上海某住宅项目策划报告

企划篇营销策划像是一座桥，连着产品与消费者，但这座桥决不是“彩虹桥”，美丽却不可捉摸。我们认为这座桥要架得准，架得好，就应该坚持策划来源于产品，高于产品；而同时传播策划更要以产品为基础。狠目录疲：皱企划猫篇允企划歇思路黑企划种缘起步品牌爱策略伟思考殊建议童区域丧消费乘者心紧理权宋重比屑预测升及分耕析祖目标喉客户错成分赢及消业费动粪机分眉析蔽推广挪案名迎的缘招起勇推广表核心扑概念馆广告慎总精伶神苏上海氏某住丙宅项沈目企订划思习路、蔑卖点利收集席及提资炼流谣程图购建材把篇胳导视纳策略暑篇智售楼秋处策泄略饼样板左房选寇择思粒路及经策略虫样板炮区策舟略蜘一、绘企划盯思路短雪“夫上海程某住高宅项捉目常”—劈—谋企结划缘提起思葛考流口程图品牌策略企划缘起企划思路品牌策略企划缘起企划思路目标客户成分及消费动机分析客户权重比分析案名缘起目标客户成分及消费动机分析客户权重比分析案名缘起推广核心概念广告总精神推广核心概念广告总精神立二、青企划窑缘起栏上海宽某住则宅项饺目的俱营销县策划睛操作望，目熄的是称通过秆我们遣的专亭业服视务为松发展钻商提闲供独功到专纤业的办市场铃分析软和预奋估，熔以便质让发丽展商伟能够共在原冬有的存基础唤上可庆以更斧好地搭把握云整个颗房产吩市场吃；同蕉时也户希望故通过约我们占专业狭的企返划策秧略来汁帮助拳发展楚商树崭立企宵业和融楼盘进之间漆的品听牌效咳应，恶进而券为今容后的捕发展尿打下拌良好熊的口义碑；扩而环席环相牲扣的候前期未工作如为我担们今凳后能什够更治好地嚷为发勤展商渣服务箩做了述坚实什的铺销垫工枯作，荒更希币望发吃展商脸通过策“愚上海肢某住丘宅项扣目栽”白这一燥起点战，为茶今后玉带来璃更加珍美好峰的发涂展前静景。远在销甚售前仁所做剖的一递系列膊准备晌工作瓣，如逮市场副分析负、市律场定地位、愈价格教定位棚等等想对于值今后誓的销我售起呼着至阳关重赢要的锋评估待作用员，而峰所有桥一切剖的前赖期工锦作其肆最终京目的致都是脸为了血楼盘其在今豆后的碑实际缸销售盗当中秤能够迷创造秆良好巨的销怒售业咳绩。脉三、烟品牌竟策略狗思考贵建议师凤品牌杨建立鼓思考东缘起虑目前毒，随携着上芦海整嘱体房鹊产市培场的螺开发岁逐渐代趋于捞成熟外，以芬及整永体房屯产市初场的房竞争唱环境兄日益界激烈俩，使住得各我路房塘产发哀展商怕越来屑越注披重自锁身品字牌的诱市场借效应盐和推狂广力原度，阶以便拘吸引想到更慎多消排费者碑的注领意；毒同时获现今幅购房龄者的谷购房伐行为刮也正认在日常趋理少性化枣和理寒智化胡，因字此房高产商刘的品他牌宣楚传就宣尤为险显得梨重要索。而剥我们佳的目懂的就段在于邻希望闹通过虏详尽寺专业淋的策降划方拔式或樱推广荒手段腰来帮冈助发铅展商系确立找自身罩形象疤在房葬产市扮场及穗消费举者心趋中的献认知党度，能从而壁通过益品牌讯的确关立来绣促动遥自身削项目惰的销虽售力冠度，例并最员终达恐到发咽展商别预期取的销径售目护的。健例：淹深圳版万科臭集团糠自创父业以誉来，志始终咐坚持戒树立环公司读及品堡牌在士房产沃市场南的形筛象。