XXX新城全程策划营销方案2

第一部分市场环境分析第1章区域房地产市场发展及趋势分析在进行市场分析的时候，我们摒弃简单的楼盘数据的罗列，而是在原则、方向正确的前提下，透过市场的表象，把握市场运动的规律性，以此勾画出当地房地产市场的运动态势。1.烟台市区房地产市场1.1烟台市房地产市场发展现状设计单调，配套不完善。楼盘包装简单，缺乏系统的营销意识。物业管理滞后，观念落后。尽管从整体上不成熟、不规范，但近来也出现了一些可喜的动向，表现在近期开发的中高档物业上，如银河怡海花园、黄海城市花园等。楼盘定位与营销推广意识和手法逐渐加强嘉诚花园紧盯中高档消费层次，在外观、色彩上大胆突破,如其开发的嘉城世纪花园提出了平民化住宅别墅式定位设计，这在一定程度上给市场以震撼，并取得了较好的销售业绩；位于市区环山路原烟台印刷厂旧址的华联新村定位为“绝版住宅”，大打其绝版户型，并采用竞标方式选取高水平的建筑设计方案和营销策划方案，而且从规划设计、户型、外观、环境配套等方面精益求精，在营销推广的手段与方法上首家使用了户型模型，加之其户型设计上的有效创新，给烟台购房者以耳目一新的强烈刺激，在短期内创下了突出的销售业绩。2001年领衔主演的黄海城市花园位于东郊著名风景黄海明珠西，其在烟台楼市如一巨鳄伏在黄海之滨，虽然在营销推广上无何创新，但其依靠现代化高科技新材料新设施武装起来的展示大厅、动人心弦的三维动画演示、细致入微的模型展示等的确让烟台购房者的视听神经经受了一场前所未有的诱惑与冲动，其首期销售战果甚丰。在2004年度春季房地产交易展示会上大露头角的银河名都在烟台首家推出了商业地产加高档写字楼配套概念，给烟台萎靡的高档住宅市场带来了一股极富冲击力的新鲜感。在销售方式上大量出现了代理制，即开发商委托当地或外地专业销售代理公司为其全盘代理销售楼盘，如海天名人广场请深圳伟业房地产交易评估公司作代理；富豪花园的代理商系来自南方的一家公司；夹河苑更是来自广州的代理商为其打点销售；因此楼盘销售的代理销售趋势十分明显。发展商开发理念逐渐转轨，外来资金大举进入烟台市房地产市场，新一轮地产竞争大战正在酝酿。随着市场竞争的日益加剧，开发商开发经营理念已经有较大的转变，主要表现在两个方面，其一、以项目规划、建筑、环境设计为核心的项目策划意识逐渐加强，整体综合素质普遍有了很大的提高。如通过招标引入外地规划设计公司方案，招聘南方有经验的房地产经营专才领衔主演；其二、营销推广意识、手段在竞争中提高较快，尤其在东郊，近2000年立项开发的项目就有绿色家园、黄海城市花园、世纪花园、金海岸花园、滨海小区高级住宅楼等都表现出较高的推盘素质，同时也可以看出，以东郊中高档住宅为主体的物业即将面临一场恶战。2002年烟台市完成房地产开发投资41.86亿元，增长57.6%，其中商品房建设投资39.78亿元，增长61.6%，占整个房地产开发投资的95%。房屋施工面积490.3万平方米，增长30%；房屋竣工面积183.48万平方米，增长27.2%。1.2供给（潜在供给）总量较大袖20饥04开年烟尤台的丛房地妥产市截场将抹会有吐一个魂很大顽的变扩化，那市场衫供应喇量将堤有所锋增大京。根翅据当成地政浓府部躁门统言计，醒掌握摇在开狮发商箱手中终待开围发的悄房地瓶产项躬目规裂模达末到了策空前斜的7丢00揭万平赛方米奴。由联此得唤出的语结论攀是，划由于辱供应臣量不骂足而是导致耽价格水快速脚攀升友的现恐象将拜会逐蚂步得鲁到改色善。俱1疮.升3直市场质存在叮要求泄盘整厦的压孟力非目前托，烟娇台市肠房地旨产市准场供功需矛诱盾较渔突出条。在呜售项桌目中存，价郑位在昏22哲00源元/随平方帮米以线下的驴项目羊比较叔少，辽即使茂有这色个价橡位的装房子定，其营品质姿与其貌价格饶也是掌不完计全匹扇配的雹。在店这方管面，贫政府稼调控祝市场阀、价病格方正面的诱力度做有待后增强廊。叠1.买4猴中档庭价位炎房屋楼将唱沟主角取烟台镇市房敲地产赚持续搞升温涛，商巷品住剖宅价林格持哈续上纺涨，弓引发交消费咸者与毁开发报商之篇间不乘断爆态发争稀论。垂从两桑个方市面看睛，烟宣台市免房地箩产价葱格变枝动将及会从奇盲目沸走向结理性芹，最文终靠板市场肾供求布平衡揪理论捏来决汉定其滥理性算的走满向。块第一文，从没消费直者的午价格阵期望毅来看妖，位倘于较剂好地夹段的斧芝罘识区居灿民，籍对住爹宅价护位的姻接受宪能力伯，大命多集洋中在扔25皆00掌—蝇35录00鲜元/榜平方艘米之远间，剑消费队者对郊这一传价位恼的住漠宅承吗受能林力与路还贷免能力领及信播心普爱遍较梢强。粥第二作，从斯未来大两年据的供洲需总玩量看泄来，霜由于识市场所供应原量持池续增咱加，侍而市龙场需歼求不比会突素然快艺速上湿升。芳这样贺分析办看来工，供青给增隐加的雷压力撤，将足会迫绣使住榴宅价宽格涨浮速趋饮缓，补从而段满足企主体聪消费洪者市李场的丧中档沟房走瞒红是赤可以宫预期扯的。卫1.泄5每对住禁宅产踢品的稿要求进逐渐愤实用嘉化柜在过愧去的止一段关时间巨内，诱烟台氧市房给地产赚开发雪商提寻供给领消费费者可区以选域择的逐房屋缺使用狼面积匠普遍赔存在袋较大魂的通杂病。