山西房地产业带动作用及其发展战略

1山西房地产业带动作用及其开展战略研究山西房地产业带动作用及其开展战略研究房地产业是国民经济的根底产业和先导产业，在经济社会格局中占据十分重要的地位。改革开放以来，特别是“十五〞时期，随着全省国民经济的快速开展和经济结构调整的不断深化，居民收入水平的大幅度提高，全省房地产业得到了持续、迅速的开展。但是开展中也出现了一些影响全省经济社会开展的问题。研究解决开展中存在的突出问题，探讨和寻求促进房地产业健康快速开展的途径和对策，更好地发挥房地产业在促进国民经济开展和加快城镇化建设、增加社会就业、改善城乡居民居住条件等方面的积极作用。本报告以经济普查数据资料和相关统计数据资料为依据，采用标准分析和实证分析相结合的方法，从定性和定量两个角度，对全省房地产业的开展历程和现状进行了全方位的分析，特别是总结了“十五〞期间的开展成就及其经验，探讨了房地产业与国民经济的关系，说明了房地产业是国民经济开展的支柱产业之一；同时分析研究了全省房地产业开展中存在的突出问题以及与全国和中部省份比拟的主要差距。并针对山西房地产业的开展现实，结合山西“十一五〞开展规划，通过进一步的分析探讨，提出了加快山西房地产业开展的战略对策，期望能对政府宏观调控起到参考作用。第一局部房地产业的特性及其开展历程一、房地产业的概念、特征及定位房地产又称不动产，有狭义和广义之分。狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利，即房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。广义的房地产除狭义房地产内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住房、厂房、仓库和商业、效劳、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地〔含水面、海域〕及其上下一定的空间，包括地下的各种根底设施、地面道路等。同时，房地产具有：固定性、耐久性、异质性、高价值特性、投资与消费的双重性、外部性等。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和效劳等经济实体所组成的产业部门。把房地产业作为一个独立的产业部门划入第三产业，是各国的惯例。按照国际产业分类标准〔ISIC-rev3〕及中国2002年10月底开始实施的国民经济行业分类〔GB/T4757-2002〕，房地产行业属于效劳业，它只包括与房地产建设相关的效劳活动、物业管理活动、中介效劳活动及政府效劳管理活动，不包括与房地产建设相关的建筑业的活动。二、房地产业在国民经济中的地位与作用较〔一让〕踢房地雨产咽业在板国民暖经济哥中的摆地位斧房地见产敢是社新会经勤济的阁根本凑要素直和场炎所，陕是居品民生沙活消州费的梁载体勿。厌房地价产兆业在役整个湖国民葬经济冲中属忧于基喜础性惭产业曾。它壁的基趁础产璃业地铜位主咏要表夏现在猾以下高几个穗方面坐：厦1卡、烘房地绒产桶是经词济活兄动的土根本泰物质嚷前提疼，是欠国民慕经济索开展风的基厘本保魄障

尤房地技产锁是社缺会一效切产貌业部系门不挣可缺佳少的浩物质经空间售条件辟，更滩是构么成各槽个产帽业部晕门不锁可或犁缺的我根本粪要素矩。满锋足各舍种不聋同功巡能要蓄求的况房屋患构成滨了工反业、术商业吃、服础务业恒、金唤融业眨等诸贿多行消业的漏根本赚场所界。贞房地傍产灾作为增产业本部门挖固定只资产搅的重晚要组朴成部庙分，闷也直候接参悼与生泳产和号价值吨实现恶的经贡济过和程。缎因此暑，财房地义产携是构醒成整栏个社冈会财恐富的纯重要竭内容司，是恰国民巷经济步开展抢的基厘本保撒障。

报2冤、兼房地涛产久是人截类生员活水概平提根高和销社会刊全面铸进步只的基拉本条夺件

曾随着承收入迅水平洞的提忆高，透人们足对居州住条室件和桐居住烛环境饥质量盆的需鲜求也进将随扩之提游高。屋现代粥住宅供不仅川是一至个生宅存空索间、才单纯餐的个悉人或娇家庭哑的载赠体，韵而且卧是一掠种发先展和漏享受浆资料号，是匀居住惹者运斜用和工开展弦智力锐、体烫现自气己的孟价值吓和进着行学遇习、得研究胁、娱式乐以喂及社库交等亏活动搜的重队要场状所。株房地焰产述是人员类生氧活水非平提旱高和掘社会送全面消进步谈的基与本条粥件。

脏3宝、课房地皆产茧业是录城市朵经济之开展盯和城困市现怕代化块的重咸要物逐质基絮础

旷在某款种意将义上饼讲，治城市邪的发脚展实号际上夕就意瓦味着模房地赵产怖的发笔展。插土地靠、房骨屋、塔道路伟及其肉它公们共设使施，菌构成迹城市绕的基导本框秒架，辟各种纷风格乎的房树屋建田筑不辉仅是溜城市适经济魂存在钉和发典展的常空间孔，也橡是一财个城塞市立遮体形镇象的辨物质誓外壳揭和主乞体，妈更是番一个籍国家两和城拔市的痛文明商水准债的基喜本标暖志。圣一般阶而言继，现杯代化模城市摩是否跨具有隶高效拦率的肤经济葡活动伤，决纱定于斑城市饰根底竖设施酷是否永高效驱化和沈合理驼化，纸而这萝些又桃是与料房地个产降业的蝴开展走密不芹可分跟的。

政4询、第房地冻产立业是腰创造够社会恒财富先的重叛要源箩泉

忍土地纠是财岗富之纯母，蚊房地衰产菜业作拨为一紫个高恒附加泽值产把业，皮在土略地开滤发和旨房屋籍建设炉中，责不仅持给开侧发企瘦业带蝇来利蜻润，宾也给益社会出创造蹈出巨多大的挂物质物财富掀，推坊动着部城市畏迈向两现代管化，磁促进蚂着整辈个国映民经天济的梳增长杰。随调着土世地有蛋偿使苍用土制度拿的推伪进以亚及住算房商工品化父、货森币化尚的发交展，芳国有电土地限使用行权出叔让金钥已成跪为地申方国启民经睡济建熄设资粱金的蛙重要华来源洒之一呈。

油5民、矛房地弓产茧业是彩国民婚经济呈的支辜柱产单业

筒房地愧产周业产遣业链弄长、丹关联百度大妻，能坑直接粥或间锻接地精引导望和影湾响很焰多相竟关产逮业的旬开展传。据湾国家廊20李02凶年国摘民经叨济投容入产权出核觉算资雷料显搭示：刃房地挪产绕业的津感应割度系责数和盈影响份力系意数在津国民晌经济送各产化业部炭门中筝处于伴平均蒸水平制之上炎。在辫我国面每增服加且1翼亿元索的住浴宅投先资，趣其他长23闪个相逗关产康业相鄙应增位加假设1.粗47奸9眠亿元羽；被豆带动欲的直坟接或络间接豆相关馋较大顶的产傻业有妇60幕多个场。不替仅如做此，饭住宅剪消费友还能软带动守诸如婶钢铁列、建仇材、陡化工冶、汽斧车、相交通搂、家姑电、嫂装饰膀、家教具和娘文化胁市场航等生兄产资球料和猫生活秋资料旋消费妥的相惕应增鸽长，梳其比眯率大芳约是录1:结6岩。住华宅业偏对于讽GD己P宗的直逗接贡却献率沃为暮4.标36梨%层，间待接贡热献率分为株4.福77失%说，对抱于经目济增型长的厘总贡护献率贩为峰9.转13罗%抬，住残宅业旋正在句成为屠国民亩经济丈开展韵的支饶柱产翅业。绸其次熔，由横于血房地纠产设具有笛不可半移动暖性和处耐久失性以艺及保肌值和摩增值迹的作表用，效从而舟使得债不动晚产的圆信托齐、抵叛押成壮为现茧代信互用的烧根底艰，也单是最质平安通可靠页的投缺资领卡域。为金融巧机构资从保偷值的唉角度旦出发膜，往劈往鼓棍励购愚买恼房地辜产促，或胀者直类接投伐资经润营捧房地匹产巩，使袖房地堡产才金融础投资稠效劳偏成为犹金融羞业的石一项悟主导薄和传爹统的销业务谈，在贤房地介产畏开展初成熟隔的美粉国，普房地免产耀业贷炼款占趋全国析商业密银行颗贷款轧总额畏的比内重达烤40绳%学左右液。

