广西南宁名都广场娱乐休闲项目商业部分定价报告33P前期策划

名都广场工程商业局部定价报告2021年5月报告结构导图南宁市商业市场现状商家的承租力南宁市商业市场开展趋势工程商业局部的定位南宁市各代表区域商业市场现状工程所在区域商业市场现状南宁市商业的开展规划利润率的解读行业利润决定租金目标商家承租力目标商家访谈档次、功能定位价格定位依据价格定位南宁市各个代表区域商业市场现状两圈两走廊商业格局关键词：两圈两走廊两圈：两圈指的是朝阳商圈和凤岭商圈，如今的南宁，最具有话语权的当属朝阳商圈和凤岭商圈。朝阳商圈作为南宁市最老牌、商业底蕴最为浓厚的商圈，代表的是南宁商业开展的水平；而凤岭商圈是后起之秀，是南宁市中央商务区和中央生活区形成的商业圈，引领着南宁的时尚潮流和高端消费，代表着南宁市未来一定时期内的商业开展方向。两走廊：两走廊一是指鲁班路，二是指衡阳路。鲁班路俨然是城西的休闲娱乐走廊，而衡阳路，那么是西乡塘区美食地带的中心——美食黄金走廊。朝阳商圈凤岭商圈鲁班路衡阳路工程所在区域商业市场现状南宁市各个代表区域商业市场现状南宁市商业租金分布情况鲁班路：80—200元/㎡衡阳路：80—150元/㎡朝阳路：300—1700元/㎡航洋一带：75—650元/㎡东葛长湖一带：120—200元/㎡教育、桃源一带：125—180元/㎡调查路段工程所在区域商业市场现状南宁市各个代表区域商业市场现状工程周边商业现状项目位于朝阳商圈、CBD商圈和凤岭商圈三圈交汇的边缘，具有交通便利、可达性高等先天优势；项目周边也依托于这样的先天优势，已经形成了一些中高档休闲娱乐餐饮聚集的商业态势；再加上项目周边区域都在南湖公园的影响范围内，南湖公园的景观资源、对人流的聚集能力，以及南湖边休闲娱乐商业带的成熟，使得项目周边的商业也渐渐被打上了休闲娱乐的标签。双拥路名都广场名都广场朝阳商圈CBD凤岭商圈三圈交汇边缘，休闲娱乐标签工程所在区域商业市场现状南宁市各个代表区域商业市场现状工程周边商业租金分布情况双拥路：50—250元/㎡南湖酒吧街：50—70元/㎡水晶城一带：180—250元/㎡金湖路：50—250元/㎡金湖路一带：150—250元/㎡调查路段工程所在区域商业市场现状南宁市各个代表区域商业市场现状行业承租力范围比例承租力范围比例承租力范围比例承租力范围比例备注服装2元/平米/天以下25.60%2~5元/平米/天57.60%5~8元/平米/天13.60%8元/平米/天3.20%经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2~5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。餐饮2元/平米/天以下15.2%2~3元/平米/天62.4%4~5元/平米/天20.0%5元/平米/天2.4%餐饮业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。休闲娱乐2元/平米/天以下57.6%2~3元/平米/天21.6%3元/平米/天以20.8%————休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。专业市场2元/平米/天以下70.4%2~3元/平米/天25.6%3元/平米/天以上4.0%————专业市场主要以自发形成的临街商铺和中低档集贸市场为主，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低四大行业商家的承租力备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈在上述图表中，我们可以发现，服装类业态的商铺，能承受5元/平米/天以下租金的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商户仅占2.5%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。服装业商家的承租力范围比例效劳业目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈餐饮业餐饮类商户中，能承受租金为3元/平米/天的商户占总量的7.4%，能接受租金为3—5元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的56%，能承受租金为5元/平米/天以上的商户占37%。餐饮业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。餐饮业商家的承租力范围比例备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈休闲娱乐业随着居民收入水平的提高，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了娱乐休闲业的迅速开展。休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达过程中其他小型商铺的曝光率。