档对于夏消费争者而轨言，什面积筹越大浑，负循担越斑重，宁不仅胖要支丘付高担额的卡首付溜款，流还要治承担新沉重晕的银臣行还魄款。企除此冷之外鸟，各讯项费灾用都槐会随旋着购勉买面黑积的等增大桶而水弦涨船乓高。记虽然叫消费培者的靠构成待比较仰复杂斗，但脂是多罗数消小费者递的购死买愿嘴望仍柄然是顷以满贞足居漏住为借首位学。市系场中其中小萍户型难的缺献乏，冬将会冠导致公户型础的合荐理化芝、实民用化伐成为劫房地灾产发浊展的串一种遇必然虎趋势狡。岗1.膨6妈郊区职化居仁住是跃大趋忙势覆高质排量的川房屋鼻，完失善的养社区垃配套锦设施音，远埋离喧祸嚣污隙染的理市区贿居住黎环境奥，自凭成一航体的塔郊区迟社区连运营厌机制霸，是蚀郊区列化居拍住的摧有是拳与特颜色所色在。箱更重刺要的苹事，士相对远市区碗高昂矮的土目地成妄本，蹲郊区肾住宅绵产品居价格内有着冶更大敬的回征旋余舒地。浴城市逗市区捞的发临展与其扩展劳，交饮通网她络的昼不断触延伸山与密肝布，疮交通绣条件瓶的不缩断改铃善，午逐渐拿淡化丑了原姓先意透义上泊市区熊与郊甩区的印差别剃。居将住郊茄区化屋，随沾着一吐个又础一个练大型拘房地租产项扛目在赶城市往郊区蝴的走以红，脊一种哈新型牢的居元住模状式逐仙渐被矮城市库中的敢居民校所接基受并赚认可慰。趋1.站7心多层墙住宅乞将会健持续饰影响胆消费螺者的煌居住条观念织烟台病市消筐费者表对于佛高层喂住宅夸的吧“咳抗性循”归目前俘依然丛较大隙。然射而，帽在市申区房傅地产悉市场搁开发践土地旬日益彻稀缺家的情助况下三，向欣高空繁要空弓间是惧必然宣的结绘果。瞧土地辅拍卖们价格月的不鸽断攀居升，填旧城眠区拆床迁费袭用的殿不断瞒提高碍，销衔售成型本的某增长烛，这贺些因岁素都偶迫使你开发驶商必脾须在阀市区控规划浓范围率之内幼，利闹用高怜容积樱率建昏设高期层住缩宅，壳以达浇到充识分利犹用土忠地的杠目的洋。但蹈是由纪于高臭层住梳宅的醋配套收不是激很完幼善，敬以及单高层摩住宅毕的高规空污叙染、违低利杏用率胀，加拍之央“涂非典周”样对人哪们的拆持续哨影响嫌，健示康的眯多层架住宅苍仍然勾是消阀费者快的首水选。刻2.亦莱山辅区房垫地产执市场须2.溜1毫莱山基区房驰地产思市场型的几术个重宴要特宣点响2.骨1.钳1助房陕地产颗市场刺的相见对独歇立性霉基于冶地域朱、交峡通的诵关系衣，目铸前莱物山区延还是陡一个学相对踩较为醋孤立食的发烛展区护域，怜房地将产开哥发自氧然脱耍不了槽地域殃性这砍一特害性。宽莱山废区房缘地产庄开发劫的初蹦级阶劝段主易要是孩要向雀当地科消费锐者提惹供满有足基柏本居孝住需墨求的弯较低宅层次扰的住腥宅产蹄品。苍在这管一开脏发阶到段，惕开发厌量不睬大，王产品浪层次散不高稼，配低套设域施不疾完善专，物披业管通理档粗次不爹高，絮消费管者需庸求要挽求不摸高是琴主要余特点偷。环2.普1.卡2茫房圾地产隆开发术的城饼市关点联性晨作为拴烟台持市最缝为适连合居向住的惊东部欠社区左，莱影山区掩的社迫会经区济又忧是一严个开谅发的帮体系未，加穿上莱扬山区杏具有城一定斥的旅糖游资芒源和歼良好婆的居添住环六境，产使得缝莱山骗区房辣地产省市场积具备辨向外娘辐射稿和扩迹张的狂能力傅。作左为未墓来烟贤台市蚀发展顺的一盏个重恢点区型域，户特别羽是城秤市商车业副旅中心尺的未抹来定屈位，皮又决雾定了隆莱山玻区房盏地产托市场裹在相纳当长导的时歇期内顿只能童跟从袍烟台彩市房疾地产桑市场捆的发博展而完发展随，具亭备了用烟台壤市房嚼地产关消费纵市场多的基辽本特扮性。今所以短，对巧烟台挠市房料地产闹市场眠的深尽入研属究，核有助帖于对借莱山督区房铅地产秋市场艳的了衔解和渗把握杆。萝2.愉1.视3伯挖测掘委“择内需辈”梦市场寸是莱开山区匙房地衣产发唱展的根重点夏其一延，财丝政经纯济增顶长是走莱山蚕区社知会经润济发非展的础支撑逆点。争近几输年来祸，莱虑山区蹈GD臭P的终增长器率、顶利用芝外资谨增长尤率都开持续仔以两肃位数案的速技度增为长。搁20拌03阅年，始全区角完成洲国内针生产劫总值书36柏亿元仍，同孕比增忠长2宾9.务5%跌。其虽中：亡第一骆产业庭增加卡值2吃亿元揉，下咬降1危4.榆2%梯；第使二产洽业增贪加值陵21缺亿元响，增弓长3夕5.菌4%幸；第流三产矮业增拢加值台13玉亿元揭，增形长2柳8.重0%翼。完晕成工券业增盈加值趴17令亿元角，同营比增古长3棉2.女6%薯；实央现产传品销塌售收季入6怀4亿港元，袖同比皇增长氧32肯.1伴%；泉工业味利税踢同比训增长滑31拒.2曲%（豪其中辉利润南3亿秀元，乡同比费增长添28腔.0赤%）枕；地尼方财他政收钓入同饭比增设长4捷4.乘9%鞭；合肉同利其用外远资3雀亿美三元，摘实际惨利用夕外资网1亿早美元舍，同萍比增驼长8受3.惑3%帮和7办7.抚8%海；完梅成全因社会小固定聋资产促投资派45袖亿元怜，同呢比增帖长4宗8.拳6%章。烧居民宫收入抢增长蠢较快真，人覆均储才蓄额必较高飘，这合些都勇是构挡成房拥地产惊市场万消费姜的重荣要基猜础。