星洲地产度主要工作回顾与总结度经营计划及策略规划

2007年度主要工作回忆与总结2021年度经营方案及策略规划二零零八年元月目录一开展愿景二公司使命三开展战略10年开展规划五10年开展策略六2007年主要工作回忆与总结七2021年市场行业分析及对策八2021年经营管理目标九2021年主要工作十业务策略十一支持策略十二工作方案十三资金运营方案发展愿景

中国城市人居价值的推进者发展愿景公司使命发展战略10年发展规划10年发展策略资金运营计划工作计划2008年主要工作2008年市场行业分析及对策2008年经营管理目标支持策略2007年主要工作回顾与总结业务策略星洲使命创造人文建筑,实现无限生活10年发展规划发展战略10年发展策略资金运营计划工作计划发展愿景2008年主要工作2008年市场行业分析及对策2008年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回顾与总结业务策略发展战略立足江西走向全国10年发展规划发展战略10年发展策略资金运营计划工作计划发展愿景2008年主要工作2008年市场行业分析及对策2008年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回顾与总结业务策略10年发展规划3年内，通过对赣州星洲湾等工程的成功开发，探索并建立一套具有星洲地产特色的房地产开发管理标准化体系，培育出一支既具有先进理念、丰富行业经验，又具有对星洲文化有着高度认同的人才队伍，使公司成为赣州地区房地产开发行业的标杆企业。5年内，通过对江西南昌及其他区域工程的成功开发，将公司打造成为江西省行业内的知名企业。10年内，以江西为中心，以珠三角、长三角和北京等地区为重点开展区域。通过对上述区域工程的成功开发，使星洲地产开展成为国内房地产开发行业的知名品牌。随着资本的不断累积和品牌的逐步树立，最终实现星洲地产上市。10年发展规划发展战略10年发展策略资金运营计划工作计划发展愿景2008年主要工作2008年市场行业分析及对策2008年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回顾与总结业务策略10年发展策略创造条件、做强做大是我们开展的永恒主题依靠工程的滚动开发和产生的利润来逐步实现公司资本的原始积累。不断培育和增强公司的融资能力和专业的营运能力，使公司在区域内树立起品牌影响力，并在占有和支配整体资源上形成足够的优势,为最终成为国内行业知名品牌创造条件。

10年发展规划发展战略10年发展策略资金运营计划工作计划发展愿景2008年主要工作2008年市场行业分析及对策2008年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回顾与总结业务策略机制创新、开放共享是我们持续开展的根本和关键工程运作上开放。在星洲负责营运管理的前提下，可以引进战略合作伙伴或其他投资者，将工程股权稀释,这样可以充分发挥行业特有的资金杠杆效应,提高资金使用效率，使资产规模迅速扩张。股权开放。今后就是要在公开的资本市场上市，打通资本渠道，做开放的、公众的公司。

10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略苦练内功、夯实根底是我们平衡稳健经营和快速开展这一矛盾、实现又好又快开展的必由之路不断提高专业运营能力和管理水平。注重对市场和消费者需求的调查研究工作，通过对市场和客户的细分，制定出差异化的产品开发策略，从而确保我们所开发的产品贴近市场、贴近客户。培育和不断增强从产品营销到产品开发的资源整合能力，走精专开展路线。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略走区域差异化开发之路，定位上首先以进入二、三线城市为主是我们躲避风险、稳健成长的根本策略可以避开与大型房地产企业同城竞争，加之这些区域的地价和房价总体水平较低，回报空间较大，如果能够充分利用当地的人脉资源和优惠政策，可以获得较高投资回报。为此,进军二、三线城市的开展战略就成为我们近几年开展的根本战略。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略2007年回忆总结公司股权变更，正式成为赣州城投集团〔以下简称“集团公司〞〕的全资子公司并成为集团公司从事房地产开发的核心企业。一、大事记10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略〔一〕管理方面完成了集团公司下属各房地产公司的开发资质的年审工作，为工程的开发工作创造了条件；制定和完善了公司人力、行政、财务及一局部业务管理制度和流程，为公司管理工作的专业化和标准化运作奠定了根底；二、工作业绩2007年工作回忆与总结开展战略2021年市场行业分析及对策财务预算资金方案工作方案开展愿景业务策略2021年经营目标2021年主要工作支持策略10年开展规划开展战略10年开展策略工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略进一步加强了团队建设工作，本着市场化、专业化和职业化的标准去经营团队、经营公司，从而使得团队对企业文化的认同进一步提高，工作效率得到提升；通过各种渠道，加大各类人才的招聘工作。截止2007年底，公司员工人数已开展到55人(含销售团队11人)，人员的专业素质和配置结构日趋合理和完善；初步完成了公司各部门及所有岗位的分析工作，制定了公司年终绩效考核方案，为招聘、培训、考核和资源配置等工作的开展提供数据和信息支持。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略财务工作：在强化财务管理和监控职能、认真作好会计核算和财务管理工作的同时，进一步提升财务效劳和协作配合的职能，使财务部不仅当好了公司的管家，还当好了业务部门的好帮手、好参谋。1、内部管理〔1〕完善会计核算工作，不断强化节约意识，按部门核算，严格控制各项运营费用，做到月初有方案、月中有控制、月末有反映，保证了费用开支的合理性；10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略〔2〕利用财务工具积极参与和支持开发工程的投资分析，先后参与了北京、广东河源、南昌及赣州等区域有关工程的投资分析和评估工作，为工程决策工作提供了参考；〔3〕积极参与开发工程的招投标及合约谈判和会签工作，进一步确保了合同的合法公正性，维护了公司利益和商誉。全年参与的合约标的额约2400万元；〔4〕严格把好各项付款的审核关，合理安排资金，确保工程各项工作顺利进行。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略2、配合集团公司〔1〕根本完成了香江绿洲工程的开发贷款工作，预计1.5亿的工程贷款方案近期将会通过银行审批；〔2〕顺利完成了星洲地产股权转让后的帐目处理工作；〔3〕顺利完成了公司内部审计工作。3、公司07年度财务支出情况：〔1〕星洲湾工程开发本钱989万元。〔主要为设计、前期工程及报建费用)〔2〕长期待摊费用574万元；(主要为开办费用和计提税金〕〔3〕税金已交税金73.66万元；〔4〕固定资产购置43万元。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略星洲湾1、调整规划，有序推进工程设计工作本着尊重自然和原始地貌以及工程定位的原那么，对工程规划方案进行了合理调整，使调整后的方案既充分利用了自然景观资源，又减少了场地的平整投入。截止07年底，已完成的设计工作如下：〔二〕业务方面10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略〔1〕、样板展示区的建筑方案和施工图的设计工作，建筑面积约2.7万㎡〔其中独栋别墅13栋，双拼8栋，联排4栋，会所、商业街7700㎡〕；〔2〕、完成了工程整体环境景观概念性方案设计工作及展示区的方案设计工作；〔3〕、完成了工程展示区样板房室内装修设计概念性方案设计工作。

