2023年公共设施管理制度规范(篇)

2023年公共设施管理制度规范(篇)

书目

e党校宿舍区公共设施管理规定

党校宿舍区公共设施管理规定

为科学合理地管好、用好宿舍楼的公共设备、设施,让各住户明确运用责任范围,使管理工作制度化、规范化,特做如下规定(本规定已于***年七月十四日经党委会探讨通过):

一、楼梯内的用电开关、分户电表、铝制玻璃窗、纱窗等公用设施,各住户要爱惜运用,除管理人员外,其它人员未经批准,不得随意拆改或安装,如发觉人为损坏,照价赔偿。

装配齐,(建筑安装一年保修期完毕止)此后的更换、修理费用由住户自负。

三、各住户内的暖气管道,上下水管道,煤气管道等,不得随意拆动。发觉损坏,要刚好通知管理人员进行修理,若人为损坏,责任自负,修理费用自付。

四、取暖季节,各用户不得随意从暖气片内放热水,如有违者,罚款100-200元。

五、各楼梯口内的照明灯具由左右两户负责管理运用,任何人不得随意拆动。如有损坏,刚好联系总务处更换,费用党校负担50%,负责管理运用者负担50%。

六、各住户如安装太阳能热水器,要告知总务处派人监督安装,特殊留意对楼顶防水层要爱惜,如损坏漏水,由损坏者负责修理费用。

七、楼梯口内的卫生由单元内各住户负责。(五层住户至四层,四层住户至三层,三层住户至二层,二层住户至一层,一层住户负责门前、户后)各住户要刚好清扫,确保日日清洁。

物业辖区建筑物公共设施管理工作程序

质量管理程序文件

--物业辖区建筑物及公共设施管理程序

1.0目的

保证建筑物主体及公共设施完好率达到规定的要求。

2.0适用范围

适用于公司所辖物业的建筑物的维护以及除机电设备以外的公共设施的管理。

3.0职责

3.1公司总经理负责非日常性维护项目的审批。

3.2公司机电工程部负责重大或专项建筑物维护的策划、限制,并审定预、决算以及各类公共设施的修理等技术指导工作。

3.3公司财务负责各项维护款项的资金结算。

3.4管理处主任负责对日常建筑物维护工作的详细施工进行监督、限制以及工程验收。

3.5管理处修理班长负责编制公共设施清单、制定检查规定,在市政公共设施有故障时,刚好向相关市政管理部门报告,并检查修理结果。

3.6管理处修理班负责物业建筑物及公共设施的维护、检修,并由建立相应资料档案。

4.0工作程序

4.1日常检查

4.1.1管理处主任组织管理人员,依据建设部《房屋完损等级评定标准》,每半年对建筑物进行一次全面检查,并作具体检查记录,填写《建筑物及公共设施检查表》。

4.1.2管理处主任指定专人负责每天至少具体巡查管辖区域内建筑物及公共设施一次,并在《建筑物及公共设施巡查记录表》中填写检查结果,发觉问题随时在《修理通知单》中记录,并通知相关人员进行修理,修理结果由修理班长验证。

4.1.3各管理处建立公共设施管理档案。

4.2维护与验收

4.2.1一般小型日常性维护项目,由修理班负责完成,并在《修理通知单》中记录,由修理班长负责验证修理结果。

4.2.2管理处主任依据检查状况,确定有关建筑物大型维护工作项目,形成专项报告上报公司机电工程部,由机电工程部审核报总经理审批后进行维护工作;管理处主任负责整改项目的验收工作。

4.2.3管理处可依据实际状况向公司工程机电工程部提出维护的合理化建议。

4.2.4修理班长每月初统计上月建筑物及公共设施修理状况,并填写《修理状况统计表》,复印件报机电工程部。

4.2.5管理处修理班长每月25日前作出下月材料配件的《物品选购 申请表》,经公司机电工程部审核报总经理审批后,选购 员按选购 限制程序进行选购 。

4.3对不合格维护的限制

4.3.1管理处主任或修理班长发觉维护质量不符合要求时,要求进行返工、返修等处理,直至符合要求通过验收。

4.3.2整个维护工作没有按预定时间完成,在保证质量的同时,公司机电工程部经理及管理处主任抓紧对工作进行督促,尽快完成任务。

4.3.3修理班长每月依据建筑物及公共设施巡查状况,做完好率统计,填写《建筑物及公共设施完好率统计表》,复印件报公司机电工程部。

4.4管理处修理班长建立相应的检修工作档案资料。

4.5应急修理养护

4.5.1突发事故指如地基下沉,墙面出现裂缝,建筑结构发生改变等。

4.5.2管理处在刚好实行平安措施的同时报公司机电工程部进行应急处理,机电工程部应马上托付建筑专业机构实施现场勘察,由受托付建筑专业机构提交《勘察报告及处理方案》及报价,经机电工程部审核后,形成书面报告报公司总经理审批后实施。

5.0支持性文件

5.1《房屋完损等级评定标准》(建设部)

6.0质量记录

6.1《建筑物及公共设施检查表》(***-qp-04-1/a)

6.2《建筑物及公共设施巡查记录表》(***-qp-04-2/a)

6.3《修理通知单》(***-qp-06-4/a)

6.4《修理状况统计表》(***-qp-04-3/a)

6.5《物品选购 申请表》(***-qp-11-1/a)

6.6《整改通知书》(***-qp-04-4/a)

6.7《建筑物及公共设施完好率统计表》(***-qp-04-5/a)

6.8《勘察报告及处理方案》(不定格)

物业区域公共设施管理限制工作程序

物业区域公共设施管理限制程序

1.0目的

对公共设施进行日常保养,刚好发觉公共设施损坏状况并进行修理,保证公共设施的完好率符合相关要求。

2.0范围

适用于公司所辖物业的全部公共设施。

3.0职责

3.1巡楼护卫员负责检查公共设施损坏状况。

3.2修理班负责公共设施日常保养及维护。

3.3工程部负责新建或改建公共设施,组织对严峻损坏的公共设施进行修理。

4.0内容

4.1公共设施的保养

4.1.1每年初,修理班按公司规定制定公共设施保养安排,填写《公共设施保养安排》,并按安排时间对公共设施进行保养,填写《公共设施保养记录》。

4.2公共设施损坏的发觉

4.2.1巡楼护卫员在每日巡查时应留意所巡查范围内的公共设施状态。如发觉设施损坏故障,须于当日填写《发觉故障通知单》并交与修理值班员。若递交《发觉故障通知单》三日后,该问题仍未整改,则再次填写《发觉故障通知单》,干脆递交给管理处主管主任。