凉通过傍无形仁资产相的积月累，眨不但爪在消响费者行群体犬中建挣立了寻良好监的口服碑，劳而且多形成拦无形趣产业具化资鼓本经钟营，化给公吹司带急来了贴丰厚鸽财富邻回报问。裤再例耐：易秃通房绢产公难司也餐是我聪们的翅全程秩策略线伙伴寻。在推我们治的共色同努屋力下神，坚名持独俊特的黄经营娃理念厕，树允立良击好的萍公司降及品猜牌形剥象，蓄创造冲了独激墅苑宪二期劈75否天1次00暮%销狭售的胜销售缩佳绩功.现刻在已陵在苏育州房细产市哄场及尤消费难者群晶体中夹形成发了良龟好的蛮口碑椒，使斑房产作开发诊与销蛋售蒸器蒸日斑上。旱（二晴）夫建纠议联1、姨整个趁“着上海靠某住箱宅项揭目耗”累地产动须导计入公佳司整泊体C析I系听统，扒包括皆4个告方面令的内谦容：晓开发珍商以惜前的六发展梯历史嘉及进样程进乖行整出合茧导入取企业你的理数念识洪别花——扮MI吴导入天企业勤的法驼则识态别跃——初BI须导入启企业嫁的形辽象识佛别羡——洗VI畏品牌权及发女展商鸦的形到象定汁位熔根据橡发展凳商的塌长远在规划蜂（设刊立公路司上边海总用部）尘立足窝上海赛房产驶市场叮，有六必要耳制定付长远酷的发吉展规录划，牙以便诸为今狭后形挎成连改动开等发建逗设，善产业年化运锋作经源营打信下厚义实的揪市场码知名胆度。南（关到于品什牌的冬策略妻和建鼻议，左如发窜展商棍需要鸦可另鹅外商茶讨提坚供相睁关内仗容的址详细蝴的提遮案。苹）美四、飘区域气消费银者心弹理权悦重比石预测枕及分低析企缘起瘦：湖有了便对竞天争个占案的号分析占；有丢了对锐消费才者的耀分析柿；有刻了对灿本案嫩的分固析；建我们讨将三纽者进似行结轨合对优比分溉析，衡通过朽百分扮百权错重比资的形度式表笼现出寇来。丹目的皇是对她本案卵楼盘估的各监方面黄进行卸对比待分析他，找葱到目符标消聪费者仇看待钉权重易大的侦方面再，可辩在其窜后的斩企划见中进歇行提靠升优忙化，们为销丛售做铜前期素铺垫样。拜新华研路区地域消致费群霜体心侄理权隐重比聚预测牺规划稍设计半单位勒环境捎单体答设计圆房型透建材崇周边滴商配解25均%席10旷%昏25招%蔬12经%蛾8唇%坟7%街20墨%贪会所旬小区够配套容人气拿品牌剥效应拼人文探环境供地理芹位置时竞争豪个案赵合计彼10野%肚10持%池5%匠3%境5%辅-1剩0%徐-3堆0%李10效0%箩新华唐路区怠域消奶费群末体心场理权划重比香分析耗规划帜25嫁%：惜为仇喂辫责歼含采讲苹规划踪是一锻个小亭区的私灵魂窑所在械，也腹是最岁有创急意的吹地方腥。目豪标购茄房者伸对社紫区规茫划也煎是很识重视勉。有招好的紫规划径才有旷好的大环境哗才能它很好至地生跌活。纺设计训单位框5%乡：魔梦舞冬折隙敲景设计且是可容以利店用目要标购隶房者抽的盲钞动跟声随心虎理，拼其对嫌购房怕者有编一定涨的影勤响力考；如蛇果没宫有名阵牌设楚计单雨位的颠话，鄙就可楼以避页过不伯提。慕环境辜25艇%：太弓帐漂椅非纽伶册前管环境缝对目奴标购酒房者窝的购聚房心手理影芹响程页度很脆大。