万达销售型物业标准化产品系列B版豪宅培训设计篇

B版豪宅操作培训

目录一、万达精装住宅总述二、万达B版精装豪宅模块简介三、万达B版精装豪宅样板间阶段管控要点四、万达B版精装豪宅建造阶段的管控要点五、万达B版精装豪宅成本预控要点

万达精装住宅总述总述万达精装住宅的战略要求和建造标准

集团的总体战略要求：2013年交房的可售住宅类物业原则上全部实现精装修交付。万达2011版建造标准，将精装住宅分为四个精装成本等级：

A版：3500元/㎡

B版：2500元/㎡

C版：1200元/㎡

D版：800元/㎡总述

2012年新开工精装住宅面积统计

2012年新开工的各版精装住宅面积汇总A/B/C/D版精装总建筑面积(万平方米）1172.98A版25.04B版270.98C版542.36D版334.60总述万达2011年前的A、B版豪宅项目

大连明珠北京大湖大连东港济南太原合肥武汉积玉桥石家庄长沙泉州武汉东湖大连高新天津2006200820092010201020102011201120112011201120112011宜兴201120.58.4421.816.138.316.524.512.339.545.0155.215.3710.910.8合计总建筑面积：435.21万平方米（单位：万平方米）总述B版精装模块试行版封版

通过数年的实践，总部于2011年7月将泉州、长沙的4套户型及2套大堂精装样板间，确定为B版封版的实体样板标准模块版本。根据丁总裁指示，将于11月推出《B版精装豪宅模块操作手册》总述

分为两部分：前期样板间阶段、入伙及后期管理阶段

一、前期样板间阶段的内容包括：（一）设计篇（含实景样板间摄像片）

（二）营销篇

（三）物业管理篇

此部分内容是项目前期销售阶段的工作指引和要求

二、入伙及后期管理阶段的内容包括：（一）设计篇（含实景交房标准摄像片）

（二）物业管理篇

此部分内容是建造过程、入伙及日常运营管理的工作指引及要求《B版精装豪宅模块操作手册》

基本内容《B版精装豪宅模块操作手册》

总则要点

一、住宅精装定位与签署：2011年新开工及以后开工的项目，原则上，如集团在签批项目总图和指标时已明确批示精装住宅标准的按批示办；如有以下两种情况：

1、签批项目总图和指标中未有集团批示的。

2、虽有集团的明确批示，经市场调研和评审，结论是需要改变定位的。在摘牌后30日内由项目管理中心牵头，对该项目进行全面的市场调研和评审，形成该项目可销售物业装修对应A、B、C、D版标准的书面意见，经分管副总裁审核同意后，报集团成本部以此为依据重新测算项目现金流和利润，由集团成本部、规划院、项目管理中心会签，报总裁审定后，由集团签批下发。

总述总述《B版精装豪宅模块操作手册》

总则要点

二、模块类别使用与签署2011年新开工及以后开工的项目，根据集团最终签批下发的建造标准（A\B\C\D版），由项目中心设计部、营销部根据市场情况，确定封版户型模块和精装模块类别，填写《住宅精装模块分类执行书》，报项目管理中心、集团成本部会签后，报总裁审批，下发执行。项目公司按照下发的封版户型模块和精装模块，进行深化设计，原则上，不允许更改。如确因户型配比定位差异或地方特殊原因，需要对封版模块进行修订时，由项目管理中心设计部把控，并报总裁审批后，方可下发执行。

总述《B版精装豪宅模块操作手册》

总则要点

三、模块执行与验收

2011年新开工及以后开工的项目，项目公司应严格按照经过反馈确定后的《XX项目可售物业住宅精装模块分类执行书》的模块要求组织样板间的精装和实楼工装。样板间由项目管理中心设计部全程把关，完工后由项目公司、项目管理中心设计部、营销部、质监部联合验收，填报《精装住宅样板间验收检查表》，并报项目管理中心批准后方可开放。

《B版精装豪宅模块操作手册》

总则要点

四、模块执行与验收

项目公司按集团验收通过的样板间标准，切实组织好大规模的工装，包括严格把控装修材料、严格把控施工过程、严格按模块化要求把控施工进度等，以保证工装的品质和质量，项目管理中心质监部对工装过程中的质量监管负责。精装样板层完工后应上报项目管理中心设计部、营销部、质监部联合验收，填报《实楼精装样板层验收检查表》，并经分管项目副总裁批准后大面积实施。入伙前90天应上报项目管理中心各部门联合验收，验收合格后才能批准入伙。

总述问题项目公司如何具体管控？

一、项目公司怎样按照模块的要求来执行设计工作？二、项目公司怎样进行成本预控，带单设计？三、项目公司怎样进行全过程的品质管控？四、怎样的标准才能通过销售样板间和施工样板层的验收？

