深圳地铁商业初步功能规划建议书

深圳地铁商业初步功能规划建议书深圳地铁一期规划概况深圳地铁一期工程包括1号线和4号线的1期工程。1号线一期工程由东接罗湖口岸，西至世界之窗，沿线共设有15个站点；4号线一期工程南接皇岗口岸，北接少年宫，沿线设有5个站点。深圳地铁一期工程总造价116亿，车站20座，里程22公里，将于2004年建成。每公里造价5亿多元，预计投入营运后，共有19列、114节车厢，列车总长140米，额定载客1920人，时速80公里，全天运营18个小时，实际发车间隔8～10分钟。2001年12月27日，深圳市规划委员会审议通过了《深圳市轨道网10年规划》。按照该规划，未来9年，深圳市将投资328亿元，建设约为120公里长的轨道交通。深圳轨道交通近中期规划完成后，将缓解日益繁重的交通压力。目前深圳小汽车交通发展迅速，专家预计在上下班高峰时间，深圳道路系统很快就会全面饱和。深圳轨道交通近中期规划完成后，深圳形成线路总长超过120公里的轨道网，初步形成结构比较均衡的轨道网。深圳市民今后出行的便捷程度将大大提高，深圳城市土地开发和商业繁荣也将被极大带动。二、国内主要城市地铁商业发展概述地铁为人们带来了舒适、方便和安全，它在建设的同时也创造了一些资源，地铁资源的核心是上盖物业和地下商业。在建设地铁站点的同时，统筹考虑上盖物业和地下商业的开发，就可以形成以地铁站为中心的城市综合社区，成为物流和客流的集中地，这样可以提高城市的土地和空间资源，并可以对地铁设施加以充分利用，最大程度舒缓地面交通的压力，创造商机增进城市经济繁荣。地铁是一个固定资产投资的项目，地铁作为固定资产投资是比较大的，深圳地铁一期投资是105亿元，按照政府的带定序数是1：3，应该有3百多个亿的带动效益，如果按照社会的投资效益，是1：5，它应该带动5百多亿元的社会效益。在一期的建设当中，对整个国民经济的带动不是十分突出，因为一期带动的项目是已经建成的区域，在已经建成的区域里，带动关联的产业是十分的有限，对相当的土地资源和房产资源已经出让出去，是在地铁建成之前出让的，所以对项目的直接拉动不是十分明显。但是，未来的地铁通过消费来带动经济增长的后劲潜力是非常大，因此房地产业在一期里面不会能产生整体的效益，但是在一期的零售上面可能回成为深圳发展一个亮点，所以商场今后的经济效应是非常明显的。下面我们将对香港、上海和广州的地铁商业作一简介，以期对深圳新生的地铁商业提供借鉴。香港地铁：香港地铁是世界上运营地铁最成功的城市，是世界上唯一盈利的地铁，盈利的原因就是把地铁上盖物业和地下商业的价值充分的挖掘加以挖掘和升华。香港地铁年盈利27个亿，其中有23个亿是从上盖物业和地下商业上获得，香港地铁赚钱，不是地铁本身赚钱，这就是香港在建地铁的同时，充分利用了地铁资源，也为他们带来效益。香港地铁是上市的，上市的原因主要是依靠上盖物业和地下商业。香港地铁有了上盖物业，有了地下商业，才能盈利，盈利之后才能上市，上市之后，才能够用社会的资金建设地铁，形成了一个运营地铁的良性循环，这就是香港盈利原因。地铁本身也要创造利润，地铁主要目的是增加客流，缓解地面交通压力，另外为了更好的促进地铁资源环境的优化能力，地铁也需要商业化，它需要乘客做支撑，通过整合地铁站点上下、区间商业的商业资源，一方面可为乘客带来生活上的便利，另一方面也可优化地铁综合社会环境，再者，也可为地铁公司创造丰厚的利润空间。香港地铁自1979年开始运作以来，早已成为香港人生活的一部分。地铁带来人流，人流造就了“时代广场”、“置地广场”、“太古广场”等一大批香港购物天堂。香港地铁物业旗下四大商场———德福广场、青衣城、杏花新城和绿杨新村，尽管位置并非位于黄金商业区，有的商场甚至位于远郊，但其商铺出租率却保持在100%的水平，年租金收入达7亿港元。香港地铁商场能保持100%的出租率，笔者认为关键在于对市场研究透彻，定位清晰。青衣城作为香港首个主题商场，以海洋为主题，所有的商铺均按海洋主题进行设计，概念新颖，设计妥贴，轻易获取了广大香港市民的芳心。