烟台项目专项市场调研报告

烟台项目专项市场调研报告.doc*祥隆企业集团烟台项目专项市场研究报告猫凌峻滨地产痰（中寿国）患有限吵公司磨二零窑零六挺年七劈月目录TOC\o"1-2"\h\z沫第一葬部分亭：市富场调煮查概级述一三\h晃4数第一提节：绳市场席调查旅序言潮5紫第二弦节：另市场眼调查检目的一五\h查5烛第三碎节：左市场话调查瞧方法湿6枕第二弃部分帝：烟炎台市箱城市鬼宏观托环境松8喂第一位节：惠城市骨概况一八\h衫9热第二惑节：购城市猛经济点10惜第三策节：蚂居民事生活天一五谨第四在节：充烟台蹦市城磁市规浙划及祖各区阅功能阳分析收17参第五虽节：边莱山连区现巾状、粱规划流及发次展军19瞎第六灶节：赴本部碧分小燕结虹20斑第三阻部分版：烟阁台市众房地送产市勿场概遍况及妇发展皆趋势予22昂第一海节：附烟台孤市房话地产胶市场镜概况婶23蒙第二缝节：板主要葱城区厘及板轧块分沉析特26翅第三辱节：咐烟台祸市房沟地产葛发展柜趋势欠32缓第四成部分品：住吴宅市紧场分冶析及浸区域井潜在往市场由供应枕量预辉测茧36袍第一陪节：只主要秃在售袖项目勾分析久37汤第二扛节：扇竞争至对手须横向该比较与分析霜42凝第三赶节：膛莱山皱区房毅地产片市场肢潜在刻供应个量分子析较46升第五及部分插：商搞业市浑场现概状及赏发展留分析栗48蜘第一掠节：展烟台屯商业辽调查闷49银第二嫩节：湿业态供调查拼分析啊62惯第三申节：杏典型恶商业探项目战调查溜70叼第四头节：培莱山盛区商话业调仍查锐81杰第六擦部分哈：莱誉山区甲人口涂、项季目周烧边环矮境及毕地块讽分析止87据第一役节：颂区域厌人口伶现状姿及发玻展分研析甜88态第二泼节：赖天合耀城项欢目区刃域周斯边环阿境及闲地块它分析伪89泰第三循节：队埠岚埋项目米区域钩周边妨环境沸及地遥块分鸭析盏94休第七施部分佳：目怀标消知费者韵调研桌10级6莫第一蒜节：叹住宅雾消费郊者调惰研丑10捞7揪第二疼节：可商业升消费央者调草研些11盟0寿第八计部分撞：媒裁体调走查及五建议埋1一加五裙第九晚部分哑：市曾场调猜查重油要结泡论及掠项目溜建议晒12碑0纵第一缝节：挪市场抱调查王重要观结论猜12泛1钉第二扩节：蝶天合有城项送目建章议铃12坟3脑第三土节：俯埠岚肤项目劲建议奋12敏4朵结束州语肝12洪8芬附件英：楼特盘个俱案分射析残12肌9搭第一辆部分眉：市撇场调化查概些述过第一紧节：湾市场座调查楼序言共凌峻缸公司绝市场喝调查歼小组凳于正6月与8日及——挺14百日对造烟台纺市主毁要城拴区房房地产阵市场郑进行瓦全面全调研避，对音主要宣在售旅项目后、竞矿争对号手作贿深入群调查访，同共时与辫消费监者、谣媒体商、业言界人邪士、惕销售展人员犯等进灿行多壳方面拍沟通舟，并贴与发夕展商先交流灶了对脱项目超的看石法。潜天合嗓城项增目规堪划已坛定，集即将宋步入替开发泉阶段掀，只拆对二姨期户抹型微郊调及刷对小膀区景讲观进享行建乌议，叮目前败主要头工作轨侧重举市场滔营销问方面堆；而携埠岚蹈项目浇地形瑞复杂湖且商假业体娃量较肚大，未如何幼规避歼风险蛙，确般保裕两个强项目剩成功羽开发考，想我们罪必须寸面对氧如下辰课题敞：吹一、伶烟台饮市城涨市宏富观环邮境；啦二、刊烟台恶市、箱莱山桶区城抽市规谋划；耗三、抖烟台车市、舟莱山狮区房会地产丽市场睬现状凉及发兴展趋月势（沫住宅损、商续业）骂；坚四、母烟台夸市、但莱山础区商页业网薯点规感划；俯五、粒市场原主要倡在售旧项目冤调查球（住膀宅、刑商业享）；印六、励竞争绩对手敏及市锁场潜里在供炮应量闷分析量；起七、赔烟台糠市已就经营彩的大胡型商字业网区点、苏超市议、百团货等陵调查久；式八、弟莱山齐区人疤群分帜析；神九、博项目逝区域借环境最及地薄块调胖研；诚十、血主要健目标日消费漫者调求查；礼十一长、媒开体调道查。棋本调伏查报泳告旨绘在围湖绕但迁不限仗于上壤述问绝题展的开，犯通过饲对数尾据、彻资料吧的整紧理、亲分析未，得个出市愿场调把查重傅要结惊论，斑从而痰提出躬对项蚁目发浙展有爽建设久性的吵建议匪。迎第二疑节：飘市场秃调查洁目的牺本次戴对烟汗台市唐、莱郊山区居进行糊房地旺产市现场专梢项调降查，枯最终鱼目的金是在爷充分识搜集第、了蛮解烟巴台市咱、莱宪山区悲房地五产市耽场有夏关数榨据的饮基础再上，丙从动霞态角渣度分昂析烟沃台市谊及莱朴山区援房地变产市刘场现呀状及而发展心趋势朗，从营而论日定项原目在具本区范域的暂发展抵及潜给在机堂会，按为项睛目进竖行市梨场定着位、敢产品莲力提储升提旅供有盈效支艺持，飞并为勺项目猪制定刃合理剩的产盘品力杂提升种和营蒜销策询略。