旁其二催，房也地产监市场肚消费蹄的粪“扯蛋糕购”残逐渐圾膨胀锻，越图做越条大。农在产什业的裹转移走与集梢中、么升级件过程刊中，倾各类念从业喉人员砖的汇躬聚将橡会更甜快的假增加看区域兴房地往产消研费市古场的锦绝对宅量；促居住损人口屈的逐逐年增姿多，惊表明厨莱山床区在搞相当快长的膝时间男内，擦是人灰口的耻集中洲导入渐区，撇人口银的自揭然增弄长和句机械谦增长盲，使届房地廊产消矛费市财场的单“葵蛋糕浸”歼越滚垮越大艺，消功费层敞次也杜会越弹来越术丰富散，为肥开发破商发满展提忍供更开为广凭阔的挪施展愧空间淹。够2.荷1.鸣4据拓兆展痰“为外需痛”雨是对社莱山肠区房怪地产失发展转的重图要补挪充碎所谓西“绞外需涨”爹是指术外地彼人在破莱山爷区进拣行房妇地产沉的投梅资行福为，不不包能括外味地人牢在莱张山区圾购房彼居住构的行某为。择“敞外需避”炉消费卸体量辨的大继小，概是衡青量莱纤山区泥房地幕产市匙场综丰合竞滚争力医的重得要指霸标之柳一。书外来刊投资痕购房咐者众埋多，洞表明侮该地各区是这投资卷者关睡注的益焦点验，更领进一滑步表档明该绑地区概社会赏经济爬发展丹的各村方面命具有辣巨大烧的潜坐力。型莱山类区作编为烟席台市械东部各尚未插完全丑开发末的间“截宝地些”絮，在收可预碌见的车将来摧，随呀着社听会各填方面绣事业词的推劳进和督发展津，毫裹无疑煎问，揭将成亭为烟共台市妻乃至粉山东崇半岛询一颗猛璀璨垂的纤“论明珠烘”考。在俗这里国投资专房地未产市故场，句将会喷有非勒常好吗的增盏值前固景。栗2.朴2久莱山那区房晕地产津市场盈的发挺展态谷势询2.跨2.归1盒市透政建浅设与蚕开发宅在多演年建面设的奥基础毕上，省莱山誉区内块道路乳、给法水、汪污水筋排放元、供帝电、动电讯立等全友面开字通。使其中轻水供半应充之足可询靠，拌供水盒普及拾率达泉99筑.9字1%声，合敞格率督达9乖9.滚2%桶，日佩供水浅能力三5万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候周，不短能够教仅仅招从消盗费市村场着稼手，矩还必粘须同厚时考奋虑产录品本动身所倘附带传的属征性，旱如地液理环轿境、窗地段禽价值扮、项些目经夕济技怒术指粉标、翅配套步设施隐等等碗。渗本项番目地建处莱证山区勒大生村活区博范围色之内烘，周行边自桌然景荐观与腐发展镜前景灶都属熟于比缺较好邮的位搏置，伏因而烦不能过建设沟低端菊产品稍，但疑并不谨排除悲低端阔消费突群体幸；输从本丰项目译所要趴求的急一系必列经冈济技命术指牵标来免看，哀在该坚地域屑建设夫的产浩品和廉高端件住宅脑产品树又有刷一定张的距缴离，价按照比这些脚指标缘，不半能充泰分满车足高苏端产见品所昨具有乖的视甲觉、怜感官撕、舒纸适性揪等方或面的丹要求秧；快从产味品层币阶来系看，把本项术目所贱要建蓝设的沾是一召种中此端、痕低端吹相结枪合，蹲以中烂端为烦主的替混合款产品嘱。在芝实际沿规划狗中，究既要房力争造具有略中端辱产品宅的景挣观环惰境和但居住你氛围僵，同命时又袍要具牺备低倾端产旗品的骄经济蹄性和泰实用意性。锡2.酬市场铸选择度—屡目标旗群体爱（T丸ar告ge亩t）逆根据铲上面反的分剧析，甲我们额为本创项目量选择己的目玻标市钞场见虹下图脱：就业转入—就业转入—烟台入驻莱山区房产消费市场外地入驻—外地入驻—安家置业优先子市场投资投资市场本地市场本地市场—消费升级次优子市场次优子市场鸽说明丝：岩就莱桨山区缠来说刑，未付来中眼、低娘端住拨宅产狱品的尽消费庙主力秀之一止是本币地的纷中端索客户乖，根政据一虹般的粘市场思估计全，这性部分饺消费煎者群滩体应痰占本领地整艳个房围产消推费市箱场的努40为%饮—览60肃%。磁消费衰主力怖之二填是烟贫台市浊区随胃产业授迁移铲而至列的购宿房群睁体，编另外幼，投见资者吩和外至来的肢购房症者也汉会占若一部升分。禾由于字本项群目的吊体量铸已经葡达到贼11葬万平策方米兴，在匀当地丽称得痕上中钥盘偏班大，欠绝对丰户数极较多优，这渴种情陡况需访要开竭发商奴将更群多的购目标玉客户众对准傲当地李的消墓费群膨体，灿以寻睬求稳肾固的沟市场渴根基英。易因此扭，我皆们选扣择本渡土市能场中陆因居洪住升远级需遭要（衫由低钩档住筒宅上哥升到国中档丧住宅氧）而抗购房风的群然体和浊就业斗转移穴（由混市区弄进驻隆莱山骄区）判而购耕房的气群体该作为剥优先管子市月场。夹而作赖为补假充，棍将外纸地入机驻莱昨山区平的购捞房群意体（喜用作绝养老隶、居曲家）厌和置芽业投挎资群遗体作闯为次直级优张先市便场。糕以上互的划普分，鬼是一岗种较封为粗李略的费区分胖，用爸于指多导大们方向归上的烛营销宫指导急，实雄际的木营销味活动朗中，格将进絮行更容为细郑致的爬客户狠群体法的划针分。冻第3另章蜻项目愁分析存项目侦成功蓬与否妙关键只是价诵格定于位。悬价格颜与开员发成觉本有芦密切位关系傅，销缝售价情格不邻能低剪于成雪本价碑，在脏能销捎售出跟去的伸前提毅下，马价格锅越高犁开发叫商获趣取的混利润虑就越海高。糟定价检的关芝键是饰看开百发商岁面对工的是胞什么预客户进群体窝、消恒费能询力以库及消桶费诉锤求。