庄〔二防〕辰房地槐产扛业在票国民和经济脏中的练重要欠作用

裂房地晶产项业在狠现代飞社会塞经济圆系统话中所虑起的驼作用铃，不填仅包暴含着章其固薯有的泻承载长体的摩根本压作用斑，同信时还感包含伸着它泄在国饼民经买济活斩动链酸中连携接生岸产与让生活胁的作克用，欣影响潮公共淋投资伍和个枯人消紧费倾朱向的收作用让，以锁及促吹进产剩业结果构优捕化调是整，炭拉动谅城市垂根底娇设施怖开展油，改天善城隐市生恼产、监生活潜环境债，促尺进城帽市经送济发炎展的授重要话作用进。因差此，进房地标产且业的泪开展音，促扁进了危城市阁经济徐的繁遗荣和大开展咬，起惩到了泄直接得推动金国民搭经济悲蓬勃锋开展挂的作滨用。

臂1炎、有寒助于图优化巩城市泰经济筛结构万，提挥高城云市的庆集聚阅效益

竹城市抓经济赏是以淹城市楼为依惠托的浆各种庭经济持活动饮和经障济关跌系的给总和此。息房地礼产克业为换城市帜经济温提供俱了基图础设年施，斧可以加扩大摔城市强的基悼础设赖施、首公共型设施愤和生产活设球施的吧数量欣和质旱量，揉增加县设施蜓功能坑，合勇理调云整各萝类设乐施的肿分布键；可旬以组筐成生涨产协挺作网纤和商亡业流栗通网积络，泄从而顿可以日吸引庭更多训人才根，聚搞集更卡多的厚技术摩、资土金等灯生产拾要素玩，促帮进城斑市经陵济活朝动的的社会届化、村现代援化的情开展定，提狸高城井市的终集聚贿效益赛。

梨2删、有潮利于招优化幻城市紫生态暮结构塔，改壮善投沿资环瘦境

甲我国域经济疮开展衣需要食有一伞个对完国内情外投岔资具窗有强慰大吸构引力冬的投沙资环拨境，茄客观夸上需扒要对倍城市陵进行误开发秧和改雾造，钥使投级资者嫩不仅净能够零获得行便于盼投资膜建厂众、兴搏办各崖类企碎业和替开展鸡商务弦活动旋等所搞需要叛的土社地、访厂房焦、办芦公楼鹊和各听种便稼捷、岗畅通挖、安哨全的扬根底塞设施酸和服希务设撞施，挤而且装能在罢生活旷上获不得包傲括吃反、住厚、行害、玩如在内异的基轮础设困施、获文化辜娱乐族设施农和生叛活服原务设筛施。绘因此责，武房地智产汤业对孤于优掏化城坛市空旗间结逗构，刮建设欠良好办的城发市生欧态环禾境和份投资疑环境命，更母好地司吸引谋国内百外的冠投资课，具毒有十胀分重漂要的悄作用津。

莫3聪、能断够促海进劲房地绞产受资源序的合臣理配孙置，廊增加打财政架收入

容房地絮产厨资源述是否赚合理昏配置许和经喂济利美用，耕直接悬关系撑到城各市的龄功能玉结构饼和空散间布溪局，点关系虏到城减市人巡流、毛商流躁、物兴流、唱信息尸流的牌流向转和质俩量，犹关系仍到城扇市的挣规模学效益聚，空耗间效悠益和巩集聚竞效益寇。我射国现铁在城贝市土根地使讽用结助构和剖空间压布局枯尚不斗合理酸，土肥地利划用集宅约化业程度骑还比些较低心。因公此，切一是凳可以弦通过在房地眠产究的综迈合开诚发，怨来转迅换土燕地利曾用方御式，摊进行适结构颗调整间，优蛛化产斩业结旷构。弹二是公积极绪推进裁土地胸有偿睡使用枝制度铺，加槐快土鼻地的讯市场洽化，屋促进凳城市俗用地呆结构语重新腾调整游和合旗理布挂局，三从而勒获取触土地芳的最掀大使悲用效盘益。缩三是文通过与房地龄产毁的多钳元化翼经营浊，为忙城市潮财政云提供奏一个芬稳定耻的资诚金来观源，生使城如市建将设进秤入“荷以土珍养土嘴，以沈房养恳房〞更的良摄性循情环。

爹4武、优必化消怠费结益构，奋提高哑消费淋水平

史19沿98湿年住衰房缎制度尘改革抖以来联，取胶消福尾利、半实物竞分房衔，住遵宅分欠配实亲行商滚品化勤、货锄币化所；开迁放梁房地工产著市场络，鼓校励居漂民私千人购逮买住是房，丝提高耀人们旋的居底住水虚平和攻质量紫。随嘉着执房地素产孕业的谱快速资开展县，住渗宅消沾费商孝品化钉进程圾的加蜂快和辫有关窃金融讲政策违的不缓断完棚善，舱人们般的消神费结薄构逐蛇渐得枪到优袋化，免房地冠产瑞业促勿进社蜜会消护费结旨构合刻理化腰的作券用也嚼将充辱分体丈现出测来。

对5执、吸哀引外孟资、寻促进尝对外荒开放

灵开展糠房地汁产婚业可缓以吸译引外桥资，叮促进杏中国睬巨大徐市场焰的对吊外开猴放，央以不苍断改烘善投欢资环酿境和煎较为姿丰厚取的投劣资回通报，钳使其迟成为货外商董竞相到投资盯的重绝要领途域。桥开展采房地钟产赢业可旋以促巴进城爪市基喊础设仗施、酒公共瘦效劳净设施贫、工终业化租标准静厂房堂、高诸新技烈术智摇能化算办公竟用房量的建惠设，凝从而窝带动焦交通酱运输印等配陪套设痒施的舟改善肠，为亿吸引佛外资婶，促康进对逼外开解放创盯造良巴好的属硬件皱条件现。

赚三、武山西些房地灾产尿业的肉开展泽历程

孟山西浊解放现前已猪存在任房地舰产漏业，汉当时仪不仅齐在政日府的伍法规蚁中有诚关于遇不动魄产的象规定躺，而洁且太抚原、浩大同联等一谷些主丧要城嚼市中求都有业房地伐产嫩大业管主和计专业饼性的葬房地区产器开发溉经营驾公司碎，他震们大努量占拐有土奔地、敲建造变新屋扔、改雕造旧侮屋或挡者出悄售和喉出租拣房产彼，并厉且随四着资液本的闸集中刮和积渔聚开致始走皮向垄馒断，伸还出某现了无房地捆产闪业与列金融衡业的蓄结合药。改猫革开凶放以矿来，恩房地译产刻业得冲到前座所未叼有的烈开展轮。随乞着住诞房忽制度蔬改革脂的深值化和慕住宅小建设渡步伐究的不延断加摘快，识房地璃产倒业已渠成为必经济牙开展年的重埋要增絮长点草，并旧逐步访成为妥国民川经济勒中的士支柱寄产业豆。山宾西福房地勉产泥业和窜全国蜂一样设，其西开展啊大致乱可分累为以猴下四纹个阶测段：

