房地产丽景湾项目销售策划报告

第三篇项目定位3-1、市场定位3-1-1、项目定位之基准项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；市场调研反映的具有有效需求的市场空间；政府在城市总体规划上的限制。所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和质素。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同。具体如下表：从上表来看，本项目地块具备绝大部分中高档住宅所必须的地产因子，但缺乏中高档住宅和豪宅、别墅等所需要的最重要的因素——区域景观资源，如何解决这一问题是我们在物业市场定位中最为重要的一个问题。3-1-2、本项目的市场定位原则根据目前对市场的认识，我司认为本项目定位应该确认如下几个原则：快速销售原则，合理回避低档的价格密集竞争区；品牌优先原则，项目应该以建设品牌获取整个项目的成功为标准；性价比合宜原则，不强调过高的素质与过低的价格去牺牲项目利润。袋3-群1-忍3、隐本项剪目的辽市场鼠定位排1、除项目完的地唇块特选征丽景湾金银湖生态区汉口城区丽景湾金银湖生态区汉口城区金银湖核心区金银湖核心区炊从上换图中绿可以抚发现忧，项话目所央处地扮块正弓处于振三大坦区域腹的交业汇处我，能澡满足况人们趋亲近炮自然泛、亲辆近繁取华的弦特点匆，售但目具前这鱼一功狭能还晕不够殖明显孤，但肺随着躲金银描湖片骂区开喘发光的不饥断深仪入，亭我们盐在营泳销推傲广中振加以殖提炼炕，会祝引起盛人们卵对未阀来的予美好纤联想卫，对换促进锦销售宾十分井有益弹，而俩这本题身也哥是对拔项目递市场幻定位幕的有裙力支脑持。勤2、票项目井的市亲场定踩位在金银叠湖片译区最存接近荷都市尿的高京品质靠、超母值中轻高档姑住宅走定位扒诠释站：果定位沾说明梳：由竿于万柴科已伍经建养立了螺片区倍的市集场领箭导者构形象习，直盲接竞炎争会氧有大振量的多推广冶成本桨，挂项目缝可以斑从性免价比越角度李切入疤，在关品质帮上尽拘可能找缩小跟与四坟季花死城的赔差距省，使血买家瓶感觉鸦不到标，而睛在部跳分卖革点又膊上优状于该缝项目龟，价流格上腊适当足拉开妨一个环区间法，买顾家感散觉明优显，跟以此蒸来促至进与末片区秩其他庙项目榆的竞本争占深位。连以上吨图可快以清为晰地芹看出搞项目照市场缸定位据的思芳路。市3-逆2、侄形象疲定位辰3-型2-宣1、血项目万形象贞定位牛的基匠本思疼路与剩条件懒：挪1、堂最大夜化的暮提示锦项目式特质沫，正说明娇项目卡核心穷卖点旨；孙2、糕符合身项目款传播遗的有样效性布。使谋消费伯者在跌获取院项目明的第捡一印免象时脊了解岩项目宽；姿3、蕉最主画要此还是话项目陈在消擦费者汽心中既的心目理占消位踏。育3-搁2-雕2、岸项目冷形象野定位租及描怎述缸金银均湖门视户篮——疲纯粹螺的意锈大利艰风情雹小镇局支撑谜点：恩也绍摄-茄片迫区的侄必经漠之路射，交清通便蝴利，培离市死区很此近矩-逼纯粹毒欧洲努风情垂的建贞筑立博面设况计班-纲欧洲墙风情仔的园属林及类水系招景观获设计峰-厘独特烫的区僵位条浴件-铺跑马受场-短西方升贵族肤运动膀的联兄想咏-贪欧陆雄化闲爆情生女活方扑式的庙联想固-贺倡导递健康饺、生拣态、问休闲魂的产状品规麦划吵-程自成刊一体繁的复剃合生煤活社细区纱-蚀倡导用高尚充、和蹄谐、烛礼貌炉、钟“德绅士韵化暑”衡的社氏区文嗽化美辅助扒定位婆：极金银沈湖第兰一个退标志距性的忆人文洁社区打金银护湖主挣流生装活社伍区室形象映标签共：挖上流裂生活吴——残高贵翅、和筐谐、撑生态甩、闲傍情、桥绅士燃都市多生态弓临界施点稿——持繁华禽、方裤便、溪轻松风+币舒怒适、直绿意厕、平测静桐3-扯2-梅3、狮项目离构筑俗高品闻质、述超值近住宅庭定位扔的支准撑体荡系完善服务体系完善服务体系软件支撑高品质住宅硬件支撑生态区位、建筑、环境、配套优越的价格性能比优越的价格性能比金银湖片区高品质住宅优越的性价比优越的性价比幼说明时：血项目锯的整倒个定良位支腿持体挪系需办要从砍硬件孝、软对件两凳个方老面加间以支少撑，佣做到估“黎两手严都要元硬立”国，只眯有从鸭各个抹方面游对项妻目的父综合萍素质谢加以凡提升议，项美目在盒今后净营销醉中才忠可以膝应对需市场赌激烈双的竞莫争，贝给消阿费者壳项目拍名副庙其实棍的印哭象，论推动船丽景扯湾后惠期营侮销的幕成功由。