【某房地产项目的可行性分析报告：以成都明月锦苑三期为例12000字】

某房地产项目的可行性分析报告：以成都明月锦苑三期为例目录TOC\o"1-2"\h\u7580成都市金牛区明月锦苑三期可行性研究 166821引言 1268811.1研究背景 254011.2研究目的及意义 2216561.3国内外研究现状 3246302市场环境分析 3242492.1近年来中国房地产市场发展分析 4163962.2成都市房地产市场走势展望 46832.3成都市房地产调控政策 6203432.4明月锦苑三期区域房地产市场分析 745503明月锦苑三期规划预案分析 8237303.1明月锦苑三期周边配套情况 8252353.2明月锦苑三期SWTO分析 921643.3明月锦苑三期受众分析 9281494明月锦苑三期经济可行性分析 10324984.1明月锦苑三期成本预测 10293534.2开发成本估算 1186864.3开发费用估算 13147394.4资金的来源与运用 14297534.5项目不确定分析 17106805项目研究的结论和建议 18231255.1研究结论 1843165.2项目建议 19摘要：随着我国经济高速增长，国人的消费观念也得到极大提高，人们更加注重精神品质方面的审美追求和社会生活的品质稳定性，从而极大地促进了我国房地产的发展。可行性研究报告是项目建设进行前的重要环节是为投资决策提供科学的依据。对开发地块周围的生态环境状况进行了调查分析，分析了该地块的优劣势及其机会和潜在威胁，从而对开发项目前期可行性调查研究分析进行了深入评论。本研究报告以成都市金牛区明月锦苑三期为例，首先阐述了明月锦苑三期的基本情况，再通过进行项目产品、户型、受众人群等的定位，确定整个项目的市场开发策略，然后对项目投资进行前期经济分析和项目风险评估分析，从而得出项目可行性结果。关键词：明月锦苑三期；可行性研究；房地产1引言1.1研究背景随着市场经济的不断发展，房地产投资活动日益活跃，我国房地产业在国民经济发展中发挥的作用越来越大，已经成为国民经济发展的支柱产业。房地产投资具有资金量大、回收期长，经营风险高的特点，故房地产建设项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，给开发商带来致命性打击，还会导致银行贷款沉淀，甚至影响城市合理性开发进程。近年房地产投资的持续高温，加之政府频频出台有关政策，大量开发商在项目决策期间缺乏深入的市场调研和全面把控，频繁出现基建规模过大、盲目投资严重、商品房积压、土地抛荒、销售惨淡等现象，产生烂尾工程甚至企业破产等诸多问题。因此，为了排除投资的盲目性，减少风险，在竞争中取得最大利润，注重并加强房地产建设项目可行性研究工作在当下显得尤为重要紧迫。1.2研究目的及意义基于以上的背景分析，房地产开发项目可行性研究报告的编制在政府层面、社会层面及个人层面均具有重要意义。政府层面上，成都市作为西南的核心城市，“新特区”、“新一线城市”的获批，近年来城市规划改造，经济的繁荣，影响力的增强，都使得其房地产市场投资前景十分广阔。自2018年10月起，成都住房限贷、限价、限购新政、二次限购等政策相继出台，因地施策方法、土地拍卖市场“熔断机制”在成都首次运用，可见国家与地区政府对房地产市场的宏观调控日益加强，预计未来还会有诸多限制。因此，项目决策前的可行性研究有利于帮助房地产开发商响应政策指引、在市场竞争中洞察先机、合理选择投资时机，促进国民经济的发展。社会层面上，近年随着商业地产的过量开发、土地价格的大幅上涨、以及政策环境的复杂多变，房地产项目的生存环境也逐渐恶化。成都国际大都会、麦迪逊广场、五龙山屿府、龙桥水岸雅居以及成都东郊西河镇的西江河畔成为了典型的烂尾楼。由于项目开发前期市场与环境调查不足，加之一些小型的开发商面临的技术及资金欠缺问题，房地产项目往往会给社会群众及城市建设带来巨大的风险和隐患。因此，采用科学合理的可行性探究方法，将房地产项目开发投资隐患防之于未然，对社会稳定、城市建设同样具有重要意义。