下面分设计模块、样板间建设、实楼建造阶段及成本预控来介绍要点

万达B版精装豪宅模块简介

B版精装豪宅设计模块简介

实体封版模块：B版精装设计模块是将泉州、长沙实体样板间的四个户型和两个入户大堂的平面图、硬装修、软装饰、设备设施的全方位封版试行模块。

模块标准图纸本册：

1、样板间阶段设计模块：项目中心设计部将最终整改后的硬装修、软装饰和设施设备的图纸重新修订编辑，并附实体样板间摄像片。

2、建造阶段设计模块：将编制泉州、长沙项目豪宅户型中170㎡两房和190㎡、220㎡、260㎡290㎡三房的硬装修施工图纸，作为封版标准图纸。设计管控设计管控样板间阶段设计模块

1、样板间户型平面

2、样板间实景照片3、深化设计详图及材料指引4、样板间软装及清单5、样板间实景摄像片

包括：户型类：B-1B-2B-3B-4入户大堂类：B-1B-2设施设备类：柜体、电器洁具、五金每个户型模块包括：设计管控样板间阶段设计模块

户型平面图

1、户型平面模块是封版模块，原则上在建筑和精装施工图中共同按照模块中的尺寸套版执行。2、结构设计的剪力墙部分都不允许超过现有的分布。

设计管控样板间阶段设计模块

实景照片—简要说明每个空间的要点玄关吊顶：弧形暗槽造型增加了玄关天花的穹顶感觉地面：

满铺石材，中心区域为华丽水刀拼花造型，强化玄关区的视觉冲击力，周边不少于三层造型的波达围边

设计管控样板间阶段设计模块

实景照片—简要说明每个空间的要点玄关

柱式：

四根金世纪独立柱式，强调了尊贵感和仪式感。套线：“金镶玉”的石材套线造型，划分了客厅、玄关和餐厅三个区域，使三个区域空间连通，功能独立。

设计管控样板间阶段设计模块

实景照片—简要说明每个空间的要点客厅吊顶：

石膏板造型吊顶，吊顶跌级不少于二级，局部顶面和角线应做金箔装饰，其余部分做乳胶漆处理；茶几对位上方应配有多层水晶吊灯装饰

设计管控样板间阶段设计模块

实景照片—简要说明每个空间的要点客厅

地面：满铺暖色石材，地花中央位置以石材地毯形式处理，拼花形式应与餐厅地面相统一，周边配不少于二层的波达围边

设计管控样板间阶段设计模块

实景照片—简要说明每个空间的要点客厅电视墙：电视墙为整个空间的视觉焦点，两侧木作造型都以此为中心做对称处理。金世纪石材与深色木作两种材质对比强烈，更加强了整个客厅区域的画面感。沙发背景墙：沙发背景墙以大面积金色基底壁纸为主，局部为深色木套线收边，突出华贵感

设计管控样板间阶段设计模块

实景照片—简要说明每个空间的要点主卧吊顶：石膏板多级吊顶造型天花，跌级不少于两级，局部顶面和角线应做金箔装饰处理。配多层水晶吊灯装饰地面：卧室满铺方版型实木复合地板主背墙：床头造型墙以木作和软包为主，其余墙面以壁纸铺贴为主

设计管控样板间阶段设计模块

实景照片—简要说明每个空间的要点卫生间吊顶：

天花为二级石膏板吊顶天花地面：满铺暖色石材，地面中央位置以石材地毯形式处理，周边配不少于二层的波达围边，卫生间要做石材踢脚立面：

局部垭口套线、浴缸收口、群板做滚边处理，洗手台墙面应满铺镜面，双侧做壁灯装饰

设计管控样板间阶段设计模块

深化设计及材料指引：为施工单位现场放样、配色、材料选样、局部详细做法，都是直观的图解如:玄关吊顶包括1、彩色放样图2、断面节点图3、局部放大特写图4、主要材料样板