下我们箩认为粒，蒲勇田新权城的耗价格性定位恰最基索本的型三个俊原则刻是：窄一要精考虑体项目甜开发彼成本凝和盈竿利目心标，弦二要领分析置竞争抛对手旅的成楼本、沿价格局和产站品，凶三要准考虑僻目标床客户茫的需何求和愈目标全客户军对我划们产庄品的沃预期坡价格仍。娘1.足地块固价值悔的评苦判弟—你定性散分析钉1.舌1贡地理挠位置狡蒲田尝新城春位于利莱山顾区盛局泉工难业园权北面晚，东尊面固60秃0米如为澳协柯玛鲁大街乳（迎霞春大堵街）初，北沟面为液即将懂拓宽锦的轸闯大路席，南肠面是羊已经斩建成并投入抗生产伯的北丸方奔果驰客停车厂烧，西扶侧是暑规划兼建设得中的醉烟台虾市交叨通检廊测中谣心，傻东侧兰紧靠柿的是防规划要中的蜂韩国暂村，抵这里胶即将荡成为程莱山件区又掩一大克型高滩尚社表区。振1.幻2倘周处边景仙观露捕翻叫项目扎用地轿地势除为西旅面高贱，东雁面低谱，略零有起涂伏，裂基本夕呈方圣形。铜由于基是工宜业园倚用地难，周守边景润观不柏是很沸好，婆由于所处于预建设锦阶段屑，周斗边有饶许多参农田消，且处西面亲有一度醒目肺的永沸安公宵墓的化广告烫牌，讲总之画从现替状来稼看，眯周围殃没有兴什么己好的辽景观梦。垮1.效3订环留境、熟污染朴项目宰地块哪的西头北面浆是现拣状保梯留纸匙箱厂俗用地懒，东角南面勿是蒲呢子庄鞠部分唯村民宅自建叹住房面，其拉余部盘分是棕农田扫。项否目地江块正役好处捏于飞绘机航蠢道下纱方，勉几乎卷每隔陵几分得钟便里有一屈架民糖用或亏军用授飞机忍经过费，噪踩音污另染较狡为严有重。夏1.治4忌交通叔状况盐在项潜目地驴块目筑前没赖有直狐达市押中心费的公扰交车神，但羡有莱扇山区叫2路风车及肌牟平丸到黄胸务到鸦福山勒的1饰06屑路车逃经过辉，在斥距项砖目地炊块加10生00马米通左右遣的迎摘春大添街午保台花不园小暖区站境有5详、4奏5、壤53逝、5雀8、价50熔、5时5路张车经峰过，个分别诞可到闸达市弱区内键三站封、烟肚台港税物流监园区遍、烟报台师杨范学尾院、胀惠安韵小区帐等。侦应该咬说交左通是毅非常萝方便队的。与1.叛5前市政奉配套捧然矮项丢目所慨在地胶块周狼边路砖况较伪好，酬路政固管网旗的建脾设已朝经基烧本到恢位，得水、超电、点暖、厘闭路苹电视史、宽旧带、怖赞等各雀种线溪路随雅时可糊以接努通。问所以车，为浮社区吐配套帆的市慨政配戏套还数是相英当完舍善的嚼。央1.列6疤临近勇楼盘券素质栏从本拢地块纵所处厉的周阶边楼拾盘来卖看，谜目前点莱山今区以掉迎春孝大街四为轴载线开丢发的芹各个绸楼盘串除了检绿色稀家园鸟以外功素质缎都比斥较差债，具纱体表裕现在索楼盘费的整予体开笨发规建划、溜社区找配套欣、园绸林景三观、统物业夫管理洋等方膏面，躺这表脆明莱淋山区毛这一阳区域佳内的搜住宅炊产品贞开发槐建设备还是蜜处于街一个缎相对惰比较甲落后纷的阶高段。投但是辩随着饭莱山偿区整犯体规殖划档偏次的宗逐步柏提高事、市怠政建乖设步拿伐的资加快症、地脑价的增逐步群上升膀、人炕们生别活水炸平的释提高想、人肝们对伏居住很要求尖的提抹高，展都将偶全面拖要求刮开发安商提案高所负开发耕楼盘截的整派体品陶质，赵提高甚其所滔出售顾住宅返产品波的性夫价比慈。水从以槽上六洁个方盐面可最以看扶出，巾本地森块所束处位勉置是浙相对略具有恒升值犹潜力弦的含唉金地坑块（腾相比嫁较于则目前商莱山病区盛艺泉工唐业园杰这一座区域稿而言捏）。争但是酱也应厚该看钻到，洒这种棋含金冠量是民潜在净的，园是相量对而原言的谅，是旋需要排开发耳商进锐行项铅目整裁体规蛙划设搂计、寒整体扣营销楼策划给、整廉体配撒套物获业管书理才膜能够筝挖掘唇出本喉地快预的升姿值潜遭力的席。夺2.愉项目妈优劣读势分苍析（闸SW震OT岩分析伪）把进行灭项目特优劣殃势（扁SW显OT贫）遍分析慌，主厚要是摆对巨项目治进行猫准确脱的市妹场定挺位，太和项丑目价追值发启现分失析。准在此犹基础赶上，拼指导躁我们恼在进磁行项替目整皂体开竟发设误计、腹项目叛建设拜、销棋售管军理、沿物业咬管理型等开卷发全驼过程志中，演如何翻突出牲我们瞒项目殖的优捐势所晕在，布如何记抓住趁项目窗的机惕会点艳，如备何避涌开项霉目所踏面临禽的威里胁，免以及接如何晴化解专项目誉存在授的劣亮势、于规避反开发主风险杀，等肚等。机会（Opportunity）：1.目前，烟台市民对莱山区的居住环境已经认可并接受。机会（Opportunity）：1.目前，烟台市民对莱山区的居住环境已经认可并接受。2.莱山区招商引资力度的加大，必将吸引更多的就业人口和居住人口。3.高校科技园的兴建，将大大提高莱山区的社区地位。4.韩国村的规划建设，将提高盛泉工业园的国际知名度。5.消费理性使我们楼盘的综合品质凸现。优势（Strength）：1.楼盘规模大，市场影响力大。2.澳柯玛的启动成功，对我们项目升值潜力影响巨大。3.轸大路拓宽并与连城路接通，极大缩短与市区的距离。4.交通检测中心的迁移及香山公园的规划建设，将大大提高该区域的社会知名度。5.小区整体规划、整合营销、极具性价比，采取针对措施，具有一定的后发优势。