进握驻该简区域沟，地既铁二尘号线购将于汪今年怠开始述运行非，新敢火车撒北客贞站投热入运折行，净都会崇给该都区域皮近年砍来的茎的发晚展带酿来良姥好的区前景蔬。而话西安针首创际国际绑城、柳汇通阅太古进城的帖国际棵化城烛市综战合体粒的规湾划更思将使邀该区投域成嗽为经击开区辆最醒把目的合国际颗化商缎住区盛。综述板结论区位榜内商场业地持产发哀展潜托力巨础大，朗现状付，商白业水链平落衣后，标各类愁业态伏、业袄种分帽布凌惜乱，食缺乏铺商业索氛围始，除排未央挑大道等外，禁各交傅通干沿线多经车流平少人类流，奶应该加大怒目的赵性消益费项告目建鼓设，竿走复钢合式塑商业乎路线沟，营桥造社涌区服姨务小矩商圈大有屿机会项目狸微观负环境奔分析项目搜位置该案萝位于宏城市年规划洗路文托景路墨南端与大探兴路陶东段犹交汇种处,围待绕该斩十字路口服四周涌均为妖商业域用房互，南雀邻兴中路洽和华忘强路纪，目尤前华糟强路胡正在拓宽俗与文猎景路抬相连股接城市币新苑吹附近借个案响调研春晓水馨苑水、冠电、减暖、迟消防45授00平米20榴0-渐30浅0独立青一层冈出租有提厦车广咏场石材鉴干挂壮、住妻宅底忠商联建秀出租11赴0元一姜层35义-4惕5元2-侨4层较少无营兼销主考题自强干西路想小商窃户自叫发形尤成的尿五金城市场每一旋户铺弃面大猎约20平米多路品公交倚站点21赌9、20泻2、20分8、71船7、26跪2、10铜7等2-眉4整租匆优惠荡，1楼优强惠幅京度较搏小地上经地下20筛0左右框架鸟幕钱窗所石材朱干挂娱乐席餐恭饮都市卸酒店伞、鸭胶掌门盒火锅一般逢有部技分闲国置空唯房世大约20阶%城市勺新苑笼附近万个案增调研新一削代丸北城妨国际胀商业顽裙楼文景兼路市材政府擦住宅疏底商新一熊代水电啦暖婆消防20塑00冤平米婆左右无广央场没紧邻高街道现代理城市恼主义纳地肠中海砍风情出售均价峡23君00饰0左经右现场附客流较少推广忆策略上：投资隔收益大型典住宅叮区域住户穷较多交通那状况港：很好一次汽性付页款优留惠8剧%口无按茄揭停车险位：极少汇20锦个左杆右框架亿层摸高大甘约4说.5活米才6.票5米袍柱距传1柳5米沫进深匠石毫材干腰挂石材娘干挂业态炮：小链型零售臭餐饮城市烫新苑宫附近猴个案讯调研文景雕路市兼政府个住宅挺底商文景颤路政页府小臣区水电绕暖怎消防40礼00进平米牢左右无广烈场住宅光底商出租未发常售极少弦3西0分鼻钟3形人经曲过无主魔题75宵中学辩教粮育环鹊境较块好，伯居住蜘人群圾消费能力糊可观一般无较少剪力奴墙匠局部押框架石材宪干挂无城市晒新苑运附近症个案肺调研海景昂台北训商业航裙楼海景弓台北水电夫暖气消防50猴00弊0平汉米左捆右、煌40慕0-邪12工00大独立西商铺有广附场群有娱伪乐会致所住宅璃底商租售售价升均价烛17请00壶0元示1纳-3贫层经营匪状况较好二环纪城市母综合踪蝶体凤城亭一路定大型邮住宅册居住疲区挤项目愧内居惨住约得合1付50滑00亦户近壳乎4猜00活00挥人北大图附小丽入住交通炮状况良好一次终性付耕款优谋惠9显%地上白地下杰较多剪力盟墙航局部阅框架一层层高虾5米，2象-4肤层为连4.体2米建材拆市场训家镰具城馆为重窃要区县域业递态构去成部迁分城市铃新苑上附近夫个案怒调研龙湖mo冈co水电轻暖仍消防45彩00酬0平米架商业薯体有大误型休过闲主血题广童场搜辐射疑范围顽内多尾为在逆建项迹目如在本吊区域房诚范围裳属主掏力商绸业品柔牌挖师大呼附小室进驻程附近后现清代城退市主课义榆居家予办公升商业洒一体挖化视简利约艺时尚押通过薄建筑军品质棵提升舱商业知吸引唤力以残及物译业价垒值租售1-卷3层自童用经贿营、4层均侦价36快00么0元较少稀缺尤商业股不动海产新兴公商业姐区霞现下掌较不跌成熟冲城笨市整折体规铺划趋觉势有焦大发密展晨入住城率低惊且惧多数教居民辈消防相能力寇较低大兴获路主杆干线氧公村交站惭点较冷少一次煌性优纯惠7%按揭覆首付50秤%优惠5%较为命充足框架壶幕梅窗沟结合伞现代舅商业新元素落色震彩鲜那丽板有很息浓厚棍的商扒业气地息和识时尚小品味高端屿家居乎电辫影院屠餐倡饮、宰娱乐葬综合夹体Mo灭co家居极生活重馆伴旗掩下多缝数成映熟高孕端品招牌摇在新白兴商晨业区帆内有谣一定赛的造底势能汽力央以及织吸引画力在建份工程绣商叙铺销迁售状衰况不角好霸写么字间配公寓迹销售议较好小结虽部形分建症筑体弹量较阻大，倡由于勺受建易筑结绳构剪寄力墙吉的制付约，挺很难材发挥驶主力盐商业珠的区头域作趣用，设开发瓜思路饺以销大售为知出发肯点，丈如海里荣台蔽北湾没有为成型日的大优型商搞业购诱物中梢心，亡方圆脚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