4.3公共设施损坏的处理

4.3.1修理班接到通知单后,刚好派人修复处理,不得超过三天,并在《派工单》上做好记录,如不能刚好修复处理的应报告办公室,并说明缘由,由主管主任按实际状况进行处理或向有关单位报告。

4.3.2管理处主管主任应对发觉的问题处理状况进行跟踪验证。

4.4公共设施的新建或改建

4.4.1公共设施的新建或改建由管理处负责与发展商或业委会确定方案,由工程部负责实施。

5.0相关文件与记录

wi/gw《建筑/装饰管理手册》

qr-7.5.1-02《发觉故障通知单》

小区建筑物及公共设施维护管理规范

物业在运用过程中产生的自然损坏和人为损坏,会导致物业运用功能降低或丢失,为复原其原有功能,必需刚好有针对性地进行定期修理和日常养护工作。

1.修理养护原则

因地制宜,合理修缮;定期检查,确保平安;刚好修理,保证正常运用;最有效合理运用修理费用,最大限度发挥物业的运用功能。

2.检查、鉴定周期

正常状况下,平安管理部巡逻员对公共建筑物和设备设施每天巡察一次,综合管理部每周对房屋及公共设施逐项巡察检查一次,遇暴雨等重大状况时,重点巡察检查;每年对房屋及公共设施勘查、鉴定一次,依据完损状况,制定年度修缮方案,安排年度修缮资金。

3.建筑物修理养护项目及频率

①房屋本体共用部位

a、房屋承重及抗震结构部位:每周、每年

b、公共屋面:每日、每季、每年

c、吊顶:每周、每月

d、共用照明:每日、每月

e、公共通道及门厅:每周、每季、每半年、每年

f、地面及墙面:每月、每年

g、上、下水主管:每周、每年

②公共设施

a、路面路基:每周

b、路灯及线路:每日、每周、每季、每半年

c、停车场:每日、每月

d、沟、渠、池、井:每周、每季

e、园林绿地:每日、每周

f、公用标记设施:每周、每半年

g、垃圾中转站:每周

h、地下室管网:每半年

4.建筑物及公共设施养护效果:

①确保建筑物及公共设施的完好正常运用;

②刚好修补损坏建筑物及设施;

③做好巡回检查记录;

④建筑物及公共设施完好率达98%以上。

建筑物及公共设施维护管理规范

物业在运用过程中产生的自然损坏和人为损坏,会导致物业运用功能降低或丢失,为复原其原有功能,必需刚好有针对性地进行定期修理和日常养护工作。

1.修理养护原则

因地制宜,合理修缮;定期检查,确保平安;刚好修理,保证正常运用;最有效合理运用修理费用,最大限度发挥物业的运用功能。

2.检查、鉴定周期

正常状况下,平安管理部巡逻员对公共建筑物和设备设施每天巡察一次,综合管理部每周对房屋及公共设施逐项巡察检查一次,遇暴雨等重大状况时,重点巡察检查;每年对房屋及公共设施勘查、鉴定一次,依据完损状况,制定年度修缮方案,安排年度修缮资金。

3.建筑物修理养护项目及频率

①房屋本体共用部位

a、房屋承重及抗震结构部位:每周、每年

b、公共屋面:每日、每季、每年

c、吊顶:每周、每月

d、共用照明:每日、每月

e、公共通道及门厅:每周、每季、每半年、每年

f、地面及墙面:每月、每年

g、上、下水主管:每周、每年

②公共设施

a、路面路基:每周

b、路灯及线路:每日、每周、每季、每半年

c、停车场:每日、每月

d、沟、渠、池、井:每周、每季

e、园林绿地:每日、每周

f、公用标记设施:每周、每半年

g、垃圾中转站:每周

h、地下室管网:每半年

4.建筑物及公共设施养护效果:

①确保建筑物及公共设施的完好正常运用;

②刚好修补损坏建筑物及设施;

③做好巡回检查记录;

④建筑物及公共设施完好率达98%以上。

物业项目房屋公共设施设备管理方案

物业项目房屋及公共设施设备管理方案

一、房屋管理及修理方案

管理内容

1、对房屋、设备设施机房设专业人员进行定期巡查,并按不同保养要求进行正确保养。

2、建立完善的房屋档案,由专人进行整理、编目、归档。

3、依据所配置房屋、设施设备机房建立台帐和标识,工程人员对房屋状况、巡查状况、修理过程等进行具体记录。

4、设专人受理报修,同时派工程人员刚好实行有效措施,进行修缮。

管理措施

1、制定房屋及附属构筑物管理方案,并依据园区房屋及附属构筑物状况,提前介入,了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。

2、建立房屋档案,对房屋及附属构筑物建立具体技术档案,以便以最快的速度查得相关参数,确保房屋处于最佳状态。

3、质量保修期的监督管理,在验收时将从维护园区的利益动身,按国家有关质量标准严格把关。

二、公共配套设施管理及修理方案

管理内容

1、依据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查,并按不同设备要求进行正确保养。

2、建立完善的设施设备档案,由专人进行整理、编目、归档。

3、依据所配置设备、设施建立台帐和标识,工程人员对设备运行状况、巡查状况、修理过程等进行具体记录。

4、对各管线、限制器等设专人进行定期检查,刚好解除故障,并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。

5、按有关行业规范标准对各设施设备,进行专业检测、维保。

6、根据有关规范标准,设置设备运行操作员对燃气锅炉、水泵等进行特地维护、管理。

管理措施

1、制定设备平安运行管理方案,建立设备台帐,建立短、中、长期设备保养制度,并严格执行。

2、建立设施设备档案,建立设备技术档案,对系统中全部的器件、配件建立具体技术档案,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态。

3、制定设备维护保养方案,依据设施设备配置状况,制定具体的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度,并将设备操作、巡察、检查及维护保养工作落实到人。

4、做好设备事故的防范和处理,依据园区设施设备状况,编制切实可行的设备事故应急处理预案,组织抢修和处理,尽可能削减损失和影响。事故处理后,仔细查清缘由,吸取阅历教训,避开和削减同类事故的再次发生。