匹为此援，我今司组胃成了真专业虎调研琴小组槐对烟斧台市禾及莱齐山区磨进行顷细致饱而深杜入的怕市场接调研治工作萄，通器过对碑相关邀调查锁数据于及资拒料的扁收集灵整理保，进充行了化多次饰深度横讨论疯与专填业分仰析，敏最终谊形成成本报裹告，道力求应对烟婆台市蚊与莱册山区威的房视地产轧市场哲做到托深刻滨、精川确的门认识绿，为宝贵司饺项目讽开发拜运作符提供秘有效饶的指闯导建斤议。颜第三俯节：等市场粮调查宾方法系一、息资料停搜集舰（一宋）发咸展商巡协助烂提供木主要玉内容批包括柿项目懒所在弹地块喊特点做、项裁目远堡景规矛划及铃当地菊政府偶部门紫相关置信息且及统约计数播据，日包括题房地鹿产开僵发量撑、成廊交量拔、成害交价阻格、煮政府觉未来须规划揭蓝图罚、地秀块所草在区庭域的轨规划阻状况错。仆（二味）文伟献资伸料及汽网络殖搜集消搜集路有关耕烟台馆市及脚莱山但区宏报观经通济、绢城市秀规划逃及房竖地产顽市场其发展微状况炒等有劲关资表料。食二、火实地趋走访掘调查片主要历针对释在售熟项目遍、竞耍争对型手、酬市中伍心可卵参考押项目吹、区详域环泉境、爹项目糠地块胖进行事调查颈，通被过市毙场调秘查小扒组人沫员走智访获蹈取第哥一手背市场钱资料注。在报对项证目区板域周瞒边竞李争项忍目、目可参宣考性技项目忌的调吩查中厦，通偿过市忧场调泽查小畏组事愧先设斜定的月问题探，以婆购房向者身唯份向滤销售麻人员迎获取杯资料滨。宜三、统深度敬访谈头（一壳）与山发展被商领瑞导、灰主管莫及市叶场部杰人员漏座谈券由凌码峻公汇司市傅场调捐查小毛组就真预先裤准备吐的问老题与车发展剪商领呜导、樱主管嘴及市另场部测人员减进行理深度代访谈比，初输步了宪解项桂目情论况。桐（二载）与贩目标乏消费碧者座创谈鬼采用僵访谈知形式逢，就衣目标蒸人群战的消防费心思态、佩生活洁习惯关等方孟面进脾行双野向沟义通、既交流述，提四纯出繁对项赵目的界深度呀认识纯和理软解，毫为确瘦定项薪目目蜡标消携费群陵提供为可参乌考依纺据。赶（三佛）与著房地缓产同静行、旨业内奸人士争、销甘售人阵员进滤行座窄谈役采用复面谈捡形式慕，就洞烟台筒市、侧莱山岔区房腰地产禾市场落情况赠及目闲前市蜜场认第识进除行深右度面俊谈，盒为项佩目的词发展阁提供碎参考舅依据颈，同楼时也齿为项顺目的盐推广史提供怖策略溜参考航。缺（四葬）拜计访媒诊体行搏业人铺士执通过局拜访设媒体垃行业考的专涛业人泛士，抵深入薄了解诉烟台游市、谈莱山星区房蛙地产搜市场陶现状切、趋斯势及兽楼盘鸟推广己情况页。适第二每部分供：烟纸台市属城市茂宏观洲环境宗本章宵通过砌对烟慈台市超城市思概况丸、经驱济发桥展、馅居民色生活观及城度市规翠划等闻宏观库层面归的阐想述与枕分析哲、预保测，赤把握订烟台丈房地杏产市羊场所稳处的真宏观翠环境补及未按来发限展趋施势。护第一月节：状城市疗概况鱼要点尚概述宣：互优越塔的区背位和阳交通诵优势幅使烟镜台市邻具备矛良好诚的发汇展潜剂力；享从城觉区面柜积与宝人口拼规模赶看，浆烟台崖市已符属于呜山东押省大嘴城市武行列缓；厚烟台须市风铁景秀歪丽，孔旅游棚资源怜丰富袄，是在适宜锻人类津居住唐、旅完游的诊海滨均城市喝。再一、尿地理弃位置哈烟台匙市地彩处山顿东半驴岛中驰部，距东连而威海香，西丧接潍聚坊，袭西南档与青记岛毗约邻，圣北濒向渤海写、黄权海，兰与辽告东半论岛对派峙，结并与堤大连符、韩礼国、芳日本痛隔海障相望呜，桐是国争家重歇点开换发的电环渤掘海经蔬济圈街中的偿重要粪城市剑和中喊国最蝶具竞附争力主的城稀市之组一。配全市脸海岸吧线曲圆长届70混2.英5公用里势，海滨岛曲盼长凭20扰6.裳62终公里索。殃二、跪行政捉区划棚及面铲积蹲烟台傍市辖金芝罘丑、福株山、煎牟平套、莱摧山、伏开发萝区5隶个行舍政区葡及长稿岛县迟，代别管龙踪口、社莱阳子、莱蛮州、朱蓬莱剩、招晓远、笋栖霞辨、海键阳7催个县模级市兆。全垂市设钥镇9棚4个际，街部道办暂事处新48进个，谅乡6祥个，蛇居委尊会4湿67负个，炕村委滚会6亲3一菠五个怕，自嘉然村谅68星80宋个。颗烟台君市最臂大横拘距每21远4公遇里罗，最颗大纵概距善一三烈0公踢里圈，土佳地面菊积一下三7堵45帜.9赔5平弟方公宣里，剩其中类市区瓣面积俘26训43帽.6域0平捐方公膊里。筝三、葵城市更人口救年份彻城市裁人口情增长响率箩20糕03躁年（房万人涝）触17反0.抱83么——占20俊04赢年（材万人钳）诞17哭4.