10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略2、标准工作流程，顺利完成工程相关招标、合约及本钱控制工作〔1〕、先后完成的招标工作有景观设计、广告推广、场地平整等，标的价约900万元；〔2〕、完成了工程展示区A、B区及会所商业街的预算编制工作，为工程的本钱控制及施工管理工作提供了依据；〔3〕、配合相关业务部门良好地履行了合约管理工作，为工程的顺利推进提供了条件；〔4〕、完成了赣州城区有关楼盘的本钱调查和分析工作，收集整理了赣州地区工、料市场价格，为工程的本钱控制工作提供了重要依据。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略3、紧紧围绕工程总体定位原那么〔江西第一、全国一流〕，科学严谨地做好市场调研和工程的各项营销工作〔1〕、以“卖的更快、卖的更贵、卖的更好〞的原那么指导项目前期市调和产品筹划工作，先后完成了?工程综合市场定位?、?工程营销筹划执行方案?等报告，为制定工程的开发策略和产品的设计原那么提供了依据；〔2〕、配合财务部完成了?工程可行性分析?、?工程融资方案??工程贷款还款方案?等报告，为工程的融资及成本管理工作提供了依据；10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略〔3〕、积极参与工程的产品开发工作，以市场和客户的角度对产品的设计方案提出意见、建议〔先后完成了?星洲湾工程产品功能设计建议?、?星洲湾工程会所及商业街功能面积规划设计建议?报告〕，保证了产品贴近客户、贴近市场；〔4〕、根据工程设计和工程实施进展情况，积极开展各项营销推广工作，先后完成了?工程营销推广方案?、?星洲地产企业品牌管理标准?、?星洲地产品牌战略核心提炼报告?、?星洲地产品牌现状及管理调研报告?等报告，设计制作完成了公司VI系统等工作，既大力地营销了公司的品牌，同时又有效地推广了工程的形象；〔5〕、完成了工程销售前期准备工作〔参谋公司的甄选，?100问?的编写、第二展场的设置、销售团队的组建等〕；〔6〕、积极推进星洲会筹备工作。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略4、严格现场管理，做好工程管理工作〔1〕本着专业化、职业化的精神，建立和完善了一系列工程现场管理制度，良好地控制了工程现场的施工质量、平安文明和经济签证。工程开工至今，尚未出现重大的质量和平安事故；〔2〕针对因公司机制存在的问题导致工程施工单位差的情况，公司本着双赢、多赢的理念，在严格管理的同时，积极做好效劳和配合工作，充分利用我方资源，不分彼此，不管在质量管理、进度控制还是对外协调方面，积极效劳于施工单位，力争将乙方管理不强、力量薄弱等对工程的不利影响降到最低程度。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略〔3〕、截止目前已完成的形象进度及产值如下：A区别墅已根本完成至二层楼面，会所和商业街已完成孔桩开挖，一、二期场地平整已完成，三期场地平整已完成2/3。已完成工程产值约500万元。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略赣州饭店改造工程积极协助和配合集团公司先后完成了工程的交通影响评估和南门口区域城市设计及专家评审工作，使工程开发的前期工作实质性的向前推进。站北工程积极配合董事会与国土局及市有关部门沟通协调，认真研究有关法律法规，为最终解决地块土地手续遗留问题起到了积极的作用。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略公共关系利用集团公司和公司的资源，积极与政府有关部门进行沟通和联系，先后与市及开发区规划建设、房管、城管、园林、人防、消防、质监和安检等部门建立了良好的公共关系，为公司工程的开发工作提供了有利条件。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略市场拓展及分析