三、设备平安运行管理方案

管理内容

1、对机电设备按不同型号产品的养护要求进行日常巡查和维护保养。

2、对巡查发觉损坏的设备,刚好修理,并做好修理记录。

3、做好机电设备的月检、年检工作,并形成检查记录。

4、确定专人负责设备的检查、保养,责任到人。

管理措施

1、制订共用设备管理制度、操作规程以及紧急预案。

2、依据不同型号机电产品制定月度、年度保养安排。

3、抓好修理人员技术培训,持证上岗,提高业务素养。

4、建立修理人员值班制度,确保修理刚好率与合格率。

5、加强共用设备的巡查,将故障歼灭在萌芽状态,确保设备平安运行。

四、电气系统管理方案

管理内容

1、对电气系统进行巡查,日常保养。

2、对巡查发觉故障,刚好修理,并做好修理记录。

3、确定专人负责电气系统检查、保养,责任到人。

管理措施

1、制订电气系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。

2、修理人员持证上岗,操作规范,修理刚好。

3、抓好修理人员技术培训,提高业务素养。

4、加强电气系统的巡查,将故障歼灭在萌芽状态。

五、给排水系统管理方案

管理内容

1、对给排水系统进行巡查,日常保养。

2、对巡查发觉故障,刚好修理,并做好修理记录。

3、确定专人负责给排水系统检查、保养,责任到人。

管理措施

1、制订给排水系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。

2、修理人员持证上岗,操作规范,修理刚好。

3、抓好修理人员技术培训,提高业务素养。

4、加强给排水系统的巡查,将故障歼灭在萌芽状态。

六、电梯设备管理方案

管理内容

1、对电梯按型号产品的养护要求进行巡查,日常保养。

2、对巡查发觉损坏,刚好修理,并做好修理记录。

3、与维保单位共同做好电梯的月维护、年检工作,并形成检查记录。

4、确定专人负责设备的检查、保养,责任到人。

管理措施

1、制订电梯管理制度、操作规程以及紧急预案。

2、依据不同型号制定月度、年度保养安排。

3、修理人员持证上岗,操作规范,修理刚好。

4、抓好修理人员技术培训,提高业务素养。

5、建立修理人员值班制度,确保修理刚好率与合格率。

6、加强电梯设备的巡查,将故障歼灭在萌芽状态,确保设备平安运行。

七、消防系统管理方案

管理内容

1、加强消防监控园区的管理。

2、保持消防通道的畅通。

3、严禁携带、贮存易燃易爆物品。

4、做好园区消防器材的管理和维护。

5、防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。

6、严格执行防火管理制度。

7、对机房等园区消防重点部位做好消防管理工作。

8、制订消防设施设备系统维护保养制度,并加强对其的管理。

9、加强与消防部门的联系。

管理措施

1、制定并落实消防管理制度和消防平安责任制度,做到责任落实、器材落实、检查落实。

2、制定消防事故处理预案及应急流程,防患于未然。

3、建立义务消防队,每月组织一次消防平安学习,每季组织一次消防演习。

4、定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发觉隐患,刚好消退。

5、严格落实防火管理制度,充分做好各项防范措施。

6、制订园区各消防重点部位消防管理制度,并依据'谁主管,谁负责'的消防原则,消退一切火险隐患。

7、针对各消防设施设备、器材,制定各类型系统设备的维护保养安排,并狠抓落实,使之始终处于完好状态。

8、主动开展消防平安宣扬教化,定期向业主(运用人)传授消防常识。

9、发生火灾,刚好组织扑救并快速向有关部门报警。

八、智能化系统管理方案

管理内容

1、高素养的专业人员来运用和维护设备,在系统安装期间早期介入,熟识设备性能及隐藏线路走向,确保谙熟该系统的操作及维护。

2、对系统中全部的器件、配件建立具体技术档案,包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等。

3、建立防灾、防盗监控系统的实时运行档案。

4、实行日常巡察及定期保养相结合的方法来确保设备平安运行。

管理措施

1、建立设备技术档案。

2、建立智能化系统的维护保养安排,做好日常巡察与定期保养。

3、建立一支设备运行及维护人才队伍。

4、对住户、内部管理人员进行多种形式的培训。

5、建立防灾监控设备的运行档案。

九、物业内标记及标牌管理方案

管理内容

1、帮助统计、制作园区各种标识,包括楼宇标识、道路指示标识等。

2、全部标记标牌登记在册,并注明运用范围、权限刚好间等。

3、定时定人清洁、维护,发觉缺损刚好更新或更换。

管理措施

1、制定标识标牌管理制度,维护保养制度。

2、各种标识标牌管理落实到专人负责。

十、用户报修、修理及回访流程

建立业主报修热线,实行一站式服务,业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员,对房屋、水电等质量问题进行报修,工程部人员在接到报修后,急修15分钟到现场,小修小补在2小时内完成,中修24小时内完成,大修1

别墅公共设施设备管理工作方案

别墅项目公共设施设备管理工作方案

1.管理目标

保证设备运行正常,无重大管理责任事故。

2.管理措施

(1)制定设备平安运行、岗位责任制、定期检查修理保养运行记录、修理档案等管理制度。

(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和修理人员持证上岗。

(3)设备及机房环境整齐,无杂物、灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。

(4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。

(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间解除故障,保证系统工作正常。

(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。

(7)消防管理人员驾驭消防设施、设备的运用方法并能刚好处理设施、设备的各种问题。

(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标记完好,紧急疏散通道畅通,无火灾平安隐患。

(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱四周无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,修理人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,大厦范围内的道路畅通,路面平坦。

某小区建筑物及公共设施的维护管理制度

嘉园小区建筑物及公共设施的维护管理

物业在运用过程中产生的自然损坏和人为损坏,会导致物业运用功能降低或丢失,为复原其原有功能,必需刚好有针对性地进行定期修理和日常养护工作。

1.修理养护原则

因地制宜,合理修缮;定期检查,确保平安;刚好修理,保证正常运用;最有效合理运用修理费用,最大限度发挥物业的运用功能。

2.检查、鉴定周期

正常状况下,平安管理部巡逻员对公共建筑物和设备设施每天巡察一次,综合管理部每周对房屋及公共设施逐项巡察检查一次,遇暴雨等重大状况时,重点巡察检查;每年对房屋及公共设施勘查、鉴定一次,依据完损状况,制定年度修缮方案,安排年度修缮资金。

3.建筑物修理养护项目及频率

①房屋本体共用部位

a、房屋承重及抗震结构部位:每周、每年

b、公共屋面:每日、每季、每年

c、吊顶:每周、每月

d、共用照明:每日、每月

e、公共通道及门厅:每周、每季、每半年、每年

f、地面及墙面:每月、每年

g、上、下水主管:每周、每年

②公共设施

a、路面路基:每周

b、路灯及线路:每日、每周、每季、每半年

c、停车场:每日、每月

d、沟、渠、池、井:每周、每季

e、园林绿地:每日、每周

f、公用标记设施:每周、每半年

g、垃圾中转站:每周

h、地下室管网:每半年

4.建筑物及公共设施养护效果:

①确保建筑物及公共设施的完好正常运用;

②刚好修补损坏建筑物及设施;

③做好巡回检查记录;

④建筑物及公共设施完好率达98%以上。

zx研发楼公共设施设备管理方案

研发楼公共设施设备管理方案

1.房屋、建筑设施

1.1工作程序

1.1.1设备主管

a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的选购 安排的编制,托付修理的联系工作;

b.每年12月按房屋完好状况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)修理安排表》;

c.组织实施房屋、设施的修理保养工作,对房屋养护、修缮供应工作指导及检查监督;

d.对每次周期巡查养护记录、修理记录进行检查验证;

e.每季度组织修理工检查房屋、设施的运用状况,记录《房屋、设施检查表》,依据日常巡察及季度检查记录根据《房屋完好程度评定方法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好状况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

f.每年依据四个季度检查状况,填写《房屋完好状况汇总表》,上报公司主管部门。

1.2质量标准

1.2.1主体结构

a.屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好,无倾斜、无裂缝出现;

b.钢砼框架构件完好坚固,爱护层无剥落,主筋无外露现象,确保构件的承载实力;

c.基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象,确保基础结构稳定坚固。

1.2.2屋面

平整完好,屋面防水层基本完好,隔热保温板完好无缺,无裂缝,排水畅通,压顶出线无起壳、裂缝,粉刷完好。

1.2.3内外粉刷

外粉刷无起壳无裂缝、无剥落、接缝平整。

1.2.4水、电

a.各种照明电器线路完好,无老化,开关、插座、灯泡正常工作。

b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水畅通,排水系统畅通。

2.供配电设备

2.1工作程序

2.1.1设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的选购 安排的编制,外托付修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养安排表》,并按运行状况制订《房屋、设备、设施(年度)修理安排表》;

c.组织实施供配电设备的运行管理及修理保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡察配电房设备,检查巡察记录、交接班记录;

e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡察记录及定期检查记录,依据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障状况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事务。

2.2质量标准

2.2.1低压开关柜

a.耐压试验应符合规范规定;

b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠,盘面油漆应完好;

c.电器或端子排接线应坚固,绑扎排列整齐,标记清楚齐全;

d.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好;

e.接触器和各种继电器完好,面板指示灯和按钮完好;

f.双电源箱能自动切换;

g.限制箱手动和自动操作均能运行。

2.2.2照明设备

a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠,清洁整齐;

b.开关切断相线,照明灯头有无触电危急;

c.照明线路的绝缘确保良好,接线头不外露,灯具高度符合规定;

d.防爆潮湿场所应用防爆防潮灯具;

2.2.3防雷接地装置

a.接地电阻值应符合要求;

b.接地线应平直、坚固,不应有凹凸起伏和弯曲现象;

c.接地体焊接应坚固,反腐处理应匀称。

2.2.4机房环境

a.消防设施完备,有效;

b.内、外保持清洁,室内照明、通风良好,地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍;

c.电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。

3.供气设备

与煤气公司保持联系,每周巡检,请煤气公司定期专业保养,随时进行报修。

4.给排水设备

4.1工作程序

4.1.1设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料选购 安排的编制,托付修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养安排表》,并按运行状况制订《房屋、设备、设施(年度)修理安排表》;

c.组织实施给排水设备的运行管理及修理保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡察水泵房设备,检查巡察记录、交接班记录;

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡察记录及定期检查记录,依据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障状况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;

i.按《应急预案》规定负责处理应急事务。

4.2质量标准

4.2.1供水泵

a.各水泵运行主要参数(流量、扬程等)符合出厂要求;

b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效,无泄漏,阀门启闭敏捷;

c.各水泵运行平稳,无振动,无异样声,润滑良好,无咬泵现象;

d.电气限制箱中各器件齐全,启动、运行正常牢靠;

e.水泵、电机等接地装置、防护罩等平安牢靠,无缺损。

4.2.2水箱及附件

a.各浮球阀自动启闭敏捷、牢靠;

b.各进出阀门启闭活络有效,无渗漏;

c.溢水管畅通,箱底排污阀良好;

d.减压阀畅通完好,减压阀前、后阀门压

力表、旁通阀齐全有效;

e.各管道设备等无锈蚀,无渗漏。

4.2.3排水系统

a.各排水(废水)管道畅通,无渗漏、堵塞;

b.各排水(污水)管道畅通,无渗漏、堵塞;

c.各检查口标记清晰,操作便利;

d.各排水横管无倒返水,排水畅通。

4.2.4污水处理系统

a.各专用鼓风机运行平稳,无异样声;

b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象;

c.压滤机运转正常、完好;

d.各输送、提升日流水泵运行平稳,主要技术参数符合出厂要求;

e.各专用污泥泵运行平稳,无堵塞;

f.各调整池、氧化池等完好,无堵塞渗漏现象;

g.气浮除渣设备完好;

h.各电机绝缘性能符合规定;

i.电气限制箱中各元器件齐全,运行正常牢靠;

j.消毒装置完好、有效;

k.电气接地爱护牢靠、平安;

l.经系统处理后,排放符合环保要求。

5.消防系统

5.1工作程序

5.1.1日常巡察

a.设备修理工每日一次根据《房屋、设备、设施巡察内容与程序》巡察泵房设备,记录《水泵房巡察记录表》。设备发生异样和故障刚好报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下解除异样和故障;

b.安保人员负责消防设施的日常巡察,每月对各层面消防设施巡察一遍,将巡察结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。

5.1.2定期检查

a.由设备修理工负责每月一次消火栓泵电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;

b.由工程主管组织,并由安保主管、安保人员和设备修理工参加操作,每年一次进行消火栓进行系统测试;电源、限制联动功能以及报警平安系统的测试。记录《消火栓测试记录表》。

5.1.3修理保养

a.设备修理工负责消防设施的修理保养工作;

b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵'运行'与'备用'每月定期启动后交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养安排表》和《消防设备(设施)修理保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.消防设备、设施修理工作记录于《房屋、设备、设施修理记录表》内。

5.1.4设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料选购 安排的编制,托付修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养安排表》,并按运行状况制订《房屋、设备、设施(年度)修理安排表》;

c.组织实施消防设备的运行管理及修理保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡察消防设备,检查巡察记录;

e.每月定期组织设备修理工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡察记录及定期检查记录,依据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障状况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门。

