不动产登记簿册证培训

不动产登记簿册证简介目录不动产登记簿册证的制定依据和思路不动产登记簿不动产权利证书和登记证明不动产登记簿册证的使用要求《物权法》第14、16、17条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。2013年11月20日，国务院第31次常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。不动产登记簿册证制定依据不动产登记簿册证制定依据《不动产登记暂行条例》第8条第1、2款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。”《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）明确规定:（一）自2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。不动产登记簿证样式包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》和《不动产登记申请审批表》，具体样式、内容及使用填写说明见附件。（二）《不动产登记簿》由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。（三）各省（区、市）国土资源主管部门（不动产登记主管部门）要加强对不动产登记簿证使用情况的监管。采取检查、指导等多种方式监督不动产登记簿证在本区域的规范使用。统一登记簿册证的意义统一登记簿册证，是建立和实施不动产统一登记制度、落实国务院“四统一”的要求，也是落实《物权法》、贯彻《不动产登记暂行条例》的产物。统一登记簿册证，是统一登记信息，消除“信息孤岛”，建设全国统一的不动产登记信息基础管理平台的要求（数据要素），有利于建立统一开放竞争有序的市场体系（产权是市场经济的基石），支撑国家治理能力和治理体系现代化（服务管理与改革）。统一登记簿册证，能够更加有效保护权利人合法权益，便捷登记信息查询，方便群众和企业。登记簿册证制定原则统一融合：以统一为方向，对相关联的不动产（如地房、地林）及不动产权利（如林地所有权、草原所有权与集体土地所有权）有机融合，增强不动产登记体系的科学性和协调性包容创新：充分继承吸收原来各类不动产登记已有的登记内容，适应不动产统一登记、登记信息平台建设和登记簿电子化的新要求，采用表单式的设计，从形式和内容上进行集成创新。全面准确：全面记载不动产的自然状况、权属状况和其他事项，准确反映不动产权利的归属和内容，确保登记的公信力，更好发挥登记的公示作用。登记簿册证制定原则便民利民：兼顾登记申请人、登记人员及相关主体的合理需求，科学设置登记信息，统一权利证书内容，方便企业和群众办理登记，满足社会对登记信息的查询要求。支撑管理：保留原有重要的管理性登记指标，通过登记及有关交易、审批信息的互通共享，支撑各部门不动产行政管理和行业监管，为国家自然资源资产产权制度、不动产财税制度改革等奠定基础。

申请受理发证登簿审核不动产登记申请审批表不动产登记簿样式不动产权证书和登记证明样式覆盖登记全流程

登记簿册证的基本关系不动产登记申请不动产登记簿不动产权证书和登记证明不动产登记审批登记原因证明材料登记过程中相互关联

登记簿册证的基本关系目录不动产登记簿册证的制定依据和思路不动产登记簿不动产权利证书和登记证明不动产登记簿册证的使用要求登记簿编成思路：根据《物权法》和《条例》，以物的编成和一簿多页的活页方式统一不动产登记簿。登记簿采用物的编成，突出宗地、宗海的主体性地位，将同一宗地、宗海范围的所有不动产编入同一不动产登记簿；突出不动产单元作为基本登记单位的基础性作用，用不动产单元号串联不动产的自然状况、权属状况和其他事项登记信息，确保一个宗地宗海一簿、一个不动产单元一本、一类权利事项登记信息一页的逻辑性和层次感。多个登记簿可以归集成册。以宗地和宗海为单位编成，彰显以土地和海域为基础的原则。登记簿编成登记簿采用物的编成一个宗地宗海为一簿一个不动产单元为一本一类权利事项登记信息为一页登记簿编成不动产权利的首次、变更、转移、注销、更正和其他登记，在登记簿上记载。但宗地、宗海的界址、面积等变化导致宗地、宗海范围变化的，须更换登记簿。房屋等定着物变化导致不动产单元变化的，根据实际情况，须更换或者增加相应登记簿页。不动产设定抵押权、地役权或者发生预告登记、异议登记、查封登记情况的，在原登记簿上加页进行记载。通过不动产单元号，与不动产权利登记信息关联。不动产登记簿采用“活页”方式，不动产权利及其他事项登记信息表格中，一般情况纵向记载不动产权利及其他事项的首次登记信息，横向记载变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等信息。登记簿可以根据实际情况续页。条例第8条第1款规定：“不动产单元具有唯一编码。”

