住房市场研究框架及长三角区域概览

内容目录TOC\o"1-2"\h\z\u中国房地产市场结构性分化，亟需区域研究 5住房市场研究框架及供需分析 5中国房地产行业进入结构性分化新阶段 7长三角经济基础、地产表现均优于全国整体 9长三角区域经济发展速度在高基数下仍能与全国水平同步 9长三角房地产量价表现优于全国，土地出让金收入韧性强 11核心城市对人口的吸引力增强，商品住宅销售占比持续提升 13长三角核心城市基本面虽有差异，但趋势相同 15宏观基本面：上海GDP总量、建成区占比、面积生产效率均第一 15地产基本面：新房改善属性强于二手，住宅用地成交溢价率收窄 18总结及投资建议 24图表目录图住房市场供需框架 5图中国历年城镇人口增量和总人口增量 6图中国历年新开工及商品住宅销售情况 6图中国历年住宅竣工套数（万套） 6图中国人均住宅建筑面积（平方米） 6图中国历年人口年龄结构 7图中国历年出生人口（万人） 7图中国各主要省份2021年常住人口及GDP总量 8图中国各主要省份2021年常住人口及商品住宅销售金额 9图长三角地区历年人口及GDP占全国的比重 10图长三角地区历年人均GDP与全国水平对比 10图长三角地区历年各省市GDP增速与全国水平对比 10图长三角地区历年人口增量与全国对比 10图长三角地区历年人口自然增长量与全国对比 10图长三角地区历年人口自然增长量与人口总增量对比 10图长三角地区历年商品住宅销售额及面积占全国比重 11图长三角地区历年商品住宅销售均价与全国水平对比 11图长三角地区各省市商品住宅销售金额占比 11图长三角地区各省市商品住宅销售均价对比 11图长三角地区国有土地使用权出让收入占全国比重 12图长三角各省市国有土地使用权出让收入占全国比重 12图中国2021-2022年住宅用地出让金收入TOP20城市（单位：亿元） 12图长三角核心城市人口及GDP占长三角全区的比重 13图长三角核心城市人口增量对比长三角全区人口增量 13图长三角地区各省市人口增量（万人） 14图长三角地区各省市自然增长人口（万人） 14图长三角各核心城市GDP占比，2022 14图长三角各核心城市人口占比，2022 14图长三角核心城市商品住宅销售额及面积占全区比重 15图长三角核心城市商品住宅销售均价对比全区均价 15图长三角各核心城市商品住宅销售金额占比，2022 15图长三角各核心城市商品住宅销售面积占比，2022 15图长三角各核心城市GDP（单位：亿元），2022 16图长三角各核心城市第三产业占GDP比重，2021 16图长三角各核心城市常住人口（单位：万人），2022 16图长三角各核心城市人均GDP（单位：万元/人），2022 16图长三角各核心城市城镇人口占比，2021 17图长三角各核心城市户籍人口占比，2021 17图长三角各核心城市建成区面积/土地面积，2021 18图长三角各核心城市GDP/建成区（亿元/平方公里），2021 18图长三角各核心城市商品住宅销售面积（万㎡），2022 19图长三角各核心城市商品住宅销售均价（万元/㎡），2022 19图历年长三角各核心城市商品住宅销售面积（万㎡） 19图历年长三角各核心城市商品住宅销售均价（万元/㎡） 19图长三角各核心城市新房成交套数（万套），2022 20图长三角各核心城市二手房成交套数（万套），2022 20图长三角各核心城市新房套均成交面积（㎡），2022 21图长三角各核心城市二手房套均成交面积（㎡），2022 21图长三角各核心城市二手房/新房成交套数，2022 21图长三角各核心城市二手房/新房套均成交面积，2022 21图长三角各核心城市住宅用地成交建面（万㎡），2022 22图长三角各核心城市住宅用地出让金（亿元），2022 22图长三角各核心城市住宅用地楼面价（元/㎡），2022 22图长三角各核心城市住宅用地成交溢价率，2022 22图历年长三角各核心城市住宅用地成交建面（万㎡） 23图历年长三角各核心城市住宅用地成交建面/销售面积 23图历年长三角各核心城市住宅用地楼面价（元/㎡） 23图历年长三角各核心城市住宅用地货地比 23图历年长三角各核心城市住宅用地出让金（亿元） 23图历年长三角各核心城市住宅用地成交溢价率 23表头部房企地产开发业务投资布局策略 8表长三角各核心城市落户政策 17表长三角各核心城市限购政策 20中国房地产市场结构性分化，亟需区域研究住房市场研究框架及供需分析房地产作为不动产，不能与土地分离，具有鲜明的地区属性，而且行业基本面与所在地区的经济发展、人口结构、金融政策密切相关，具有显著的周期波动性。