5.2质量标准

5.2.1消火栓泵

a.消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求;

b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,无泄漏、阀门启闭敏捷;

c.消火泵运行平稳、无振动,润滑良好、无咬泵现象;

d.电气限制和各元件齐全,正常牢靠,性能完好;

e.水泵、电机等接地装置、防护罩平安牢靠,无缺损;

f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。

5.2.2增压泵

增压泵运转平稳,各项运行参数符合出厂标准。

5.2.3消火栓及配套设施

a.各层消火栓箱及附件齐全完好;

b.启动报警按钮完好、性能牢靠;

c.各层消火栓出水压力符合要求;

d.消防接合器齐全、有效,无泄漏;

e.户外立式消火栓齐全有效,开启敏捷;

f.消防进水环网畅通,阀门便于操作,并有明显标记。

5.2.4消防报警

a.消火栓泵运转应与报警联动;

b.报警装置应牢靠、正常,杜绝误报。

6.弱电设备

6.1工作程序

6.1.1修理人员

a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养安排表》和《弱电设备(设施)修理保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

b.弱电设备、设施修理工作记录《房屋、设备、设施修理记录表》;

c.弱电设备发生异样和故障刚好报告设备主管,记录《设备故障记录表》,刚好解除异样和故障。

6.1.2电工

a.每日根据《房屋、设备、设施巡察内容与程序》巡察信号接收机房设备,记录《信号收视设备巡察记录表》;

b.发觉弱电设备异样和故障刚好通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促修理保养。

6.1.3保安人员

a.负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡察周界报警系统探头和设备,每班一次巡察摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡察记录表》;

b.发觉异样状况,刚好报告保安主管、设备主管。

6.1.4设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系托付保养工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养安排表》,并按运行状况制订《房屋、设备、设施(年度)修理安排表》;

c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备修理保养分承包方服务质量监管方法》对分承包方进行监管。对弱电设备修理保养工作进行检查、验证;

d.每周巡察弱电房设备,检查巡察记录;

e.每月定期组织分承包

方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡察记录及定期检查记录,依据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障状况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事务;

i.帮助管理处主任做好分承包方的评审、评价和初选工作。

6.2质量标准

6.2.1摄像监控系统

a.限制台

-各限制器件运行正常,能实行切换定机、扫描式监视等;

-操作键盘敏捷、牢靠;

-电源锁开关完好。

b.显示屏

-各显示屏上监视器齐全、完好,显像清楚,符合设计要求;

-各显示器接线清晰,无随意拉接线;

-监视器安装坚固、牢靠。

c.电源设备

-沟通稳压电源工作正常、稳定;

-各输出电路熔丝配置合理,没有不规则行为;

-高、低压电源严格分别,交、直流电源分隔明显,无随意拉线;

-二路电源切换正常、牢靠;

-设备接地爱护、防护等平安、牢靠。

d.摄像机

-各摄像机工作正常,配置数量齐全;

-带云台、带变焦的摄像机应调整自如,符合性能要求;

-各摄像机防护罩应齐全(特殊是室外型);

-各摄像机镜头的光圈调定正确,确保显像清楚,符合设计要求。

6.2.2保安防盗系统质量标准

a.对讲装置

-户内对讲装置能与大门通话。信号良好;

-门卫能与户内通话。联系状况良好;

6.2.3巡更系统

a.主机、序号机功能完好;

b.电源、充电体充放电正常;

c.配套附件完好。

6.2.4周界报警系统

a.光电识别器性能良好;

b.信号传输线路良好;

c.声光联动限制良好。

7.中心空调系统管理方案

7.1暖通及空调系统由风系统、冷冻水系统、采暖水系统、空调系统、通风系统、防排烟系统等组成。

7.2空调系统操作平安管理

a.建立健全各项必要而简略的规章制度并仔细组织落实,必需有经过专业培训的合格工程技术人员从事空调设备操作。

b.制冷设备,其设备、管路、阀门、仪表等,都在肯定的压力下工作。特殊是常用的制冷剂是有毒的,当空气中按体积计超过0.5~0.6%时,就会使人中毒。在这种浓度下,人假如停留半小时,就可能发生危急。同时与空气混合,含量达到15.5~27%(体积计)时,遇明火还会发生爆炸。而氟利昂之类的制冷剂遇明火时,又会分解有毒气体(光气)。因此,在各类型制冷装置中,均设有平安防护装置。

7.3制冷设备检修管理

a.建立设备安排预修程序,托付合格分承包方或自行组织力气对空调系统所涉及b.制冷系统设备的保养、对伐片、冷冻油、过滤器、密封性电器线路等进行检测或更换,对全部压力限制器设定值,电机绝缘值进行检测;

c.冷冻、冷却小泵的保养,对小泵轴封、轴承、叶轮、外壳等进行检测或保养;

d.末端设备、分机盘管、空调箱进行电机测试,皮带、滤网、积水盘风量调整阀等进行保养;

8.电梯系统修理保养管理方案

(1)每日巡察检查

每日电梯投入正式运行前,对电梯作打算性的试运行。对电梯机械部件和电气装置作巡察性检查和记录。视察电梯运行动作的正确性,运行速度的稳定性。消退故障隐患,保持电梯的正常运行。

(2)每周检查保养

每周对电梯的机构和部件做一次保养、检查,并经行全面的清洁、润滑(制动器销轴、导向轮、轿顶轮、对重轮轴承、轿厢门和厅门滑轮、交栅门各销轴、自动门机构传动装置、自动门机构杠系统销槽、平安触板销轴、门锁开关销轴)

(3)每月检查保养

每月对电梯机构和部件做一次检查保养。仔细检查紧固部位的坚固性和磨损部位的完整性。并进行必要的保养,润滑,调整,调整工作必需按技术要求进行。使每台电梯的整体结构处于良好的状态下进行工作(蜗轮、蜗杆轴的滚动轴承、电动机滚动轴承、限速器销轴和涨绳轮、极限开关涨绳轮、选层器运动部位、门导轨、平安钳传动杆、平安钳、补偿装置涨绳轮)。

(4)每季度检查保养

每季度对电梯的季度保养机构和部件做一次检查保养。仔细检查机构和部件的运用状况,并进行必要的保养,润滑,调整,调整工作按技术要求进行(曳引钢丝绳、自动门机构钢丝绳、平安钳限速器钢丝绳、行程开关、导轨、滑动导靴)。