记〔一萝〕第迁一阶耳段〔象19燃58皂年－购19侮78幕年〕狐：城拘镇住勇房实纲行供做给制

西沉着19晕58厘到扎19轨78习年，凶由于棒我国设长期塑实行抚高度越集中咬的计吴划经远济体预制和慎“重唤积累鱼、轻弦消费滤、高脾积累名、低挡消费杯〞的叙政策剪，住织房作喂为消非费资喉料的戒生产谜是置黑于生兔产资眯料的甜生产字之后摘的，库难以开形成怒大规拼模的北专业黄化生合产，碗同时秒在城答镇住夏房方伞面，缎实行普的是性统建旗统分六、福妨利分冲配的址制度凤，土译地从去行政松划拨效获得醒，住溪房从端福利肯分配庸获得专，因坐此不龙存在荒土地投交易惰和房渡屋交路易的咽概念俱，更既没有勇房地长产皇市场夹这一糠称谓欺。

躲〔二虑〕第润二阶射段〔滚19男79渣－岩19惊91斧〕：裂房地御产凶业的倦复苏涌阶段

切19椒79板年开器始的痒经济魄体制筒改革蒙给我梨国鞋房地柏产春业的孔复苏跳的带占来了苏契机配。秘10氧余年鹊间，玻围绕饮开展洽住宅北建设勺，改倾善人歼民居议住条袖件，梢培育泼房地扬产厚市场尊，国纠家采诞取了宗一系吐列的册改革嘱措施料。这鸦些措姥施主捉要集浓中在套城镇熄土地痰使用样制度墙和居中民住斗房好制度浪的改调革上岁。同买我国寄一些扛兴旺尊地区舅相比威，山择西的谷房地施产瓣业起区步较壤晚。揭80案年代此中期徒，省谅、市鹅〔地饺区〕它陆续孤组建旋了以善房地臣产甚开发耳建造赶公寓颤和工僵业厂瘦房为吉主的选城市装建设鼠综合由开发盈公司提，规塔模很提小。价80捆年代辨末，纵全省制仅有衔98肢家马房地乒产群企业嚷，全繁年开拍发投吃资额竿缺乏午10沙亿元纳。

硬〔三巨〕第床三阶牛段〔咸19框92拣－浴19界97呆〕：丧房地竞产灭市场讽形成惰阶段

费这一谊时期各房地牙产习业规淋模逐防年扩妨大，狭覆盖筒全省老，各细类贝房地汽产停公司说数量驼增加矿，羊房地持产典开发衣投资泪较快向增长巧。同悲时挠房地那么产话市场呜交易耽也日支趋活粪跃，奏房地摧产嚼买卖填、租粗赁、抖拍卖晒、代霞理、听咨询薄等业派务迅袜速发晒展。吴全省惊各地盖还兴中起设愁立与纷建设启开发铺区的糕热潮研，使祥房地太产煮业的坚开展卖进入灯了较怒快发响展时软期。

妙〔四忍〕第蜂四阶宝段〔诱19腥98紫年亚-2信00洞5带年〕驳：速房地笔产饿业进凑入新谷的发器展阶袄段

佳随着僚市场外机制串的逐船步建找立，禁竞争扛环境伙日益航改善午，山宿西省房地剩产构业经姐过一他段时航间发斥展和绩调整宫，逐痒渐走鸣向成残熟，辜运行创质量冬不断缠提高汪，粉19嫩99晒年全徐省撤房地孙产泻开发柏投资公比上股年增汤长介25助.8茎%黑。“输十五遥〞期叮间，占全省取房地系产吹开发段投资抓规模睡逐步痛扩大匪，开枪发投架资累识计完出成闹53障2.帜1贷亿元艰，是嫌“九旁五〞孩期间鼠的课2.睁9卖倍，托年均纵增幅留达秆35局.1副%天，比业“九忘五〞俭期间筋年均烧增速光高例14逃.9坐个百俗分点史，比旧同期华全社鱼会投勉资年修均增绣速高积13衰.9侵个百解分点糊。占岭全社挽会投吓资总舞额的变比重零，由盒“九迈五〞披时期浙的学5.袋5%控上升倦到满8.桥9%镜。在房地豪产蛛开发造投资蔑规模砌持续筑扩大胸，已竟成为臂拉动中山西搁固定救资产醋投资加增长粒和经斑济快誉速发净展的育重要舱力量系。

炎第二讯局部墙衡山西建房地燥产唉业发院展取倾得的困主要罪成就

绕“十湖五〞榜期间型，山钢西的厉房地冒产贸业进宾入一帖个新终的发物展阶浇段。挖房地简产分业的后快速哈开展规在山骆西社龄会经界济的肺快速左健康匹开展瞎中，绳发挥用了不判可替辆代的晓作用拴。

鞠一、搬房地扔产良开发稼企业丝迅速壶壮大衫，开统发实妄力有留效增畜强

朴房地报产点开发细企业雪由少府到多赠，由赴小到歉大，式开发墙实力酒不断上增强暮。到怒20嘉05箩年底斑，全斗省的盯房地略产铁开发成企业最到达臂12诸43俱家，生比顺20悉00话年增社加企50紧0耐多家旋。企楚业总脱资产刑达定45脊0洲多亿自元，廊从业宏人员擦近握3慧万人跟。从腔事物泽业管找理的岔单位案45乖0殊多家躺，资苗产总延计达惩15筐亿元租，从雕业人主员近填2羽万人准；朝房地蓄产终中介庸效劳述单位邀23抱0福多家占，从羽业人立员共30回00峡多人驶，从盛事其畏他馋房地犹产修活动销的单征位有拦20肌0虑多家扑，从匆业人粗员突60秧00钓多人游。从衫单位匠个数但、资迫产总壶计、尾从业否人数罚等指趋标均点是“婆九五磁〞页膜期末花20榨00院年的竹2-破-3鸦倍。著房地候产煮业队长伍的辰壮大凡，为贝山西恐房地厘产仔业今侧后的腔开展考奠定两了坚计实的迫根底单。

呢二、庙房地童产贺开发致建设俩规模攀迅速记扩张拦，开裂发结幸构和控消费晴主体餐发生科深刻喜变化

肺〔一亭〕套房地既产问开发樱投资喂快速果增长

衔“十所五〞惧期间要，全难省骗房地例产锅开发凝投资访规模煌逐步伤扩大颗，开斗发投它资累骑计完般成吗53席2.谷1么亿元蹦，是瞧“九炊五〞蓄时期牛的给2.稍9足倍，榴年均洪增幅哗达辟35忆.1蛮%淋，比劳“九胡五〞旨期间古年均肯增速斥高炒14侦.9点个百藏分点糟，比创同期渐全社而会投缩资年怠均增凡速高唤13皆.9既个百扩分点辨；占慕全社缓会投磁资总斜额的滤比重爸，由盏“九知五〞同时期嘉末的却6.骗4%数上升赶到晚9.料6%鉴。“虽十五宫〞期民间，受开发期投资舅逐年骂的增派幅分团别是灵18冬.2缎%六、熟44文.6殊%场、扎41罪.0符%护、捉5慧2.峡5%摸，和续22跪.8涉%疗。其序中县20浸05幕年的浸房地绍产蚊开发做投资它是“漏九五猜〞时准期五趣年累眨计投坡资的文1.抛3叠倍。厦“十蛾五〞过期间冰商品策房建罗设投逃资累逆计完蔽成当39善8.缸9笨亿元笋，是母“九咽五〞倘时期途的刚2.甘7稿倍，密年均疑增幅斜达际38愧.0吴%壳，比惧“九钟五〞丘时期玩高枣13趴.9秒个百喜分点绩，每滥年的雹增幅锋分别貌是倚19兴.1洞%赴、泡36董.9薄%墓、梯42靠.4定%制、络72念.0这%烘和遥22占.7推%创。其贯中虫20兰05桑年商肠品房煌建设种完成速投资篮13庆9.恭3仍亿元度，比脏上年欧增长中22恭.7秩%径。施房地怕产悟开发数投资翅规模搭持续桃扩大连，已慰成为申拉动婆山西漂固定思资产境投资拦增长绑和经僻济快壳速发奶展的订重要雁力量尾。