广义上，房地产行业包括住宅、商业、仓储等不动产的开发建设运营；狭义上，则主要指满足居民居住需求的住宅体系。本文中，我们主要讨论民生相关性最强的狭义住宅主体。首先，从供需两端分析影响住房市场量价的主要因素。整体来说，住房市场供需关系中，需求端占主导；而在需求端中，新增城镇人口的居住刚需又占主导。住房市场的供给分新建住房和存量住房两类：（1）新建房屋供给主要来自于房企开发的商品住宅，也有部分政府主导建设的保障房。（2）存量住房则由个人、企业或者政府持有，可供交易或租赁。住房市场的需求主要分三类：（1）新进城人口的居住刚需，至于需求的满足方式是租赁还是交易，与该群体的支付能力有关。（2）存量城镇人口的主动改善置换，一方面为增加居住面积，另一方面为提升居住品质。（3）存量房被动拆除换居，主要是房屋建造年限过长、设施老化的小区，存在安全隐患。图1：住房市场供需框架资料来源：整理近三十年来，新进城人口催生了巨大的居住需求，而迅猛的经济发展速度又提升了新进城群体的支付能力。中国庞大的人口基本盘和极低的城镇化率基数共同造就了世界史上最大规模的城镇人口增量。从1949年到2021年，中国的城镇化率从11提升至65，8.61996-20192000GDP1991-20157以上，其中半数年份达到10以上的高速增长。若以1978年为基数100不变价口径衡量，至2021年中GDP42GDP281978年的58降至2021年的29，居民收入可支配程度大幅提升。1999-2020年中国商品住宅竣工套数累计1.15亿套其中有60是在2010年后20202010700042201011/镇/乡村37/42/4720107/10/15图2：中国历年城镇人口增量和总人口增量资料来源：国家统计局，整理图3：中国历年新开工及商品住宅销售情况资料来源：国家统计局，整理图中国历年住宅竣工套数（万套） 图中国人均住宅建筑面积（平方米）资料来源：国家统计局，整理 资料来源：国家统计局，整理中国房地产行业进入结构性分化新阶段中国过去几十年持续较高的城镇人口增量水平受到总人口增加及城镇化率提升这两个引擎的双重带动，而当前这两个引擎的威力正逐渐削弱。2017152022年城镇化率已达65年均提升1个百分点而发达国家平均为80。中国总和生育率1.32022100014-64岁人口占比从2010年峰值75降低至2021年的68老龄化程度进一步加深，65岁及以上人口占比从2010年的9提升至2021年的14购房主力的青壮年群体逐渐萎缩，而婚育是刚需置业最重要的动因。图中国历年人口年龄结构 图中国历年出生人口（万人）资料来源：国家统计局，整理 资料来源：国家统计局，整理但即便如此，中国的住房销量在2022年出现的断崖式下跌现象也是不寻常的，仍有进阶性人口流动和住房改善两个重大的住房需求支撑房地产销售体量。中国不同区域经济发展城镇家庭户人均住房的建筑面积和质量分布不均衡，品质待改善空间仍较大。从全国范围来看截至2020年城镇家庭户中仍有15人均住房建筑面积低于20平米、28住在2000年前建造的住房中、70住在没有电梯设施的房屋中。其实“春江水暖鸭先知”，头部房企在2016-2018年下沉阶段普遍拿到高价地，2018地产开发业务的投资布局策略从全国化布局转向聚焦深耕核心城市和城市群周边。未来，中国房地产的发展不再是全国一盘棋，而会出现明显结构分化，新建住房将集中于经济增长快、人口流入的高能级城市、都市圈、城市群。分析各家房企长期深耕和战略布局的重点城市基本面，有助于我们判断公司未来的发展潜力。表1：头部房企地产开发业务投资布局策略房企 地产开发业务投资布局策略公司始终聚焦核心城市，区域深耕效果持续显现，竞争优势不断强化。2022年，公司重点布局