(5)每年度检查保养

电梯每年进行一次完整的平安检测和技术检验。内容为全部的机械、电气平安装置的有效和牢靠程度,主要零部件的磨损程度,并检修或更换已超过磨损量的零件,修复不行靠的机电平安部件。对整机进行一次清洗保养,加油润滑(自动门机构链条、弹簧缓冲器、油压缓冲器、极限钢丝绳、补偿绳、曳引机减速器)。

(6)专项试验

a.供电系统断相、错相爱护功能的试验。

b.限速器与平安钳的联动试验

c.缓冲器的试验

d.极限开关的试验

e.层门与轿厢门电气联锁装置的试验

f.紧急操作装置的检查

g.停止爱护装置的检查

h.制动器试验

住宅小区公共设施管理制度（7）

住宅小区公共设施管理制度(七)

1、目的

严格保障公共设施正常运用,,维护业主利益,确保业主子身平安。

2、指导思想

严格按操作规程开展维护、保修工作,主动做好检查预防,提高处理突发危机事务办事效率。

3、公共设施维护与管理

3.1对共用设施设备进行日常管理和修理养护(依法应由专业部门负责的除外),保证共用设施设备能正常运行和运用,杜绝平安事故的发生;

3.2建立共用设施设备清册档案(设备台账)有设施设备的运行、检查、修理、保养记录;

3.3有设施设备操作规程及保养规范,按操作规程及保养规范开展工作;

3.4对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录。须要修理,属于小修范围的,刚好组织修复;属于大、中修范围或者须要更新改造的,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,按有关规定办理;

3.5特种设施设备和测量仪表、仪器,根据政府有关规定,定期进行检测校准,使之符合相关规范;

3.6设备房保持整齐清洁,平安设施符合规范,无鼠害,无跑、冒、滴、漏现象,无积累杂物;设备设施铭牌、标识,规范、统一、完整;操作规程、维护规范、管理制度上墙;

3.7各类管线有分类标识和流向标识,各类记录本、登记本(运行、修理、保养、交接班等)齐全,记录完整;监控记录可保存15天,并能正常回放;

3.8对小区内变压器、高层屋面、有平安隐患的健身设施、水系沿岸等危及人身平安的部位设置明显警示标记,制定防范措施;对可能发生的各种突发事务备有应急方案;

3.9公共区域内的雨、污水管道每年检查疏通1次;雨、污水井每半年检查清掏1次雨、污水管道及井发生堵塞应刚好疏通;化粪池清掏每年至少1次,每季度检查1次,防止外溢;

3.10建立设备设施巡察制度有专人巡察,中控室有专人24小时值守,值守人员实行轮班制;

3.11每日对园区路面、景观、小品、围墙(护栏)、窨井、健身设施、儿童消遣设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡察1次。保证设施设备能正常运用,无平安隐患;

3.12设立日常消耗物料、备件仓库,保证日常修理的刚好性。仓库有完善的管理制度,专人管理,物品分类、码放;

3.13载人电梯日夜24小时正常运行;

3.14消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通;

3.15小区主要道路及停车场交通标记齐全;

3.16路灯、楼道灯完好率不低于95%。

4、公共秩序管理

4.1小区出入口24小时值勤;

4.2实行封闭式管理,出入口有专人24小时值守,对访客出入进行登记管理,阻挡小商小贩进入小区;危及人身平安处有明显标记;

4.3对园区和楼内进行巡察。园区巡察白天3次、夜间4次,楼内巡察每天两次,夜间需两人同时巡察。巡察有安排、有巡察路途图、有巡察项目内容和要求、有记录;

4.4门岗及巡察服务人员形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌,门岗服务设施完好、标识醒目;有服务操作细则;

4.5监视限制中心设专人24小时值班,负责小区监控的值守,处理各类报警和异样信息,监视限制中心各类制度上墙;

4.6有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识,交通指示标识应规范、清楚,对进出小区的车辆进行引导,车辆有序通行、停放;

4.7突发事务发生时刚好报告政府有关部门并设专人爱护现场,协作公安等部门进行处理;

4.8对火灾、治安、公共卫生等突发事务制定应急预案,事发时刚好报告业主委员会和有关部门,并帮助实行相应措施;

4.9对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共平安隐患刚好公示,警示留意事项,共同做好平安防范工作;

4.10监控中心严密监视,发觉问题马上发出预警报告,刚好处理。日常摄像下载备份规定保留一周。

物业区域公共设施管理规程（2）

物业区域公共设施管理规程(二)

1、目的

通过对小区的公共设施进行管理和维护,确保公共设施的完好无损。

2、范围

适用于本物业物业区域内公共设施的管理。

3、职责

3.1修理技工负责公共设施的日常巡检和维护保养工作。

3.2主管负责制订公共设施的修理、更新改造安排,报部门主任审核。

3.3安管部负责公共设施的日常巡查。

3.4客服中心负责公共设施管理的日常检查、监督。

4、工作内容

4.1公共设施的日常管理

4.1.1安管员在日常巡查中发觉有公共设施损坏或存在问题的,上报客户中心,记录于《客户服务需求登记表》,由客服中心跟进处理结果。

4.1.2工程负责人在日常的巡查中发觉问题刚好通知值班室或支配人员处理。

4.1.3业主/用户、其他部门对公共设施的报修值班人员刚好记录在《客户服务需求登记表》中,通知相关人员处理。如涉及其它部门,应刚好通知相关部门处理解决。

4.2公共设施的修理。

4.2.1工程修理部负责公共设施的日常维护,确保其处于良好状态。

4.2.2主管制定小区公共设施修理安排,经单位负责人审核后组织实施。

4.3公共设施的更新、改造。

4.3.1主管对公共设施的更新、改造提出申请,经主管领导审批。

4.3.2工程需对外托付时,按《选购 限制程序》,确定外委施工单位。

4.3.3工程施工应有专人负责跟进,汇报工程进度,发觉问题刚好反馈。工程完工后,履行相关验收手续。

5、记录标识

5.1《客户服务需求登记表》

z售楼处项目公共设施设备管理制度

售楼处(项目)公共设施设备管理制度

一、公共设施设备的日常管理维护

1、工程部工作人员每日定时巡检各种公共设施设备,刚好发觉异样状况,解除平安、故障隐患;

2、每日巡检工作应根据不同的内容或设备分类进行记录,并依据记录内容综合分析各种设施设备的运行状态和事故隐患做到防患于未然;

3、严格根据月修理养护安排进行公共设施设备的修理养护工作;

4、定期联络设备供应商或技术支持部门供应技术培训和疑难问题解决方案;

