房地产项目投资报告

房地产项目投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。项目面积参数表表1-1头项目总占贵地咽(格m衡2康)屈6655.8排5大总建筑面玻积套(羡m自2炸)誉47922.洽12暮沿街商业建严筑毯(善m贤2杂)草住宅面关积本(距m皇2绝)怒配套设施面俭积霸(流m竖2译)门地下停车简场盗(仍m渔2令)二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：(一)土地费用表2-2叫序号民项目莲单价（象元谱/m奖2稳）练备注流1器土地使用权出傅让金学3455.御6凳元抛/m帖2橡央2握征地费沾3杠拆迁安置补偿弊费(二)前期开发费用估算表表3-3耳序号孔项目狭金额（万元）毒取费标蒙准暂(嘉元锦/m瓜2普)战1斜规划、设计、筋可研费绕47凶.0臂0幼糖1.1选规划费响2喊0谎.00俩1.2眯设计费秧2冷5病.00迎1.3若可研费篇2靠.00思2搬水文、地质勘丛察费小3.5碎0霞奶2.1衰测绘费戚1.50姿2.2感勘探费踩2.00津3咬策划费诵合计（三）建安工程费用表4-4俩序号猴建安项目模单方造价（暑元叛/m物2道)统总造羞价奏(行万元）锄1筛沿街商业建筑论土建含2准民用建筑树3滨地下车库昨4燥水电设备偏5雹内部装修有6扩合计钥（四）基础设凭施费表4-5什序号挥项目坑单方造靠价迷(遮元李/m暑2奋)经总造僵价挑(雁万棉元仗)事基础设该施膜(耗含道路、绿化合、番配电房、化粪裳池、室外管好网陆)浅13签0参快（五）开发期勇税费估算表表4-6斗序号双项目拨金啄额菊(翁万童元秋)唉估算说幼明俊(腐元考/m革2业)校1友固定资产投资兰方向调节税骂5%许2保配套费皆80劲3降质检费掌3甚4敞建筑管理费舒1.2窜5首卫评费养1.4败6到环评费首1.2是7煌墙改基金象12你8伟绿化费乐0.1率9浆白蚁防治费畅2.3偷10赵土地使用费爆4遭11志再就业基金袭10笑12储教育专项基金敞10鞋13营编标费缝2速14逮招标费扒1中15溪规划许可工本齐费毁0.5钥16陡土地证工本费算0.5蛋17株施工许可证篮0.5兼合计墨（六）不可预梁见费表4-7距序号鹊项目民金概额故(贫万歇元窝)逗说明藏1践土地费浊2载建安工程费托3报前期工程费搏(孙一膨)+芬(宴二师)+筹(候三烫)+宜(减四患)*3%团4锄基础设施费暑总计堆（七）管理销正售费用表4-8掏序号镰项热谱治目斤金来额艳(磁万磨元隐)斑估算说苹明烤(辰元由/m全2胃)位1遍广告寻2刺售楼处鼻3昌售楼许可绸6珠监理费阳7秧物业管理基金慈8蚊公用设施维修宇基金做9妙管理费最合计赠（八）投资与恢成本费用估算手汇总表表4-9尿项目筛单方成减本鸦(过元鹰/m础2肺)挨金默额沿(热万衬元填)付占总投资比碍例若(骤%)愁土地费用熟前期费用晃建安费用厕基础设施费贱开发间税费校不可预见费答管理销售费姑财务费络合计赖三、投资计划蓝与资金筹措：晶本项目开发投知资的资金来源膊有三个渠道，状一是企业自有验资金，二是银棵行贷款，三是阀预售收入用于垦投资的部分。桃本案开发商自金有资野金帝***但*渡万元作为启动险资金，需贷糟款钥***强*踏万元，总投丛资暖***毅*瘦万元，将项目蚁投资进程分为羽前期、中期和回后期，投资计卧划与资金筹措事详见蹈表妻5-1跌0球。内投资计划与资亮金筹措表4-10购序号夫项目棍合侄计朵(坡万疾元货)摸前认中述后桨1遇开发投资永2舍资金筹措缸2.1狭自有资金葵2.2果借贷资金夏2.3射预售资金再投俯入简四、项目销收败入的测算虎本项目翁以迅*战*狐市同械类酸*涨*金房可比案例，罪参号照柄*棒*督市房地产物业协平均价格水平攀运用市场比较蛮分析法，并经鹅实地调查确定伞：沿街商业建译筑泉1-受3锹层商铺连卖，洒其黎中原1-引2国层，建议售创价蚕***昼*算元哄/m柔2储,挂三层建议售绵价诚***蹄*矿元晒/m划2蹈,勿（均尽价抖***工*涂元诚/m础2怒）。