广州利福商城商圈项目情况

1目录利福商圈分析…………………2㈠商场概况……………2㈡商场优劣势评价……………………3㈢北京路商业状况分析………………4㈣利福商场商圈定位………………..4㈤利福商城开发方向…………………5利福商城开发的目标…………6利福商城开发中的三大目标顾客群…………7走利福骑商城放的租歪售平贯衡的坛经济享预测吉分析除……把……棒……庙……秀……盆……益……她…辅8奖㈠项引目投乳资及经回报龟分析借：渣……巴……碑……弄……盗……浓……界……聋……毁……宗……筹……族…概8汤㈡结溜论映……策……导……屑……劝……集……薯……唤……萌……融……侄……无……汤……紫……丧……伐.1颂0撒如何姜才能忆“百卖得键出炎〞匀--散--圾利福待商城偿反租行回报暮筹划守……疤……慰……企……皇……答11宅如何柳才能尸“吴租得孙满洞〞喇--赌--症利福肿商城铺经营周定位替筹划腐……逼……脚……贸……饱……救12忌㈠商晴场目纤标消炸费群没定位毕……恢……刘……性……愿……蛮……顽……战……浮……搞……犹……哭……储12卖㈡商野场的感形象娱定位碌……价……摆……县……坡……盛……叮……落……永……蛙……谜……水……爸……揉12卡㈢商步场的慢经营卷方向抬定位希……饼……贷……絮……途……默……谦……讨……抛……估……蒜……浑……承12仰如何哀才能挑“每做得敬旺污〞框--迎--榆--驳龙头别商户打的引桐进及连商场超管理捆……北……仰……帽……玉.1年3灶㈠龙树头商你户的恼引进竞……铜……党……颂……坑……茫……蔽……办……州……株……敲……咬……脾……嘉.1膀3球㈡商磨场管肉理上壳的五摘个统斜一：复……吐……屋……申……膏……护……戴……表……船……敬……闻……辨.1拜3饥㈢特厌色商泪场宣闯传促厅销件……遇……哀……益……漏……骆……佛……排……牙……租……冤……衣……桂…辫.1早5搏附件蛙:商嫌场的初配套责功能档及相绕应的矩设施拜……掠……塞……彩……鸡……凯……磨……帐……岸……撞…全15取八、爹工程阵市场狠调研蜂……乡……筝……猎……桶……枝……转……止……驼……镰……宽……偶……恋……菊.1行7芳㈠广测州大泊中型膛商业娃用房受供求动状况赖分析骂……遮……叹……甚……厉……耽……葛……附……附…附..她17摇㈡广朋州商蒸品商垦铺租党赁市恐场调调查式……可……掩……竖……陷……影……麦……狐……靠……假设……扁…伸.2虚2奇㈢广嘴州主浪要大节型商锻场调遵查及雕利福竖商场为周边低主要妻竞争恐商业竖用房碑调查包……妻……客……索.2毕4雕一、盲利福躬商城起商圈聚分析帖㈠商禁场概浅况突位置异：蹦工程秀位于岂城市稳中轴盐线上狗的惠误福东哥路，线是广窗州市贝北往茫南贯坏穿的揭中心寻区域绝，东霞靠传之统商慢业旺翻地北吧京路淹商业相步行旺街；剩西邻罩大南局路装革饰材蕉料市私场、绝五公日祠广卵场〔待即将励兴建蜜〕等泰，南宇依海亭珠广弟场，显水族哀街，都花卉翠批发食市场淋等，回北近他西湖坛路商定业街泽、人铅民公脏园、需市人瓜民政苏府，阴是广笛州市发中心失营商桑及投丰资的头首选与之处棍。