商业房地产营销推广案例

商业房地产营销推广案例在传统的经济体制下，旧的房地产市场推广手段已经越来越不适应新经济的发展，相对于走在全国房地产前头的北京、深圳、广州、上海而言，房地产场的营销策划，更加表现出一种积极、有效的需求，生产方式及消费行为的这种变化与技术差异逐渐缩小，产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围内的产品更新换代，也促使企业在市场营销方面不断寻找新的突破口。2001年，21世纪，在新经济及全球经济一体化，信息网络化的趋势下，中国房地市场正酝酿一场全新的世纪营销革命，一个前所未有，充满巨变的房地产时代业已来临。市场营销核心的观念是：了解消费者的需求，运用合适的产品，定价、渠道、促销和服务等方法来满足消费者的需要，它包括以下四个方面的含义。（1）认清消费者的需求。（2）激起和满足消费者的欲望。(3)制造所能销售的产品前有效地组织实施销售活动。（4）以顾客为主体，一切为了满足消费者。市场营销的手段是开展综合性的营销活动、即整体营销，在市场上把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致，实现最佳的营销组合，以达到综合最优的效果。营销策划的新方向到底表现为哪些内容？它如何以房地企业为龙头，有效地整合各种资源，尽快地走出传统策划产业笼罩的氛围之中，则是一个无论是从理论层面上，还是在操作需求上，都是极为迫切的一种市场需求。其实这种方向并不神秘：以“策划时推广叶广告”为层面推进的操作模式，即为新的房地产营销策划方向的核心价值所在。因为营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式，以主动创造效益为目的，而“策划、推广、广告”三者之间的整合则是为达到这种目的的具体整合行为。我们以顺德国际商业城一案为例，来具体探讨“策划、推广、广告”这种一种新的营销方式：在楼盘推广中的整合效应。顺德商业城简介由顺德知名的房地产开发商—一广德业房地产发展有限公司开发的顺德国际商业城，地处珠三角中心地带，顺德市中心的南大门，市客运汽车总站旁。总占地面积达18万平方米，总建筑面积达22万平方米，总投资达5亿多人民币。商业城内各种配套设施一应俱全，超前设计的停车场围绕整个商业城，汽车可直接开上2层商铺，上落车购物与首层商铺一样便利。商业城功能区分明确，地理位置优越，规模傲视群雄，为中国最大的商业城之一。顺德商业城前期推广问题分析1、销售策略改主要集中在以透下方面，导致乡项目出现滞销悼状况，影响整软体资金回笼及悲营销部署进程握，项目总体形鉴象及档次，项听目优势未能充仙分体现，缺乏倚市场竞争优势早。欢银（趁1倾）定价策泡略耐厅销售价格与市点场价格脱节，付定价方式单一详，总体金额较枪高，投资层面洽狭小，未充分奥体现商铺位置韵、朝向、地段敲等优势，影响枕总体销售收益名平衡科。撒命（殖2乎）销售部汉署把粥以全盘开放推离售方式进行轨，臣7剪0名％位置较优越皱的商铺被认购瓦，造成北向及蜡中间位置商铺警大量积压，影歌响中、后期销企售进程比。恼窗（扩3远）付款方岔式于形由于资金回笼狮原因，采用一喇次性及按揭付盘款方式，并要锡求堂在尚7洗天内付清首期笛或总金额，阻犹缓客户投资周盒期扯。酬冠（庸4且）促销策太略预炉未有形成极具业投资吸引力的您招商策略，各君层面买家的投妖资积极性未能帐充分调动信。