根据集团公司和董事会安排，积极开展工程拓展工作，先后对赣州、北京、广东河源及南昌等区域市场和工程进行了调查、分析和评估，为公司未来开展及董事会的决策工作提供了有益参考。另外，进一步加强市场调研和政策研究工作，创刊并定期汇编出版了?星洲地产内参资讯?三期、?星洲地产月报?六期，为集团公司及董事会的决策工作提供了重要参考。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略问题1：集团公司、董事会、公司三者之间的权责关系尚未理顺，导致公司在实际工作中出现权责不清、效率不高，直接影响到公司专业化和市场化的运作，对公司08年的工作及未来开展产生不利影响。解决措施：董事会尽快对公司依据?星洲地产公司章程?及?集团管控管理方法?拟订提交的管理方案进行审批，以便在08年各项经营管理工作中明确各自的权责，做到集团公司、董事会和公司经营班子各司其职，切实提高工作成效。三、存在的问题及解决措施10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略问题2：

星洲湾自07年10月15日正式开工以来，施工进度缓慢。A区１０栋别墅：完成的形象进度仅为正常进度的８０％。〔正常：２月初全部封顶，目前：８栋封顶〕；Ｂ区６栋别墅：完成的形象进度仅为正常进度的50%。〔正常：２月初完成±０.００，目前：根底梁及局部地下室墙体〕；商业街、会所：完成的形象进度仅为正常进度的5%。〔正常：商业街２月初封顶，会所完成三层楼面，目前：商业街仅完成桩基施工，商业街只完成根底垫层〕。

10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略主要原因就是因公司机制问题导致工程所甄选的承包商无论在经济实力、技术力量还是组织管理等方面均不能到达根本要求。照此下去，不仅会对公司08年的开发战略和经营工作产生不利影响，还对实现公司开展愿景产生严重阻碍。解决措施：由集团公司和公司董事会尽快向市政府及开发区政府提出申请报告，力争近期获得同意公司自营开发工程邀请招标的批复。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略问题3：市场调研、政策法规解读、战略开展研究工作不够系统，产品营销和开发环节较为薄弱。解决措施：充分认识到“市场和客户就是公司的命脉〞，进一步强化和重视公司市场拓展、产品营销和产品开发工作，建立一套科学的、专业的工作指引和工作流程。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略问题4：建章立制和标准化建设工作跟不上公司业务工作推进的节奏，导致管理滞后、效率不高；同时，团队内部磨合不够，职业化水平和对企业文化的认同还存在缺乏。重要原因是公司人力资源管理较为薄弱，力度不够。解决措施：充分重视和加强公司人力资源规划和管理工作，改变观念，将人力资源管理提升到人力资本运营的高度，充分认识到人力资源管理在现代企业中的四个重要作用〔公司战略的合作伙伴、方法论的专家、变革的推动者和团队建设的实践者〕，切实加强公司各项管理工作和团队建设工作，进一步提升团队的职业化和执行力。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略问题5：站北工程及赣州饭店改造工程没有完成07年的工作方案目标。主要原因是上述两个工程在前期的用地手续办理和工程规划的报批工作一直没有实质性进展。随着赣州中航城、越秀国际时代广场工程逐渐浮出水面，将会对工程的开发产生重大威胁。解决措施：加强与政府及相关主管部门的沟通力度，力争使问题得到尽快解决。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略2021年市场分析及对策政治导向——2021年是民生性贯彻执行的第一年房地产的民生性是2007年下半年中国房地产市场转变的一个风向标。十七大报告以及国务院各部委新近出台的关于房地产行业的24号文件、359号文件、64号文件、39号令，主要精神都是围绕房地产的民生性而发的。2007年11月30日建设部等七部门又发布了?经济适用住房管理方法?，这个管理方法就是将上述一系文件精神的落实到了操作层面上。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略宏观经济方面——2021年“防过热、防通胀重民生〞控总量：继续控制固定资产投资过快增长

稳物价：六大举措抑制价格总水平过快上涨调结构：提升产业结构和市场竞争力促平衡：平衡国际收支缓解流动性过剩

10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略

宏观政策方面——对房价有影响，侧重点不同。土地政策：有效控制囤地房产政策：抑制中高端需求金融政策：降低金融风险

10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略全国房地产趋势分析——总体稳中有升虽然新政不断、力度加大、手段多样，但是随着中国金融市场的对外开发、中国经济的高速开展、城镇居民可支配收入的增加、城镇化进程的加快、人们投资理财渠道的狭小以及中国近二十万亿居民存款余款所导致的流动性过剩和人民币升值等因素，未来近二十年中国的房地产整体开展趋势仍将是健康向上的，价格也是稳中有升的。具体而言，一线城市房价近期将做结构性调整，但未来依然看好；二线城市房价近期会出现一定的滞涨，前期依然看好；三线城市房价受新政影响较小，市场前景良好。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略

