房地产营销策划广信房地产市场调查完全实用手册

房地产市场调查完全实用手册在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。第一节房地产市场调查的内容房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是1、房地产市场调查的重要性我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡”当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建造的一项重大改革-----新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。2、房地产市场调查的主要内容房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。（1）房地产市场环境调查。1．政治法律环境调查（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。（2）有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。（3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。2．经济环境调查（1）国家、地区或城市的经济特性，互嘴侍（2牧）色包括宰经济哭发展昆规模鉴、趋酷势、急速度誓和效寻益。气任闷贺（3鬼）部项目脊所在阳地区页的经古济结亏构、伏人口离及其早就业冷状况粉、就郊学条垄件、车基础落设施臂情况魄、地猎区内消的重狭点开览发区倍域、友同类获竞争任物业洗的供惊给情甩况。阁慰羡留禽（4败）翠一般宇利率蓄水平卷，获斜取贷衬款的绍可能导性以煌及预术期的员通货五膨胀肺率。衔霉糊衡备（5乳）五国民砍经济悼产业歉结构锯和主傻导产营业。欲至屠模领（6强）带居民俭收入饭水平葵、消密费结峰构和驰消费捕水平乖。甘婶商俱（7选）挪项目敢所在垮地区仇的对稀外开睡放程钱度和侮国际付经济侵合作滑的情轻况，垒对外样贸易弱和外勺商投筒资的港发展论情况锡。剩知评遵（8壶）眉与特温定房档地产铅开发次类型颜和开价发地絮点相岛关因省素的姥调查肆。爪高谢签（9赶）炎财政烫收支钓。亮对于域不同申的物歪业类是型，砍所需伸调查毛的经元济环遥境内碧容有染很大陵的不俱同，闷须结圣合具丝体项伍目情渔况展厉开有胡针对佣性的烧调查纯。这延部分汽可以赔参考疼“爹房地调产市弃场调读查兰”委一章闪。港思爬3者．靠社区龄环境锅调查歇。净治年社啄区环紧境直膀接影熊响着威房地符产产愉品的源价格嫁，这蜂是房凝地产凳商品坊特有怎的属示性。宋优良壶的社覆区环旁境，讯对发办挥房眯地产秀商品我的效坚能，刘提高烧其使代用价调值和中经济丢效益羡具有弟重要窄作用狼。社辜区环悔境调虚查内鲜容包毛括：象社区践繁荣逝程度烘、购狂物条村件、哥文化事氛围宝、居禾民素渠质、糊交通芬和教票育的答便利丧、安往全保逗障程羞度、忽卫生祸、空顽气和副水源哈质量迷及景吼观等冲方面毯。倘望督（忽1）也房鞭地产注市场萄需求拉和消诞费行累为调策查旷梳嫌嚼1悄．拉消费词者对敏某类豪房地吧产的博总需亚求量饮及其编饱和刺点、挎房地此产市第场需牧求发扩展趋漂势。店那练惹绸2虾．那房地造产市屯场需铃求影仙响因确素调催查。昏如国爱家关雨于国雕民经便济结利构和婶房地岁产产蜡业结道构的愚调整麻和变萄化；械消费菜者的颈构成龙、分递布及真消费津需求诵的层可次状铜况；素消费锡者现络实需储求和阀潜在者需求抛的情伤况；见消费钞者的箭收入橡变化筐及其跌购买望能力鉴与投雷向。刘币仇牲惭3宵．域需求兄动机块调查粱。如打消费统者的绿购买朵意向诉，影取响消伙费者密购买肝动机每的因吉素，气消费朗者购坑买动沙机的唐类型梯等。舱腹内凳永4弄．盟购买救行为慕调查线。如项不同康消费床者的管不同中购买值行为厌，消食费者陆的购环买模迎式，懂影响式消费荡者购词买行准为的赵社会踢因素膜及心坝理因顺素等吗。停喊事（化3）躬房愈地产倦产品交调查暑。电杠迟扑1唱．鸡房地绸产市艳场现移有产仅品的垦数量壶、质需量、逗结构暂、性顾能、羞市场袋生命蠢周期萍。次玩定克2冲．镰现有享房地浇产租沙售客汪户和嫌业主拖对房棕地产停的环盗境、校功能驰、格医局、系售后仙服务辞的意性见及菊对某印种房名地产芹产品房的接旺受程迷度。束辨辛辫捎3庆．典新技界术、越新产柳品、营新工食艺、粮新材梢料的诞出现诚及其局有房羞地产后产品贱上应笼用情永况。粒架“敬昏坏溪4物．询本企仪业产诞品的您销售亲潜力行及市到场占披有率李。征5．理建骡筑设匀计及弦施工墨企业颤的有鞋关情晶况。抱迎军兽（否4）鉴房戚地产却价格歉调查惰。奶且摘捕1品．蛋影响疾房地踢产价鸭格变讯化的钓因素删，特亭别是己政府星价格钓政策跪对房掠地产肌企业洲定价磁的影棚响。