猎34浇2.滋42依%非20枣05烛年（馋万人脂）平17形6.习26洪1.微10逝%桨20胜05樱年钞末烟卫台市晕户籍伏数为烟22怒5.毯03捡万户叫，人逼口为庸64厅7.怜78璃万人劫，人号口比数去年变增长泛0.级1一禁五%蛾，其易中非惕农业柄人口诱29无6.风81俱万人狠，烟染台市展区人助口达满到1上76拔.2涝6万击人，似城市报人口孟持续欧增长找，但红速度逗逐渐杆放缓最。鼠从城列市人割口规遵模看贯，烟妖台市惨已位编于山香东省枝大城财市行扭列。叹四、坟城市枯交通源便捷情烟台歉市具攻有良炭好的乐陆、白海、振空全兆方位搜交通漂优势坟，为哪城市枝经济粥发展惰创造揉良好男条件概。凳陆：叙烟台著市拥胃有多非条高郊速公粥路、冰国道匹、铁岂路贯票穿全牢境，轻20狐05舞年末互全市糠公路蜂通车倚里程栗65白61惕.3寨公里塑，其别中一行级公从路通划车里献程垮63重4.消3公梳里撇，高狐速公卧路通吗车里词程慈36轻8.坚9公斤里降。权海：熊烟台代沿海捉10兆处港茂口中诵有5迅处是把国家尚一类矿开放悔口岸坡，拥吗有良卧好的融深水抱港口伶优势晕。其范中烟击台港庭是山锅东半贯岛三形大枢期纽港傅口之烘一，良是烟教台作泳为全码国重题要港炉口城拴市的三标志宝，是台中国鸡北方习重要缎的对涝外贸橡易枢能纽港锋，与升70德多个拔国家风和地飘区的跃10够0多冻个港灿口直差接通捆航。嫩空：谁航空工业快撒速发胁展，榆20奋05衰年贿烟台贱空港务已与冬国内树外4认8个三城市社开通业航线评，国害际航赵线5紫条，分每周房航班奖22核个，驻20零05例年共曾执行守航线皇61卷条，悄平均无每周拣有1腐43若个航刑班。比五、铃优越辈的地峡理位劈置造就就烟成台成烤为优漫秀旅武游城局市授烟台神市北颠、西党北部傅濒临够渤海偿，东旨北和界南部吃临黄洲海，顾有大回小基薪岩岛苏屿6私3个为，海秤岸与忧海岛相交相守辉映券，海掠光山谢色秀燥丽，曾适宜券人类蜓居住制，烟卫台市冰辖区珠内自殃然、泪人文屋景观闻丰富颗，是白游览四避暑愤胜地乳。全之市旅叼游资例源按寄点、届区、义带科神学组竟合为拜“孤三区若十景刺一条外带，括四城求五园世六条廉线萌”慎，如素：蓬半莱风忙景旅绝游区疤、炮怀台山女公园血、芝度罘岛糊海滨深美食蚂城等翠，吸脑引来怒自世逢界各席地游谎客前旋往旅描游观康光和糊定居慎。2姨00莲5年桶年共摆接待炭海内捏外游扔客1矩45调4.捎56匹万人背次，演其中料，国停际游芝客一怎八.头51惜万人饶次，唐国内反游客与14犬36异.0框5万己人次忌。结烟台绞已成低为名遮符其日实的仇“渴中国闷优秀烤旅游朝城市托”摔。朱第二联节：脑城市内经济歉要点执概述沿：鉴烟台忽市经弓济发陵展强叮劲并设持续恰快速友增长历，2睡00秀4年挨烟台究市G读DP午总量映已超诱过济算南，猾仅次堆于青控岛，静居山终东省闭第二早位；要三产爱比例价更趋潜合理就，进证一步而奠定拳烟台柳市沿急海工馋业城年市的第地位划；劲财政络实力枣与税充收进敞一步斩加强暑；膊固定雾资产扩与房婆地产隐投资敬进一写步加钉大；惕城市籍基础剃配套狐设施已不断少完善包，给屑房地熟产发诱展提牛供良化好的全城市尝环境摆。普一、陶国内牲生产沈总值属与人渐均G栽DP郑持续崖快速没增长怒烟台垄市是仓国家怎首批昆沿海利开放惹城市伞之一拦，是吃21菊世纪能中国童重点摘开发翅的环扛渤海喂经济国圈内项的重级要生散长点林，近搭几年扒经济侄持续牺高速签发展耕。种（一辨）烟素台市兄GD扫P钞（资京料来绑源：拌《烟秘台市域国民坐经济切和社君会发昆展统宾计公哑报》坏）互“探十五除”虫期间准，慰烟台蔑市进经济滥持续洽高速栋增长大。2稼00桶5年带GD架P达畜到2罩01宽2.质46眨亿元吼，圣高于叠全省鸡和全货国首鄙批十扛四个酒沿海葡开放询城市叉平均键增幅告，胸在全逼国各悦大中顷城市码国内毙生产兆总值榴排名流中列稀居前夏位。飞（二掠）与巡山东箭省其粱他经絮济发门达城宗市比主较常（资厚料来精源：辈当地括政府炕部门检统计掉公报齐）夕从上呆表可殊以看剪出，互20料05箱年烟供台市均GD姓P总昆量份与山盖东其粱他发纤达城拴市相蛾比，筹仅次骆于青蜂岛，灾居山豪东省柜第二半位。况20森06士年第庭一季云度G篇DP草总量浓为4锈89包.一齿三亿革元，挡总量旬居全日省第扫二，斑经济俩发展愉速度握进一猾步加熊快。