买3-绢3、嘴目标匠客户教定位下3-结3-型1、怠目标促客户置分类泻项目晋的目棉标客俱户主香要是慢：绝工薪屡一族畏，白维领中往上阶随层，陡高级氏蓝领摩阶层展，部恨分企第业管戚理者突、小胡企业柴主，留做小彼生意紫的经镰商一获族，晕机关孕、企酸事业外单位晚的职镇工，都可以气将他虾们这理样进晒行分射类：波A型教：高饲文化测中收载入的旷“棚知识摧英才茎阶层拢”狠B型乞：高孔文化群中收妙入的也“壁前卫黎另类感阶层俭”俭C型资：中气文化岔高收括入的杯“拨社会戏精英无阶层糟”市D型评：中裹文化逼中收戒入的列“池高级凤白领较阶层危”桨E型袄：低禁文化弯中收煎入的嗓“垄普通碑市民润阶层终”喘F型革：商档务活压动频启繁的该“世空中联飞人骄阶层哥”谨3-还3-州2、寇目标重客户尿描述号-嘴礼打算域购买滩近郊漫大型喂优质秒楼盘咱的中红高收北入的裕白领塔、专懒业人傍士以秤及事截业有小成的种中小泪企业鼻老板持。他甚们中搬有一传部分茎是首旦次置障业，斑也有餐一部迹分是锐二次粥以上搅置业筛；译遥-逮欲忽融合污机场畅交通映便利渗与市昨中心练商务至便利穴的外狂来客选户。武然而馆，此下类客巾户的曾比例另很低拿，但条却是液提升干丽景触湾项暖目高久尚品而质社言区形成象的叨重要糟因素雹，带喷动力秩巨大台，是商消费己领导断者；彼他们茶是这讨个城根市和谷这个扔社会条里的红中上孙阶层浩，他丰们正旷在努裹力追即求着幸改善愉生活列的环稍境，赠他们摇拥有旷一定皇的经探济和海社会悦地位逆，他容们是润朴实缎的、琴有责差任感托的；喂他们万对生丸活充廊满了呜美好傻的憧品憬，油渴望乒能够熔与父缠母、倒妻儿尝分享世天伦蛛，渴睁望进堵入高镰品质聪的生傲活；匪他们督的消立费倾贺向将布本项铜目作油为提泼升生惊活素谈质的驶居所迟。他萄们主油要考馒虑的集是泳狂——仇价格艺、生当活配米套、究教育壮及交禾通等惕；祥这部爪分消械费群渡的共监同特高征是融有一狱定的雁经济假实力观、社滑会阅害历，每对提改升生梢活品飘质有迹极强跑的愿趁望，科对价扣格较束为敏诱感，左大部作分使轿用公命共交羞通。促他们借在购录房时平容易浇冲动预。沙但对检产品肝有自构己的夕生活按要求部。刚3-皱4、洗户型收定位葡3-吸4-漠1、偏一期怜户型南与价它格定第位原跌则束户型集与价故格定军位在搏市场丽调查容基础嘱下的泡原则有：支总价豪原则俩：以烤20毯—悄30异万元杯总价句为基盒准工性价项比超环值原追则篮月供见额度挤原则剩扩大你客户扰层面漫原则钩3-杨4-购2、惰一期删户型色定位贷根据禽市场垦调研承结果怒和楼盯盘横岗向对跳比，如丽景贡湾项踢目主懂力户储型以系三房老（二颜房）声为主塔，主瓶力面挖积区亲间：厚80忆—缠13译0M彼2（港80很%）宜为宜市，其软中：乎二房此二厅辣一卫剥面积亲区间弯为8夜0灵—拍95弦M粪2浇三房近二厅祝二卫骆面积回区间戒为1校1段0顽—怎13枯0捐M忽2无四房萝二厅摩二卫杜面积咐区间愚为1腔30唇—别14举5滚M有2航其它鲁复式想、跃童式大稠户型圆面积晌小于草21善0鸦M势2间户均竭面积弱维持画在1愉15队M娱2骑上该下珍入户窄花园踏以大既户型随为主敢，建区议三吴房的背大面替积住钱宅，伐全部痕的四坐房、司复式目住宅邻采用赠入户种花园似的户雁型设伐计。日建议斑项目模一期看户型动配比饮如下纯表所谅示：惯户型昆面积狱区间界所占壤比例浑入户破花园意比例睛二房遍两厅戚80抗—劝90塌M招2易22凶%静——侨两房夏半岭90脉—狐95需M注2歇5%爆——弃三房宋两厅趋11絮0伤—保13婚0矿M朗2波60伶%派20缸%朋四房挠两厅即13亲0浸—再14暮5胀M社2刷12鸟%交10烟0%道复丧体式寺6逢1粥%滤10恩0%榆3-泪4-屯3、绒住宅马设计动适当衔增加倍户型膨的院巩落概框念、号叠错屯式洋细房、良入户润花园习，顶读层复机式阳骄光花搅园等叛特色英；保畏持电柜梯厅改明亮染。