押环境和好坏鼠直接乘影响绑居住事的舒怜适及撒身体华的健覆康。羞我们蛇在此纲上作已了卖诵点的疮分析陶提炼桃，通慌过突口出小破区绿港化的纲比重捎（新舱华路置上唯盲一拥桌有超偿过4灭0%煮绿化夜率的这大型鸟住宅枝小区语）来痰营造扶一个战目标陪购房愧者倾蹦心的俯环境易，对课整体孩售价厦的提狡升起员重要绕作用赢；预鹅计占射权重宝比的象25浴%。裂单体坦设计壤12侧%：浑矮溉曾闸硬公句务着重桶突出惹外立板面的芽幽雅镇格调型，与迎新华礼路整治个居境住氛哥围有忆一个临既协去调又干能张估扬自胃己建绞筑风愉采的三立面侄效果贸。这龙方面娘是引待导目桂标购扁房者侦的一缩方面垦，应棋着重郑于颜滩色的煎冷暖绢度及婶面砖误等方牺面的睛搭配篇，视怨觉效慢果在掀一定义程度拖上关引系到问客户搁个人境的喜葱好程惧度。捏素房型肌15漏%：瓶娃眠芬恢湾戏裂服定扛房型项对于籍目标打购房弊者来哲说是捞很重陵要的生，关习系到公居住斥大小涛，布奉局合绳理与宣否等旱问题醒。所谱以泉建议雹发展富商根砖据市届场的迎真正搁需求巷再进株一步条优化筝组合诉目前杰的房亩型的息配置礼，鸟以便溉在今灰后的零销售策当中絮通过限房型缺的优隆势来沈强化百消费纱者的扩认可怨度。堤建材社7%感：鹊济陶膜穷昆竞忍饮镜伞这方木面关常系到抖目标对购房担者购盘房后闭的生杨活质发量，离可以湖此来吵弥补签其它若的不浆足，劫所以痰应努您力提元高建承材质违量，摄把好跨建筑己质量晃关，脱努力况做到完最好灯，因颠为它掌对楼枪盘整初体售韵价的粮拉升睛非常垄重要盈。景周边摔配套菜5%爱：败子仙寸拌闪堂装这方旬面关掌系到峡目标注购房姻者购必房后槽的生勤活方先便问律题，分因直个接性泰很强丽，所寺以其案权重月比预犹计将城占到烧5%推。组会所遍10酸%：贺兵熟倒夸遥变弊得升到根据仁对本传案区唯域的爆整体渠统计坊分析拘，就扑本区蛾域而钓言，啦小区萄自身互拥有邪独立汉会所知的寥图寥无降几，纹而本格案看“惨26党70倾平方擦米的搂会所浴”些将是悠我们特在今塘后的舱销售动、宣弄传推扮广方毯面的叠一个划大卖虫点，危引导虑消费润者的任购买要冲动残，起市到对荒整体肚售价巷的全断面拉格升。献小区絮配套矛10继%：笑冬天器哲折遗孙小区受的各碎方面堪配套花要齐云全，桶并拥询有良慢好的芝物业烟服务问，它术对目委标购助房者央也是君非常供重要多的，黎对买茧房后众的生抖活有木很大咏辅助纷作用滚。因点此，律我们蓝在这捡方面贤建议阁很多万，将奔在后兔面的肆产品用定位棕篇内至作详崇细的赴分解嫁，辫希望尤通过终优化犬的小酒区配凑套组看合来酷对其妹进行名提炼且拉升眼，最宣终起搅到拉偿升整蓄体售么价的向作用泡。旋人气越5%下：左符惧住藏办肆循怒聋趣人气驾是售羽房的鸣基础拳，只尼有聚旺集更俯多人糖气，处才能还将销疤售策尚略顺浅利的惯执行融。我愉们的伍很多较事情央都是跟服务煮与它兄。但酷是它挥是一匙个非卧常可竭变的醒因素吊，因趋此我晶们只性把它膛预计惊为5燥%。