——细则关于不动产单元的界定不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、有固定界限的封闭空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）对不动产单元的编码规则做了详细规定。不动产单元登记簿三个编号宗地、宗海代码：在权籍调查中形成的宗地、宗海编码。业务号：是登记业务收件的编号，有登记机构自行编制。如可以用201503010001，表示2015年3月1日第1个收件。不动产单元号：不动产单元是适应不动产统一登记的理论与技术创新。《条例》规定不动产登记以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。登记簿三个编号总体上，不动产单元号将土地（宗地）、房屋（幢层套间）、林地（宗地）、海域（宗海）、承包地（地块）有机融合，以确保土地与房屋、土地与林木、海域与海上构筑物等一体登记；宗地、宗海或者宗地、宗海+土地或者海域的定着物组成不动产单元，宗地、宗海代码+土地或者海域定着物代码作为不动产单元代码。登记信息相互关联。不动产的自然状况、权利状况和其他事项以及每个权利和权利人通过不动产单元号关联。不动产登记的申请、受理收件、审核、发证以及资料归档通过业务号关联。

370202

001002

GB00012

F00210012行政区划代码地籍区和地籍子区宗地号定着物代码不动产单元号条例第8条第3款规定：不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。登记簿记载的对象包括：不动产自然状况、权利信息（包括所有权、用益物权、担保物权）、涉及不动产权利限制（如预告登记、查封登记等）、提示的事项（如异议、补证或换证等）。登记簿内容目前的登记簿样式，按照《条例》的规定，主要分为宗地和宗海基本信息、不动产权利登记信息、其他事项登记信息三大部分。共有26张表单（2张基本信息+10张权利信息+5张事项信息+6张附图+2张封面+1张目录）。主要是实现登记簿以宗地、宗海为单位进行编成，应对复杂的不动产权利体系。登记簿内容基本信息部分分别反映宗地、宗海的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况。登记簿内容权利登记部分反映不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。具体包括土地所有权，建设用地使用权、宅基地使用权，房地产权，海域、无居民海岛使用权，构（建）筑物所有权，土地承包经营权、农用地的其他使用权，林权，其他相关权利八个部分。其中，房地产权登记包括项目内多幢房屋和独幢（层、套、间）房屋等两种情形，并附带建筑物区分所有权业主共有部分登记信息。内容基本分为权利人信息、登记类型和登记原因信息、权利期限和权利价格信息、定着物（房屋、构筑物、林木、矿产等）自然状况信息、不动产权证号信息以及附件信息。登记簿内容其他事项登记部分反映不动产权利的限制和提示事项，包括抵押权和地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等五个部分。内容基本分为权利人或者申请人信息、登记类型和登记原因信息、权利有关期限和价格信息、不动产登记证明号以及附件信息等。登记簿内容一个宗地或者宗海内，有两个以上不动产单元的，应填写不动产权利登记目录页和不动产权利及其他事项登记信息封面页。按一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项登记信息一页，填写本数和页数。登记簿内容当一个不动产上只有1一2种权利时，只需要填写其中的几页内容。如国有建设用地使用权登记，需要填写宗地信息页、附图页和建设用地使用权登记信息页；如建设用地使用权和房屋所有权登记，需要填写宗地信息页、附图页和房地产权登记信息页、附图页。若其设定抵押权、地役权、查封等其他登记事项时，不重新换薄，直接在原有登记簿上增加登记页。