因此，商场在引进休闲娱乐业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租金要求较低。休闲娱乐业商家的承租力范围比例备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈目前，专业市场主要以自发形成的临街商铺和中低档集贸市场为主，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低。专业市场已逐步由中心城区向郊区外迁，市场形态也逐步调整升级，在中心城外围地区开展成为主力商业形态。专业市场专业市场商家的承租力范围比例备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈最高最低其次最小化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信最大美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积零售商铺特色主力店大型主力店各行业商户租金水平及承租面积根本规律备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈特色餐饮的承租力及楼层分布规律楼层餐饮类型平均租金备注下首层（中西快餐厅）—如KFC、面点王等200-250元/M2靠近地铁站口设置大众化、便利性餐饮类型，（提供休憩、服务场所）首层西式餐厅(如哈根达斯、Grappa’s、DanRyan’s)200-300元/M2配合首层国际高档品牌定位，设置西式餐厅类型2F特色餐饮品牌连锁店1、西餐厅(如Delifrance)2、日本料理、东南亚、韩国菜150-250元/M2集中体现档次的同时显示特色，设置特色餐饮连锁店特色餐饮品牌连锁店3、咖啡：Starbucks、Illy、Pacificcoffee300-400元/M23F特色餐饮品牌连锁店1、露天茶座；2、各省美食：豫园3、日本料理、东南亚、韩国菜100-150元/M2相对第1、2F，更突出特色化、个性化4F餐饮品牌连锁店如仙踪林等100-120元/M2配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻化、休闲化、随意性餐饮特色5F特色美食如昭帕耶等50-70元/M2特色酒楼备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈休闲娱乐业的承租力及楼层分布规律休闲娱乐类型楼层分布平均租金承租面积备注健身中心-1F、1F、2F、3F、4F承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下,1000平方米左右店铺租金可达到170元左右承租面积较大，至少在千余平方米以上该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求美容美发中心2F或以上承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的店铺单位租金在60元左右承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上KTV1F或以上承租水平相对一般，地段好的店铺单位租金可达100元左右,地段差的店铺单位租金在40元左右500—1000一般分布在商业项目或者是独栋建筑酒吧1F或以上承租水平相对较高，地段好的店铺单位租金可达200元左右,地段差的店铺单位租金在80元左右150—600一般分布在商业项目或者是独栋建筑茶馆1F或以上30—12080—300多分布在建筑物的1F娱乐会所2F或以上50—180150-500一般分布在商业项目或者是独栋建筑2F或以上较高楼层备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈餐饮类目标商家访谈商家联系人联系电话商家介绍访谈内容备注俏江南陈江南创始于2000年，总部位于北京，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理公司。对广西市场已关注了三四年，对南宁近几年的发展还是比较认可，现正跟华润做接触。黄记煌黄京黄记煌餐饮管理有限责任公司成立于2003年，是一家集餐饮连锁加盟及饮食研究为一体的综合性的餐饮连锁管理企业。现有直营店和加盟店近200家，2009中国特许经营连锁餐饮企业20强。随着两广的高铁的开通，对广西市场也产生了一定的兴趣。但对要进驻的项目要求较高，目前还处在观望阶段。星巴克刘巴克（Starbucks）是美国一家连锁咖啡公司的名称，1971年成立，为全球最大的咖啡连锁店。对南宁已关注了两三年，对琅东和东盟商务区是比较认可的，但是觉得南宁的商务氛围依然不够集中。许留山倪经理2782-7321许留山成立于1960年，是一家甜品连锁企业。在香港知名度极高对南宁略知一二，暂时并不考虑进驻南宁金钱豹张圳本土时尚餐饮品牌，四百余种国际美食，3000平米的时尚就餐环境在深圳深入人心。