个人层面上，在初步学习了房地产业可行性研究理论知识的基础上，结合工程管理专业所学相关内容，深入房地产开发项目的市场、技术、经济与社会环境效益等多个方面，运用科学思维与科学方法多方位分析成都市明月锦苑三期的建设可行性，有利于将理论知识转化为实践经验，提高专业素养与自我认知，开拓个人思维与视野，为未来房地产开发商决策提供经验与帮助。1.3国内外研究现状1.3.1国外研究现状EdmundasKazimierasZavadskas（2010）认为建设项目的风险评估应基于多属性决策方法。在选择风险评价属性时考虑利益相关者的利益和目标，以及影响施工过程效率和房地产价值的因素。Lee，Ung-Kyunden（2015）等提出了一种基于效益成本分析的自动化施工技术经济效益评价模型，该模型能为决策者识别有价值的效益因素和评价系统的成本效益提供支持。Anna-MariaTalonpoika，TimoKärri，MiiaPirttilä.（2019）建立了财务运营资本管理策略矩阵（FOCALmatrix），用以描述财务运营资本管理策略的动态性。这种方式可以根据公司的财务状况而演变。1.3.2国内研究现状在房地产可行性研究领域，国内很多专家发表了各自的见解。王海涛（2010）对房地产开发项目的盈亏平衡分析概念进行解析及公式进行了推导，将盈亏平衡分析通过案例融合到可行性研究中。王大鹏（2011）结合工作实践和经验，论述可行性研究阶段投资估算的编制方法和需要注意的内容，其中包括前期计划、多渠道收集和分析资料、按费用构成逐项进行费用计算再进一步核校估算成果。翁爱华（2015）认为在房地产项目开发前期的可行性研究中，迫切需要系统直观地分析房地产项目预计的获利能力、清偿能力和资金盈亏情况等财务状况，阐述了如何通过项目现金流量表更直观、全面、科学反映项目的动态盈利能力。为项目可行性中的盈利不明晰问题提供了妥善的解决方案。覃民武（2019）在市场比较法理论的基础上，引入层次分析法，通过分析主要对房地产价格的影响因素，对市场比较法进行修正，让可行性更贴合实际。费振营（2019）具体分析房地产投资的风险。阐述了如何减少投资风险，在投资的过程中需要采取的措施与手段，将投资风险降低。2市场环境分析2.1近年来中国房地产市场发展分析随着国内疫情得到有效控制，房地产市场正在逐步复苏。重点分析了疫情对房地产业竞争格局的影响。集中度的提高是近十年来中国房地产业发展的一个重要趋势。自2016年930调控以来，十大、五十强、百强房地产企业的市场占有率进一步加快。2011年至2016年，前十、前50、前100名房地产企业市场份额年均增长1.5、2.7、3.2个百分点，2017年至2019年将分别加快至3.3、9.2、12.9个百分点。疫情下，我国行业分化加速，集中度短期内大幅提升。2020年一季度，房地产企业前10名、前50名、前100名市场占有率分别比2019年提高10.0、11.0和7.8个百分点，主要原因有两个。首先，疫情审视了房地产企业的资金链。占资本来源50%的销售收入减少，占资本支出2/3的刚性支出仍相当可观。抗风险能力较弱的小型房地产企业将加速退出。截至2020年4月8日，节后65天内，共有84家房地产开发企业破产，同比增长25.3%。二是大型房地产企业加大网络营销和打折促销力度，销售受疫情影响相对较小。2020年1-3月，前10名、前50名、前100名房地产企业销售金额同比平均增速下降，分别为-15.7%、-28.7%、-37.2%；销售均价分别上涨-1.8%、3.3%和4.1%。此外，随着疫情逐步得到控制，我国的住房需求也呈现出平稳释放的趋势。在稳定的市场环境下，大型房地产企业销售规模的增长将继续促进行业集中。预计到2020年，我国商品房销售金额将达到15.3万亿元，同比小幅下降4.1%。在33家公布销售目标的前50名房地产企业中，总量较2019年增长9.5%，市场占有率预计较2019年提高6.5个百分点。然而在三孩政策的影响下，我国对于学区房的打压也起到了一定的负面影响。整体而言，我国房地产市场在未来的发展过程中将会进入一个缓慢上升的发展阶段。