房地产-工业地产：昆明空港经济区500亩合作项目 立项分析报告

12 ㈤拟建项目规划及经济指标 12 ㈠昆明市整体经济发展 13㈡昆明市住宅市场分析 14㈢空港经济区产业发展规划 17㈣空港经济区土地市场分析 22㈤空港经济区房地产市场分析 23 (一)投资成本估算(每平米单价) 27 ㈢资金来源与运用 28 3昆明位于亚洲中心，地处东亚与东南亚、南亚次大陆的结合部，全球化时代是临空经济飞速发展的时代。拥有航空大港是内陆城市抢占全球竞争制高点的先决条件。依托大型航空枢纽建设的临空经济区，是国际产业垂直与水平分工的结合点，生产要素集聚的“吸力场”。发展航空物流业、空港配套服务业、临空高科技产业、国际商务会展业、生态康体休闲业、现代都市型农业，建成生态化、连通欧亚大陆的国际航空客流、物流中心，云南省重要的高端本项目的启动使云南海航置业得以云南地产新锐力量的角4本项目的启动有助于云南海航置业培养和锻炼自己的开发年内进入云南地产开发第一集团的宏大战略目标积累实战经验，奠定坚实的人力资源空港经济区位于昆明市官渡区，昆明主城区的东北方，距是城市十字发展轴中纵向发展主轴上的重要节点，向北联系嵩(车程时间40分钟)项目位于昆明空港经济区临空产业带核心地段。项目用地5通规划空港经济区总和运输网络布局上形成“一港两铁六路两嵩高速路，机场高速路、昆曲高速路、东南绕城公路四条高速统6①东南绕城公路：是空港经济区联系滇中、滇南城市群的重要②呈黄公路延长线：空港经济区——经开区——呈贡。是空港①昆曲高速公路：是空港经济区联系主城和滇东、滇东北及滇②新贵昆公路：是空港经济区联系主城和滇东、滇东北及滇北①绕区快速环线：由三横四纵中的昆曲高速公路——东南绕城公路——新贵昆公路——东连接线组成的空港经济区外公路系②内部机场环线：由机场绕场道路，与新贵昆公路互相衔接，7新国际机场是空港经济区的重要对外交通，同时也是空港路网络规划①城市道路系统着重强化南北向的道路连接，联系南北各产业②平行于新贵昆公路建设南北向空港大道，配合次级道路、支路构成完整的空港经济区道路网络。各组团内形成格网加环的③路网系统分为主干道、次干道和支路三级。其中主干道路红共交通规划公交系统的建设以区内主干道为估价，沿线布置站点，重点解快速专用道，集中开行公交线路，形成空港经济区公共交通的主干线，同时配合组团内其他线路，形成公交路网。公交车拥8③根据昆明市及空港地区轨道交通发展的思路，客观地区将沿机场高速和空港经济区主要道路开行轨道交通，设立轨道交通④规划在昆明国际新机场航站楼前建设综合交通换乘中心，形成以空港为中心，集空运、高速公路系统和快速轨道交通于一体，高效衔接、换乘边界的现代立体化交通枢纽，结合城市轨道交通、城际轨道交通、公交线路等多种公共交通运输手段，实现民航、铁路、轻轨、公共汽车、出租车五大交通系统之间乘”。9(图片来源：昆明市规划局)(图片来源：昆明市规划局)昆明空港经济区作为昆明市城市发展的副中心，将围绕城市化、工业化、信息化建设引进资金，完善水、电、路、气、通讯等基础设施，建设配套酒店、物流中心、会展中心、商贸中心、花卉交易拍卖中心、生态修复等项目。开发工业园区、昆明空港经济区作为临空产业发展的载体，依托中国第四大枢纽机场建设，以临空产业为特色和导向，蕴藏着巨大的发通讯等城市基础设施。新建的自来水厂建设已近尾声，预计于路、云桥路、云瑞路等城市快速路已建成通车；空港大道、机环保型、科技型和人性化的现代化国际机场。昆明新机场将由过去国内干线机场成为国家门户机场和国际航线经停地，昆明㈤拟建项目规划及经济指标成后将成为昆明空港经济区规划设计理念先进的，以景观洋房序号名称单位数值1用地面积㎡3000002容积率3建筑密度25%4建筑限高m245总建筑面积㎡4500005.1住宅㎡3915005.2会所面积㎡135005.3商业面积㎡45000昆明市整体经济发展央经济工作会八届四次全会和市委九届四次全会精神，紧扣建展、和谐发展，强力推进工业化加速、城市化提及滇中区域发展一体化六大举措。通过五到十年设成为以人为本、以民为主的现代新昆明，建设心，以生产方式和生活方式进步为标志，集湖光的环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城经济景气指数高、文化特色浓、人居环境好、投资环0国内生产总值(亿元)1061.55946.142003年2004年2005年2006年2009年国内生产总值图5昆明市国内生产总值增长示意图昆明市住宅市场分析昆明房地产市场不仅与昆明的城市建设息息相关，而且与明楼市的成交量就在一路走高，不仅成交量上涨，房价也随之月双降后，首次出现了正增长，量价齐升使得昆明楼市正企稳交量于楼市成交量的逐步释放，开发商和购房者对市场预期也日趋面积和销售额在连续升使得昆明楼市正情况仍呈弱势，成交对比二季度的销售数据(成交套数13599套，成交面积期，仅本地大量经济适用房的成交，就已经在一定程度上拉低了总体来说还在逐渐上涨的房价，产生了均价有所下降的虚假现象。