地产成本管理分析

房地产成本管理分析一、.成本管理的实践二、房地产成本核算三、房地产成本信息化管理四、房地产成本管理的几个观点主

要

内

容一、.成本管理的实践深圳成都上海 .企业股份有限公司简介 1984年成立于深圳，1991年开展房地产业务； 1988年公开发行股票，1990年深交所上市在全国15个城市开发房地产；以住宅开发为主；累计竣工600万平米；目前年开发量150万平米 目前总资产：

110

亿元人民币

目前净资产

：

45

亿元人民币

南京

武汉

南昌佛山

广州中山

长春

沈阳

鞍山天津北京

大连1、成本管理的重要性企业竞争策略：——成本领导策略——产品差异化策略——重点集中策略

成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。

企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径。例：Dell；沃尔玛；格兰仕Sony；Panasonic；2

、成本的基本认识成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。A、成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和；B、成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。成本的定义几个基本成本概念

建

造

成

本

：

指

项

目

的

建

筑

安

装

成

本

。

包

括

：

开

发

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筑

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装

工

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社

区管网工程费、园林环境费、配套设施费

6

大项。

开

发

成

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制

造

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开

发

成

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=

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价款

+

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+

开发间接费

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本中不包含营业税金。

项

目

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特

别

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明

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，

一

般

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项

目

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“

开

发

成本

”

。3、房地产成本的特性成本构成的复杂性；（由项目特性决定）成本计算的多次性；（估算、预算、结算）成本个性较强，不同项目的成本差异性明显；房地产成本投入的巨额性；成本核算的难度较大；成本发生的长期性，资金成本是影响成本高低

的重要因素；

房地产使用寿命周期长，质量维护、物业管理

等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。4、房地产成本管理的常见问题无效成本时常发生；设计变更引发成本大量增加；存在超合同付款；结算成本不准确；结算后成本的发生；质量不足成本和质量过剩成本同时存在。企业成本管理方法的发展责任成本法成本管理的方向责任成本管理目标成本管理作业过程管理成本管理软件公司总经理层控制系统信息系统组织系统.成本管理模式基本构架：领导机构管理工具管理制度

成本、工程文件责任成本体系

通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（

1

）责任范围；

（

2

）责任人

（

3

）评价标准；

（

4

）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为1)

责任成本管理项目经理部：

工程进度、质量；工程管理部：

供应商管理与技术方案；规划设计部：

设计图纸合理的架构分工——责任成本前提成本管理部：

工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型主要内容（1）——要素概括主要内容（2）——反馈指标实施要点总经理成本部配合部门主体部门

责任成本管理办法

成本阶段性目标责任成本考核报告《责任成本管理办法》《责任成本管理办法》牵头组织讨论形成执行制定

普及

实现定期考核公布管理原则：

体现目标成本的先进性目标成本的严肃性

(纳入绩效考核)目标成本：

目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：

是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。基本概念：管理工具：

动态成本反映系统平台成本指标数据库2)

目标成本管理实施过程新项目发展新项目发展规划设计规划设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计施工组织与施工组织与材料采购材料采购竣工结算竣工结算成本估算成本估算目标成本目标成本测算

一测算

一目标成本目标成本测算

二测算

二目

标

成

本目

标

成

本动态成本动态成本结算成本结算成本分析分析目标成本形成动态成本控制项目发展

招标规划设计签约

总目标销售及物业管理

竣工结算

施工3)

作业过程管理

是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。房地产成本作业过程：3.1

新项目发展成本控制控制要点：

稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：

准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。需求文件：

《新项目发展可行性评审体系》3.2

设计成本控制

控制要点：

合理的产品技术经济指标

设计周期、设计质量。控制原则：

经济合理性最大。需求文件：

《规划设计工作流程与评审制度

》3.2

设计成本控制70%

的成本由设计阶段确定建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本3.2

设计阶段的主要经济指标容积率建筑占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比……3.3

招标成本控制

控制要点：

获取竞争性低价成本

尽量采用工程量清单方式

集中采购

控制原则：

全面招标原则

合理低价中标原则

透明公正原则需求文件：

《工程及材料招标管理办法》

费率招标的弊端总价不确定，对于项目最终成本没有清晰的标准；结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长；变更签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价；匆忙开工、审图不细导致施工过程变更多，增加成本；对于不合理的技术指标（如钢筯含量、砼含量）不能及时发现，发现后已没有整改的可能；对成本人员的个人水平依赖性较大。

工程量清单招标的优点总价和单价两方面的充分竞争

；降低职业风险

，对成本人员的个人水平的依赖性降低；提高工作效率

，尤其是能大大缩短结算核对时间；便于成本数据积累，建立成本数据库：工程总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更及时评估出造价咨询公司的工作质量3.4

签约成本控制控制要点：

合同谈判

合同审批控制原则：

合法性原则、合同书原则、事前签订

原则、招标原则、利益明晰原则需求文件：

《工程合同管理办法》3.4

.1

合同的主要经济条款合同造价：

总价合同、单价合同、费率合同付款进度：

按月付款、按形象进度付款总包管理配合费：

2%采购保管费：

1.5～3%(其中采购70%、保管30%）保修金：

3～5%材料供应方式：

甲供、甲控乙供、乙供变更与签证：

按合同单价、按定额下浮竣工验收与结算：

结算方法、核对时间要求等……3.5

施工成本控制控制要点：

变更与签证的控制

工程质量的控制

工期控制控制原则：

权力限制原则、时间限制原则

多级审核原则、完工确认原则需求文件：

《设计变更、现场签证管理办法》3.6

结算成本控制控制要点：

严格审核结算工程量

合理确定结算单价控制原则：

廉洁奉公原则、多级审核原则

准确高效原则、可复查性原则需求文件：

《工程预结算管理办法》3.7

销售承诺及物业管理成本控制控制要点：

销售承诺（销售合同、广告、售楼书）

物业管理亏损控制原则：

独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：

《销售管理制度》

《物业管理制度》三、房地产成本核算1)