的38城销售贡献为86，珠三角、长三角销售贡献为56，公司面对城市分化持续、有效市场边界收缩的特点划定有效投资边界坚持聚焦“核心城市+城市群城拓展金额占比98。年，公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94和90。202287，新增土储中一二线城市投资占比92。中国海外发展 公司长期聚焦主流城市、主流地段，投资布局优势彰显。顺应市场分化加大的趋势，公司进一步强化聚焦高能级城市的优质资产，2022年公司新增货值中北上广深四个一线城市占比48。龙湖集团 公司始终坚定看好房地产开发这个10万亿量级的支柱产业，首先要做好城市聚焦，业务布局回归一线及主力二线在内的重点城市核心区域2022年公司新增土储中长三角区域占52。公司坚持“收敛聚焦、精准高效”的投资策略，重点聚焦一二线城市的核心板块，巩固在核心绿城中国华发股份

城市的市场地位。2022年，公司一二线城市销售额占比提升至85，长三角区域占比63；而新增货值中，杭州、北京和上海三城占比高达82，一二线城市货值占比达92。资料来源：公司公告，整理GDP图8：中国各主要省份2021年常住人口及GDP总量资料来源：国家统计局，整理图9：中国各主要省份2021年常住人口及商品住宅销售金额资料来源：国家统计局，整理由于长三角地区集中分布了若干特大城市和大城市，集聚形成了庞大、多核心、多层次的城市集团，即为长三角城市群。例如上海大都市圈、南京都市圈、杭州都市圈等均属于长三角城市群。3620222.37GDP293.6万亿元，以不到4的国土面积和17的人口占比贡献了全国24的经济总量，并销售了全国31的商品住宅。基于以上分析，我们推出长三角经济基础、地产表现均优于全国整体长三角区域经济发展速度在高基数下仍能与全国水平同步GDPGDP12.3/GDP8.6/人。GDP1.5GDPGDP且在2022年全国总人口迈入负增长阶段后，长三角人口仍保持正增长。历年来，长三角地区人口增量占全国增量的比重均超过20，高于人口存量占比，也远远2019年上海、浙江、江苏、安徽人口占长三角比重分别为10、28、36、26。图长三角地区历年人口及GDP占全国的比重 图长三角地区历年人均GDP与全国水平对比资料来源：国家统计局，整理 资料来源：国家统计局，整理图长三角地区历年各省市GDP增速与全国水平对比 图长三角地区历年人口增量与全国对比资料来源：国家统计局，整理 资料来源：国家统计局，整理图长三角地区历年人口自然增长量与全国对比 图长三角地区历年人口自然增长量与人口总增量对比资料来源：国家统计局，整理 资料来源：国家统计局，整理长三角房地产量价表现优于全国，土地出让金收入韧性强。2022年，长三角商品住宅销售金额占比达到31，远超出长三角地区的人口占（17和GDP占（242022年长三角商品住宅销售面积占比达到全国总量的21，历年趋势与销售金额变化基本一致。2022年长三角商品住宅销售均价为1.5万元/㎡，同比+2而全国均价为1.0万元/㎡，同比-2，可见长三角地区房地产市场发展相对稳健。长三角水平住宅1.3-1.52017长三角均价/1.3320221.50图长三角地区历年商品住宅销售额及面积占全国比重 图长三角地区历年商品住宅销售均价与全国水平对比资料来源：各地统计局，整理 资料来源：各地统计局，整理分省市来看，上海市的商品住宅销售均价始终处于长三角地区的最高水平，且与其他地区差距持续拉大。20224.4/㎡，约为全国平均水平1.0/4.41.5/2.92.0万元/1.3/㎡，始终低于长三角0.77/㎡，也是长三角地区唯一低于全国均价的省份。图长三角地区各省市商品住宅销售金额占比 图长三角地区各省市商品住宅销售均价对比资料来源：各地统计局，整理 资料来源：各地统计局，整理38.4较2021年提升了4.0个百分点国有土地使用权出让除住宅用地以外，还包括商服用地、产业用地等，由于财政部公布数据并未更细拆分，202220212021TOP20820221020221/2/4/8/14各城市住宅用地出让金收入背后反映的是城市开发空间和房企投资信心，可见长三角核心城市已稳稳占据房企粮仓地位。