地下停车慈场，建议售齿价箭*茅万众元击/蝶车位。表4-11顽项目踪面寻积卧(渴m怨2拘)制建议单位平均嫌售价（匙元齐/m上2溪)贵销售收入（万悲元）哨沿街商医铺员朝最住宅生停车标场首卵轨个车位摇合计葬说明：以上销蕉售收入都是在忍项目进展顺利博，营销也同时破取得成功，房血屋全部租售的危条件下取得。局但实际的销售疲进度，楼盘的啊销售率及出租耳率存在不确定读因素。特别是你在目前市场条波件下的沿街商毙业办公房的出劝售，地下车位该的租售有一定糠的风险，难以妻达到预期目标降，所以在营销卸时必须给予足葬够的重视。谢五、项目投资卫收益分析：适根据估算的开她发成本费用以败及销售收入，挂本案投资损益弯及静态投资分州析利润率的分展析计算如下：社（一）销售税板金及附加估算表4-12投序号搬类别篮计算依据链金额（万元）树1惰营业税柄销售总收淹入嫩*5.68%勾2场教育费附加交营业税焰额秋*11%痛3醋城建税丹4伐印花税渠销售总收腥入豪*0.05%辱5么交易管理税幼销售总收洒入猛*0.5%糟合计悉（二）土地增屯值税计算表表4-13蛮序号哪项目穷计算依据闪金赠额贱(淡万心元遇)舞1妈销售收入您2碑扣除项目金额承以杯下徒4熟项和浮2.1屠开发费用泄2.2居开发成本遵2.3池销售税及附加志2.4牧其他出开发成阶本美*20%胶3裤增值额条(呀1)-(2)雨4缓增值率伸(圣3)/(2)伙5秃增值税率情(去4)<50%欧6纪土地增值税骗增值太额彩X30%（三）损益表表4-14城序号打项目算计算铲金联额卡(逗万我元寺)顽1蓬销售收入诉2古总成本费用驾3垦销售税金及附测加侧4奔土地增值税作5理利润总额折(1以)千－核(2合)朵－凯(3缘)也－欣(膜4)呈6延所得税貌(侦5)*33%柿7角税后利润保(5爷)告－货(覆6)脏8忘公积金僻(秀7)*10%丛9童可分配利润牵(7楚)融－如(洋8)那（四）和全部投资的投岛资利润率＝古利润总都额惰/厘投资总额渔剩*100%=蛾自有资金的投芽资利润率＝帝利润总倾额也/葡自有资金总额窑视*100%=拍六、不确定因降素分析：堂有重点地加强姓对投资风险的适防范和控制，蔑保证项目的决捉策成功是开发曾商所追求的目拨标。揪房地产项目抚不确定因素较杠多，本案主要徐从成本、收入殿、单价等几个黑方面，运用平难衡分析法和敏株感性分析法进盼行了不确定因露素的分析，详炊见下表：尽（一）盈亏平谎衡分析表4-15软序号蜻项目幻面积月成本东收入史平衡点销售面随积消经营安全提率怎(询%)到1倾沿街商业建筑列2梯住宅泉3龙地下停车场娘（二）安全性医判别标准表4-16系安全率受>30%懂25~30%万15~25%勉10~15%线<10%情安全状态鹿安全殊较安全郑有危险业较危险刺危险价说明：地下停构车场由于存在欲人防工程的要脂求，所以财务默上看成本高于摧收入，但为近笔邻的赠***谣节约了循**保元泊/酸㎡的人防配套孟费，并产生了脾一定的社会效油益。谅（三）投资利止润率敏感性分厦析表表4-17欠项目国变禾毯幅葬敏感度税-10%茫-5%感0泥5%阵10%更单价究投资额仙投资利润弦率优(仅图挤4-1)府隆伏烟逐猪央杠巩姜瓜耳半巡蝇单价变动希丢安缩塘衬乔丽*肥*%黑油目标利润率巷惊梢夜戏壤林刻串狸紫迷停榴投资变动陷妥蜘浪部佣疾尤土著厌滔腾捧选因素变化率奔犯灾悬炕氧-10%就-5醒%摔0住5%正10%引说明：从敏感爪性分析表中看摩出，当销售单率价提读高厨5疾%记时，投资利润么率增那长绵*猾%吩，即盘****X哈*%=*寨*鲜万元，当投资窄成本降协低拌5赞%吗是，投资利润近率提田高鼠*皂%牵，即女****X洗*%=*员*拴万元，可见销坐售单价与投资刘额在本案中对持投资效益的影雁响还是较为明幅显的。在本项紧目实施过程中默，控制成本和禾制定适宜的价窗格策略较为关锹键。精七、结论与建罢议灰：时1牧、斑热本项目撑是移******股******洁******乱*****湿*仿，按本项目的刑测算依据和方刃法、静态分析托的投资利润率早回报还是十分挎可观的。特别拍是投资前景中斜、长期看好，绞但必须注意近