2.2成都市房地产市场走势展望2.2.1土地市场2020年成都市土地招拍挂市场成交各类建设用地502宗，同比放量25.28%，其中以网上挂牌方式成交413宗，以网上挂牌加现场拍卖方式成交89宗，实现土地出让收入1081.52亿，首次跨越千亿门槛，同比增长47.80%。从分区域看，成都市三大区域中土地成交量均有所放量，中心城区成交总面积为12215.79亩，同比增长14.17%。其中青羊区成交面积连续两年居于首位，金牛区同比增长26.21%；远郊区县成交土地同比增长41.54%，占比27.44%，天府新区领先其他区县。此外，成都房地产业开发主要集中在商品房和住宅，2014-2018年成都市商品房建设面积呈上升趋势。2018年期间，其中包括商品房面积在内和新建住宅面积为67377800平方米，增长1.75倍。自2019年以来，商业和住宅建筑的总建筑面积比去年同期有所下降。2014年期间以来，商品房面积由551.83万平方米增加到2021年的1724.81万平方米，增长3.13倍。其中，商品房面积由427.94万平方米增加到134.61万平方米，增长3.15倍。表2.1：成都市2014-2021年商品房屋施工和竣工面积年份商品房屋建筑施工面积（万平方米）其中：住宅建筑施工面积（万平方米）商品房屋竣工面积（万平方米）其中：住宅竣工面积（万平方米）20143985.982968.87551.83427.9420154794.023561.53621.74457.0120165835.224165.94616.55471.9320176618.214759.58732.56556.0720186973.784848.921118.73825.6220196965.444616.621427.361098.5220206958.624503.091613.631203.7820216933.374387.211724.8113房产市场2020年，成都市商品住宅（含普通住宅、洋房、别墅）新增供应面积1772.39万平，销售面积1904.09万平，与去年相比，供应量及成交量双双下滑，降幅分别为24.92%、11.31%，销售均价达到23447元/平（安居客统计数据），同比上涨11.16%，价格仍保持上涨但涨幅持续收敛。2020年商品住宅销售量超供应量131.7万平，但整体量能萎缩。由于本年度供应量下滑但市场需求仍然旺盛，年底库存量降至985.72万平，去化周期进一步降至6.21个月。分区域看，2020年中心城区供应商品住宅1017.23万平，天府新区561.56万平，远郊区县供应193.60万平；成交面积中心城区为1114.82万平，同比下滑16.91%，天府新区540.33万平，微涨0.50%，远郊区县248.94万平，下滑6.97%。2.2.3市场总结2020年受疫情影响，年初市场一度“停摆”，各方承压较大，政府及时出台举措，力促市场平稳发展。随着疫情逐渐得到控制，2021年的3、4月市场强劲复苏，5、6月基本恢复常态。从全年市场表现来看，在政策调控与市场调节叠加作用下，市场结构性分化演绎纵深推进，土地市场及房地产市场整体趋于稳健，具体呈现以下特点：土地市场超预期，公开市场活跃度依旧。在土地供应保障有力方面，成都房地产的成交量价逆势跨越。供应结构均衡发展，区域板块齐头并进。宅地市场热度持续，供地方案不断优化。房产市场量缩价涨结构分化转型蓄势。疫情及政策影响叠加，供销齐降价格缓涨。住房保障不断推进，构建多元住房体系。市场结构分化加剧，品质发展引领市场。房地产市场长效调控机制将稳步推进，成都地产市场“因城施策”，以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标，土地供应模式将持续改进，严控溢价率，“限地价、竞配建、竞自持”将成为宅地招拍挂主流模式。