中原地产金湾半岛项目划案

金湾半岛项目营销策划案南方鸿基市场分析项目分析项目定位营销策略中原优势市场分析我们面临怎样的市场环境？我们的客户在哪里？我们的竞争对手是谁？市场环境常平经济常平国内生产总值持续上升，经济快速稳步发展！常平经济脱颖而出,成为周边各镇区的龙头常平东莞规划图东莞2000-2015年城市规划“以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心，”的城镇空间布局结构!常平楼盘布局常平项目集中区域：镇中心区；聚集在常平大道东部区域；常马大道两边是今后发展趋势！19史92年起铜步累计怖销售27兔90扶0套，81亿元房地疤产项纹目近70个房地题产市市场庞们大常平固房地漠产从19冈92年起袍步，诞十年谋来，牌从无宋到有冻，从丛小到径大，炉从弱驱到强截，持井续健妥康稳袖定的饮发展张，房堤地产依趋于他理性众发展书，已城形成谅规模径优势夹，成执为常肝平的怪支柱禾产业铃之一历年局销售茎面积常平浴房地惜产销急售面佛积逐走年稳诊步提乱高！历年缺销售稼总金老额常平明镇房炕地产滩销售省金额北逐年着上升键！历年血销售娃套数常平烧镇房材地产贫销售返稳定悉！20近04年1-是9月常交平批画准预谨售17个项目总面积308，313平米住宅253，151平米、3387套别墅9140平米、50套20轧04年常短平房珍地产局消化31栽.4万平月米开发北火热剃需省求旺溪盛常平霸房地殃产市覆场供凳求关凉系保晕持基胁本平挤衡38泛08套房11糟.7亿港意元外销动市场聋庞大常平斜镇庞馋大外按销市忙场丽景消花园忘、玫茎瑰花造园、角阳光易山庄吓、紫济荆花辩园、插聚富暴花园剧、隐息贤山伞庄、葡金地马利广咬场等华楼盘谎外销丛比例恶较大档！过去：现在：未来：城铁+轻轨+高速渣路+娱乐匀消费街中心毁城+性价狗比东田丽园：40%以上金美花园：80%以上新天美地：80%以上碧湖花园：70%以上知名楼盘金田花园：50%以上港式画风格层明显

一、港式管理封闭届式管颈理…微笑服务安全歉保障豪华励会所免费纳楼巴

二、配套设施别墅板除外浴！三、带装修销售90洪%以上取住宅处带装戴修销除售！

四、高密度住宅港人圆不排脂斥高暂密度磨住宅,高密歼度住谈宅带鹊来高臂利润!超大典泳池鸟语栗花香小桥西流水

五、精致园林精致否园林玩充斥掩各高辣档楼预盘！外销肢促使喇房价志走高高40团%价格诊分析04年均价全市常平樟木头相差微弱高40%项目名称规模在售主力户型均价金美花园占地：20多万㎡建面：32多万㎡二房：75—80㎡三房：91—114㎡4500元/㎡东田丽园占地：24.5万㎡建面：40万㎡二房：72㎡三房：100—108㎡

洋房：4700元/㎡别墅：8000元/㎡新天美地占地：20多万㎡建面：40多万㎡二房：68—77㎡三房：93—107㎡四房：138㎡4500元/㎡碧湖花园占地：37万㎡建面：37多万㎡独立别墅：360m2双拼别墅：200m2三房：92—120m2洋房：4600元/㎡别墅：8500元/㎡紫荆花园占地：90多万㎡建面：100多万㎡双拼别墅：177㎡三房：85—107㎡洋房：3800元/㎡别墅：6000元/㎡山水雅居占地：5万㎡一期建面：3万㎡二房：64－78㎡三房：117－126㎡四房：130－154㎡3800元/㎡世纪康城占地：8万㎡建面：13万㎡二房：70㎡三房：100㎡四房：135㎡24000元/㎡月湖湾占地：7万㎡建面：4万㎡独立别墅：570－706㎡6500元/㎡4000-5000元/㎡热销楼盘价格潜在书楼盘现有拳楼盘破的延咸续开箩发新开爱发的贞楼盘金美花园6期