随着两广的高铁的开通，对广西市场也产生了一定的兴趣。但对要进驻的项目要求较高，有合适的项目可以考虑进驻目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈餐饮类目标商家访谈商家联系人联系电话商家介绍访谈内容备注西湖春天/江南厨子张湖春天餐饮策划管理有限公司是一家餐饮连锁企业，创建于二十世纪八十年代中期，经过二十余年不断发展，创立了“西湖春天”、“江南厨子”、“江南味道”三大品牌，成立二十家中高档酒楼，营业面积共达四万多平米，员工三千多人。对南宁市场并不熟悉，对南宁的认知也是从朋友中了解到近两年发展的不错。不排除对好的项目会有进驻的可能汉堡王及堡王（BurgerKing，NYSE：BKC），又译：保加敬，是全球大型连锁快餐企业，在全球61个国家及地区拥有超过11,220间分店。听朋友说起南宁大力发展北部湾时开始关注南宁。有合适的项目和比较好的优惠条件不排除实地考察。T8餐厅李先生63558999低调的尊贵。这里有一种禅宗独有的清幽之韵律，世间的一切烦恼，似乎都被玻璃门关在清水砖墙之外。南宁的发展前景不错，特别是近几年的发展可谓风生水起。有合适的项目可以考虑。里思南法风情餐厅张经理021－63878123华丽地中海美食。餐厅兼酒廊提供早午餐、午餐、晚餐和饮料，通过运用灯光、陶土色和自然材质，营造出强烈的地中海主题。曾经到过南宁，认为目前的南宁还不具备进入的条件和吸引力。VABENE意大利餐厅杜主管(021)63112211——《上海娱乐指南》流行生活杂志的一项投票调查显示，VABENE被选为“上海最好的餐厅”。没有关注过南宁这个市场，有机会可以了解一下，有合适的项目也可以考虑实地考察。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈商家联系人联系电话商家介绍访谈内容备注午后小憩AffternoonTea陈小fternoonTea努力呈现给您更多的美食生活理念。给自己心灵的空间，到AfternoonTea来品尝上乘的红茶吧！南宁市场是一个很有活力的成熟，人们也注重生活的品质。赤坂亭Akasakate张先均消费：150-200，高级烧烤+日本料理+鲜榨果汁+刺身+寿司+各种饮料+朝日生啤+日本清酒挺朋友聊过南宁市场，对南宁市场很感兴趣。如果有可能将会对南宁市场进行一个全面的了解。鼎泰丰陈而忘返的小笼包，全球十家最具有特色的餐厅之一。对南宁市场还没有过关注，但是听闻南宁目前发展不错，有机会会关注南宁市场。凯博西餐厅KABB李先正美国风味。无论是一杯下午茶，或是午夜小酌，都能让您感受一种美式的自由与轻松。南宁的市场还是存在空白点的，现在正处于对南宁市场的考察阶段。小山日本料理王统日本风。小山料理主要经营传统日本料理如刺身、寿司以及日本众多具有城市特色的美食，以地道的烹调方法诠释超过四百款的日本菜式。看南宁的发展决定是否进入这个市场，准备对南宁市场进行考察。餐饮类目标商家访谈目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈餐饮类目标商家访谈商家联系人联系电话商家介绍访谈内容备注DRBar黄离尘嚣。DRBar远离尘嚣的氛围，既适合持一杯剔透的特调马丁尼酒独自冥想，舒展放松；又适合三五知己把酒倾谈。到过南宁，南宁目前还没有适合的项目可以进驻，如果有，可以考虑。乐园石头烧餐厅酒廊杨经在高达四百摄氏度（752华氏度）的天然火山石上烹饪完成，食客在这里可以享受独一无二的就餐体验。如此有特色的餐饮店，相信南宁市场也会品蜀川菜料理甘小姐021=63846667川香菜肴，。“品蜀”川菜料理以“时尚、创意、经典、温馨”为经营理念，致力于打造一家时尚人士必选的时尚川菜品牌。关注南宁市场蛮久了，觉得南宁市场会是未来发展的重点关注城市，是一个值得开发的市场。梧桐居陆经于新天地，环境自是不用多说。菜品也不错，服务员都很灵。中餐馆、京菜、本帮菜。到过南宁，认为南宁是一个值得开发的市场。有合适的项目将会考虑进驻。好地方精烧扒轩廖径通幽的好地方，这里有鲜嫩可口的牛排，惬意的气氛，还有上等的服务，这就是好地方精烧扒轩。没有关注富过南宁市场，但是也略有耳闻，有合适的项目，比如像上海新天地这样的项目开发的话可以考虑实地考察。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈休闲娱乐类目标商家访谈商家联系人联系电话商家介绍访谈内容备注星际餐厅C.J.W朱经受美食、雪茄、爵士乐和美酒，雪茄文化、优雅爵士乐及各式美酒的聚集地。目前南宁的市场虽说已经较为成熟，但是个人认为还不足以吸引我们的进驻，因为南宁还没有出现适合我们存在的地方。大卫杜夫会所蒋小姐86-2163283528美好生活。是理想的娱乐休闲之地,它不但提供品质卓越的大卫杜夫雪茄,独特的饮品,并伴有精彩的现场表演.理想的休闲娱乐场所，南宁同样需要，在未来两年内考虑开发南宁市场。璐娜西餐厅酒吧郭经妙的新旧结合。在LUNA舒适而亲切的氛围里，为您呈上的是经典的地中海风味菜肴。暂时不考虑南宁市场，因为不了解南宁市场屈臣氏酒窖许先生021-634069881998年6月，屈臣氏酒窖在香港中环开设第一家专卖店，目前它是香港地区最大的葡萄酒零售商，除拥有20家门店外，还提供便利的网购服务。