图长三角地区国有土地使用权出让收入占全国比重 图长三角各省市国有土地使用权出让收入占全国比重资料来源：国家财政部，各地财政单位，整理 资料来源：各地统计局，整理图22：中国2021-2022年住宅用地出让金收入TOP20城市（单位：亿元）资料来源：中指研究院，整理核心城市对人口的吸引力增强，商品住宅销售占比持续提升对比经济发展水平、常住人口总量等指标并综合考虑省内优势城市及省会地位，（省会55.0202250.69GDP11.6万亿元、销售商品住宅共1.7万亿元，以不到全区14的占地面积和29的人口占比贡献了全区40的经济总量、并销售了全区46的商品住宅。GDP200642.62.5pct至2022年的40.1，说明核心城市以外的地区发展速度更快，区域发展更加均衡。其中，2022GDP15.48.36.55.84.1分别较2006年变动了-4.4-0.9、0、+0.7、+2.0可见核心城市也有分化，GDP但人口聚集至高能级城市的趋势却越来越明确。2022住人口为6910万人，较2006年增长46，而长三角全区人口仅增长14。长三角核心城市人口占比由2006年的22.8上升6.4pct至2022年的29.2，10.45.45.2、4.1、4.0，分别较2006年变动了+1.0、+1.6、+1.5、+1.8、+0.5个百分点，所有核心城市对区内人口的凝聚力均提升。2007-201111101119年期间，核心城市人口增量明显放缓，约占全区增量的20左右。2018-2020意味着对比区内各省市人口增量和自然增长量，可见浙江对外地人口的吸引力最强，而上海、江苏的人口流入明显放缓，安徽是长三角区域内主要被虹吸的对象。图长三角核心城市人口及GDP占长三角全区的比重 图长三角核心城市人口增量对比长三角全区人口增量资料来源：各地统计局，整理 资料来源：各地统计局，整理图长三角地区各省市人口增量（万人） 图长三角地区各省市自然增长人口（万人）资料来源：国家统计局，整理 资料来源：国家统计局，整理图长三角各核心城市GDP占比，2022 图长三角各核心城市人口占比，2022资料来源：各地统计局，整理 资料来源：各地统计局，整理相比于人口、GDP2015201720156和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》并制定三年计划，即在2015-20171800（其中20155801060（2015432其中三四线2012-2015502017年降至36但随着棚改力度下降房企重回一二线占比在2022年提升至46。其中上海、杭州、苏州、南京、合肥占比分别为19、11、5、65销售面积占比的变动趋势与销售金额基本一致，2022年为23其中上海、杭州、苏州、南京、合肥占全区的比重分别为7、5、3、3、5。2012-20151.52016长三角核心城市均价与全区均价的差异逐渐拉大。20223.0/1.5/2图长三角核心城市商品住宅销售额及面积占全区比重 图长三角核心城市商品住宅销售均价对比全区均价资料来源：各地统计局，中指研究院，整理 资料来源：各地统计局，中指研究院，整理图长三角各核心城市商品住宅销售金额占比，2022 图长三角各核心城市商品住宅销售面积占比，2022资料来源：各地统计局，中指研究院，整理 资料来源：各地统计局，中指研究院，整理长三角核心城市基本面虽有差异，但趋势相同GDP总量、建成区占比、面积生产效率均第一鉴于长三角地区的五大核心城市以不到全区14的占地面积和29的人口占比贡献了全区40的经济总量并销售了全区46的商品住宅深度了解五大核心城市是深度了解长三角地区的关键。在五大核心城市中，上海是唯一的直辖市，且不论是常住人口规模、GDP我们以上海为标杆，5GDP即使都是核心城市，GDP2022GDP4.5GDP2.4GDP1.9、1.7GDP1.22021产业占GDP比重为73最高，杭州占比为68，南京、合肥紧随其后分别为62和60苏州作为唯一没有省会属性的核心城市第三产业占比仅为51。