隐贤山庄新天美地5期碧湖花园.维多利亚园东田丽园2、3期

阳光山庄2期

紫荆花园

玫瑰花园

蓝月湾

金汇大厦星汇中心置业大厦曼克顿广场世纪康城山水雅居月湖湾金田花园金凯水都价格架趋势稳步上升稳步上升的价格趋势暂时不会改变！价格平均以每年5.6%增幅快速增长！热销梳户型70剧-8封5㎡95俘-1另10艇㎡户型佳分析港式膨户型喷放大仪版三房两房别墅弓供应淘量潜在融供应看量常平筝现有强别墅猜基本孩消化愈完毕经，潜皱在供掘应量主变化悄大，捞本项兔目若考能把窜握合思理入冒市时惨机将棚强占售先机型！碧湖花园丽景花园隐贤山庄紫荆花园前期东田丽园大社区、精致园林、配套好、管理好；已基本售磬阳光山庄今年将推二期约250套别墅紫荆花园后期风水不佳、口碑较差、销售指标不一定能拿到！港式住区氛围成熟,100万㎡后续放量中将有不少量拿来做别墅，我们将密切关注！

月湖湾玫瑰花园规模小、配套少、销售不理想！规划差、管理不善、景观差，销售不理想！客户档来自梳哪里顶？20叉04年客狮户构唇成（以雷上数拐据来透自常疫平镇宪政府畅公报献）香港戏客户主流读外销聋客户1998以前80%以上

200255%以上200333%以上200440%以上常平外销比例有观靠点认欧为：陕常平派外销航市场颤呈下事降萎执缩趋捷势！通过浪中原稻庞大竟外销额网络潜发现胖：近年痕外销悲比例惩虽下暖降，袖但绝贷对数量黑却增蛋加常平弊外省众购房蔑者远句高于陆其他么镇区,原因征是很输大一若部份骑同香蹦港客户有脉着千续丝万庄缕的魔关系外销接客户谋持续意增加外销笼楼盘察面面偏观新天美地碧湖花园隐贤山庄紫荆花园金田花园金美花园退休盘渡假盘工作盘鸳鸯盘亲友盘投资盘娱乐盘外省惠群体全实际银购买翻力增颗强企业讽管理骆层崛旨起外省厘经商拢者增厕加物流织业兴注起…外省对人身冶份证枪购房姓现象港人馋内地尝婚姻外省置客户楚的崛渴起外省食客户阳购买航户型与港贯人购幕买需球求一炊致两房70位-9茫0㎡三房95傅-1郊10度㎡高档住宅消费者，注重安全、交通、配套资源；也购买投资型物业！工业园区的外资企业高级管理人员和企业主，拥有较强的经济实力！

购房主要集中在有血缘、工作缘、生活缘的区域！有部分香港中低层收入阶层来常平养老/居住！一、批港台党人士客户羞购房丸特征客户输购房烦特征二、州本地退户籍兔人口本地人物质经济充裕，购买力较强，生活水平已步入后小康时代！如自住,本地人多购买140平方米以上，大面积单位，价格高！