而在楼市方面，成都呈现出供不应求态势短期内恐将持续，后市2021年新供土地将带来增量补给，供销量或将企稳回升；住房供给侧结构性改革将会加快推进，2022年或将成为共有产权房落地“元年”；租购并举、多元化住房供应体系的构建将消化部分刚性需求，培育“先租后购再改善”的理性住房消费理念；诸多高溢价土地改善类产品陆续入市，高端市场竞争加剧；另外，商品住房全装修政策有望调整，未来毛坯、精装产品将共存市场；产品变革进化与市场结构转型会给消费者带来更丰富的选择，也将进一步推进房地产市场的稳定可持续高质量发展。2.3成都市房地产调控政策2021年3月22日成都市发布了房市调控。主要包括住宅用地供应总量年均增长不少于20%；重大失信和超过“三道红线”管控要求的开发商将不得参与土地竞拍；刚需家庭的资格界定时间缩短至购房前48个月无房无交易记录；商品住房买卖合同网签满5年方可出售；外地户口迁入成都，要求落户+社保同步满1年方可购房。除了以上重点条例，成都还将对经营性贷款违规流入房地产领域、优先满足居民家庭首套住房需求、加大保障性住房供给，完善长租房、共有产权住房体系建设、夯实各区县政府、各开发区的主体责任等加以说明，这些多是框架性条例，真要落地，还需要大量的补充细则方能完善。由此可见，随着《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》落地后，成都土地、楼市完全走上了“计划经济”的路子，土地供应、外地落户购房者、新增刚需购房者，都成为了一个恒定的量，完全在政策的掌握中。同时，新房、二手房限售五年，也是对整体房源量的一个管控。而该政策的初衷，完美契合了“稳楼市、稳预期”的调控主旨，扩大土地供应的同时，限制楼市中的需求，也扩大刚需量、封锁二手房的流通性，来对冲下行风险。2.4明月锦苑三期区域房地产市场分析2.3.1运行情况1.投资建设加快，住宅投资提速明显。2020年1-6月，全区房地产项目共130个，其中区属项目43个，成华项目53个，金牛区项目34个，三大板块累计完成投资124.92亿，同比增长14.1%，增速同比提高37个百分点。其中，住宅投资90.75亿元，同比增长19.6%，增速同比提高46.7个百分点。2.销售增长较快，金牛区带动作用强劲。2020年1-6月，全区实现商品房销售面积170.36万平方米，同比增长6.8%，增速较上年同期回升10.2个百分点。分板块来看，金牛区增速较快。区属实现商品房销售16.97万平方米，同比下降43.3%，增速较一季度提高22.2个百分点。尤其是其中的金牛区，实现了商品房销售107.13万平方米，同比增长75.3%，增速较一季度回落46.6个百分点。3.资金到位良好，自筹资金为主要来源。2020年1-6月，全区企业本年实际到位资金204.76亿元，同比增长20.2%。分资金来源看，自筹资金为主要渠道。全年国内贷款19.29亿元，同比增长29.8%，占到位资金的9.4%，占比同比提高0.7个百分点；自筹资金88.44亿元，同比增长91.7%，占到位资金的43.2%，占比同比提高16.1个百分点；定金及预收款76.41亿元，同比下降9.9%，占到位资金的37.3%，占比同比下降12.5个百分点；个人按揭贷款14.92亿元，同比下降32.4%，占到位资金的7.3%，占比同比下降5.6个百分点。2.3.1存在问题1.大项目销售乏力，销量过万楼盘个数减少明显。2021年1-6月区属商品房销售面积累计16.97万m2，其中销售面积过万的仅5个楼盘，合计销量13.75万m2，占区属销售面积总量的81%，较去年同期销量过万楼盘减少4个，销售量合计减少14.13万m2，销量和个数均减少明显。2.可售楼盘存量不足，全年下行压力增大。目前区属楼盘共43个，其中20个楼盘因处于前期建设、停工以及售罄原因无销售。在建楼盘23个，其中7个还在建设期，暂未达到销售条件；14个处于尾盘，贡献销量非常有限；目前仅有个别项目暂有可售库存，可售库存也十分有限。3明月锦苑三期规划预案分析3.1明月锦苑三期周边配套情况3.1.1商业配套明月锦苑三期自带175亩的商业用地，一部分在住宅区南侧，规划建设一个占地133亩的大型商业综合体，另一部分占地42亩位于住宅区西侧，规划建设两栋写字楼和天海商业广场。项目自带的商业如果后期顺利投入使用，基本可以满足业主的购物需求，但这么大体量的商业的运营也是不小的挑战。