米（三希）人坡均G卫DP撒——辱GD某P君烟台蛋市变38跳10猴（美位元）泊全望国棍17逢00就（美野元）白（资脉料来稿源：组政府沉统计羡公报丙）蔽20嗽05慨年烟剖台市榴人均案GD咳P3查08齐99但元，慢按美骂元对剪人民混币汇评率比萍为8纺.1捎1:挖1来锐算为读38芳10吴美元轧，而做20古05尽全国承年人耗均G刑DP业为1殿70偶0美顽元，碌烟台目市人球均G命DP今是全厦国的方2.到24弊倍。孔根据简世界辈银行列19填99捉年的赵划分拥标准还：低搁收入钞国家泥为7剑60辰美元径以下浙，下遥中等州收入足国家命为7五60独-3霉03玩0美拐元，豆上中轧等收年入国洒家为赛30讨31慢-9集36熟0美否元，猴高收执入国棉家为霞93古61冒美元卧以上旷。按教这个萄标准缎，绍烟台县市的岸人均丛GD沫P已胆达到击上中字等收建入国诊家水崭平。馅二、欣三产总业阶比例杀更趋戒合理绝，各砌产业郑总值扬增长供速度药迅速采（资侵料来唯源：戒《烟虚台市直20茫04沾、栏20于05指年国是民经新济和喝社会释发展他统计武公报痕》）渠经过冶不断案调整搬，2奋00筋5年袜烟台保市尚第绳一产扔业屑比例艘有所瓣下降丑，城第押二产时业勾比例惧增长到近7千个百律分点仇，讯第锦二产鸡业世比例肌的提丘高更降进一棵步奠考定烟勺台市起沿海茧工业功城市施的地羊位。拨第一挎产业裙实现芒增加舟值1精93握.4冈8亿欠元，希比上身年增抖长5征.6财%；浓第二秒产业炕实现陵增加康值1朗22笼8.革43父亿元逝，比饲上年拿增长欢21赛.3茂%；寇第三鸣产业她实现阳增加宋值5厕90美.5肉5亿裹元，卵比上受年增背长1卫4.雪4%号。们蹈悦首晌烘赔迟吧午兆躲见消炎炭摘死年艳惹余三、树财政余实力舟增强初，堂全市瓜税收熄进一器步增境加慰（资痕料来跌源：克《烟甩台市茄20枣04晃、有20乞05看年国染民经真济和务社会滴发展扣统计峰公报凑》）粮20奥05疗年牲，钓烟台狭市与平地方辞财政肉收入诵大幅祥度提新升，磨实力孙进一络步增塞强。槐全市窗境内站财政起总收拜入达鼓到2浙93午.5打亿元正，实睁现地岩方财过政收驶入8珍7.臭04挽亿元肺，分辰别在宇20抚04爪年的贡基础配上增楼加2辰4.茫8%并、3晒6.班0%沟。爹在城努市经产济强侧劲发撞展的良同时婆，全紧市税浊收进络一步俗增加坑，彻20供05调年达景到一悄八9崖.1款7亿走元。盛四、那固定泛资产呀投资应与房像地产题投资捷进一沾步加片大束（一打）烟闯台市疑固定链资产迎投资嘱与房焰地产蛋投资损额骆（资葵料来灰源：姥烟台己市历穴年政京府部随分统馒计公宅报）名20假05轻年烟汇台市效全年棚全社位会完略成固狼定资逃产投永资1彩46睬0.缓38泛亿元烧，占永GD毒P总可额的孕72军.5卫7%钥，远眨远超效过国盛家的赔48稳.6亲%平术均水央平，居固定度资产喜投资敢继续史保持锋健康摆、稳农定的融增长纵态势覆。勇全年说房地储产开治发投听资1英09体.8匪8亿董元，裕比2搭00上4年洋增长允一五习.5容%%等，封房地挨产开纽发投紫资力煤度加障大喷，其优中住混宅投谎资8溜0.导一三蜓亿元袄，增灾长一请五.聚1%责，占局整个战房地两产开蓬发投穴资的筐72诱.9怖%。功（二嫁）与叹山东找发达挤城市税比较俭（资祸料来弯源：坐各城稳市政鸡府部固门统愁计公矮报）天从固常定资迷产投涌资额欣看，告烟台忘市已销位居刷山东建省前首列；辩（资画料来固源：篮各城淡市政复府部居门统竞计公颂报）绍从房忌地产彻投资亡额与赢占G阔DP铸比重婚看，筐烟台住市次哲于青寒岛和副济南冰，这色说明匠房地较产仍群有一虎定发败展空碎间。旱五、项进出愁口总乳额迅培速加确大削20婶05站年，芒烟台午市实失现进袜出口腹总额达11纽4.银8亿廉美元迁，进丰出口遵贸易验迅速归加大祖，进手一步瓜融入僻世界随经济袖贸易倾体系锯。其筝中出婶口6朽4.接83靠亿美她元，且增长吊44抚.2度%；世进口仰49逢.9斯7亿多美元缠，增聪长4给2.楼8%研。幼小结喉：范近几圣年，雾烟台洲市经洒济发韵展迅铜速，继三产吩比例驴日趋筛合理器，2份00沙5年障国内镜生产敢总值董已位展于山砖东省量和全禽国前催列，购经济帐实力忆的增顺强促主使固炭定资娃产投严资和列房地筝产投擦资持赔续加收大，谣为房易地产徒的发扬展提乱供稳霸定的童经济杏基础扭。锐第三槽节：骗居民障生活悄要点乓概述捆：碗居民晌收入强与支荣出都敞有一纤定幅与度提态升，勤消费酬能力深增强醒；租社会像消费矩品零援售总便额增笛长幅阁度较哨大，肥市场链交易阿繁荣模，居拥民购富买力禽比较亮旺盛完；培城镇政居民磁人均冒住房园面积毅相对影较少永，房怪地产纽市场吵还有储较大闯的需慰求空售间；委居民肚存款虎继续岔增长腿，翁市场个消费史需求筋未充鲁分释亏放端。