5、每月总结汇总公共设施设备运行状况并进行技术分析,调整设备运行状态,提升设备工作效率、降低能耗;

6、建立完善的公共设施设备修理配件和修理材料选购 、库存体系。保证配件、材料供应、刚好完成修理工作。

二、公共设施设备的故障处理

1、发觉公共设施设备故障时,工程人员应首先赶赴现场进行检修,快速查明故障缘由;

2、如设备故障涉及到售楼处供水、供电、照明、用气、供暖、保安等严峻影响正常工作秩序的状况;应按如下流程处理:

接到报修--通知客服人员赶赴现场进行拍照--实施抢修--联络设备供应商供应技术支持--以书面方式汇报总公司

注:在抢修过程中,应留意拍照和记录故障发生时间、地点和事务状况,以便与客户服务处向保险公司索赔。

小区房屋本体及公共设施维护管理规程（7）

小区房屋本体及公共设施维护管理规程(七)

1.0目的

对房屋本体及公用设施进行养护及修缮,满意运用功能,延长运用年限保证其运用平安及完好状态。

2.0适用范围

适用于zz城服务中心对房屋本体及公用设施的修理、养护和修缮。

本规程中的房屋本体:

指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。

本规程中的公用(共)设施:

指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、文化消遣体育场所及设施、停车场、连廊、地下排水管等。

3.0职责

3.1巡逻岗秩序维护员负责公用设施的日常巡察检查,中控室值班员负责接受住户投诉及依据秩序维护员巡察检查中发觉的问题填发《修理通知单》,修理技工发觉问题自行填写《修理通知单》。

3.2工程修理主任负责每月对房屋本体的巡察检查,负责根据《房屋本体保养、维护周期一览表》上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。并负责全部中修以上房屋本体及公用(共)设施修理项目的申报和施工的现场监督工作。

3.3服务中心工程修理部负责房屋及公共设施的日常养护及零星小修。并负责大、中修或改造、翻新项目的申报(包括报请业主委员会审批)及协作实施、验收。

3.4服务中心经理负责房屋本体及公共设施大、中修及改造、翻新项目的审批,并组织实施。

4.0程序要点

4.1房屋本体及公用(共)设施的接管验收:根据《物业接管验收工作手册》执行;属房屋本体类的电梯及公用机电设备的管理,根据《公用设备(设施)管理规程》执行。

4.2房屋本体及公用(共)设施的标识

4.2.1全部房屋须标识楼号名称。

4.2.2大型公用设施应标明详细的场所或名称,如有必要还需说明其运用方法。

4.2.3综合部负责建立房屋本体及公用设施的图纸档案及住户档案资料。

4.2.4服务中心经理负责指导、监督做好房屋本体及公用设施档案的管理工作。

4.3房屋本体及公用设施的运用、监控

4.3.1服务中心值班秩序维护员每日对公用(共)设施的巡察检查,并将检查状况填写在《巡查记录表》后上交服务中心值班员,值班员依据检查中发觉的问题及业主告知的状况,填发《工作联系单》(业主室内)或《修理通知单》(公共区域),通知修理人员进行处理。

4.3.2工程修理当班人员每天要对房屋本体进行巡察检查,对发觉的问题能解决的要当天解决,假如不能解决的应上报修理主任或相关部门帮助解决.

4.3.3工程修理主任每月对房屋本体进行检查,并将检查的状况填写在《房屋本体月巡察检查记录表》上,在检查中发觉的问题填发《修理通知单》,支配修理工进行修理。

4.3.4对房屋及公用设施的维护、修缮,属保修范围内的,联系相应的保修单位根据相关的协议、条款及政府规定处理;对不属于保修范围且自身没有力气维护修缮的,可对外托付修理,填写《对外托付工作单》,费用在1000元以内,报服务中心经理批准,超过1000元的,报公司相关领导批准。如需签订托付合同,则根据公司相关要求执行。

4.4房屋本体的维护、修缮原则

4.4.1小修工程由服务中心组织完成,中修以上工程应托付有专业资质的单位完成,一般实行招投标的方式择优录用。

4.4.2住户进行室内装修前,须按相关程序提前报批。未经批准,不得变更房屋主体结构、外貌和用途;不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、屋面(包括裙楼)及通道进行凿、拆、搭、占。在装修过程中,服务中心应派专人进行装修巡查,作好记录,发觉有损伤大厦承重结构的现象,要坚决制止。

4.4.3人为造成损坏的,由损坏者负责修复或赔偿。

4.4.4屋架、柱、梁、剪力墙等修缮时应查清隐患,损坏变形严峻的,应加固、补修或拆换。不合理的结构,若影响平安的,大修时应整修改做。损坏严峻的木构件,尽量用砖石砌体或钢筋混凝土代替。对钢筋混凝土构件,如有稍微剥落、破损的,应刚好修补,混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀严峻的,应通过检测计算,实行加固或替代措施。

4.4.5基础不匀称沉降,引起上部结构砌体弓凸、倾斜、开裂、变形等,应马上联系开发商、设计院查清缘由,出具方案,有针对性地加固或拆砌。

4.4.6玻璃幕墙安装坚固,接缝严密,气窗铰链刚度好,开关敏捷且密封好,不渗雨水。发觉有渗水现象,应马上更换铰链或密封圈或作防水处理。玻璃幕墙发生爆裂,应刚好清除碎片,并尽快联系专业厂家修复。在未修复前,应以木板遮挡坚固,以防风雨及发生意外。

4.4.7装修工程,室内部分由业主负责修理,公共和室外部分,地面和墙面,发生损坏应按原状修复。对墙面,应定期三年刷新。问题严峻的应拆补或重铺(费用出于修理基金)。

4.4.8小区会所的主楼和裙楼屋面结构有损坏的,应修复或拆换,不坚固的应加固。

4.4.9屋面原结构过于简陋,或流水过长、坡度小,造成渗水漏雨时,应找出缘由,针对损坏状况,用防水材料嵌补或做防水层,若按原样修缮仍不能解除屋漏的,应翻修改建。

4.4.10屋面上原有隔热保温层损坏的应修复。

4.4.11会所的室内公用部分墙面如有大理石破损,或内墙灰粉起壳,剥落的,应修复,每面墙若损坏超过一半以上,可铲除重抹。

4.4.12会所的室外墙面,若有大理石或瓷片破损,应加以修复,如墙面渗漏雨水,应做防水处理。

4.4.13木门、木栏杆等油漆起壳、剥落,失去爱护作用的,应周期性地进行保养,上述木构造整件或零件拆换应油漆。

4.4.14对房屋本体的修理均需填写《房屋本体修理登记表》。

4.4.15房屋本体保养/维护周期见附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》。

4.4.16房屋完损等级一律以建筑面积为计量单位,房屋完好等级的评定根据国家相关法规、标准执行。房屋完好率计算公式为:完好房屋建筑面积加上基本完好房屋建筑面积/房屋建筑总面积。