犬隆（战5里）招商范棋围防投以顺德市大良资为主要招商区贪域，未进行广故泛招商拓展，绪对品牌企业缺傲乏针对性的招杀商推广，主力舞市场投资积极财性来充分发掘燃。己杠2爬、总体规摧划朱返（越1租）经营规厘划蜘柱缺乏超前性及捉创新性，仍停枝留在传统单一纹的专业市场经尽营模式上，缺下乏统一经营规榴划，服务配套绒设施未尽完善栗，影响经营前徐景及投资信心充。脚影（烂2辜）市场定熟位泽切未有制定准确蒸的市场定位，羞与专业市场性代质类同，缺乏默竞争力及核心皂优势蒙。寇咱（隔3事）形象包股装网钓项目形象及包扇装本充分体现畅项目优势，经渡营档次较低，屯影响项目价格羽提升及总体收虾益企。竟氏（尘4珠）功能定筐位岗肢未有制定主力快市场功能定位旨，发展前景模趣糊，缺乏投资辣吸引力。根据运对顺德国际商澡业城前期推广炕的问题分析，晒我们已经知道尊，这样一个中软途接手的项目请所面临的问题炼，依照房地产沾营销策划的具贺体内涵，我们斑理所当然地按津照座“牢策划、推广、追广宿告崇”潮这样一种楼盘雀市场推广的行眠为方式，来实撑现主动创造效兽益的营销自的维。扔增策划，营销的泳第一茫步铃验尽管顺德国际炸商业城在前期浮推售过程中产么生了许多不利浇于项目继续顺棋利销售的因素扇，但还不至于草从根本上造成驴市场的困难，攻凌峻在这个时吸候介入项目，悉事后的策划就黎应该对项目新讯的推广工作实殊行译“庙全身手摧术赞”诚，即找出市场木的结症所在，蚀然后对症下药吐，做到标本兼清治，实现策划赵真正意义上所波需从事的市场龟工作赏。毙阻顺德国际商业愁城原先的市场限定位仅限充于荷“烘国际商业恢城层”与这样一个大而螺平的概念，偌损大的经营面积规却没有一个明纤确的功能区分蜻，销售策略和叨总体规划上的爆失误与不足不灿能完全体现出颠项目不能完全翠体现出项目的著竞争优势，从键而导致项目正欠常的销售工作吐。拦践如何使顺德国火际商业城在众基多的专业市场液的竞争脱颖而佣出，扩大项目滥的知名度与影贷响力，全面提蕉升项目档次和小综合素质，针星对目前专业市村场的空白点分惹析并研究其经球营档次、市场蛾形象、包装等耀因素，项目功丸能重新定花位疾“膝一个永不落幕猾的名优产品展射示交易国会距”尤；项目形象重管新定位犹：雪“溉顺德之债窗失—参—罩一顺德国际商看业芝城吐”高。访革作为国际级的坐商业城，项目效所具备的发展妄性与首创性必业将形成以品牌呀产品展示及名砖优产品销售的明多功能现代综墨合性商城。并牢在档次及形象焰功能等综合素肚质上全面提升旦，以吸引更广移泛的投资层面盟，将招商经营咽范围拓展至海逗内外，项目的渴功能及形象定悟位便表现出它对的市场价值喷。属海由于顺德国际刺商业城具有极产大的规模及地及段优势，奠定喘了项目良好的或发展规划基础谁，这就应该在电策划思路中具瞎体反映出来烤。犁划一、以综合性骤产品进行经营笨规划，面向全畜国及海外市场躺。以市场领导副者地位及角度膛发展，站在竞下争市场的制高奖点上，全面提弦升项目综合素变质，增强市场燃凝聚力及竞争缎力，实现持续友发展战略敬。绒衣二、项目发展痕前景广阔，投亦资价值更为显鲜著。滥以匙“厉会展经此济颗”寄形式吸纳品牌匙企业进驻经营临，提供广阔的叮产品展示舞台店及创建理想的剃经营环境及商宝机，投资吸引盆力及价值更为冤显著弓。毒纷三、营造浓厚掠的市场商业氛卫围，增强市场罚经济价值及市伴场凝聚力，形巩成强烈的投资隆氛围，全面促教进销售及招商彻进程秘。拨妇具体运作如下绢：垂乳强化专业市场尤投资前景，以否及与传统商铺湾的经营规划，怨增强投资信心耀。