随后，德福广场和杏花新城分别注入时尚阳光及浪漫欧陆为主题，成为香港消费潮流。香港地铁上盖商业无一例外采取相同的做法：“只租不售”。这样做为的是拥有绝对话事权，更有利于商场经营。香港不少开发商自进入地铁上盖商业投资开始，就将其定位为长线投资，落成后商场每月的租金回报，只需高于同期的银行利率，利润就被认可。对于租户，香港地铁物业还引入了优质服务计划，即邀请顾客对租户进行服务评审，每季度公布一次评分结果，评分较高的商户将在续约时给予好的位置，而评分低的客户下次将不予续约，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。香港地铁沿线的大型商场每到5至10年就会来一次彻底的停业翻新，过时的项目被操盘手毫不客气地清出场，再重新寻找一些代表潮流的商家进场经营。综上所述，只租不售，统筹安排是香港地铁商业成功的关键。节广州港地铁狡：料20型01言年广昨州地廉铁在江商贸冬方面芒的收芳入是彼12能00嗽万元筒，2饮00许2年违的商犬贸收穿入是舱17亲00烈万元过，预膜计今城年还添将以典20吸%-烈30茅%的默幅度央增长桑。捷随着莫地铁昂二号蔬线的掌开通昌，广借州地宪铁已彼经转望变了切原来弱仅是撑市政浇工程伞的概汉念，颗逐渐尼走向誓搭建疑商业杠物业赤利润晴的时丈代。股票从广辣州地宫铁公评司有尊规划竹将连评锁便剂利店划、洗祸衣店床和冲谅印店芬等引屯进二愧号线钟，到闷房地宴产商为开发沿楼盘敞上大恰打帖“杏地铁宇上盖碰物业仿”袭的概古念，骡都在疗向人搁们透递露地锤铁沿能线物盲业潜营在的劫无限刘商机仿。推阅“胖地铁组商机决”繁最好秋的诠哥释就物是，狱地铁循的开裁通会喘带来泉人流贸，充侦足的茄人流束就直亲接解亿决了拔商业膨选址仇需要烦考虑江的客栏流量悟的问假题。倘据统弄计，霸目前汉广州驼一号摇线的璃客流妙量达境到1检8万战人次唱，刚跪开通骂的二验号线辽在元套旦期残间的村客流驱量也唤有7补.2贼万人萍次。茂租习天河殊城和蔬中华录广场芒目前烛人流票量的委膨胀甘无不分与地徒铁引怕发的还人流日相关鹅。据台统计冤，天演河城貌目前肆70倦%的松客流捏量来蹦自珠术三角玩地区讯的消国费者斥。而掘调查针显示躬，这庭些消弱费者腰到达您天河录城的真方式浆，大剂多数络是通保过地焦铁。吹头请据地落铁公枣司的诸报告梯，预壁计到幕20表10编年，灿仅三碧号线玩的日供客流大量达绳40分万人伸次，雾整个鼠广州诊市轨脱道交业通网习的客依流届冒时将等达到涉每天跌18旷0万辆人次障。吨简其实凯“灭人流东效应伟”笋带来箱的逝“陡收入齿效应致”菌在广余州地那铁一求号线杨中已驼有所剖体现伴。开沫发商未贸达“战大物望业摇”修的概这念已悄进入垒了广泥州地祥铁公挣司发赞展的壮议程胞中。钱如在还公园导前站著的人阁民广岛场开橡发占驼地1孙万平傲方米歇的四歇层地祸下大削型商抚场；违在2誓号线吃与3锯号线居交汇京的客燕村站玩，开龟发一屡条大划型的两地下前商业鞠步行说街；泽在黄素沙站此，计蕉划与野香港指的和部黄集姻团共沸同开没发占钟地3洁.2垮万平勾方米芒的地码下商该厦。新另夜虽然抄地铁鹊商业突商机拢无限柏，但驴是如推果不愧加以里统筹竭运作绝，协项调安艘排，准只重雷视短士期利扮益效争果，图也会诉带来峰一定芝风险上。陕粘来自摸广州闷中原嚼地产永的分仗析显龙示，跌广州颜一号蕉线上关的火这车东捞战、忠公元地前站丙、体剪育西困站和掉芳村房站等梨地的芬商业乳经营船就值欠得商丽榷。终重菠火车六东站态上盖刻商业轨物业民主要预有中档泰百贪盛、孤美食叨街和箩天誉些花园冻的一祥、二斩期商咐铺。遭当初还百盛涛进驻谈中泰孔就是到打着横口岸前经济吐概念浑，结房果自春20课01届年1异月1已9日陕开业东来，桨人流君量并客不如防人意锅。勺与此最景况协相同仪的，阴还有扶体育络西路吧的天羞河服奥装皮狐具城哄、公终元前甚站负需二层堤的时探尚在畜线和凳中旅构商业遭城等控。欣弯如把亭百货灿公司达建在摘火车总站旁驴，一杀方面惊出站狐的顾剧客都务急于辱回家童，不见能吸轿引过削客，响另一药方面头，城筛里的闯顾客慢又觉骂得到年地铁枕总站啊太远撑，于残是，补在周辱围没蚁有太永多固肤定的墨居民芝消费赏群下域，中爪泰百晚盛很惜难搭皱建口都岸经怖济的蔽概念蚊。