威胁（Threat）：1.相关楼盘采取的针对措施。威胁（Threat）：1.相关楼盘采取的针对措施。2.同期即将上市的住宅产品可能过于集中，造成部分客户的流失。3.市政规划、政府行为的不确定性。4.国家宏观经济政策、国家法律法规的变化及不确定性。5.其他一些不可预见的威胁（个人行为、拆迁安置引发的矛盾）。劣势（Weak）：1.地处飞机航道下方及纸箱厂的存在，噪音污染影响大。2.目前，交通状况不尽人意，影响人们购买意愿。3.开发手续存在一定的不齐全，对正常销售有影响。4.完全是期房，消费者对此把握性不大，存在一定的心理障碍。5.一部分消费者的抱怨（对地理位置较偏有抵触）。海3.溉项目智价值例的定坟量分蔬析扮步骤掠一：忘取相厕邻区想域、给相近窄档次汇近期滚开发阁楼盘丢的加旧权综管合价喝位（锦已实哀现的蚁）（量绿色骑家园果、午渗台小金区、承曹家端花园训、澳欧柯玛样小区被、惠居安小反区、踩新世吩界）悠伙月荐廊得出选：莱跪山区汤这一钻区域牧、相搁近楼虹盘的搅市场贼价格乐捡碧乞看X=匙18尝50参元/奉平方乱米丈步骤坦二：尖因子驼比较盈因源子售本地愈段大因促子右本地禾段压地理争位置盲—蛾3%神建筑鼠形态魂（风次格、瓜外观斥）虫1%怪景观航视野非—秃2%埋户型扫设计牺（功系能性坡、舒忍适型拿）盟2%票交通瞎通行灵—僚5%今整合内营销晶能力拆1%烦环境邻、污锄染结—新3%沾区内乎配套该1%镜市政牌配套朽0款物业应服务殿1%寿小区部规划拒及指困标住1%肌综合怕因素虹—脱2%着步骤涉三：绿得出哈比较艺价值晨码贯赚梦本项静目的尼应有夫价值闷（可获实现师价值仿）：纳景劈川肆Y=问X沈×把（1丧—斧8%阴）=梳17运02尽元/恭平方睡米（终约困17沾00肤元/旋平方映米）挽说明三：沫比较墨的前狗提是杜根据映已经央给定量的经暑济技咏术指油标执匹行的陪。短上述族第二似步骤辟中，版因子降比较厉值的狠取得候是通签过楼掉盘之溜间的爸各自垫比较震，然客后运右用综腹合的风方法惹得出监来的腐。摩最后坊得出扬的可刻实现棉价位狡是一木个综抢合价减位。间此项各分析星为现鸽时静朽态分牢析，再也就凶是说款，如悉果项且目现嘱在开平始销桃售，果可以惩实现径此价糠格，跨如果障考虑抢到时倍间因珍素和戚市场瘦的动将态变偶化，克按照朱现在根和过律去的训价格旨走势皮，预台测下牺一阶内段（尾半年代至一挎年之验内）菌的价闸格上决涨幅证度为鸦5%嚷—管10彻%，击则到忌时项摧目二定期可块实现痛平均当价格没为径17扎85绑元/感平方地米被—赏18贱70蓝元/仓平方夕米。椒但是庆考虑访到目如前我穿们推套出的务产品颈作为虚期房航考虑蛾，我愚们在艳进行搜内部眨认购敬期间渠制订顿的价测格策咱略是形以低冈价入截市，笨提高沾产品驱性价丹比，梨强势犬入市绢，营奔造热盒烈、战热销孟的抢拼购局赠面，饱为后阻期价艳格的获上涨义做好国充足缠的铺泻垫和隶基础赤。吸因此愚，我修们给晚出内毯部认盏购期搞的销待售均烈价为婚16具00运元/分平方证米。娘第二追部分称绕营销懂策划乏及推浇广称第4坐章赠产品袋定位强和产顿品设蓄计中通过乘完整贴科学谢的市谈场环座境分从析，著发展愿商有赶了明斩确的此市场刚定位未，从强而进艇入了削产品迫设计寿阶段岭。房霞地产威业经迅过多哀年的归发展蓬以后妈，市罢场需墨求发壁生了虽根本劣性的孔变化谱，消盏费者军对房誓地产今产品浪的建同筑规唇划和娱单体洒设计槐要求颈愈来活愈高姓，他逝们追象求又斜实用匆又好求看的健住宅琴产品灯，这哨就要喉求发净展商愈将拦“椒以人席为本岭”茧的规驼划思必想和娘提高莲人居效环境损质量袄作为匪目标敌去实童现消芝费者肌的需示求。躁项目暮营销潜策划汗及推鞠广就坚是基抵于以贯上市摔场需吼求而痕专业帝设计麦的工替作流查程。店项目妥营销狐策划梯及推储广是干以项骗目的溜市场宁定位掠为基桂础，萝以满假足目心标市畅场的躬需求象为出悔发点淋，对限项目档地块巨进行更总体安规划艳布局绑，确肝定建幻筑风璃格和最色彩歌计划暂，紧追紧围奋绕目们标客逝户选床定主慢力户芽型，职引导节室内调装修助风格药，并捞对项侄目的圾环境斑艺术皮设计谋进行虾充分眼提示助。谣1推.厨项目荒的市浇场定返位智1.艳1重定位匀依据叫◆拒市投场环欣境葡介睛完要点韵：抹①衰市场颜需求遗的增碌长；粘②含价格拒保持川增长勒（至杜少为麦缓升稀）；躬③少外来抢购房润置业坏者的盏增加撕；部约◆锤项乓目周骆边环妨境誓路全检要点浴：渗①提政府恐大规财划对耻该区察域的鲁积极却影响愧；渡②警莱山娇区居园住环您境被部人们呢所认风可；庸③炭澳柯吼玛商计业城弄的巨筝大吸触引力牵；搭◆工项膀目地牵段的尝价值直要点板：鸦①熊盛泉乌工业规园内今首个名大型陷居住卵社区榜；末②受项目钩用地找潜在万的升讽值潜喊力。郑柳1乏.2青项扰目的拿市场寨定位析面向么需求渣：满竞足本异地市雁场消时费升雄级需庄求以愈及就成业转勤入人拢口之怒需求佩面向糟地域在：以匠当地挑消费瘦为主对、并爬渗透铁到烟损台市令区之际内的析大规蚀模楼怠盘携市场首影响赔：在念开发俩期内念引导敬理性巡消费巧的潮膏流，稀并逐祝步过虫渡到响公司娃品牌丸行业跳影响奶：创爸造优躁秀的势楼盘桨项目尾品牌谋项目萍形象赚：创妈造人冲口皆赏碑的愁传播醋影响勇项目驱市场选定位炊：好“沙高尚俩社区银，中更低消碑费蜓”反。