凯侨强化项目地块待发展前景及新剖城区的发展前况景彼。聪鞠借助品牌企业惕进驻项目后，腔在入流、经营等回报、品牌效稀应、市场收益懒等因素的全面牵素质提升，强瓦化项目优势及跌特性低。膏肤强化项目的价饰格升值空间，棚并以专业市场末进行价格类比撇，突出项目发余展优势究。悼用四、吸纳大型朋百货超市进驻距，增加入流及累品牌效应嫩。呆英带动中、小型惜商铺销售和租告赁进程，而且币顺德仍未出现辫大型超级市场求，我们将发挥径其品牌效应及喊优势眯。察离根据广东省经俩济发展研究中抵心数据显示，翠广东攀省个199幕9威年社会消费品杀零售额姥达征365霸6诱亿元，占全在国疏11.7探%旗。其中东莞冠占竿14翠8绵亿配终元，佛义山亩303送演亿，顺波德娇20志5绍亿，深伸圳私465.毁2毙亿，如此巨大愁的市场消费份哑额及潜力深不绸可测，其中全播球零售业巨叼头炼“吨沃尔室玛肥”碎已开始在深圳肺、东莞进驻，粥并向珠江三角涉洲发展均。扭拐我们建议以优梨惠的招商措施短吸纳大型零售谈业进驻，借助议其品牌效应及青知名度，带动颤整体商场销售惑。闪蛮例如：天河城严的信“伟吉之宵岛蔬”漆萄析中旅商业城浇的膊“院百佳超乎市订”锡键每深圳的法枕国厘“手家乐硬福阔”炊夏根东莞的美炭国醉“踏沃尔填玛训”皮针对顺德国际破商业城经营规询划的不完善与犹商铺首、二层衡功能定位不明贡的现状，我们党在策划思路中迷人又别拟定了解经营与功能区芹分的建议，具诞体内容如下牛：女炸一、创建完善斑的经营规划具庄体建柳议洲殖形成以品牌产棕品展示及名优利产品销售的多换功能综合性商方业城奏。加猾扩大经营招商才范围，抢占市叉场空白份额任。裁喜合理规划各行士业商铺使用面名积及经营特性代。练富提供完善仓储忘、货运、商务国、市场资讯、图饮食娱乐等服辽务配套设施仅。于护制定完善的开蜜业后市场宣传勉推广计划这。矛浆以椅“挺会展经搂济暑”股形式，进行项颂目经营发展，煤为商户创造无搁限的商机蚁。迁找强化项目优势恭，增强凝聚力图及投资信心扛。项诚实现可持续发苦展战略裤。年存二、首、二层柏功能定位建趁议辽扯以品牌产品展年示和名优产品隆销售为主仿。涉陶在确定各区域注功能规划时，孝将吸纳品牌企坡业进驻经营并劳发挥其品牌效舍应，同时考虑常本地市场需求赔及本地品牌企貌业优势，快速杆回笼资金，降室低投资成本风万险，形成综合屋性功能规划，登进行招商经营系达至全城旺销赞。柱睁具体建议如下骤：围养以家电、建材交、涂料、汽车持为主力市膝场爱耐面向全国市场旷，以日用百货疼、塑料、影音王产品为辅助周；尼锈面向区域性市鞠场，形成综合绒性商业城站。脏捎主力市场分破析固气1却.壁家电、涂手料呼来本地支持经济垮产业及品牌企矮业优势水。颂2.汽车姿未来市场需求借潜力巨大，目项前大良汽车市势场以零散经营句为主，缺乏总津体统一经营规复划及服务配套哥设施，未形成革强大的竞争优超势，发展空间酿广阔辩。彩码3展.粘建材（装饰材厉料、厨卫洁具枕、灯饰推）烈横顺德新城区的苍建设发展需求钢巨大，同时房险地产开发量剧育增，居民家居着装饰需求增大瓶，而且目前区袖域市场未有大脑规模的建材市通场，处于空白叮市场阶段丹。泽返楼层功能规蔽划森首层融以名优产品销论售为榆主误二层谷以品牌企业产你品展示推广为肝主看首二层窃部分面积将规昏划成大型超级迹市场功能渐。压列策划主要体现助于房地产项目满营销的前期工娘作，顺德国际童商业城策划思句路的确定，为扰下一步的推广词奠定了基调娇。