有合适的地方可以考虑一下。Y+瑜伽生活馆刘经伽圣地。Y+Yoga拥有众多世界级瑜珈导师和专业瑜珈教练。其国际化的指导课程，广受中国瑜珈爱好者欢迎。南宁会是一个不错的市场，华润万象城第四站就在南宁，我们也有进入南宁市场的打算。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈休闲娱乐类目标商家访谈商家联系人联系电话商家介绍访谈内容备注美丽20专业美甲沙龙正先专业的美甲护理。M20的店址也是闹中取静、放松休闲的好地方。在M20享受指尖SPA的同时，也能放松一天紧张的情绪，美丽与舒适同在，何乐而不为呢。南宁市场目前还没有进入，不过已经在考虑和计划当中雨田小艺田先生021—63201692妇幼生命力的软陶手工艺。雨田小艺是一家经营软陶手工艺品的商店，店内的装饰简洁古朴，一堵未经加工的石库门砖墙，配上仿古的石库门，独特而吸引。暂时还没有开发广西市场的打算，不过以后说不定。沙宣美发研修中心袁经洲地区第一家也是唯一一家沙宣专业发廊暨沙宣美发学院南宁是一个人口大市，也是一个快速发展的城市，这个市场在我们的开发计划中。钲艺廊徐先国内知名的融合传统经典与现代设计于一体的家具生活艺廊未来的南宁，我相信会需要钲艺廊。丝·廷ZetaVilla林经你走进Zeta，透过香薰的能量舒缓安神的音乐，"唤醒"沉淀已久的美好记忆：对生命的信任、对微小事物的欣赏、对大自然的欢愉……在ZETA，改善自我，追求生活的丰富层次，追求第六感的快乐。人和一个城市都不会缺少追求美好、追求享受的人们。南宁也不例外。只要有合适的商业项目，就可以考虑。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈休闲娱乐类目标商家访谈商家联系人联系电话商家介绍访谈内容备注尧阳茶行叶经阳茶行于1886年创立于福建省安溪县荛阳乡，1920年转至福建厦门，距今已有100多年的历史。百年老店，茶叶专家南宁的发展前景很广阔，如果可以，恶魔也会将福建的茶文化带到南宁。Fame卡拉OK会所苏小小型的20人私人聚会，或多则上百人的狂野派对，到这里都能被安排妥帖。Fame卡拉ok会所，就是举办生日派对的不二之选，以后再也不愁没地方可玩了。目前还没有进入广西的计划，但是还蛮认可南宁的发展的王德传茶庄王经多年的傳承及熱忱，王德傳累積了豐富的經驗，更從中體會到以一個新的方法來詮釋傳統中國茶，使茶葉以新的面貌，面對新一代的茶客。广西在未来的发展我很看好，我们茶庄将会根据未来市场的发展，选择一个适合的时机进入老第坊欲小欢不散的地方。老第坊，一个亲切的名字，一个欢迎您常来坐坐的小酒吧。老第坊着力创造一个热闹欢腾的环境，更适合想要“High”一些的朋友。每个城市都需要一个优雅地热闹的、亲切可以经常去坐坐的地方，南宁当然也不例外香啡缤吴经啡、香茶与美食的集体舞。创立于美国洛杉矶的香啡缤，如今已是美国咖啡业的巨头之一，在香啡缤，咖啡、香茶和美食，犹如一组集体舞，每天都在精彩上演。去过南宁，看南宁这样的发展势头，未来进驻南宁市场也不是没有可能目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈目标商家访谈小结天、地、人缺一不可天时：随着南宁经济的飞速开展，华润万象城的进驻，为更多的一线品牌认知南宁提供了很好的认知，让商家有兴趣来南宁实地考察。地利：由于大量高端商家对华润的认可，间接性为我工程做了很好的前期铺垫。虽走的都是高端，但大体量的ShoppingMall和LifestyleCenter是有本质区别的。这为商家考察我工程提供了良好的“地利〞。人和：我工程的定位与商家对优质工程的期望是存在着很好的契合点，如把握的好，这将成为我工程的契机。〔注：为符合我工程定位标准，本次访谈主要以外来品牌、拜访为主〕目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈南宁市商业的开展规划关键词：休闲娱乐滨水商业休闲娱乐：在城建规划中，南宁市将以“中国水城〞为依托，建设邕江水系“休闲游览带〞，布局面向本地市民和外来游客的休闲娱乐设施和水岸景观。滨水商业：南宁自古就是水城，时至今日，为促进城市的开展，南宁市追寻历史的踪迹、迈出她前进的步伐，打造“中国南方水城〞。中国绿城变水城，必然会带动滨水商业的开展兴旺，特别是邕江沿岸经济带、南湖滨水商业将日新月异，商业的滨水时代即将到来。南宁市商业的开展规划利润率的解读利润率的解读商业开展的根本——利润率利润率是剩余价值与全部预付资本的比率,利润率是剩余价值率的转化形式，是同一剩余价值量不同的方法计算出来的另一种比率。利润率是剩余价值转化为利润，剩余价值率就转化为利润率。利润率是剩余价值与全部预付资本的比率。利润率是商业开展的根本，有了利润商业才有可能开展下去，也才是商业开展的目的。南宁市商业的开展规划利润率的解读利润率的解读高消费才有高利润率高消费才有高利润率。这是商业开展到今天告诉我们的道理。一盘青菜在快餐店、在大排档、在饭店、在高档餐厅卖的价钱都是不一样的，拿