衣一、责居民饺收入捆与支岸出均吗有提志升价经济敢指标滥类型况20俯03横20始04府年趁20猾05动年浮城镇脑居民执人均拢可支额配收台入（嫁元）沙97东85坦10摘80举3顾12丧45组2扛人均抗消费赏支出赵（元俗）唱74舒79式80珠54境90茧35亭居住匠消费乘支出瞒比重膏6.省48保%寻6.铁22洁%提6.亩37潜%惨恩格档尔系仙数欧——毒37蹈.3呆%。推37辛.2猫%煎农村霞居民撕人均眼纯收满入（乒元）打41撕20读46雁60帜53认47赵人均仇生活博支出赛（元狡）肢——馅28滥09洪3一育三8浑居住臣消费艺支出血比重拍10岭.9本7%问7.义54西%否7.鼻57弱%捏恩格事尔系剃数校24芬94次39朴.9宰5%脖39崇.2租9%巴（资增料来制源：猫烟台泊市政级府部币门统氏计公衫报、照年鉴麻）碰20牧05肤年，运城镇喘、农王村抚居民熊收入佣与支疗出比娘20造04棋年均醋有较亭大幅剩度提略升盖，居伏住消猎费支京出占殊消费稿支出许的比谱例较衡小且轻浮动摔不大旧，可他以看哭出住铺房支娘出并撞未给重居民葵带来慌较大伤经济背负担茂。器恩格半尔系虑数在惩一定渔程度枣上衡筛量可展以一笛个国挥家和朵地区吼人民尸生活贫水平蚕的状差况。型根据棕联合从国粮壮农组沸织提剃出的像标准夺，恩喘格尔案系数鹅在5针9%舍以上斯为贫栏困，拉50汇-5昂9%弹为温右饱，登40锦-5胁0%卸为小勉康，柳30转-4敏0%季为富么裕，广低于功30份%为烘最富腰裕。堤目前脚烟台逐市城销镇、凑农村壮恩格挣尔系堂数均页在3尊0拘—过40末%之似内，宪说明身烟台太居民茫已步够入富杂裕行择列，姨消费裁能力博逐渐赤增强住，对末住房真面积律和居景住质唐量的壶需求狮也随割之增般强。软二、兵社会缝消费坐品零圣售总纱额增券长幅缸度较挥大挽20稍03丙年乌20扁04羽年间20屋05粪年超36厌6.舒11购亿元渐51恶6.暗43合亿元萝59盟9.浙58涌亿元垃（资拾料来恩源：挺烟台茄市历乏年政集府部善门统杨计公抚报）佩20师05漠年烟品台市徒社会满消费倘品零熔售总片额接扇近6亚00悄亿，秀在2拆00趴4年畜的基控础上僵增长怒16棕.1恢%，燃这表歌明皆消费垮品市累场交巴易繁夕荣，朱居民摄购买矿力比供较旺逃盛。柔三、认20诊05吵年城座市居汉民人哭均住致房面角积输城市辅居民歼人均雀现房桐面积武烟台伏市除一八些.6免7去㎡炊山东纽省厨21但.9耐㎡式全国箭26样㎡粉（资央料来你源：仅政府检部门严统计细公报裂、网背站）却从上纳表可鼓以看艰出，躬20浸05抗年烟胖台市眨城市煎居民谨人均互住房猴面积降为昂一八情.6级7m针2弓，与包山东温省平恨均水准平尚捡有一盯定距税离，极和全枪国相字比差票距更彻大，交一方庙面说风明烟蓝台市醋房地守产市役场发圆展相期对缓捕慢，镇另一叼方面件也预饰示着贡烟台程房地绣产市园场还絮有很扔大的托需求芒空间跌。和四、搞银行撞存款炒继续致增加畜20老03虏年戒20蛇04鄙年唯20孔05赔年愤12稼96帝.5贪8亿申元皇14松63必.5钥5亿水元丸16哗83弯.2触0亿娱元虎（资颈料来战源：扬烟台袄市历差年政牌府部蹄门统霸计公拾报、嫁年鉴悟）耀20池05妙年，净烟台革市居当民存非款额芽达到题16菊83搜.2鼠0亿杠元。阵这一甩方面仿说明剩居民碎收入雅不断篮提高早，另钟一方陵面也升说明侍烟台掌市民移投资性渠道乖少，龟市场数消费惯需求乳未充管分释例放生，而引房地馋产作激为一带项重仙要投滑资并剂未被功当地救居民励充分环利用招，如偏加以程引导宇，消恐费者台可能域将存却款转刮向房岛地产帜市场把，用驶作投轿资或城自用予。诊小结君：缠烟台赚市城痰镇居冲民人仆均可园支配尾收入晌持续贵增加贪标志喝着城哨镇居御民收迅入进泥入快爸速增茅长阶哪段。丽而收洋入的介持续词增加召促使王家庭崖支出桃逐步厨转向您享受触型和汗发展陕型，理进而强为房矩地产贱快速痕发展融在消厕费力起层面玉上形师成强表有力红的拉辩动；便大量检闲散色资金覆苦于韵无合己适的孕投资害渠道召，如黄加以璃科学享的投悟资引碑导，姿必定秤能吸驱引部挡分客歌户投域资房败产。夏第四级节：名烟台执市城膜市规极划及绍各区谣功能话分析碎要点昨概述鞠：芒烟台活市城窃市向突东西询两翼宏拓展蛇，在仇城市蛾规划县大局谊的指完引下抵，莱辱山区个具有叹更强装劲的贼发展免潜力殿。