黑2宅.虑产品酷定位胳另产弃品定概位要逮和项刃目的窄目标设市场竖相吻绢合，位产品钱定位夺应该稍集中鹅在以皱下几伯个因魂素：辫品质梅因素果；乎②担价格黑因素腥；烈③巩精神斩因素赔；贞④穷景观熔环境桐因素荒。爹品质兼因素闭：徐直接阿体现助产品勇形象恩，并寻具备缠对周凳边市键场的宋广泛赛影响拉力。依价格固因素柱：笼性价突比高据，符歪合消羡费者式的期垒望，碎就会圆产生吓强大没的传尝播力厅。盒精神俗因素满：庸精神茅存在昏于物客质之接上，欢物质燥的丰蜘富，练精神友才能摩愉悦惰。秃景观建环境歪因素舒：塔是体托现高代尚社运区、链楼盘隙综合葛品质身的直趣接元察素。蚊项目妥产品内定位常：赤“网蒲田涌新城牵——碑房产阴原始早股虹”钓。猪“确房产正原始日股比”洲，集宅中体截现了庆产品线定位棋的炼“闪价格朗因素嫁”跪、颂“盐品质狱因素域”茧，同致时也液部分族反映其了坟“腊精神洞因素坝”晕。土产品马设计垂在这膏个产演品定腥位下碎，以蝶“恳整体补规划兴”汽、矿“阿实用刷经济肌”骨、盆“晌配套除物业旷”辜、慌“初舒适控安全厘”支、揭“勉物业堆升值在”晕、熊“栗产品盟均好铃性红”耽为设剪计方绘向。处3庙.信产品停设计拣建议章3.编1领总签体设油计思弊想狮本案锡开发局体量除为1广1万塔平方摆米，欧可以懒说是逐一个摔较大奥型综纤合住拒宅区达，如拿何在率人性黎化、抛超前脂性、网经济兆适用棋性、眯良性圾开发幕的前态提下笋，拟胆定一征个总锋体设印计思观路与惧构思须的依刮据。叨在本绑案中生，我末们从厉人的驶环境湾心里枝出发富，以睁原村馒落居黄民的怪生活肤要求处为前茶提，玻在满债足原衬村落己居民吹生活股习惯民的前包提下道，顺管应大葛的城焦市居魄住区密的规差划趋匠势，粱做到眉既符丸合原愤村落怖居民浸的要呀求，赶又能米满足互外来他商住求人口靠及工冰业园穿员工汪的要孙求。刃抹为使蛾本案抄结构峡清晰悄、个溪案突炊出，捎并且疏为市恭场所续接受份，所夜以本抄案总妄体设采计应神从客穷户环村境体栏验出惩发，共切实属深入挺到市应场当袖中去险切身夺体会获，真丙正实奔现跌“跟人本您主以旅”事的设怜计原祥则。波3.正2规设计仁应以葛新世还纪居厌住生碌活水杰准为惭目标半充分迟考虑止人的械行为傻对住偿宅使并用功帜能的城要求别，追络求人慨与自黎然的烫和谐非，特甩别在且本案多的大炎盘设早计中怕要能弦体现廉物质患与意喂识的毯相互摩作用苍，以最反映千出高酒尚社减区的个特征把，力款求在午生活笼观念抱、生始活方优式、牙时空扣感和抓价值烦观等窗方面减寻求简突破颗。免3.纯2.肥1从小严区布嫁局诉小区浸布局兼为居修住建线筑围缝绕小辞区中虚心，行由道脾路划插分区逼片布典置的暮坊里逃式布者局。烈规划预小区礼建筑裳空间邮布局反为东组南、盏东北刻、西伞南、伞西北皂四片训坊里探形式候，并围由步钉行绿祸化带舅、小啄区道敞路、谋广场西相联疑系的北街坊暴组团羊。旁3.颤2.秧2怖道挪路交恋通体僻系拦小区标车行壮道路枪骨架默为东兄西向够曲线攀加尽太端式避次路友的枝践状交咳通体塘系。槐规划幸东西辨方向伴布置悔一条泛横向间曲尺婆型小揉区道磁路，滚道路粘红线你宽度径11法米姿，向喇小区星各片鸦区延底伸布薯置四她条尝7米任宽的胡次路腊，组竹成小跃区内邪完整富的内粒部车繁行交暗通体巴系。录小区坦内步淹行到艳路呈斑东西庄、南涝北向泼布置香，是等小区挣东西冤方向摘的分发割轴枪线。吐规划产步行军道路血向各碗片区弦均能忽均匀打渗透艇融入叹，形页成贴喇近居位民的栗居住斥区步债行和醒交往行空间顽。施小区季停车倘采取敌立体庄、平眠面相赌结合前的方顺式：海地面抚绿荫幼停车屯，住传宅底棉层车愿库停蒸车，载结合席地形遭高差形网点崇的底轮层停办车。晓停车族率可鼠达到益10掠0辆吉/百符户。冠3.蚁3.淡3跃绿额色景液观体业系船小区礼公共趋绿地校适应称坊里惜式布隔局的万特点雪，沿拖南北执向步羞行景隆观轴扁线向贩组团边内部兔渗透岸，形艇成纵杯深发兽展的缝绿化怀空间举。规付划在乔小区所车行徐主路想与步坚行路挠交汇发处布献局小袖区的朵中心臣景观宅绿地雕，小城区外繁围则绕以道沟路绿裙化带伍与周息边用幻地分坛割，妈内外铜结合油组成凝小区每整体雄向心遍，既摊融会韵贯通励又相踪对独耗立的忆绿化族空间泪体系良。扁3.率3.傲4通住辩宅布讲局援小区盾住宅宫布局脑符合惹沿组摊团道恨路组寺织坊鞭里的赤模式叠，通途过错款列、灭点条速结合且等方舟式形把成丰袄富的端住宅零空间史，每醒一组订团相循对独失立。绸小区闲组团册间住雨宅通菊过步嚷行系洽统、真中心健绿地树紧密堪沟通茧，形升成更展大的堂共享盒空间冻，形振成具涝有传祖统文曲脉的果现代陡居住米小区妄。览3.饶3.宅5纷公据共服奸务设梅施布推局口小区氏公共迁服务剂设施握主要调分为飘商贸扁服务约设施滚、活钥动娱叙乐设歉施、测托幼王中心雹及市攀政公惧用设控施四纸类。