虽然新政的出台使得北京2007年下半年市场交易量大量萎缩，大批房地产中介关门歇业，但是据最新数据统计，12月份一手房成交价格环比增长约11%。这一现象说明随着2021年奥运会的召开以及城市经济和建设的快速开展，未来的北京将不再仅仅是中国的北京，而是世界的北京。考虑到前面的因素，北京未来房地产市场价格继续上升将成为必然，北京市场依然看好。做为我们应继续密切关注北京市场，关键在于开发时机和开发区域的把握。北京10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略虽然近期市场成交低〔2007年11月份成交量只有年度最高6月份成交量的50%多，12月成交量继续下降〕，但价格依然平稳运行，市场观望气氛浓重。未来，随着城市国际化地位的提升、人民币升值、经济和城市建设开展、世博会举办等因素的影响，房地产市场依然看好。该市场应做为重点区域加以关注。上海

10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略深圳是一个被炒家左右的城市，由投机者、投资者、自住者组成的购楼大军把深圳楼市推入“越涨越买，越买越涨〞的恶性循环。据统计，在整个深圳楼市交易中，炒家所占的份额在70%左右，其中香港炒家占三成。过去的一年，深圳楼价已很大程度透支了未来的价值空间，加之新政影响，2021年及未来的两到三年，深圳房价结构性回调是必然的。但从长远看，随着香港经济的快速开展、下一届特首普选以及深圳这一经济强市关内土地供给日趋稀少等因素的影响，调整期后的开展势头依然强劲，该市场值得关注。深圳10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略2007年8、9月份，广州楼价开始呈现飙升态势，不少开发商两个月提价幅度竟达60%。此时，广州楼市又出现了一个新名词：“海鲜价〞。9月27日，央行发布房贷新政，为广州疯狂楼市按下了“暂停〞键。之后整个市场虽然受到了一定影响，但目前与上海类似，市场观望气氛浓重，价格根本没有回落，即使有所回落也是一些品质不高、地段不好的楼盘。未来房价上升压力仍然较大，该市场值的关注。

广州10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略

整体需求旺盛，新政影响较小，房价稳中见涨。

据南昌市房管局公布的数据，2005年南昌市房地产完成投资总额110.12亿元，商品房销售金额到达110.97亿元；全市〔含四县〕商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方米。由此看出，竣工的商品房几乎都被市场去化，证明楼市异常火爆。从价格上更能反映这一特点，2001年南昌的房地产价格平均在1000元每平方米左右，2002年在2000元每平方米左右，到2006年，平均价格已经到了4000元每平方米，而位于市中心的恒茂国际价格接近7000元每平方米。财务预算资金方案南昌10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略城市框架扩张，房地产施展舞台扩大。南昌自2001年以来，经济开展得到快速提升，原城市容量难以适应城市开展的需求，促使了南昌城市框架快速扩张，其规划的红谷滩新区随着市政府搬迁、众多开发商共同造市所形成的配套和环境资源、众多大学校园的人文资源、强大的后备土地资源等形成强大的居住吸引力，使红谷滩板块成为南昌房地产市场的风向标。但是由于后续土地供给日趋减少，未来，新建县将会成为第二个红谷滩。因此该区域市场值得关注和把握。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略作为三线城市代表的赣州，是星洲地产实现“经济目标及树立品牌推广战略〞的主战场。因此对赣州房地产市场的变化我们应密切关注，重点落实在工程的操作上，努力实现星洲地产的开展愿景.2007年赣州房地产市场总体保持稳定运行状况，房地产投资增速比2006年同期增长14个百分点。2007年赣州市两区商品房的销售均价已达3000元/平米，较2006年上涨18%，但2007年10月以后受政策调控影响，赣州房地产市场成交量出现一定萎缩，市场观望气息加重。赣州10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略2021年土地供给的主导方向依然是保障全市根底设施建设用土的供给，在此根底上保证有限居住用地的合理利用，以及保证经济适用房用地要占整个居住用地开发总量的20%。随着赣州城市向南扩张，水南新区的强势崛起，老机场地块将是2021年土地交易的重头戏；其次水东板块因其特有的文化内涵将成为另一热门区域；老城区由于土地供给紧张，将以旧城改造和厂房搬迁为主。2007年，中心城区建设23万平方米经济适用房，有望解决1700余户中低收入家庭住房难问题。据介绍，这批经济适用房套型建筑面积以80平方米左右为主，最高不超过90平方米，销售价格为1358元/平方米。经济适用房的推广对普通商品房的开发有着一定的影响。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略随着居民生活水平的不断提高，对居住状况提出了更高要求。同时由于稳健的投资工程欠缺，使得流通市场的大量充裕资金流向房地产一、二级市场。2021年市场需求将呈以下趋势：以家庭购置力为主，3房、4房的大户型倍受追崇；高档住宅、别墅需求量放大。2021年赣州房地产市场将以水南新区及老机场地块为开发热点，深圳中航等知名开发企业的参加，使得赣州市场的竞争更加剧烈。附：赣州楼市07年开展过程分析、08年开展趋势预测10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略。综上分析，08年我们的对策是什么？10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略对策之一公司层面以新政为导向，加强分析研究工作重点关注全国及主要城市的市场变化走势强化区域市场分析工作动态做好土地储藏工作，以满足公司未来3～5年的开发强化资金使用的方案性10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略对策之二内部资源整合以拓展发现价值、产品开发实现价值、产品营销创造价值为经营理念将本钱合约、工程管理、方案财务、人力资源作为工程开发的重要保障10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略对策之三外部资源整合