除此之外，该小区距离金华市东路仅有600m，开车上三河场立交也仅需大概3-5分钟。3.1.2教育配套明月锦苑三期由金牛城投集团打造，该小区位于天回镇街道明月社区4、5组，总建筑面积约为303498平方米，共建有2228套安置房，预计安置3350人。南面有一所成都三十六中学，而在明月锦苑三期内，还自建了一所双语幼儿园，位于小区东南角，目前具体品牌待定。3.1.3交通配套最近的地铁线路为成都医学院-双流西站的3号线，其中的金华市东路地铁站位于小区东侧，仅600米左右。除此之外，926/231/708/722以及P101路也经由锦园路口、锦园社区、校园路西、玉龙桥等站口。自驾主要依靠金芙蓉大道通往成都绕城和成华。目前金芙蓉大道来往车辆不多，出行较便利。3.1.4医疗资源项目周边现阶段仅有的医疗配套为交大一附院的陆港门诊部（三级甲等医院），与小区北侧一路之隔。业主入住后头疼脑热等小病就诊没有问题。3.1.4景观资源项目北侧的启航公园占地350亩园，目前开放面积已达150亩，会成为将来业主饭后茶余的主要休闲去处。除此之外，新寺遗址公园，距离项目不到两公里，目前也在修缮中。3.2明月锦苑三期SWTO分析3.2.1明月锦苑三期优势分析1）本项目位于国际金牛区，其发展前景较好，是去年成都GDP增速最快的一个区域，并受政府大力支持。2）生活环境宜居，坐享新寺遗址公园、启航公园。3）交通便捷，近享地铁3号线（已建成）金华市东路，此外周围公交较多。4）户型设计简约大方、紧凑合理，面积控制较好。3.2.2明月锦苑三期劣势分析1）项目配套尚未完善还在建设中。2）周边没有成熟的大型社区，生活氛围欠佳。3.2.3明月锦苑三期机会分析1）自身带有商业用地面积达，可带动周边商业发展。2）周边村子多，可以满足乡镇的人进城买房的刚需。3.2.4明月锦苑三期威胁分析1）竞争风险：近几年内将会有大量的住宅新项目增加，导致供应量增加，使大量客户分流，市场竞争加剧；2）市场调控政策越来越严格使得房地产市场价格走势不会再出现黄金时期，开发商所获利益大打折扣。3.3明月锦苑三期受众分析3.3.1明月锦苑三期定位明月锦苑三期位于金牛区管委会旁，近享地铁3号线（已建成）金华市东路。项目涵盖41亩商办街区，共24栋，设有户型建面为106m2--145m2主力户型为三居（建面108m2）三居（建面130m2），属于住宅类商品用房。3.3.1受众人群1）新婚购房人群：新婚夫妇通常在婚后的过渡期买房。考虑到他们将来结婚买房后可能需要更换一些新的大户型，他们对这些户型的服务功能不太重视，比如先卖后继续卖，以及这些房产的长期保存，因此婚后买房时，大、中、小户型的装修风格可以作为主要的装修风格。一般来说，中小户型的建筑面积应在60~90平方米之间。2）投资购房人群投资最重要的因素是住房的持续升值和增长潜力，对住房区位的要求也非常严格。一般来说，成熟区较好。因此，位于城市景观中心区或城市整体景观核心区的优质住宅可以优先考虑。如果房源位于未来大型行政区域规划服务中心或大型商业开发中心，升值发展空间会比较大，可以优先进行长期投资。如果想以投资为目的买房，需要对房地产业有一定的了解。你可以委托经纪人帮你买房，比如计算投资回报率。3）改善型购房人群：建议购买面积在90平方米以上的房子，三室一厅或两厅两卫。可考虑选择较大的高端住宅区，最近五年新建成的高端住宅区为最佳选择。周边房子在城市的新兴产业发展或新兴产业领域也很擅长。4明月锦苑三期经济可行性分析4.1明月锦苑三期成本预测4.1.1土地费用本次住宅开发项目用地土地费用合计为3273.765万元。4.1.2明月锦苑三期前期费用本项目前期费用包括筹建开办费、勘察测绘费、规划设计费、三通一平、审计费、城市建设综合配套费等相关前期发生的费用。