而伸体育版西路恋、公尼元前还站和鼻芳村剂站的遇商业绸也因映为没阅有明归显的集经营踪特色更导致劝知名喂度不拦高，黑甚至核有人虚提出骗公元妈前站剥的中眼旅商唱业城泳更适摄合发溪展酒壶店而悟不是桃商业结。燕诉据了愉解，川当初谷广州俯兴建京的地击铁一税号线束完全任属于跌政府促的市兔政工胡程，绑主要递是为抚了解村决交嚷通问哑题，捉并没贺有很坏好把竞铁线征路与墓城市顶的商研业布铅局结蠢合起衰来。括恐环市戒路就泽是明掌显的圈例子丸。在柔一号喘线地以铁还迎没开河通前性，环奉市路史是广栽州的减集大环量写狭字楼挽位置灾以及区商业列的C交BD蛇(中留央商售务区冷)中刘心。孙但是扬，随叹着地站铁一都号线辽开通框，大镇量的池人流愚流向件了有厨地铁叛达到支的天乘河城寇、中彻华广属场等罗地，悄而环手市路迹由于索地铁梅不通资，交违通不怒够方延便等杀原因晒，C被BD睬的地跑位逐只渐旁童落。展不剧商业估规划难滞后兽，广钱州地呜铁一滚号线纪对地折铁商追业的桐规划诉远晚顷于地驱铁工尿程的逐完成且。建你成4扎年的遇地铁皮一号玩线上港，东确山口抱、陈素家祠挂地铁斯的商图业物大业也历是去特年才叠开始包规划损兴建吐。踢族广州尾地铁穿公司念已在智20题00仇年成厕立了哪广州痕地铁牛资源赵开发还部，赌负责奶地铁封附属莲资源亚开发围利用炊，并留希望蚂通过嫌借鉴晴香港沙地铁尸的开朵发模扁式来鼻解决辜地铁电连年态亏损兽的难曾题。键据悉凭，投厘资1依22旱亿元结的地豆铁一肃号线赔运营哄3年材后，予每年舍的运壮营收损入保恒持在基1.妄8-磁1.鼠9亿硬元，候而运娘营成小本却续高达风2.饺2-况2.款3亿没元，麦仍未岔摆脱盾亏损俱的局凝面。接赞含目前纱，地似铁一快号线详车站务商铺真出租蜓率已乏达1击00接%，禽药品菠、皮世具、沉报刊笔、点围心、草冲印禁、洗劝衣、垮银行羞等各屋种连悉锁经类营遍裕布一誉号线订的1切6个议车站挣。地楚铁二剂号线杠车站蛋内也削已经洽进驻在了便歼利店咱、洗章衣店挣等连河锁店鸭铺。来据悉黑，广钻州地论铁正住在申忌请获秤取地打铁三窗号线史上盖形5万厅平方落公里盛的地届块。宽真担要想足好好荣利用袜地铁算商业爱这个局商机伶，关孩键是遭把握勤好外哀部因匙素和吐内部兼因素剧两方苦面。孤蕉侵外部贱因素侦主要应是周绝围要辽有成确熟的扎商业浊区做叉衬托无。因荡为仅臂凭一谜家商汗场难锣以吸乎引到帅足够疑多的扇人流谋和消司费者绢。同座时除真地铁名外，庄还必胳需有必便捷粗的地从面公帽交体朱系，怜因为宗地面趋的公好交体画系占浇据着致公交础体系命80波%以滴上的宇份额俘。切械而且茎，还帐必须肥有一做个公有众的恭活动岭空间遭环境财。游哲、购倡、玩令有机跃地结彼合起河来，骡就可蝶把所坏不能震吸纳元的人荐流暂疫时引页到周咱边去晶。示呆内部幼原因区是指馒商场技的经羽营面邻积要签大，勺要以饺特色教经营下吸引尸人流让，塑毒造品感牌保泛持人枝流，释并根择据人宽们的渡消费俗心理垮及购雹物潮闸流来雀不断张地调莲整自厕己。趋右偏商场因的经培营面喂积必棵需足宣够大碧，一赵是可届以增物加品坝种，障另外乳则可就以有秤足够润的空拉间去友容纳榆消费滨者，姻为他度们提坏供一鲜个良酸好的税购物盼环境吉。只阅有特菊色经钉营才报可吸建引到甘尽量曾多的拿人流维，通绵过塑意造品刚牌保医持人迫流。粥睡搭像地诞铁一别号线枣上较亲成功轰的中蹲华广湿场通振过吉守之岛贞、中院华百揉货两某大主耗力店球来吸萄引人团流，街同时邻，充步分利澡用其拌紧邻席陵园众手机有电讯土一条押街的槐优势终，把白手机梯电讯术、数霞码产往品的咬销售牲也吸自引到坐中华面广场稼中来科，形麦成了深自己眯的特干色。颈并利款用靠号近英隆雄广株场及抬足球龙场的榨地理蓝优势吓，每粱逢有淋重大逃的足雁球赛稀事都踢把大拨屏幕散摆到歉广场粥上来姥吸引派顾客址。历上海瑞地铁胶：今马上海袄在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