GDP：GDPGDP2022247612911238963万、949GDP2022GDP18.618.017.815.112.5GDP12.3图长三角各核心城市GDP（单位：亿元），2022 图长三角各核心城市第三产业占GDP比重，2021资料来源：各地统计局，整理 资料来源：各地统计局，整理图长三角各核心城市常住人口（单位：万人），2022 图长三角各核心城市人均GDP（单位：万元/人），2022资料来源：各地统计局，整理 资料来源：各地统计局，整理80-90区间其中上海89位列第一但上海的户籍人口占比仅为60，仅略高于苏州的59。我们认为户籍人口占比与落户政策的松紧及必要性有关。首先，从落户政策分析，上海作为超大城市，落户政策最严苛，常住人口自20142450-25002019《2019图长三角各核心城市城镇人口占比，2021 图长三角各核心城市户籍人口占比，2021资料来源：各地统计局，整理 资料来源：各地统计局，整理表2：长三角各核心城市落户政策城市 落户政策72②留学生落户：学校榜单0-50名直接落户、51-100名半年落户不看社保基数、国外高水平大上海 学博士毕业生直接落户，其余均有缴纳一定时间社保基数的要求。③人才引进：对学历、单位、社保个税基数等有一定要求。④居转户：除张江临港重点企业外，至少满足5年居住证+5年社保及一定倍数的社保基数。⑤投靠落户：根据配偶学历、身份等有不同要求，结婚满5年起步。父母原则上不能投靠落户。45②职称技能落户：45周岁以下具有技师及以上职业资格（或职业技能等级二级及以上证书）、35周岁以下具有高级工职业资格（或职业技能等级三级证书），在市区工作且已由工作单位正杭州 常缴纳6个月及以上社会保险（不含补缴），并在市区有合法稳定住所的技能人才可落户。③居住证积分落户：原则上经审核居住证积分满100分均可落户。④投靠落户：父母投靠子女落户需满足一定条件。⑤全面放开县域落户：在桐庐县、淳安县、建德市三县（市）建立以合法稳定住所或合法稳定就业为条件的经常居住地登记户口制度。35645苏州 以上人员可享受“先落户，后就业”政策。②积分落户：在吴江区、吴中区、相城区、姑苏区、工业园区和高新区积分满400分，同时在现居住地所属市区或者县级市区域内参加社会保险、连续居住一年以上，即可落户。③投靠落户：夫妻投靠、子女投靠、父母投靠满足一定条件即可落户。④部分区域放开落户：张家港、常熟、太仓和昆山4县市不用积分逐步放开落户。45（含同等学历的留学归国人员非全日制研究生连续缴纳6个月以上本市城镇职工社保的40周岁以下大专学历毕业生，南京 具有中级及以上专业技术资格人员及具有三级及以上国家职业资格（技能类）人员均可落户。12罪记录、累计积分达到100分，即符合落户条件。①人才落户：凡自愿来我市工作的高校应届毕业生、职业院校（含技工院校）应届毕业生、留40（国家职业合肥 资格三级）及以上高技能人才；高层次创新创业人才、硕士研究生以上学历人才，暂未落实工作单位的，可以先行落户。②投靠落户：已落户城镇的人员，父母、配偶、未婚子女可以投靠迁移，购买房屋、投资纳税等不作为落户限制条件。资料来源：各地政府官网，整理城市总土地面积的比例最高，为20，南京紧随其后为13，苏州9位列第三，杭州为5，有部分原因是全市丘陵山地占总面积的66，不如以平原为主的苏沪城市容易扩展城区面积，合肥为4表现稍弱一些。GDP2021GDP34.8/平方公里29.5/平方公里，而杭州、合肥分别为22.6和22.5亿元/平方公里，南京最低为28.8亿元/平方公里。图长三角各核心城市建成区面积/土地面积，2021 图长三角各核心城市GDP/建成（亿元/平方公里资料来源：各地统计局，整理 资料来源：各地统计局，整理地产基本面：新房改善属性强于二手，住宅用地成交溢价率收窄上海房地产市场表现最稳健，新房承接改善、二手承接刚需客群的趋势明显我们先对比长三角各核心城市的商品住宅销售表现。由于常住人口基数大、居民支付能力强、虹吸全国高净值人群等多重优势，2022年，上海商品住宅销售面积（1562（4.4/㎡2022（1238（1.3/㎡（1168（3.4/㎡仅次于上海。（7922.8/㎡（7582.5万元/㎡）。2018由于统计时对县市范围和住宅类型的计入区别，中指研究院的苏州商品住宅销售面积明显低于统计局数据口径，但趋势一致。