绪晕舍逗六2币．准房地挠产市厉场供虎求情防况的天变化乒经趋爷势。泄低品杏兽3舱．就房地是产商叙品价睬格需异求弹孤性和士供给穿弹性浅的大吵小。并勉胡果均4疤．纽开发杆商各错种不哲同的单价格义策略绣和定案价方义法对钓房地急产租陵售量捷的影岸响。健凭稻割特5捐．尽国际掏、国诸内相测关房模地产海市场嘉的价五格。灭伏迎覆倦6无．螺开发酬个案兽所在杨城市集及街失区房跃地产障市场菌价格该。背抬虚辨7屠．区价格巷变动致后消江费者燕和开葡发商朋的反法应。劲狡秩健（剩5）剑房称地产绞促销炎调查头。允护会傻1类．周房地室产广评告的脏时空蝇分布任及广直告效饭果测座定。余栏桐绪卵2福．圣房地训产广樱告媒蛾体使坚用情腔况的忙调查糟。废前奏搏3梅．贞房地寺产广新告预菠算与洲代理面公司贱调查巾。霜拔舰鬼4充．熄人员荷促销喉的配纺备状封况。歪锻订泛创5或．育各种孔公关和活动亲对租优售绩结效的庸影响金。赌谅拜品6甜．胁各种茅营业证推广酸活动闪的租删售绩那效。糠蝴迁虾（杀6）爸房踪地产卷营销腔渠道营调查兰。旦案肺筐1胀．采房地名产营芹销渠汤道的贝选择暑、控拉制与候调整稼情况枝。滑拼催谨2找．漆房地捡产市贩场营希销方做式的缸采用节情况我、发祥展趋桌势及避其原若因。桂拥任鸡快3定．沙租售青代理帐商的类数量尚、素恼质及潮其租灵售代毕理的漂情况豆。义听栏参4丑．粱房地是产租近售客常户对钢租售锣代理关商的勾评价侧。县拾岸（判7）滴房欲地产帆市场邀竞争寨情况复调查岔。绵赖到茅市草场竞傻争对肚于房勾地产借企业脏制定佩市场悲营销房策略色有着衰重要介的影供响。申因此晌，企邻业在狭制定辆各种垄重要病的市粘场营萌销决仙策之贪前，奏必须休认真驴调查昨和研辈究竞从争对歼手可言能作痰出的永种种墙反应庙，并谁时刻陵注意洞竞争轰者的泰各种匙动向摄。房愧地产秘市场学竞争尺情况篮的调局查内欢容主谎要包士括：此翁刊资缎1族．羡竞争暑者及放潜在仿竞争曾者（于以下管统称躺竞争份者）渗的实苏力和凝经营源管理朗优劣然势调泼查。累棕胳某童2乱．妹对竞炉争者击的商盼品房房设计期、室摊内布喝置、漫建材骂及附没属设法备选来择、羽服务召优缺采点的觉调查排与分包析。霸祖矛致固3澡．彩对竞泽争者申商品聋房价扭格的信调查致和定倦价情乎况的龄研究微。文涝肌例4席．两对竞椒争者彻广告泽的监叉视和宫广告岩费用解、广疮告策疾略的怠研究嗽。沟战召奏5欠．指对兑偷争情歼况销兵售渠厦道使毯用情倚况的议调查吴和分秋析。祸蹈敏茂违6龙．抬对未前来竞解争情尼况的鹅分析肚与估直计等锣。日摔颜禁7蜜．窝整个溪城市长，尤谎其是增同（武类）则街区篮同类懂型产匆品的剖供给涂量和佣在市瑞场上渗的销阻售量毒，盟本企兰业和啊竞争膊者的平市场坚占有跃率。刊缓墨施历8拴．性竞争钓性新勉产品剑的投赠入时纤机和丸租售色绩效肚及其本发展蚁动向沿。齐第二村节宁调查材方法筹与条歼件螺杏或1谁、纱调查气方法单袋盟飘市别场调犬查有沙许多敌方法婚，企奴业市额场调您查人哑员可库根据为具体式情况韵选择齿不同稿的方烫法。籍市场盾调查故方法浑可分骑为两尼大类丧，第我一类绪按选鹊择调刘查对帐象来有划分片，有茫全面克普查趋、重庭点调兽查、概随机厕抽样碑、非杜随机课抽样层等；色第二膊类是掩按调电查对躬象所他采用锤的具往体方及法来纵划分洽，有增访问剖法、省观察攀法、触实验胳法。虾下面臂简要朝分析邻每一粮种调炊查方黎法特夺征。剪枣装楚（杨1）常按场调查蛾对象肝划分号。扩箭裙1缸．劲全面功普查览。全搭面普昂查是悲指对剧调查殊对象焰总体图所包丝含的户全部萄个体恩都进鸽行调该查。写可以辅说对梅市场障进行刮全面穿普查姜，可及能获蹦得非玩常全艺面的急数据设，能毒正确品反映嚼客观池实际乖，效法果明功显。全如果北把一让个城摧市的丽人口增、年饱龄、篇家庭添结构去、职嫁业、迈收入努分布虾情况包系统罢调查靠了解车后，鹊对房银地产夸开发座将是裕十分耍有利常的。缝由于宪全面把普查抬工作蒸量大扫很大眠，要淋耗费牙大量满人力寿、物妖力、流财力熔，调芹查周秃期较宵长，烤一般湾只在敬较小象范围肃内采鹿用。容当然毯，有蓝些资纸料可潜以借吗用国冬家权巧威机间关普治查结蚕果，负例如壮可以烧借用息全国兔人口慎普查接所得雷到的脱有关扯数据绵资料怜等。傍搜洋哄2劲．补重点抱调查誉。重筒点调汗查是奖以总握体中耳有代遗表性卖的单童位或读消费伸者作弹为调烫查对历象，道进而亦推断校出一良般结突论。孕采用咱这种锤调查增方式压，由槐于被估调查伤的对捷象数哪目不辅多，腊企业崇可以脾较少受的人首力、转物力醉、财渐力，孔在很雁短时渣期内觉完成话。如啄调查伐高档蜂住宅素需求刷情况肝，可利选择辰一些诉购买叉大户式作为跃调查细对象华，往轨往这伯些大湿户对慕住宅逢需求矮量，邮对住使宅功诞能要高求占志整个荒高档主商品驼住宅腊需求唇量的骆绝大李多数安，从奉而推民断出肚整个扩市场仔对高卡档住武宅的牧需求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