渡近年气来，劫市政败府对根据尾本辖叔区独拜特的武历史辟文化委渊源派和鲜干明的百商业哭经济旦优势灶，在蔬“擦公亮广稿州市锡的窗蓝口〞汉的共其识下拦，确桌定把猴北京词路以差及与脉之相吸连的斜惠福去路凶和西扒湖路拥，结晓合周国边商键业网疤点、蜜旅游雕景点织、文乐化古道迹，遵规划奔建设妻为一窄个综惊合性她的“欢羊城愁商业纱旅游碧区〞粱，目岸前市馋政府售已斥魔资数循亿元牢兴建背秦汉婆广场土、唐羽宋广追场、奋明清虽广场近三大尊广场罚，得年天独膏厚的肚商业雅地理续位置残优势迁将焕凶发无毙限的料商机配。坚交通槐：半该地稿具备骂广州姜最优撑越的日交通那网络呈，5肾8条洗公交从线路腐穿梭您往来姿，地丙铁站膏一、眨二号辩线近册在咫捐尺，鞭地上鬼交通剖与地深下交亲通都败具备芹不可菌比较斗的优任势。意3.鼠主要售技术飞经济元指标打：慕使雷用性触质：针商、租住两否用综摄合大逐楼悬占地穷面积闯：2痛90季8㎡备断役·爆首层诚：1讽37贷2㎡筐〔各锈层的啄可售集局部滚面积担〕旦·昼二层稳：1放95域3㎡谁·虾三层午：1格91但0㎡炭·凉夹层悲：1拍16哗6㎡热㈡商站场优荡劣势坡评价谁1.译商场桶优势始·齐与北士京路广只有遵咫尺灵之遥窜，属费北京爪传统罚商圈抵的范巧围内五，是获目前愤距北午京路筛最繁曲华地时段最尼近的驴可出军售商辫场，临具备技全广螺州乃债至全循国的悦商业印辐射由力、旦拥有门广州好最庞考大的深购物郊客流鹅·皆随着阴市政马府对拔北京辨路的议不断凤改造监及完逮善，撞北京名路更觉具营璃商魅呼力，塌秦汉那么广场南、唐牵宋广抬场、你明清杰广场尸三大艰广场黑的兴睁建将宵大大川增强爸该地瞒段的剑商业呀价值嗓。冲·历便捷细的公论交车章网及赖地铁驼线支绳持傲·谣周边凭极为坊成熟棋的商同铺经驱营氛高围和坊商业跳配套苹·隶利福靠商场袋具备晌“意7俗〞逆字双误边位杠宽敞棍的临肿街面描，通滥透的茂玻璃国外墙悼，1君—睁3层傻较低邻的经凉营楼优层醉2.诸商场痒劣势冶·倒处于续北京炉路背玻街地缸段，竿但与朴北京饥路的渡经营霞出现素明显猜的断盟层，宣且缺馋乏经升营特红色，哑客流罢的导舅入存肝在相带当的按困难纹。论·荷惠福境东缺东乏成亡行成予市的福商业张经营霞气氛惊，商扭业网济点布纲局不章均匀摇，购场买力搅相对幸分散鲜·掀商场莲平面衡受建涛筑用万地及奖塔楼际核心转筒、斩柱网道多重骄制约穗，平港面极接规那么嫁，对将商场多的规励划、欢人流者的导扫向、凑经营中使用后等造般成一蹈定困售难件·浸店前狸无广片场，扰面积塘狭小挽，影询响商孕场聚长客力让·怪商场馆泊停饲车位率较少右·笑惠福且路单束行线月交通词管制失·冶周边寻商铺公的竞南争压忙力、器且各燃自为纤政、微难以村形成艳整体园经营茫优势石；她㈢利瓶福商梢城经悦营定紧位方焦向丸多容摩蒜——去——信“清形象蚊鲜明距、有注特色傻、针债对性题强的仔专业闸商场苹〞巷根据蚂以上习对利在福大浓厦的态综合判分析薄，利掩福商烟城的溉开发拥启示徒是：部·孤专业现商场析有利凝于提瞒高商垫场的例档次卵及专暑业性亏，容笋易树特立自网身的文经营剪特色睡、彰劈显独乳特个换性。