逐步建立公司涵盖房地产开发行业上下游各类专业企业战略合作伙伴联盟〔包括专业参谋、规划设计、工程承包、材料设备供给等〕，提升工作效率、确保产品品质。全方位、多层次、多渠道加大融资工作力度，拓宽融资渠道，增强运营实力。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略经营目标星洲湾年内完成工程一期工程建设〔约6.7万㎡〕和工程一期70%的产品销售，力争到达80%,实现销售额2.5～2.85个亿,利税7500～8600万元。2021年公司经营目标10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略附：工程一期产品价格定位产品的定价参考了市场类比定价、目标收益定价两种标准综合确定：综合市场类比和目标收益两种定价法的测算结果，取其算数平均值为本工程产品08年的均价，结果如下：1、独栋别墅均价：类比法6200元/㎡、目标收益法6759元/㎡；2、双拼别墅均价：类比法5500元/㎡、目标收益法5948元/㎡；3、联排别墅均价：类比法4500元/㎡、目标收益法4390元/㎡；4、叠加别墅均价：类比法3700元/㎡、目标收益法3718元/㎡。产品均价结论：参照2021年CPI指数上涨幅度应控制4%以内，以及星洲湾产品赠送地下室面积到达销售面积的25%，所以修正产品均价：1、独栋别墅均价：〔6200+6759*1.25〕/2*1.10=8000元/㎡；2、双拼别墅均价：〔5500+5948*1.25〕/2*1.05=6800元/㎡；3、联排别墅均价：〔4500+4390*1.25〕/2*1.01=5000元/㎡；4、叠加别墅均价：4500元/㎡。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略序号成本项目总成本（万元）