设计管控样板间阶段设计模块

深化设计及材料指引：为施工单位现场放样、配色、材料选样、局部详细做法，都是直观的图解石材地毯和波达花线的放样图及材料指引

设计管控样板间阶段设计模块

深化设计及材料指引：为施工单位现场放样、配色、材料选样、局部详细做法，都是直观的图解卫生间浴缸倒角详图及材料指引

设计管控样板间阶段设计模块

软装指引及清单：为软装招标提供统一清单

设计管控样板间阶段设计模块

软装指引及清单：原则上每个部位的家具、配饰要照单购置与摆放右图为客厅家具的选型数量及要求

设计管控样板间阶段设计模块

软装指引及清单：原则上每个部位的家具、配饰要照单购置与摆放右图为客厅电视柜及灯具的选型、数量及要求

设计管控样板间阶段设计模块

软装指引及清单：原则上每个部位的家具、配饰要照单购置与摆放右图为客厅窗帘及地毯的选型、数量及要求

设计管控样板间阶段设计模块

软装指引及清单：原则上每个部位的家具、配饰要照单购置与摆放右图为客厅挂画及配饰的选型、数量及要求

设计管控样板间阶段设计模块

软装指引及清单：原则上每个部位的家具、配饰要照单购置与摆放右图为客厅必须的配饰款型、数量及摆放要求

设计管控样板间阶段设计模块

软装指引及清单：原则上每个部位的家具、配饰要照单购置与摆放右图为客厅落地饰品的选型及摆放要求

设计管控样板间阶段设计模块

样板间实景摄像片---施工单位各工种及软装单位的直观培训教材、也是最终验收样板间的依据。

万达B版精装豪宅样板间阶段管控要点

目录一、样板间户型选取原则二、样板间分阶段管控要点三、样板间验收标准样板间户型选取原则

1、原则上选取典型大堂和电梯厅，并按实景建设2、原则上选取最大户型和主力户型作为本项目的样板间

样板间管控样板间分阶段管控要点：图纸阶段

1、样板间根据精装模块进行翻图，完成精装方案和一版施工图。

序号阶段业务事项计划模块业务部门开始

日期周

期完成

日期发起

部门审批

部门3样板间设计及成本核算

3.1招标样板间精装设计单位确定摘牌日后30天15摘牌日后45天项目公司项目管理中心3.2设计样板间精装设计方案确定

（根据选用的精装模块翻图）摘牌日后45天15摘牌日后60天项目公司项目管理中心3.3设计样板间第一版施工图及材料封样

（根据选用的精装模块翻图）摘牌日后60天25摘牌日后85天项目公司项目管理中心3.4设计精装成本初步测算摘牌日后85天5摘牌日后90天项目公司项目管理中心3.5设计一版施工图技术、成本综合评审会摘牌日后90天1摘牌日后90天项目公司项目管理中心3.6设计样板间精装第二版施工图（落单施工图）摘牌日后90天10摘牌日后100天项目公司项目管理中心3.7设计落单施工图技术、成本综合评审会摘牌日后100天1摘牌日后100天项目公司项目管理中心3.8设计样板间精装最终方案OA审批摘牌日后100天5摘牌日后105天项目公司项目管理中心3.9设计样板间精装设计反馈建筑设计单位调整建筑施工图摘牌日后105天1摘牌日后105天项目公司项目管理中心2、进行初步成本测算，调整设计，形成落单施工图。

3、确定精装图纸，并反馈调整建筑施工图

样板间管控

1、进行石材、壁纸、石膏线、墙地砖等施工材料的封样。特别是石材大板的现场确认。

序号阶段业务事项5样板间施工材料封样及设备选定

5.1甲指乙供（墙地砖、壁纸）施工封样及确认

5.1.1设计墙地砖施工封样及确认5.1.2设计壁纸施工封样及确认5.2乙供精装材料（石材、石膏线）施工封样及确认

5.2.1设计石材施工封样及确认5.2.2设计样板间石材大板确认（至现场）5.2.3设计石膏线封样及确认5.3橱柜设计及定样

5.3.1招标橱柜（含厨房电器）供货商确定5.3.2设计厨房电器选型确定，提供橱柜厂家5.3.3设计橱柜厂家二次设计及材料封样5.3.4设计橱柜厂家二次设计方案反馈精装设计单位及建筑设计单位，调整厨房点位5.4衣柜设计及定样

5.4.1招标衣柜供货商确定5.4.2设计衣柜厂家二次设计及材料封样5.5入户门设计及定样

5.5.1招标入户门供货商确定5.5.2设计入户门厂家二次设计及定样5.6户内门、踢脚线、木作套线定样

5.6.1招标户内门、踢脚线、木作套线供货商确定5.6.2设计户内门、踢脚线、木作套线二次设计及定样2、进行橱柜、衣柜的厂家招标及二次深化设计的确认与定样。反馈厨房设备点位给精装设计和建筑施工图设计。