纯·货专业仇商场者有利千于实卷现商天场的特商品声及服藏务定犯位差矛别化舟、商那么场功苍能布鱼局及谜规划且的差铅别化锋、包姐装形烟象及费促销短推广供的差冈别化样；仔·拍利福价商城丸的经觉营定榆位必滋须面烈对北傅京路她的广钓大消取费者迷群事·多利福越商城丹要成太功吸米纳北俯京路筋消费仪人流肯，根锣本上慌取决床于商坑场的从经营炉特色呀定位浓及品干牌号奇召力徐；苦·脊商场东是否省能成闹功招绢商，藏关键在在于诸商场精本身宁的经航营色沟定位忽及是喇否有滴龙头遣品牌吴店的虹加盟溜。权·蹄品牌贺号召椒力取翠决于普有无嘱知名接商家撕的成毫功加消盟，腐该加浴盟商钻家是忍否可悦在商隆场整碑体招盘商和惕经营曲中有享足够稿的能急力发球挥龙贡头聚董客效欲力，骗带动炭商场适整体困畅旺四；批二、太利福隆商城霜的营海销模针式的属选定婚根据顿广州先市目能前在匹售的提各大程商场竞的统程计及住分析命，可迹分为室以下光四种奶主要铃的营争销模刃式：角A：撤“塔返租伙模式恰〞彻B：霞“踩先租粮、后罩以带古租约俩出售局〞举C：垃“蚁直接配销售乎及招狼租露〞兆D：务“巡招揽混大商此家或压投资顽客以热大面杀积出炎售栗〞粱1、节针对拼以上楼四种均营销芽模式引的分包析：筹折——饮“乒返租迁模式铲〞疑优设点：此①金说明宅开展瓣商做页旺场伞的决忆心，善有利阳于商城场的娱可持交续发竞展。益②超降低辜投资涂者的夕投资底风险厌，增后强投朝资者坏的信谎心。薪③悦利用洪返还班租金保的形妈式，侦减轻菜投资槽者的朽资金驶负担念，容秤易吸挽引投疮资客钥④兄便于永统一依经营凳管理蝶，树续立商基场的私统一雷经营央主题户、统才一形肠象。冻缺充点：剥①折开展倍商资裳金回犬笼速波度减禁慢员②粉目前秃返租慢模式巾受到修政府爪部门口的禁旋止；普③鱼开展源商要梳承当虑商场川前期场经营任的风食险；挠应用涂工程答：英广百火新翼肯、蓝族色快俊线、丢万国准广场赚、中农泰广买场、碑新裕飞大厦订等。腔个案旧分析拔：恩分析芒对象诊：虚“艇蓝色捷快线隐〞排返租芦形式绞：返销租期白5年症，每狱年返似还8球%，旬合共帖40蜘%；左租金鹅返还堤：采淘用一选次性倡付款己时，筒一次评性返庆还4繁0%仗衰半矩语拳其他感付款剖方式省时，园分两叉次返窜还，翠购铺学时先魄返还光30飘%；警交付因使用脑时，轧返还倒余下疗10难%；金三、铺利福电商城链的三碰大目砍标顾料客群更利福捐大厦谋商场叫根据造其租筐、售凳、经口营，珍可划误分三育个层俩次的完目标召顾客温群执A.罩商铺编销售吗的目插标客量户群故：旅广州报市内稳的商角铺投誉资客法为主蹦，根弄据资深料统粒计，徐该批宰客户割所占千购铺飞比例逮的8蝇0%唱以上嫂，其崖主要皇购铺瞎目的膏是为中了获左取商勺铺的泼投资奖回报锡收益也或租罪金收凑益；雀购铺墓自营驰者为蜘辅，属该批施客户屋所占善购铺获者比误例不述足2输0%忙。其这购置舟商铺始以自炼行经旅营获捆利为晋目的彻；广B.维商铺架租赁辅的目测标客详户群王：快虽纸租赁啄商铺议经营遗的各讨类型上商家阁、品陪牌商肝、连邪锁机训构，长租铺马经营阶的个群体经丘营户党，其富主要糕目的雹为赚今取商采品〔熔或服年务〕戒的经传营利也润；燥C.万商场警经营垂的目乞标顾青客群急商场殿的最柜终目准标顾桃客群松，是麦利福滥商城甩的商杠品和港效劳袖最终恭指向班的消可费对克象，爪对于注利福丹商场及而言缸商场禾经营沙的目骆标顾孤客群金就是干北京挣路步抽行街愤上需陷要利玉福商承场所执能提伤供商凯品、赌效劳削的消胡费者掉群。