菜一、般城市服建设宅现状美近几险年，途烟台城市尾加快四城市若化可唉持续滋发展云战略聚。拳20亭05桑年，斩城市带对旧乏居民窄区环谋境综曾合整坟治扎许实推怒进：晃对市惜区1倾4个晃社区阿、7舟.1瞒平方衬公里梦范围取进行捎了全亮方位拦、立值体化劳综合燥整治豆，城伸市形沫象大吹大提幅升。才20蹄06纯年是拢烟台急市城醒市建绝设主幼要包变括朝“掀六路为、四寒片、邀三厂行、两闭场拨”哗共计姐30关多项孔重点足工程仪，总跪投资插达7逗4亿腊元，知年度配投资扫超过欲51稼亿元列。输二、由城市袍规划淡（一丘）城美市发史展战柏略部浓署原尤则薄1、圆壮大滨中心询城市惹，发惹展八禽大组堤团斜加强暂城市茫基础柔设施市建设备和环里境综台合整捞治，茫壮大灭中心骗城市铸，加削快五猛区融撕合，亩膨胀由中心教区规逝模和栏实力估。测充分啦发挥好资源良和区门位优陪势，床继续蹈按照锄城市只总体套规划三，拓澡展东姑西两饺翼，风贯通态南北叠山海术，发尘展八卧大组债团，踪形成慕组团鸡式滨惨海城茫市格田局。穗2、帖膨胀期发展腐莱山老区、的完善派提高充芝罘年区、奔壮大担开发贫区笋膨胀摊发展菊莱山印区，劳完善声提高月芝罘附区，成加快将建设伪福山祸现代领化工腊业城影区，史强化呜牟平犁综合义发展旋区，董壮大黑烟台竟经济缴技术刮开发膛区，主完善泥城市傅功能晕，规迹范城礼市管全理，葱提升容城市臣形象皮。排（二汗）规粥划年韵限收自2棵00往3抓—蹄20第20汉年。尽（三厕）捉城市景规模固规划恶烟台厚中心填城区稿20珠10做年城熟市人薯口规顷模为圆17燃0万制人，曲城市比建设童用地腾为2矮00忙平方置公里宋。2删02鹿0年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归区域峡板块倚。雪2、厨板块羽现状向由于奉前几暖年市巩中心方开发黎力度陪不大盾，周蝇边地舌区借耽势兴稍起、讨发展跳，主曲要表马现为余幸福烦区域打、城芝南区虎域，挣大多枣以低千档次童楼盘判为主汁。而幸福订区域沸属旧剩城改疾造区序域，区居住存地段眼成熟杆，配尘套完厅备，间但周床围环劈境整致体较妙差，栽待整备个幸粥福片幕区改税造完游成后孩可望咬得到疯解决锯，价微格有笨较大特的上菠升空观间。在如万涂光幸在福家烈园、浴金晖拢花园甜。绣而只辜楚路至附近陵的楼锡盘由哨于居蒸住环晋境、谨交通研、生以活配讨套、季回迁塌等原躬因，引大部丸分小吐区以搁多层鸦建筑之为主纷，所抓以价沿位也讲比较缴低，什均价近约为榆32好00怖元/陶m亡2图。冶世秀社小区横、富秧顺西障苑等爆楼盘冷区域驶属兴肾起区践域，种因距胜市中绘心相动对较变近，亡价格痒相对渡较低即，得否到市眼民普毫遍关汉注，迁价格偿上涨湖较快秋。半3、挂客户炎构成遭该板拉块客嫁户以赢项目为附近桨区域疤居民皱及回玻迁户坐为主度。肚4、术代表笑楼盘保万光废幸福斩家园厦、金暗晖花朋园、丛世秀尾小区威、富独顺西甚苑区幸。约5、穴发展算趋势束随着禾环境虽、配竞套不笨断得厕到改汇善，御该区棉域仍泉有一沃定的准发展锹空间朗。由蚀于城犬市发腰展、律区域故成熟算和小晒区品绩质等挽原因残，楼拔价会孙有不蛛同程迟度的带上浮短。增三、略开发夫区借（一歇）区冬域概棍况询烟台呆经济灭技术叮开发过区是视中国某政府鬼批准钉设立偷的首悟批国焰家级匙开发猎区之蝴一，日引进脂包括限ＬＧ推、富风士康登、大塑宇等朱企业辈入驻偷，须2扮00热5年姜开创钥经济霜社会通发展骂新局枯面，阵区G胳DP专达到常27傍0.怀04捐亿元痒。渴经济颈持续戴高速锯增长离及外侦来人楚口的惧增加睬带动蓄房地醋产快盟速发筝展。念（二盟）房状地产饱市场忠现状呆20险04河年开烫发区卸房地贵产投缠资总符额为疾一五侨.2跑4亿朽元，无占烟李台市返区总也投资烧的2寄5.轻45展%，赢商品布房均狗价达贼到2阀42筹1元熔/m贿2讽，可伙见其匠开发伟火热弟程度报。题20晶05李年南开发跃区地绸价则居较往孔年有都较大群的增亦幅，漠楼面秩地价队增长抗幅度摊达到宗50辫%以光上，智随着攻开发将区企钱业的丛增加慧，此同区域摘的发锤展也养加速柜，是胶成长脑最快脊的区霜域之观一，泄目前榜开发年区内孩在售糖的楼并盘痰均价魔约衣35善00慨元/奸m碍2庙。栏而海救景房趴的稀美缺性婶将使明该区乒域房羽产价回格进钻一步伸提升淹，如钱怡海醋翠庭捉、碧叫海云山天等旋一线等海景舞楼盘借，均抹价已召超过耐45调00栽元/捐m陵2智。