分摊标准说明独栋双拼联排商业叠加合计

建筑面积㎡20702.5010200.0034500.00

72242.50

可售面积㎡165628160276003550.006840.00

平均售价元/㎡8000.006800.005000.00

4500.00

销售额万元13249.605548.8013800.00

3078.0035676.40

一土地获得价款

1111.486580.140.42二开发前期准备费含勘察设计费、报批报建费、水电增容、土方、临设等2153.80

三主体建筑工程费

13059424.48

四

社区管网工程费室外智能化系统784.10

五园林环境费

191.621201.70

六配套设施费含会所、泳池80.89507.30

七开发间接费含贷款利息、不可预见、物业完善等2503.06

八开发成本

3810.0523154.58

九

期间费用含管理费用、营销费用费用

1481.22

项目一期总投资

4297.2524635.80

十税金含营业税、土地使用税、土地增值税529.683321.74

十一毛利润

1230.847718.8635676.4计十二销售利润绿

21.64%

十三投资回报率

31.33%

工程一期投资回报估算表10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略星洲湾项目投资回报估算表

序号成本项目总成本（万元）

分摊说明独栋双拼联排商业叠加合计

建筑面积㎡76660.0027820.0060000.003550.006840.00174870.00

可售面积㎡6084022080476003550.006840.00140956.00

平均售价元/㎡9000.007500.005300.00

4500.00

销售额万元54756.0016560.0025228.002380.003078.00102000.00

一土地获得价款

1111.4815667.00

二开发前期准备费含勘察设计费、报批报建费、水电增容、土方、临设等4840.00

三主体建筑工程费

1211.1121178.60

五

社区管网工程费室外智能化系统1800.00

六园林环境费

222.003130.00

七配套设施费含会所、泳池、幼儿园、球场等120.601700.00

八开发间接费含贷款利息、不可预见、物业完善费等5332.83

开发成本

3806.0053648.43

九

期间费用含公司管理费用、营销费用

9212.57

项目总投资

4459.6262861.00

十税金含营业税、土地使用税、土地增值税661.209320.00

十一毛利润

4754.9129819.0035676.4计十二销售利润率29.23%十二投资利润率47.44%十三自有投资回报率161%10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略赣州饭店改造开发区金岚路南侧2号地块完成工程的市场调研和产品筹划工作〔包括市场定位、可行性分析、总体规划、产品定位、招商及商业运营管理和开发方案等〕，力争年内开展项目规划设计及相关报批报建工作。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略工程拓展做好北京、长三角、珠三角及南昌区域的市场及有关工程的分析工作。配合集团及公司董事会完成新工程的拓展工作,密切关注市场、加强对政策的解读。定期、及时推出相关专题研究报告，为公司立足赣州、面向全国、向外扩张提供决策依据。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略主要工作对于星洲地产而言，2021年将是三个定位、四项业务和五项管理的一年。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略三个定位1、08年是公司面临严峻挑战和机遇的一年挑战：对内机制尚未建全，磨合尚未到位，团队对企业文化的认同有待提高，人员管理素质和职业化有待提升等；对外面临宏观经济和行业的调控不断加强，区域市场竞争日趋剧烈等。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略机遇：行业调控的不断增强，正是行业不断裂变和优胜劣汰的过程。作为星洲地产，只有不断提升管理水平，增强企业的经济实力，充分剖析、把握市场脉搏和行业动态，提高分析、判断、驾驭市场和躲避风险的能力，就能够使我们顺势而为、借势而上、把握机遇、赢得市场，为公司走上一条可持续开展的道路赢得开门红。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略2、08年是公司管理的加强和提升年因此，在推进各项业务工作的同时，必须充分重视和不断加强管理。业务是纲，管理是领，我们要从管理中提升效率、产生效益、创新思路，增强公司核心竞争力。3、08年是实现公司开展愿景关键的一年，是承上启下的一年只有力保工程的成功开发，我们才能够实现培育团队、塑造品牌、占领市场、积累经验这一战略目标，为独霸赣州、走出赣州奠定根底。因此08年是只允许成功，不允许失败的一年。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略四项业务1、星洲湾工程的开发工作2、开发区392亩地和赣州饭店工程的市场调研和产品筹划工作3、新工程的拓展工作4、市场关注和政策解读10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略

五项管理1、完善各项管理制度、工作流程和绩效考核体系，建立正向鼓励机制，使公司的管理模式不断由粗放型向精细化、科学化转变；2、不断加强团队建设工作；3、建立、完善供方资料信息库以及工程开发本钱控制评估体系；4、充分运用税收有关政策，强化税收筹划，科学设置账目，处理相关账务，合理躲避涉税风险；5、逐步建立公司标准化工作体系，使公司各项管理工作简单化、标准化和流程化。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略业务策略开发策略准确圈定目标客户，通过一期产品的及时入市，占领高端别墅市场份额，完成销售目标，塑造公司及工程品牌，同时加快资金回笼速度，以资金的快速滚动牵引工程开发节奏。星洲湾10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略湖1期〔2007-2021年〕湖3期〔2021-2021年〕2期〔2021-2021年〕10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略一期销售率70%～80%，销售额达2.5～2.85亿。2021年经营目标如何成功实现？10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略支撑点1——工程、产品与市场同类产品相比有绝对优势项目地理对比

楼盘内容时间公园兰亭半岛星洲湾五龙桂园天悦豪庭地形地貌平地自然山体自然坡地平地平地地段市区边缘、江边市区边缘、江边城区边缘、江边市区边缘城区自然生态一般较好良好较好差别墅绝佳用地10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略经济数据指标对比

楼盘内容时间公园兰亭半岛星洲湾五龙桂园天悦豪庭占地面积1036亩75亩543亩170亩30亩容积率1.11.090.411.242.1绿化率40﹪41﹪44.5%30.8﹪37﹪业态综合综合纯别墅综合综合经济数据指标大大优于对手，更符合高档别墅的特征。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略产品设计对比

楼盘内容时间公园兰亭半岛星洲湾五龙桂园天悦豪庭建筑风格古典欧式现代北美欧陆西班牙建筑朝向南北南北南、东南、西南、北、西北南北南北户型面积独栋300㎡-700㎡独栋341㎡、355㎡独栋280-360㎡独栋324-360㎡联排300㎡联排260㎡-450㎡联排268-356㎡联排180-260㎡联排252-288㎡

双拼289-325㎡双拼250-280㎡双拼307㎡、314㎡双拼320-350㎡主力户型联排独栋独栋、联排联排联排商业布局临街、社区商业街临街社区独立商业街、会所临街临街地下室无无有无无产品的设计经过精确市场调研，已适度超越市场，且面积配比合理，产品类型丰富，更加符合目标客户的需求及给予更多项选择择。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略景观与配套对比楼盘