雪死推广，营销的屠第二熊步棉窃顺德国际商业答城根据前期销裂售中出现的问尘题重新进行项鼓目市场定位后聋，具体的推广说工作便显得尤扶为重要，涉及敞到项目的招商诚及经营，项目捧的推广主要是着通过销售推广祥以及广告宣传坛推广方式进行愤。扁挂由于项目当时骄的销售体系及探销售价格都未准有一个详细的吹制订标准，致雪使投资客户缺史乏必要的信心舅，以至影响整培体营销部署及助项目经营。针饶对顺德国际商惕业城前期销售奋过程中所存在缠的问题，有必场要首先扩大招崖商范围，首先朝针对顺德几个占镇区，然后再颗扩展到珠江三细角洲地区及广袋东及至全国市厌场进行巡回展廊示推广活动，匹以吸引更多的沿目标投资群体脚。在招商过程陈中外对品牌企乖业专门制定优歼惠的招商经营瞎促销策略，成鼓立专门的销售已部门，安排专安人负责跟踪访嚷谈，并辅以最雪直接有效的形异式进行项目推利广因。催神顺德国际商业乖城在招商活动稍中同时配合以射灵活的促销策受略，激活投资可群体，调动投勺资积极性，采动取反租回报，谈先租后售，免邪管理费等一系峡列促销策略，卸降低置业投资月门槛，以灵活城多变的付款方棚式，充分挖掘筒小型投资客户迅前来投资益。诱肝顺德国际商业爆城为全面促进身招商经营进程脖。重点加强经惠济层面较高的创投资型客户先梅期进场，这类各客户由于经济码层面较高，能搁及时把握最新畏投资信息，商唉业城若有外来弟客户的先期进尚驻，必将带动邻各个层面的客乘户以形成强劲盾的投资认购热城潮，加快全面海招商的进程敞。节简价格策略一直琴是项目推广过四程中最为敏感将的也是最难以欢控制的部分，菊为避免一期推巡广过程中将铺韵位一次性整体料推出的诸多不矩利因素，顺德此国际商业城此谷阶段的推广采城取分阶段推售旧商铺的策略．辆并辅以灵活的筝价格作为调控难．以多样人的巩付款方式和促属销策略，全面乘迎合各层面买蒸家的不同诞求业月销售是项目推教广过程中至关羽重要的一个环须节．促销策略冈的好坏，将直类接体现于销售格过程中。为了恼保证促销策略殊的成功实施，钢顺德国际商业害城根据促销策尊略的环节需要赏，建立了一套版完善的销售体鹰系，实行项目系销售主人负责版制，向项目派误驻项目经理及塑销售经验，统党一销售部署、溜统一销售策略现、统一销售目撑标，统一销售幸行为垂。川允广告，营销第日三莲步冻闭营销策划成功半与否的关键．暮重要是将策划呼思想如何具体庄执行到位。广庭告，作为一种里具体的执行形摸式、表现得好洽坏．将直接影武响到销售成绩闯。品联长期以来，策池划和广告一直板似乎是两个水牺火不相溶的东贞西，做策划的奔人轻视广告的响作用，作广告舱的人又认为策极划不能包打一纵切．广告在策此划思想贯彻落样实的过程中具谱有不可替代的慨作用。这一点球，其实就是我斥们所要阐明的廉观点，新世纪骨营销的核心价楚值正在于将策习划、推广、广舰告三位一体地希执行到位。房你地产策划师需扫要榆--蹄-咐专多能，具有齐统筹与执行整退个项目营销推蜡广的能力，销笛售经理则需要切具体的销售经的验及能力，广市告作为一种营删销传播，更侧修重宣传表现所碑产生的效果粮。韵榴顺德国际商业京城统一项目市命场形象，统一置项目市场定位争，统一宣传推夸广部署作为项浆目广告宣传推垒广的策略，全态面进行广告宣士传欢。争雁为创建顺德市帐明星商业城的渣品牌效应，强弓化项目发展前救景及地段经营锻规模与规划优勒势，除在顺德法市进行新闻炒解作外，并同时悲在各大广告媒任体进行炒作，奏以迅即把项目街创建成顺德市搂的明星业城，士以及形成强劲沿的市场效应，拖达成广告宣传只的目的完。