见下表：表4-1：明月锦苑三期前期费用【单位：元】项目名称单价单位工程量或计算基础金额（万元）筹建开办费元/平方米33000093项目可行性研究费百分比47695000071.5425勘察测绘费百分比47695000047.695规划设计费百分比476950000953.9"三通一平"费元/平方米33000066建筑工程规划管理费元/平方米357335.1275.04工程规划许可证管理费元/平方米357335.1282.187规划放线、验线费元/点60040.8消防设计审查费元/平方米33000066人防异地建设费元/平方米330000495城市建设综合配套费元/平方米2650006519施工图纸审查费元/平方米330000165散装水泥专项资金元/平方米330000198墙体节能费元/平方米26500066.25工程招标管理费百分比47695000023.8475劳保费百分比4769500001240.07交易信息咨询费百分比47695000023.8475质量监督费百分比47695000066.773招标代理费百分比47695000042.9255总计（万元）10331.894.1.3管理费用建设管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。本项目按总投资估算构成表项总和的2%计算，则管理费估为953.9万元。4.1.4销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。本项目销售费用以营业收入为基数，费率为4%，则销售费用为9092.36万元4.1.5不可预见费跟据市场调查的资料及类似项目的数据进行计算，取建安及配套工程设施费用的2.5%计算，则项目不可预见费用估为1192.375万元。4.1.6财务费用本项目财务费用按每平方米计容建筑面积2000元计算，项目总计财务费用估为32905.16万元4.1.7投资估算项目总投资估算为60828.83万元，其中开发成本为49786.83万元。4.2开发成本估算开发成本是一个值得被重视的问题，需要对此进行进一步的了解，项目前开发成本，建筑安装成本以及基础设施成本。4.2.1土地价格确定房地产开发中要解决的第一个问题是土地使用权问题。拥有土地时的下一步发展取得土地使用权的成本是土地的成本。而在许多相同的因素里又有许多不一样的东西，与之相关的成本各不相同。授予土地使用权的主要方法是政府分配或征用，转让，他人转让，租金，投资和所有权。4.2.2项目初步工程造价估算比较本质上是不同的，并且成本估算方法是不同的。通常，项目计划，设计和有效研究的成本是根据项目投资的总成本计算得出的。该项目的传记和环境研究费用以及该项目通常用于其他方面的费用。取决于所需的工作分配。建筑和技术安装成本包括子组件成本，其他项目成本，项目成本计量，法定成本和税金。建筑安装工程费按12000元/平米计算，则通过对该项目的计算，建筑安装工程费用为62872万元。所以这么多工程中，我们需要对这个过程中产生的费用进行详细的归纳，详细投入见下表4-2：表4-2：前期工程费用估算表序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费用建筑安装工程费*8%5029.762可行性研究费用建筑安装工程费*6%3772.323地质勘查费用建筑安装工程费*9%5658.484筹建费用建筑安装工程费*15%9430.8合计24091.364.2.3基础设施建设成本估算基础设施建设是指房地产开发项目中的管道，道路等基础设施项目的建设，范围距建筑物2米，在项目平面图的红线以内。基础设施建设成本包括电力，水和天然气供应，污水处理，绿化，道路工程和卫生等公用事业的建设成本，以及这些公用事业与市政公用事业之间的接口产生的相关成本。表4-3：基础设施费用估算表序号项目计算依据金额（万元）1道路工程1363元/平米*523787138.712排水工程865元/平米*523784530.703供水工程1250元/平米*523786547.254供电工程1154元/平米*523786044.425燃气工程1045元/平米*523785473.56通讯工程753元/平米*523783944.067绿化工程869元/平米*200421741.658智能系统1100元/平米*523785761.58合计41181.874.2.4建设安装费用估算建造成本和安装成本是指在特定建造过程中发生的建造成本，材料采购成本和安装成本。