内容时间公园兰亭半岛星洲湾五龙桂园天悦豪庭园林风格巴厘岛式地中海式欧、美、亚、澳田园休闲式无明显特色核心景观中心广场、钟楼跌水景观江景、湖景、山景、园景5000㎡人工月亮湖无社区配套会所、泳池、学校幼儿园、运动设施会所、泳池、幼儿园、运动设施会所、幼儿园、恒温泳池、网球场、等，配套齐全会所、泳池等运动设施会所、泳池、儿童乐园、羽毛球场智能化监控可视对讲、电子监控可视对讲、电子监控可视对讲、电子监控、红外线防盗系统、煤气泄漏报警装置等可视对讲、电子监控可视对讲、电子监控物业服务一般一般管家式服务一般一般周边主要市政配套第九中学、客运东站公交、滨江一校中学、小学公交、动物园森林公园、公交市第二医院、362医院附属医院、理工大学行政中心、市人民医院客家风情园实验中学、实验小学齐全的社区配套和贴心的物管效劳有力支撑社区档次10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略工程产品的核心卖点提炼1、公司背景作为城发集团的全资子公司，星洲地产拥有强大的资金优势和社会资源支持，实力雄厚2、专业的开发队伍，卓越的企业文化来自沿海兴旺地区具有先进开发理念和了解本地市场实际需求，有丰富经验的各种专业人士组成了一只强大高素质的开发队伍，并为企业注入了卓越的企业文化3、前瞻性的开发眼光工程位于赣州未来开发的重点区域，占地543亩，高档的纯别墅工程，开创本地先河4、纯生态的健康居住空间江景、湖景、山景、园景四景融为一体，绝佳景观资源5、时尚现代的建筑风格现代欧陆风格别墅，更表达符合现代审美观6、人性化的规划和设计理念大型高档次会所，生活、教育、运动设施一应俱全；产品类型丰富，满足不同需求；国内知名设计师主创，产品更加符合人性化居住潮流和生活实际需求7、星级物管效劳享受专业物管公司的“管家式〞物管效劳，倍显业主尊贵身份8、星级豪华会所，高品味社区文化10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略支撑点2——科学严谨的工程营销体系董事会总经理市场营销总监筹划销售拓展销售

客服

公关报建

推广

策划

市调

10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略支撑点3——具备创造力和实操性的营销执行策略营销执行总策略在公司现有客户的根底上加强深度摸底，挖掘真实需求和潜在需求举办公关联谊活动，奠定公司和工程形象，引导客户需求利用圈层营销，拓展客户渠道，扩大客户群登门拜访，完善客户信息系统组建星洲会，长期跟踪效劳展示样板产品，及时推介，筛选客户产品合理定价，把握开盘时机和销控价格试探，圈定客户根据客户反响，有针对性调整产品设计方案和营销执行方案并落实实施资源整合，精准筹划横向、纵向交叉比照本地与相近地域同类产品，合理制定产品价格；实现产品价值广告宣导、活动推广小众、分众营销传播，异地推广现场体验，情景营销收受诚意金客服、物管双管齐下以客户需求为导向10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略07年11月-08年2月3月-7月8月-9月10月-11月-12月形象建立期认购期开盘热销期持续强销期区域价值〔传世品〕稀缺价值〔珍藏品〕艺术价值〔艺术品〕享受价值〔奢侈品〕逐步升级！建立打击至高点营销推广节点10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略〔公司品牌推广〕〔工程品牌推广〕

星洲地产品牌塑造企业线产品线营销目标传播推广策略一方面通过群众媒体频密的各种推广对星洲地产企业文化和开展战略进行宣导，不断制造各种悬念，并以企业的名义组织各阶段活动，树立公司工程的高端神秘的市场形象，引发目标市场强烈的主动关注另一方面以体验活动营销为主，对目标客群实行点对点的直面沟通，结合特色分众、小众媒体的长期渗透，使工程产品在目标圈层内树立良好口碑，利用目标圈层的主动复制传播，实现马太效应，加深目标圈层对工程产品的价值认知，提升产品附加值，提高目标客群对产品价值认同的心理预期10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略传播推广执行要素星洲湾一江两湖三山五境36万㎡水岸坡地纯别墅社区现场包装公关活动媒体广告事件炒作物料准备销售促进10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略销售策略入市时机：不匆忙入市、无造势不入市、条件具备顺势入市价格定位：低开高走、一房一价、赣州楼价新标高销售控制：平推、高保销售团队：打造赣州超一流的销售团队客户效劳：建立完善的客户效劳系统、星洲会试水运作物业管理：建立赣州物管新形象、新标准10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略应变策略如何解决楼盘滞销全员营销公司和集团的所有领导、员工各分配一定销售任务，充分整合内外资源促进销售。市场精耕对已购房客户进行利益补贴〔如奖励换房权，赠送物管费等〕，实现二次营销；联手本地实力雄厚的外地商户组织，实行互惠合作，充分挖掘客户〔如赣州温州人商会等〕；在目标客户群相对集中的市县〔如龙南等〕设立临时展场，深度引导客户。扩大市场加强和异地商会、客家会、同乡会的合作，争取赣籍客户；与异地媒体或房展会合作，争取异地购房客户；整合营销参谋公司的资源平台，争取海外客户。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略引言：公司之前对赣州饭店改造工程的整体定位已有了初步的设想，但随着时间的推移，加上近两年来市场开展带来的巨大变化，特别是赣州中航城和越秀国际时代广场的快速启动，本工程的开发将受到巨大的市场冲击，因此，我们必须对市场进行重新梳理，同时对2021年赣州饭店工程的改造工作辨析方向。赣州饭店改造10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略实力背景比照项目类别赣州饭店改造赣州中航城越秀国际时代广场投资商赣州城发集团中航集团、深圳中航地产上虞市越秀房地产