阔〔二云〕驼房地由产叶开发泳结构胀发生巧新的地变化飘，商缺品住瘦宅建催设的犬主体支地位炸继续桶得到怖加强

谢“十骨五〞施时期难，在间国家锻宏观辞调控兄政策铁引导记下，依房地味产俩开发熊企业坡抓住萄机遇椅，调言整结毅构，佩商品纤住宅检建设根的主域体地牧位得蝶到有级效加和强。鸦房地滴产很按用英途可剂分为棚住宅落、商雄业营舟业用盒房、鸦办公向楼和酱其他伤四类循。“榜十五仍〞期踢间商锤品住唤宅累斩计完廊成投船资乓31寻4.助8圣亿元息；商冻业营基业用闸房投惕资为代99葬.6围亿元始；办支公楼话投资纸为征33误.6通亿元限。占食房地绍产价开发倒投资抽的比押重分榆别为季59提.2蛇%启、吃18银.7垂%洪和惨6.蛇3%伪。同招期竣牵工商烈品住杆宅面溜积为幸20狠56咽.3毕万平朝方米怖、竣鸽工商夏业营煌业用便房面按积为仪31职7.撕2橡万平疗方米横、竣清工办忘公楼狸面积涉为宜11忧9.脚1振万平锁方米港。占水全部额竣工指房屋朵面积盟的比监重分老别为让81起.0眠%肝、贿12消.5育%咏和崭4.型7%垮。商熄品住构宅的桐主体混地位百得到援明显症加强皆。

地〔三取〕商呢品房速新开蜘工规放模不膨断扩希大，棉一级涉市场禁供给强显著假设增加

罪在尝房地才产丈开发发投资辟快速织增长兼的同妇时，渴商品嗓房施触工、膏竣工填规模甲也快风速扩氏大。炭五年怖间累混计新网开工凶面积形35鼓97选.遵4肉万平夜方米龙，是赶“九判五〞弯时期徒的揭2.猛8庄倍；拿年平学均增摆长谁38浅.7畏%康，比丸“九搁五〞桌时期咸高眨5.宽9击个百渔分点词。“擦十五篮〞时惹期，牺房地烧产胳开发询竣工懂房屋都面积慌累计巩到达竭25粥37酒.缸6变万平拌方米粗，年孕平均暑增长植17废.3得%膊。其涨中，塘20炭05摧年熔房地脚产极开发阳竣工须房屋臣面积会66召7.伙3认万平遭方米兽，比违上年脊增长巧了芝17浅.8忽%雷。从每开发胞用途净来看如，商痰品住你宅新呜开工姐面积网28们85寨.7被万平盏米，使年平脂均增钱长唐33膛.6总%幸，是犁“九碧五〞籍时期辉的叛2.桨4质倍；父办公扶楼新昼开工等面积输14拘6.屈0塘万平宣方米冠，平知均每防年增彩长焰78属.5占%出，是踢“九真五〞除时期扛的我9.隙9笋倍；寨商业饭营业笨用房穷10皮1勿万平嫩方米顽，平斥均每繁年增田长角75芦.5羽%塑，是员“九动五〞适时期辞的故8.秀2辟倍，赔商品仇房一巾级市元场供公应状庸况得他到显脖著改图善。朽全省哈城镇葱居民弓的居越住水捆平和客居住轮质量孟也得籍到很徒大的穴改善炮，人暖均住摄房面饥积由优“九菌五〞娱期末疗的贴12采.5假设平方夜米影，增仇加到没“十滋五〞厘期末映的赛19讲.6阶平方度米踏。

职〔四黑〕酷房地宁产香消费拖需求皂旺盛臂，个多人成门为市临场消贤费的山主体

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房地产业对经济增长的影响，主要表现在其投资所产生的消费需求效应和供给效应。房地产业消费需求效应主要表现为带动作用，如在生产时对钢材、水泥、建筑材料、劳动力等方面的需求。这些需求通过关联效应反映到国民经济中的各个部门，使各部门现有生产能力得到充分利用，从而拉动经济的循环增长。房地产业的供给效应通过供给关系与其他产业部门发生的关联，推动经济增长。房地产业作为消费终端产业，从生产角度分析已不具有供给效应，但通过商品房消费者的消费作用那么提供了一定的供给效应，如装饰业、社区效劳业、餐饮业、娱乐业、卫生、教育等第三产业，从而产生持续性的消费，推动经济增长。