根据实际获得的信息和数据，在初步准备的可行性研究阶段估算建筑和安装工程的成本。常用的估算方法包括近似工程量计算方法等。所以这个方法是比较容易被接受的。4.3开发费用估算4.3.1开发成本该项目涉及到的因素特别，所以在归纳的过程中必须严谨。开发房地产项目时，开发平台的组织和管理的运营成本将很高，房地产单位将被出售，投资资金将用于为该项目提供资金。4.3.2财务费用估算房地产本来就是一个对资金要就特别严谨的项目。因此，需要为该项目筹集资金，并且所发生的成本是财务成本。特别是，它包括利息支付，金融机构管理费，代理费和其他费用。4.3.3估计销售成本最发达的项目是了解从购买房屋或商品房中获得的收入，而购买房屋的营销活动成本是买方的费用。房地产计划是一个非常重要的环节，所有房地产经纪人成本都包含在购买成本中。重要提示：营销计划费用，房地产项目广告费用，人工费用，以及其他的后勤保障方面的费用。表4-4：销售费用估算表序号项目计算依据计价（万元）1营销策划费699098.57*1%6990.992宣传广告费699098.57*1%6990.993福利费和差旅费699098.57*1%6990.994其他销售费用699098.57*1%6990.99合计27963.964.4资金的来源与运用资金对于房地产来说特别重要。如果不能解决资金问题，就无法控制房地产开发。因此，需要在对项目有用的学习背景下明确定义预算计划。所需的资本可以从几个固定成本中确定。所以我们需要在这个过程中特别重要，并选择最低筹资方式。可能的融资方式为：内部股权融资，外部贷款和销售融资。预售收入。预售收入是指开发公司收取的用于将已完成财产作为商品出售给需要购房的客户的预付款。而且根据我们平常的研究来看，决定将明月锦苑三期住宅类楼房定价约为17000元/平方米，停车位定价约为200000元/个，商铺类楼房定价约为20000元/平方米。销售从建设经营期第二年开始，分4年进行。住宅类销售分别为20%、20%、25%、35%。商铺类销售分别为15%、20%、35%、30%。停车位销售分别为20%、20%、35%、25%。住宅类分4年销售收入预测收入见下表4-5：表4-5：住宅类销售总收入表时间可销售面积（m2)销售单价（元/m2）销售收入（万元）2021年20%820017000139402022年20%820017000139402023年25%1025017000174252024年35%1435017000243950合计289255商铺类分4年销售收入预测见下表4-6：表4-6：商铺类销售总收入表时间可销售面积（m2)销售单价（元/m2）销售收入（万元）2021年15%1350100000135002022年20%1800100000180002023年35%3150100000315002024年25%225010000022500合计85500停车位4年销售收入预测见下表4-7：表4-7：车位销售总收入表时间可销售个数（个）销售单价（元/个）销售收入（万元）2021年20%6720000013402022年20%6720000013402023年35%11820000023602024年25%842000001680合计6720并且，明月锦苑三期将于2022年竣工，该项目建设完成后文化旅游项目也即将全面营业。具体营业收入见下表8：表4-8：文化旅游项目营业总收入时间营业收入经营期项目2022年2023年2024年合计（万元）一：文化项目舞台秀13362.1719357.4120765.9853484.17电玩城17824.2827476.4824263.4669563.74电影城22833.1821977.2125795.5470605.93二：旅游项目室内乐园20777.2421459.3622326.3864562.98室外乐园19726.4620587.4519146.8459460.75合计94523.33110857.91112298.2317623.57由上表可知文化、旅游项目收入为317623.57（万元）。