注重住宅的品位、舒适、投资！有自住房，对投资型物业欲望很强！

三、跟外来泉白领外来白领/高级蓝领购房集中户型为一房、两房、少量三房，付款方式主要为银行按揭

！城市环境的改善以及政府鼓励，常平经济崛起，外来白领愿意购房安家置业落户！

如投资，小商铺是他们主要对象！

客户雪购房殿特征竞争走来自医哪里顽？常平获镇区营竞争偷对手别墅产品：阳光山庄紫荆花园后期东田丽园金凯水都碧湖花园世纪康城洋房：周边伏镇区运竞争酸：桥头横沥樟木头大朗塘厦项目粉分析项目边地块占地:5紫00亩容积胞率N项目毕位置本项堂目周边拿资源亏：司干马假糊日酒课店常平养最早拜的商妖务酒鸭店之厚一；东莞辈东部茧商务派聚集掏地；环境拥优美郑，多恒座别渴墅，气大面元积湖献景园慰林；项目谈南端占地80万平门方米戏，建邻面36万平漠方米贸。建筑仗呈欧渠陆风棉格，锐花园雀式园烫林单拳位。教师20闸0余人立，在凡校学乒生20身00余人周边遣资源股：新开星学稀校项目伸北端高压热线地块太情况两道送高压对线经郊过地恐块上既空，项目灰规划安分析罕见射大面渔积湖搞景珍罕宪别墅哪，户崇户临框水全新瓶类别推墅产俩品曲折切绕湖勇园径园中默小景糖，公茅共空虽间别墅兴社区努全景另高层暑洋房1、由哲于地哗块交滤通，凉品牌对、利良润要由求，谦本项黄目必骆须开叮发高核档住榜宅2、“挖土食成湖鬼，堆抽土成薪山”，营传造项删目内交部环罗境3、项阳目地响块原逃为池致塘用反地，摆适宜粪营造雅湖景4、泛全别墅唇系列忧产品卸，常占平乃梯至东摇莞少芳有的傅规划阴设计5、适胞当增槽加容好积率犹，可流提高田开发沉利润茶。项目SW慈OT分析优势（S）：劣势（W）：核心项目照位于产常平姥镇，技东莞睡东经虎济核爽心便捷到火助车站绒、镇秩中心位、周租边镇斯区非榴常方梳便规模占地50帮0亩，楚大型怎低密招度豪威宅社格区酒店＆贵屠族学点校紧邻竭风景称秀丽借司马座假日先酒店顷和新仰星学坦校景观项目图内部洽大面兼积湖致景，觉全景算观社零区公共装交通胀不便直线盯距离普较远兴，对容于无辱车客队户不搁便生活润配套凳少仅有鸽司马露村配科套高压侨线地块叔上方酷高压卖线，嘴造成示客户冤心理闸障碍树。周边形环境刮杂乱距。西、便北部估工厂汇；酒养店宿惭舍门前摇司马张河黑菜臭。项目SW起OT分析机会（O）：危胁（T）：宏观际经济馒向好东部足工业勇园起淡动，休高端亚住宅春需求惩增加加。片区淹土地裂开发旧不明足确易形笔成直竞接竞塌争。外销吹市场铲竞争采激烈现有骑及潜种在竞读争对影手强坦大小区秃规划项目句前期禽规划脑慎重陆，有插机会彼赢得帮高端澡客户攀青睐茂。市政续规划东莞栏规划械中的鼻常虎计高速烛和轻嫩轨将扫从项撑目门走前经材过。常平啦东城袄镇运差营商发展妻商与票政府蒸紧密去联系照，共真同运坊营常冬平东翠部片斜区。项目瞧竞争涛分析竞争莲层次别墅榴产品询竞争荣格局高层智洋房借竞争足格局项目晴综合再占位备及营勉销策栋略别墅扔竞争应策略洋房房诚竞争训策略竞争占策略高端文产品贩竞争会分析本项娱目塘厦周边押镇区本镇城区骏景习高尔诉夫银湖眉山庄三正蓄半山陈豪苑大朗·碧水识天源桥头·石竹剧山水来园樟木漫头·嘉多异利山炉花园横沥·新世旺纪华思庭紫荆指花园派后期阳光霜山庄庙二期世纪访城国移际公定馆高端寺产品栋竞争侨策略竞争区域竞争楼盘核心优势劣势竞争策略本项目常平镇紫荆花园阳光山庄二期后发优势风水优势市场知名度超越·尊贵塘厦镇三正半山豪苑银湖山庄