>〔二〕房地产业对山西经济增长作用的分析随着城镇住房制度的进一步改革，以及中央提出启动内需以后，房地产业才开始较快开展，特别是在1998年国务院颁发了?国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知?后，房地产业成为中国经济中启动内需的重要突破口。1、房地产业和经济增长的数量关系分析“十五〞期间，随着山西经济的全面复苏和快速开展，房地产业也进入了持续、快速的开展时期。2005年房地产增加值到达了106.5亿元，在2000年的根底上翻了一番，年均增速到达了16.1%，高于同期全省GDP的增速，是开展速度最快的行业之一，起到了启动内需和拉动经济增长的作用。如图3-1所示，“十五〞时期房地产业投资增速明显高于同期全省GDP、全社会固定资产投资增速以及房地产业增加值的增长速度。可以看出，投资先于经济增长，具有一定的滞后期，其对于经济增长的拉动效应要在今后几年内才能逐渐表现出来。同期，房地产业的投资也连年上升，投资总额从2000年的39.5亿元上升到2005年的178亿元，占全社会固定资产投资总额的比重也从2000年的6.3%上升到2005年的9.4%，投资效应明显显现，对经济增长的作用不断加大。2、房地产业的拉动系数房地产业对经济增长的拉动主要表现在投资所产生的消费需求效应。房地产业投资对国民经济的拉动作用是指以一定速度增长的房地产业投资所拉动GDP的增长量或增长率。本研究拟采用动态计量经济学所倡导的误差修正模型来描述房地产业投资和国民经济的相互作用。建立经济学模型的传统方法主要是以理论为导向，依据某种已经存在的经济理论或者已经提出的对经济行为规律的某种解释设定模型的总体结构，这种建模途径对先验的经济理论有很强的依赖性。一般来讲，在经济数据中，以不变价格表示流量的序列往往表现为一阶单整。对于房地产业来说，房地产业投资和国内生产总值都是以不变价格表示的流量指标，一般情况下属于一阶单整。据此，它们之间可以存在这种长期稳定的关系，可以建立误差修正模型来讨论这种关系。根据现有资料，通过建立国内生产总值、固定资产投资和房地产业投资的根本模型，可以得到以下方程：GDP=732.67+1.86FAI〔固定资产投资〕〔方程一〕(t=9.67)(t=29.31)F=859.29R2=0.995Y〔房地产业增加值〕=37.69+0.4X〔房地产业投资〕〔方程二〕(t=18.88)(t=21.47)F=461.15R2=0.991从方程一、方程二来看，通过检验t统计值和F统计值，二者均远大于标准值，并且修正自由度的可决系数R2=0.995和R2=0.991，整体显著性明显满足。这些说明上述方程中的自变量和因变量具有显著的相关性，模型的模拟效果良好，用上述模型进行分析具有可行性。根据模型显示出的数量关系，可以得出以下几个结论：首先，房地产业是消费行业。房地产业投资对于增加值的弹性系数仅为0.4〔小于1〕，说明房地产业投资虽然是固定资产投资中的重要局部，但是与固定资产投资的其它工程相比，房地产业的投资是消费行业，而不是创造效益的行业。也就是说，房地产业没有明显的投资拉动作用，是固定资产投资中比拟特殊的行业之一。其次，房地产开发建设作为产业链的龙头，带动相关产业的开展，而这些相关产业正是山西的优势或支柱产业。房地产开发建设，涉及到40多个产业部门，据测算，每100亿元房地产开发投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元。依此计算“十五〞期间全省累计完成房地产开发投资532.1亿元，可诱发产生各经济行业投资额达1521.5亿元，有力地拉动了全社会固定资产投资的增长。同时，房地产开发投资乘数效应为1.67。方程二说明房地产业投资的边际倾向为0.4，也就是说房地产业的投资乘数效应为1.67，即新增投资1亿元可以带来整体消费市场的消费1.67亿元。按2005年的投资数额来看，全省房地产业共投资178亿元，可以带动社会消费297.3亿元，占到当年全部社会消费品零售总额的20%以上，具有很明显的消费拉动作用。第三，根据经验和理论分析，房地产业的投资不能完全转化为经济增加值，其中的原因一方面是房地产业的投资中有相当一局部为土地投资，这局部投资对于经济增加值的影响不大，几乎没有作用，另一方面房地产业投资具有一定的滞后期，在当期一般不能够全部他出表达来。二、房地产业与就业的关系房地产业对就业的影响表现为两个层面：第一个层面是房地产业本身能够提供一定的就业时机和就业岗位；另一个层面是房地产业投资时能带动相关产业开展，特别是建筑业的开展能够提供大量的就业时机或就业岗位。从第一个层面上看，房地产业由于整体规模较小，在经营开发时对从业人员的能力要求比拟高，所能够提供的就业时机和就业岗位比拟少。统计数字说明，1998年到2004年间，虽然房地产业蓬勃开展，但是就业人数仅从1.17万人上升到1.7万人，并且在上升过程中还有一定的波动。此外，从下列图所示来看，房地产业从业人员的工资始终处于上升的趋势，但是根据统计资料，从2001年以来，全省房地产业从业人员的工资开始低于全省平均工资水平。因此，近几年来房价不断走高，并不是房地产业从业人员的人力本钱加大所致。从第二个层面来看，房地产业建设必然会给相关产业，特别是建筑业和效劳业带来直接的就业。对于与房地产业关联度最大的建筑业来说，在房地产业的投资建设过程中对建筑业的就业量影响最大。根据国家统计局的测算，每亿元建筑工程投资与施工面积比为1∶16.7，而且每增加10亿元建筑工程投资，就可以增加167万平方米的施工面积，而完成1万平方米的施工面积需要从业人员167人。由此推算，“十五〞期间山西可以安排就业人数近100万人。山西每年都要新增劳动力20多万人，而且这些新增劳动力大局部来自农村。因此，房地产业的开展对带动农村剩余劳动力转移、增加就业、提高农民收入都有着非常积极的作用。根据山西2002年的投入产出直接消耗系数，建筑业中间投入合计系数到达了0.735，远远高于其他行业，间接带动了其他行业就业人数的增加，其中对工业产品的直接消耗到达了0.59，极大地促进了工业行业中的就业增加，诸如钢铁、水泥等行业。并且由于建筑业中从业人员大多为农村剩余劳动人员，因此对于全省实现充分就业、提高农民收入、保障社会稳定起到了积极有效的作用。此外，房地产业的消费还将带来一系列的就业增加。根据建设部的测算，房地产业所带来的物业管理就业容量十分巨大，一般情况下普通住宅每2000平方米、高档住宅每1000平方米就可以安排一人就业。根据测算，2005年全省仅新建住宅的物业管理一项就可以新增就业4000多人，并且随着房地产业开发的不断加大，所能够提供的就业岗位将会更多。因此，房地产业对于就业来说，其本身能够提供的就业岗位十分有限，更多的是表达在关联产业所提供的就业岗位。通过初步估算，2005年房地产业的相关产业所能够提供的就业岗位达11万余人，占到当年新增就业人口的1/4左右，为经济稳定增长、社会安定祥和提供了有力的保障。三、房地产业和金融的关系房地产业是一个资金密集型的产业，与金融业的关联度比拟高。房地产业与金融业的关系主要表达在通过多种金融方式和金融工具筹集、融通资金，支持房地产业的开发、流通和消费，以便促进房地产业健康开展。针对房地产业的金融工具和金融方式主要包括吸收房地产存款、开办住房储蓄、办理房地业抵押贷款等多种方式。根据?2004年山西省金融运行报告?资料：2004年全省房地产开发企业贷款以及其他房地产贷款118亿元；个人房地产贷款165亿元。2004年，全省房地产不良贷款余额为17.83亿元，不良贷款率为6％，其中房地产企业和个人住房贷款不良贷款余额分别为16.53亿元、1.3亿元。根据?2005年山西省金融运行报告?资料：到2005年末，全省房地产贷款余额为259.5亿元，其中房地产业开发贷款136.8亿元，占总额的52.7%，个人住房贷款122.7亿元，占47.3%。此外，房地产不良贷款余额为16.62亿元，不良贷款率6.4%，保持在较低的水平。其中，自营性房地产贷款不良率为5.54%，自营性房地产开发贷款不良率为8.25%，个人住房贷款不良率为2.32%。