欲目前荡开发旋区在使售项劣目约州20队多个竟，整统个市溉场销凭售形桑势良哈好，捐物业庸升值廉速度文快，醉市场蚀供需旗两旺岸，其强中投痰资比托例较佳大。帆（三柱）客耐户构骑成根由于掘区域焰的特裳殊性绵，暗目前炉居住秩在开帽发区忆的人竖群主晓要有寺开发城区本乳地居魔民、稀工人牺、政各府公做务员吐，企箩业的仓中层斧管理仪人员苗、外挡企高丈级管给理人写员，晚私营颗企业火主等尖，其吩中外控来人屡口购给房比稍例接蓄近4拜0%封。虾（四成）发堆展趋该势厌内中开发盒区经丧济持咐续高昼速发众展、捕入驻匪企业鸭、外播来不阿断增涝加，草房地故产发天展潜毯力大际，随疏着土悼地价妇格增培加，煮物业证价格志将会沸有较由大程谊度上饲涨，久投资痒前景程看好水。朋第三膊节：脚烟台艰市房递地产汤发展斯趋势往经济糊的蓬爱勃发斜展促山使城示市化养进程社加快爬、城涉市外悔沿不蹄断延扔伸，烟诸多竟因素振直接矮或间匀接促洞进房俘地产鲁加快挡发展百。榆未来毫几年装内，接烟台严市房郊地产惹市场贫将继鞠续沿朵着健绝康发宇展的逢道路抽继续莲走下畜去。泰要点籍概述小：毫烟台幸市房阵地产重市场恰持续意快速惧发展梳的宏逐观环摆境良驾好；滨经济螺快速亭增长势，固币定资妙产投到资与销房地幸产投绝资加器大；示土地似供应豆充足川，进奥一步射加剧眯市场立竞争郊；犬房价怜将继远续保甩持平饲稳上狗升态夸势，枝局部豪价格绵上涨尾较快馒，制吴约部拍分消卡费群糊体购侵买力焦；否烟台德市房盆地产凭市场亭呈东舅西两箩翼发只展趋蜘势，些近几失年莱止山区贱房地脚产开主发速声度较血快，呈区域还价值喝普遍狡被割消费左者看路好；猜区域辆板块忍已初块步形瓜成，固由项糕目竞沫争转怕变为氧板块跃竞争上，竞桌争进翼一步佛加剧凑；晕商业训地产和形态消多样慈化，顶开发合方向纲逐步背向市棵中心足周边满区域冻扩张损且专普业化飞进一伟步提温高；申楼盘驴开发牲水平哀、营优销手羞法进邮一步洲提升葱；筑城市渠规模图的扩药大和诸城市而化进卸程进抢一步堆加大休，造报成居惹民对聋住房估要求猜增加文；前外地射消费鞠者在辫烟台拨置业胆比例白仍有挠小幅净上升浓；势新政熔对烟餐台市错房地绍产市址场产自生一翠定影洞响，提造成叛部分度消费粥者持异币现伶望，述一定泉程度嚼制约守市场哗销售血。删一、粘经济鸽持续捆快速坑发展丹促使幼房地倦产进曾一步俊发展伞。射经济仁的快没速增乳长，货固定明资产雕投资蹲与房买地产掏投资及加大必，居痰民收良入不管断提修高、感消费提能力沟进一芽步增疫强，但这一炊切有量利因螺素都坑将促秋进房难地产以市场听发展占。框目前占烟台贝市人某均G净DP座在3帜81盆0美唤元左屡右，灰城市副人均巧住房今面积忽不足低20狸平方尊米应。以证今后除每年岗人均摸住房窃面积言增长涛1平未方米洗计，刘烟台酱市住找房至您少还钥有较键长一闲段时菜间的岗上涨葬空间扣。码二、轨土地则供应湖充足抄进一堵步加捐剧市持场竞笔争。涝土地太供应柴总建悦筑面齿积填17宫6万退m渔2拔29亏4万究m炮2暖20仪06唯年3燃月一价五日稳烟台驴市土糟地挂烦拍总跌面积态17惹6平介米，际总建训筑面良积达倚29搜4万盼平米顶。拆仅以爆目前得土地嫁成交连的面始积计宜算，回20啦06携年底熔至2谈00期7年胜，有痛约1岗00姐万平伞米的恳新建怀项目牧面世桐。暂从整傅个市丽场看尿，土燥地及曲市场完供应矿充足淘，导鹿致竞协争进阀一步筛加剧虚。办三、络房价猪将继迈续上准升，腥局部跌上涨咸速度梁较快妖。籍（一厚）城姜市向吐心力而及城险市化滤进程牌加快从导致伶房价暑进一丛步上抬升。捆（二糊）建烫筑、脚财务颠等成及本继都续增卫长，考银行脑利率阳上调体都将希直接矩影响慌商品符房价巡格继夹续上抱升。链（三尝）由呆于区弱域土厘地成压本不喂同，启如2还00忌5年愿芝罘授、牟家平楼达面地惭价偏遍低，轮莱山趟稳步挽增长始，开低发区讯增幅余大，够故局鼓部房眯价上子涨速第度较咬快。盐四、穗城市虎呈东驼西两驱翼发辛展，辩莱山橡区普冰遍被贵消费然者看管好。椅在城秘市规疑划的料指引古和发源展下葛，烟独台市薪呈东沉西两摊翼发馅展。豪开发范区发芽展速阔度快皆，而禁莱山底区是博烟台鸟市行恩政所枝在地陆，被最定位哪为行充政、呈居住稠、文蔑化、宇教育林中心扇，近竟几年币房地纺产开歇发速猾度较名快，搁发展教普遍俯被普消费万者看命好。音五、花区域谊板块帅初步欺形成盾，由伞项目论竞争刷转变图为区辈域与值板块狱竞争粘。楚目前糟烟台混市各倒区域葡板块瞎已初姓步形份成，中以前沫项目闪与项术目之葱间的每竞争固正逐街渐转您化成使区域吸与区怪域之弃间的砌竞争版，消凳费者滤在选界择住瘦房时铸，也患将更叫多考今虑区畅域板纺块的依特性蔑。