生商贸割服务旦设施剑：惯主要牵布局弓于小替区主脱要临戏街面守，主洽要商熟业服锣务建荒筑要骗有一研定的破标识妥性。池活动予娱乐士设施给：声主要矿布置已于小知区步帝行景徒观轴哪线上掉，并垒以小况广场彩的形宰式形隙成小材区向躺心聚盆集的毕活动迁空间快。在承景观不轴线馆北端抢设置旧小区尽会所鼓。裹托幼婚中心誉：京布置稍于小础区广太场北腊侧，猛位于版小区安中心腿地带藏，交触通便指利，与环境钢优美炊。歌市政竿公用否设施捷。巩规划食建设暗1处双热交痛换站英，1绞处天恐然气担调压才站，显3处盖变电虏站。插禁或3.庭4鬼主要消规划惯经济固技术袜指标培3.峡4.膀1许规河划总霜用地够14宁.1茅公顷融，其崭中，切小区柄占地幕11就.7福公顷济。乔3.偶4.次2断小巴区规村划总岸建筑袭面积块10保3，朽59示3平浩方米其，其碗中携规划倍住宅剃总建寺筑面柱积7争9，栽93纤4平恶方米计；涛规划傲公建杀总建番筑面全积2何3，列65董9平揭方米脱。猾3.鲜4.捆3肺规丢划小杜区总涉居住蛙户数用96伐4户唤，总河居住泪人口晚33戒74久人。去3.帜4.捆4丽规击划小兰区人绞口毛垫密度够28闸8人远/公比顷，跑净密婆度5花88纳人/咏公顷蹈。潮3.猫4.五5即规捎划小华区容遇积率暗0.隔88吓5。慎3.栗4.鹊6咸规次划小驼区建寿筑密纪度2贪0.捐2%躬。宗3.廊4.覆7柴规休划住绣宅平口均层顺数为冰5层技。玉3.甘4.偏8僚日旋照间防距，字多层蔬住宅史D姑≥抹1.雅7H悄。迫3.谈4.瘦9向规握划小犁区绿期地率筹37调.8国%，步停车奔率1蛮00校%。爆止堂3.性5哪户型暂设计杏户型厘特点状：格反局方倍正好狭用，右设计掘理念把倡导抱传统犁与现刻代完捆美结性合。种基本则特点子是朝凳南、离向阳缎，注拘重大步面宽榨、大茄开间次和短摧进深皮，通尘透性妄更强宴，最寺大限低度满糠足日咳照间巩距，葬空间扒布局森简洁艘实用险。岂户型造种类牵：二架房二辈厅，避三房加二厅顾，顶急层加意阁楼灯。境户型团面积患及户研型比便例：撤户型每面积哭范围盛所占蜻比例向说明受二房暑二厅块70窜—筋77昌60枕%洞以中暂厅、呢南厅堪为主嫌三房滤二厅耀85恋—柱95讯32究%润中厅移、1巷卫为欠主搁三房配二厅辈10归0岂±逢5雪8%啦中厅肌、1忌卫为宏主判附户暮型图搭如下王：计A户匠型建快筑面唤积：世85种平方珍米晶——诱10辱1平墙方米唱；虑箩膨维童耕B户雁型建让筑面摊积：虚73合.6慎平方到米共——霉77夹.5巾平方胡米；讽捎药化用昨辅助争户型醋（五假楼+拜阁楼难）建景筑面熟积：妙13岛0阁——刘18岩0平况方米鸭；咳饮营摊黄小C户尖型建弯筑面陷积：遵74避.1喂9平赌方米摸。真淡想恳惠花3.眉6件智能烘化配榆置尽“泡小区讯智能制化系充统饺”钩是指睛采用撞高科蚊技技扔术，高通过刑完善航、多冠功能跃的小薯区综堪合布郑线系倒统、罚自动趟控制恭技术嘴等为工手段普，所懒实现盾的集削小区剥安防柴、物笔业管学理、膜信息程网络痕及智河能管劲理系惑统于点一体纽的智敲能化谨管理辨系统继。饰等球3.帅7赴物业绪管理王物业扔管理梦宗旨挤：以蝴人为闹本，眯以人声为尊假，以庆质为早先。权我们赏积极代倡导授和推剃介房容地产槽全程个物业均管理泥，让巨物业件管理拼从一掌开始孟就介糟入，妈与全帜程策波划的郊各个挥流程刻在不青同的伍时段叹和层拥面上冲进行鸽互动惊和整伞合，赖进一高步深烦化体背现和弓贯彻眠房地盘产全蹲程策诱划的葱全面毯性、州全员宅性和戚全程柜性。魔我们疫着手蒸聘请讯具有洒知名醋度和大丰富撤管理耍经验疗的物贫业管缴理公桥司进据行全叠面管倘理或昌充当腥顾问欧，因启为本恰案的犹房型驾趋小太，必填然导芽致总辆户数饮的增匙多。森所以燕我们阁要求番物业垃管理望公司肚前期帝介入去，可卷避免紫社区饶人口搂增多剪带来槽的管胡理上罢的混钥乱，开并使坊之实各质参麻与到赏市场关营销牧推广泼中，商在业雄主面受前树庆立良瘦好形混象，度使业假主放弄心、苏安心割，没栗有后右顾之累忧。横第5释章家项目祖开发四策略帝作为啄专业轰的房撞地产乓全程蝴营销郊策划丰，房逃地产棍全程甜营销壤现在弹已经蝶突破杜了商拥品流垂通领箭域，吗而贯泄穿于扔商品掠的市情场调茶查、条产品碧设计后、开淹发建梦设、情销售免以及谜服务拢的全菌过程夹。项愧目开粘发策匀略作岩为房粱地产崇营销狡的最挤重要抛内容求之一点，它帝贯穿妹于房惯地产低开发抽建设撒的始竖末。陷1.移开发皱理念协分析钞在进仇行项拍目开辣发时产，我贿们认诚为要堆顺利育地操密做好妖本项挺目，绩首先省要抓森好以导下房租产开伶发的千战略盏策划盐。裁1.熔1伙品牌化制胜汉（产拌品、寇实力麦、服垄务、陷诚信时）淘玩馒蜓吐品牌桶——扭企业祸永远喇的追没求目绍标宾酱抬江弱A纹品牌阵是赢刺得市饥场份膀额和佛公众弹美誉级度的白利器壶。便旨民姿裂B咬塑造采房地窄产品舅牌以辽做精抽品为洞基础剑，奠桌定普驾遍认绣同的雾品牌蓄价值方。馒判旁骆禁C鸦塑造市房地续产品要牌要粘建立舒在对赛人的多充分予认识颤和尊才重基告础上句。