溪品牌贞效应炎3%母：走替志豆鸟额筑丑要因为散目前佩的目迁标购吧房者弓不仅拦对产逼品的魂本身呢关心方，而诸且对围楼盘孟的发规展商办也要鞠求金米牌，输开发甘商曾艰做过泽哪些需楼盘挤，这鸭些都军是他玻的重驶点参蛛照物恋。（假如：梁万科拜他就收形成册了名台牌的两象征安，只蹈要是悼他开哭发的巴楼盘舱就热肠销，储当然然这是流他多笛年来生逐步尺积累劳的成荷绩。肾）我舟们在冤此也怠进行解了提秤炼和欧提升否，对替今后魄的整屡体销胃售应逢有初睬步成矩效。叔人文例环境却15砍%：库流每毙鹊罢预尝诵人文县环境筑是消修费者墙衡量魂一个疮楼盘确好坏赞的直防接依横据之挪一，夸所以悲我门伍在这疾里将凡它预描定为持15葵%坏曲的通宴过新幅华路胁这一拌相当彻高雅备幽静嘱的人橡文居光住环术境，挑来拉慢升并录吸引写更多门购房植者的鸣注意械力，猾但由飘于各剧方面蛙原因冲的影约响，幅只把置它预洗定为脆5%找。傲地理胃位置称25贞%：谈伶寿张葵养摊极就本股区域谅而言吸，本煎案的耍整体转地理住位置愧并不猾是很页理想薪，因亲为地烟段与钥地理迫位置黑的好往坏将悟直接秀影响沉到消奴费者绑的购换买欲痛望，味所以觉由于项位置仿的因舟素可睛能会科对我牲们的汽楼盘青产生搬一定当的的到不利门因素肢，预创计会叛是2夹5%侦。答竞争连个案烦-3何0%晌：克犯长艰汽瓦赶培周围昌的竞萝争个度案对团我们旁的冲茄击较懂大，蜓有相送当一轨部分阳竞争崖楼盘受的产管品比急较成铺熟，栽目标丰购房滨群体恩又很低相近族；在驼这种支不利等的情勺况下新我们抵会运你用我氏们独估特的疗整体斑包装增策略佳，扭对产悠品进嗓行整肌合，障做球到拉柳升整灭体售仪价。滥但我择们预分计来咐自竞疯争个款案的读负面垂因素越最大袄，所浆以将脱其定蔽为-丽30五%。记（三钢）分辜析追规划笑：连从整配个新针华路候的建踢筑规蔽划来图看，编本案谊的规塞划、裤环境仆、商瓜配优糠势分法别占脸到了吉25誓%、糖25唉%和游20秒%的其比例酱，因唉此本宇案在骂今后抵的推尽广中妻，媒歪体宣抹传的张重点醋应该撇放在怪小区番的整换体规舍划（添体现胞出是袖本区钓域唯绘一一尚个规歪模接闻近3刑00电00方平方泰米的拾现代患时尚摔社区纵）、岂新华大路独卡有的孙文化枪底蕴涌以及盟本案将区域见的商耐配优孙势。饰小区敌环境易：效作为缴本案材的另蚕一优踪势是态小区难的绿怠化，冒40伯%的幕高绿弊化率川，在用本案南区域战是绝绳无仅誉有的粪；从暖而为杜今后树广告蒜的推茅广提病升了隆5%鹊左右抢的优激势。岗房型盖：诵本案级总共量推出春了三撕个主悦力房睁型，眼其中总70越%为挺市场沟需求饼最大零的三许房式瓦（面很积略岔微偏例大，掘需要直在今述后的订单价畅上有烫一个妙合理江的百窄分比恼控制就，以卵免由郊于单惕价的均偏高遮而造秧成总聪售价膨的抬昼高）被、另争外就衣是各绝占1纲5%烫的复这室和粥二房昌式，鸣由于须较为冤合理站的房辨型配遮比，优所以骂相对焦于其渐它楼怕盘（段如：拌申亚罪新华筹府）仪而言占，面饥积的栽控制呢还是却较为孩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