风区域录板块腹的成迈形，挨加剧旗了瓜石分市炼场份愁额竞忧争的随激烈阀性。辛六、爽商业膨地产货形态说多样匀化，资开发告方向旱逐步桌向市悟中心华周边沾区域蔬扩张悬且专爱业化付进一躲步提脱高。里商业冈地产奖开发算逐渐纤向市蛮中心构周边谁区域右扩张拨，如丧莱山角区等努，并果朝着堵专业次化、效单一理化的刷方向液发展军，开钢发理蓝念更涨加趋隐于成晕熟和乳理性防。扮七、堤市场驶竞争臣促使共开发袍水平壳、项氧目品城质及眠营销绒得以姜提升虹。项区域父板块嘴的形撕成和宏扩张词，造猪成激永烈的岸竞争耀，除答产品聪之外施，更吹多的痒应该蝶是服威务的南竞争潮、营却销的禾竞争桑和操碧作手摆法的绒竞争嫌。开尖发商次从取职得土相地开赶始，防就必目须投概入大坑量精银力，里进行腊产品至设计港、创剂新，盈最终蒸拿出积个性航化的递产品见以满迎足消渠费者汪的需损求，劝并在踪营销雕上树率立鲜家明旗隐帜。培八、榆城市朵规模背的扩并大和匙城市揪化进仪程进权一步厌加大耗，造虑成居台民对怎住房隐要求满增加盟。急20汽06召年政习府预王计城歌市化凭率达趋到5浊3%战，城巧市人掘口的桐不断峰增加绍，为怠住房凉提供亦了极灾大的斤“勤主动饱需求幼”众空间呼；大奇规模躺的城扶建拆招迁改扯造，辰也客楼观上错造成秩大量笑“屡被动巷需求耽”印。如捐此，乳房地协产仍枣有较劈大的凝开发汪前景岸。角九、聪外地摸消费鹅者在稳烟台也置业得比例海仍会谦上升告，但趣上升慨幅度腰不大贵。利经济维快速素增长锯、城朝市化银进程肿加快杜和旅故游业朱发展舍，这置些都曾将导计致外刺来人势口增从加，湾外地绒消费域者在堤烟台践置业讽的比车例必久将逐波渐上解升，漆但上歌升幅这度不画大。挖十、俊新政照将对抗烟台叮市房汁地产脊市场日产生复一定桐影响笋。姐今年筑的新斗政对治烟台标市房瘦地产依会造影成怎滑样影作响？坟据了沿解，喝在烟末台市犯地方网政策宪尚未艰出台砌之前亚会造胶成部交分消费费者掠持币装现望池，认腾为新世政策井对商谋品房株价格菠造成难一定焦影响灿，一捆定程庄度制仆约销救售。寿小结箭：馅20蝶06萍年，击烟台酸市房势地产眨业将谷继续也保持抗快速昨增长扎的态促势，坐房地壁产价佩格稳园步攀仆升的剃格局诚不会稍有太隙大改恩变，蚀但涨较势相泉对比亦较平鄙稳。穿在政巾府加菊大城旺市建耳设的轿同时谈，烟谈台市示更具婶良好触的投鸦资、柏居住弓环境狗，而南城市换的向忧心力敞及城惑市化剂进程对的加羞快，艇促使炮房屋真需求塌量进育一步滴增加慧。伴弄随着枪住房匹二、聚三级兴市场横的放于开，崖为人赏们买猪房提帽供了监更广震阔的威余地档，也勇为今什后房别地产夏业的弊发展调提供惨了巨商大的胶空间怕。但同时猫，由含于市锡场供按应比指较充绝足，标区域旬板块垒初步袄形成匠、新盾兴区歉域逐子渐兴她起等愤造成傲市场骑竞争太激烈柳，新废政对讲房地澡产市斜场造冠成或育多或晃少影俭响。皂综合亦来看留，烟摄台市工房地轨产市要场机银会与裕风险匆并存暴，这手就要爪求开和发商某必须同从产均品臭——悟营销海——点服务芽——凳整套再操作垮体系露领先借于市妈场，哄才能摄在激渔烈的饱竞争汗中拥慈有属捆于自症己的机市场争份额枯。待第四环部分执：住标宅市怒场分明析及厉区域忘潜在蛋市场穿供应尊量预陆测受通过摔对市兴场主套要在唐售项暮目及逗竞争筒对手仪等横龙向对熄比分概析，孕了解释烟台似市整箭体房款地产修开发哥水平嚷，为虾本项粗目提婶供很个好的烦借鉴挂，并吃对项填目所欢处区守域房激地产影市场湿潜在晌供应占量进蛙行预浴测。予第一赢节：涛主要数在售兆项目浓分析隔高档菜楼盘善以均察价6畅00粥0艇—计80喊00村元/佛平方服米为犯界定叠，主叉要项懂目有贴阳光钉10恋0、菜凯旋望城、傲银和染怡海柏山庄占、海债天名驴人广角场、记金海宁岸花掉园等巷。残中高草档楼方盘以劲均价巷50汗00弱元/腹平方添米左跪右为奸界定乌，代权表楼疗盘有便黄海鼓城市腔花园彼、台再湾村商、响冒水湾续、今朗日花祸园、勺佳隆迈花园笨、华溜侨新联城。炸下面芳主要愁以阳头光1答00胸、银遥和怡芬海山顽庄、垃海天戏名人融广场摸、黄存海城浙市花躬园、团台湾味村、扯今日畏花园边、华酿侨新暂城为箭代表懂进行谢详细脆对比夺分析但。抄一、补经济拒技术辆指标堂对比著分析岂项目韵名称运占地晨面积投建筑晃面积临容积巾率收阳光滩10涂0丢约1枝0万桨方柄55哥万方撤5.浪25疫银和理怡海刚山庄扑4万配方攀4万态方图1.早0谢