经济核心港人聚集地自然景观缺竞争差异化周边镇区碧水天源\石竹山水园\绿茵豪庭\新世纪华庭经济核心港人聚集地价格劣势核心优势城区世纪城国际公馆…港人聚集地东莞政治经济地域文化针对晶客户妖：本地涛富有圾阶层饮：企串业主品、公传务员登等周边棚镇区判：企弟业主追、公投务员饥等港台偷资企膜业主挤、外扫省经买商者企业然高管中端浩洋房格竞争饶分析本项质目本镇区中端楼盘如金美花园、东田丽园针地目标客户：港客本镇居民外来客户…周边镇区中端楼盘如：樟—御景花园、碧河花园针地目标客户：港客项目辞定位客户衣定位功能蒙定位物业步档次形象池定位案名虎推介户型矮定位价格倒定位商业举定位客户滤定位游离胀客户凶群主力支客户饱群常平惭本地却高端头客户/常平融香港逮、外膀来企战业主东莞及城区/深圳/香港栗高端客客户别墅/多层偶得现客户枯群常住插周边窜镇区温的高霞端客巧户群客户方定位游离轧客户锻群主力观客户作群常平付本地冤居民/香港婚客户/外来泽客户东莞缺城区/深圳/香港商务择、度电假客谊户高层敲洋房偶得籍客户配群周边涝镇区貌居民/企业疤高管功能椒定位独立克别墅+T科OH蔑O+美景敌艺墅+空中瓶廊院+水晶验银座大型紫居住/休闲/度假槐豪宅爪社区情景速商业+豪华晓会所物业冲档次东莞剑东顶比级/低密竹度/别墅导社区定位耕：市场摧高端领占位财策略[市场傲高端益占位帝策略]我们学希望堡通过饮市场谎引导泊，把步南方愿鸿基努金湾摇半岛圣塑造穴成为余：[产品绿品牌]：东绑莞东壳别墅盲物业女中高端遥产品[企业侧品牌]:地产欢开发行业士先锋[客户嚷品牌]:以片区骡富人居住装为主裳流的艺同价浅住区突破俊方向中国甘地产使先锋急南方齐鸿基六企业瓜品牌机导入鱼，建旬立项秧目的郊市场毙号召糖力！东莞泡东片烧区富晶人阶吉层，僻主流涉居住纤。“泛别藏墅”产品岂线，有引导码高尚举人居絮生活啦主张玩！企业产品客户项目岭市场歉占位突破作方向突破潮方向形象歌定位东莞竭东·西班今牙贵晃族风祸情园定位里诠释励：东莞艳东将项鞠目放庆入东至莞东纪部经属济片紫区，闹扩大攻项目写辐射支面，算不但们面向伐常平边镇高票端客值户，掀而且罪成为亲整个烘东莞套东片字区的泄豪宅祝社区滤。西班壶牙引进落西班逆牙居巾住特旦色和扯住区材概念锐，迎类合客缝户品钟味，钱提高票项目贵料族强调慰项目利的豪赔宅本馅色和饰住者的的尊喝贵身耽份。形象养延展落实缘瑞到产蹲品本鸣身，体水系论的营葡造；[岸居]：强调葬岸居晚生活肯，呼耗应产外品水茂系规雄划。[十八丧堤]：并不义是实咱指18处河史堤，蛋可以酒是泛她指水永系环绕，忙处处拌湖堤盼；同时希，提窑升到绣精神长层面冬，塑绘造18种岸雀居生活形禽态从产品努价值部提升厚的角趁度进行到形象鞭延展他。通寇过市若场化乓的语规言进花行高挣度概糠括和墙信息努传递[岸居十八堤]（九里香堤）形象摔演绎消除眉客户厚顾虑滨，提削升信薄心，顺从风水角度箩进行劝延展弊！湖水别墅多层高层整个疮项目叼规划售设计定呈凹朽形布愤置，撞项目腾中间次为湖袖水。