瓜专除了一般的媒净体广告，顺德林国际商业城还毕在珠江三角洲店作针对性巡回渗招商推广，以级化工、装饰材书料、电器等不朗同行业为重点客，进行招商推柱广，以扩大项杯目的知名度及至影响力，广泛蒙吸纳外围投资堡潜力，全面促甚营销进程选。轧块顺德国际商业拳城根据所确定冬的销售目标，蹦以即“辱德之退窗久—吐—根一个国际级多外功能综合商业援城系”环、课“坐顺德国际商业咸城谷—裕—哨一个永不落幕窜的名优商品展钱示交易朴会凶”延为项目形象与项功能定位，以崭广告推广达到输扩大项目知名赛度、提升项目永形象、推大投泽资客户范围、尸制造投资吸引事力。全面促进乖销售成功为目艳的铃。痕拍广告推广也需鲜有策略，顺德摩国际商业城广装告推广策略通歌过举行现场公赶关活动、举办他迎春花市等，吩积聚现场人气蜜及浓厚的经营残氛围，并配合耕销售步署进行再电视、报纸平种面广告，报纸恰夹报派送等广怒告形式，推广此招商范围形成卡强烈投资热潮已，激发投资欲待望与积极性，头同时在现场及惜新世纪商场、残体育馆举行大妈型展销活动与惕客户联谊会，沫全面促进销售经成功回。跃哪项目广告买点增（十大投资经合营优势迈）吉正强化项目优势崭及投资前景、楼经营信心，激油发投资欲望，茧全面促销有。爸朵项目市场优蚕势戏棕顺德商用物业莲以专业市场为迹主，未有综合恶性商业城项目笔，而且专业市赠场以租赁经营悬为主（市区商饿铺以产权销售始为主），而综合合性商业城仅匆项目唯一拥勺有枯5寸0独年经营产权号。谷膝项目市场需求颂优吓势狂腥据市调分析，龄顺德的中、小疮型企业及品牌泊企业（家电、落涂料、塑料等武行业）希望拥粗有一个相对集融中及较大规模云、较高知名度纷的产品展示平冒台，面向全国僵、东南亚及欧现美国家进行广渡泛的产品展示张推广，扩大产嗽品知名度及销教售网络，同时粘也为振兴顺德刻制造业的经济塌及提升其档次坐形象。项目的叫建立将提供一生个完善的产品隶展示推广平台颈，同时迎合市逐场需求甘。柜户项目规模及规喷划优管势灶掀在经营规模、应经营理念、产械品功能类别，快经营性质上都摩将是顺德及珠李江三角洲地区挽仅有的项目，滨没有较直接的夕市场竞争对手蜘项目，而且项少目的发展是对呆提升整体社会酿经济及行业档亡次形象起积极腐促进作用麦。漏抓将成立商业城谨统一经营推广些机构及巨额宣筒传基金，为商祸城在开业前后致进行广泛的社翻会传播及增强啊投资信心及拓湾展经营商机，跑共同获利腊。身峰项目地段及地鼻块发展优戴势导筒地申处自10本5广国道，位于新服、旧城区的中挎心地带，并将悠形成以商业为废主的发展前景番，其经济及交秆通有绝对的优移势淡。推弄项目投资前景础优然势幼胳在上述各点的烛基础上，项目酸的经营规划、牌经营理念，发野展趋势等都将臣成为投资的信痰心保证及投资头前景优势。包但括项目的功能枪规划以品牌家走电、涂料及名杯优产品展示推抖广为主，将形嚼成强大汁的王碎市场效应，其想专业性、发展摧前景更为强大辩广阔扁。闲客源优势推精明实在的顺驳德人对商铺投然资情有独钟，良而且顺绝德比1俘2沸个镇区的经济威实力及人均收铁入较高，具有腔强大的市场承僵受力，而且较糠易受投资趋势爱及潮流影响，归拥有广阔的市李场潜力及挖掘三空间，周边的陪东莱、番禹、细中山、南海、蜡佛山等城区的础经济实力也相拼对强大典。宁将产品市场优网势阵渔顺德己成为国散内家电、涂料效、家具主要的灌生产基地．产竹品销售网络面奋向全面及国外域，具有较高社疏会知名度和市损场需求空间洪。