静四、蚁利福感商城朋的租免售平扬衡的仍经济晋预测闸分析裤进行裁租售闷经济山预测艰分析丘的目逝的是径，寻芽找一雁条对晶于发朗展商否而言询在保兽障整赵体项杆目开隐发运客作基较础上穷，采捆用怎妹样的父租售狼政策凝可以将实现福商场叮利润挣最大微化。究以下谦仅就激首、愚夹、胜二四、三猫层进浴行测续算，舰采退用静限态分苦析法辅，不抛考虑包利息奴等资答金成爹本及毅年租炮金递掉增，税收入番方面塘西面遭塔楼积中国维劳动违信息恨网销眯售及苍租赁贪的收字入、岁夹层肢收入散并没谊有核叹算入纪内。莲㈠项秀目投墨资及久回报内分析除：导1.钻工程材整体涨投资趁本钱砌概算舟利用难本钱勇分析狂法概耻算本照工程助本钱晌：姻A.董开发叶本钱继：1踩36幕06某万元鱼B.毅开发寒费用壁：1泻53叛4万比元谜C.姿销售搞期间搬税费债：8裹00邀万元波总投件资估始计：蜜16迅00陵0万腐元裙2.绣首、妨二、现三层豆租售胖收入携概算稼⑴凳利用彻市场抚比较苍法估趁算首串、二足、三呈层商驶铺部艺分的虹租金蜂水平苗及销归售价菊格彩楼层献租金非售价缴面积酸首层迫30俭0元挖/㎡班40饺00钞0元疑/㎡砌13炭72庆㎡揭夹层此20获0元困/㎡压25紫00他0元族/㎡夹11茅66泉㎡警二层芹14代6元精/㎡滴20南00锣0元榨/㎡沟19宏53摘㎡牧三层厅12膛0元户/㎡俗12否00剧0元服/㎡膝19盖10铜㎡弯经营沸方案迁一：辅只租宜不售冰首、劣二、倾三层浙群楼商全部维出租江：灿·误首、怀二、活三层祥月租各金收卫入：芹65顾0元表/㎡剑×拨16希35回㎡＋秘25奥0元误/㎡嘉×虫18蕉80她㎡＋各15撒0元陕/㎡菜×拘18竿80欣㎡=赞18灿1摸万元杏·恶首、右二、报三层我年租锣金收蓬入：四18害1万抵元垮×难12们月=糖21请72漫万元绞·傅洋房绩收入腊：萌65洲00葡元/孝㎡天×乳63文85具.2临4㎡役=嚷41谁50荐万元甘·称车位度收入惜：宏25彼00龄00惩元/向个沙×住35赛个=岭87贤5殃万元霜投资姨回收羽期挑=〔模15缓00炸0－悠41逮50赢－8辞75论〕葬÷屯21俗72淘=律4.次6矩年铺评价萌：超优：淋以上乓测算窃以理乌想方毯式完翅全出注租计乏，那么杰本项吃目可价通过挑商场贴出租基5年愁时间彻回收僵工程窝所有垄投资白。发滑展商桨掌控崖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喊单位言：平望方米朵代救年度匙大中曾型商沉品商寇业用无房竣朗工面厅积摧20酒01拣年桌46段20挖02武年剧43时20肯03西年抬42剃合计扬13蜂1淹从竣更工预尸计量曾可以钞看出件，未笛来数烤年将攀有1肺35喇万平肃方米廉大中承型商象业用藏房竣鬼工上傅市供秩应。幻尽管鲜今后奶还会饰有项砖目陆割续领览取预本售许码可证遮，本沈统计权虽然飘未能趋全面圆反映兆实际跟的供杂应情走况，匹但目侮前大贷中型察商业早用房优的使性用率包严重狸偏低耀，市岩场需英求疲莫软，称足以计反映胞大中寨型商誓业用奴房已江处于今供过亭于求害状态找。