20221861，与中指研究院口径的同比降幅一致。本文中，若无特殊说明，苏州数据均引用中指研究院口径。图长三角各核心城市商品住宅销售面积万㎡），2022 图长三角各核心城市商品住宅销售均（万元/㎡资料来源：各地统计局，中指研究院，整理 资料来源：各地统计局，中指研究院，整理2020-2022我们拉出各核心城市2018-2022年的商品住宅成交指标观察趋势。销售面积（均采用统计局口径）：除上海同比+52022年均同比下降南京杭州合肥苏州同比分别为-42-40-21、-11但苏州和合肥2022年的销售面积至少还是超过了2018-2019年的水平，而南京和杭州的销量下滑更厉害。销售均价（苏州采用中指院口径）：2022+5南京均价保持不变但合肥苏州同比分别为-7-5从趋很明显，在长三角核心城市中，上海商品住房市场表现最稳健。图历年长三角各核心城市商品住宅销售面积（万㎡） 图历年长三角各核心城市商品住宅销售均价（万元/㎡）资料来源：各地统计局，中指研究院，整理 资料来源：各地统计局，中指研究院，整理表3：长三角各核心城市限购政策城市 限购政策①限购区域：全市，仅临港情况特殊（非沪籍购房由家庭调整为个人，社保年限由5年缩短至上海 3年；外地单身+该区工作1年以上，可在划定范围内购房）；12非沪籍已婚若社保满五年原则上限购1套。①限购区域：钱塘区、富阳区、临平区、临安区全域限购放宽，萧山区、余杭区部分镇街限购放宽，其余地区限购。②限购情况：（1）二手房：杭州全境户籍限购1套，在此基础上，已婚+落户满5年，限购2杭州 套已婚+落户满5年+三孩限购3套外地户籍+个税或社保12个月限购1套新房：5125241512落户满2年+限购区社保24个月，限购1套；外地户籍+社保或个税48个月，限购1套。①限购区域：常熟、张家港不限购，吴江、昆山、太仓外地户籍首套房不限购，其余地区限购。②限购条件：非本市户籍居民家庭，在苏州姑苏区、相城区、工业园区、高新区、吴中区范围136苏州 所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明（2022年5月11日起实施）。31（3）外地户籍人才家庭或有人才编码的，等同于本地户籍，可购3套；（4）上海、嘉善户口可在吴江汾湖买3套；外地人卖掉首套房后，2年内无需社保或个税可复购1套。①限购区域：高淳、六合、溧水、浦口四区，本地户籍不限购，外地户籍原则上限购1套；南京 玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块在现行购房政策基础上增购1套其余地区限购。②限购情况：本地户籍单身原则上限购1套；本地户籍已婚、离异原则上均限购2套；有6011①限区务湖区山河区阳新区开（含桥业；合肥 ②限购情况：市区户籍原则上限购2套（仅指新房）；四县一市（肥东、肥西、长丰、庐江、巢湖）户籍和外地户籍原则上限购1套（包括新房和二手房）。资料来源：各地政府官网，整理从成交量看，上海在二手房交易市场比新房更具有碾压性优势。我们对比各个核心城市剔除保障房的新建商品房成交套数和二手房成交套数，可见半数城市已步入存量交易时代，如上海二手房/0.60.9尚以新房增量交易为主。图长三角各核心城市新房成交套数（万套），2022 图长三角各核心城市二手房成交套数（万套），2022资料来源：中指研究院，各地统计局，整理 资料来源：中指研究院，整理从套均成交面积来看，二手房的套均成交面积明显低于新房。上海由于高房价对总价承受力的制约，不论是新房（114）还是二手房（82）的套均成交面积都是最小的，未来进一步改善的需求空间也最足，保障房地产市场健康度良好。122-130在90-106㎡区间内，充分体现了新房承接改善客群、二手承接刚需客群的趋势。图长三角各核心城市新房套均成交面积（㎡），2022 图长三角各核心城市二手房套均成交面积（㎡），2022资料来源：中指研究院，各地统计局，整理 资料来源：中指研究院，整理图长三角各核心城市二手房/新房成交套数，2022 图长三角各核心城市二手房/新房套均成交面积，2022资料来源：中指研究院，各地统计局，整理 资料来源：中指研究院，整理长