登记簿内容不动产坐落宗地/宗海代码登记机构登记簿首页登记簿内容不动产类型土地状况空间坐标及四至登记时间登簿人附记变化情况宗地基本信息登记簿内容宗地附图登记簿采用电子介质的，附电子的宗地图登记簿采用纸质介质的，可以打印或者粘贴经登记机构审核的宗地图登记簿内容宗海基本信息不动产类型海域状况无居民海岛状况用海、用岛坐标登记时间登簿人附记变化情况登记簿内容宗海附图登记簿采用电子介质的，附电子的宗地图登记簿采用纸质介质的，可以打印或者粘贴经登记机构审核的宗地图登记簿内容不动产权利登记目录一个宗地或者宗海内，有两个以上不动产单元的，应填写不动产权利登记目录页登记簿内容不动产权利事项登记封页一个宗地或者宗海内，有两个以上不动产单元的，应填写不动产权利及其他事项登记信息页不动产单元号登记簿内容土地所有权登记信息业务号单位登记原因分类面积登记簿内容建设用地使用权登记信息权利人共有情况登记类型登记时间登簿人附记变化情况登记簿内容房地产权登记信息房地产坐落土地使用权人独用土地面积、分摊土地面积项目名称等规划用途房屋性质建筑面积登记簿内容房地产权登记信息房地产平面图登记簿内容房地产权登记信息幢、层、套、间分摊建筑面积登记簿内容建筑物区分所有权业主共有部分登记信息建筑物区分所有权业主共有部分权利人登记簿内容海域（含无居民海岛）使用权登记信息使用权面积使用金总额使用金缴纳情况登记簿内容构（建）物所有权登记信息构筑物类型登记簿内容土地承包经营权、农用地的其他使用权登记信息（非林地）发包方权利人共有情况土地所有权性质草原质量登记簿内容林权登记信息林地所有权性质主要树种株数林种起源小地名登记簿内容其他相关权利登记信息（取水权、探矿权、采矿权等）登记原因权利内容登记簿内容地役权登记信息地役权人供役地权利人地役权内容登记簿内容抵押权登记信息抵押方式登记类型在建建筑物抵押范围被担保主债权数额债务履行期限最高额债权确定事实和数额登记簿内容预告登记信息权利人义务人预告登记种类登记原因登记簿内容异议登记信息申请人异议事项注销原因登记簿内容查封登记信息查封机关查封类型查封期限查封范围解封机关登记簿内容登记簿由登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。登记机构可结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。条例第9条：“不动产登记簿可以采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。”随着信息技术的发展，不动产登记簿页的电子化是大势所趋，故要求以采取电子介质为优先原则，并与纸质簿页并存，这已为国内外经验所证明。鉴于传统纸介质不动产登记簿页仍有存在价值，故不宜采用一刀切的方式强制推行电子化方式。也延续《土地登记办法》第15条第3款、《房屋登记办法》第24条第2款的经验。登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。采用电子介质的地区，应按照登记簿的样式，对现有登记信息系统进行升级改造或系统重构开发，采用菜单式组合、固定电子表格等方式制作登记簿。采用纸质介质的地区，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿。登记簿介质规范登记机构行为，强化登记簿管理是重要的立法精神。不动产登记事项一经登入登记簿，就具有法律效力，非经法定程序，其中的记载事项不为任何人、也不因任何原因而改变。除依法予以更正登记外不得修改登记事项，更正登记程序的启动以登记错误为前提。重点把握好准确、完整和清晰的法定要求。登记簿管理条例第10条：“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。”一是明确登记簿的责任主体，落实专人负责制。在《物权法》基础上，进一步要求登记机构指定专人负责不动产登记簿的保管。同时，强调登记机构必须建立健全安全责任制度，予以法定化，便于登记簿保管工作的常态化、制度化。二是充分考虑纸质介质登记簿的特性，提出具体安全保护的措施要求。登记机构应当建立符合安全保护要求的专门场所，存放登记簿和权籍图等登记原始资料。除法律、行政法规另有规定或者为避免遭受损害外，不得将登记簿携出登记机构。登记簿保管条例第12条：“不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。”三是主动适应信息化时代网络安全的要求，从软件和硬件上明确电子介质登记簿的防护措施，要求采取信息网络安全防护措施，应对各类网络安全风险（黑客入侵等），确保登记簿资料的安全运行管护，保证电子数据安全。任何单位和个人不得擅自复制或篡改电子介质不动产登记簿信息。各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。