同栗时，轨由于语政府运加强帝闲置送土地肃的管们理，拢并统电一实练行公谈开招盐标、龄拍卖艺的方须式出烛让房简地产蹈开发猎建设盈用地施，发姑展商陷对大华中型怀商业压用房辱的投潜资将缸更加诉重视要经济兆环境去、市税场供众求状朗况、幻工程霜特点倒等因脚素的酸影响鼓，而千变得没十分抢谨慎践，预厉计在追近期申内，难新开卖工的衡大中阔型商弃业用闹房项驱目不远会出角现大胆幅增吐加的吸可能勺性。铜表8批：2签00经1～凡20互03塔年大横中型作商业份用房算需求习量估盲计宏 峡单位汇：万粗平方枝米琴当年炒的需阔求量黄新增昨的需钩求量妥增长溜率获20岔00宾年项59片.4陪9贱——提——晕20轨01籍年艇71霞.3御9渐11躬.9玩0研20婶%兆20耍02豆年储85贫.6滩7候14湾.2溜8蜓20繁%房20亡03昆年坡10吩2.受80南17搁.1痒3瓶20材%乔㈡广欧州市崭商品淹商铺吗租赁江分析璃1.爱商品弟商铺启租金淋水平较⑴乖按行乓政区挥的租千金水懒平铅追别齐子忽召躁断撞享息三叨童刑条迎辛座箱俱粥价减促租唱金单样位：抚元/苹月.狭平方顶米呆行政真区安越秀膜东山引天河轨荔湾山海珠丘芳村至白云淹黄埔笛平均苍本期扇租金制32秒8.幅25划21搬4.异87朝19酬6.唉78速20森6.阳55捎10哭6.炕09薪49愈.7霞5辱67劳.0阻0铜74锹.6矮7维20绪0.枯57痛上期洪租金效33心5.隙24荷21惨3.棚57津21黎6.随77颂23责1.榨15分10喂7.朝85涂49卧.8泪9兰72帮.7洋7波79煮.2吧5酸21轧2.籍45捞升降用元/粘m涂2茅-6联.9迫9毕+1膏.3涉-1幅9.劣99五-2筛4.夫6赢-1斗.7些6电-0鹅.1蚊4孕-5附.7跟7狗-4劫.5让8弟-1致1.始88厨升降芳%守-2宴.0能9释+0喊.6努1挤-9魂.2漂2皂-1障0.零64饶-1亏.6津3源-0北.2臭8府-7隶.9第3萌-5慌.7近8螺-5舰.5轮9奴按行宝政区请划分持⑵晓按区鬼位租锦金水佩平念行政岂区板中心福区慕次中携心区镜一般己市区咏郊区舰平均姥本期偿租金岭3惧39乌.材98恐2片57燕.拒53虎1揭48铜.穴01销54捞.梯50保20腊0泥.兔57危上期踪租金宣3轻20逼.滑77帝3到18乌.浊39易15嚼0网.木11委54峡.奋26偷21舱2溜.拳45封升降锤元/公m驱2汽+1效9险.透21珠60舰.议86金-续2耳.津10间+0皂.郊28菌-酸11堵.释88叶升降忆%蹲+5援.绕98混-1奏9史.齿11烛-葡1阴.脉40斩+醋0.地51替-触5繁.肆59纳按区米位租雕金水旷平浆⑶欧按地烦段租范金水扩平塑区/坚地段栏1号透2号鉴3号致4号僻5号生6号讨平均且越秀岩区债42蛛7.缩89蛾23喘8.蹦31没13垒5.裤70罪37陶0.买07户--丧--秀32出8.轰25模东山挑区厦27渴1.细10休29巷8.舌00溪19撕6.俯00壤20朋3.废45艰14采9.抬28切97雕.5针0览21岂4.在87参天河亿区盏82络.5啊0饮30炊5.也47啄20峡6.差21疑64安.0竞0拳41传.2园0行--遮19充6.渴78任荔湾谱区奔13弄9.滔61叫36途0.贷16圾68归.5乖0隶62挤.8证0逐77并.0炉0键--谈20折6.至55摘海珠的区夹10贤8.捧67册13灯3.茶69译11碑2.范40扒58洲.8额2邻--常--疤10壳6.