概念：

成本核算是根据产品成本计算对象，采用适当的成本计算方法，按规定的成本项目，汇集和分配生产费用，从而计算出产品的实际总成本和实际单位成本。

成本核算既是对产品的实际生产耗费进行如实反映的过程，也是对生产费用实际支出的控制过程。1、成本核算的概念、任务、原则和步骤2)

任务：

建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本

计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，

及时、准确、完整地提供成本核算资料，以

便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降

低成本的途径。3)原则：实际成本原则配比原则权责发生制原则4)

步骤：

第一步：确定成本核算对象；

第二步：设置成本核算科目，核算和归集成本费用；

第三步：在各成本核算对象之间分摊成本费用；

第四步：计算产品单位成本，进行成本结转。••平均销售价格不同的产品，如住宅和商业；产品差异性大，成本不同的产品，如别墅和多层住宅。2、成本核算对象的确定和计算方法

1)

房地产成本核算对象的确定原则：

应满足成本计算的需要；便于成本费用的

归集；利于成本的及时结算；适应成本监控

的要求。2)

成本计算方法：成本计算方法是计算各种产品总成本和单位成本的方法，包括：

——品种法

——分批法

——分步法根据房地产成本核算对象的特点，房地产成本计算采取分批法。3)

总成本和单位成本：

成本计算的目的是最终确定可售产品的总成本和单位成本；

成本核算主要是确定可售面积的单位成本；

按建筑面积计算的单位成本可应用于产品成本的对比分析。1)

房地产开发成本项目一般分为：土地成本、

前期工程费、基础设施费、配套设施费、建

筑安装工程费、开发间接费六类。2).根据自身的特点，将成本项目分为八类。3、成本核算科目的设置

楼面地价

主体造价

园区造价费用及资金成本.的成本科目设置： 土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接费3)

成本科目设置

按受益原则，在成本对象之间分配成本费用；

房地产成本分配的方法：——按土地面积分摊——按建筑面积分摊——按可售面积分摊

最终按可售面积确定各产品的单位成本。4)

成本费用的分配5)

成本结算

成本结算应尽量按实际成本结算；

如结算成本低于实际成本、将虚增本期利润，产生遗留问题，实际成本的来源由成本部提供。开发成本（销售成本）计算：三、房地产成本信息化管理1、成本信息的意义

信息是企业科学管理、有效决策的依据；

信息是现代企业的重要资源，是成本控制的基础；

企业成本经营控制的过程实质是信息过程，信息是现代成本控制的基础；

信息处理包括：信息的收集、反馈、加工整理、分析、传递、存储和利用。2、成本信息管理的基本原则

成本信息的真实性：原始资料的真实，信息的处理、加工和传递过程保持真实；

成本信息的及时性：及时整理、及时加工、及时处理和传递；

成本信息的完整性：信息内容完整，不漏项、漏填、漏列，不完整的信息可能导致决策作出错误的判断。1).成本管理软件——目标成本管理2)A-housing网站——招投标管理3).成本数据库——成本数据管理3、目前.的成本信息管理1)、.成本管理软件——是.集团成本管理的主要数据平台，是成本管理的重要信息工具。

实现全项目成本的动态核算；

进行目标成本、预算及合同管理；

为领导的决策提供有效的数据支持。

做资金管理，成本与财务之间协调高效；

集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比；

加快信息流通，提高工作效率；a.

成本管理软件的作用：b.

成本管理软件系统模块结构图：目

标

成

本动态成本

估

算

管

理

预

算

管

理各产品目标成本资金计划

合同管理

合同执行非合同性成本

待发生成本各产品动态成本各产品目标与动态成本对比分摊接口管理数据库导入/导出引出EXCEL等数据格式非合同性成本引入付款引入生成付款凭证分摊调整控制系

统

管

理拆分

财务自动对帐签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整

已发生成本

合同性成本已结算成本待发生成本

非合同性成本

未结算成本c.

项目动态成本的构成

动态成本

=

合同性成本

+

非合同性成本

+

待发生成本

动态成本项目动态成本合同性成本非合同性成本各类产品动态成本拆分d.

各产品类型动态成本的形成

指定分摊引入录入分摊公式：各产品的动态成本=

∑已发生指定分摊+

∑待发生指定分摊+

（本科目总成本-∑已发生指定分摊-∑待发生指定分摊）×比例待发生成本指定分摊调整7

个子功能模块38

个明细功能模块软件演示e.

成本管理软件功能演示2)

、A-housing网站：

采购商发布招标预告

供应商产品展示

发布招标书

投标书的编制

合同的撰写

数据仓库

供应商管理——是.集团的采购平台，是招投标工作重要的管理工具。

发布招标预告，为供应商提供更多的投标机会，使采购商对供应商有更多的选择余地，市场竞争充分。

供应商可以随时展示产品，录入产品的详细信息，使采购商能及时了解市场产品情况。

供应商在网上直接编制招标书，并可上传附件，设定审核程序，审核通过后将直接网上发标。

供应商在网上直接按设定表格编制投标书，并可上传报价等附件。

定标后，供应商在网上按合同向导生成合同，并上传报价清单。

数据仓库，供应商进行产品信息查询及合同信息查询。