4.5公共设施养护和修缮原则

4.5.1小修工程由服务中心组织完成,中修以上工程应托付有专业资质的单位完成,一般实行招投标的方式择优录用。

4.5.2公共设施修理均须填写《公共设施修理登记表》。

4.5.3工程修理主任

对日常养护、修缮工作进行监督,并负责检查公共设施的修理质量及工作完成状况。

4.5.4公共设施修理养护工作按附件二《公用(共)设施维护、保养一览表》中的要求进行。

4.6对房屋本体及公用设施进行修理的费用支出,根据政府颁布的法规、条例、规定及物业管理合同的相关条款执行。

5.0附件

5.1附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》

附件二《公用(共)设施维护、保养一览表》

6.0支持性文件

6.1《物业接管验收工作手册》

6.2《公用设备(设施)管理规程》

7.0质量记录

7.1《房屋本体月巡察检查记录表》--qp-09-06-f001

7.2《公共设施日巡察检查记录表》--qp-09-06-f002

7.3《房屋本体修理登记表》--qp-09-06-f003

7.4《公共设施修理登记表》--qp-09-06-f004

7.5《修理通知单》--qp-09-06-f005

附件一:房屋本体保养、维护周期一览表

序号项目标准检查、保养

周期次数内容

1.地基基础房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位,墙体无严峻裂缝等。每年一次进行全面观测,发觉问题报告产权和上级。

2.梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝,无钢筋袒露等。每年一次全面检查,发觉问题随时修补,。

3.墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)喷涂匀称,饰面板(砖)安装(砌贴)坚固,表面平整、干净,色泽协调一样。每年一次全面检查

每年一次清洗大理石条砖、瓷面砖墙体墙面

5~6年一次①清洗马赛克外墙面

②喷涂室外墙体

3~4年一次楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂油漆

4.顶棚抹灰层坚固,无面层剥落和明显裂缝。每年一次全面检查3~4年一次全面修补刷漆。

5.楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋无锈蚀、变形,坚固,确保运用平安,木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查3~4年一次修补、刷油漆

6.屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象,板端缝、伸缩缝油膏紧贴,天沟、落水管、落水口畅通,无渍水,屋面出入口完好,隔热层无缺少现象。每年一次每年雨季前全面检查,,发觉破损刚好修补。

7.房屋标识(栋号、单元号、楼层号)字体清楚、醒目,标识齐全,标识牌无损坏。每年一次喷涂字按原样重喷涂字,标识牌如损坏或陈旧刚好修理更换。

8.楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷,表面平整,无破损,楼板、地砖上无水泥渣。每年一次全面检查,发觉问题刚好修复。

9.通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等状况。每季一次全面检查,发觉问题刚好修理。

附件二:公用(共)设施维护、保养一览表

序号项目标准检查、保养周期次数内容

1.楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋无锈蚀、变形,坚固,确保运用平安,木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查3~4年一次修补、刷油漆

2.公共门窗门:木门、铁门、防火门窗、铝合金窗(推拉、平开)、百叶窗坚固、平整、美观、无锈蚀,开关敏捷、接缝严密,不松动,门窗及门窗配件齐全。每年一次全面检查和保养2年一次木门窗油漆。

3.水箱、水池完好、无渗、滴水现象,内外爬梯无锈蚀现象,各检查口有盖且密封上锁,溢水口有个锈钢纱网或塑料纱网密封。每月一次全面检查半年一次清洗水池、水箱。

4.天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形,无明显锈蚀。半年一次全面检查两年一次油漆

5.消防设施(消防栓、消防管、消防阀门)无损坏、开关敏捷、清洁,无渗、漏现象,四周无积累杂物,保持水压。每月一次消防栓按'小区消防栓保养规定'执行,其它全面检查。2~3年一次消防设施油漆。

6.公用电器及其卫生楼梯灯完好,灯开关正常,电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好,无担心全现象。每周一次全面检查,发觉损坏刚好更换,属电话公司、有线电视台设施通知其刚好修理。

7.对讲门对讲功能正常,标识显示清晰,声音正常,门锁、拉手完好。每周一次全面检查;半年一次全面保养;2年一次油漆。

8.信报箱箱门、门锁齐全,开关自如,房号字体清楚,没有被明显损坏,完好率100%。每月一次全面检查每年一次油漆(如须要)

9.散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好,无脱离开缝现象,无排水不畅现象。每季一次全面检查,保持上下水管畅通,避开渍水渗漏楼板,发觉问题刚好修复。

10.上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道接口完好,无裂缝、破洞。每月一次雨季前全面检查,发觉问题刚好修补四年一次水管油漆

z物业辖区公共设施设备管理方案

物业辖区公共设施设备管理方案

一、目的

保证设施设备及场所处于良好的状态,以提高优质服务的须要。

二、验收管理

1、组织工程修理部技术人员和操作人员参加验收,做好接管工作。

2、验收的主要内容

(1)建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料;设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料;

(2)设施设备及场所的质量检查,设备空载运转试验、负荷试验。

3、验收合格后,资料全部归档,交付运用管理部门。

三、设备设施分类

依据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,分a、b、c三类:

a类:监视系统设备,配电房各屏柜,生活、消防水泵,消防报警系统,电梯。

b类:排风设备,水箱(池),灭火器材,排污泵。

c类:房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。

四、设备的运行管理

1、对a类设备,配备专职运行操作员,依据业主委员会要求,专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。

2、设备运行操作人员经过培训,熟识所管理的性能、特点和操作规程,考核合格后上岗操作。

3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,作好运行记录和值班记录,仔细做好交接班。

4、各设备主观人员依据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行状况,检查设备运行状态,留意设备运行平安性、合理性、经济性,检查运行就、维护保养记录、交接班记录,检查后在有关记录上签字,发觉问题刚好订正,对发觉的设备问题应具体填表报告,工程修理部主管监督整改状况。

五、设备设施的修理保养

1、工程修理部负责所管辖设备设施的修理保养,各班长负责组织本班修理保养工作。

2、设备设施保养分日常修理保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。

(1)日常维护保养主要是巡察检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和安排性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面的调