到丝检艺顷D沉塑造勤房地翅产品须牌在寒大规御模楼蛛盘开话发中久，能绑否形厉成区堪域生期活配钥套设追施，锐能否酬解决丹居住泪者长遇达几港十年亡的后络顾之辈忧，泪因而鹊需要做体现谷实力欣，而羞著名稠品牌绑就是可实力吸的有稠力保帐障。轻叨邮E袜塑庸造房棵地产嗽品牌忠，需炒要开终发商税兑现近诚信毙。大地盘营弯销，豪不可崭能一煮蹴而炭就，盒而是晨一个妈长期滚的过刃程。塑在这鸦里不嘱可能浆有为拦获得贴一时妖之利版的短庙期行惧为，老一切视都应套该是竹实实未在在浆的，禾而品奸牌的谅信任直就是躺诚信志的最嫌好保堆证。皆1.练2慧资源拌开发项、产盒业整移合辉——违聚多偶种优蹄势，解奠定礼胜局骑醉临A闯抓住样政府抖城市赵开发饿的契柔机，楼及时端跟进士。大碎盘理滴想的伟生存闹环境蜓就是划区域泉内要文有合狭理的曾产业致规划廊和布筝局，揪大盘杠并不减是凭多空在铲郊区摩崛起由的卫睬星城给，而协要依舌托于嚷本区慎域内家的市括政基穷础和回就业岭市场竿。佛逢关B亿抓住忧区域室的整竹体定兰位，因因势龄利导械。本农项目籍在开桌发营兰销过亲程中蜜，应步该特唐别注浊重进漠行房痒地产笔、商各业、用韩国啄村、既主题士公园馋等多耳产业疏的整性合。睡甲打C这注重羽进行翻空间五功能艘的配妈套和肢衔接萍，避谢免功甚能的瑞缺陷跑和重纽叠，佩融内巡外空句间于古一体部。壁1.糟3另创新房求变千——隔创新斜能够衡挖掘默最大偿的潜振力和暴利润匪卡练A督观念明的创其新。栏不为做做地核产而牙做地怎产，做将房坑地产法的创共新看惹作生摊活艺梨术的杀创新甚和社绞会价蛇值体减系的炊创新常；将蛋不动比的、裙可见橡的房栗产转郊化为苏无形迫的、俘运动掘的审备美意孩识和式价值够观，失只有诵在这机个层死次上撑进行炭观念亏的创斩新，退才能淘使产阿品形进神兼素备，日具有客长久砖的生秃命力战。议耍宅答疮B纠产品笋的创喘新。末在创逃新的堆开发汪观念剩上，浪在项缺目的卖实施注过程鸣中，则结合乒环境傅，进泳行风诞格、胶色彩像、布块局、孤功能否、尺袄度等凯多角闲度的晃钻研至和推浪敲，薄并在湖营销闹过程雀中进受行创杨意性才的表制达和着推广害；在库施工冶过程役中，斯运用佣新技之术、磁新材冬料、素新工始艺，址广泛申采用译节能辱成套亮技术粱降低些建筑倘成本合，提赔高产行品质箭量。怒2.傲具体膝的战没术运垒用饲2.化1到打造元消费战引擎政本项布目在眼规划驱——臭营销淹过程层中，联起点榨就是摆要着强眼于现打造扭消费丑引擎灾，推天动消田费。强怎样昼打造其？怎步样推烤动？努一是校要能暖够做搏到引语导市污民的雷居住估理性局消费瞒观；协二是帝要做便到精中准定喜价、吼营造庸物有返所值冈的认腿同感提；汪三是寿要营抽造激板发人仆的尊闹容心悉和自秃信心长以及仓舒适驻性的铲整体敞环境呈；锤四是篇要具占有能个够激症发人关的求项知性虹和新数颖性篮的核牢心内区容；驳五是眉要提戒供物删业升肆值的选发展耗前景狭。奏2.扁2胞资源圈挖掘撑在完田成第飞一步夹的认赏识上镇，深啄入挖辩掘地阔块的捏核心驶价值彻——灯发现吸资源虑、利须用资成源。径本地吼块的拒核心汤价值河在于膏原有赌和新陈开发顺的自高然资暮源和群社会赠经济薄资源德，如碧香山悉公园训、韩帜国村点、交安通检匠测中巴心、浇澳柯塘玛销炮品茂方（含狐市政阅配套渠和产茫业配贝套）遍等，融在充蛋分认宫识、深充分疯利用损的基数础上提，再芝次挖趋掘物退业升极值、萄逐渐炮成熟后生活省社区高等潜椅力资唉源。则2.嘉3步顺势父定位押谅执依据吉项目哥所拥画有现吨实的牌和潜扛在的熄资源嚼，以惠此为恐特色慌，进暑行产牵品的洞核心即定位熔——留房产矩原始辅股，湾以此三为依奶据进目行产翼品开升发。芳2.吓4谎依归锅人本侨饰寨项目刻开发待营销知全过概程中吓始终址强调节项目赠的幕人本愁主义遭和人掠文精踢神茶。阿2.仓5顾分解陪要点开算萄将项酸目综讯合优勉势分甲解为术具体紫实施遣要点推，编命排顺似序，路突出鞭重点适，实涛施敞整合林营销雅。斧2.剧6殿引导碑市场处碌饰抓住坐市场解契机倦，集宵中优锻势力册量快任速强在势切骡入市言场，问掀起停销售史热潮醒。瞧2.威7湖追求谨唯一械肚沿将项桑目的泥唯一容性、筹不可毒复制支性课始终澡作为枯开发闷营销线工作坦的指驻导方哲针。第2.费8毒物业微先行扒宪滤项目泛开发罪过程岔中，墙适当夜运用弓景观炎环境虑开发戴先行辱一步咱的策嘱略，欺建议钟选择术小区秒重要回地带钥先造镰绿地惯、先券做物递业，盲以此店带给扶消费石者信箱心，蝇培植引良好层的项涝目形攻象和像企业诞品牌虫形象梢。隆3.床策划己的主茶要方税法昨—兰主题氧思想排策划黑思维庭场我尿们在绣对本趟案进疮行策要划时青，采予取的痕是膊“旁主题悄思想徒”块的策闸划方鞋略，煎步骤谱如下雷：潜锯3背.1推主舞题思运想的鬼内涵帖挖掘却A纹主题殃思想逃兴起僻的源丸泉利B从主题狭思想挣内涵式的分歪析论够证制①夜主题婶思想愈的含肉义存②炼主题桐思想屿的本知质添③茄主题积思想秃的特脂点润C事主题敲思想彻的效燕用分减析挨①产形成吃主题猜思想岩创新粪基地孩热②具塑造普房地哈产开念发商痒品牌主寨③原塑造柴精品围楼盘痒④位满足叶并引裂导消杜费者就的个心性消馆费付⑤惭优化坐房地居产市球场结粉构亩3.警2打主题安