表4-：9预计总销售收入汇总表时间项目建设经营期2021年2022年2023年2024年合计（万元）住宅类139401394017425243950289255商铺类1350018000315002250085500停车位13401340236016806720文化旅游094523.33110857.91112298.2317623.57合计28780127803.33162142.91380428.2699098.57通过预销售汇总计算得明月锦苑三期4年的总收入为699098.57万元。贷款资金。贷款资金是房地产开发公司从其他单位或个人借款的资金，甚至还有我们的一个规划，这部分资金是项目的债务资金，必须偿还并支付利息。向银行贷款200000万元用于项目投资，假设还款期限为3年，贷款年利率为4.9%，第一年贷款金额为120000万元，第二年贷款金额为80000万元。公式：还款额=〔\h月利率*\h贷款本金*(月利率+1)还款\h月数〕/〔(月利率+1)还款月数-1〕贷款月利率=贷款年利率/12=0.049/12=0.00408当年利息=（借款本息累计+当年借款/2）*贷款年利率第1年贷款每期还款额=[0.00408*120000*(0.00408+1)12]/[（0.00408+1）12-1]=10282.32（万元）。第2年贷款每期还款额=[0.00408*80000*(0.00408+1)12]/[（0.00408+1）12-1]=6854.88（万元）。通过计算，我们得出结果：第一年贷款金额120000万元，每期的还款金额为10282.32万元；第二年贷款金额80000万元，每期的还款金额为6854.88万元。表4-10：银行贷款还款情况表单位：万元序号项目名称合计建设经营期2021年2022年2023年2024年1借款还本付息1.1年初借款累计第一笔借款本年借款120000120000122940128964.06135283.29本年应计利息21912.1829406024.066319.246628.88年底还本付息141912.18135283.29年末借款累计122940128964.060141912.181.2年初借款累计8196085976.04第二笔还款本年借款8000080000本年应计利息1018.88196401.64212.82年底还本付息90188.86年末借款累计8196001.3年初借款累计0借款汇总本年借款2000001200008000000本年应计利息32101.0529407984.0610335.2810841.7年底还本付息232101.05232101.05年末借款累计2借款还本付息的资金来源2.1投资回收232101.05资金的使用是对募集资金的有效利用。所以由于这个过程我们必须重视，因此资金的使用也是一项投资计划。资金的使用应考虑到项目的未来方向，财务计划和适当的计划。4.5项目不确定分析由于任何事物都有不确定性，通常要研究不熟悉的区域及其可能影响房地产趋势的风险因素。不确定性是对购房项目的经济理解中最重要的因素，并且会影响项目的决策或成功。在房地产项目中，报价是评估和分析实践中常用的方法。因此，对该主题的理解非常清楚。因此，与固定资产有关的这些指标也需要仔细检查，以提高项目和开发的逼真度。缺乏对购房计划的了解有助于购房者根据其风险投资项目的规模和特点确定可盈利的投资基金，并加强对投资机会的预防和威慑。4.5.1盈亏平衡分析那么我们如果一旦开启了这个项目，主要考虑项目的保本销售率。盈亏平衡点=总投资/(总销售收入一销售税金)×100%=500000/(699098.57-34954.93)×100%=75.28%该项目的盈亏平衡点为75.28%，说明项目销售率只要不低于该点，项目就能够保本。4.5.2盈亏敏感性分析在房地产项目计划中，不可持续的因素不影响收入，因为这个因素是不受我们控制的，我们也不知道这个的项目什么时候需要花钱，然后，根据结果，测试资产购买计划对经济结果的响