登记簿保管条例第12条：“不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。”由于登记簿是不动产物权归属和内容的根据，一旦灭失或者损坏，将给权利人及利害关系人带来不测和损害，故而，本条明确登记簿的修复、重造等重建机制，以确保不动产及其权利状况有据可查。《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存。不动产登记辖区会因行政区域更改等原因而变更，由此导致不动产登记机构管辖区域发生变化时，需要进行登记簿移转，这是属地登记的内在要求。登记簿保存和移交条例《条例》第13条：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。”目录不动产登记簿册证的制定依据和思路不动产登记簿不动产权利证书和登记证明不动产登记簿册证的使用要求权利的证明：我国历来有对不动产权利人颁发权利证书的传统，《不动产权证书》就是新时期实施不动产统一登记后，给权利人颁发的统一证书。“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人申请登记，领取不动产权证书，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。便于交易：权利人也能够根据证书记载的内容，及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，有效便捷地开展有关交易，保护和实现不动产合法权益。利于监督：将发证作为登记的一个环节，给权利人发证，证书发放的及不及时、记载的准不准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范登记行为。权利证书也是重要的不动产权属来源材料，是申请登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记的内容，提高登记质量和效率。证书和证明的意义证书：以内容一致、版式多样的方式统一不动产权属证书。在统一名称、统一内容、统一监制的基础上，考虑城市和农村的不同需求，设计“一证一权”（单一版）和“一证多权，（集成版）两种权利证书，确保样式统一、版式可选、一证多用。证明：抵押权和地役权发放证明不使用证书，主要考虑：一是《条例》仅规定了不动产权属证书和登记证明，抵押权和地役权是从权利，若与基础权利一样都发证书，不仅技术上难以操作（从权利信息指标与基础权利指标差异较大），还会导致证书记载上的混乱。二是证明并非不能适用于权利，如“在建工程抵押登记证明”。三是抵押权等设定频率高、变化快，使用证明便于交易，降低成本。证书和证明的设计思路主要反映不动产的权利人、共有情况、坐落、单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限以及权利其他状况等。其中，单一版证书可以记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。如建设用地使用权及房屋所有权；土地承包经营权及森林、林木所有权。集成版证书可记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利，如某一权利主体在农村拥有的多块承包地、宅基地、集体建设用地及其房屋、林木权利等。具体填发版本由当事人选择。目前主要使用单一版。证书的内容用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不发证书或证明。证明的内容证书和证明样本证书和证明样本证书和证明样本证书和证明样本证书和证明样本证书和证明样本证书和证明样本证书和证明样本证书和证明样本证书和证明样本证书和证明样本二维码登记机构盖章及时间证书和证明的编号证书号和证明号证书和证明的具体内容

证书、证明的使用和填写证书和证明的使用和填写二维码登记机构可以在证书和证明上生成二维码，储存登记主体信息。二维码具有防伪和便于检索查询的功能，由登记机构自行打印。存储信息由地方根据实际确定。有地方存储证书号、不动产单元号和业务号；有地方存储证书号；有地方存储证书号、不动产单元号和权利人。（为证书电子化创造条件）证书和证明的使用和填写不动产权证书和登记证明应当加盖不动产登记机构的“不动产登记专用章”。依据《条例》，不动产登记机构为县级以上地方人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如：××县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“××县国土资源局不动产登记专用章”。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。登记机构应当按规定尽快刻制并启用“不动产登记专用章”。

证书和证明的使用和填写不动产证书和登记证明的编号即印制证书证明的流水号。证书为D00000000000、J00000000000分别表示单一版、集成版证书；证明为00000000000。数字一般为11位。前2位为省份代码后9位为证书印制的顺序码。码值为000000001～999999999。如江西印制的第一本单一版证书编号应该为D36000000001，印制的第一本证明为36000000001。

编号的区分，便于证书印制的管理证书和证明的使用和填写不动产证书和登记证明的证号

A（B）C不动产权第D号“A”处填写登记机构所在省区市的简称；“B”处填写登记年度；“C”处一般填写登记机构所在市县的全称，特殊情况下，可根据实际情况使用简称，但应确保在省级范围内不出现重名；如泸州市和泸县（泸×），长沙市和长沙县（长沙×）。“D”处是年度发证的顺序号，一般为7位，码值为0000001～9999999。如鲁（2015）青岛市不动产权第0000001号

证书和证明的使用和填写不动产证书中的“/”

证书中权利类型、权利性质、用途、面积等内容，在填写时，涉及土地、海域及其房屋、林木等定着物时，两种权利的有关内容需要分别填写。这时，应该用“/”分开。“/”由登记机构自行打印。

证书和证明的使用和填写使用期限问题证书上的“使用期限”指的是国有建设用地使用权、海域使用权和土地承包经营权等的使用期限，不是指房屋所有权的期限，房屋所有权不存在使用期限的问