茶而项目将以上述释类别的产品和开为主要的招商装范围，并形成踩一个名优产品童集中展示推广归的交易平台，凤凭借产品的品宽牌效应，在商汇场经营上将起样积极促进作用障。穷尾市场资讯优置势虽阅将定期举办各播类型产品博览杏会，展示推广宴活动，并通过览互联网络的电抖子商务形式向榨商户提供及时插的市场资讯及京供求信息，为斑商户提供无限仓商机冷。捆培投资回报获利额优然势锐垮看个有投资回患报获利的商业艰城，提萌供阵%和年返租回报，罢并以公证形式体签订确立银行后监控帐号，确字保投资者的回邀报获利收益及耳投资信心麦。袍战三大经济支柱达，十大投资信方心于，吗10羊0在％投资回街报蠢“衰会展经凯济臂”阁“肯口岸经济丸一础“偶民族经档济介”幅。制势三大经济支宿柱犹早（碗1坑）续以赏“芽会展经捐济云”延形式进行经营雅规边划受挎商业城将各类全品牌企业及名怒优产品的国际积性交易会、博达览会，广泛拓掏展扩大经商范现围及销售网络陪，带动整体商征户经营发展，讨提供无限商机把。眠如（得2欠）形丛成颠“捐口岸经的济黄”仓经营发展模污式盼哪作钥为周10捷5什道上的国际商侄业城，南接容庸奇港、直达中糠山、珠海、澳番门，北与顺德挨客运站相联，鬼通向番禹、广木州，东接顺德蜂新城区，西向用乐从，联接南搅海、佛山，交吩通及经济位置忙优势，同时也定是品牌家电的津生产基地，各叛类产品都在当慨地向外发送，基顺德国际商业肯城将增在阔“铜会展经债济逗”年基础上发挥强砌大的品牌产品能展示推广交易意功能，成为新锻的经商口岸，格从而形成赢以醉“葡口岸经暗济埋”琴形式进行商业槽城发展模式，招增台投资信心填及投资前景喂。峰巷（悟3供个）以振绍兴逃“奥民族经永济虚”喷为项目发展目扩标哨级榆为更广泛绑传播顺德以制同造业为主的社剧会经济地位，助提升整体形象摆及档次，扩大伪知名度及销售竞网络，拓展全外球商务贸易市饱场，不断辅助源企业发展，以距振廉兴齐“总民族经探济伟”芽为项目发展目孤标钩。自淋项目宣传广告郑语丽A、地段础（纳1禁）雄颤据签10同5纳国道大良路段泉的国际商业涌城亚—屡-浴-零“宾顺德之坐窗细”帅。笨哪（扎2别）唯一经过大稿良速105鸟报国道进入顺德枕新城区的国际军商业消城润—背－啊“单顺德之劫窗粮袄（请3霞）占尽天时、薪地利、人和，退交通畅达客似旷云寒来村—境一顺德国际商句业城缺。赴笑（葬4造）顺德商业地出王物卧业争—雨-秘“姨顺德之副窗肉”厨。乐计（典5废）顺德客运站堪旁的商业地王肿物拴业朗—灶—听－副“觉顺德国际商业淘城始”烂。竖诉（拐6魔）顺德国际商苦业城地处入车劣流量最高缘的撇“垄商业运输干止道单—石—险一甩105礼镰国哈道饿”鼓。澡B、产权利（传1腐）顺德唯一有越产权出售的大码型国际商业驻城伯—怜－没“练顺德之黑窗堡”驳。绸肥（召2姿）顺德唯一奏以或100%齿食实用率销售国码际商业昆城膨—侨—胜－棕“朽顺德之思窗钢”那。汽C、规划蛾（竖1劲）违“案顺德之嫂窗恭”那—观－风1血个面向全球市深场客户的名优柴产品展示中心主。指威（直2肥）顺德名优产裂品最集中的商洋业展示中鉴心摄—涨一顺德国际商浸业城徐。们友（觉3宽）顺德名优产计品展示交易钥会征—劳－聚“馋顺德之龙窗漫”锻。咸银D宴、投资吸引力巡让顺德为您赚竭钱言！毒迹（你1赖）名品汇聚，朝名牌基符地伯—胳一顺德国际商盟业城仓。提辱（眯2怕）无限商机，戒无限优势纺！墙糖（惕3开）百年机遇，很岂容错失每！床取（漂4换）富贵千禧路抛，商业黄金拿铺史—