3、进行入户门、户内门、木作套线的招标及二次深化设计的确认与厂家定样。

样板间管控样板间分阶段管控要点：材料封样、橱柜深化及设备选定样板间分阶段管控要点：材料封样、橱柜深化及设备选定

4、确定电器品牌和选型。5、确定卫生洁具和五金件。6、确定开关面板品牌和定样。

7、确定木地板品牌和定样。8、确定单元铜门厂家及二次深化设计和现场定样。

序号阶段业务事项5样板间施工材料封样及设备选定

5.7电器（可视对讲、空调、燃气热水器、排气扇）选型

5.7.1招标电器（可视对讲、空调、燃气热水器、排气扇）品牌确定

5.7.2设计电器（可视对讲、空调、燃气热水器、排气扇）选样

5.8洁具及卫生间五金（淋浴花洒、浴缸及面盆龙头）选型

5.8.1设计洁具及五金选样

5.9卫生间小五金（毛巾杆、毛巾架、毛巾环、厕纸架）选型

5.9.1招标卫生间小五金品牌确定

5.9.2设计卫生间小五金选样

5.10开关面板选型

5.10.1招标开关面板品牌确定

5.10.2设计开关面板选样

5.11木地板定样

5.11.1招标木地板品牌确定

5.11.2设计木地板材料封样

5.12单元铜门二次设计及定样

5.12.1招标单元铜门厂家确定

5.12.2设计单元铜门二次设计及确定样板间管控样板间分阶段管控要点：软装招标及方案确定

样板间的软装应严格按照模块要求选型。家具、灯具、窗帘、地毯、装饰画等都应通过项目管理中心设计部的确认后采购。

序号阶段业务事项6样板间软装

6.1招标确定软装设计和采购单位6.2设计样板间家具选择6.3设计样板间灯具方案评审及确定6.4设计样板间窗帘方案评审及确定6.5设计样板间地毯方案评审及确定6.6设计样板间装饰画方案评审及确定6.7设计样板间软装方案OA报审样板间管控样板间分阶段管控要点：精装施工

样板间的精装施工单位应从商业地产公司五星级酒店内装合格供方品牌库中选取。

序号阶段业务事项计划模块开始

日期周

期完成

日期4样板间精装施工单位确定

4.1招标样板间精装工程定标摘牌日后100天20摘牌日后120天7样板间精装施工

7.1工程样板间精装设计交底摘牌日后120天1摘牌日后120天7.2工程样板间精装施工摘牌日后120天90摘牌日后210天7.3工程样板间施工过程检查（项目管理中心）摘牌日后150天60摘牌日后210天7.4工程样板间精装验收（项目管理中心）摘牌日后210天1摘牌日后210天7.5工程样板间商管入驻摘牌日后210天

7.6工程样板间软装进场及布置摘牌日后210天10摘牌日后220天7.7工程样板间验收（项目管理中心）摘牌日后220天10摘牌日后230天8样板间开放摘牌日后240天1摘牌日后240天样板间施工应注重石材、木作、壁纸等主材的进场及施工顺序，做好收边收口的处理及成品保护。

样板间管控样板间验收标准

样板间管控B版豪宅样板间达到怎样标准才能验收通过呢？样板间验收标准

样板间完工后由项目公司、项目管理中心设计部、营销部、质监部联合验收，填报《精装住宅样板间验收检查表》，由项目管理中心批准后开放。

样板间管控样板间验收标准的要点

1、与模块的符合性：由检查小组拿模块实景照片和各空间深化详图核查与模块的符合性。2、施工品质重点关注：1）石材色差、品质、拼缝、倒角是否符合管控要求2）木作漆面饱满、光泽度、接缝是否符合管控要求3）马赛克平整度、勾缝的均匀度、色彩是否符合管控要求4）壁纸的平整度与接缝是否符合管控要求5）吊顶分级、色彩、收边、倒角是否符合管控要求3、软装效果：1）是否严格按模块要求搭配家具和配饰2）软装的丰满度、格调、色彩、品质是否符合模块要求4、参观动线合理、顺畅、步步有亮点。5、景观是否按豪宅标准进行配置

检查表中任一项不合格均不允许开放。样板间管控万达B版精装豪宅建造阶段的管控要点

目录1、模块扩展2、精装模块与建筑实体的符合度3、机电点位合图4、材料封样5、模块执行与验收6、提升品质的补充A、项目公司根据集团签批的《可售物业住宅精装模块分类执行书》中确定的精装模块为模板，扩展到全项目所有

B版建造标准的户型和大堂的精装施工图设计；B、原则上每个项目有深浅两种风格，户型面积＞220㎡的采用深色，户型面积≤220㎡的采用浅色；C、地下室大堂依据首层大堂的精装设计风格进行方案和施工图设计，报项目管理中心设计部审批通过后实施。1、模块扩展实楼管控模块扩展A、精装施工图应严格按照建筑实体的房间尺寸进行复核；B、当不同楼层出现房间差异较大时（如上下楼层剪力墙厚度差异等），精装施工图应分楼层出图；C、当房间尺寸与精装模块有差异时，应保证玄关主背墙、客厅主背墙、沙发主背墙、卧室主背墙、玄关水刀拼花、客餐厅地面拼花的尺寸不变，便于主材的统一采购；D、其他与模块不符处应特别进行图纸说明，并报项目管理中心设计部审批通