“风水电之法坊，得认水为碑上，泡风次万之。”江流严、水束系为卫阴，拖以阴丹抱阳暴为风榆水吉悲地！藏富义聚财项目骗风、代水兼瞒具，阅吉宅览善地犬！别墅多层高层主推拍广语橙花没海岸违，富饰贵天真堂（地拆）！橙花愉海岸摔：西驱班牙吹三大纹海岸财之一娃。富贵戚天堂戚：强押调项赖目的啊高品石质和积尊贵劝感！户型妻定位户型类别面积（㎡）面积比独立别墅300-45010%联排别墅200-30015%美景艺墅120-15023.5%空中廊院80-12050%酒店公寓35-501.5%价格蹦定位项目既总体德均价独立洗别墅联排排别墅美景坊艺墅空中菌廊院◎市场绘比较慌法价格疫推论◎目标致需求夫法价格碍验证价格尤确定便的过标程包违括两论部份馆：首培先通炕过市品场比掉较法幅初步牺确定虫各产戏品类义型的棵单价棍和总兰价，笨同时觉通过贿目标奔需求陕定价步法对稻初步销推论絮的价轻格进裕行验颗证。价格周定位价格巨定位农系统趋：市渠场定顽价法户型类别价格总体均价独立别墅10000元/㎡6000元/㎡联排别墅9000元/㎡美景艺墅5500元/㎡空中廊院4500元/㎡酒店公寓5000元/㎡产品酸规划贿建议1水榭健亭台产品派规划私建议2增加抛附加擦值赠送森阁楼赠送投大露池台赠送堪阁楼赠送吃露台赠送怀半地粘下室产品千规划课建议3酒店私公寓签于抽市场间对容南积率艺敏感陶度不删高，贞建议熄可适瓶当增所加容振积率垒，在乡丰商业索街上止加设撞小户随型住嫁宅，建作为催项目盗的配壮套和纹补充怖。面对仍周边传工厂榆中层偏管理偿人员驶及业李主投块资者酱。水晶银座钻石男女产品其规划武建议4情景跟商业10幻玉00慎0㎡休闲遵风情你商业脱街营造道休闲周风情央街，污作为修项目洽的商截业配蜓套，番满足浙业主细的日鞭常生能活需优要。常平甜标志珍性特斗色街认区资本料运营先招扎商后炕销售量身久定做比，设阳计考年虑经京营商业仆如何宋消化扶？产品领规划酱建议5西班隔牙温钩泉会瓦所西班启牙宫扰庭豪拘华会南所，销多种咬设施跪。高伪贵大萄方，测又颇兽具特粗色！双首搁层会贯所大型告高档看餐厅如：丹桂浮轩海港诸酒楼…引进孤深受述港人万欢迎温的大引型高竭档酒百楼，桃既可修对外弯营业离，又君可作衬为社军区的爸配套饼。（中布原商四会会材员）产品预规划尊建议6其商它完全湖的通递风采并光设戚计——从“三明叶主义”观星拣台阳光济生态姻车库入户得花园1.墨5米间院隔双镜拼别伐墅…产品童规划启建议6增加佣利润若本蚁项目异由中场原操回作，询我们仍认为装通过私在商皱业和妙公寓材方面菌的特挤殊处隔理，字预计舱至少顶可增相加50样00万以上销售剂额。营销教策略现场券感染清式包屯装策基略体云系洽谈慌区——舒适渔、尊丘贵、泽氛围沙盘是：夸大趟区位泼模型弟及规泡划模别型1、卖批场包便装现场抗感染困式包录装策切略体渔系2、景课观带主包装3、样飘板区脖包装活动艺营销适策略与名过校联猛姻，剩与高鸽球为宪伍，笨与酒胶店互谨动！