而如果抛开此部分特殊楼盘的数据，昆明市整体的均价元／m。㈢空港经济区产业发展规划西面南段以沾昆铁路和机场西界为界，北段以乌西村、白汉场村和中对龙村部分及部分昆曲高速公路为界，北以对龙河、矣纳村为界，东部北段以矣纳村、小哨村和方旺林场为界，南段其中，北至绕城公路，西以新贵昆路为界，南至焦化制气厂一域划定为空港经济区规划期(2035年)的规划建设用地范围，包括螺蛳湾和秧草凹两大组团。同时确定该范围中的螺蛳湾组由空港经济区管委会履行市级规划管理权限，严格控制土地使为实现对周边整体生态的保护，协调好建设与环境之间的西冲村、大板桥村、李其村、新发村、复兴村、长水村、乌西经济区是以航空物流业、航机维修业及制造业、临空加工产业、高新轻型制造业、生物科技及现代农业、创意及教育培训、生态型旅游休闲业、商贸会展及综合服务业八大重点产业于一体的综合性临空产业发展空间，同时要为未来不可预见临的空间图8空港经济区产业规划布局示意图螺蛳湾、秧草凹、国际包印刷城等组团，依托新320国道(城工包装等园区开发为主，并适当配套居住与服务设施，形成空港经济区主要的产业聚焦带，向南联动经开区，向北联动杨林居住与商业开发为主，未来形成辐射区域的经济服务性枢纽和哨片区；以商务度假、休闲体育为主的生态康体休闲业、生物科技、现代农业、创意开发、航空教育培训等为主，构筑昆明特色的绿色产业与城市生态休闲基地；该片区开发要以低强度、生态化建设为主，不提倡大量的开发建设，形成政工空港经济建设新的经济增长极。编制完成空港经济规划，先后与中船集团、中冶京诚、北京螺蛳湾小商品加工基地、津桥学院等项目空港经济区的建设空间主要沿新机场东侧经济区产业发展要紧紧依托昆明新机场区域性航空枢纽的未来产业的发展重点要强调产业类型的控制和选择，入驻产业必须为临空型相关产业，原则上禁止与临空型无关的产业进入，鼓励临空型、高清新兴产业入驻，限制过多的房地产业和劳动密集型产业，禁止高能耗、高耗水、高污染结合机场净空要求、地形地势以及城市设计的要求进行地块建筑高度的控制与引导。国门空港区的核心区地块一般控制图9机场净空分析及建筑高度控制示意图㈣空港经济区土地市场分析前还未向市场投放建设用地。但根据昆明市委“五四三二一”最低控制标准估计，空港经济区的住宅用㈤空港经济区房地产市场分析项目相毗邻区域在售多层及小高层项目参考售价楼盘名称装修标准项目户数容积率售价(元/m)果林金谷毛坯.20000毛坯000蓝苑静园毛坯00金林碧水毛坯00第三城丹槿园毛坯054.49000楼盘名称装修标准物业类型项目特色售价(元/m)邦盛水岸御园毛坯写字楼小户型顺新时代毛坯写字楼复合地产43000同德锦江嘉园毛坯住宅复合地00时尚假日毛坯住宅酒店式公寓0云大知城毛坯小户型别墅特色别墅00然会对其周边定位端产质要低的容积率和建筑密度，致力于打造一个超用现代环保科技，如中央新风系系统、太阳能离、干湿分离、动线科适当增加层高、加大采光口面积、采办理、勘测定界、编制概念性表单位(万元)100%100%出1500015000100%100%32895.0032895000100%20%15%15%15%15%10%10%0%206977413953104731047310473104720698206980度100%0%0%7%10%10%13%15%18%13%15%用206451378199320922653302536802741308320%15%15%15%15%10%10%0%553811088318318318315545540费支出进度100%20%20%20%20%20%972919461946194619461946(一)投资成本估算(每平米单价)本估算表(元/㎡)合计(万元)一亩00一50000㎡06500二0000㎡9969770000㎡50000㎡0000㎡5040000㎡0250000㎡三0000㎡538用6125%4591144款00053384托资金0四费用9729五0000㎡42828入估算根据与新空港经济区相邻项目及昆明老空港区周边在售项售，拥有较长的市场酝酿期，且为精装修上市销售。