具09字芳村惹区桐53泄.0竹0胜46渠.5轮0富--融--六--间--伴49僻.7营5邮白云泰区驰80塌.6抗7穗42挠.4介0水--扰--猴--抱--匠67味.0碧0还黄埔品区垮74候.6害7蚂--坊--盆--句--骡74京.6丈7批2.翅商品骆商铺僚典型薪租赁物样本可及租倡金回躲报率蛇分析扩楼盘奇名称档行政应区唉区位万地段角地址开月租鬼金俘管理响费戏健力析宝大星厦1也层2式越秀蛋中心访区扎1秒东风眼中路年41渴0号息50筒8石28粘百汇矿广场棵02差铺扩越秀程中心缓区主1楼中山乐五路脆49敢0坑20嚷白马加大厦填1-准14担21旋越秀吓次中竞心区汇4兰站前亩路述96奉5辨包狸世贸效1层辈大门绕口铺耐东山洁一般镇市区骂4典环市弃东路伏37卸1号驰83浙5连顶手侧5万洲国际泰科贸岩电脑构1层悬天河层一般收市区破2魄天河糕北五卡山路重交界逃14该8坚15雾信息棕广场限1层吧天河柄一般纲市区材2黄天河谅北路宋西段吃45慌0械45玻荔湾四广场疲1层曾右道揪荔湾漏次中榆心区粗2喘上九情路帖48卵0牲28雕南方胁大厦列电脑公城哭荔湾懒次中予心区遭2末人民瞒南南棒方大捉厦6携层它23椒0术15欠中广碌大厦疏电讯意天地峰海珠搬一般绩市区赢2绣江南俗大道蚕中贺10乒0号客2层顿12避8躲5忽㈢源广州兆主要坑大型君商场久及项矿目周碧边主娃要综咱合情拣况调哄查寸通过盼对广树州大神型商史场的饥综合角调查川，为既宝域颠豪苑蜘商场敏的整坡体开秧发及屈租售忽工作狂的展拢开提庸供市冰场依妹据。少该次皮调查熟以近饭年内孟广州绵较有吉影响共、较没有规穷模大筑型商州业物拴业和补周边津代表锯性商罗场为览目标命，对父其整面体开朗发及值租售病情况运进行阅详细祸分析益，具苍体如借下：择周边冬区域另商场避分析惹：均⒈覆景腾类商业立大厦雷楼盘午名称脏：景俊腾商剧业大竭厦愈开展背商：矛广州掩市景皮腾房牲地产仪实业网有限粉公司烧销售访代理烟：诚巨安地凉产剑(够原为枣新平窄立代絮理，幼效果率较差拐)酿物业点管理吼参谋植：广训东珠倍江物慈业酒怀店管熊理公孝司葡地理孙位置弯:惠家福东者路与典教育潜路交药界处馒，利故福大炉厦对薯面跟现推取单位继：一缴至三配层吃经营腐规划躁：2娱3层胀单体眠楼，禁五层后裙楼巡。川负一以、二攻层停羽车场糟首层蛇为独忘立商浓铺，条可自泥由经进营挺(同包括街时间瑞和商病品培)妖二至旺三层挎为精茫品世验界嚼经营相方式猪：首株层自押由商钳铺，叫二三挽层专苏业精宋品市抢场伶工程师进度塔：封劲顶考交楼束日期溉：2博00僚2年垒4月羡28涝日恭开业脆日期豪：未殃定掌销售香方式冠：售耀或租郊，返腰租董返租博年限籍：3数年俘返租里回报除：8记%桥租售贸价格廉：缎(构折实挥均价至，即插按9摩4再怖98惕折计银算绞)售价区首层柄：1旅44绿16众2元懒/m战2输二层饶：4待24境18麻元/污m始2邻三层推：3上44偷14鄙元/选m当2姑付款远方式糖：一烟次性吊93队折，挡银行封按揭鹊94熟折，方展会委额外施98卵折可管坝理乐费：牵25尸元/眠m弓2像装修权标准面：独影立商耀铺滥 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