司马眯假日翅酒店新星味学校中信米高尔优夫本项浙目活动妙营销栗策略与政昼府合商作，息作城破镇运否营常平,向东打造建常平友生态丑居住射区，绣引领赔东部深新气透质！形象鸣入市郊策略高举逼高打储高调事入市东莞脾东顶所级别负墅豪损宅形念象导料入分阶阵段销丘售策敌略第一溉期第二零期第三暮期实现罩全面局整体毫销售产品丈均好窝性分批消推货夏策略促销来策略操作稠优势·□成熟眨的营嘱销管段理模抗式东莞警中原战秉承泉一贯仗的强势赌销售弊作风，从谋深圳更、广哑州抽嫩调地峰产精井英，搜打造卵专业虽团队旁，为封本土剥市场禾引入泳全新睡的、仰系统谷的、川科学第的营玻销管咽理模尤式。□深入予全面秃的市意场咨庆询平掉台东莞撕中原布拥有独立深的市崇场研嫌究中芳心，密包切关疗注市辛场、尿研究动市场模、收率集最伐新市横场情延报、伤把握齿市场债动态弊、预屑测市抹场走出势。东莞娃中原婆的操跪作优恭势□专业验商业骡地产钢运作撞团队东莞瞎中原胃拥有独立胃的商臭业运崭作团抗队，充材分利哀用23间分标公司徒的商睬户资须源并面整合折香港Ce甩nt向ap程ro为商竞场、规写字扁楼等井商业也物业笛提供略投资感顾问阳、开姓放经脆营顾鲜问、吵招商丹代理饺等服狭务□锹国内兄网络奸资源残有效李整合以香部港中模原为暴中心隆，整校合全国23间分碧公司园资源胁优势，在额项目拌营销积推广追、专篇业资唱源共授享、拆客户物资源歉共享极方面壮高效米联动掘。副总写经理负责羡项目滤统筹负责徒项目祖销售馆工作策划专案丽小组负责欺项目钻商业冠部分循工作负责压项目河策划仔工作销售专案暖小组商业专案煌小组项目压操作栽架构策划吴师策划副师策划椅师策划截经理项目烫策划惩经理负责散项目爷策划欣全程冤监控音，把耍握策黎略方尤向；贫培训压策划平师项目辜策划盘主要没负责研人配合易策划搂经理太，执迎行策蚁划工哀作及掘销售屯跟进策划祖总监项目冻总体动监控策划论工作槽模式中原盈将组宇织项巡寿目销看售专缝案小码组，纵负责蚀项目铺的全俯程销穗售工清作，生项目内销售驼专案岭小组辩由1名项占目经喜理、4-诵10名物贺业顾斑问组剪成。销售尺总监项目戚经理负责培训俗物业鉴顾问品；销致售工锯作跟昆进销售绒现场优管理狡，及质时与助发展疑商沟舟通；盛收集悉、反宗映客纷户情脂况，衔与策翁划小下组共怒同完诉成销僻售策态略的饲调整销售先现场五客户石接待损，总正结销陆售数直据；烦反馈畅客户抗反应栏和意嘴见，烧提出六销售睡建议物业志顾问物业怨顾问物业谋顾问物业售顾问物业号顾问物业训顾问物业唱顾问销售震工作握模式东莞芽中原义商业窝专案史操作：商业帮专员商业批总监商业是经理项目招商业耻部分渣主要捧负责立人配合乎商业优经理尸经理械，执恒行商吐业部崭分的瓜工作堡跟进负责滔项目耗商业片全程野监控漫；培滋训商除业专策员商业记专员商业葬专员项目村商业栏部分招商谣协调剃小组香港购区深圳洲区广州听区东莞涉区香港瓣地铺24域0间深圳陶地铺50间广州膊地铺10片0间驻现骂场的液资深爬销售翼员接吓待专