入市销售元/m，具体销售收入见下表：销售收入估算表总计436500065808080301025度计(万元)516125813049991销售收入(万元)00436508684968销售价格(元／㎡)6124销售面积(㎡)000659809809809809801025408490000022032销售面积(㎡)45000000000销售价格(元／㎡)金来源与运用p拿地后的后续建设开发费用将通过银行贷款与销售收入平1生的现金来源125008130499912500813049992生的现金来源0000000000000000000000000000000000二000000000100000000002302166620000000003本7039500400580440062900000700927870800900830借款本金偿还00000000000000000000000008400000息0040000本费用008000000三007665四00796-159010量分析量表1638,675075,55044,45286,81352,30466,33075,63791,99968,51377,077516,1250034,45249,81352,30466,33075,63791,99968,51377,07790,000043,00010,00037,00000000032,550032,550000000002566,81015,00075,39845,40486,13748,43072,01676,22877,98511,64858,56615,00015,000000000000.132,895032,89500000000.2本206,977041,39531,04731,04731,04731,04720,69820,69800.320,645001,3781,9932,0922,6533,0253,6802,7413,083.45,53801,10883183183183155455400.59,72900001,9461,9461,9461,9461,9460.627,925001,8642,6952,8303,5894,0924,9783,7074,170.734,163001,2921,8681,9612,4872,8363,4502,56917,699.838,0040034549852366375692068533,614122,55000032,550020,00034,00036,0000053,384008,64814,6567,2008,8008,3205,76000371,865-15,000152-9526763,874-5,686-59114,01556,86518,5114量71,865-15,000-14,848-15,800-15,124-11,249-16,935-17,526-3,51153,35471,865531,627-15,000141-8165372,848-3,870-3728,17730,7229,260631,627-15,000-14,859-15,675-15,138-12,291-16,160-16,533-8,35522,36731,627润情况润表项目合计2011201220132014201520162017201820192020益及利润表(单位：万元)1516,1250034,45249,81352,30466,33075,63791,99968,51377,077215,00015,000000000000332,895032,89500000000本206,977041,39531,04731,04731,04731,04720,69820,6980020,645001,3781,9932,0922,6533,0253,6802,7413,0835,53801,108831831831831554554009,72900001,9461,9461,9461,9461,946027,925001,8642,6952,8303,5894,0924,9783,7074,17038,0040034549852366375692068533,6145信53,384008,64814,6567,2008,8008,3205,760007106,027-15,000-75,398-9,660-1,9065,83616,80236,24653,46559,43436,209815,00090,398100,058101,96496,12879,32643,081-10,384-69,8