房地产业贷款余额占当年全部贷款余额的5.99%，处于平安线以内，个人贷款不良率下降为2.32%，远远低于房地产开发贷款不良率。从房地产业开发投资额的增长情况来看，2005年全省房地产业投资额比2004年增加了29.6亿元，而同期房地产业开发贷款增加了18.8亿元。从中可以看出，在房地产业投资开发增量中，贷款占到63.5%，房地产业对于金融业的依赖程度非常大。从不良贷款余额来看，2005年不良贷款余额出现下降，其中房地产开发贷款不良率从14.0%下降到10.1%，个人贷款不良率有所上升到达了2.32%，即便如此，个人贷款依然是优质产品，不良率依然居所有贷款工程的末位。四、房地产业和政府税收及财政收入的关系房地产业作为新兴产业之一，近几年来开展迅速，目前已成为政府财政收入的主要来源之一。1994年分税制改革以后，地方政府针对财权控制能力下降，不得已便开始努力培养与地税相关的产业，而房地产业的税种恰恰属于地税，并且还具有提高城市形象、实现土地增值等性质，因此便成为政府重点保护和扶持的对象。目前，与房地产业相关的税费大致有：营业税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税、城镇土地使用税、土地增值税、房产和城市房地产税、车船使用和牌照税、使用税、印花税、契税、耕地占用税、城市建设维护税及教育费附加等十余个。其中，除企业所得税的一局部和外商投资企业和外国企业所得税两项为国税税种外，其他诸如营业税、个人所得税、土地增值税等均为地税税种。近年来，随着国民经济的持续较快开展，房地产业呈现快速开展势头，房地产税收入也连年上升。根据2004年税收收入分产业统计年报报表显示，2004年房地产业税收收入合计为3.75亿元，其中国税收入为2103万元，是2003年的3.46倍，地税收入到达了3.54亿元，同比增长了24.2%。从上图中可以明显看出，房地产业税收收入中，国税收入局部所占比例非常小，2004年仅为5.61%，而地税收入那么占到了94.39%。因此可以说房地产业税收的税种主要是地税，开展房地产业可以有效增加地方财政收入。根据统计，在房地产业税收收入中营业税占居主导地位。2004年全年营业税到达了2.79亿元，占全部税收收入的74.5%。此外，2004年企业所得税和个人所得税与2003年相比也有大幅度的增长。第四局部山西房地产业开展中存在的主要差距与问题“十五〞时期，山西房地产开发业得到了长足的开展，但是与中部六省以及全国平均开展水平比拟，存在的差距和问题是比拟突出的。一、山西房地产开发业与中部六省以及全国平均水平比拟，存在的主要差距〔一〕房地产开发投资规模小，占全省全社会投资和全国房地产开发投资总量的比重低“十五〞期间，山西房地产开发投资规模不断扩大，由2000年的39.5亿元扩大到2005年的178亿元，增长了4.5倍；五年累计完成开发投资532.1亿元，是“九五〞时期的2.9倍。但与中部省份比拟，山西房地产开发投资规模在中部六省中始终排末位。五年累计完成投资仅为排位第一湖北省的39.3%，为排位第五江西省的58.4%。2001和2002年，房地产开发投资总量排位第一的湖北省分别是山西的3.2倍和2.6倍，排位第五的江西省是山西的1.4倍和1.5倍。2003—2005年，房地产开发投资总量排位第一的安徽省三年分别是山西的2.5倍、2.5倍和2.6倍，2004年排位第五的河南省是山西的1.8倍，2003年和2005年排位第五的江西省分别是山西的1.9倍和1.7倍。从房地产开发投资占全社会投资总额的比重来看，2005年山西的比重为9.6%，比2001年的6.6%提高了3个百分点，呈现逐年上升的态势，但比全国同期的比重17.8%低8.2个百分点，比中部地区同期的比重13.6%低4.0个百分点，在中部六省排位第五；比排位第一的安徽省低8.6个百分点，比排位第六的河南省仅高0.7个百分点。再从房地产开发投资占全国房地产开发投资总量的比重来看，山西所占的比重虽然在逐年提高，到2005年山西房地产开发投资占全国同期的比重为1.1%，比2001年的0.7%提高了0.4个百分点，但在中部六省中仍是最低的，居末位。山西的比重比中部六省中排位第一的安徽省低1.8个百分点，比排位第五的江西省低0.8个百分点。上述比拟结果充分说明：山西房地产开发投资规模小，占全社会投资和全国的比重小，仍有着较大的开展潜力和广阔前景。〔二〕房地产开发投资增速起伏波动大，平均增速居中部六省第五位“十五〞期间，山西房地产开发投资增速起伏波动较大，呈弧形波浪状，从增速最低的2001年的18.2%到2004年的52.5%，相差34.3个百分点，再回落到2005年的22.8%，相差29.7个百分点。“十五〞时期，山西房地产开发投资年平均增速为35.1%，比全国同期高8.7个百分点，但比中部地区平均增幅低1.9个百分点，居中部六省第五位，比湖北〔24.3%〕高12.7个百分点。从各个年份看，2002年和2004年山西房地产开发投资增速相对较快，分别比中部地区平均增速快9.8和6.5个百分点，位居第二和第一。2001、2003和2005年山西房地产开发投资增幅较低，分别比中部地区平均增幅低9.3、7.7和8.1个百分点，在中部六省中分别排第五、第四和第五位。增幅分别比排位第一的江西省或河南省低31.7、30.2和27.3个百分点。只有2004年山西的开发投资增幅居六省第一位，增幅比第二位的安徽省高1.5个百分点。反映了山西开发投资增速起伏波动较大，平均增速明显较低的特征。〔三〕商品住宅投资所占比重低，在中部地区居末位从商品住宅投资占整个房地产开发投资的比重与全国和中部六省的比拟来看，“十五〞期间山西累计完成住宅投资314.8亿元，占整个房地产开发投资的比重为59.2%，比同期全国住宅投资所占比重67.3%低8.1个百分点，比中部地区住宅投资所占比重66.3%低7.1个百分点。分年度来看，山西住宅投资占房地产开发投资的比重从2001年的61.5%提高到2005年的65.7%，但在中部六省中的排位却由2001、2002年的第四位下滑为2003、2004和2005年的第六位。2005年山西商品住宅投资所占比重比中部六省排位第一的湖北低5.2个百分点，比排位第五的湖南省低1.3个百分点。反映出“十五〞期间山西商品住宅投资缺乏、所占比重较低。〔四〕商品房竣工面积增速较低，人均水平在全国和中部六省中处落后地位“十五〞时期，在房地产开发投资较快增长的同时，山西商品房竣工面积也在逐年增加，全省商品房竣工面积从2000年的306.4万平方米增加到2005年的667.3万平方米，扩大了2.2倍；五年累计竣工面积达2537.6万平方米，年平均增长17.3%，比同期全国平均增速高1.8个百分点，但比中部地区平均增速低4.3个百分点，增速居中部六省第五位，比排位第一的江西省低18.4个百分点，比排位第六的湖北〔15.4%〕仅高1.9个百分点。同时山西商品房年竣工面积绝对值在中部六省中也是最小的。2005年全省商品房竣工面积仅占同期全国竣工面积的1.4%，占中部地区六省竣工面积的7.6%，仅为排位第一安徽省的36.7%，排位第五河南省的48.6%。另外，从按城镇人口计算的人均竣工房屋面积与全国和中部六省的比拟来看，山西仍处于落后地位。“十五〞期间，全省按城镇人口计算的人均竣工房屋面积为1.96平方米，比同期全国平均水平少1.8平方米，比中部六省平均水平少0.7平方米，排中部六省第五位，仅比人口大省河南省人均多0.1平方米，比中部排位第一的江西省人均少1.8平方米。〔五〕商品房销售价格明显高于中部其他五省，价格增幅居中部六省首位“十五〞期间，山西商品房平均销售价格〔平均价格=销售额/销售面积〕从2000年的1118元/平方米，上涨到2005年的2210元/平方米，年平均增幅达14.6%，居中部六省首位，比中部六省平均增幅高4.6个百分点，比全国平均增幅高5.6个百分点。从商品房价格绝对值来看，“十五〞期间山西商品房平均价格虽然低于全国平均水平，但在中部六省中位居第一或第二位；五年中商品房价格比中部六省平均价格每平方米分别高111元、111元、180元、122元和438元；仅有三个年份比湖北省分别低14元、21元和173元，一个年份比安徽省低10元，而比五年始终位居第六的江西省每平米分别高377元、373元、401元、422元和681元。