伪3-葡4-搬4、抓建筑塘类型厚捎施根据自目前状片区辛的建积筑产理品类恶型，狐低层稿、多找层住恭宅所疏占比毫例超诱过总群量的迟90宾%，阻小高斜层项基目非词常少括，仅未万科怪四季坡花城姑和高岸尔夫院城市俯花园幼做了挑一部宝分。至郊区惠的小六高层帮接受玻度还橡比较麻差。哪本项阵目一砍期可秀以适旅当做觉一部跨分，像但不练要超抓过总辛量的详10脚%为距宜，唉而且易要尽捡量留鸭在项梨目后极期入欧市。乱建筑尾类型总所占庆比例味多匪层版90滥%棚小高馒层询10趟%宵3-忌5、弃价格究定位1500元1500元2000元2500元高低中品质价格四季花城高尔夫花园碧海花园丽水家园黄金海岸恋湖家园汀香水榭常青花园丽景湾（一期）滥主要列是要今求把答项目捷在整薯个市劳场中乒的位杜置加滋以确启定，六我们叙可以剃通过夺上面快物业姓市场绩定位胜示意舟图来筑说明恭项目耳在片垦区中要的市世场位朗置。萍根据组上文虫相关风定位标原则企，同迹时参卫考东饿西湖此片区翼楼盘米目前酸状况布及未块来发因展趋恋势，荡确定译平均犹价格虾为2盯10离0-固23无00细元/却平方彩米弊。择具体冶标准城视最腿终选继择的辫项目追档次拳而定胀。砍量由于途项目白入市诵时间远及诸批多细融节没默有完户全确麦立，塞在内余部认爆购没斗有进胳行时绵，可慈以暂万时不亿确立虑价格受。我壤司将辜在后太续报沉告中段详细馒给予浅说明唇3-辈6、椒物业利相关暴命名族3-糟6-奇1、瓶项目以命名葱思考敏一个驶好的虏命名却，是极一个穗单位泽（项镰目）挥的一己张名徒片，量很容孤易获达取人荒们的厉好感旬，颗实现叔知名蹲度的缘传播杂效果它，作抖为一窑个商竞业命酿名，她它应舌具备精如下粗特点沃：坐易识穿易辨尝易记顷，便牺于消鸦费者宿记忆椅、认北知、姿流传滩形成矮口碑览效应蔽。茶易读勒，文红字上受要有毯语言先的抑薄扬韵桂律，火读起唉来口典感舒卖适，轰不至励于晦珠涩拗昼口。剧具关贱联性鸟，易挖于联搏想。客与该战商品蹈特征盾、风唐格、摧定位革、质雨地等绸有联布系，看符合剖消费荡者认向同。赚楼盘播命名好一般袭分为练14跳种类拒型：旬1、递名人喂型2宾、地迹名型屿3、洒公司慈名称唯型4啦、花丝草型气5、格玉石借型6摆、财虚利型春7、确吉祥志型8逼、豪寻迈型文9、善古典廉型1指0、弓优雅刊型1莲1、菠浪漫崖型1惭2、摧曲名舅（歌蒙名）抹型1覆3、酒复合俊型1瘦4、举其他病根据区项目熄纯粹眨的意怨大利魂风情顾小镇例路线焰，依料据设圆计概朗念要禾求：优各组寨团各压具风萍格又鲜协调谎统一更，使丘客户紫无时撇不刻糕感受罪到纯齐粹欧斥洲文椒化韵贷味及聚小区公高雅喷的社于区氛仍围，敞有利絮于项饮目逐盛步开列发与蕉推广功，经吓过与抹贵司愁营销牢部讨凶论，倾拟定墨了几处组命荡名方蜘案。青3-踢6-个2、跪项目刚命名妇及解烫析舟1、项分期碑命名当方案巾一寿：尽碧玉港城、认翡翠美郡、嘴红石纵里饿解析嫁：妨宝石浪命名骑可以表显示劲项目屑的尊补贵品贷质，烧彰显穷丽景舱湾项争目与推众不火同的唤纯粹冈形象细，给丢人一锦种名反贵的沾珍品袜感觉旱，可守以部扩分满电足客闹户的安心理析需求瞒。僚方案昨二黎：榆S堂ce大ni寺c-敞罗马耍印象季仔返S婶ce搂ni舱c-耳米兰焰天空事忘潜S拘ce网ni破c-喊都灵舰假日慨解析妙：怜三个仁城市戚都是云意大年利名深城，打一般扎武汉郊市民案有印惰象，鲁城市师加上朱一个示略显德动感菌的两熄个名荷词，尤组合族在一照起有祥一些侮跳动码的时逮尚休耻闲感竞觉。肌洋味猜感十岁足，骑与项吧目定察位是忠贴切格的，妹将来锋有延揉展的象空间韵。碍【市备选参名陷】椒S舰ce盏ni都c鞋-航拿波粮里（坟那不苦勒斯尸）焦钞S蝇ce降ni遗c驰-亲威尼砖斯（台岛居慌式别因墅）爹S蛛ce坦ni恩c道-热翡冷同翠之苗夏述S量ce符ni吩c义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