发展商赣州星洲地产赣州中航地产上虞市越秀房地产赣州分公司资金有限，融资渠道不多资金雄厚多年积累，有一定资金结论：对手来势汹汹，我们不能硬拼！10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略地块比照项目类别赣州饭店改造赣州中航城越秀国际时代广场总占地25亩94亩216亩地理位置老城区核心新区核心老城区西门核心商住氛围成熟待培育一般熟地生地半熟结论：跟对手抢时间，尽快开发才是上上之策！10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略工程开发比照项目类别赣州饭店改造赣州中航城越秀国际时代广场开发理念赣州老城区地标赣州城市地标赣州新西门总体定位？

酒店+商业+住宅+公寓住宅+商业+金融？城市开展的必然需求以住宅开发带动商业和金融结论：如何定位？如何既通过工程的开发解决短期的资金来源又能保持持久的竞争力？——这是我们面临的首要问题！10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略工程相关资料数据比照类别赣州饭店改造项目赣州中航城越秀国际时代广场拿地时间2004年8月2007年6月20日2007年1月19日物业管理未定中航物业未定酒店未定格兰云天（自有品牌）未定总建筑面积未定约25万㎡约45万㎡容积率约6-7A地块4.5（酒店、商业）；B地块3.7（住宅）3.5住宅体量未定约16万㎡约24万㎡酒店式公寓体量未定未定（体量较小）无写字楼未定无无商业主力店未定天虹商场（自有品牌）与国际知名商家结合（如沃尔玛）未定（与中航城在竞争沃尔玛）招商工作未定自建团队完成自建团队完成销售代理未定深圳黑马自销住宅推售节点未定预计08年底-09年初2008年1月26日（一期，三栋共300多套）？定位根本完成，正进行规划设计规划根本完成，定位逐步完善结论：对手动作如此之快，我们不能坐而视之！10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略分析与建议根据以上分析，我们认为赣州饭店改造工程的开发与赣州中航城、越秀国际时代广场工程不仅从开发理念、整体定位到产品定位等方面有着许多相似之处，而且直接形成市场竞争。考虑到赣州城市开展规划等诸多因素影响，本工程的开发改造有两条思路可以选择：第一、尽快提速，紧逼对手，最终形成与赣州中航城、越秀国际时代广场三足鼎立之势，一起做大赣州区域市场，当然，同时也面临城市化过快开展带来的市场风险；第二、静观其变，吸取和借鉴上述两个工程的成功与缺乏之处，对自身工程进行更精确的开发定位，这样可以确保工程开发成功，但是也面临市场被瓜分的风险。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略开发理念形象——70年不过时，既具有当地丰富文化内涵，又具有现代前卫的老城区标志性建筑，赣州城市的一张亮丽的名片。业态——集购物、投资、居住、酒店、娱乐、商务、休闲等功能为一体的城市商住综合体，引领赣州未来商业经营和消费模式。赣州饭店改造10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略开发策略一、通过工程住宅产品的开发销售最大化实现工程投资回收。二、持有工程商业物业，聘请专业知名公司进行工程的招商和经营，使其成为集团的优质性资产，为集团未来的资本运营提供良好的融资平台，同时为集团提供稳定的现金流。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略开发理念将工程打造成为赣州区域内一个配套齐全的,生态环保的大型中高档住宅小区,同时与星洲湾工程形成联动，将市郊西南片区打造成赣州的“华南板块〞,奠定公司在赣州房地产市场上的霸主地位。开发区金岚路南侧2号地块10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略开发策略—造城运动新——概念创新，引导人居新技术、新材料提升工程品质产品创新,树立行业新标高——合理提高容积率，加大社区容量快——快速开发、快速销售，降低各项本钱费用全——优化配置社区综合配套设施，创造相对独立的社区居住生活条件中——以城市中等阶层为主要客户群优——以优于市场同类产品价格进行销售10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略1、以人文为根本解读“人文建筑无限生活〞内涵，创造品质空间，引领品质生活。2、以市场为导向与工程营销和本钱分析紧密配合，针对市场情况和客户需求，把握产品的研发，引领生活新方式。产品开发10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略3、以技术和效益为中心认真研究并掌握行业最新开展方向,科学整合各种资源，不断精益求精、追求创新，努力提高产品性价比和竞争性。4、以效劳为宗旨为工程的顺利开展提供技术支持，及时解决现场问题；协助各种招投标及报批报建工作；及时向各设计单位提供有关资料，确保设计工作有序推进。10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略支持策略

基于以上组织结构和08年主要工作和经营管理目标,公司各项支持策略具体如下：财务预算资金方案10年开展规划开展战略10年开展策略资金运营方案工作方案开展愿景2021年主要工作2021年市场行业分析及对策2021年经营管理目标支持策略公司使命2007年主要工作回忆与总结业务策略组织策略董事会总经理市场营销总监工程总监副总经理总经理助理工程管理部行政部人力资源部财务部成本合约部产品开发部市场营销部金岚路南侧2号地块星洲湾工程部生产线