〔六〕房地产开发投资的奉献率远低于全国平均水平，在中部六省中居下游水平“十五〞时期，山西房地产开发业虽然有了长足的开展，但房地产开发投资对全社会投资和GDP的奉献率远低于全国平均水平，在中部六省中居下游水平。全国房地产开发投资对全社会投资的奉献率为20%，对GDP的奉献率为13%，而山西房地产开发投资对全社会投资奉献率为10%，对GDP的奉献率为6%，山西均不及全国的一半，在中部六省中排第五或第六位。五年间山西房地产开发投资对全社会投资的奉献率比中部六省排位第一的省份分别低15、13.9、29.4、14.3和14.5个百分点，对GDP的奉献率比中部六省五年排位第一的省份分别低8.3、7.6、18.1、7.7和9.6个百分点。反映出山西房地产开发投资对全社会固定资产投资的直接拉动作用有限，对GDP的奉献份额明显偏低。综合上述比拟分析，“十五〞期间，山西房地产开发业与全国和中部省份比拟，存在着开发投资规模小，占全社会投资的比重低，投资增长速度起伏波动大，商品房价格增幅大等问题，房地产开发投资在拉动全社会投资增长和国民经济快速开展中的作用未能得到充分发挥。“十一五〞时期，山西必须抓住中央实施“中部崛起〞的战略机遇，在认真贯彻落实国家宏观调控政策的同时，紧密结合本省开展实际，扩大房地产开发投资规模，调整优化房地产开发投资结构，标准房地产市场运行机制，努力推动山西房地产开发业上规模、上水平，使之尽快步入中部地区和全国开展的快车道。二、山西省房地产业开展中存在的主要问题根据对山西房地产开发业开展的现状及其在国民经济开展中的作用和地位的进一步分析说明，山西房地产业在“十五〞期间虽然得到长足的开展，对拉动山西社会经济开展起到了一定作用，但房地产业开展过程中仍然存在着结构不合理、房价增长过快过高、空置面积增加等突出问题。这些问题如不引起足够的重视，就将会影响到房地产业持续快速健康开展，进而影响到国民经济的稳定增长。〔一〕房地产开发企业规模小，市场竞争实力弱目前山西房地产开发企业的开发经营水平在全国处于下游水平，融资水平偏低、单位平均开发总量明显偏小，房地产企业缺乏高素质管理人才，经营者素质也普遍不高，与资金密集、管理密集的产业特点不相适应。截至2005年底全省的1243个开发企业中，拥有一级资质的企业仅2个，与2000年持平，二级资质的企业63个仅占企业总数的5%，三级资质的企业242个，占19.5%，四级和暂定资质的企业937个，占到总数的75.4%。同时到“十五〞期末，山西每个房地产开发企业平均拥有的资产为4948万元，年均仅增长4.6%，增速远低于同期国民经济的开展速度。2005年全省房地产开发完成投资178.0亿元，平均每个企业仅完成投资1507万元，远低于全国平均水平。〔二〕商品住宅销售价格偏高，增速过快“十五〞期间，由于山西经济的快速健康开展，人们的生活水平快速提高，在其它消费增长平稳的情况下，居民改善居住条件的愿望非常强烈，促使房地产一级市场需求旺盛，但同时也出现了商品房价格上涨过快的问题。2001—2005年商品房平均销售价格分别为1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和2210元/平方米，年平均增幅达14.6%，各年的增幅分别为20.7%、6.4%、12.3%、10.3%和24.4%。其中住宅的销售价格分别为1249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米、1534元/平方米和1876元/平方米，年平均增幅达13.8%，各年的增幅分别为26.8%、0.3%、0.8%、21.5%和22.2%。商业营业用房销售价格分别为2419、2698、3135、3403和5759元/平方米，年均增幅为15.5%，各年的增幅分别为：-13.7%、11.5%、16.2%、8.5%和69.2%。近年来商品住房价格偏高，既有市场方面的因素，如建筑材料价格上涨，住宅品质的提升，土地价格的上涨等，也有管理方面的原因，诸如商品房开发、供给结构不合理、以及开发商利用市场信息的不对称，有意炒作等等。〔三〕商品房开发供给结构性矛盾突出目前山西房地产澡开发煌投资驰处于熊快速探开展骄阶段悬，但仇商品段房的熊开发卡和市踩场供妖给的炕结构冠性失卸衡问咳题十芳分突仁出，豪主要帐表现润在：坏一是萝非住道宅商庄品房疫开发稳较快征。“淹十五采〞期陈间，调住宅始投资群累计他完成绣31隔4.值8亿垃元，鹊是“罗九五蛋〞累晒计的充3.献1倍柏，年渗均增督幅为硬29徒.4唯%，索非住搬宅投搜资累催计完臂成2矮17雄.3附亿元筹，是耕“九浅五〞针累计突的6每.2傍倍，绿年均那么增幅学高达状45训.9演%，爱非住厦宅的云建设穿规模欢和发都展速倍度远咱快于沫住宅拜的发椒展。嚼其中稳：办给公楼钞完成讽投资尺33盆.6暴亿元题，是贺“九飘五〞拳累计朋的6迟.8喉倍，谜年均哈增幅寨达4朱5.鸣1%捎，商倦业营席业用吗房开卖发投德资9慧9.保6亿愧元，混是“蒸九五慌〞累运计的辉8.姨7倍奇，年亡均增局幅达睁51妙.7期%。登二是猪经济逝适用联房建臣设发辫展缓钢慢。辅20怖01钓—2码00吴5年袭间，挽经济孩适用肚房投哲资分确别为塑14帖.3忘、1赔7.授7、压16够.1联、1货7.雁2和俊16兆.1缎亿元闷，环庙比增以速分因别为负-1辟6.船1%西、2蒸3.鸡7%葵、-剖9.驾2%翻、7素.3霞%和合-6码.7嫂%，妄远低回于同穗期辆房地渡产躁开发滩投资哗的增俗幅，佣经济编适用量房竣响工面订积也喷没有松明显短增加培。三混是大意户型丝住房屠供给演过多筹，而末小户丝型住蜓房供索应过秩少。严四是牛高价却位住株房偏霜多，块中低阅价位俯住房约偏少液，中解低收甘入家艺庭能品够买本得起液的住供房偏源少。挺商品卫房供钱给结量构不专合理京,不僚仅浪温费了泄有限量的土铅地资辟源,真而且愈抬高薄了商食品住糖房的苗价格致,扭全曲了斧住房保的消筐费结凳构。唉〔患四〕邪空置禽面积飘总量仿增加廊2科00劈1年盛全省黄空置绒一年寺以上违面积秆为3舒4.惨8万牧平方衔米；栋20艳02毯年空枯置一互年以腿上的邀面积旁为3铺4.步7万雨平方晓米；百20换03脸年空与置一饲年以攻上的球面积戏为5机5.岗8万负平方笼米；毛20颗04楼年空哪置一徐年以达上的溉面积勉为7澡1.狸5万服平方展米；缺20汁05昆年空鬼置一丢年以牢上的瞧面积课为9接3.率7万秤平方届米。罢空置湿面积逃逐年悔增多佣，一非方面旺会造强成社两会资视源的结浪费股，另变一方西面也旗会占悲压资缝金，尤影响述房地渔产霸开发英企业愉的效滥益。暗第寨五部眉分哈对山外西泻房地页产监业发纲展的兵预测笑分析结〔2貌00混5-恰-2拖02迫0〕股寸房地挪产寸作为杆人民赵生产野生活斯的主兄要场旧所，艇其发板展不嗽仅关域系到坟国民饲经济奏的健炕康发蛛展，剥而且馆关系极到人来民生碎活水统平的倒提高滋和社慌会稳唯定的跪程度霞，因缘此通房地课产堵业健除康、材稳定杯的发库展是粗经济护社会走开展苹的重烛要保士障。伤商品貌房的丛价格荡由供肝求两链方面馆决定周，一耀种是介消费去的需架求，堵另外枕一种勉是投闯资的魄需求糟，但定最终脸是要禽由消修费需缘求来期支撑陶的。案一坚、住夸房需字求分被析散自1张99喷8年诱房改滨以来朴，随叉着居搭民收袭入的灾不断甜增加陷，生负活水庭平的枯不断劫提高粮，住挽房需怪求也鲜在不愈断增翼加。饿“指十五退〞期刊间，心全省召商品均房销慰售面处积2垫06玉4.爷8万耕平方养米，棋年均换增长暮27赚%，召其中焦住宅糕销售欠面积旬达1使80给5.叠5万躲平方解米。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从目前的开展趋势来看，山西住房供给的能力正快速扩大。“十五〞时期，房地产开发竣工房屋面积到达2537.6万平方米，年平均增长17.3%。其中，2005年房地产开发竣工房屋面积667.3万平方米，比上年增长了17.8%。

根据表5-1的计算结果，从2006年到2021年全省住宅面积需求总量将到达2亿平方米，年均需求将到达1300万平方米，是2005年全省竣工房屋总面积的2倍，反映出现实供给明显缺乏。根据目前的供给能力和开展趋势，从2006年到2021年15年间，全省最多能够供给1.2亿平方米的住宅面积，与总需求相差约8000万平方米，人均住宅使用面积届时只能到达21平方米左右，约为小康指标的84%。

第六局部山西房地产业开展战略对策

综前所述，房地产业在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。房地产业对经济社会协调开展具有强烈的“关联效应〞，与国民经济其他有关部门有着密切的联系，是国民经济稳定开展的重要根底。山西必须紧紧抓住全面建设小康社会的大好机遇，认真贯彻执行国家的宏观调控政策，坚持以人为本和科学开展观，按照“十一五〞规划目标和五个统筹的开展要求，促进山西房地产业快速持续健康开展。

一、山西房地产业开展方向与目标

(一)山西房地产业开展方向

今后几年是山西房地产业重要的转变和开展时期。在国民经济增长从粗放型向集约型转变的过程中，房地产业的增长方式也正在由速度规模型向总量效益型转变。房地产业的开展已不只是开发数量的增加，还必须注重产品的品种和质量的优化。住房消费已经成为扩大消费的重点，房地产业对经济的奉献已从投资推动转变为投资与消费双重推动。在社会主义市场经济体制已经确立和完善的过程中，房地产业也将从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节转变，房地产市场也将得到不断的标准和优化。

1、牢固树立和落实科学开展观，改善住房供给结构，要坚持以人为本，把切实解决广阔中低收入家庭的住房问题作为政府、社会及企业开展的立足点，把广阔群众作为主要消费群体，多建造面向中低收入家庭的中小户型、中低价位的普通住房。加大经济适用住房建设力度。继续在资金供给、税收、土地批租等方面支持经济适用住房的建设，努力降低其建设本钱和售价，使更多的居民能够买得起住房。

2、完善住房二级市场，培育住房租赁市场。要建立和完善住房二级市场，简化入市手续，标准交易行为。政府有关部门应制定合理的住房租赁价格和税收标准，启动和标准房屋租赁市场，促使住房租赁在住房消费中发挥应有的作用。3、加强和促进中介机构的健康开展。政府部门要创造良好的外部环境，积极鼓励消费效劳领域的创新，对成熟的做法和经验要及时发现，及时总结，并加以推广和标准。要重点扶持一批具有良好品牌的中介企业，发挥其对市场的导向作用。中介机构要主动适应市场要求，更新消费效劳理念，开拓新的效劳市场。

4、推广和标准物业管理。采取优胜劣汰的方法改变目前物业管理方面效劳质量差、收费不合理、管理不标准等状况；在改变物业管理收费与居民收入不协调的问题上多下些功夫；完善售后效劳，推广物业管理。

5、加强法制建设。除了要完善目前已有的政策法规外，还要加快诸如?住宅法?等有关法规的研究和制定工作。尽快建立标准房地产业开展，保护开发商、消费者和各类房地产权利人合法权益的法律法规体系。

6、提高房屋建设的科技水平，努力节约资源、能源和加强环境保护。政府有关部门或行业协会应承当强化和效劳于房屋新产品、新技术、新工艺、新材料的开发和推广工作。在房地产开发和建设中，把节约资源、能源和保护环境放到突出的位置，严格执行各项节能标准，依靠技术进步，建造节能省地住宅和公共建筑。

7、提高商品住宅的开发质量、居住的舒适度和土地的综合利用程度。建设部门要重视规划、管理，提前做到合理布局，精心设计。在建造新的住宅小区中，做好土地的利用、套房的设计、物业管理等方面工作，确实改善人们的居住条件。坚持“以人为本〞，崇尚住宅综合质量，提高住宅的智能化水平和绿化覆盖率，形成较为和谐的人文环境，使建造出来商品住宅根本做到适销对路，提高销售率，降低空置率，实现房地产业开展的良性循环。8、增强企业市场竞争能力，标准企业经营行为。引导企业改变观念，增强企业市场竞争能力，加快企业合并整合，把山西房地产企业做大、做强。要逐渐扩大房地产企业的经营规模，提高市场占有率。各房地产开发企业要依法经营，效劳民众，要以诚取信，以质取胜，维护好房地产市场秩序。

〔二〕山西房地产业开展的主要目标

十一五〞期间，随着山西经济结构的调整，国民经济的开展和社会的全面进步，房地产开发投资在较长时间内将保持一个较高的增长速度，房地产业面临广阔的开展空间。全省的城镇化水平将从42.1%提高到47%左右，城镇人口将从目前的1412.8万人增加到1624.8万人，每年需新建住宅大约1460万平方米。各城市的综合整治将会推动房地产业的开展，带动城市住宅的建设，改善城市居住环境。

“十一五〞期间，山西房地产业开展的主要目标是：——平均每年通过房地产开发新增的住宅面积到达1460万平方米以上；——房地产开发投资年均增长28%以上，占全社会固定资产投资的比重达10%以上；——到2021年，房地产开发投资直接拉动GDP在1.5个百分点以上，房地产业增加值占GDP的比重到达2%左右。二、加快山西房地产业开展的对策〔一〕加强宏观调控，保证中低收入家庭住房消费需求房价上涨过快的原因之一是经济适用房供给缺乏。因此应将经济适用房住房用地供给纳入市场供给范畴，完善土地供给的结构，加大经济适用房的开发供给面积，重点是调整与其配套的政策措施。要认真贯彻、落实?国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知?(国办创造电〔2005〕8号)、?国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知?(国办发〔2005〕26号)和?国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供给结构稳定住房价格意见的通知?〔国办发〔2006〕37号〕提出的各项政策措施，重点开展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，保证各项调控政策的制定符合实际，符合群众需求。要及时编制住房建设规划，明确将“十一五〞期间普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地“十一五〞经济和社会开展规划和近期建设规划，努力标准普通商品房建设行为。对适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房工程，在考虑综合地价、开发本钱、合理利润等因素，科学测算控制性销售价位的根底上，采取限套型、限房价，竞地价、竞房价的方法，以招标方式确定建设单位。调整住房供给结构、控制住房价格过快上涨，因地制宜，引导和促进房地产市场持续健康开展。要全面准确地认识两个“70%〞的要求，确保套型建筑面积90平方米的中低价位、中小套型普通商品住房供给等有关措施得到有效实施，对不符合规划控制要求，尤其是套型结构超过规定的工程，不得核发规划许可证、施工设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。要进一步提高对加强房地产市场调控的认识，正确处理好以下几方面的关系：正确处理城市开展短期利益与长远可持续开展的关系；正确处理开展房地产市场和改善群众住房条件的关系，重点开展中低价位、中小套型普通商品住房；正确处理经济增长与社会和谐的关系，更多地关注、维护和保障低收入群体的住房权益；正确处理发挥市场机制与加强政府调控的关系，通过加强政府调控，完善市场规那么、健全运行机制，更有效地发挥市场机制的根底性作用。有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难。一是加快廉租住房制度建设。进一步建立和完善廉租住房制度，并合理确定和公布廉租住房建设规模。明确城镇人民政府要将一定比例的土地出让金用于廉租住房建设。二是进一步完善经济适用住房制度。加大监管力度，制止违规购置、谋取不正当利益的行为，遏制利用经济适用房出售、出租从中牟利的现象。增加群众化、本地化的普通商品住房和经济适用房的供给量，使得面向广阔中低收入家庭的普通商品住宅成为住房供给的主流，保证经济适用住房真正解决低收入家庭的住房需要。三是积极开展住房二级市场和房屋租赁市场，租售并举，解决